中關(guān)村科技園區(qū)海淀園商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2001--2010年).doc

中關(guān)村科技園區(qū)海淀園商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （2001-2010年） 一、總則 （一）規(guī)劃范圍與重點(diǎn) 中關(guān)村科技園區(qū)海淀園(以下簡(jiǎn)稱園區(qū))，包括中心區(qū)和發(fā)展區(qū)，面積359平方公里，其中中心區(qū)73平方公里，發(fā)展區(qū)286平方公里。規(guī)劃重點(diǎn)是中心區(qū)和發(fā)展區(qū)的商業(yè)模式、布局結(jié)構(gòu)和服務(wù)功能。 （二）規(guī)劃期限 本規(guī)劃期限為2001-2010年。 （三）規(guī)劃依據(jù) 有關(guān)園區(qū)建設(shè)的請(qǐng)示、批復(fù)與各部門規(guī)劃 北京市人民政府、中華人民共和國(guó)科學(xué)技術(shù)部關(guān)于實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略，加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請(qǐng)示； 國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)； 中關(guān)村科技園區(qū)“三年大變樣”基礎(chǔ)設(shè)施及園區(qū)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃； 北京中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃； 北京中關(guān)村科技園區(qū)海淀園及海淀區(qū)總體規(guī)劃； 中關(guān)村科技園區(qū)條例； 海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃； 北京商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要(20012010年)。 調(diào)研與預(yù)測(cè)報(bào)告 對(duì)園區(qū)現(xiàn)狀的調(diào)查分析和對(duì)2010年的人口規(guī)模、科技與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)供求狀況的預(yù)測(cè)。 參照體 美國(guó)硅谷、臺(tái)灣新竹及日本筑坡等科技園區(qū)的商業(yè)模式及發(fā)展情況。 （四）規(guī)劃原則 整體設(shè)計(jì)。根據(jù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)流向規(guī)律，打破行政區(qū)劃，結(jié)合園區(qū)與周邊地區(qū)商業(yè)的互動(dòng)與影響，對(duì)園區(qū)科技服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃，對(duì)中心區(qū)與發(fā)展區(qū)商業(yè)模式進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 前瞻謀劃。立足現(xiàn)實(shí)，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，充分考慮未來(lái)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)變化特點(diǎn)，堅(jiān)持以發(fā)展為主線的方針，用國(guó)際視野，比照世界先進(jìn)水平進(jìn)行規(guī)劃。 協(xié)調(diào)發(fā)展。主要是協(xié)調(diào)好商業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)好商業(yè)同自然環(huán)境的關(guān)系，協(xié)調(diào)好商業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)與科技服務(wù)的關(guān)系，使不同行業(yè)、業(yè)態(tài)、規(guī)模的設(shè)施互補(bǔ)互利，協(xié)調(diào)發(fā)展。 二、指導(dǎo)思想與發(fā)展目標(biāo) （一）規(guī)劃指導(dǎo)思想 園區(qū)商業(yè)的建設(shè)和發(fā)展要適應(yīng)北京中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃提出的園區(qū)10年建設(shè)目標(biāo)要求，突出主體特征，堅(jiān)持“兩個(gè)服務(wù)”，發(fā)揮“兩個(gè)作用”。 主體特征 園區(qū)商業(yè)主體設(shè)施是園區(qū)社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套組成部分，是服務(wù)于園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支持、保障系統(tǒng)。 兩個(gè)服務(wù) 服務(wù)于園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)完善和開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)交易、網(wǎng)上交易、拍賣、租賃、咨詢及各種中介服務(wù)功能，確保高新技術(shù)產(chǎn)品的流通“無(wú)障礙”。 服務(wù)于園區(qū)居民，尤其是科技人員和創(chuàng)業(yè)者家庭，通過(guò)完善和開發(fā)商品服務(wù)、家政服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)、旅游服務(wù)和信息服務(wù)等各種服務(wù)功能，確保其享受的商業(yè)服務(wù)環(huán)境與國(guó)外高科技園區(qū)“無(wú)差異”。 兩個(gè)作用 園區(qū)商業(yè)要通過(guò)在整體模式和功能配置方面的創(chuàng)新，成為展示新經(jīng)濟(jì)時(shí)代科技商品流通模式的樣板，擴(kuò)大園區(qū)技術(shù)產(chǎn)品與服務(wù)的影響力和幅射力，對(duì)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起拉動(dòng)作用。 園區(qū)商業(yè)要通過(guò)在布局形式和運(yùn)行模式方面的創(chuàng)新，成為展示首都生活服務(wù)商業(yè)先進(jìn)發(fā)展水平的窗口，對(duì)園區(qū)居民生活質(zhì)量的提高起保障作用。 （二）規(guī)劃理念 人本化。根據(jù)“高科技與高情感相平衡”的法則，園區(qū)的商業(yè)建設(shè)從目標(biāo)設(shè)定、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、整體布局、業(yè)態(tài)選擇到經(jīng)營(yíng)體制、營(yíng)銷方式都要堅(jiān)持以人為本，形成人本化商業(yè)發(fā)展模式。 國(guó)際化。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)新型商業(yè)、新型業(yè)態(tài)和新型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，確保園區(qū)商業(yè)服務(wù)水平和功能與發(fā)達(dá)國(guó)家科技園區(qū)“無(wú)差異”。 集中化?？紤]現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)按服務(wù)功能分區(qū)，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)施的集中布局安排，體現(xiàn)以集中為主、分散為輔的新型園區(qū)商業(yè)布局特點(diǎn)。 便捷化。根據(jù)園區(qū)居民生活工作特點(diǎn)，建立全方位、立體式、對(duì)各種需要均能做出快速反應(yīng)的便捷化服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施和功能的全面連鎖化。 網(wǎng)絡(luò)化。在建立高效合理的實(shí)體連鎖商業(yè)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上，依靠園區(qū)內(nèi)寬帶網(wǎng)和公用信息平臺(tái)，大力發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)科技產(chǎn)品流通、生活服務(wù)商業(yè)的全面信息網(wǎng)絡(luò)化。 綠色化。適應(yīng)生態(tài)型高科技園區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)和園區(qū)市場(chǎng)的特殊需求，配合“碧水藍(lán)天”工程實(shí)施，著力發(fā)展綠色商業(yè)。要從商業(yè)設(shè)施到商品經(jīng)營(yíng)和服務(wù)實(shí)現(xiàn)全方位、全過(guò)程的田園式、綠色化，開創(chuàng)商業(yè)發(fā)展與生態(tài)優(yōu)化相融合的新型商業(yè)模式。 （三）規(guī)劃總目標(biāo) 利用10年時(shí)間，建設(shè)國(guó)際一流水平的發(fā)達(dá)的科技園區(qū)商業(yè) 服務(wù)體系。 具體特征： 布局科學(xué)，結(jié)構(gòu)合理，設(shè)施先進(jìn)，具有較強(qiáng)的幅射能力和競(jìng)爭(zhēng)能力； 對(duì)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高具有充分的保障和引導(dǎo)功能，對(duì)北京商業(yè)發(fā)展有窗口和示范功能； 具有支撐旅游業(yè)和國(guó)際會(huì)展業(yè)發(fā)展的旅游商業(yè)和會(huì)展商業(yè)特征； 體現(xiàn)人本精神，實(shí)現(xiàn)先進(jìn)商業(yè)科技手段、田園式生態(tài)環(huán)境和綠色營(yíng)銷一體化； 反映首都人文精髓，實(shí)現(xiàn)首都商業(yè)文化與現(xiàn)代時(shí)尚和智能化的有機(jī)結(jié)合。 （四）發(fā)展指標(biāo) 總量發(fā)展指標(biāo):至2010年 科技商品銷售總額：2000億元； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額：510億元； 其中：餐飲服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入：60億元； 營(yíng)業(yè)總面積：190萬(wàn)平方米； 其中：消費(fèi)品零售業(yè)(含餐飲服務(wù)業(yè))營(yíng)業(yè)面積：150萬(wàn)平方米；科技商品會(huì)展交易中心營(yíng)業(yè)面積：40萬(wàn)平方米； 人均占有消費(fèi)品零售業(yè)（含餐飲服務(wù)業(yè)）營(yíng)業(yè)面積：1.0平方米。 總量指標(biāo)增長(zhǎng)速度 項(xiàng)目2000年現(xiàn)狀2010年預(yù)測(cè)年平均增長(zhǎng)速度科技商品銷售額(億元）350200019%社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)15051013%其中：餐飲服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入(億元)156015%營(yíng)業(yè)總面積（萬(wàn)）7019010.5%人均占有消費(fèi)品零售業(yè)（含餐飲服務(wù)業(yè))營(yíng)業(yè)面積（）0.71.03.6%結(jié)構(gòu)發(fā)展指標(biāo):至2010年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額和科技商品銷售額的比例(社會(huì)消費(fèi)品零售總額含綜合商場(chǎng)的科技商品銷售額)：1:3.9； 商業(yè)設(shè)施地區(qū)結(jié)構(gòu)(發(fā)展區(qū)和中心區(qū)面積比例)：1:1.5； 商業(yè)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展水平(連鎖商業(yè)和電子商務(wù)銷售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重)：58-60%； 商業(yè)設(shè)施集中化程度(集中于大型購(gòu)物中心、地區(qū)商業(yè)中心的店鋪占零售業(yè)總營(yíng)業(yè)面積的比重)：60%以上。 商業(yè)規(guī)模及區(qū)域分布 項(xiàng)目總量中心區(qū)發(fā)展區(qū)消費(fèi)品零售業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米） 150 90 60 其中：餐飲服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米） 225 135 9 科技商品會(huì)展交易中心營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米） 40 30 10 總營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米） 190 120 70 三、園區(qū)商業(yè)的模式 依據(jù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)園區(qū)商業(yè)的要求和對(duì)園區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)的分析，參考發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)的商業(yè)模式及其功能，應(yīng)該具有不同于一般城市商業(yè)的三個(gè)基本特點(diǎn)： 第一、園區(qū)商業(yè)承擔(dān)著保障園區(qū)科技產(chǎn)品和技術(shù)流通“無(wú)障礙”，保障園區(qū)居民主體生活與在發(fā)達(dá)國(guó)家科技園生活“無(wú)差異”的雙重任務(wù)。 第二、園區(qū)商業(yè)既是發(fā)達(dá)的商業(yè)，也是“靜悄悄”的商業(yè)，不應(yīng)該刻意追求對(duì)周邊地區(qū)零售客流的幅射力、吸引力。 第三、園區(qū)商業(yè)應(yīng)該是能夠向園區(qū)社會(huì)提供全面的生產(chǎn)、生活服務(wù)的系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。 為此，確定園區(qū)商業(yè)的基本模式是：面向兩個(gè)市場(chǎng)，建立兩套功能相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)系統(tǒng)；以三個(gè)不同形式和功能的大型商業(yè)集群為核心，構(gòu)成園區(qū)商業(yè)的主體框架和骨干層次；以分布于全區(qū)高度組織化的中小商業(yè)設(shè)施為基礎(chǔ)，形成園區(qū)商業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)層次；以涵蓋全區(qū)的電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)為支持系統(tǒng)，形成園區(qū)虛擬商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。簡(jiǎn)言之，園區(qū)商業(yè)的基本模式是由兩套商業(yè)系統(tǒng)、兩個(gè)層次、三個(gè)集群和一個(gè)網(wǎng)絡(luò)體系所構(gòu)成的互動(dòng)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)服務(wù)體系，即“二二三一”商業(yè)模式。 （一）兩套商業(yè)系統(tǒng) 1.產(chǎn)業(yè)服務(wù)型商業(yè)系統(tǒng)：面向園區(qū)科技市場(chǎng)，以最便捷和經(jīng) 濟(jì)合理的形式向社會(huì)集中展示、宣傳、推介和銷售園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和相關(guān)技術(shù)及服務(wù)，開拓國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)，加速園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品和技術(shù)流通的商業(yè)系統(tǒng)。這一系統(tǒng)由三個(gè)部分組成： -會(huì)展與交易場(chǎng)所：提供全面的產(chǎn)品展示、技術(shù)信息服務(wù)和談判與交易的場(chǎng)所。 -技術(shù)咨詢網(wǎng)絡(luò)：能夠幫助技術(shù)需求方找到合適的技術(shù)供給，提供從信息查詢、談判、到最后實(shí)施的全套服務(wù)，克服組織、技術(shù)、需求方能力障礙，確保技術(shù)貿(mào)易的成功與實(shí)施的成功。 -中介服務(wù)體系：利用各種評(píng)估、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為技術(shù)貿(mào)易提供資產(chǎn)評(píng)估、信息服務(wù)、法律服務(wù)、產(chǎn)權(quán)交易、外貿(mào)代理等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。 由上述三種業(yè)務(wù)形態(tài)組成的技術(shù)貿(mào)易體系通過(guò)設(shè)在園區(qū)中心區(qū)、各科學(xué)園內(nèi)的相關(guān)職能分擔(dān)，形成服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，執(zhí)行技術(shù)貿(mào)易的所有權(quán)轉(zhuǎn)換功能、使用權(quán)讓渡功能、實(shí)物產(chǎn)品與技術(shù)的移位功能、服務(wù)功能和信息傳輸功能，實(shí)現(xiàn)科技商品流通“無(wú)障礙”。 生活服務(wù)型商業(yè)系統(tǒng)：面向園區(qū)生活消費(fèi)市場(chǎng)，以滿足園區(qū)居民及流動(dòng)人口的日常生活和時(shí)尚消費(fèi)需求為主，尤其是向幾十萬(wàn)科技與科研人員、創(chuàng)業(yè)者家庭及高校師生提供便捷、舒適、安靜，與發(fā)達(dá)國(guó)家同類園區(qū)“無(wú)差異”的生活服務(wù)型商業(yè)系統(tǒng)。 為實(shí)現(xiàn)園區(qū)商業(yè)功能與國(guó)外同類園區(qū)“無(wú)差異”的目標(biāo)，要求這一系統(tǒng)全面擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)范疇和服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)服務(wù)功能創(chuàng)新。 大型購(gòu)物中心、商業(yè)中心主要是滿足選擇性、休閑性、綜合性購(gòu)物需求，社區(qū)商業(yè)、小城鎮(zhèn)商業(yè)和科學(xué)園內(nèi)的生活服務(wù)設(shè)施主要是滿足應(yīng)急、臨時(shí)購(gòu)物和服務(wù)的需求。 住宅配套的生活服務(wù)設(shè)施要以方便居民生活為出發(fā)點(diǎn)，充分利用進(jìn)入園區(qū)的連鎖企業(yè)組織形式和寬帶網(wǎng)設(shè)施，通過(guò)建立商業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，采用代理、代辦、中介、委托、直營(yíng)等多種形式，在設(shè)施配置經(jīng)濟(jì)合理的原則下，利用較少的設(shè)施集約眾多服務(wù)內(nèi)容,最大限度地提供最便利的高品質(zhì)服務(wù)。園區(qū)配套商業(yè)應(yīng)該在近三年內(nèi)形成一套由24小時(shí)便利店和寬帶網(wǎng)入戶的信息服務(wù)平臺(tái)，提供較完整的生活服務(wù)，具體內(nèi)容構(gòu)成包括： 購(gòu)物服務(wù)子系統(tǒng)：居民的臨時(shí)、應(yīng)急、特殊商品需求，可以通過(guò)電話、網(wǎng)絡(luò)或直接去就近24小時(shí)便利店得到滿足，也可以通過(guò)信息服務(wù)平臺(tái)從其它店鋪訂購(gòu)的方式得到滿足。 家政服務(wù)子系統(tǒng)：住宅區(qū)24小時(shí)便利店和信息服務(wù)平臺(tái)代辦招用家庭清潔工、廚師及提供小孩看護(hù)、學(xué)童接送、老人照料、病人護(hù)理、上門理發(fā)、上門修理、家教理財(cái)?shù)戎薪榉?wù)。 代理服務(wù)子系統(tǒng)：住宅區(qū)24小時(shí)便利店和信息服務(wù)平臺(tái)代辦各種特殊繳費(fèi)、洗衣、市內(nèi)物品速遞、各種演出及交通票務(wù)、安排旅游等服務(wù)。 （二）兩個(gè)層次 第一個(gè)層次：以園區(qū)內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施集中街區(qū)為骨干，執(zhí)行滿足園區(qū)主體生活服務(wù)和擴(kuò)大園區(qū)科技商業(yè)幅射范圍的職能。 第二個(gè)層次：以分布于園區(qū)高尚別墅區(qū)、社區(qū)、科學(xué)園、高校、科研院所、小城鎮(zhèn)的中小商業(yè)設(shè)施為基礎(chǔ)，執(zhí)行滿足園區(qū)日常購(gòu)買、臨時(shí)應(yīng)急購(gòu)買需要職能。 （三）三個(gè)集群 1發(fā)展區(qū)中西部集群：發(fā)展區(qū)中西部地區(qū)(京包鐵路線以西)是園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)基地和科技人員家庭及部分原住居民的生活區(qū)域。區(qū)內(nèi)居住的眾多高科技人員和創(chuàng)業(yè)者家庭是區(qū)域商業(yè)的主要目標(biāo)顧客。發(fā)展區(qū)中西部集群以一個(gè)庭院式商業(yè)中心為主體，并配備完善的小城鎮(zhèn)商業(yè)體系，分別執(zhí)行滿足發(fā)展區(qū)內(nèi)近10萬(wàn)高中收入家庭、富有階層生活消費(fèi)及休閑娛樂(lè)需求和原住居民需求的職能。 2發(fā)展區(qū)東部集群：發(fā)展區(qū)東部地區(qū)(京包鐵路線以東)是園區(qū)普通科研人員、高校教師和一般職工家庭的生活區(qū)。居住人口密度高，比鄰發(fā)達(dá)城區(qū)，進(jìn)出交通條件好，該區(qū)域商業(yè)除滿足本地生活消費(fèi)需求外，對(duì)外也應(yīng)有很強(qiáng)的幅射力。發(fā)展區(qū)東部集群以一個(gè)大型多功能購(gòu)物中心為主體，與地區(qū)商業(yè)中心相結(jié)合，執(zhí)行滿足園區(qū)居民生活需要和幅射全市乃至全國(guó)及海外的商旅景觀的職能。 3中心區(qū)集群：中心區(qū)是園區(qū)對(duì)外商務(wù)活動(dòng)的窗口和園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心，推介展銷科技產(chǎn)品和技術(shù)服務(wù)、滿足商務(wù)交際和高質(zhì)量生活消費(fèi)需求是該區(qū)域商業(yè)活動(dòng)的主要內(nèi)容。中心區(qū)集群以產(chǎn)業(yè)服務(wù)型商業(yè)街區(qū)和生活服務(wù)型商業(yè)街區(qū)為主體，執(zhí)行常年展賣高新技術(shù)產(chǎn)品和服務(wù)、滿足一般生活需求、時(shí)尚需求、商務(wù)交際需求的職能。 （四）一個(gè)網(wǎng)絡(luò)體系 建立完善的以電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)為主體的園區(qū)商業(yè)支持、補(bǔ)充體系，是實(shí)現(xiàn)園區(qū)技術(shù)貿(mào)易“無(wú)障礙”、生活“無(wú)差異”的重要保證，也是園區(qū)商業(yè)便捷、舒適、安靜特點(diǎn)的重要實(shí)現(xiàn)形式，同時(shí)執(zhí)行向社會(huì)展示商業(yè)現(xiàn)代化方向的職能。園區(qū)的電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)包括園區(qū)商業(yè)信息平臺(tái)、技術(shù)貿(mào)易B2B網(wǎng)絡(luò)、生活服務(wù)B2C網(wǎng)絡(luò)，其中B2C網(wǎng)絡(luò)應(yīng)有二個(gè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，一是電子商務(wù)專業(yè)公司直接對(duì)消費(fèi)者的B2C服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；另一個(gè)是實(shí)體店鋪利用全面實(shí)現(xiàn)的寬帶網(wǎng)入戶優(yōu)勢(shì)，對(duì)消費(fèi)者提供網(wǎng)上購(gòu)買服務(wù)。 整個(gè)園區(qū)商業(yè)作為首都商業(yè)的組成部分，上述商業(yè)模式的設(shè)計(jì)既力求符合首都商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的基本要求，同時(shí)又著重在布局、業(yè)態(tài)和功能安排上體現(xiàn)園區(qū)市場(chǎng)特點(diǎn)，鼓勵(lì)新型商業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，限制初級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 四、園區(qū)商業(yè)布局及功能配置 （一） 發(fā)展區(qū)中西部地區(qū)商業(yè)布局及功能配置 該地區(qū)是一個(gè)新興的高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)基地和高收入家庭集中的高檔住宅區(qū)。雖然有為數(shù)不少的原住居民在區(qū)域內(nèi)生活，但該地區(qū)地域廣闊，保持有良好的自然環(huán)境，原住居民生活區(qū)和高級(jí)住宅區(qū)將呈自然分離狀態(tài)。區(qū)域內(nèi)今后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，主要是高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)和高收入家庭的生活消費(fèi)，商業(yè)設(shè)施應(yīng)以滿足這一人群的生活消費(fèi)需求為重點(diǎn)，同時(shí)滿足原住居民的生活需要。 在不破壞高收入有車族家庭自然、安靜的居住環(huán)境原則下，規(guī)劃本地區(qū)商業(yè)設(shè)施是： 1高尚住宅區(qū)商業(yè) 庭院式商業(yè)中心：在與當(dāng)?shù)鼐幼^(qū)域相對(duì)分離的公路交匯處建設(shè)庭院式商業(yè)中心。 住宅區(qū)便利店鋪：與各高尚住宅區(qū)和集中居住點(diǎn)人口數(shù)相適應(yīng)，就近配置一定數(shù)量的小型多功能便利店鋪，能夠提供全天候、多元化服務(wù)。 2科學(xué)園商業(yè) 科學(xué)園會(huì)展中心：各科學(xué)園內(nèi)要在中心位置配建用于舉辦技術(shù)產(chǎn)品展示和舉行技術(shù)信息發(fā)布、學(xué)術(shù)會(huì)議的專業(yè)性會(huì)展中心，方便園區(qū)科技信息的傳播與產(chǎn)品的流通。 科學(xué)園生活服務(wù)商業(yè)：不設(shè)生活區(qū)的科學(xué)園，要在貼近相對(duì)集中的工作區(qū)配置以便利店、快餐店、中西餐廳、咖啡店、啤酒屋和自動(dòng)售貨機(jī)等便利型商業(yè)服務(wù)設(shè)施。內(nèi)設(shè)生活區(qū)的科學(xué)園，則按社區(qū)商業(yè)模式，集中布店，形成社區(qū)商業(yè)中心。 3小城鎮(zhèn)商業(yè) 按人均0.7標(biāo)準(zhǔn)，比照社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心模式，在鎮(zhèn)中心或主要交通路口建立小城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)中心，滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钕M(fèi)需求。 發(fā)展區(qū)中西部地區(qū)商業(yè)布局及功能配置設(shè)施定位結(jié)構(gòu)和功能安排庭院式商業(yè)中心滿足高收入、較高收入家庭在合家休閑型集中購(gòu)物需求。位于稻香湖景區(qū)，處于公路二環(huán)和溫陽(yáng)路交匯處東部，占地規(guī)模在6-6.5萬(wàn)，營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)。專為區(qū)內(nèi)高收入家庭提供全天候、全方位生活消費(fèi)服務(wù)。主體設(shè)施的特點(diǎn)：與周邊環(huán)境有一定的距離空間；中心設(shè)置完備，功能齊全，布局寬松。內(nèi)部行業(yè)齊備，業(yè)態(tài)豐富，既能滿足消費(fèi)者日常生活所需要的購(gòu)買、就餐要求，又能提供使消費(fèi)者全家在購(gòu)物過(guò)程中實(shí)現(xiàn)瀏覽、休息的場(chǎng)所。要有足夠的咖啡店、啤酒屋、酒吧、茶館等適合休息和人際交流的設(shè)施。住宅區(qū)便利店鋪滿足高收入、較高收入家庭應(yīng)急、臨時(shí)購(gòu)買和生活服務(wù)需求。住宅區(qū)的小型便利店，除主業(yè)外，還應(yīng)為區(qū)內(nèi)居民提供全面的生活便利服務(wù)，如代辦洗染、速遞、郵發(fā)、訂票服務(wù)，代理各項(xiàng)公共事業(yè)收費(fèi)、送餐及家政等服務(wù)。并充分利用寬帶網(wǎng)條件，為社區(qū)內(nèi)居民提供便捷的網(wǎng)上購(gòu)物服務(wù)。 適應(yīng)有車族購(gòu)物特點(diǎn)，主要道路上的加油站，應(yīng)擴(kuò)展為具有購(gòu)物、用餐等功能的小型服務(wù)中心。 多數(shù)店鋪應(yīng)分屬于國(guó)內(nèi)外知名連鎖經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，組織上要有較高的連鎖化程度，功能上要形成系列化、多元化經(jīng)營(yíng)體系，提供全天候服務(wù)。 科學(xué)園滿足各科學(xué)園內(nèi)工作、生活人群的一般消費(fèi)需求。規(guī)劃科學(xué)園居住或工作人口(萬(wàn)人)生活服務(wù)商業(yè)面積(萬(wàn))會(huì)展商業(yè)面積(萬(wàn)) 永豐科技園1.50.7-0.83.2生命科學(xué)園0.3-0.40.1-0.23.2上地信息產(chǎn)業(yè)基地4-52.4-3.01.4軟件園_0.1-0.22.0在園區(qū)中心位置建設(shè)科技會(huì)展中心。在中心地或辦公人口集中地段，500人以上應(yīng)設(shè)置1個(gè)便利店、1-2個(gè)餐飲店；1000人以上應(yīng)設(shè)置一個(gè)200-300小型超市和2-3個(gè)餐飲設(shè)施；辦公人數(shù)較分散的地段，可適當(dāng)設(shè)置自動(dòng)售貨機(jī)。重點(diǎn)滿足員工臨時(shí)、應(yīng)急購(gòu)買和商務(wù)交際需求。小城鎮(zhèn)滿足鎮(zhèn)內(nèi)原居民日常生活消費(fèi)需求。規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心人口(萬(wàn)人)商業(yè)規(guī)劃面積(萬(wàn))溫泉鎮(zhèn)3.0-3.52.1-2.8上莊鎮(zhèn)1.3-1.50.8-1.1蘇家坨1.3-1.50.8-1.1西北旺2.0-2.51.4-1.8北安河1.2-1.30.8-0.9人口2-3萬(wàn)人的小城鎮(zhèn)，商業(yè)配置以一個(gè)綜合超市和一個(gè)社區(qū)菜市場(chǎng)為主，輔設(shè)2030家中小型購(gòu)物、餐飲、服務(wù)店鋪，總營(yíng)業(yè)面積1-1.7萬(wàn)，人口12萬(wàn)的小城鎮(zhèn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積相應(yīng)減小。（二）發(fā)展區(qū)東部地區(qū)商業(yè)布局及功能配置 發(fā)展區(qū)東部地區(qū)是一個(gè)新興的超大型生活社區(qū)，交通便利，房?jī)r(jià)適中，地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?發(fā)展區(qū)東部地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要內(nèi)容將是普通居民的日常生活消費(fèi)。但由于其面朝繁華市區(qū)，背靠園區(qū)的特殊地理位置，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有廣闊的外延性和寬泛的社會(huì)影響力，商業(yè)設(shè)施的功能設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足本社區(qū)基本生活需要的同時(shí)，注重發(fā)掘該地區(qū)市場(chǎng)幅射潛力，發(fā)揮區(qū)域外向擴(kuò)張的功能。 大型多功能購(gòu)物中心（Shopping Mall） 在交通便捷處建設(shè)一個(gè)融購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的大型多功能購(gòu)物中心北清MALL，需占地約40萬(wàn)平方米，其目標(biāo)市場(chǎng)是全市及國(guó)內(nèi)外來(lái)京旅游者。 回龍觀地區(qū)商業(yè)中心 規(guī)劃的回龍觀地區(qū)與周邊的西三旗、西二旗、清河地區(qū)都是大型居住社區(qū)，人口密度極高，應(yīng)結(jié)合該地區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，建設(shè)一定規(guī)模的、以滿足當(dāng)?shù)丶爸苓吘用袢粘Ｉ钕M(fèi)需求為主的地區(qū)商業(yè)中心，與北清MALL相互補(bǔ)充。 社區(qū)商業(yè)中心 居住區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施按照社區(qū)商業(yè)模式配置，由于緊鄰大型多功能購(gòu)物中心、地區(qū)商業(yè)中心，因此人均營(yíng)業(yè)面積可低于一般社區(qū)配置。 發(fā)展區(qū)東部地區(qū)商業(yè)布局及功能配置 商業(yè)設(shè)施定位選址設(shè)施規(guī)模及布局安排大型多功能購(gòu)物中心北清MALL園區(qū)標(biāo)志性設(shè)施，大型國(guó)際化都市商旅景觀。選址可考慮在北清路與八達(dá)嶺高速路交匯處的西北角、生命科學(xué)園東側(cè)的史各莊鄉(xiāng)，距城市輕軌線2公里。設(shè)施規(guī)模：總占地40萬(wàn)，建筑占地25萬(wàn)，停車場(chǎng)占地15萬(wàn)。分為商貿(mào)和休閑娛樂(lè)兩個(gè)區(qū)域?？偁I(yíng)業(yè)面積30萬(wàn)?；佚堄^地區(qū)商業(yè)中心地區(qū)性綜合生活服務(wù)。西三旗與回龍觀交界，臨近輕軌線處?？偁I(yíng)業(yè)面積8-10萬(wàn)。以1-2個(gè)大型綜合超市或百貨店為核心，配以專賣店、專營(yíng)店、中小型超市、便利店及餐飲店，形成大型地區(qū)性商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)服務(wù)在回龍觀、西三旗、西二旗和清河地區(qū)的5個(gè)社區(qū)交通樞紐處。每個(gè)社區(qū)商業(yè)中心總營(yíng)業(yè)面積3000-4000，以一個(gè)中型綜合超市和一家社區(qū)菜市場(chǎng)為主干，同時(shí)配備其它生活服務(wù)設(shè)施(商業(yè)占55%、餐飲占30%、其它占15%)，形成社區(qū)商業(yè)中心。（三）中心區(qū)商業(yè)布局及功能配置 中心區(qū)是海淀區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是園區(qū)的發(fā)祥地，也是高校及科研院所集中的地區(qū)，其商業(yè)對(duì)外具有較強(qiáng)的幅射力。其今后的發(fā)展方向，必然會(huì)定位在園區(qū)商貿(mào)中心和高新技術(shù)產(chǎn)品展示、銷售中心上。一方面形成以西區(qū)為核心，與分布在其周圍及科學(xué)園等地眾多科技會(huì)展中心、科技商品交易中心共同構(gòu)成園區(qū)科技市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系。另一方面形成以雙榆樹-大鐘寺商業(yè)區(qū)為核心，與萬(wàn)柳、西直門、五道口、北太平莊、德外商業(yè)區(qū)互爭(zhēng)互補(bǔ)、關(guān)聯(lián)互動(dòng)的生活消費(fèi)品市場(chǎng)體系。由于中心區(qū)土地資源緊張，設(shè)施建設(shè)盡可能利用地下空間。 具體布局和功能配置是： 中關(guān)村西區(qū) 科技會(huì)展交易場(chǎng)所。西區(qū)是未來(lái)國(guó)際高新技術(shù)企業(yè)總部、辦事處所在地，具有一流的設(shè)施環(huán)境。作為園區(qū)最大的科技會(huì)展交易場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)展示、銷售園區(qū)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的新技術(shù)、新產(chǎn)品，宣傳、推介高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)科研成果、產(chǎn)品信息發(fā)布、交流的職能。 生活服務(wù)設(shè)施。作為中心區(qū)商業(yè)集群的一部分，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)滿足商務(wù)區(qū)就職人群、通勤人員就餐、交際、臨時(shí)購(gòu)物需求以及部分消費(fèi)者的時(shí)尚消費(fèi)需求。為此，除集中設(shè)置時(shí)尚精品和餐飲服務(wù)設(shè)施外，還要在商務(wù)樓群中配置一定數(shù)量的常時(shí)間營(yíng)業(yè)的便利店式的中小型超市和西餐咖啡店；同時(shí)設(shè)置用于舉辦各類小型酒會(huì)、慶祝會(huì)、研討會(huì)和群體交際宴會(huì)的設(shè)施。 發(fā)揮海龍大廈等商業(yè)設(shè)施的作用，并對(duì)現(xiàn)有周邊的華奧商廈、圖書城等商業(yè)設(shè)施進(jìn)行調(diào)整改造，使之成為西區(qū)商業(yè)服務(wù)職能的配套組成部分。 雙榆樹-大鐘寺商業(yè)區(qū) 雙榆樹地區(qū)目前已經(jīng)形成以雙安商場(chǎng)、當(dāng)代商城為核心、幅射全市的大型商業(yè)中心。大鐘寺地區(qū)將與現(xiàn)雙榆樹商業(yè)區(qū)連為一體，形成功能更為齊全、設(shè)施更為完善的雙榆樹-大鐘寺市級(jí)商業(yè)中心，發(fā)揮滿足中心區(qū)綜合性生活服務(wù)消費(fèi)需求，及截留由東南方向前往西區(qū)人流的作用。 地區(qū)商業(yè)中心 中心區(qū)人口居住密集，已經(jīng)并正在形成多個(gè)地區(qū)商業(yè)中心區(qū)。 萬(wàn)柳地區(qū)。該地區(qū)是規(guī)劃中的規(guī)模較大的新型住宅區(qū)，周邊1公里內(nèi)有高檔住宅區(qū)20個(gè)，2公里范圍內(nèi)3年后入住人口將達(dá)25萬(wàn)，其中50%是“高收入、高職位、高消費(fèi)”家庭。因此有必要在萬(wàn)柳地區(qū)建設(shè)具有較大規(guī)模的、能夠滿足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｐ枨蟮纳虡I(yè)服務(wù)設(shè)施，并發(fā)揮截留由西南方向通往西區(qū)人流的作用。 西直門外地區(qū)。該地區(qū)不僅有大量當(dāng)?shù)鼐用瘢沂俏磥?lái)進(jìn)入海淀園的主要入口和交通樞紐，應(yīng)安排較大規(guī)模用于科技產(chǎn)品交易的商業(yè)設(shè)施，及較大規(guī)模的、能夠滿足大量流動(dòng)人群生活購(gòu)物和餐飲需求的設(shè)施，發(fā)揮截留由市區(qū)通往核心區(qū)的人流作用。 其它地區(qū)。中心區(qū)內(nèi)的五道口、北太平莊、德勝門外地區(qū)都是北京市規(guī)劃中的地區(qū)商業(yè)中心，并已經(jīng)初具規(guī)模，應(yīng)當(dāng)按地區(qū)商業(yè)中心標(biāo)準(zhǔn)配置商業(yè)設(shè)施，規(guī)模控制在5-10萬(wàn)平方米之間。 社區(qū)商業(yè) 距離市級(jí)及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民社區(qū)，原則上2-3萬(wàn)居民人口應(yīng)設(shè)一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積3000-5000平方米，以一家中小型綜合超市和一家菜市場(chǎng)為骨干， 同時(shí)配備其它生活服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)居民日常生活需要。園區(qū)內(nèi)有大量的高校和科研院所，要根據(jù)校園需求特點(diǎn)配置校園商業(yè)，商業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)參照社區(qū)進(jìn)行安排，并適當(dāng)增大書店、網(wǎng)吧、便利店等設(shè)施規(guī)模，提供便利的生活服務(wù)，并逐步實(shí)現(xiàn)校園商業(yè)服務(wù)社會(huì)化。 中心區(qū)商業(yè)布局及功能配置規(guī)劃地區(qū)定位設(shè)施構(gòu)成及主要設(shè)施形式設(shè)施規(guī)模西區(qū)及周邊街區(qū)科技產(chǎn)品流通及配套服務(wù)由產(chǎn)業(yè)服務(wù)型展銷中心和生活服務(wù)型商業(yè)街組合而成的大型商業(yè)區(qū)，地上部分以科技商品會(huì)展、交易為主，充分利用地下空間，在地下部分安排生活服務(wù)型商業(yè)，周邊輔以配套服務(wù)設(shè)施。分三個(gè)板塊：產(chǎn)業(yè)服務(wù)型展銷區(qū)為一板塊；生活服務(wù)型商業(yè)街分時(shí)尚精品和餐飲服務(wù)兩個(gè)板塊。以西區(qū)建筑群商業(yè)設(shè)施為主?？偁I(yíng)業(yè)面積25-32萬(wàn)，其中科技商品營(yíng)業(yè)面積15-20萬(wàn)。雙榆樹-大鐘寺 地區(qū)全市性綜合生活服務(wù)調(diào)整大鐘寺地區(qū)商業(yè)功能，發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng)、綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店等，結(jié)合對(duì)知春里地區(qū)小型商業(yè)街的改造，使之與雙榆樹地區(qū)共同構(gòu)成市級(jí)商業(yè)中心，截留通往西區(qū)的人流。營(yíng)業(yè)面積20萬(wàn)。萬(wàn)柳地區(qū)大型地區(qū)綜合性服務(wù)以一個(gè)購(gòu)物中心或超級(jí)中心為核心，配以專賣店、專營(yíng)店、中小型超市、便利店及餐飲店，形成地區(qū)商業(yè)中心，截留通往西區(qū)的人流。營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)，其中購(gòu)物中心或超級(jí)中心7-8萬(wàn)。西直門外地區(qū)科技產(chǎn)品流通和地區(qū)綜合性服務(wù)由科技商品交易場(chǎng)所及大型零售店鋪、專賣店、專營(yíng)店、中小型超市、便利店、餐飲店形成商業(yè)群落，其中科技商品交易場(chǎng)所、生活消費(fèi)品零售、餐飲服務(wù)按4：3：3比例配置,截留通往西區(qū)的人流。營(yíng)業(yè)面積8-10萬(wàn)，其中科技商品交易場(chǎng)所3-4萬(wàn)。其它地區(qū)商業(yè)中心地區(qū)綜合性服務(wù)以一個(gè)大型零售店鋪為核心，配以專賣店、專營(yíng)店、中小型超市、便利店及餐飲店，形成地區(qū)商業(yè)中心，滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枨?。營(yíng)業(yè)面積 5-10萬(wàn)。社區(qū)商業(yè)社區(qū)綜合性服務(wù)以一家中小型綜合超市和一家菜市場(chǎng)為骨干，同時(shí)配備其它生活服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)居民日常生活需要。營(yíng)業(yè)面積3000-5000。 五、實(shí)施步驟與政策建議 （一）實(shí)施步驟 園區(qū)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)要根據(jù)其重要程度和與相關(guān)建設(shè)進(jìn)度配套分步實(shí)施。 近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 北清MALL。位于園區(qū)的東大門，是未來(lái)園區(qū)商業(yè)標(biāo)志性設(shè)施，要盡早啟動(dòng)。力爭(zhēng)2002年內(nèi)完成詳細(xì)規(guī)劃的制定，并開始國(guó)際招標(biāo)，到2003年初步建成，規(guī)劃設(shè)施70%開業(yè)，2004年全部建成開業(yè)。 西區(qū)商業(yè)區(qū)。西區(qū)是園區(qū)科技商業(yè)的龍頭，也是西區(qū)科技配套服務(wù)的重要內(nèi)容。2003年西區(qū)建設(shè)完成后，科技會(huì)展、交易中心80%以上開業(yè)，生活服務(wù)區(qū)50%以上的店鋪開業(yè)；到2005年規(guī)劃商業(yè)設(shè)施全部開業(yè)。 雙榆樹-大鐘寺商業(yè)區(qū)。該商業(yè)區(qū)是規(guī)劃中的市級(jí)商業(yè)中心，到2002年要完成知春里地區(qū)中小商業(yè)店鋪的改造工程；到2003年完成大鐘寺地區(qū)功能的升級(jí)與轉(zhuǎn)移；到2004年完成雙榆樹地區(qū)的全面改造。 其它建設(shè)項(xiàng)目