某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告.doc

用 款 申 請一、企業(yè)基本情況 華鐵鐵路建設工程集團第一工程有限公司（以下簡稱華鐵一建）成立于2011年3月，是華鐵鐵路建設工程集團下屬的全資公司。法人代表趙茂國，注冊資本10000萬元，公司主營建筑施工工程，是一家集鐵路、隧道、橋梁、房建施工于一體的集團公司。公司擁有各類高級工程技術(shù)人員600余人。目前，正在建設的國家重點工程“內(nèi)蒙古諾門罕清潔煤有限公司年產(chǎn)150萬噸褐煤低溫熱解焦油加氫多聯(lián)產(chǎn)循環(huán)示范項目”，總投資20億。在省內(nèi)的建筑施工項目有：河南嵩縣15萬“富達花園項目”、陜縣22萬“君臨國際”建設項目、山東成武縣20萬“富達東方城”項目、商丘市總投資月20億人民幣睢陽區(qū)周園村、相廟村城中村改造開發(fā)項目，年企業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值30億，利潤10億元人民幣。公司因于2011年3月5日與河南榮博建筑工程有限公司合作共同投資的“三門峽市新區(qū)土地整理投資項目”。目前已完成投資8000萬元，整理出土地800余畝，尚有200余畝土地正在緊張整理之中，因項目運作仍需大量資金投入，特向貴行申請借款二億元人民幣用于該項目后期費用。在近1年的工程建設中，在市場激烈的市場競爭中，“華鐵一建”已取得近2.5億元的佳績。截止2011年12月，公司資產(chǎn)總額為 萬元，負債總額為 萬元，所有者權(quán)益為 萬元。 在 支行開有一般結(jié)算帳戶。截止 年 月 日，在 存款余額為 萬元；企業(yè)無不良信用記錄。通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，本企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。 二、項目評價 “門峽市新區(qū)土地整理項目”,位于峽高鐵站地處新區(qū)下陳東村境內(nèi)，內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復式別墅平均售價4183元/ m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。 四、 投資籌資評價 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設項目經(jīng)濟技術(shù)標準，并結(jié)合項目自身情況，經(jīng)測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）35679.20萬元，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發(fā)費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。 企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入 13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。 五、 財務評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下：（詳見評估主表4項目財務現(xiàn)金流量表） 1、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤4108.17萬元； 2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為26.77%； 3、財務凈現(xiàn)值（還原利率10）：按全部投資計為3341.04萬元 4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10），財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按行財務評價標準可行。 七、 評估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“”項目建設條件具備，目前，土建已完成90，景觀已完成40，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向 行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 二、城東房地產(chǎn)市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處， 至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟，商業(yè)經(jīng)濟、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟格局和獨特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢： 1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。 2、開發(fā)規(guī)模化。早期項目因為可開發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應，市場反應良好。 3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。 三、市場定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補了這一市場盲點。 隨著成都經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 聯(lián)排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。 根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設，除了聯(lián)排別墅，