房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法.ppt

第四章市場(chǎng)法 4 1市場(chǎng)法的基本原理4 2搜集交易實(shí)例4 3選取可比實(shí)例4 4建立比較基準(zhǔn)4 5比較因素的修正與調(diào)整4 6求取比準(zhǔn)價(jià)格4 7市場(chǎng)法運(yùn)用舉例 4 1市場(chǎng)法的概念 理論依據(jù) 替代原理 同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格 4 4 1 2市場(chǎng)法的對(duì)象和條件1 適用對(duì)象適用于具有交易性的房地產(chǎn) 2 適用條件在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期 存在著較多類似房地產(chǎn)的交易 3 不適用對(duì)象 局限范圍或缺點(diǎn) 1 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的邊遠(yuǎn)農(nóng)村 原因是缺乏必要的市場(chǎng)資料 2 如古建筑 紀(jì)念堂 館 寺廟等 原因是交易實(shí)例少 不適用該法的估價(jià)對(duì)象 數(shù)量少 交易少 可比性差 5 4 1 3市場(chǎng)法的操作步驟1 搜集交易實(shí)例的資料2 選取比較實(shí)例3 建立比較基準(zhǔn)4 比較因素的修正與調(diào)整5 求取比準(zhǔn)價(jià)格 4 2 1 搜集交易實(shí)例途徑 1 查閱政府有關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)交易資料 2 查閱報(bào)刊上有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)出售 出租的廣告信息等資料 3 參加不動(dòng)產(chǎn)交易展示會(huì) 換房大會(huì) 了解不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情 索取有關(guān)資料 4 向不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人 四鄰 經(jīng)紀(jì)人 金融機(jī)構(gòu) 司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易情況 5 假裝不動(dòng)產(chǎn)購買者 與不動(dòng)產(chǎn)出售者洽談 以獲得真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料 6 同行間資料與信息的交流 7 充分利用網(wǎng)絡(luò)資源對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易信息進(jìn)行跟蹤 4 2搜集交易實(shí)例 4 2 2搜集交易實(shí)例的要求 可比實(shí)例房地產(chǎn) 類似房地產(chǎn) 符合下列7個(gè)條件 可比實(shí)例所處的地區(qū)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同 或是同一供求圈內(nèi)的類似地區(qū) 可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同 這里的用途相同主要指大類用途相同 如果能做到小類用途也相同則更好 可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同 這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同 如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好 大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的吻合 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 4 3選取可比實(shí)例 4 3 1 選取可比實(shí)例的必要性交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多 但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇符合一定條件 可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例4 3 2 選取可比實(shí)例的要求 一 選取可比實(shí)例的數(shù)量要求一般選取3 10個(gè)可比實(shí)例 二 選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求 四要求 1 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) 區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi) 用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同 規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) 0 5 2倍范圍內(nèi) 建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同 檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng) 權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同 2 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) 一年以上的不采用 3 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合4 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格 評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值 收集了以下4個(gè)交易實(shí)例 其中最適合作為可比實(shí)例的 A 甲B 乙C 丙D 丁 正確答案 B 4 4建立比較基準(zhǔn) 4 4 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍范圍不同有以下幾種情況 1 帶有債權(quán)債務(wù) 統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格 帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 債權(quán) 債務(wù)估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 債權(quán) 債務(wù) 2 含有非房地產(chǎn)成份 統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 含非房地產(chǎn)成份的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 非房地產(chǎn)成份的價(jià)格估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 不含非房地產(chǎn)成份的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 非房地產(chǎn)成份的價(jià)格 3 實(shí)物范圍不同 統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍 扣除可比實(shí)例多出的范圍 相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià) 估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅 選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元 含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具 家具為八成新 該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為 萬元 A 75 00B 75 60C 83 60D 86 00 正確答案 B 答案解析 86 8 3 0 8 75 6 4 4 2 統(tǒng)一付款方式由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大 有事需要采用分期付款的方式支付 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額具體方法通過折現(xiàn)計(jì)算 F P A P 4 4 3 統(tǒng)一價(jià)格單位 1 統(tǒng)一價(jià)格表示單位可用總價(jià)也可用單價(jià) 一般為單價(jià)通常是單位面積的價(jià)格 也可以有其它單位的價(jià)格有些可比實(shí)例可先對(duì)總價(jià)進(jìn)行修正調(diào)整后 再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其它修正調(diào)整 2 統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種之間換算 一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià) 但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話 則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià) 3 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位建筑面積 套內(nèi)建筑面積 使用面積的換算建筑面積下的單價(jià) 建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的單價(jià) 套內(nèi)建筑面積 使用面積下的單價(jià) 使用面積 總價(jià)一般情況下 建筑面積下的單價(jià) 套內(nèi)建筑面積下的單價(jià) 使用面積下的單價(jià)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 公攤建筑面積 在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中 因有的房屋登記的是使用面積 有的房屋登記的是建筑面積 所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是 A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B 統(tǒng)一付款方式C 統(tǒng)一價(jià)格單位D 統(tǒng)一市場(chǎng)狀況 正確答案 C 4 5比較因素的修正與調(diào)整 4 5 1交易情況修正1 交易情況修正的含義將非正常的成交可比實(shí)例價(jià)格 修正為正常價(jià)格2 非正常價(jià)格形成的原因 利害關(guān)系人之間的交易 急于出售或急于購買的交易 交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 特殊交易方式的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 交易受到債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 受迷信影響的交易 3 修正方法一般的修正方法 兩種 百分率法 可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格差額法 可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正額 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高A 與可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低A 是不等同的在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用 可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低的說法 交易情況修正系數(shù) 以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為 則交易情況修正系數(shù)為 4 交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外 就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) 賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) 買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) 正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) 正常成交價(jià)格 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 26 例1 一宗房地產(chǎn)正常成交價(jià)格為2500元 m2賣方應(yīng)繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 買方應(yīng)繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 賣方實(shí)際得到價(jià)格 買方實(shí)際付出的價(jià)格是多少 27 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 2500 1 7 2325 元 m2 買方實(shí)際付出的價(jià)格 2500 1 5 2625 元 m2 28 例2某宗房地產(chǎn)交易 買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方2325元 m2 買賣中涉及的稅費(fèi)由買方來負(fù)擔(dān) 該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為多少 29 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常成交價(jià)格 1 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 正常成交價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 1 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 正常成交價(jià)格 2325 1 7 2500 元 m2 某宗房地產(chǎn)交易 買賣雙方約定 買方付給賣方2385元 m2 買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān) 據(jù)悉 該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6 8 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3 9 若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān) 并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格 則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為 元 m2 A 2139B 2146C 2651D 2659 正確答案 D 第一步 計(jì)算出正常的成交價(jià)格 買方付給賣方2385 稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān) 因此2385是賣方實(shí)得 第二步 重新約定后 稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān) 要求買方實(shí)付金額 買方實(shí)際付出的價(jià)格 正常成交價(jià)格 1 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 2559 1 3 9 2659 4 5 2市場(chǎng)狀況調(diào)整 一 市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 這種調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整 也稱為交易日期調(diào)整 二 市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法 掌握 調(diào)整通用公式可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為 T 則可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格 1 T 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 一 市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法定基價(jià)格指數(shù) 尾首相比 可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 可比實(shí)例成交日期的價(jià)格 環(huán)比價(jià)格指數(shù) 連乘 可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 例 某宗房地產(chǎn)2004年6月的價(jià)格為1800元 m 現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月 已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格 解 該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格計(jì)算如下 1800X98 1 76 7 2302 2 元 m2 例 某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元 m2 現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格 已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為 99 4 94 8 96 6 105 1 109 3 112 7和118 3 均以上個(gè)月為基數(shù)100 則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為 元 m2 A 2700 8B 2800 1C 2800 8D 2817 7 解 環(huán)比指數(shù)9月價(jià)格 3月價(jià)格 4月指數(shù) 5月指數(shù) 6月指數(shù) 7月指數(shù) 8月指數(shù) 9月指數(shù) 2009 94 8 100 96 6 100 105 1 100 109 3 100 112 7 100 118 3 100 2817 7注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起 不能乘3月的指數(shù) 某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元 m2 已知該類房地產(chǎn)2009年3月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為105 53 103 85 100 04 99 86 98 28 96 45 92 17 90 08 均以上個(gè)月為基數(shù)100 該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為 元 m2 A 5110 51B 5307 26C 5549 95D 5638 13 正確答案 A 二 市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法逐期遞增或遞減變動(dòng)率可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 1 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)平均變動(dòng)率可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 1 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù) 注 價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的分類全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 例 為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價(jià)格 選取了成交日期為2006年10月1日 成交價(jià)格為3000元 m2 2006年10月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1 5 2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2 請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整 3000 1 1 5 4 1 2 7 3629元 m2 4 5 3房地產(chǎn)狀況調(diào)整 一 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況通常是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況 但根據(jù)不同的估價(jià)目的也有不同的情況 二 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容區(qū)位狀況調(diào)整實(shí)物狀況調(diào)整權(quán)益狀況調(diào)整 市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括 A 環(huán)境B 地形地勢(shì)C 外部配套設(shè)施D 內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E 裝飾裝修 正確答案 BDE 三 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路總體的兩種思路直接比較法 以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) 將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較間接比較法 設(shè)定一種 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) 將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整方向如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好的 確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí) 應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià)如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差的 確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí) 應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià) 具體思路確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較 找出差異程度將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 四 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法一般方法 百分率法 差額法具體方法 直接比較調(diào)整 間接比較調(diào)整百分率法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高 低的百分比率為 R 則可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格直接比較調(diào)整 步驟 確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素 根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) 100 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況逐因素比較并評(píng)分 好于估價(jià)對(duì)象的評(píng)分大于100 不如估價(jià)對(duì)象的 評(píng)分低于100 將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率 利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 公式可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 間接比較調(diào)整第一步 標(biāo)準(zhǔn)化修正設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100 將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評(píng)分 估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 則評(píng)分高于100 反之則低于100 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格第二步 房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 綜上 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 例 在市場(chǎng)法中 對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整 其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況 得102分 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況 得97分 則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 A 0 95B 0 99C 1 01D 1 05 4 6求取比準(zhǔn)價(jià)格 一 求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法三種基本方法 一 百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 市場(chǎng)狀況修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 二 百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 1 交易情況修正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 三 差額法下的公式比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正金額 市場(chǎng)狀況調(diào)整金額 房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 直接比較修正法和間接比較修正法直接比較修正法比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 間接比較修正法比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格 求取最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法一個(gè)可比實(shí)例 對(duì)應(yīng)著一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法 平均數(shù) 簡(jiǎn)單平均數(shù) 加權(quán)平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù) 平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù)三者的關(guān)系 變量值完全對(duì)稱的 這三者一致 在向右傾斜的分布中 平均數(shù)最小 眾數(shù)最大 中位數(shù)居中 在向左傾斜的分布中 平均數(shù)最大 眾數(shù)最小 中位數(shù)居中 某宗地的面積為1000m2 采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估 通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元 m2 2190元 m2和2220元 m2 如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0 3 0 4和0 3 則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為 元 m2 A 2160B 2175C 2181D 2205 解析 加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格 2130 0 3 2190 0 4 2220 0 3 2181 4 7市場(chǎng)法總結(jié)和運(yùn)用舉例 第一步 建立比較基準(zhǔn) 主要看以下兩個(gè)方面 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一價(jià)格單位 第二步 交易情況修正 第三步 市場(chǎng)狀況調(diào)整 第四步 制作房地產(chǎn)狀況比較表 包括直接或間接 評(píng)分表 第五步 根據(jù)評(píng)分表 寫出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 第六步 代入完整公式計(jì)算 第七步 綜合各比準(zhǔn)價(jià)格求出最終比準(zhǔn)價(jià)格 61 一 總結(jié) 62 例2 搜集了甲 乙兩個(gè)交易實(shí)例 甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200 成交總價(jià)80萬元人民幣 分三期付款 首期付16萬元人民幣 第二期于半年后付32萬人民幣 余款32萬元人民幣于1年后付清 如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例 試在對(duì)其成交價(jià)格作有關(guān)修正 調(diào)整之前進(jìn)行 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 處理 63 解答 1 統(tǒng)一付款方式 如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn) 假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8 則 甲總價(jià) 16 32 1 8 0 5 32 1 8 76 422 萬元人民幣 乙總價(jià) 15 萬美元 2 統(tǒng)一采用單價(jià) 甲單價(jià) 764220 200 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 150000 2500 60 美元 平方英尺使用面積 64 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于8 3元人民幣 則 甲單價(jià) 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 60 8 3 498 元人民幣 平方英尺使用面積 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 如果以建筑面積為基準(zhǔn) 另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0 75平方米使用面積 則 甲單價(jià) 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 498 0 75 373 5 元人民幣 平方英尺建筑面積 65 5 統(tǒng)一面積單位 甲單價(jià) 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 373 5 10 764 4020 4 元人民幣 平方米建筑面積 66 例12 實(shí)例A的成交價(jià)格低于正常價(jià)格的3 該地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格的額上漲幅度平均每月為1 4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)離交易日期為9個(gè)月 區(qū)域修正因素比率取直接比較法的100 96 實(shí)例A的建筑材料和施工質(zhì)量均優(yōu)于待估房地產(chǎn) 個(gè)別因素修正比率為100 106 試計(jì)算實(shí)例A的修正價(jià)格 67 例13 為評(píng)估某寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格 在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A B C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例 有關(guān)資料見下表 另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2005年3月1日為1 8 4 2005年10月1日為1 8 3 該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2005年1月1日至2005年2月1日基本保持不變 2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上升0 5 試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格 68 例14 為評(píng)估某商品住宅2005年10月30日的正常市場(chǎng)價(jià)格 在該住宅附近調(diào)查選取了ABC三個(gè)類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例 有關(guān)資料如下 試用上述資料測(cè)算該商品住宅2005年10月30日的正常市場(chǎng)價(jià)格 1 可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期如下表 2 交易情況的分析判斷結(jié)果 見下表 69 3 該類住宅2005年4月到10月的價(jià)格指數(shù)如下表 表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù) 4 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果 見下表 為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格 選取的可比實(shí)例資料是 交易日期為2008年4月1日 合同約定買方支付給賣方3500元 m2 買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付 該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方 買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6 和3 自2008年2月1日起到2008年10月1日期間 該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0 3 則該可比實(shí)例修正 調(diào)整后的價(jià)格為 元 m2 A 3673 20B 3673 68C 3790 43D 3790 93 交易情況修正X 3723 4市場(chǎng)狀況修正3723 4 1 0036 3790 93 例6 14 為評(píng)估某商品住宅2007年8月15日的正常市場(chǎng)價(jià)格 在該住宅附近選取了A B C三宗類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例 根據(jù)下面給出的條件 試用市場(chǎng)法測(cè)算該商品住宅2007年8月15日的正常市場(chǎng)價(jià)格 已知可比實(shí)例成交