上海買房注意事項(xiàng) 純手打(本人親身經(jīng)歷).doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考上海買房注意事項(xiàng) 分享給需要的人1.千萬不要相信中介找中介要找個(gè)靠譜的，首先是業(yè)務(wù)流程熟悉（辦理貸款過程就充分體現(xiàn)出來了，復(fù)議需要什么材料，什么事情可以放在一起辦理，等等）其次是態(tài)度好，去交易中心跑的飛快，幫你排隊(duì)，出主意怎么才能快，這就是個(gè)好中介。但是，一定要記住一點(diǎn)，對(duì)于中介，除了中介費(fèi)，什么錢都是上下家來完成的，不經(jīng)過中介的手。在簽訂居間協(xié)議的時(shí)候，有一條就明確告訴上下家，中介的責(zé)任是促成交易！也就意味著他就是負(fù)責(zé)牽線搭橋，為你們買賣房提供環(huán)境，讓交易順利完成，他好拿中介費(fèi)，但是卻不承擔(dān)交易失敗的責(zé)任！所以，不要以為你付了中介費(fèi)，中介全能搞定，他是只認(rèn)傭金的！一旦出問題，百般刁難，而且不付中介費(fèi)拒不幫忙，玩失蹤，耍無賴，人身攻擊，甚至威脅，找黑道人報(bào)復(fù)，是家常便飯；就是你付了，也會(huì)先撇清關(guān)系，然后扯皮耍賴！沒辦法，中介的門檻太低，而且屬于人員流動(dòng)性比較大的行業(yè)，每天都有新人入行，對(duì)業(yè)務(wù)不懂的一大堆；本身買二手房的風(fēng)險(xiǎn)就大，而二手房操作是需要業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的，對(duì)常遇的賣房陷阱很清楚，只有老的資深業(yè)務(wù)員才懂，才會(huì)有專業(yè)服務(wù)。但是，這行真的是社會(huì)的一個(gè)縮影，各色人等，毫無誠信，為了錢不擇手段哎?？傊?，記住一句話，看到中介的那張笑臉，提醒自己：中介95%都不是好人！咱是下家，必須親力親為！但是呢，二手房大部分都是通過中介完成的。一方面我們希望通過中介豐富的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)；其次，畢竟上下家都是第一次見面，一筆大買賣沒有個(gè)第三方的公司不行，就好像網(wǎng)上買東西都用支付寶一樣，圖的就是放心哦.畢竟，好的中介，有經(jīng)驗(yàn)的中介還是有的，咱不能一棍子打翻一船人！最后一句話：好中介=業(yè)務(wù)精通+跑著幫你辦事很勤快+笑臉迎人2.口頭承諾無效，白紙黑字才是王道買房前什么口頭承諾都是無效的（房東說什么送你家具，好，送什么都寫在合同里），在簽訂合同前要把一切明確好，合同沒體現(xiàn)出來的也要寫入補(bǔ)充條款！3.違約處理辦法遇上一個(gè)好的上家真是買房人的福氣哎，上家很爽氣，很配合，真是事事好辦，關(guān)鍵是這種人不多了。所以，合同中一定要把違約處理辦法寫清楚：第一是上下家的違約處理，比如交房日期，如果上家在協(xié)商好的日期不交房，如何處理？再比如規(guī)定好的過戶日期，可能因?yàn)檎咦兓瘯?huì)延遲，簽合同時(shí)候就要求寬松的時(shí)間節(jié)點(diǎn)第二這點(diǎn)很重要：如果合同沒得到很好的實(shí)施，中介如何處理?比如約定好過戶后就可以交房，并且寫入合同，但是過戶后上家后悔了，覺得沒有放款不放心，拒絕交房，這時(shí)候就需要中介從中和上下家一起協(xié)商，如果協(xié)商未果，如何處理？這就是中介的問題了，是扣中介的錢呢還是扣上家的錢給你補(bǔ)償？合同寫清楚！這時(shí)候中介絕對(duì)的配合你,去和上家協(xié)商。4.中介費(fèi)問題一般上家都是到手價(jià)，下家要付2個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)，這時(shí)候就要和中介商量了（談中介費(fèi)的時(shí)候一般都是和上家談好價(jià)格了），一般就付一個(gè)點(diǎn)就可以了（身邊買房同事大部分都是只付一個(gè)點(diǎn)），最多給個(gè)1.2折，這時(shí)候是中介求你哦，切記切記！還有一點(diǎn)，中介費(fèi)一般是過戶給一半，交房給一半。在沒拿到房之前，千萬不要付清！（很多中介在簽訂居間協(xié)議時(shí)候，會(huì)告訴下家，業(yè)內(nèi)規(guī)則是簽訂合同付一半，過戶付一半。千萬不要相信！這是中介行業(yè)的一個(gè)偽行規(guī)，完全是中介中介定義的。傭金是干什么的？就是對(duì)中介服務(wù)支付的一比酬金。剛簽完合同，什么都沒干，怎么就能付錢呢？正常的做法是過戶給一半，交房給一半。如果中介不同意，直接就拒絕簽訂居間協(xié)議，然后走人再找家中介，此時(shí)的中介很弱勢(shì)，會(huì)像狗一樣求你的。一半過戶后，就沒中介什么事情了，中介很害怕以后不付傭金的。但是，買二手很多的糾紛就是發(fā)生在交房階段，所以，第二筆傭金就是制約中介的。）5.關(guān)于糾紛處理一定要記住一點(diǎn)，什么都是協(xié)商處理的，千萬不要以為聲音大，態(tài)度強(qiáng)硬就是強(qiáng)勢(shì)的一方，不卑不亢，以理服人才是買房人的真正態(tài)度服了中介費(fèi)，就要讓中介多跑腿，出現(xiàn)有糾紛的地方先做足功課，然后詢問中介的態(tài)度，然后說明自己的立場(chǎng)，讓中介約上家一起來協(xié)商。在你沒給中介費(fèi)之前，中介有義務(wù)幫你辦理一切房產(chǎn)的交易事項(xiàng)！=華麗的分割線=看房成功后，繳納定價(jià)前的工作（非常重要，買房必須做的事情！）：1.拉產(chǎn)調(diào)！買房不是買菜，動(dòng)輒幾十萬上百萬就給別人了，你去菜市場(chǎng)買菜都要計(jì)較半天，何況是買房呢？！上海的二手房交易最大的漏洞有2個(gè)：一個(gè)是網(wǎng)簽的房子可以抵押（需要房產(chǎn)證的）二是沒有資金托管（買房的資金全部交給第三方托管，包括首付，貸款，交易完成后，下家拿到房產(chǎn)證，驗(yàn)房交房了，錢一次性付給上家），這個(gè)是房子上家惡意合同欺騙的最好方法所以，買房前請(qǐng)一定記住，看好房子后，記住房子具體位置（記得包括門牌號(hào)），去交易中心拉上家產(chǎn)調(diào)，好想是25塊錢吧，確定房子未被抵押如果房子已經(jīng)被抵押，或者是有抵押歷史，請(qǐng)不要交易！切記切記！能抵押房產(chǎn)的人，懂的玩這套的，都是生意人或者江湖上混的，水深的很，就是現(xiàn)在很風(fēng)光，背后早就負(fù)債累累了，一個(gè)爛屁股的人，拿了錢就不給了，你就哭著去法院和它打官司吧！一定記?。河袀鶆?wù)關(guān)系的房子一定不要買！2.產(chǎn)證抵押和上家中介談好房價(jià)和中介費(fèi)，明確告訴上家和中介，產(chǎn)證由中介保管，并且出具保證書，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被抵押，中介負(fù)全責(zé)，賠償下家雙倍損失?。ǚ判?，這個(gè)證明大的中介公司都有，直接打印給你蓋上章就好了，這個(gè)是買房最大的陷阱之一，他們遇上很多了，早有準(zhǔn)備）產(chǎn)證抵押最主要原因是：產(chǎn)證補(bǔ)辦來不及的,公示3個(gè)月才能補(bǔ)辦，一般三個(gè)月房產(chǎn)已經(jīng)交易成功了，上家根本沒辦法再去抵押房子。所以切記一定要扣產(chǎn)證,并且讓中介出具有公章的保函,保證不得私下還給賣家，否則中介全責(zé)并且雙倍賠償給下家！3.去小區(qū)物業(yè)、居委會(huì)了解下該房子物業(yè)費(fèi)等問題是否正常繳納，房東是否有惡意拖欠，老賴的情況！如果該房東不是善茬，而且惡疾累累，請(qǐng)不要買房！切記切記！如果上家是本土上海人，有離異史，或者家里有殘疾人之類的，上家貌似很忠厚，也不要買！很可能上家只有一套房，家境不好，負(fù)債累累，就是想賣房還債，然后耍賴不過戶，然后和你賴著打官司，HX社會(huì)是不會(huì)讓人無家可歸的，倒霉的就是你了！4.簽訂合同后一定要在第一時(shí)間去派出所確認(rèn)戶口是否遷出！而且看看該房子戶口有什么歷史遺留問題！而且，在貸款發(fā)放前確認(rèn)戶口已經(jīng)遷出！如果沒有遷出，按照合同已經(jīng)違約，可以申請(qǐng)貸款銀行延遲房貸，和上家交涉后再繼續(xù)履行合同！=華麗的分割線=交定金的時(shí)候，注意以下幾點(diǎn)：1.上家必須在場(chǎng)，而且看到房產(chǎn)證；2.書面保證房東的“滿五唯一”或者“滿五不唯一”的保證，為什么呢，因?yàn)檫@時(shí)候還沒有簽合同，很多上家說話完全不負(fù)責(zé)，或者是說完就不承認(rèn)了，稅收是交易二手房的大頭呀，一旦上家“滿五唯一”的保證在審稅時(shí)候沒通過，至少1個(gè)點(diǎn)的稅誰承擔(dān)（除非上家不是到手價(jià)，各付的情況可以不考慮）？很多下家在這個(gè)地方被坑了，就是因?yàn)樯霞也回?fù)責(zé)任的給你保證，或者是中介為了賣房給你口頭保證，后面就死活不承認(rèn)或者不管了；一旦你繳納了首付給上家，出現(xiàn)此類違約，沒有合同上的書面保證，多出來的稅只能下家來承擔(dān)；而且簽訂合同時(shí)候，這些保證要寫入附加條款；3.交定金時(shí)候肯定是談好中介費(fèi)了，這時(shí)候不能給一分錢中介費(fèi)，中介費(fèi)默認(rèn)過戶給一半，交房給一半，必須寫在居間協(xié)議中，防止后面扯皮4.中介給你的保證也不算數(shù)，尤其口頭保證，寫入書面的草簽合同中；然后再簽合同的時(shí)候?qū)懭牒贤a(bǔ)充條款；=華麗的分割線=繳納了定金后，基本就是約定時(shí)間，付首付，簽合同了。簽訂合同注意事項(xiàng)：1.上海所有的二手房合同都是一樣的，政府統(tǒng)一，但是，很多中間的細(xì)節(jié)都是空白的，比如過戶時(shí)間，交房時(shí)間，最遲交易完成時(shí)間；一定要把每個(gè)空白地方寫清楚，比如交房時(shí)間，一定寫明是上家收到放款后的7個(gè)工作日內(nèi)；比如：戶口必須在合同簽訂后1周內(nèi)遷走；2.違約處理辦法大的違約處理，比如延遲交房，一般都是首付的千分之五每天；但是如何執(zhí)行呢，這就靠尾款來制約；但是，一般情況下，很少有直接執(zhí)行的，原因很簡(jiǎn)單，過戶后房子是你，如果上家沒搬出，或者耍賴，拖個(gè)2周都是正常的，畢竟買房是好事，大家最終都不愉快就不好了。然而，有一種情況非常特殊，就是戶口的遷出，非常重要，如果上家戶口不遷出，以后你的房子很難賣出，必須寫明戶口什么時(shí)候遷出，如果不遷出，尾款扣除，如果尾款少，上家必須再給5-10W的保證金給上家，以保證上家的利益。所以，一再說：在放款前必須去派出所確認(rèn)戶口遷出。其他問題：比如上家送家電，需要在附加條款列出家電明細(xì)，和一旦家電遺失的處罰條款，一般是家電市場(chǎng)價(jià)格的2倍。比如留下一個(gè)空調(diào)，上家私自拆走，不好意思，驗(yàn)房時(shí)候估價(jià)一個(gè)1.5P格力空調(diào)是4000，那就扣8000的尾款。所以，家電列表要寫清楚設(shè)備的品牌，型號(hào)，新舊程度等。3.滿五唯一承諾及其他承諾如果上家承諾滿五唯一，寫入補(bǔ)充條款，一旦發(fā)現(xiàn)不滿五唯一，多出的稅費(fèi)由上家承擔(dān)；比如上家說房子無任何質(zhì)量問題，無漏水等，寫入補(bǔ)充條款，如果交房前發(fā)現(xiàn)，上家承擔(dān)維修費(fèi)用及修理時(shí)間的補(bǔ)償；如果上家隱瞞房子質(zhì)量問題，上家有權(quán)追究上家法律責(zé)任。4.做低房價(jià)等如果中介承諾可以做低房價(jià)避稅，請(qǐng)寫入補(bǔ)充條款，有一點(diǎn)必須注明：此為中介提供的免費(fèi)義務(wù)，下家無須付任何費(fèi)用；但是，我在此強(qiáng)調(diào)：建議買二手房的各位，不要去玩這些貓膩，更不要聽信中介去玩陰陽合同。首先，玩陰陽合同是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，你是風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者，一旦被發(fā)現(xiàn)，多出來的稅費(fèi)一樣要承擔(dān)；能玩陰陽合同的人都是老江湖，對(duì)二手房買賣有很深入的了解，你玩不過他們；剩下來的錢不夠喂飽他們這些中介，還熱了一屁股的騷，承擔(dān)了不該有的風(fēng)險(xiǎn)； 其次，中介不會(huì)給你提供免費(fèi)午餐，就是為了錢；房子都買得起了，還在乎那點(diǎn)錢？而且心理承受了不該有的壓力，還因此會(huì)被中介要挾威脅，何苦來哉？基本就上面這些了！合同一旦簽訂，意味著你付了至少三成的首付，說難聽一點(diǎn)，你相當(dāng)于你買了股票被套牢了，必須走下去，把合同履行完！中介在此，能威脅你的就只有2點(diǎn)：1.你付了首付，一大筆錢給了上家，無法要回，必須買房，你很弱勢(shì)，可以利用你忐忑的心理給各種威脅。比如，不給中介費(fèi)不過戶。所以，此時(shí)下家必須和上家保持好的關(guān)系，不能被中介所乘。其次是中介費(fèi)在過戶前一分都別給，過戶后給一半（過戶后房子都是你的了，就等產(chǎn)證了），過了戶中介就沒啥用了，就驗(yàn)房時(shí)候幫你登下下，算清水電費(fèi)就好，沒他一樣做。2.玩陰陽合同的，中介幫你省稅費(fèi)的（比如說能做成滿五唯一），做低房價(jià)的這一類人基本都省不了多少錢，而且被中介脅迫，中介費(fèi)很多都在過戶前被壓榨干了。=華麗的分割線=正式買房正式買房，基本都是標(biāo)準(zhǔn)流程，審稅，辦理貸款，過戶，這些出問題的很少，只要商家配合，中介幫你跑跑腿就完成了。就只強(qiáng)調(diào)5點(diǎn)：1.首套房一般銀行都是85折，很多中介會(huì)找貸款老師幫你完成，但是一定要注意給你打折，別被中介忽悠什么不能辦，要辦就給好處費(fèi)之類的。而且有一點(diǎn)可以告訴你，辦理貸款其實(shí)是銀行受惠的，信貸員討好中介就是為了完成貸款指標(biāo)的，所以肯定不會(huì)說辦貸款需要給中介好處費(fèi)的說法，如果自己去銀行辦理貸款，銀行經(jīng)理熱性的招待你呀。記?。撼酥薪橘M(fèi)，什么好處費(fèi)都不要給中介，更不要聽信中介什么什么辦理需要什么費(fèi)用，都是鬼馬的假話，不信自己去辦理一下。2.及早過戶3.如果產(chǎn)證辦理加急，一般是500塊搞定，不要被中介忽悠，多一分都別掏（中介認(rèn)識(shí)交易中心的人，交易中心一般收費(fèi)200，剩下的全是中介的好處費(fèi)，可以協(xié)商的）4.放款前一定要確定戶口遷出5.如果是公積金貸款，收件收據(jù)會(huì)被五牛城的人拿走；然后產(chǎn)證郵寄給你；如果是混合貸款或者純商業(yè)貸款，一定記?。菏占論?jù)都是你拿著，被中介拿走，會(huì)各種威脅給你，替你收了房產(chǎn)證，還要錢呢。其實(shí)，就那幾個(gè)買房流程，審稅，辦理貸款，過戶，上家都必須在場(chǎng)，任何收據(jù)都自己拿好，不要給中介；如果一不小心被中介拿了收件收據(jù)，發(fā)現(xiàn)后要不會(huì)，產(chǎn)證還沒有出來，怎么辦？很簡(jiǎn)單，去交易中心再申請(qǐng)一張。最好是不用收件收據(jù)去領(lǐng)取產(chǎn)證，而是郵寄；很多人不放心，要自己去領(lǐng)取，也可以，前提就是自己有收件收據(jù)，不被中介鉆空子。補(bǔ)充一條，中介費(fèi)的發(fā)票問題：我是在中原地產(chǎn)找的房子，自然也是付中原地產(chǎn)的傭金，雖然中間發(fā)生過不愉快，但是最終順利交割完畢后，付了傭金，直接給的機(jī)打收費(fèi)憑據(jù)，并且告知一周后按照上面的電話，可以要求提供發(fā)票，郵寄到新住所； 一周打了電話，也拿到發(fā)票，而后中原還有人打電話問我對(duì)服務(wù)態(tài)度是否滿意。大公司比較是大公司哎。我一個(gè)同事，找的是小中介，因?yàn)楹贤藛栴}，打印第二個(gè)版本的合同，中介老不高興了，還少打印一份額。當(dāng)然最后發(fā)票是沒有的。很多人希望找大的中介公司，比如我愛我家，21世紀(jì)，中原地產(chǎn)，最大的原因就是正規(guī)，但是很多小中介的服務(wù)也很好；無論選什么樣的中介公司，好的中介才是王道，熟悉業(yè)務(wù)，熱情服務(wù)，跑前跑后，這樣的中介才是我們希望要的。所以買房前，要好好的考察下你選的中介的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)態(tài)度哦。=華麗的分割線=買房子是個(gè)很累人的事情，尤其是二手房，很多事情必須親力親為哎。比如看房的時(shí)候，很多人希望找一個(gè)裝修好的房子，然后省去裝修的麻煩、直接入住，不考慮什么甲醛的味道，裝修后空關(guān)幾天之類。所以，買裝修好的房子，買房送家電、送家具是很多人希望的。而且說實(shí)話，舊的家電真的不值錢哎。但是，我們知道很多二手房都是上海本地人的，尤其是老公房，上海人的精打細(xì)算是出名的，因此，遇上好的上家，爽氣一點(diǎn)，你爽氣我也不會(huì)不感恩，適當(dāng)意思幾千塊，皆大歡喜哎。然而這樣的人真少。如果你想買一個(gè)裝修好的房子，不在裝修，要注意三點(diǎn)： 1.出租中的房子不要考慮不裝修?？梢悦鞔_告