YH-P3-SJ01-1概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)指引.doc

概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)指引編號：YH-P3-SJ01版號：A/0頁碼：第 6 頁 共 6 頁概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期2015.9修訂記錄日 期修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2014/03根據(jù)新的組織架構(gòu)及權(quán)責(zé)規(guī)定對業(yè)務(wù)活動中的責(zé)任單位進(jìn)行了調(diào)整。2015/03根據(jù)新的組織架構(gòu)及權(quán)責(zé)規(guī)定對業(yè)務(wù)活動中的責(zé)任單位進(jìn)行了調(diào)整。2015/09根據(jù)新的組織架構(gòu)及權(quán)責(zé)規(guī)定對業(yè)務(wù)活動中的責(zé)任單位進(jìn)行了調(diào)整。目 錄一、總則31、目的32、指導(dǎo)思想、原則和目標(biāo)3二、管理程序與方法31、設(shè)計(jì)條件輸入32、設(shè)計(jì)過程管理43、設(shè)計(jì)成果輸出5三、設(shè)計(jì)管理工具模板匯總6一、總則1、目的規(guī)范項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的操作程序，提升設(shè)計(jì)管理能力，加強(qiáng)監(jiān)控，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。2、指導(dǎo)思想、原則和目標(biāo)（1） 指導(dǎo)思想：認(rèn)真解讀策劃報(bào)告，并與之高度銜接。（2） 原則：必須與集團(tuán)整體經(jīng)營策略銜接；必須規(guī)劃合理的開發(fā)周期；必須取得市場風(fēng)險(xiǎn)與利潤最大化的平衡（細(xì)分市場選擇、客戶定位、顧客敏感點(diǎn)、產(chǎn)品定位）；必須選擇合適的首期入市產(chǎn)品；必須樹立市場品牌；必須確定產(chǎn)品升級及價(jià)值提升策略。（3） 目標(biāo)：通過土地價(jià)值的分析選擇最合適的產(chǎn)品形態(tài)和配比，尋找更優(yōu)化的商業(yè)模型，以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。二、管理程序與方法 1、設(shè)計(jì)條件輸入（1） 項(xiàng)目策劃報(bào)告審批通過后，板塊設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)組織完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件信息表（TB-02），明確設(shè)計(jì)條件。（2） 板塊設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃要求，編制概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃控制表（TB-11），并報(bào)部門審批確定。（3） 板塊設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)編制經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（TB-04）、戶型配比表（TB-19），及概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書（GS-01），并根據(jù)流程完成概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書（GS-01）審批。（4） 板塊設(shè)計(jì)根據(jù)【設(shè)計(jì)采購管理流程】的要求選擇概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位，擬定概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合同（GS-02）并通過BPM流程完成審批。合同簽訂中應(yīng)體現(xiàn)報(bào)批報(bào)建因素對設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響，通過分階段簽署或在合同中明示約定，避免一次性簽完，以保證公司的商業(yè)利益。2、設(shè)計(jì)過程管理（1） 板塊設(shè)計(jì)明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)全過程管理。（2） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃控制表（TB-11）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位的中期設(shè)計(jì)成果溝通交流工作，并根據(jù)溝通意見編制設(shè)計(jì)工作聯(lián)系函（TB-06）。（3） 對于議標(biāo)、直接委托的項(xiàng)目，當(dāng)設(shè)計(jì)單位完成概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織板塊相關(guān)專業(yè)根據(jù)概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書（GS-01）的要求，對設(shè)計(jì)單位送交的概念性規(guī)劃方案進(jìn)行審核，并編制概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審圖紀(jì)要（TB-07）及設(shè)計(jì)工作聯(lián)系函（TB-06）。設(shè)計(jì)單位根據(jù)概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審圖紀(jì)要（TB-07）完成修訂后，由板塊設(shè)計(jì)組織板塊成本、板塊營銷會稿，通過后提請板塊總裁召開專題評審會進(jìn)行概念性方案評審。 （4） 對于招標(biāo)項(xiàng)目，當(dāng)設(shè)計(jì)單位完成概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)后，由板塊設(shè)計(jì)發(fā)起，運(yùn)用概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)評審表（GS-03）組織概念性方案設(shè)計(jì)招標(biāo)評審，并編制評審紀(jì)要，由板塊定標(biāo)委員會確定中標(biāo)概念性規(guī)劃方案。（5） 設(shè)計(jì)過程管理要點(diǎn)：A建筑總體規(guī)劃完成后，對不同產(chǎn)品組合的商業(yè)模式進(jìn)行投入產(chǎn)出比測算，審核是否與項(xiàng)目定位和集團(tuán)戰(zhàn)略統(tǒng)一，根據(jù)測算結(jié)果進(jìn)行比選優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。B核對設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)邊界條件是否對應(yīng)，是否滿足規(guī)劃意見書、當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)、日照及間距等特殊要求。C通過成本價(jià)值分析，確定建筑材料等級，保證顧客界面品質(zhì)，控制隱蔽工程成本，實(shí)現(xiàn)材料分級選擇與定位相匹配。D重點(diǎn)對可售比、地下室面積、規(guī)劃市政管線路由與設(shè)備機(jī)房分布等要點(diǎn)進(jìn)行控制，達(dá)到系統(tǒng)性最優(yōu)。E組織落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)的分期建設(shè)范圍、首期位置、首期開發(fā)量及示范區(qū)位置等的合理布局，并與營銷部溝通完善后，形成圖紙文件。F組織完成規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值分析圖，表明總平面布局中景觀、位置等因素所帶來的產(chǎn)品價(jià)值梯級，體現(xiàn)產(chǎn)品升級及價(jià)值提升點(diǎn)，并落實(shí)在成果文件中，作為營銷部進(jìn)行銷售價(jià)格初步分析的依據(jù)。G板塊營銷、板塊設(shè)計(jì)共同調(diào)研、比選、確定健康住宅技術(shù)的應(yīng)用，形成沿海健康住宅技術(shù)配置清單并落實(shí)在成果文件中。3、設(shè)計(jì)成果輸出（1） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)根據(jù)概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書（GS-01）中所要求的設(shè)計(jì)成果清單內(nèi)容檢查設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)圖紙、文件，并復(fù)核經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表及戶型配比表（TB-03）的內(nèi)容。三、設(shè)計(jì)管理工具模板匯總 概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)模塊設(shè)計(jì)管理工具匯總表模塊分類過程編號工具/模板名稱編制責(zé)任人使用者相關(guān)部門與資源備注概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)條件輸入項(xiàng)目策劃報(bào)告沿海健康住宅技術(shù)配置清單板塊設(shè)計(jì)板塊設(shè)計(jì)板塊營銷TB-02項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件信息表板塊設(shè)計(jì)板塊設(shè)計(jì)TB-04經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表板塊設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院TB-19戶型配比表板塊設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院GS-01概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書板塊設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院GS-02概念性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合同板塊設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院TB-11設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃控制表板塊設(shè)計(jì)