政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控行為的正當(dāng)性分析.pdf

文章編號 1 0 0 9 6 0 0 0 2 0 1 0 0 3 0 0 8 1 0 4 中圖分類號 F 2 9 3 3 文獻標(biāo)識碼 A 作者簡介 王雅敏 女 南京信息工程大學(xué)公共管理學(xué)院講師 政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控行為的 正當(dāng)性分析 A n a l y s i s o nt h eV a l i d i t yo fM a c r o e c o n o m i cR e g u l a t i o na n d C o n t r o lB e h a v i o rb yG o v e r n m e n tt Ot h eR e a l E s t a t eM a r k e t 王雅敏 W A N GY a m i n 隨著國際經(jīng)濟情勢的變化和國內(nèi) 政策的調(diào)整 中國房地產(chǎn)業(yè)在2 0 0 7 年 年底至2 0 0 9 年上半年經(jīng)歷了短暫的冬 季之后 很快強勢復(fù)蘇 根據(jù)國家統(tǒng)計 局2 0 0 9 年相繼公布的全國房地產(chǎn)市場 運行情況顯示 自2 0 0 9 年6 月份全國 房屋銷售價格同比恢復(fù)正增長以來 截 止到 月份 房價連續(xù)6 個月保持同 比正增長 環(huán)比上漲的幅度雖然在9 月 份出現(xiàn)了下滑 但是1 0 月份環(huán)比漲幅 與9 月份相同 而1 1 月份即再創(chuàng)新高 環(huán)比上漲1 2 漲幅比1 0 月份擴大0 5 個百分點 中國房地產(chǎn)業(yè)這種極富戲劇 性的上下波動牽動著幾乎每一個中國人 的神經(jīng) 從專家學(xué)者到普通老百姓無一 例夕卜究其原因 歸根結(jié)底就是源于中 國目前一個不爭的事實 房地產(chǎn)市場是 國民經(jīng)濟的重要支柱之一 房市變化會 對包括鋼材 汽車 裝修 農(nóng)民工就業(yè) 等4 0 多個行業(yè)產(chǎn)生影響 其中最為重 要的就是銀行業(yè)所面臨的金融風(fēng)險有 可能會最終影響到每一個普通中國人的 生活 中國房地產(chǎn)的價格受到諸多影響 因素的制約 包括政府政策的外部調(diào)控 以及房地產(chǎn)業(yè)本身的供求關(guān)系和國民收 入水平的影響 這其中尤以政府政策的 調(diào)控作用最為關(guān)鍵 而不論具體政策是 否專門針對房地產(chǎn)業(yè) 例如 2 0 0 8 年 房地產(chǎn)業(yè)的 寒冬 成因之一即不斷吹 來的政策寒風(fēng) 包括控制土地供給 嚴(yán) 格金融信貸條件 調(diào)整稅收科目和控 制商品房套型結(jié)構(gòu)等 而2 0 0 8 年二手 房營業(yè)稅 5 改2 政策又成為了推動 2 0 0 9 年地產(chǎn)成交量飚漲的重要因素之 一 2 0 0 9 年底恢復(fù) 2 改5 在當(dāng)年1 2 月份正式頒布前后旋即在北京 南京等 幾大主要城市引起二手房成交量的飆升 各方預(yù)計該政策在2 0 1 0 年初即會對樓 市產(chǎn)生較大影響 再如 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù) 顯示 2 0 0 9 年1 1 月初 上海迪士尼項 目 經(jīng)確認(rèn) 直接受益的板塊如川沙鎮(zhèn) 的房價短期內(nèi)大漲近4 0 二手房成 交量也快速攀升 大虹橋 效應(yīng)受益 范圍涵蓋了長寧閡行 普陀以及青浦等 如長寧區(qū)北新涇板塊作為核 D 區(qū)域 房 2 0 1 0 3 現(xiàn)代城市研究8 1 萬方數(shù)據(jù) 暉飄M Y 價半年漲幅超過4 0 伴隨著房價的起起落落 各界討 論的聲浪集中于政府是否應(yīng)當(dāng)以及如何 進行宏觀調(diào)控 態(tài)度莫衷一是卻又討論 得熱火朝天 目前 國內(nèi)各界的研究通 說為支持政府利用宏觀調(diào)控的手段干預(yù) 房市 只是在具體干預(yù)內(nèi)容和程度上稍 有出入 政府先前的宏觀調(diào)控成功與否 下一步工作應(yīng)當(dāng)何去何從 各界觀點可 謂仁者見仁 智者見智 筆者在此不做 詳述 本文的主旨在于探尋政府是否應(yīng) 當(dāng)介入房地產(chǎn)市場的調(diào)控領(lǐng)域 也即政 府對房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控行為是否 具有正當(dāng)性 歸根結(jié)底就是政府宏觀 調(diào)控與私人自治的關(guān)系在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng) 當(dāng)如何達(dá)到公平正義 1 對市場規(guī)律和私人意思自治的尊重 市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)是自由 這一理 論觀點的支持者中也包括了馬克思 私 人根據(jù)意思自治所做出的選擇應(yīng)當(dāng)獲得 尊重 生產(chǎn)和價格由消費需求和價值 規(guī)律引導(dǎo)不受政治或其他任何社會力 量的左右 在某些學(xué)者的觀點中 市場 經(jīng)濟就是自由經(jīng)濟的代名詞 運用 看 不見的手 自發(fā)調(diào)節(jié)資源達(dá)到合理配置 的效果 然而正如一枚硬幣的正反兩個方面 市場的自由在某些情況下也會異化為市 場失靈 如生產(chǎn)者旨在追逐利潤最大化 的壟斷或不正當(dāng)競爭行為會極大地限制 自由競爭 由此使法律規(guī)制和宏觀調(diào)控 成為市場健康可持續(xù)發(fā)展的必需 宏觀 經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)始人凱恩斯就強調(diào) 宏觀 總量的調(diào)控功能 不可能由市場機制來 承擔(dān) 只能由政府來完成 我國憲法 修正案中關(guān)于 國家加強經(jīng)濟立法 完 善宏觀調(diào)控 的規(guī)定也賦予了宏觀調(diào)控 合法性特征 但是 正如有學(xué)者所述 宏 8 2 現(xiàn)代城市研究2 0 1 0 3 觀調(diào)控的立足點仍然是作為資源配置 基礎(chǔ)的經(jīng)濟自由和私人自治 國家措 施的效力不僅取決于符合實際意義上 的正確性 而且取決于接受者的認(rèn)可程 度 宏觀調(diào)控的前提必須是尊重經(jīng)濟 自由和私人選擇 利用利益誘導(dǎo)機制引 導(dǎo)而不是代替人們對生產(chǎn)和消費進行選 擇 所以 成熟的市場經(jīng)濟應(yīng)當(dāng)堅持以 市場為本位 輔以適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控 而 不能本末倒置 我國房地產(chǎn)市場由于其特殊性 對市場自由和適度宏觀調(diào)控的要求顯得 更為迫切 自從1 9 9 0 年代住房制度改 革終止福利分房至今除了目前數(shù)量極 為有限 遠(yuǎn)未成熟的經(jīng)濟適用房和廉 租房制度之外 開放的商品房買賣市場 幾乎成為普通百姓解決住房問題的唯一 途徑 房地產(chǎn)市場成為我國支柱產(chǎn)業(yè)之 一 為G D P 貢獻巨大 帶動了相關(guān)4 0 多個行業(yè)的快速發(fā)展 同時解決了大量 的就業(yè)問題 溫飽問題已經(jīng)解決 和諧 社會建設(shè)和小康生活 居者有其屋 的 標(biāo)準(zhǔn)對其發(fā)展又起到了推波助瀾的作用 試想 如果這一龍頭行業(yè)不能很好地遵 循市場規(guī)律 尊重私人選擇 對中國市 場經(jīng)濟的發(fā)展和法治社會的建立將會 帶來怎樣的影響 事實證明 市場機制 在本輪金融危機中對房價的調(diào)控已經(jīng) 初見成效 以南京為例 房地產(chǎn)市場已 經(jīng)展開細(xì)化 2 0 0 8 年 在整體成交量 下滑的情況下 小戶型成交量所占比重 大幅上升 高檔住宅包括別墅項目由于 稀缺性明顯 價格保持居高不下 超出 一般消費群體可承受的范圍從而形成了 特定的消費群體 商品房地域優(yōu)勢和資 源優(yōu)勢凸現(xiàn) 位于市區(qū)尤其是優(yōu)越地段 的商品房依然炙手可熱 價格沒有明顯 下降 而位于江寧仙林和浦口的商品 房的銷量和價格則成明顯下滑趨勢 部 分規(guī)模較小 資金實力相對較弱的房地 產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)開始陸續(xù)退出 可見消 費者的私人自由選擇和市場經(jīng)濟規(guī)律正 在逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸理性 同時 我國的房地產(chǎn)業(yè)也需要宏觀 調(diào)控 首先 由于土地在房地產(chǎn)市場中 的重要生產(chǎn)要素地位和我國特殊的土 地政策以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城市 規(guī)劃 包括城市化進程和環(huán)境保護規(guī)劃 等 緊密相連 我國的房地產(chǎn)規(guī)劃和價 格中的關(guān)鍵影響因素 土地有賴于 地方政府的決策 其次 房地產(chǎn)市場 有一個顯著特征就是信息不對稱 而我 國的房地產(chǎn)由于其保值性明顯又是私人 投資十分青睞的一個目標(biāo) 所以基本屬 于供給壟斷價格 由此導(dǎo)致了房價的不 完全競爭性 有違市場規(guī)律 最后 房 地產(chǎn)市場的細(xì)分也是需要宏觀調(diào)控利用 行政手段才能達(dá)到 原因是由市場規(guī)律 決定的對利潤追求的本性 低價房和 廉租房不會成為生產(chǎn)者自覺選擇的對象 而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和中國社會建設(shè)的基 本要求是必須為社會低收入群體的居 住權(quán)益提供保障 宏觀調(diào)控在這一領(lǐng)域 公認(rèn)的比較有效的方法就是加強經(jīng)濟 適用房和廉租房的建設(shè) 由此可見 雖然很多經(jīng)濟學(xué)和法學(xué) 專家都曾經(jīng)強調(diào)自由是市場經(jīng)濟的生命 但是宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)是并目僅僅是市場運 作不可或缺的 調(diào)味劑 或日 催化劑 而不能是決定性因素 因為真正的宏觀 調(diào)控只能也只應(yīng)該是有限調(diào)控 2 政府調(diào)控主體地位的正當(dāng)性分折 在我國現(xiàn)行經(jīng)濟和政治體制之下 當(dāng)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生所謂的市場失靈狀 況時由政府涉入實行宏觀調(diào)控存在著 理論上的悖論 原因是雖然在其他國家 甚至是西方資本主義國家情況并不盡然 房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中卻占有舉足輕 萬方數(shù)據(jù) 重的地位 在對G D P 貢獻方面和多行 業(yè)帶動作用方面具有不容忽視的地位 甚至可謂是牽 發(fā)而動全身 更不用說 在現(xiàn)行政府政績考核制度下 房地產(chǎn)和 建筑稅以及與其相關(guān)的土地收益是政 府尤其是地方政府的 錢袋子 政府 作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最大的受益人之一當(dāng) 然希望該行業(yè)能夠一直保持蓬勃發(fā)展的 勢頭 而目前公認(rèn)的關(guān)于該行業(yè)發(fā)展水 平的最為方便 形象的衡量指標(biāo)就是 房價的高低漲落 政績的體現(xiàn)與房價 相掛鉤 房價越高越代表了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的 快速發(fā)展和政府的良好業(yè)績 同時能 夠大大充實地方財政 即使房價已經(jīng) 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通老百姓的承受水平 這 一現(xiàn)象在中國持續(xù)7 F N 的時間 所以 在這一宏觀調(diào)控的過程中 政府實際上 扮演了雙重角色 套用時下非常流行的 說法就是 既當(dāng)裁判員又當(dāng)運動員 當(dāng) 房地產(chǎn)市場 失靈 的時候 眼下這種 失 靈 就是房價和銷量的下滑 由政府來 承擔(dān)宏觀調(diào)控的角色很難讓人相信出臺 的舉措會真正從老百姓的利益出發(fā)而不 是維護政府表面好看的業(yè)績 之前政府 在抑制房價上漲過程中的調(diào)控失敗就可 以說明問題 而此次中央政府默許地方 政府救市 雖然表面上賦予了地方因地 制宜 靈活應(yīng)對的權(quán)力 但實際上可謂 是進一步加深了這種雙重身份在宏觀調(diào) 控領(lǐng)域業(yè)已表現(xiàn)出來的弊端 目前 對地方政府尤其是其對土 地批租權(quán)力的規(guī)制是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng) 域一個重要的研究課題 事實上 中 央關(guān)于地方政府土地審批權(quán)的政策 直 都在調(diào)整 態(tài)度不十分明朗 2 0 0 6 年 第二輪調(diào)控中 國土資源部推出了嚴(yán)格 控制新增建設(shè)用地的審批制度改革 從 審批環(huán)節(jié) 審批事項 批準(zhǔn)權(quán)限 報批 方式 報批程序和審查內(nèi)容六大方面嚴(yán) 把審批關(guān)鍵環(huán)節(jié) 土地審批權(quán)向中央集 中 2 0 0 8 年土地管理改革設(shè)計中強化了 國土資源部的宏觀調(diào)控職能 同時包括 了土地審批權(quán)限的變革 中央與地方審 批權(quán)不再以數(shù)量等標(biāo)準(zhǔn)簡單劃允而是 以用途劃允中央有意在淡化審批權(quán)的 同時加強監(jiān)管職能 省級政府的權(quán)責(zé) 由此擴大 事實上省級政府 如江蘇即 已避開省轄市一級 由省與縣直接對接 土地管理問題 同樣的情況也出現(xiàn)在海 南省和浙江省 土地審批權(quán)下放 地方 政府權(quán)力增強 是政府在應(yīng)對目前房地 產(chǎn)寒冬時所采取的土地措施 該措施 有效實施的前提條件有二 房地產(chǎn)市 場供不應(yīng)求和地方政府清正廉明 能力 適格 然而眾所周知 今日的中國并不 能滿足其中任何一個條件 此前土地由 國務(wù)院分批次審批 土地違規(guī)現(xiàn)象還 頻頻發(fā)生 最嚴(yán)重的經(jīng)濟 社會乃至政 治問題 均直接或間接地同土地制度相 關(guān) 此輪審批權(quán)的進一步下放將導(dǎo)致何 種結(jié)果7 更不用說地方區(qū)域發(fā)展與中央 宏觀調(diào)控的協(xié)調(diào)問題了 中國人民銀行的宏觀調(diào)控主體地 位也是有待商榷的 與西方國家不同的 是 我國的銀行基本上都是國有 向房 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款獲得利息是國有銀 行的主要收入來源之一 民營商業(yè)銀行 在房地產(chǎn)貸款市場即使能夠分到一杯 羹也是十分有限 所以 當(dāng)下我們所擔(dān) 心的可能由房地產(chǎn)業(yè)蕭條引發(fā)的金融風(fēng) 險 與西方國家的情況不一樣 主要集 中在房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠按期按息還 款繼而影響到國有銀行的正常運營問題 上 在這種對銀行極有可能產(chǎn)生的呆賬 壞賬的憂慮下 國家出臺的一系列涉及 貸款條件 利率調(diào)整等金融措施很難體 現(xiàn)對普通百姓消費者利益的考慮 只是 絞盡腦汁地想從老百姓的口袋里掏出錢 來拯救房市 更何況我們的政府還并不 習(xí)慣于從窮人經(jīng)濟的角度出發(fā)思考問題 有鑒于此 筆者認(rèn)為在現(xiàn)行經(jīng)濟 和政治體制所引致的雙重身份之下 由 政府實施的宏觀調(diào)控行為無論在決策 還是執(zhí)行過程中都很難達(dá)到客觀 公正 有學(xué)者因此建議應(yīng)借鑒德國國家經(jīng)濟 平衡發(fā)展委員會制度 建立我國的跨部 門 跨行政區(qū)劃的宏觀調(diào)控機構(gòu)和制度 進而有學(xué)者提出構(gòu)想成立一個委員會 由總理 主管經(jīng)濟工作的副總理 國家 發(fā)改委主任 國家經(jīng)貿(mào)委主任 中國人 民銀行行長 財政部部長和商務(wù)部部長 等組成 以此保證宏觀調(diào)控的合法性與 有效性 筆者對此持相同意見 具體制 度設(shè)計有待進一步構(gòu)思和完善 3 宏觀調(diào)控程序的正當(dāng)性 如前文所述 基于當(dāng)前的經(jīng)濟特 點和憲法的規(guī)定 宏觀調(diào)控具有合理合 法的屬性 而且在現(xiàn)行體制之下 宏觀 調(diào)控的權(quán)力應(yīng)當(dāng)由政府或政府部門實 施 但是 權(quán)力存在的合理性和必要 性 并不能保證一切權(quán)力活動都是善 舉 我們在程序正義方面的法治觀念 還是比較薄弱的 雖然近幾年來法學(xué) 界對程序的關(guān)注越來越多 往往也只局 限于訴訟程序領(lǐng)域 而對于行政權(quán)的 行使程序仍乏人問津 況且我國長久以 來受 官本位 思想的影響 對行政權(quán) 的監(jiān)督和約束比較少即使有也往往停 留在表面 宏觀調(diào)控權(quán)的行使已經(jīng)在實 踐中暴露出這一方面的問題 所以 有 學(xué)者提出 要控制政府的宏觀調(diào)控行為 保證宏觀調(diào)控實然合法性的發(fā)生與維持 需要在宏觀調(diào)控過程中保證外部力量的 介入 從而達(dá)到一種平衡 對此筆者不 敢茍同 基于宏觀調(diào)控的嚴(yán)肅性和權(quán) 威性 沒有比政府或政府部門更有資格 2 0 1 0 3 現(xiàn)代城市研究8 3 萬方數(shù)據(jù) 暉飄M Y 便利條件和可信度來開展調(diào)控的主體了 我們要解決的問題是 如何在現(xiàn)有體制 之下完善關(guān)于宏觀調(diào)控的法律規(guī)制 從 而保障調(diào)控的效果和嚴(yán)肅性 首先 宏觀調(diào)控立法空白 僅僅憲 法修正案中的一個法條遠(yuǎn)不足以保證宏 觀調(diào)控的合法有效開展 其次 宏觀 調(diào)控適用范圍的模糊 也降低了調(diào)控和 法律的權(quán)威性 原因在于迄今為止我國 大多數(shù)的宏觀調(diào)控都表現(xiàn)為直接干預(yù) 經(jīng)濟領(lǐng)域的活動形式 如政府關(guān)于開發(fā) 樓盤川 戶型所占比例的限制 就是直接 干預(yù)市場經(jīng)濟私人選擇的行為 前文已 有論述 而西方國家比較常采用的方式 則是政府通過對土地規(guī)劃利用 金融 政策 稅收政策和社會福利體制完善 方面的政策調(diào)整進行宏觀干預(yù)經(jīng)濟 引 導(dǎo)私人選擇 值得我們借鑒 第三 宏 觀調(diào)控政策頻繁的調(diào)整 沒有統(tǒng) 嚴(yán)格 的制定 審查程序 也影響了政策的穩(wěn) 定性和權(quán)威性 使私人選擇無所適從 宏觀調(diào)控的程序是一個值得高度關(guān)注 的領(lǐng)域 由于本文篇幅 筆者將在以后 的文章中作進一步研究 4 結(jié)論 基于市場經(jīng)濟本身的特點 宏觀 調(diào)控必不可少同時也決不能越俎代庖 中國這一并非符合實質(zhì)意義上市場經(jīng)濟 的經(jīng)濟形態(tài) 雖然已經(jīng)入世但與國際經(jīng) 濟尤其是國際經(jīng)濟法制環(huán)境的接軌仍舊 有待加強 在此輪全球金融海嘯的影 響下 其抗風(fēng)險能力明顯比西方尤其是 老牌資本主義國家更強 說明中國的經(jīng) 濟體制和宏觀調(diào)控的措施和力度是有 其科學(xué)性的 但是 追求宏觀調(diào)控經(jīng) 濟上的 合規(guī)律性 不能成為其僭越法 律的理由 而應(yīng)是調(diào)控手段 調(diào)控時機 現(xiàn)代城市研究2 0 1 0 3 的相機選擇問題 所以 宏觀調(diào)控的 具體內(nèi)容 方式和程序方面不容忽視的 問題亟待解決 如何正確把握宏觀調(diào)控 對市場經(jīng)濟的指引同時又最大限度地尊 重市場的私人選擇 是完善我國宏觀調(diào) 控立法和程序的重心 參考文獻 D 蔣大興 宏觀調(diào)控行為正當(dāng)性分析 房 地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控與私人選擇 J 經(jīng)濟法論 壇 2 0 0 8 2 2 1 2 1 鄧正來 英 J c 亞歷山大 國家與市民 社會I t 4 北京 中央編譯出版社 1 9 9 9 5 3 1 國家經(jīng)濟平衡發(fā)展委員會由聯(lián)邦經(jīng)濟部 長 財政部長 地方的代表組成 定期召開會 議 聯(lián)邦銀行亦有權(quán)參加 共同商討政府實現(xiàn) 經(jīng)濟平衡目標(biāo)的措施 參見謝增毅 德國 經(jīng) 濟穩(wěn)定與增長促進法 及其新啟示 J 當(dāng)代法 學(xué)2 0 0 2 3 1 3 3 4 l 陳承堂 宏觀調(diào)控的合法性研究 以房 地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控為視角 J 1 中國法學(xué)會經(jīng)濟 法學(xué)研究會2 0 0 6 年年會論文集 圈程燎原 王人博贏得神圣 權(quán)利及其 救濟i 邑論I M 山東 山東人民出版社 1 9 9 3 1 8 9 6 程燎原 王人博 贏得神圣 權(quán)利 及其救濟通論 M 山東 山東人民出版 社 19 9 3 1 6 1 8 7 劉振亞 現(xiàn)代市場經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟管理 M 北京 中國審計出版社 1 9 9 2 2 序言 8 邢會強 宏觀調(diào)控權(quán)運行的法律問題 M 1 北京 北京大學(xué)出版社2 0 0 4 6 序言 9 王全興 經(jīng)濟法基礎(chǔ)理論專題研究 M 北 京 中國檢察出版社 2 0 0 2 6 3 0 D0 經(jīng)濟法論叢 3 M 北京 法律出版 社 2 0 0 2 2 2 6 摘要 隨著全球和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化 中國房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出上下波動的特征 在其諸多 影響因素當(dāng)中 各界關(guān)于政府在該領(lǐng)域是否應(yīng) 該行使以及如何行使宏觀調(diào)控權(quán)的討論 直都 未有停歇 而且大有愈演愈烈之巍在市場經(jīng) 濟和我國現(xiàn)行政策 法律體制條件下 政府在 某種意義上欠缺作為房地產(chǎn)市場調(diào)控主體的正 當(dāng)合理性 即使市場出現(xiàn)失靈使行政干預(yù)經(jīng)濟 成為必要 也應(yīng)當(dāng)遵循法定正當(dāng)程序展開 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場 市場規(guī)律 宏觀調(diào)控i 正當(dāng)性 A b s t r a c t W i t ht h ec h a n g eo fg l o b a l a n dd o m e s t i ce c o n o m i cs i t u a t i o n t h e d e v e l o p m e n to fC h i n e s er e a le s t a t em a r k e t i su pa n dd o w na sw e l l A m o n gt h e i n f l u e n c i n gf a c t o r s g o v e r n m e n t a lb e h a v i o r o fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l h a sb e e nu n d e ra r g u i n g U n d e rt h ec u r r e n t p o l i t i c a la n dl e g a ls t r u c t u r e s t h ev a l i d i t y o fs u c hg o v e r n m e n t a lb e h a v i o rs h o u l db e a b s e n t m o r e o v e r i ts h o u l dc o m p l yw i t h t h em a r k e tr u l e sa n da b i d eb yl a w sw h e n n e c e s s a r y K e yw o r d s r e a le s t a t em a r k e t m a r k e tr u l e m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l v a l i d i t y 萬方數(shù)據(jù) 政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控行為的正當(dāng)性分析政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控行為的正當(dāng)性分析 作者 王雅敏 WANG Ya min 作者單位 南京信息工程大學(xué)公共管理學(xué)院 刊名 現(xiàn)代城市研究 英文刊名 MODERN URBAN RESEARCH 年 卷 期 2010 3 被引用次數(shù) 0次 參考文獻 10條 參考文獻 10條 1 蔣大興 宏觀調(diào)控行為正當(dāng)性分析 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控與私人選擇 2008 2 J C 亞歷山大 國家與市民社會M 1999 3 謝增毅 德國 經(jīng)濟穩(wěn)定與增長促進法 及其新啟示 期刊論文 當(dāng)代法學(xué) 2002 3 4 陳承堂 宏觀調(diào)控的合法性研究 以房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控為視角 5 程燎原 王人博 贏得神圣 權(quán)利及其救濟通論 1993 6 程燎原 王人博 贏得神圣 權(quán)利及其救濟通論 1993 7 劉振亞 現(xiàn)代市場經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟管理 1992 8 邢會強 宏觀調(diào)控權(quán)運行的法律問題 2004 9 王全興 經(jīng)濟法基礎(chǔ)理論專題研究 2002 10 經(jīng)濟法論叢 3 2002 相似文獻 10條 相似文獻 10條 1 期刊論文 石偉 駱方 魏學(xué)燕 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法新探 對市場規(guī)律和本質(zhì)探討的嘗試 統(tǒng)計研究2005 4 近幾年房地產(chǎn)市場日趨完善 競爭日益激烈 市場調(diào)查作為一種預(yù)測市場 輔助決策的重要方法 對房地產(chǎn)發(fā)展的作用也逐漸顯得重要 但是國內(nèi)整個 市場調(diào)查行業(yè)普遍存在的問題也不可避免的出現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)查中 即市場調(diào)查可以做的非常詳細(xì) 卻隨身攜帶了矛盾的另一面 信息的泛濫 2 學(xué)位論文 鐘成模 我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場模型研究 1994 該文運用地理學(xué) 經(jīng)濟學(xué)等觀點 對中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場模式進行了理論探討 作了如下幾方面的工作 1 根據(jù)房地產(chǎn)特殊性和房地產(chǎn)市場規(guī)律 提出 了房地產(chǎn)市場是不可分割的整體市場的見解 2 在經(jīng)濟學(xué)理論指導(dǎo)下 通過對中國房地產(chǎn)市場剖析 以及國外房產(chǎn)市場不同模式的分析 提出了壟斷競爭型 房地產(chǎn)市場模式 完善了三級市場理論 3 建立了壟斷競爭型房地產(chǎn)市場模式層次結(jié)構(gòu)框圖 4 提出了中國房地產(chǎn)市場建模的原則 實施的條件及步驟 3 學(xué)位論文 陳明茹 論房地產(chǎn)市場中政府的住宅保障責(zé)任 2007 市場經(jīng)濟體制中的房地產(chǎn)市場必然受到市場規(guī)律的影響 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的深入發(fā)展 住宅商品化的迅速發(fā)展以及城市化進程的加 快 我國的房地產(chǎn)市場達(dá)到了空前的火熱程度 房地產(chǎn)價格也是迅速上升 從市場規(guī)律角度來看 價格的上升主要是由于市場上的供需矛盾引起的 在 發(fā)展快的大城市中供需矛盾更是日益凸現(xiàn) 使得房地產(chǎn)的價格不斷地推向高點 加上政府近兩年來收緊地根的調(diào)控措施 房地產(chǎn)的價格因為需求量得不 到滿足今年又進入了新一輪的迅速上漲 面對日益攀升的房價 政府從2003年開始就不斷地推出政策欲調(diào)控房價 但從目前的情況來看 政府對于居高 不下的房價似乎已經(jīng)到了束手無策的地步 對于貧困階層來說 擁有自己的房子幾乎只能成為夢想了 但是 衣 食 住 行 均是百姓缺一不可的 居住問題更是關(guān)系到百姓生計的大事 作為百姓的父母官 政府決不能坐視不理 也決不能僅僅以調(diào)控房價為己任 事實證明政府的調(diào)控也有失靈的 時候 所以政府必須在房地產(chǎn)市場中承擔(dān)住宅保障的責(zé)任 本文所論述的房地產(chǎn)市場中政府的住宅保障責(zé)任 是指隨著住宅商品化的發(fā)展 城市化進程的加快 政府有責(zé)任采取適當(dāng)有效的保障措施使居民都 有適當(dāng)?shù)木幼》课?對于高收入階層來說 能夠靠自己的經(jīng)濟能力來購買住宅 所以政府采取的保障措施是針對社會上的弱勢群體 即相對來說經(jīng)濟上 處于弱勢地位的低收入 中低收入的群體 本文在開頭先論述了政府承擔(dān)住宅保障責(zé)任的理論依據(jù) 然后通過綜合歸納的方法論述了政府承擔(dān)住宅保障 責(zé)任的主要保障模式 即梯度性的保障模式 廉租房模式 住宅合作社模式 公積金保障模式 政府供應(yīng)公共住宅模式以及政府補貼模式 再通過綜合 歸納以及比較研究的方法闡述了我國的住宅保障模式的選擇以及存在的問題 最后筆者通過對我國目前國情的分析 并結(jié)合我國目前住宅保障模式存在 的問題以及國外的經(jīng)驗對我國住宅保障模式的完善提出了一些建議 只有制度完善了 才能使各種保障模式都能夠在房地產(chǎn)市場中充分地發(fā)揮住宅保障 作用 4 期刊論文 喻佑云 聞志強 Yu You Yun Wen Zhi Qiang 房地產(chǎn)市場 是誰掏了老百姓的錢包 論房地產(chǎn)市場的 三只手 特區(qū)經(jīng)濟2007 221 6 不成熟的市場經(jīng)濟機制與不完善的政府管理制度體系是導(dǎo)致我國目前包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的各種市場經(jīng)濟活動不斷出現(xiàn)新問題和不和諧現(xiàn)象的根本 原因 在房地產(chǎn)市場活動中 需求 地方政府和銀行這三只看得見或看不見的手在推動我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中起到非常關(guān)鍵的作用 尤其是政府在房地產(chǎn)市 場經(jīng)濟中起主導(dǎo)作用 但是近年來由于利益等多方面的原因 這三只手也出現(xiàn)了某些局部不正常的問題 產(chǎn)生了許多負(fù)效應(yīng) 房產(chǎn)價格長時間持續(xù)上漲并居 高不下 除了開發(fā)商自身市場行為的原因之外 無不與這三只大手有著密切關(guān)系 正是這三只手 不謀而合 的作用力使我國的房地產(chǎn)市場偏離了市場規(guī)律 造成以住房價格機制畸形發(fā)展 使大多數(shù)老百姓買房難或買不起房 同時 這三只手也是推阻中央政府調(diào)控政策落實甚至使其 不能出中南海 的主要力量 因此 將這三只手曝光于 公眾的陽光 之下 對于中央政府更有效地解決百姓住房難 保證房地產(chǎn)市場真正健康發(fā)展有著重要的意義 5 學(xué)位論文 鐘遠(yuǎn) 土地供應(yīng)對商品房增量市場的影響效應(yīng)研究 2006 我國的房地產(chǎn)市場在迅速發(fā)展過程中暴露出供給結(jié)構(gòu)不合理 房價漲幅過高等問題 引起了社會各界的關(guān)注 在市場出現(xiàn)問題的情況下 政府曾運 用金融 財政 土地等方面的措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控 從結(jié)果來看 政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不佳 關(guān)鍵在于對房地產(chǎn)市場的客觀規(guī)律以及各 種調(diào)控手段的作用效果認(rèn)識不足 在諸多手段中 土地調(diào)控是政府對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)的一把利器 運用好這把利器的關(guān)鍵在于掌握土地供應(yīng)對房地 產(chǎn)市場的影響 本文以揭示土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響效應(yīng)為目的 分以下幾個部分進行闡述 首先對土地供應(yīng)及商品房增量市場規(guī)律進行定性分析 從產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ) 制度體系及市場體系角度對土地供應(yīng)進行了詳細(xì)的分析 從市場劃分 供求分 析 價格分析角度對商品房增量市場及其運行規(guī)律進行了清楚的界定和解析 其次論述了土地供應(yīng)對商品房增量市場的影響機理 分析了微觀項目及宏觀市場兩個層次的不同影響機理 并利用相關(guān)分析 分布滯后模型等計量 工具對南京市江南八區(qū)的土地供應(yīng)影響效應(yīng)進行實證分析 得出的結(jié)果較清晰地揭示了江南八區(qū)房地產(chǎn)市場中土地供應(yīng)對商品房增量市場的影響效應(yīng) 最后從土地宏觀調(diào)控具體實施的角度出發(fā) 提出了土地供應(yīng)制度完善的建議以及具體決策方法運用方面的構(gòu)想 為土地調(diào)控的科學(xué)決策提供參考 6 學(xué)位論文 梁建飛 房地產(chǎn)廣告文案現(xiàn)狀透析以及創(chuàng)作要旨 2006 作者長期在房地產(chǎn)廣告行業(yè)里兼任廣告文案的職位 在從事房地產(chǎn)廣告文案的過程中 發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)廣告文案出現(xiàn)了許多不正常的 不符合市場規(guī)律 的行業(yè)運作 抱著探究這個行業(yè)的特性 找到一條正確合理的廣告文案之道的目的 撰寫了本論文 本論文的研究 始終遵循以營銷 廣告理論分析行業(yè)運作的原則 以期對行業(yè)運作中的種種現(xiàn)象作透徹的理解 此外 通過對行業(yè)運作的剖析以及 親身實踐 反向修正廣告理論的正確性 為此 作者以上海 深圳 北京 天津等房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的城市為樣本城市展開研究 多次實地考察上海 北京的房地產(chǎn)市場上眾多樓盤 對消費者作了大量細(xì)致的調(diào)查 并且親身主筆了天津陽光星期八 天津未 T城 北京楓藍(lán)國際等大型項目的的廣告文案 撰寫工作 在此基礎(chǔ)上 撰寫了本論文 本論文首先對房地產(chǎn)市場與其他商品市場作了一個比較研究 得出房地產(chǎn)市場存在多層次需求 期房預(yù)售制度 地方政府的托市三大明顯的特殊性 從而導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)廣告文案呈現(xiàn)出概念化 優(yōu)美化 虛夸 原創(chuàng)缺失等現(xiàn)象 在剖析當(dāng)前房地產(chǎn)廣告文案現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上 提出房地產(chǎn)廣告文案必須遵商業(yè)性 非強制性 創(chuàng)造性 真實性 裝飾性 生動性 簡明性 鼓動性 語言規(guī)范性等特性或?qū)懽髟瓌t 從房地產(chǎn)廣告文案的作用 結(jié)構(gòu)出發(fā) 具體地提出了包括廣告標(biāo)題 廣告口號 廣告正文三個房地產(chǎn)廣告文案重要組成 部分的寫作之道 7 期刊論文 林樹森 正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場規(guī)律充分發(fā)揮政府在解決城市低收入家庭住房問題中的主體作用 當(dāng)代貴 州2007 12 關(guān)于房地產(chǎn)市場和解決城市低收入家庭住房問題 溫家寶總理在今年的 政府工作報告 中強調(diào)了四點 一是從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā) 展水平出發(fā) 合理規(guī)劃 科學(xué)建設(shè) 適度消費 發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑 形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式 8 學(xué)位論文 薛建華 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系研究 以上海市為例 2007 上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展 歷史數(shù)據(jù)的積累已經(jīng)達(dá)到可以進行房地產(chǎn)市場規(guī)律分析及揭示問題的作用 特別是當(dāng)上海政府建立網(wǎng)上房地產(chǎn) 后 在數(shù)據(jù)來源 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)的真實性方面得到了很大的提高 面對如此紛繁復(fù)雜但極為豐富的數(shù)據(jù) 在國內(nèi)也確實基于此建立了不少關(guān)于房地產(chǎn) 市場的各種體系 比如國房景氣指數(shù)和中房指數(shù)等 這些評價體系雖然可以對房地產(chǎn)市場運行狀態(tài)及走勢作出一定的預(yù)測 但卻不能提供合理的警情預(yù) 報 預(yù)警預(yù)報體系的研究是中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個熱點問題 本文首先通過對國內(nèi)各類房地產(chǎn)市場評價體系的分析 提出房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報評價體系是房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的一個熱點及難點問題 對其進行深入 研究具有極大的理論意義和現(xiàn)實意義 首先 在對房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報評價體系中可能運用的一些基本概念 理論 模型進行分析說明的基礎(chǔ)上 對國 內(nèi)現(xiàn)有的各種指標(biāo)體系進行對比 并結(jié)合房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報評價體系的目的 指標(biāo)選取的原則和指標(biāo)的含義來