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策劃全流程實踐心得 樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。 因為樓盤在發(fā)售前，社會對此知之不多，不太了解，精心的準(zhǔn)備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機(jī)，如果準(zhǔn)備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。 我們對于銷售的意義要有一個準(zhǔn)確的把握。 如何精心準(zhǔn)備，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個問題首先，物業(yè)在投放的市場中怎樣選擇目標(biāo)群，即什么樣的人會買這個樓。 市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，消費者的生活習(xí)慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。 弄清這幾個前提，才能把握定位。 定位分以下幾種內(nèi)容 （1）市場定位。 所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。 在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風(fēng)馬牛不相及了。 例如大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價對人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。 即購買者為60%的廣州市區(qū)人，30%的外地人，10%為番禺人。 其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。 （2）功能定位。 所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘蟆?因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時，功能的作用愈顯重要。 國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。 寫字樓如果功能不全，就難于啟動市場。 中房集團(tuán)開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內(nèi)銷售時，都強(qiáng)調(diào)5A級，當(dāng)時外商都很驚訝于中國大陸也有5A級的寫字樓。 隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。 住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。 （3）專營性定位。 目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經(jīng)營性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計營業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。 由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。 象征性定位由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。 房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征象征性定位。 如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。 一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。 而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。 影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。 產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。 市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。 定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。 從定價來講，主要有幾個方法 1、類比法所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。 2、成本法物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。 3、評估法由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進(jìn)行全方位的評估后作出定價。 無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。 在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。 采用低價戰(zhàn)略入市時比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動市場。 采用高價策略為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。 此法風(fēng)險較大。 一般來說，先設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般34層（9層以下）為最好。 然后確定一個樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。 在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約30%。 用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。 一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為810%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為35%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。 有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。 商鋪的定價，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。 車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50%。 從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。 假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會截然不同了。 所以說，我們要讓消費者“學(xué)會”想要什么，在滿足消費者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。 發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，并深入人心，之后畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。 這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。 銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。 一個成功的樓盤銷售應(yīng)達(dá)到85%以上，才能保證毛利潤20%以上。 一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導(dǎo)致市場崩潰。 應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。 樓盤的銷售要實行專業(yè)對口，以互補(bǔ)的模式將自有隊伍與中介公司相結(jié)合。 中介公司具有國內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應(yīng)該為我所用。 但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊伍。 因此，培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要。 一個優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系，而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。 這是建立一種職業(yè)意識的修養(yǎng)，因為任何一次銷售都會由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。 這也是一個合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟(jì)整個鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。 房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容市場策劃。 是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。 簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。 市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。 產(chǎn)品策劃。 就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。 其主要內(nèi)容包括如下項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。 房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。 產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。 營銷策劃是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進(jìn)行超前決策。 為實現(xiàn)目的，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡攸c，以適當(dāng)?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。 如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。 營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。 營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。 營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。 開發(fā)策劃是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)始，經(jīng)過項目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。 其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。 房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準(zhǔn)備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。 在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。 如降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。 以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。 同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。 物管策劃物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點 1、經(jīng)營主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。 2、管理主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)