市場(chǎng)調(diào)查文檔.doc

宜陽縣物業(yè)收費(fèi)情況調(diào)查時(shí)間：2013-5-11調(diào)查人：胡更模調(diào)查形式：買房、應(yīng)聘、租房、詢問調(diào)查對(duì)象：售樓工作人員、物業(yè)工作人員、小區(qū)居民、保安目的：摸清宜陽物業(yè)從業(yè)人員工資，物業(yè)收費(fèi)情況。內(nèi)容：一 金瀾灣1. 物業(yè)收費(fèi)0.80.9元每平方2. 房子均價(jià)2300元每平方二 鑫都麗院1. 物業(yè)收費(fèi)0.30.5元每平方2. 保安工資11001200元，不包吃住，年齡在45歲左右。三 濱河萬家花園1. 物業(yè)收費(fèi)0.80.9元每平方。2. 晚上值班保安工資800元，年齡55歲左右。四 甲奇小區(qū) 物業(yè)收費(fèi)0.50.7元每平方。五 祥和花園 1.十一層帶電梯收費(fèi)0.7元每平方。 2.七層不帶電梯收費(fèi)0.3元每平方。 3.房子均價(jià)1700元每平方。六水岸花園名家1.高層電梯房0.9元每平方2.多層不帶電梯0.3元每平方。3.房子已售罄，尾樓價(jià)格1700元每平方。4.宜陽首家通氣通暖，暖氣收費(fèi)不祥，售樓人員表示：將按洛陽暖氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。七億源翠堤灣1.房子均價(jià)：2859元每平方2.物業(yè)費(fèi)1元左右每平方。物業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)及分析：目前在宜陽縣城，樓盤開發(fā)力度較大，物業(yè)管理水平處于較低狀態(tài)，很多業(yè)主對(duì)物管沒有認(rèn)識(shí)，對(duì)管理公司有利的一面是：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較小，發(fā)展?jié)摿薮?！不利的一面是：業(yè)主在思想中對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)存在嚴(yán)重不足，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的認(rèn)識(shí)不足主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 : 對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不足 ; 對(duì)物業(yè)管理的概念的理解不足 ; 對(duì)業(yè)主的法律地位的認(rèn)識(shí)不足。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)過程中履行的是協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)的職能。但往往因業(yè)主自身的原因，造成鄰里糾紛，若物業(yè)管理公司處置不當(dāng)則陷入管理費(fèi)難收的局面。如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題呢？首先我們必須要弄清楚其中的原因，才能對(duì)癥下藥。通過在物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難問題進(jìn)行了調(diào)查，從房屋開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、社會(huì)等四個(gè)層面進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)對(duì)策 。 一、房屋開發(fā)商層面存在問題及解決方法 （一）開發(fā)商缺乏誠(chéng)信，造成業(yè)主極大不滿 其一，工程質(zhì)量存在問題。由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺(tái)、窗臺(tái)、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見比較大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就成了不交或少交物業(yè)費(fèi)的“借口”。 其二，承諾未兌現(xiàn)。大多數(shù)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，往往做出很多不負(fù)責(zé)任的承諾和夸大的宣傳，最常用的手段就是將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定的很低，以此來降低消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的門檻。在銷售過程中，有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如豪華會(huì)所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費(fèi)肯定不漲價(jià)或二年內(nèi)不收物業(yè)管理費(fèi)等等。業(yè)主購(gòu)房入住后才發(fā)現(xiàn)承諾根本無法兌現(xiàn)，于是業(yè)主以此拒交物業(yè)管理費(fèi)。 （二）嚴(yán)格物業(yè)的交接，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的前期管理 針對(duì)開發(fā)商遺留問題而影響物業(yè)收費(fèi)的情況，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)前期管理和交接物業(yè)的銜接管理。要?jiǎng)?chuàng)造條件對(duì)物業(yè)實(shí)行全過程管理，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，加強(qiáng)建管銜接的管理：一方面為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；基于此，能否倡議對(duì)工程保證金管理辦法適當(dāng)修改或者進(jìn)行地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開發(fā)商辦理交接時(shí)直接交由物業(yè)公司代管，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)和制約施工單位不及時(shí)維修處理的能力，以利于做好今后的物業(yè)管理服務(wù)；另一方面應(yīng)要求開發(fā)商在出售房屋前制定有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，使業(yè)主購(gòu)房時(shí)就充分了解物業(yè)管理的有關(guān)制度，減少業(yè)主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產(chǎn)生，促進(jìn)物業(yè)管理工作的正常開展。 二、業(yè)主方面存在問題及解決方法 （一）業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足 首先，業(yè)主觀念問題。業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)往往只停留在表面上。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于許多服務(wù)項(xiàng)目本身是間接和隱性的，造成了業(yè)主對(duì)它的忽視。比如說，小區(qū)綠地的維護(hù)，對(duì)房屋外墻的清洗等等，這類服務(wù)給小區(qū)的整體景觀帶來煥然一新的面貌，但由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的全面工作。有的業(yè)主甚至認(rèn)為本該由開發(fā)商承擔(dān)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。 其次，部分業(yè)主心存僥幸心理。一個(gè)住宅小區(qū)，小則三五百戶，大到上千戶，人口也從千人到萬人不等。社會(huì)不同的階層，人的素質(zhì)也復(fù)雜多樣。毋庸置疑，少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某個(gè)單體，物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物管費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，所以一些貪圖小利的業(yè)主就逃費(fèi)、躲費(fèi)。他們不交費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，且不只是欠物業(yè)公司的錢，對(duì)已交費(fèi)業(yè)主也是一種不公平的行為。交錢的人等于為不交錢的人背負(fù)了管理成本，長(zhǎng)此以往，不交費(fèi)的業(yè)主可能越來越多，最終將導(dǎo)致物管服務(wù)無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施失去維修和保養(yǎng)，保安、保潔無人問津，小區(qū)公共秩序和安全環(huán)境逐步惡化，最終利益受到損 害的還是小區(qū)業(yè)主。 最后，業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)。由于各地物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目沒有真正適用的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)公司只能根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)價(jià)不等。另外，也確實(shí)存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況，這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。 （二）加大宣傳，提高公眾約束力及業(yè)主繳費(fèi)的主動(dòng)性 第一，加大宣傳力度，消除業(yè)主認(rèn)識(shí)上的偏差 物業(yè)管理公司，應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問題。促使民眾的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。 第二，加大公眾約束力，消除業(yè)主僥幸心理 明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入業(yè)主公約,由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委 員會(huì)配合物業(yè)管理公司催繳,以有效提高管理費(fèi)的收繳率,杜絕搭便車現(xiàn)象。對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主,進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批評(píng),物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動(dòng)性大的地方,建立“信譽(yù)廣告牌”,特別對(duì)經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段,讓廣大業(yè)主知道是誰