農副產品批發(fā)市場建設項目可行性研究.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除一、總論項目名稱：上海海臺農副產品批發(fā)市場建設單位：上海玫瑰園商貿城有限公司法人代表：夏克春負責人：夏克春建設期限：2009年3月-2011年3月項目地址：上海市奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)綜合工業(yè)園區(qū)此文檔僅供學習與交流二、投資主體介紹上海海臺農副產品批發(fā)市場由上海玫瑰園商貿城有限公司投資建設，法人代表夏克春，注冊資金1.1億元人民幣。上海玫瑰園商貿城有限公司成立于2003年3月，具有獨立的法人實體，注冊資金1.1億元人民幣。上海玫瑰園商貿城總規(guī)劃占地700畝，分三期建設，總投資15億元。一期建設350畝，規(guī)劃總建筑面積32萬平方米，目前已建建筑面積23萬多平方米，其中商鋪44幢（1208間、二、三樓商務套房1208間）、商場8幢，并配有大量停車場。商貿城以商貿經濟為要求進行總體規(guī)劃，適應批發(fā)市場對大流通的要求。三、概述改革開放三十年來，我國的國民經濟體制和運行機制都發(fā)生了重大轉變，市場需求在經濟社會資源的配置中開始發(fā)揮主導作用。商貿流通已經由被動適應生產、提供消費轉變?yōu)閯?chuàng)造需求、開發(fā)市場、引導生產，由計劃經濟下的末端行業(yè)上升為市場經濟下的先導性行業(yè)，在拉動國民經濟增長、推動產業(yè)結構調整、滿足人民生活需求、吸納社會就業(yè)等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。全面建設小康社會及“三農政策”的出臺，必將推動人民生活水平的進一步提高，推進城鎮(zhèn)化建設步伐，為農副產品市場發(fā)展提供更加廣闊的空間。人民生活越富裕，對農產品的消費能力越穩(wěn)定，并適度增長；城鎮(zhèn)化水平越高，越來越多的非農業(yè)人口必然要求更多更好的農副產品供應。同時，改革的深入、開放的擴大、發(fā)展的加快、消費需求的增加還將是我國農產品批發(fā)市場發(fā)展轉型的關鍵時期。隨著農業(yè)農村經濟的發(fā)展，我國絕大多數(shù)農副產品不僅實現(xiàn)了全年供應，而且形成了全國性大市場、大流通的格局。批發(fā)市場向新型業(yè)態(tài)的滲透已經在不同程度的悄然進行。通過向前向后的產業(yè)延伸，批發(fā)市場已從簡單的場地經營和物業(yè)管理中逐步走向大農業(yè)、大流通的更廣闊的領域。而上海是全國經濟最發(fā)達的城市之一，全市常住和暫住人口已達1800萬人,也是人口數(shù)量和居住密度最大城市，僅奉城周邊60公里生活圈內奉賢、南匯、金山、閔行、松江、浦東就有500多萬人口，其對農副產品的需求量非常大。同時，全國各地，包括港澳臺地區(qū)的農副產品又都爭相進駐上海市場；大陸與臺灣“三通”的實現(xiàn)，世博會即將在上海召開，內環(huán)內大型市場面臨向外環(huán)以外搬遷，重新選擇市場，上海玫瑰園商貿城有限公司抓住有利時機建設一個配套設施齊全、服務功能完善的集果品、糧油、蔬菜、水產、凍品、肉類、副食品、土特產品、保健品、中藥材、臺灣農副產品的交易、貯存、集散、流通等功能于一體的專業(yè)化大型批發(fā)交易市場，必將能夠進一步促進奉賢地區(qū)的經貿發(fā)展，對銜接產需、滿足消費、吸引投資、拉動需求、增加就業(yè)機會有著積極的推動作用。四、發(fā)展規(guī)劃、建設規(guī)模及市場功能項目充分依托政策條件、消費需求和已建成的商鋪商場，按照現(xiàn)代農副產品批發(fā)市場建設要求，本著“高起點、多功能、可擴展、高效益”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出重點、分步實施、改善基礎設施條件，完善市場服務配套設施，引進先進技術設備和管理辦法，將市場建設成為集農副產品交易、存儲、保鮮、加工、配送、連鎖經營，展銷、精品交易、質量安全檢測、信息服務、結算匯兌為一體，管理高效、競爭有序、具有很強集散力、輻射力和競爭力的國內大型骨干農副產品批發(fā)市場。促進市場規(guī)?；?、規(guī)范化經營，使市場上規(guī)模、上檔次。推進代理制、會員制、連鎖經營、拍賣、合同定購、期貨、電子商務等現(xiàn)代交易模式，促進市場向專業(yè)化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。項目總規(guī)劃占地面積700畝，總投資12億元人民幣，一期建設350畝。目前已建建筑面積23萬多平方，共有1208間商鋪、1208間商務套房和8幢商場，近50000平方米的交易大棚、保鮮庫和冷凍庫正在建設中。建設內容和規(guī)模如下：1、果蔬、糧油、水產、肉類、副食品、中藥材等農副產品綜合交易區(qū)17萬平方米；2、7000平方米蔬菜交易大棚；3、4000平方米水果交易大棚；4、15000平方米水產交易大棚；5、20000平方米果蔬保鮮庫；6、20000平方米冷凍庫；7、100平方米電視監(jiān)控管理中心；8、100平方米食品檢測中心；9、200平方米電子結算中心；10、5000平方米多功能綜合樓；11、70000平方米商場作為配套用房，作為展示、交易、精品交易、休閑、娛樂、銀行、保險、辦公用。市場主要功能：（1）農副產品現(xiàn)貨交易、部分農副產品期貨交易。（2）農副產品保鮮貯藏及商品化處理。（3）糧油、果品等農副產品大宗交易洽談。（4）糧油品質和果品農藥殘留的分析、檢測。（5）全國主產區(qū)、各農業(yè)部定點市場的糧油、果品等農副產品價格、產需信息采集和發(fā)布。（6）銜接產需、搞活流通、滿足消費、平抑價格。五、建設條件上海海臺農副產品批發(fā)市場項目具有以下建設條件：（一）項目的實施有利于發(fā)揮主渠道和龍頭作用，促進農產品流通和農業(yè)結構調整，增加農民收入。目前，全國有1萬多家農副產品批發(fā)市場，年交易額9000多億元，占全國消費品批發(fā)市場成交額的30%以上，通過批發(fā)市場銷售的果品、蔬菜、食品、糧油產品占到流通總量的50%左右。是我國農產品流通交易的主渠道之一。生活資料市場的穩(wěn)定，直接影響到了社會的穩(wěn)定。上海海臺農副產品批發(fā)市場建成后，將更好地發(fā)揮主渠道作用，通過現(xiàn)代化交易方式，大大減少流通環(huán)節(jié)，降低成本，保障供應，促進市場繁榮。將對奉賢地區(qū)乃至整個華東地區(qū)的果品、糧油制品、水產品等農副產品的生產和流通起到重要的推動作用，在生產者和消費者之間形成“綠色通道”，為我區(qū)的特色產品提供交易展示的平臺，形成特色經濟。批發(fā)市場通過機制調控，充分運用市場經濟杠桿手段運營，真正起到了市場監(jiān)控、平抑物價、維護社會市場安定的帶動作用，將收到良好的經濟效益。必將有利于以奉城地區(qū)為中心，輻射周邊地區(qū)，逐步形成一個有現(xiàn)代化水平和專業(yè)性強的中心市場，充分發(fā)揮市場主渠道的作用。海臺農副產品批發(fā)市場的建設有利于以奉賢為中心輻射周邊地區(qū)乃至“長三角”地區(qū)經濟發(fā)展區(qū)，并且可將全國各地包括港澳臺特色農副產品引入上海，使之成為全國農副產品貿易平臺和集散地，推動農副產品產供銷一體化進程，提高我國農副產品競爭力。（二）項目的實施有利于打造區(qū)域性大型農副產品批發(fā)市場，增強市場競爭力。項目的基礎設施和經營設施的建設內容包括：1 基礎設施：（1）交易場地、通道硬化；（2）果品農藥殘留檢測中心建設；（3）農副產品信息服務中心；（4）電子結算系統(tǒng)；（5）全場電視監(jiān)控管理系統(tǒng)；（6）公用基礎設施配套系統(tǒng)。2經營設施建設：（1）多功能綜合樓5000平米，集治安管理、工商管理、衛(wèi)生管理、物業(yè)管理、水電服務、銀行服務、通訊服務、會員辦事處等為一體，供市場各管理服務部門開展工作使用；（2）果品恒溫保鮮貯藏庫20000平米；（3）冷凍庫20000平米；（4）綜合交易區(qū)170000平米（5）交易大棚26000平米。項目建成后，批發(fā)市場將具備現(xiàn)代農產品市場所必需的信息、檢測、結算等先進管理服務功能，設施完善、功能齊全、競爭力強，交易快速、輻射面廣，將成為國內大型骨干農產品批發(fā)市場，更好地發(fā)揮批發(fā)市場的流通，為構建全國性農產品流通體系做出貢獻。（三）本項目的實施有利于促進地方商貿流通經濟的發(fā)展流通產業(yè)是反映一個國家和地區(qū)經濟發(fā)展和社會繁榮程度，觀察一個國家和地區(qū)綜合國力和人民生活水平的重要窗口，是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經濟增長的重要動力。越是發(fā)達的國家和地區(qū)，商貿流通在第三產業(yè)中所占份額越高，歐美等發(fā)達國家為70%以上，印度為45%，我國還不足40%。隨著經濟的不斷發(fā)展，國內商貿流通產業(yè)發(fā)展增勢強勁及我市商貿流通產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，為上海海臺農副產品批發(fā)市場的發(fā)展提供了積極寬松良好的歷史機遇和政策環(huán)境，提出了方向、提供了政策。上海海臺農副產品批發(fā)市場將建設成為奉賢及周邊地區(qū)最大最全的農副產品批發(fā)市場，與上海其他農副產品批發(fā)市場相互促進，共同推動上海經濟的發(fā)展。由此可見，本項目建成后，必將成為奉賢地區(qū)商品流通產業(yè)的龍頭和重要的經濟增長點、強勁的輻射源。將進一步帶動周邊地區(qū)第三產業(yè)的發(fā)展，促進奉城鎮(zhèn)及奉賢區(qū)的經貿發(fā)展，對吸引投資、拉動需求、增加就業(yè)機會有著積極的推動作用。（四）本項目的實施有利于保證消費安全，創(chuàng)建放心工程農副產品質量安全問題，是當前農業(yè)和農村經濟發(fā)展中的重大問題，它直接關系到農業(yè)可持續(xù)發(fā)展，關系到農民增收和農產品市場競爭力的提高。農副產品質量安全與人民群眾生活息息相關，已成為社會普遍關注的熱點。消費觀念的進步，使大眾對環(huán)保型綠色食品、無公害綠色果蔬的需求不斷增強，搞好“放心食品”工程已成為提高人民生活水平，穩(wěn)定市場、穩(wěn)定社會、體現(xiàn)城市綜合實力、促進地區(qū)經濟發(fā)展的重大問題。項目建設中，果品等農副產品農藥殘留檢測中心的建成，不僅滿足市場的需要，而且保證了“綠色食品”進入百姓家庭，使人民群眾生活水平大幅度提高。信息網(wǎng)絡的建成，使信息覆蓋度進一步擴大，將會大大提高奉城和周邊地區(qū)在國內外市場的知名度和信譽度，將我區(qū)果品、農副產品流通行業(yè)發(fā)展起到良好的推動作用。同時，通過實施農副產品市場的準入制度，強化市場監(jiān)管、規(guī)范交易行為、推行標識化流通，全面加強農副產品質量安全監(jiān)管，改善市場食品安全狀況，創(chuàng)建放心市場；改善市場消費環(huán)境，增強大眾對農副產品消費的信心，推動“放心工程”、“菜藍子工程”的建設，引導綠色消費。（五）項目的建設有利于擴大就業(yè)，保持社會的繁榮與穩(wěn)定隨著我國政治、經濟體制改革步伐的加快，改革開放力度加大，許多職工在原有崗位上下來，需要重新選擇新的崗位再就業(yè)，而農村地區(qū)也因生產力水平提高出現(xiàn)了大量剩余勞動力，妥善解決好這些人的再就業(yè)，為他們創(chuàng)造一個良好的生存環(huán)境，是保持社會繁榮與穩(wěn)定的一個關鍵問題，也是全社會關注的熱點問題之一，引起了黨和國家的高度重視。本項目的實施可為社會提供再就業(yè)機會至少10000個，帶動相關行業(yè)從業(yè)人員至少20000余人?？捎行У販p輕社會就業(yè)壓力，對進一步促進改革開放和保持社會繁榮與穩(wěn)定將會產生積極的作用。（六）項目建設具備良好的基礎條件上海玫瑰園商貿城本身就是按照商貿要求規(guī)劃建設的，底層商鋪每間約50平方米，層高5米，寬3.75米，進深12米，前后兩個面都可作營業(yè)面，柜架結構，可根據(jù)商戶的不同需求自由分割；二、三層為商務套房，可作為商務辦公用；周邊8幢商場更為批發(fā)市場提供了展示、精品交易、交易、休閑、娛樂、餐飲、住宿、銀行、保險、超市、物流等全方位的服務。市場內28米、24米、14米、12米的道路縱橫交錯，方便車輛通行。其房型結構和整體布局都非常適合建設農副產品批發(fā)市場，再加上其西面和南面尚未開建的土地，正好可用來建設交易大棚和冷庫、保鮮庫。本項目充分利用現(xiàn)有的房屋和場地開發(fā)建設農副產品批發(fā)市場，不僅可以節(jié)約一大筆開發(fā)成本，縮短開發(fā)時間，還可為帶動奉城當?shù)氐慕洕l(fā)展，促進社會和諧。 （七）項目地理位置優(yōu)越，交通便捷項目位于A30和A3高速公路的交匯處，它北靠黃浦江、莘莊地鐵站、虹橋機場；南臨A30高速公路、浦東鐵路、海灣旅游區(qū)、上海化學工業(yè)區(qū)；東臨A2滬蘆高速公路、磁懸浮、浦東鐵路、浦東國際機場、國際航運中心、蘆潮港碼頭、洋山國際深水港、濱海旅游度假區(qū)，距潮港蘆碼頭僅30公里；西靠杭州灣跨海大橋，距杭州灣跨海大橋僅35公里左右。項目坐落于上海南部奉城中心鎮(zhèn)，距杭州灣跨海大橋和各個港口碼頭都非常近，交通非常便利?！笆濉逼陂g，上海構建“三港兩網(wǎng)”為骨架的現(xiàn)代化城市交通體系，將以十字加環(huán)、多向輻射的軌道連接“一城九鎮(zhèn)”，形成一個以高速公路、地鐵、輕軌、磁懸浮等方式的巨大且便捷的交通網(wǎng)絡骨架，同時滬蘇浙將建成“長三角一體化高速公路網(wǎng)”，將有60根高速對接蘇浙。項目北面緊靠奉賢區(qū)的一條東西走向的主干道南奉公路，南面是A30高速公路，西面緊靠A30高速公路出入口（距本項目不到1公里）和規(guī)劃中的A3高速，東面48米寬的神州路縱貫南北。杭州灣跨海大橋建成通車使得上海到寧波的陸路距離縮短120余公里，只需兩個小時的車程。從浦東外環(huán)線連接A30高速公路途經奉城，至海鹽鄭家埭即可駛入全長36公里的杭州灣跨海大橋，南止慈溪水路灣，直達寧波、溫州、福建、廣東等地。（八）周邊環(huán)境優(yōu)越本項目周邊有國際物流裝配城、亞洲最大鋼材批發(fā)市場、旅游商城、海灣旅游度假區(qū)、碧海金沙、人本集團、箱包城、農村商業(yè)銀行、中國銀行、中國農業(yè)銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、保險公司、申銀萬國證券交易所、世紀聯(lián)華、華聯(lián)超市、好又多超市、農工商超市、晟豐商廈等，因此，本項目不是孤立的，而是存在于一個商業(yè)群中，具有廣闊的商業(yè)前景。（九）經營特色民以食為天，本項目以經營關系國計民生的農副產品為主，并積極引進臺灣農副產品，使本市場不僅面向上海，更面向全國，從而使得本項目具有較強可操作性和旺盛的生命力。六、企業(yè)組織為全面建設上海海臺農副產品批發(fā)市場，公司已組建專業(yè)的團隊進行市場招商和管理工作，保證市場招商順利進行，確保農副產品批發(fā)市場正常營業(yè)。其崗位具體設置如下：董事長、總經理（兼） 1人副總經理 3人招商部：經理 1人副經理 4人招商人員 50人公關部：經理 1人 副經理 1人公關人員 4人企業(yè)策劃部：企劃人員 2人顧問室：法律顧問 2人工程部：經 理 1人工程師 8人施工員 4人水電工 10人其他工程人員 6人辦公室：主任 1人 副主任 2人 秘書 5人 駕駛員 30人 其它辦公人員 4人財務室：經 理 1人 總 監(jiān) 1人會計 4人 出納 3人保安部：隊 長 1人保 安 60人保潔部：負責人 1人保潔員 30人采購部：經 理 1人 采購員 5人倉管部：負責人 1人倉管員 10人合 計： 258人七、市場效益分析預測分析奉賢及周邊60公里范圍內約有500多萬人居住，按人均每日消費蔬菜0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水產及其它0.1公斤的比例計算，按500萬人計算，日均消費蔬菜50萬公斤，肉食50萬公斤，禽蛋25萬公斤。年農副產品消費量約8億公斤。再加上每年通過市場集散、輻射周邊地區(qū)的農副產品總量約在5億公斤，市場需求量非常大。本項目建成后，銷售、儲藏、保鮮、調運、信息服務、檢測等設施全部配套，通過構建高效、通暢、有序的現(xiàn)代化營銷網(wǎng)絡體系、電子結算體系、保鮮貯藏體系、農藥殘留檢測體系等形成了合理的資源調劑和補充，發(fā)揮批發(fā)市場吞吐、集散、物流和輻射功能，建成現(xiàn)代化大型中心批發(fā)市場。預計建成后年交易量達13億公斤左右，年成交額突破30億元。屆時，上海海臺農副產品批發(fā)市場將成為奉賢地區(qū)最大的，能輻射全上海乃至全國的農副產品大型交易市場，其發(fā)展前景十分可觀。（一）、經濟效益1一期項目投資6億元人民幣；2年總交易額30億元以上；3市場年收入估計：（1）營業(yè)房234294平方米，按每平方米每天1.2元計算，年租金為1.02億元。（2）水果、蔬菜、水產交易大棚2.8萬平方米，按每平方米每天0.5元計算，年租金為510萬元（3）冷庫、保鮮庫4萬平方米，按每平方米40元