房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程流程圖.doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程流程圖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體操作流程（一）投資決策開(kāi)發(fā)部拓展部市場(chǎng)策劃部設(shè)計(jì)管理部成本管理部財(cái)條部銷售部工程部運(yùn)營(yíng)部物業(yè)部總經(jīng)理通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和政策的分析，明確重點(diǎn)投資區(qū)域招投標(biāo)文件的限制投資決策可行性研究報(bào)告概念設(shè)計(jì)方案財(cái)務(wù)分析、資金籌措方案成本測(cè)算深入市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位分析等項(xiàng)目初步判斷項(xiàng)目建議書(shū)初步市場(chǎng)調(diào)研提供競(jìng)爭(zhēng)樓盤及周邊配套分析等意向性選址、土地買賣談判、初步勘察、城市規(guī)劃意向項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析意向地塊的獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體操作流程（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)部拓展部市場(chǎng)策劃部設(shè)計(jì)管理部成本管理部財(cái)條部銷售部工程部運(yùn)營(yíng)部物定漸總經(jīng)理意向地塊的獲取簽署土地出讓合同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目責(zé)任書(shū)、項(xiàng)目考核指標(biāo)的編制土地勘測(cè)單位招投標(biāo)營(yíng)銷推廣策劃首期土地款的支付成本預(yù)算設(shè)計(jì)單位招投標(biāo)參加方案討論，意見(jiàn)反饋總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃局審核報(bào)批日期、消防、園林、衛(wèi)生、規(guī)劃、交警、電信等部門前期征詢初步設(shè)計(jì)階段建委召開(kāi)初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)取得擴(kuò)初批文成立招評(píng)標(biāo)小組報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)階段環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、交警、衛(wèi)生防疫人防、防震等部門審施工圖通過(guò)施工圖會(huì)審監(jiān)理單位、總包單位招投標(biāo)施工圖充備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體操作流程（三）建設(shè)實(shí)施開(kāi)發(fā)部拓展部市場(chǎng)策劃部設(shè)計(jì)管理部成本管理部財(cái)條部銷售部工程部運(yùn)營(yíng)部物定漸總經(jīng)理施工圖充備監(jiān)理單位、總包單位招投標(biāo)取得土地證支付完全部土地款建筑工程規(guī)劃許可證質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)站報(bào)監(jiān)建筑工程施工許可證建設(shè)施工開(kāi)始確定推廣銷售策略辦理抵押貸款營(yíng)造銷售環(huán)境分包單位招投標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體操作流程（四）竣工交付開(kāi)發(fā)部拓展部市場(chǎng)策劃部設(shè)計(jì)管理部成本管理部財(cái)條部銷售部工程部運(yùn)營(yíng)部物定漸總經(jīng)理營(yíng)造銷售環(huán)境完成物業(yè)招標(biāo)銷售許可證完成物業(yè)管理方案正式開(kāi)盤辦理撤抵押等工作配套工程規(guī)劃及投招標(biāo)推廣及銷售活動(dòng)市政管線工程規(guī)劃許可證工程完工總結(jié)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收工程結(jié)算接管物業(yè)竣工資料交付使用許可證辦理竣工驗(yàn)收備案房屋戶權(quán)證辦理入住手續(xù)設(shè)計(jì)單位作總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位作調(diào)整后再提呈最佳總體規(guī)劃方案規(guī)劃單位及其他管理部門出具審批意見(jiàn)政府規(guī)劃部門審核頒布發(fā)批文調(diào)整完善總體規(guī)劃方案再報(bào)批政府規(guī)劃管理部門指示設(shè)計(jì)單位按政府部門及建設(shè)單位意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整設(shè)計(jì)單位出競(jìng)標(biāo)方案經(jīng)會(huì)審后將總本規(guī)劃方案送交規(guī)劃管理部門審核編制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)委托書(shū)評(píng)審方案及選定設(shè)計(jì)單位組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)項(xiàng)目投資及規(guī)劃建議總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核工作流程建設(shè)單位向規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)規(guī)劃管理部門審核建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案修改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通等管理部門審核意見(jiàn)建設(shè)單位向規(guī)劃局送審建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建設(shè)單位選址意見(jiàn)書(shū)管理過(guò)程 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)工作流程初步設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)政府管理部門出具審批意見(jiàn)組織初步設(shè)計(jì)方案專家審批會(huì)組織審查初步設(shè)計(jì)方案圖紙遞交勘察報(bào)告于設(shè)計(jì)院組織勘察單位招標(biāo)評(píng)審會(huì)規(guī)劃管理部門核發(fā)總體規(guī)劃方案批文建設(shè)單位征詢有關(guān)政府管理部門對(duì)規(guī)劃方案意見(jiàn)勘察單位出具勘察報(bào)告設(shè)計(jì)院按報(bào)告作設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)院按報(bào)告作設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)院按意見(jiàn)調(diào)整初步設(shè)計(jì)評(píng)定最佳初步設(shè)計(jì)方案，滿足政府及建設(shè)單位要求勘察及初步設(shè)計(jì)工作流程景觀設(shè)計(jì)單位根據(jù)意見(jiàn)完善施工圖接受景觀設(shè)計(jì)施工圖及招標(biāo)評(píng)估景觀施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)預(yù)算及發(fā)出修改指示景觀設(shè)計(jì)單位作深化景化設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)方案委托景觀設(shè)計(jì)作深化設(shè)計(jì)會(huì)審選定最佳景觀設(shè)計(jì)方案深化方案評(píng)審會(huì)結(jié)合規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、預(yù)算等觀點(diǎn)考慮方案組織園林景觀單位競(jìng)標(biāo)景觀設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)及修改園林景觀規(guī)劃工作流程否是提交環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)專家評(píng)審意見(jiàn)編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)提出環(huán)境保護(hù)建議和針對(duì)性措施及結(jié)論建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響調(diào)查分析環(huán) 境 現(xiàn) 狀 調(diào) 整地 塊 狀 態(tài) 調(diào) 查環(huán)境影響預(yù)測(cè)確定各單項(xiàng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的工作等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)篩選重點(diǎn)環(huán)境評(píng)價(jià)項(xiàng)目委托有資質(zhì)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)單位建設(shè)單位提出已批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案國(guó)家、地方有關(guān)法規(guī)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)工作流程設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)單位申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理部門核定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生等部門意見(jiàn)設(shè)計(jì)院進(jìn)行方案規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)單位送審設(shè)計(jì)方案規(guī)劃管理部門核定設(shè)計(jì)范圍,提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)用地規(guī)劃管理過(guò)程建設(shè)單位申請(qǐng)核定設(shè)計(jì)范圍和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)單位向市測(cè)繪院曬印地形圖在原有基地上且不改變土地使用性質(zhì)的建設(shè)工程項(xiàng)目需改變土地使用性質(zhì)或征用劃撥土地或?qū)偻恋厥褂脵?quán)出讓的建設(shè)工程項(xiàng)目情況一 情況二申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證工作流程評(píng) 標(biāo)進(jìn) 行 招 標(biāo)招 標(biāo) 準(zhǔn) 備審核合同簽證中標(biāo)通知書(shū)招標(biāo)辦監(jiān)督見(jiàn)證評(píng)標(biāo)投標(biāo)單位遞交標(biāo)書(shū)核準(zhǔn)招標(biāo)補(bǔ)充文件投標(biāo)單位領(lǐng)取標(biāo)書(shū)審核招標(biāo)文件招標(biāo)辦審核招標(biāo)項(xiàng)目登記表簽定承包合同決標(biāo)及簽發(fā)中標(biāo)通知書(shū)評(píng)估及詢標(biāo)開(kāi)標(biāo)確認(rèn)有效標(biāo)報(bào)價(jià)接收標(biāo)書(shū)文件資料編制招標(biāo)補(bǔ)充及修正文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘及答疑會(huì)發(fā)招標(biāo)文件通知書(shū)投標(biāo)單位資質(zhì)預(yù)審編制招標(biāo)文件招標(biāo)登記成立評(píng)標(biāo)決策小組建設(shè)單位成立招標(biāo)小組建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)一般流程建設(shè)單位申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證施工圖紙審查通過(guò)證書(shū)質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)表監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)及監(jiān)理合同登記施工中標(biāo)通知書(shū)及施工合同簽訂及登記建設(shè)單位項(xiàng)目施工招標(biāo)管理過(guò)程建設(shè)工程管理部門核發(fā)建設(shè)工程施工許可證申辦建設(shè)工程施工許可證工作流程征求有關(guān)專業(yè)管線管理部門意見(jiàn)向城市測(cè)繪部門曬印綜合管線圖建設(shè)單位向市政管線和交通部門申請(qǐng)管線施工和掘路許可手續(xù)規(guī)劃管理部門核發(fā)市政管線建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位申請(qǐng)市政管線建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理部門審定市政管線工程設(shè)計(jì)方案建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行管線工程設(shè)計(jì)及送審方案規(guī)劃管理部門核定市政管線規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)單位申請(qǐng)市政管線工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求按意見(jiàn)修改申辦市政管線工程規(guī)劃許可證工作流程若建設(shè)工程涉及道路規(guī)劃紅線建設(shè)單位申請(qǐng)道路規(guī)劃紅線界樁城市規(guī)劃管理部門訂立道路紅線施工單位現(xiàn)場(chǎng)放樣建設(shè)單位申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)灰線按意見(jiàn)修改城市規(guī)劃管理部門復(fù)驗(yàn)灰線建設(shè)工程竣工建設(shè)單位申請(qǐng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收按意見(jiàn)修改若違法按違法建設(shè)查處城市規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收城市規(guī)劃管理部門核發(fā)竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明建設(shè)單位向房地管理部門申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記申辦建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收及房屋產(chǎn)權(quán)登記監(jiān)督流程竣 工 前 期物業(yè)委員會(huì)成立，新物業(yè)公司全面接管協(xié)調(diào)小業(yè)主與建設(shè)和施工單位的連系交付鑰匙，辦理入住管理手續(xù)物業(yè)管理班子正式入駐接受移資料，協(xié)調(diào)維修整改時(shí)間安排安排檢查整改要求，明確移交手續(xù)配合銷售宣傳推廣工作從物業(yè)管理角度參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)審選定及委托物業(yè)管理公司建設(shè)單位邀請(qǐng)物業(yè)公司提出物業(yè)管