遼寧營口房地產(chǎn)市場調(diào)研.ppt

營口房地產(chǎn)市場概述 PART1宏觀市場研究 城市環(huán)境認(rèn)知城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 PART1城市屬性分析 位于遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶 是渤海灣近海城市之一 是以工業(yè) 物流 商貿(mào) 旅游為主的東北重要港口城市 因為鎂金屬儲量位居全國第一 被稱為 華夏鎂都 是中國最大的水產(chǎn)基地和水果生產(chǎn)基地 是中國也是亞洲唯一一個同時擁有高鐵 河港 海港 高速公路的城市 是東北民營企業(yè)最發(fā)達(dá)的城市 總面積5365平方公里 人口243萬人 占遼寧省人口的5 4 市區(qū)常住人口不到40萬 城市化水平為46 89 一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)擁有九個地級市以上城市 距沈陽 大連分別為145和175公里 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 城市概況 營口市位于渤海遼東灣北岸 是連接遼寧中部城市群經(jīng)濟(jì)區(qū)和遼東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)樞紐 已被列入遼寧省五大沿海重點發(fā)展區(qū)域 發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大 營口所處地理位置在整體遼寧省經(jīng)濟(jì)區(qū)中具有很大的優(yōu)勢 是遼寧省沿海重點發(fā)展區(qū)域之一 并且借助遼寧的核心城市 沈陽和東北最大港口城市 大連的強(qiáng)勁發(fā)展勢頭 具有巨大的遠(yuǎn)景發(fā)展?jié)摿?煙臺 青島 威海 營口市轄四區(qū) 站前區(qū) 西市區(qū) 老邊區(qū) 鲅魚圈區(qū) 兩市 大石橋市 蓋州市 其中鲅魚圈區(qū)又被稱為營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2010年營口市轄區(qū)人口規(guī)模已達(dá)到243萬人 市區(qū)常住人口不到40萬 數(shù)據(jù)來源 營口市統(tǒng)計局 站前區(qū) 西市區(qū) 老邊區(qū) 大石橋市 蓋州市 鲅魚圈區(qū) PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 行政區(qū)劃 營口擁有豐富的礦產(chǎn)資源 農(nóng)業(yè)產(chǎn)品及發(fā)達(dá)的水產(chǎn)養(yǎng)殖 營口市礦產(chǎn)種類較多 現(xiàn)已探明的各類礦產(chǎn)40余種 大石橋市是國家科技部命名的鎂質(zhì)材料產(chǎn)業(yè)化基地 產(chǎn)品在國內(nèi)外市場占有重要份額 營口市的滑石 硼石 鉀鈉長石 硅石和金礦石的儲量也位居全國前列 營口市農(nóng)業(yè)以 三水 水稻 水果 水產(chǎn)品 為特色 年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水稻40多萬噸 水果50多萬噸 水產(chǎn)品38萬噸 是國家無公害水果生產(chǎn)基地和優(yōu)質(zhì)水稻生產(chǎn)基地 營口海岸線長96公里 近海灘涂16萬畝 水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá) 盛產(chǎn)海蜇 對蝦 河蟹等珍貴水產(chǎn)品 大宗品種80余種 海淡水產(chǎn)品年產(chǎn)20多萬噸 其中海蜇產(chǎn)量居全國首位 營口工業(yè)體系較為完善 名牌產(chǎn)品眾多 擁有冶金 石化 機(jī)械 建材 輕工 紡織 醫(yī)藥 電子等40多個門類 是遼寧重要的輕紡工業(yè)基地 培育了安全門 鋼琴 卷煙等一批名牌產(chǎn)品 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 城市資源 營口擁有歷史悠久的人文景觀和獨具特點的自然景觀 山 海 泉 林 河交互交映 打造獨特的濱海城市 西炮臺位于營口市渤海大街西段 遼河入?？谧蟀?為遼寧省省級文物保護(hù)單位和省級愛國主義教育基地 營口西炮臺始建于1882年 光緒八年 1888年建成 為夯筑四合土 西炮臺是清末東北的重要海防要塞 也是東北最早的海防工程之一 1894年 西炮臺經(jīng)歷了著名的甲午海戰(zhàn) 1895年初和1900年夏 分別遭到日本和沙俄侵略軍的破壞 炮臺遺址就其原貌及四周自然景觀保護(hù) 在全國同類炮臺中尚屬首位 望兒山 位于熊岳鎮(zhèn)東兩公里處 山峰陡立 平地拔起 高82米 海拔高106米 山頂有一藏式青磚塔 名曰望兒塔 建于明末清初 遠(yuǎn)看如一位母親佇立山頭日夜守望大海 盼望遠(yuǎn)方的兒子歸來 望兒山是遼南名山 以美麗的母愛傳說得名 是以母愛為主題而名揚(yáng)天下 是遼寧省省級風(fēng)景名勝區(qū) 營口市一級旅游景區(qū) 載入 中國名勝辭典 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 旅游資源 高端休閑娛樂場所主要以高爾夫體育公園 滑雪場 海濱溫泉城 五星級酒店等為主 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 休閑娛樂 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 旅游資源 港區(qū)簡介 營口新港1982年興建 是我國沿海10個主樞紐港之一 目前有生產(chǎn)性泊位27個 萬噸級泊位16個 擁有成品油化工 汽車滾裝 散糧 集裝箱 客輪等專業(yè)碼頭 每月內(nèi)外貿(mào)集裝箱班輪70余航次 地理位置優(yōu)越 曾以 東方貿(mào)易之良港 聞名中外 距東北腹地最近的海港 東北第二大港口 我國北方地區(qū)最近的深水不凍港 較大連縮短了210多公里的車程運輸距離 該港口腹地縱深涉及遼寧 吉林 黑龍江三省及內(nèi)蒙古東部三盟一市 對刺激內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)起到了關(guān)鍵性作用 港口經(jīng)濟(jì)直接帶動了鲅魚圈區(qū) 經(jīng)開區(qū) 的城市化發(fā)展 自1984年建港以來 鲅魚圈區(qū)依托港口經(jīng)濟(jì) 從一個小漁村發(fā)展成具有獨立城市功能組織的城市新區(qū) 營口港作為東北的第二大港 2010年吞吐量達(dá)2億噸 2011年達(dá)到2 5億噸 吞吐量的高速增長帶動營口經(jīng)濟(jì)發(fā)展 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 營口擁有不可復(fù)制的海 陸 空立體交通的地理優(yōu)勢 在充分發(fā)揮周邊交通優(yōu)勢的同時 也為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了至關(guān)重要的支撐 營口市地理位置優(yōu)越 交通十分便捷 南界東北第一大港大連港 北依省會沈陽 東臨丹東 西與錦州接壤 長大鐵路 沈大高速公路貫穿南北 遼溪鐵路橫跨東西 距大連港175公里 鲅魚圈港在其轄區(qū)內(nèi) 距桃仙國際機(jī)場145公里 還有沈營 沈環(huán)等干線公路交織網(wǎng) 水陸交通十分便捷 營口 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 城市外部交通 營口內(nèi)部交通發(fā)達(dá) 其中渤海大街貫穿東西 是城市重要的主干道 盼盼路為南北主干道 市區(qū)規(guī)劃共29條公交線路 盼盼路 渤海大街 渤海大街 盼盼路 市府路 新興大街 金牛山大街 青花大街 PART1城市屬性分析 城市環(huán)境認(rèn)知 城市內(nèi)部交通 PART1宏觀市場研究 城市環(huán)境認(rèn)知城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 PART1城市屬性分析 營口市城市總體規(guī)劃 2010 2030 提出20年的總體規(guī)劃 由老城區(qū) 新城區(qū) 大石橋城區(qū) 蓋州城區(qū) 構(gòu)成 大三角 的城市形態(tài) 本規(guī)劃分市域 城市規(guī)劃區(qū)和中心城區(qū)三個層次 市域規(guī)劃范圍 營口市行政轄區(qū)范圍 面積5399 8平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍 包括站前區(qū) 西市區(qū) 老邊區(qū) 沿海產(chǎn)業(yè)基地 鲅魚圈區(qū) 蓋州市團(tuán)山辦事處和沙崗鎮(zhèn)高速公路以西至海邊范圍 蓋州市的九垅地鎮(zhèn)與歸州鎮(zhèn)行政管轄區(qū)的范圍 總面積約971 7平方公里 中心城區(qū)范圍 指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市建設(shè)用地范圍 老城區(qū) 主城區(qū) 站前區(qū)和西市區(qū) 和老邊城區(qū)合二為一 擴(kuò)大老城區(qū)新城區(qū) 鲅魚圈城區(qū) 含熊岳鎮(zhèn)區(qū) 蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū) 構(gòu)成的新城區(qū)大石橋城區(qū) 大石橋市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)蓋州城區(qū) 蓋州市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) PART1城市屬性分析 城市發(fā)展規(guī)劃 總體規(guī)劃 營口市區(qū) 老城區(qū) 城區(qū)東移南進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略 將重點推進(jìn)沿海產(chǎn)業(yè)基地和營東新城兩大板塊的發(fā)展 西市區(qū)將推進(jìn)平房區(qū)改造進(jìn)程 老邊區(qū)重點推進(jìn)營東新城建設(shè) 加快城中村改造 逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化 西市區(qū)推進(jìn)平房區(qū)改造和河北片區(qū)開發(fā) 建設(shè) 河海生態(tài)宜居區(qū) 和 現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū) 重現(xiàn)西部繁榮 站前區(qū)以舊小區(qū)改造和北部城區(qū)功能轉(zhuǎn)型為重點 加快發(fā)展流通服務(wù)業(yè) 完善綜合配套 塑造老城中心區(qū)新形象 沿海產(chǎn)業(yè)基地要加速商貿(mào)中心區(qū)建設(shè) 著力打造具有國際影響力的新城區(qū) PART1城市屬性分析 城市發(fā)展規(guī)劃 總體規(guī)劃 地理位置優(yōu)越 交通便利 新城是營口帶狀組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)中北部城區(qū)的城市中心之一 沈大高速 哈達(dá)高鐵貫穿全境 渤海支線機(jī)場和區(qū)域貨運樞紐機(jī)場即將建成 配套資源齊全 高端商住開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)堅實 新城內(nèi)計劃建設(shè)兩所小學(xué) 一所九年一貫制學(xué)校 一所重點高中 營口市第二人民醫(yī)院 文化藝術(shù)中心 市民服務(wù)中心 商業(yè)城 五星級酒店 水系 湖泊 濕地公園也將陸續(xù)建成 服務(wù)業(yè)支撐新城 安居樂業(yè) 以 兩區(qū) 兩帶 兩中心 為基本框架 形成商貿(mào)集聚區(qū) 物流集聚區(qū) 旅游度假集聚區(qū) 休閑娛樂集聚區(qū) 科技金融集聚區(qū)五大集聚區(qū) 營東新城規(guī)劃是功能最完善 規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的現(xiàn)代化主城區(qū) 未來營東新城規(guī)劃定位為營口市城市中心 濱海帶形成城市重要組團(tuán)及營口主城區(qū)的核心組團(tuán) PART1城市屬性分析 城市發(fā)展規(guī)劃 營東新城規(guī)劃 遼寧 營口 沿海產(chǎn)業(yè)基地受國家沿海開放和東北老工業(yè)基地振興的所有優(yōu)惠政策以及遼寧省政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策 功能定位為 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 先進(jìn)制造業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城 沿海產(chǎn)業(yè)基地是營口市沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分 是按照產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展理念 構(gòu)筑的集產(chǎn)品項目一體化 公用輔助一體化 物流運輸一體化 環(huán)境保護(hù)一體化 管理服務(wù)一體化的臨港生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)和營口未來現(xiàn)代化的濱海宜居新城 營口沿海產(chǎn)業(yè)基地的功能定位為 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 先進(jìn)制造業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城 PART1城市屬性分析 城市發(fā)展規(guī)劃 沿海產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃 重點實施 一園 兩軸 四帶 五街區(qū) 深化城市單元設(shè)計 一園 打造 現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)園 兩軸 一是打造 渤海大街城市功能發(fā)展軸 二是打造百米寬控制線的 得勝景觀大道城區(qū)功能發(fā)展軸 四帶 一是打造 遼河兩岸濱河景觀帶 二是打造 遼河口濱海景觀帶 三是打造 民興河西域岸線景觀帶 四是打造 城中水系景觀帶 五街區(qū) 一是加快打造 平安路現(xiàn)代商業(yè)休閑街區(qū) 二是打造 渡口老街歷史文化商貿(mào)街區(qū) 三是打造 西大廟文化廣場休閑區(qū) 四是打造依河傍海的 現(xiàn)代商貿(mào)休閑和高檔居住區(qū) 五是規(guī)劃建設(shè) 橋頭兩園 即與西炮臺相連接的永遠(yuǎn)角濕地生態(tài)公園 與大橋相輝映的大型主題游樂公園 打造 大型主題公園與濕地生態(tài)旅游區(qū) 西市區(qū)將建設(shè)成為多點支撐 多元發(fā)展 多極增長的 現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū) 和 河海生態(tài)宜居區(qū) PART1城市屬性分析 城市發(fā)展規(guī)劃 西市區(qū)規(guī)劃 PART1宏觀市場研究 城市環(huán)境認(rèn)知城市發(fā)展規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 PART1城市屬性分析 營口市GDP年均增長率16 以上 2008年增幅達(dá)到26 4 2010年增長率依然保持在21 9 2010年營口人均GDP42638 3元 按照人民幣對美元2010年平均匯率6 7695計算 突破6000美元 達(dá)到6298 6美元 營口經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在遼西五城市中居于領(lǐng)先地位 2010年GDP1002 4億元 營口市近年城市經(jīng)濟(jì)總量增幅較快 2010年人均GDP達(dá)到6000美元 城市經(jīng)濟(jì)水平在遼西地區(qū)處于領(lǐng)先地位 PART1城市屬性分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 GDP 人均GDP 2010年營口市人均GDP超6000美元 根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷 房地產(chǎn)市場主要以改善性需求為主 營口整體人口數(shù)量較少 以鋼鐵 石化 輕紡工業(yè)及運輸物流業(yè)為主體 城市人口對于房地產(chǎn)需求屬改善型 從實際來看 城市房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段 2010年 營口的GDP增速為21 9 連續(xù)三年保持了16 以上的增速 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭喜人 從國際慣例來看 當(dāng)GDP增速在8 以上時 該地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將處于高速平穩(wěn)發(fā)展期 營口房地產(chǎn)市場在度過快速發(fā)展期后 剛剛步入高速平穩(wěn)發(fā)展期 購房客群需求主要以改善性需求為主 PART1城市屬性分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 GDP 人均GDP 聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn) 營口市人均可支配收入近幾年來 一直保持在10 以上的增長幅度 2010年達(dá)到18055元 營口市2009年人均消費性支出11637 7元 同比上年增長11 4 與07 08年相比 增速有所放緩 營口市恩格爾系數(shù)近年來保持在中等水平 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn) 營口市處于小康階段 營口人均可支配收入及人均消費性支出雙向增長 恩格爾系數(shù)維持在較低水平 居民購買能力尚可 PART1城市屬性分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 收入與支出 營口市城市房價收入比逐年攀升 2010年已經(jīng)超過8倍 按照國際慣例 目前比較通行的說法認(rèn)為 房價收入比在3 6倍之間為合理區(qū)間 營口房價收入比已超過該值 房價與收入出現(xiàn)不平衡態(tài)勢 橫向?qū)Ρ葋砜?營口市房價與收入比情況在遼西五城市當(dāng)中處于高位 房價水平較高 普通市民承受壓力較大 城市居民收入與商品房價格均逐年上升 但居民收入增長速度慢于商品房價格增速 房價收入比拉大 居民承受能力降低 遼西五城市中 營口房價收入比排名第二 房價處于較高水平 注 各地統(tǒng)計部門對外僅公布人均年收入情況 對家庭年收入情況未做統(tǒng)計 報告中收入比采用人均可支配收入 PART1城市屬性分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 房價收入比 營口市社會消費品零售總額持續(xù)增長 增幅保持在14 以上 2010年增幅達(dá)到18 8 社會消費品零售總額的穩(wěn)步增長說明營口人民生活水平穩(wěn)步提升 社會零售商品購買力充足 市場物價相對穩(wěn)定 通脹壓力較小 雖然營口在遼西幾個城市中購買力尚可 受城市人口量 消費能力等因素影響 營口城市消費水平仍有待提高 營口市社會消費品零售總額大幅提升 2010年全市社會消費品零售總額為249 8億元 在遼西五城市內(nèi)排名第二位 購買力相對充足 PART1城市屬性分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 社會消費品零售總額 營口產(chǎn)業(yè)格局中二產(chǎn)獨大 三產(chǎn)次之 農(nóng)業(yè)最少 其中工業(yè)的增加值占GDP比例始終占到50 以上 占據(jù)絕對優(yōu)勢 充分說明了營口是一座擁有大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)工業(yè)城市 目前階段 第三產(chǎn)業(yè)要取代第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢地位 還有比較大的難度 工業(yè)明顯的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢地位是導(dǎo)致營口第三產(chǎn)業(yè)所占比重上升不快的主要原因 第三產(chǎn)業(yè)近年來得到了一定的發(fā)展 2010年服務(wù)行業(yè)增加值實現(xiàn)370 4億元 增長了19 與之相應(yīng)的是私營業(yè)主比例有所增加 未來這部分人群將有望成為本地中高端住宅的主要購買群體 第二產(chǎn)業(yè)在營口市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)了絕對的優(yōu)勢 第三產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展 私營企業(yè)有所增加 農(nóng)業(yè)比重逐年下降 數(shù)據(jù)來源 營口統(tǒng)計公報及政府工作報告 PART1城市屬性分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 三產(chǎn)比重分析 營口制定優(yōu)惠政策 大力推進(jìn)保障性住房建設(shè) PART1城市屬性分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 城市保障性住房 2010年保障性安居工程進(jìn)展情況 一 廉租住房2010年新建廉租房指標(biāo)898套 3 67萬平方米 其中市本級建設(shè)3 4萬平方米 756戶 工程計劃總投資4382萬元 中央投資635萬元已到位 地方配套資金到位3000萬元 2011年8月竣工交付使用 二 經(jīng)濟(jì)適用住房2010年 營口市經(jīng)濟(jì)適用住房任務(wù)為3500戶 計劃建設(shè)15個經(jīng)濟(jì)適用房 棚改回遷樓 項目 共1167762平方米 116 8萬平方米 154棟樓 19613戶 目前 大部分工程項目正在辦理前期手續(xù) 近期將陸續(xù)開工 今年計劃13棟樓在年內(nèi)竣工 其余132棟樓計劃在2011年底和2012年竣工 三 公共租賃住房根據(jù) 營口市2010年公共租賃住房實施方案 政府已決定今年向社會提供公共租賃住房300套 四 城市和國有工礦棚戶區(qū)改造情況編制2010 2012年城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃 三年全市計劃改造棚戶區(qū)房屋總建筑面積284 6萬平方米 其中 改造國有工礦棚戶區(qū)125萬平方米 城市棚戶區(qū)159 6萬平方米 2010年計劃改造棚戶區(qū)面積97 86萬平方米 其中 國有工礦棚戶區(qū)35 7萬平方米 改造城市棚戶區(qū)62 16萬平方米 PART1宏觀市場研究 PART2房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析細(xì)分市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速分析 營口房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速增長 在遼西五個城市中 房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速均位于前位 單位 億元 固定資產(chǎn)投資及增速分析 在遼西五個城市中 固定資產(chǎn)投資位于第一 單位 億元 數(shù)據(jù)來源 營口及周邊城市歷年統(tǒng)計公報 2010年營口市大力打造鲅魚圈 沿海產(chǎn)業(yè)基地 營東新城等多個高新開發(fā)區(qū) 固定資產(chǎn)投資額達(dá)到了982 9億元 實現(xiàn)了22 8 的增長速度 成為了推動全市GDP的主要動力 PART2房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資逐年增加 與之對應(yīng)的是商品房施工量增幅迅猛 而竣工量不足導(dǎo)致整體開發(fā)周期不斷延長 給未來市場供應(yīng)帶來較大壓力 營口市房地產(chǎn)投資逐年增加 2009年增幅104 5 2010年增幅57 8 2010年房地產(chǎn)投資占到當(dāng)?shù)谿DP總量的17 9 已成長為當(dāng)?shù)刂е彤a(chǎn)業(yè) 根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù) 一個產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重達(dá)到6 8 時就成長為支柱產(chǎn)業(yè) 施工和竣工量增長態(tài)勢不一 營口商品房施工量保持了較快的增長 隨著多個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)的正式啟動 僅2009年 2010年兩年施工面積增幅出現(xiàn)明顯放大 累計商品房施工面積達(dá)3014萬 增幅達(dá)80 左右 而竣工面積雖然也在這期間有較大的增長 但仍只占施工量的28 1 從開發(fā)周期角度考慮 目前較快的施工量對營口房地產(chǎn)市場未來市場供應(yīng)也積累下了較大的供給壓力 PART2房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 投資及施工 竣工量分析 數(shù)據(jù)來源 營口市統(tǒng)計公報 營口房地產(chǎn)市場近年商品房銷售平穩(wěn)增長 但自2009年大規(guī)模的項目開發(fā)令未來幾年市場供應(yīng)出現(xiàn)放量局面 對整體市場供求壓力較大 競爭將日趨激烈 年度成交量穩(wěn)步增長 市場發(fā)展速度平穩(wěn) 營口房地產(chǎn)市場近幾年出現(xiàn)了持續(xù)增長態(tài)勢 2009年以來表現(xiàn)尤為明顯 據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 2010年全市商品房銷售面積達(dá)532 58萬 同比增長48 9 主要原因一方面是由于房地產(chǎn)市場大環(huán)境的刺激 另一方面很多看好營口市的發(fā)展前景 選擇來營口市就業(yè) 旅游等外地居民 尤其是鲅魚圈區(qū) 也去化了不少房源 在建新增住宅放量 市場供求可能存在失衡風(fēng)險 隨著09年全市商品房施工面積的大幅增長 以目前市場去化能力來計算 未來3到5年市場存在天量潛在供應(yīng) 市場供求存在失衡風(fēng)險 競爭將趨于白熱化 數(shù)據(jù)來源 營口市統(tǒng)計公報 PART2房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 銷售面積及對比分析 營口商品房成交價格自07年以來增速較快 2009年增速達(dá)到33 77 2010年銷售均價在3460元 增速有所減緩 價格的上升空間縮小 銷售均價方面 受居民可支配收入大幅增長 百姓改善住房的實際需求 城市化進(jìn)程的加快 樓盤開發(fā)成本的增加等因素影響 營口市商品房平均銷售價格近年來呈持續(xù)走高態(tài)勢 至2010年底 營口商品房銷售均價已達(dá)到3460元 較06年增長了1 1倍 PART2房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 價格分析 數(shù)據(jù)來源 營口市統(tǒng)計公報 PART2房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 大型開發(fā)商進(jìn)駐情況 近兩年來 全國性大型房企紛紛加速進(jìn)入三線城市的步伐 營口作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的重點城市 正吸引著越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè) 目前 已有佳兆業(yè)集團(tuán) 恒大地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 五礦地產(chǎn) 嘉里地產(chǎn)等多家企業(yè)摘牌拿地 五礦鉑海灣 五礦鉑海岸 恒大江灣 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 重點在售樓盤分布 澄湖建鑫城 五礦鉑海灣 赫郡 星匯奧城 中天桃花源 恒大綠洲 保利香檳花園 佳兆業(yè)君匯上品 富甲天下 城上城 聚合城 水御蘭庭 藍(lán)郡house 德潤峰匯 永紅裕華園 大中自然風(fēng)景 國寶1號 郡悅瀾灣 佳兆業(yè)龍灣 辰威金域尚景 恒大城 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 站前區(qū)板塊 站前區(qū)板塊隸屬城市中心 配套設(shè)施完善 目前在建項目體量較小 產(chǎn)品品質(zhì)較低 土地資源的稀缺 后續(xù)供應(yīng)量將銳減 營口市的中心地區(qū) 高容積率造成社區(qū)均以高層為主 底部沿街布置底商 交通便利 商業(yè)配套豐富 為整個營口市配套設(shè)施最為完善的板塊 自然景觀資源有限 以現(xiàn)代城市感為主 城市角色 板塊認(rèn)知 景觀資源 開發(fā)現(xiàn)狀 物業(yè)形態(tài) 配套設(shè)施 作為營口市傳統(tǒng)老城區(qū) 板塊認(rèn)知度較高 但集中的商業(yè)區(qū)使得居住環(huán)境有限 土地資源稀缺 住宅開發(fā)體量普遍較小 未來供應(yīng)有限 站前區(qū)板塊 站前區(qū)板塊作為傳統(tǒng)的城中心 各項配套資源豐富 但土地資源有限 項目體量小 品質(zhì)低 站前區(qū)板塊重點項目分布 水御蘭庭開盤時間較早 目前已形成完善 成熟的園區(qū)配套 項目倡導(dǎo) 健康可持續(xù)性的生活方式 將LOHAS精髓完全融合于本項目 臻于細(xì)節(jié)的把握 項目戶型產(chǎn)品大開間 短進(jìn)深 通風(fēng)順暢 采光充足 目前一期產(chǎn)品已基本售罄 二房及躍層產(chǎn)品去化速度較快 水御蘭庭地處核心地段 交通便利 270度觀光電梯可享受社區(qū)美景 項目戶型產(chǎn)品多元化 含平層 躍層 錯層 空中別墅類型 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 典型個案分析 水御蘭庭 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 西市區(qū)板塊 西市區(qū)板塊屬于城市老城區(qū) 板塊發(fā)展較為緩慢 棚戶回遷比例大 客戶認(rèn)可程度低 多以地緣性客戶為主 西市區(qū)板塊 營口市的主城區(qū) 發(fā)展較為緩慢 目前大多數(shù)處于棚戶區(qū)改造 在售樓盤較少 多以高層 小高層產(chǎn)品為主 基礎(chǔ)生活配套 主要需求靠主城區(qū)配套支撐 依賴遼河景觀資源 城市角色 板塊認(rèn)知 景觀資源 開發(fā)現(xiàn)狀 物業(yè)形態(tài) 配套設(shè)施 西市區(qū)板塊營口市主城區(qū)另一個板塊之一 但由于發(fā)展較為緩慢 棚改回遷占較大比例 僅停留在居住需求 對品質(zhì)樓盤暫無概念 在售樓盤體量較小 產(chǎn)品品質(zhì)較低 棚改回遷占有較大比例 目前集中供應(yīng)量較大 西市區(qū)板塊重點項目分布 國寶壹號打造西市區(qū)板塊中品質(zhì)較高的項目 售樓處現(xiàn)場包裝奢華 樓書制作精致 但項目戶型面積整體偏大 去化速度較慢 國寶1號共分兩期開發(fā) 整個社區(qū)規(guī)劃商住分離 建筑風(fēng)格以新古典主義為主 外立面采用理石干掛與涂料相結(jié)合 層次分明 不顯沉悶 園區(qū)采用人車分流 社區(qū)共有東西南北四個入口 業(yè)主駕車通過各個入口均可以駛?cè)肷鐓^(qū)的地下停車場 且地下停車場設(shè)有專門的洗車場 方便業(yè)主 項目采用高科技技術(shù) 如引進(jìn)了中央智能化系統(tǒng) 有業(yè)主彩色留影 電子巡更等 中央新風(fēng)系統(tǒng) PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 典型個案分析 國寶壹號 36 物業(yè)概況 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 南湖板塊 南湖板塊位于城區(qū)南部 未來現(xiàn)代城市生活區(qū)核心 升值潛力較大 目前保利 恒大 佳兆業(yè)等知名開發(fā)商紛紛入駐 未來競爭激烈 南湖板塊 政府近期重點 未來現(xiàn)代城市生活區(qū)核心 目前在售項目較多 以小高層 高層為主 各項基本配套均初步階段 整體人氣有待進(jìn)一步導(dǎo)入 南湖公園 民興橋 城市角色 板塊認(rèn)知 景觀資源 開發(fā)現(xiàn)狀 物業(yè)形態(tài) 配套設(shè)施 南湖板塊依托自身資源及政府發(fā)展規(guī)劃 未來將成為現(xiàn)代城市生活區(qū)的核心 區(qū)域有一定的認(rèn)知度 距離城區(qū)中心相當(dāng)近 各大開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐 在售樓盤集中上市 未來供應(yīng)量較大 南湖板塊重點項目分布 恒大綠洲位于南湖板塊 是恒大進(jìn)入營口市的首個項目 集景觀 住宅 商業(yè) 運動會所為一體的超大樓間距 是目前營口市最具影響力的景觀大盤項目 項目簡介 項目位于南湖板塊 是營口市目前炙手可熱的區(qū)域 項目的景觀園林 運動會所配套 是其最大的亮點 精裝修配置 開創(chuàng)營口精裝修房的首例 客戶主要以改善型為主 以本地居民為主 其中私營企業(yè)業(yè)主30 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員50 警察占有較大的比例 其他具有經(jīng)濟(jì)實力的人士20 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 典型個案分析 恒大綠洲 39 物業(yè)概況 營口恒大綠洲 戶型面積段為95 287 全湖景豪宅 其中一期的主力戶型有6種 四室二廳二衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約159 22 三室二廳二衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約136 46 三室二廳二衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約121 46 三室二廳一衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約117 41 二室二廳一衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約94 45 四室二廳二衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約286 40 物業(yè)概況 參考項目3 恒大綠洲 1期產(chǎn)品分戶比例 保利香檳花園北鄰7萬平米的南湖公園 南接民興河及其74萬平米的景觀綠化帶 與紅運大飯店 營口大學(xué)咫尺為鄰 整體打造以法式新古典主義風(fēng)格為主的城中大盤 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 典型個案分析 保利香檳花園 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 營東新城板塊 營東新城依托城市 南拓東進(jìn) 的規(guī)劃理念 未來將規(guī)劃為城市中心 濱海帶形成重要組團(tuán)及營口主城區(qū)的核心組團(tuán) 目前隨著知名開發(fā)商佳兆業(yè) 恒大的進(jìn)駐 未來樓盤品質(zhì)將會提升 營東新城板塊 政府近期重點 未來現(xiàn)代城市生活區(qū)核心 目前在售項目以高層為主 輔以多層產(chǎn)品 各項基本配套尚不完善 部分地段管網(wǎng)還未鋪設(shè) 無突出景觀資源 城市角色 板塊認(rèn)知 景觀資源 開發(fā)現(xiàn)狀 物業(yè)形態(tài) 配套設(shè)施 營東新城板塊未來發(fā)展?jié)摿Υ?知名開發(fā)商的進(jìn)駐將會帶動板塊區(qū)域價值的提升 距離城區(qū)中心相對較遠(yuǎn) 認(rèn)知度較低 各大開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐 目前在售產(chǎn)品檔次較低 營東新城板塊重點項目分布 佳兆業(yè) 龍灣位于營東新城板塊渤海大街沿線 進(jìn)入營口市區(qū)的必經(jīng)之路 項目整體規(guī)劃一期 以新古典主義建筑風(fēng)格為主 整個園區(qū)緊鄰濕地公園及中央景觀湖 項目簡介 項目整體規(guī)劃一期 由小高層 高層 洋房及別墅產(chǎn)品類型組成 別墅產(chǎn)品緊鄰湖景資源 項目整個園區(qū)采用內(nèi)低外高的形式 使別墅產(chǎn)品充分享受私密性 項目主要打造新古典主義風(fēng)情 在建筑細(xì)節(jié)手法較明晰 項目擁有22萬平方米園林景觀 并且配以近萬平的星級豪華會所 匯集國際標(biāo)準(zhǔn)籃球場 雪茄吧 網(wǎng)球館游泳池及多種功能娛樂設(shè)施 項目臨近純生態(tài)濕地公園 加上內(nèi)部園林景觀打造 使業(yè)主享受天然氧吧 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 典型個案分析 佳兆業(yè)龍灣 認(rèn)籌情況 一期產(chǎn)品主要以洋房及別墅產(chǎn)品為主 目前項目正在認(rèn)籌中 預(yù)計9月份中旬開盤 項目于8月7日開始認(rèn)籌 臨時接待中心設(shè)于渤海大街與盼盼路交匯處西100米 認(rèn)籌優(yōu)惠為5層洋房誠意金1萬抵3萬 洋房產(chǎn)品戶型方正 南北通透 每戶均有面積贈送 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分市場分析 典型個案分析 佳兆業(yè)龍灣 PART2房地產(chǎn)市場分析 細(xì)分