赤崗項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓可行性分析.ppt

赤崗橋西項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓定位可行性分析報(bào)告 市場(chǎng)分析 目錄 SWOT分析 客戶分析 產(chǎn)品分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)提示 定位及策略分析 1 0市場(chǎng)分析 1 12006年前三季度樓市特點(diǎn) 1 9月全市十區(qū)共成交146336宗房屋交易 面積1563 98萬平方米 較去年雙雙增長(zhǎng) 幅度分別為6 5 4 2 可見整個(gè)市場(chǎng)沒有因?yàn)檎哳l繁出臺(tái)出現(xiàn)大的波動(dòng) 說明居民置業(yè)的需求較為旺盛 呈剛性特點(diǎn) 市場(chǎng)總體運(yùn)行呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn) 一是市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍 消化吸納力強(qiáng)勁 二是樓價(jià)依然保持較快增長(zhǎng) 但升勢(shì)有減慢趨勢(shì) 三是政策調(diào)控效應(yīng)在第三季度開始顯現(xiàn) 成交有所縮量 一線江景一手樓盤均價(jià) 16000 22000元 m 一線江景二手樓盤均價(jià) 11000 13000元 m 二線江景一手樓盤均價(jià) 8000 9000元 m 二線江景二手樓盤均價(jià) 7000 7500元 m 1 2同地段住宅成交均價(jià) 嘉誠(chéng)國(guó)際公寓 9500元 m MBA國(guó)際公寓 8500元 m 鉑林國(guó)際公寓 平層13000元 m 財(cái)智大廈 7800元 m 芭堤水岸 8500元 m 1 3周邊小戶型公寓成交均價(jià) 嘉裕禮頓陽(yáng)光 14300元 m 1 4參考項(xiàng)目 鉑林國(guó)際公寓 嘉裕禮頓陽(yáng)光 財(cái)智大廈 珠光高派國(guó)際公寓 1 4 1嘉裕禮頓陽(yáng)光 定位 酒店式服務(wù)公寓裝修 2500元 平方米均價(jià) 14300元 平方米物業(yè)管理費(fèi) 3 50元 平方米 月 嘉裕 禮頓陽(yáng)光項(xiàng)目位于珠江新城華穗路與華成路交界 是嘉裕集團(tuán)進(jìn)軍珠江新城CBD核心商務(wù)區(qū)的首席公寓項(xiàng)目 由三座塔樓組成 西塔為4星級(jí)嘉裕禮頓商務(wù)酒店 東塔 中塔為高級(jí)酒店公寓 共享酒店完善的配套設(shè)施 由酒店原班人馬提供 金鑰匙 星級(jí)物管服務(wù) 實(shí)現(xiàn)酒店與地產(chǎn)同步開發(fā) 同步經(jīng)營(yíng) 酒店服務(wù)地產(chǎn) 酒店增值地產(chǎn) 在廣州首次引入全球尖端智能家居系統(tǒng) 領(lǐng)創(chuàng)國(guó)際公寓新標(biāo)準(zhǔn) 主力戶型 單身公寓35 47 一房55 70 二房至三房80 127 單間戶型圖 34 77平方米 42 93平方米 一房一廳戶型圖 55 13平方米 69 96平方米 兩房?jī)蓮d戶型圖 80 86平方米 80 38平方米 三房?jī)蓮d戶型圖 106 43平方米 127 10平方米 1 4 2鉑林國(guó)際公寓 鉑林國(guó)際公寓占地5265平方米 由3棟樓宇構(gòu)成 總建筑面積約53000平方米 產(chǎn)品包括小復(fù)式公寓和平層單身公寓 以小戶型為主 面積從30平方米到60平方米不等 鉑林國(guó)際公寓與花城大道平行的兩棟樓宇樓高22層 為小復(fù)式單位 中間的一棟32層 為平層單身公寓 單位基本上都帶豪華裝修 其中小復(fù)式公寓面積約30 60平方米 以40平方米左右的一房?jī)蓮d單位為主 實(shí)際使用面積有60平方米左右 另有60平方米左右的三房?jī)蓮d 實(shí)際使用面積有90平方米左右 使用率高達(dá)153 而平層單位則都是34平方米左右的單身公寓 鉑林國(guó)際公寓的小復(fù)式提供了中空位置 先揚(yáng)后抑 先抑后揚(yáng) 兩種戶型 突破以往小復(fù)式只有一種挑空選擇的局限 小復(fù)式首層為客廳 廚房 陽(yáng)臺(tái) 二層為臥室 功能分區(qū)明顯 其中客廳4 4米挑空設(shè)計(jì) 廳直出陽(yáng)臺(tái) 開間達(dá)3 6米 二層全層為主套房設(shè)計(jì) 定位 酒店式商務(wù)公寓裝修 毛坯均價(jià) 8500元 平方米物業(yè)管理費(fèi) 1 96元 平方米 月 1 4 3財(cái)智大廈 財(cái)智大廈位處廣州大道 新港路兩大城市交通動(dòng)脈交匯點(diǎn) 往東300米是地鐵二 三號(hào)地鐵線交匯點(diǎn)客村站 通過地鐵瞬間到達(dá)廣交會(huì)新舊會(huì)場(chǎng) 江南西商業(yè)圈 省市政府 廣州火車站 廣州東站 天河客運(yùn)站 天河商圈 珠江新城CBD 番禺住宅區(qū) 交通十分便利 該項(xiàng)目占地6 600平方米 總建筑面積42916平方米 樓高30層 由公寓 寫字樓 商鋪及立體車庫(kù)四部分組成 項(xiàng)目定位為酒店式商務(wù)公寓 總套數(shù)441套 負(fù)1層為會(huì)所 1 3層為商業(yè) 4 6層為寫字樓 7 30層為公寓 戶型為50 140平方米不等 擁有酒店式豪華商務(wù)大堂 六臺(tái)高速商務(wù)客梯和2000平方米商務(wù)會(huì)所 是廣州地區(qū)首家與中國(guó)電信合作建立商務(wù)信息智能化綜合服務(wù)平臺(tái)的項(xiàng)目 通過最專業(yè)的平臺(tái)實(shí)現(xiàn)建筑智能化 定位 酒店式商務(wù)公寓裝修 毛坯均價(jià) 8500元 平方米物業(yè)管理費(fèi) 1 96元 平方米 月 1 4 4珠光高派國(guó)際公寓 高派項(xiàng)目位于濱江東豪宅街正中心 南鄰百年著名學(xué)府中山大學(xué) 北臨珠江僅百米之遙 與二沙島對(duì)望 斜對(duì)面為廣州中央商務(wù)區(qū)珠江新城及天河北高級(jí)商務(wù)區(qū) 東瀕廣州大道 國(guó)際領(lǐng)事館區(qū)和琶洲國(guó)際會(huì)展中心 地理位置得天獨(dú)厚 是二線江景項(xiàng)目 項(xiàng)目擁有極為便捷的立體交通體系 門前濱江東路站有近十多條公交線路通達(dá)廣州各大繁華街區(qū) 地鐵二號(hào)線鷺江站近在咫尺 通往琶洲會(huì)展中心僅有四 五分鐘時(shí)間 而經(jīng)廣州大橋通往珠江新城和天河北更只需三 四分鐘就可到達(dá) 項(xiàng)目規(guī)劃占地近8000平方米 總建面積近4萬平方米 為2棟連體公寓 總戶數(shù)達(dá)369戶 有投資型的單房 一房一廳 一房二廳 有舒適二房二廳以及具有國(guó)際視界的三 四房單位 定位 酒店式服務(wù)公寓裝修 1500元 平方米均價(jià) 10000元 平方米物業(yè)管理費(fèi) 2 50元 平方米 月 隨著70 90戶型限制細(xì)則的實(shí)施 90m 以下中小戶型產(chǎn)品將大量涌現(xiàn) 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈 今年3月份以前 廣州市在運(yùn)營(yíng)的33 70m 的單身公寓約1500套 而截止至7月份 數(shù)據(jù)已經(jīng)上升為3300多套 到2007年年底 將有17個(gè)項(xiàng)目的單身公寓進(jìn)入市場(chǎng) 投放量超過6000套 并仍有為數(shù)不少的開發(fā)商在持續(xù)跟進(jìn) 1 5政策調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 2 0SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 新城市中軸線 珠江新城 五羊新城 天河北 天河城 琶洲會(huì)展中心 新領(lǐng)館區(qū) 濱江東豪宅走廊 景觀 幼兒園配套 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 小戶型總價(jià)低 低門檻入市 區(qū)域內(nèi)唯一的純小戶型 公建風(fēng)格的立面設(shè)計(jì) 品牌優(yōu)勢(shì) 上市公司 老牌國(guó)資背景 豐富的酒店項(xiàng)目開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn) 劣勢(shì)分析 區(qū)位劣勢(shì) 商業(yè)氛圍淡薄 交通瓶頸 娛樂消費(fèi)場(chǎng)所缺乏 產(chǎn)品劣勢(shì) 756戶單核心筒設(shè)計(jì) 噪音滋擾 40 單元無陽(yáng)臺(tái) 配套設(shè)施考慮不足 停車位配套不足 產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn) 機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)環(huán)境 人均可支配收入相應(yīng)提高 城市中心區(qū)域土地供應(yīng)稀缺 新一輪換房周期 廣州樓價(jià)具有較大的上漲潛力 人民幣的升值壓力和房地產(chǎn)較高的回報(bào)和保值能力 既得利益集團(tuán)推動(dòng)樓價(jià)上揚(yáng) 境內(nèi)外移民和高素質(zhì)流動(dòng)人口增加 小戶型的總價(jià)優(yōu)勢(shì) 政策導(dǎo)向 100 小戶型設(shè)計(jì)完全符合70 90的戶型限制的要求 傾向于小戶型的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 琶洲會(huì)展中心規(guī)模和輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大 城市發(fā)展 酒店和公寓市場(chǎng)方興未艾 區(qū)域內(nèi)唯一的純小戶型項(xiàng)目 珠江新城總部經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)和深化 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段 珠江新城多個(gè)地標(biāo)性建筑和市政公建相繼落成 威脅分析 市場(chǎng)環(huán)境 07 08年廣州市酒店市場(chǎng)井噴 租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 中小戶型大量涌現(xiàn) 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不可避免 政策對(duì)境外個(gè)人或團(tuán)體投資房地產(chǎn)的限制 70 90的戶型限制加劇小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 住宅禁商 返租和酒店式服務(wù)公寓的傳播限制 政策導(dǎo)向 房貸利率存在進(jìn)一步的上調(diào)壓力 政策對(duì)房地產(chǎn)投資行為的打擊力度不斷加強(qiáng) 3 0定位和策略分析 3 1酒店式服務(wù)公寓的特點(diǎn) 3 1 1從概念和定義上看 酒店式服務(wù)公寓具有如下特點(diǎn) 相對(duì)于酒店而言 酒店式服務(wù)公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 酒店式服務(wù)公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能 而非商務(wù)辦公功能 酒店式服務(wù)公寓是一種長(zhǎng)期居所 相對(duì)于酒店而言 的物業(yè) 酒店式服務(wù)公寓必須有酒店般完善的服務(wù) 酒店式服務(wù)公寓必須具有居家的氛圍 3 1 2酒店式服務(wù)公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特點(diǎn) 酒店式服務(wù)公寓具有較大的空間 而酒店房間的空間比較小 酒店式服務(wù)公寓配有設(shè)備齊全的廚房 酒店式服務(wù)公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具 3 1 3酒店式服務(wù)公寓的區(qū)域分布特點(diǎn) 地段是酒店式服務(wù)公寓制勝的首要因素 城市中央商務(wù)區(qū) CBD 是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域 也是租用酒店式服務(wù)公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域 酒店式服務(wù)公寓作為城市中的 高端居住物業(yè) 吸引的是 高層次的消費(fèi)者 位于 高尚地段 成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo) 高尚地段 的含義不僅僅包括靠近CBD 同時(shí)還意味著交通便捷 環(huán)境幽雅 周邊設(shè)施齊全等 3 2定位 結(jié)合SWOT分析 酒店式服務(wù)公寓的概念和特點(diǎn) 我部認(rèn)為 赤崗橋西項(xiàng)目可以做酒店式服務(wù)公寓定位的嘗試 3 2 1酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 200套是酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的體量節(jié)點(diǎn) 結(jié)合赤崗項(xiàng)目的具體情況 劃撥6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共162套做為酒店式服務(wù)公寓定位 3 2 2酒店式服務(wù)公寓的檔次 原則上酒店式服務(wù)公寓的檔次應(yīng)不低于四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn) 27 32層共162套作酒店式服務(wù)公寓 經(jīng)營(yíng) 定位 5 26層共594套作服務(wù)式公寓定位 3 2 3方案 3 2 3 1方案一 5 10層共162套作酒店式服務(wù)公寓 經(jīng)營(yíng) 定位 11 32層共594套作服務(wù)式公寓定位 3 2 3 2方案二 3 2 4說明 3 2 4 1服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓是在普通公寓 住宅 模式的基礎(chǔ)上 由酒店管理公司負(fù)責(zé)提供類似酒店標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件服務(wù) 按普通住宅模式出售產(chǎn)權(quán) 以盡快回籠資金為主要目的 原則上不負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng) 服務(wù)式公寓除了提供較高水準(zhǔn)的物業(yè)管理外 其他酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)都是有償服務(wù) 我部建議在銷售時(shí)可提供為期一年含1000 5000元不等的消費(fèi)額度的VIP儲(chǔ)值卡 已使購(gòu)房者在本項(xiàng)目的配套服務(wù)設(shè)施內(nèi)形成習(xí)慣消費(fèi) 3 2 4 2酒店式服務(wù)公寓 酒店式服務(wù)公寓作為以謀求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入為目的的投資性產(chǎn)品 原則上只租不售 它提供不低于4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)和管理 租客以 個(gè)月以上長(zhǎng)租為主 約占75 短租約占25 高水平的租賃價(jià)格內(nèi)已包含物業(yè)管理 水電及其他酒店式服務(wù) 如需出售產(chǎn)權(quán) 亦應(yīng)由管理公司根據(jù)租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況與業(yè)主簽訂返租協(xié)議以保障經(jīng)營(yíng)的延續(xù)性和業(yè)主的投資收益 3 3策略 3 3 1兩種產(chǎn)品的營(yíng)銷模式 跳出市場(chǎng)上已經(jīng)泛濫 落俗的投資概念的營(yíng)銷套路 在宣傳推廣上主打過渡居住轉(zhuǎn)投資型買家和自住型買家 立足于高水準(zhǔn)的物業(yè)管理和酒店服務(wù) 強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)和居住享受 既達(dá)到了提升項(xiàng)目整體形象的目的 亦使樓盤售價(jià)得以拉升 3 3 1 2酒店式服務(wù)公寓 根據(jù)屆時(shí)公司的資金狀況確定酒店式服務(wù)公寓的體量和銷售時(shí)間 原則上等服務(wù)式公寓銷售進(jìn)入尾期帶租約推出市場(chǎng) 由于政策風(fēng)險(xiǎn) 宣傳推廣上以小眾媒體為主 主要針對(duì)純投資型買家 由酒店管理公司負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)售后的經(jīng)營(yíng)關(guān)系 不建議以公司名義承諾買家返租回報(bào) 酒店式服務(wù)公寓將成為樹立和維持項(xiàng)目形象的有力支撐 并通過帶租約銷售把售價(jià)提升到更高的水平 3 3 1 1服務(wù)式公寓 27 32層共162套酒店式服務(wù)公寓在594套服務(wù)式公寓進(jìn)入銷售尾期后分兩期帶租約推出市場(chǎng) 建議售價(jià) 11500元 m 12500元 m 5 26層共594套服務(wù)式公寓分三期先行推出市場(chǎng) 推出周期視市場(chǎng)反應(yīng)確定 建議售價(jià) 9000元 m 9500元 m 10000元 m 3 3 2方案一 5 10層共162套酒店式服務(wù)公寓在594套服務(wù)式公寓進(jìn)入銷售尾期后分兩期帶租約推出市場(chǎng) 建議售價(jià) 11000元 m 12000元 m 11 32層共594套服務(wù)式公寓分三期先行推出市場(chǎng) 推出周期視市場(chǎng)反應(yīng)確定 建議售價(jià) 9300元 m 9800元 m 10500元 m 3 2 3方案二 4 0客戶分析 純投資型買家比重為60 過渡居住轉(zhuǎn)投資型買家比重為30 自住型買家比重為10 4 1客戶比例 4 1 1市場(chǎng)上小戶型公寓的客戶比例 多項(xiàng)調(diào)控政策對(duì)投資性購(gòu)房行為的打擊和限制 短期投資性購(gòu)房成本進(jìn)一步提高 投資型買家比重趨減 赤崗項(xiàng)目純投資型買家比重預(yù)計(jì)為40 過渡居住轉(zhuǎn)投資型買家比重預(yù)計(jì)為45 自住型買家比重預(yù)計(jì)為15 小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇 租賃市場(chǎng)受到?jīng)_擊 4 1客戶比例 年齡段在28 40歲區(qū)間 有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相對(duì)較穩(wěn)定的收入 年薪在60000 100000元區(qū)間的公司白領(lǐng) 支付月供 或月租 能力在2000 2800元區(qū)間 單身 準(zhǔn)單身 同居或已婚無子女 具有一定的文化教育程度和生活品位 對(duì)生活質(zhì)量要求較高 日常工作較為忙碌 對(duì)居所與工作地點(diǎn)和購(gòu)物娛樂場(chǎng)所之間的距離是否就近有較高的要求 生活習(xí)性較為 懶惰 對(duì)繁雜的家務(wù)勞動(dòng)較為排斥 個(gè)性獨(dú)立但喜歡交流 不滿足于日常網(wǎng)絡(luò)的虛擬交際 工作地點(diǎn)多位于CBD 次CBD或RBD 從事行業(yè)多為外貿(mào) IT 廣告 設(shè)計(jì)及其他工作時(shí)間和工作強(qiáng)度自由彈性較大的行業(yè)等 工作地點(diǎn)主要集中在天河北 崗頂 五山 海印 珠江新城 東風(fēng)東路 環(huán)市東 琶洲等區(qū)域 4 2過渡居住轉(zhuǎn)投資型買家和自住型買家的客群特征 4 1酒店式服務(wù)公寓的租賃客群特征 5 0產(chǎn)品分析 5 1 1市場(chǎng)上酒店式服務(wù)公寓的戶型要求 84 5 1戶型分析 5 1 2赤崗項(xiàng)目的戶型配比 96 93 5 1 3戶型調(diào)整 為了避免與594套服務(wù)式公寓的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 除了在酒店服務(wù)上有所區(qū)別 更有必要向市場(chǎng)上的酒店式服務(wù)公寓的戶型配比看齊 減少單間戶型比例 增加一房一廳和兩房?jī)蓮d套數(shù) 所以有了兩套打通的構(gòu)想 而赤崗項(xiàng)目在產(chǎn)品的原有戶型設(shè)計(jì)上也為這一考量提供了可能 我部建議公司可考慮抽取2層中的34套單間和1房1廳打通成16套兩房?jī)蓮d戶型 5 2配套設(shè)施分析 5 2 1市場(chǎng)上酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施 5 2 2應(yīng)增加配套設(shè)施 酒店式服務(wù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)原則上不低于4星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn) 5 3裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 大堂 電梯間及公共走廊裝修注重檔次和裝修效果 外立面一般是玻璃幕墻 高檔石材或瓷磚等 公共區(qū)域應(yīng)配置吊頂音箱 播放背景音樂 應(yīng)配置專門的衛(wèi)星電視信號(hào)系統(tǒng) 公共區(qū)域應(yīng)配置噴淋 煙感并接入消防監(jiān)控中心 5 3 1公共裝修 廚房基本上需要配備全套廚房設(shè)施 衛(wèi)生間裝修應(yīng)注重寬敞 明亮 實(shí)用 干濕分區(qū) 酒店式服務(wù)公寓中有條件配置浴缸的應(yīng)考慮配置浴缸 所有日本住客及部分歐美 韓國(guó)住客需求 服務(wù)式公寓則可考慮在有條件配置常規(guī)浴缸的戶型中抽取25 的配置浴缸 臥室和會(huì)客區(qū)分別使用地毯與地磚 或木地板 設(shè)計(jì) 日本住客比較青睞于實(shí)木地板設(shè)計(jì) 照明應(yīng)多采用暖光節(jié)能系統(tǒng) 廳房都應(yīng)充分考慮寬帶和通訊布線 房間要有噴淋 煙感并接入消防監(jiān)控中心 入戶大門一側(cè)應(yīng)安裝取電插口 大門必須配有貓眼 防盜鎖 火警應(yīng)急逃生路線圖 暗裝空調(diào) 5 3 2室內(nèi)裝修 5 4 1酒店式服務(wù)公寓家具配置 家具配搭要充分考慮材質(zhì) 風(fēng)格和色調(diào)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 基本應(yīng)配置床 床頭柜 衣柜 電視柜 沙發(fā) 建議使用耐用布藝 茶幾 書桌 椅 餐桌 椅 有條件則應(yīng)考慮書柜 酒柜等 電視機(jī) 廳 主人房 洗衣機(jī) 微波爐 冰箱 空調(diào) 按廳房數(shù)量配置 飲水機(jī) 電飯煲 電磁爐 即熱式電熱水器 消毒碗柜等 電烤箱 歐美住客必須考慮 5 4 2酒店式服務(wù)公寓家電配置 5 4家具 家電配置分析 平面布局上未考慮酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)方面的相關(guān)配套設(shè)施 如 布草房 洗消間 維修管井設(shè)計(jì) 出入口設(shè)計(jì) 員工廁所 員工通道 服務(wù)的交通動(dòng)線等 配置物業(yè)和管家辦公室 不少于100m 作為24小時(shí)管家服務(wù)中心 突發(fā)事件應(yīng)急指揮中心 資料存放室和日用品倉(cāng)庫(kù)等 地下室應(yīng)配置不小于200m 的服務(wù)總倉(cāng) 每?jī)蓪釉O(shè)不小于20m 的洗消間和布草房 可考慮在公共區(qū)域挖掘空間或使用面積最小的戶型 將來亦可出售 要配備給排水 電源 電話 布草儲(chǔ)藏柜 訂做 建議設(shè)置布草槽 應(yīng)安裝專業(yè)的酒店管理軟件實(shí)施有效經(jīng)營(yíng) 5 5服務(wù)配套設(shè)施分析 6 0財(cái)務(wù)分析 6 1售價(jià)分析 6 1 1服務(wù)式公寓 6 1 1 1租賃收益分析 對(duì)于594套服務(wù)式公寓而言 由于管理公司提供了較高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)及有償?shù)木频攴?wù) 相對(duì)普通公寓有較大的租賃優(yōu)勢(shì) 參考周邊類似項(xiàng)目的租賃市場(chǎng)狀況 50m 1房1廳提供基本酒店服務(wù)的小戶型公寓的租賃價(jià)格約為3300 4000元 月 平均出房率按每年10個(gè)半月計(jì)算 年租賃收入 3650元 月 10 5個(gè)月 42000元 6 1 1 2售價(jià)推算 按年平均回報(bào)率8 計(jì)算 扣除業(yè)主需投入的家居配套約為15000元自住型酒店式服務(wù)公寓單方銷售均價(jià)為9300元 m 總價(jià)內(nèi)已包含價(jià)值1000 5000元 戶首年VIP消費(fèi)儲(chǔ)值卡一張 6 1 2酒店式服務(wù)公寓 6 1 2 1經(jīng)營(yíng)收益分析 說明 根據(jù)最新的外企薪酬調(diào)查結(jié)果顯示 外企總經(jīng)理的平均年薪達(dá)到502 450元 副總經(jīng)理為409 500元 銷售總監(jiān)為306 000元 人力資源總監(jiān)為228 514元 財(cái)務(wù)總監(jiān)為264692元 制造總監(jiān)為151 319元 技術(shù)開發(fā)總監(jiān)為206 874元 歐美籍職員每月租房補(bǔ)貼從每月2 000美元到上萬美元不等 一般跨國(guó)公司總裁和外國(guó)領(lǐng)事基本不低于5 000美元 月 即使是中級(jí)管理人員 也在2 000 3 000美元 月以上 日本籍職員相對(duì)低約15 左右 根據(jù)3年的經(jīng)營(yíng)收益分析 按年平均回報(bào)率8 計(jì)算酒店式服務(wù)公寓單方銷售均價(jià) 銷售均價(jià) 6 973 000元 7725m 8 11300元 m 該售價(jià)已包含因提高交樓標(biāo)準(zhǔn)而增加的成本造價(jià)800元 m 6 1 2 2售價(jià)推算 6 2酒店式服務(wù)公寓營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致的成本增加 6 2 1交樓標(biāo)準(zhǔn)提高 按6層162套建筑面積7725m 計(jì)算 7725m 800元 m 6 180 000元 6 2 2酒店式服務(wù)公寓需要增加的公建配套裝修成本 6 2 4共增加成本造價(jià) 6 2 1 6 2 2 6 2 3 6 180 000元 2 080 000元 1 782 000元 10 042 000元 6 2 3服務(wù)式公寓銷售時(shí)附贈(zèng)價(jià)值1000 5000元 戶首年VIP消費(fèi)儲(chǔ)值卡 按每戶平均3000元計(jì)算 594戶 3000元 戶 1 782 000元 說明 VIP消費(fèi)儲(chǔ)值卡的持有者可以抵扣附贈(zèng)價(jià)值額度內(nèi)的所有的配套設(shè)施使用或服務(wù)費(fèi)用 包括餐廳 會(huì)所 商務(wù)中心 會(huì)議室的使用以及清潔 洗衣 烹飪 訂票等各項(xiàng)酒店服務(wù) 它不僅僅是本項(xiàng)目營(yíng)銷策略中的一種優(yōu)惠手段 它的推出將有利于使持有者在抵扣各項(xiàng)費(fèi)用的同時(shí)逐漸形成在本項(xiàng)目配套設(shè)施的消費(fèi)習(xí)慣 并可充分展示其享受酒店服務(wù)和簽單消費(fèi)的尊貴身份 成為赤崗項(xiàng)目的形象標(biāo)簽 6 3銷售收入 6 3 2服務(wù)式公寓 6 3 2 1銷售均價(jià) 9300元 m 6 3 2 2銷售收入 28275m 9300元 m 262 957 500元 6 3 3酒店式服務(wù)公寓 6 3 3 1銷售均價(jià) 11300元 m 6 3 3 2銷售收入 7725m 11300元 m 87 292 500元 6 3 1普通公寓 6 3 1 1