基礎(chǔ)知識(shí)（整理）.doc

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及常用名詞房地產(chǎn)：土地及其地上定著物的統(tǒng)稱(chēng)。房地產(chǎn)與建筑物密不可分。一、土地用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能。用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱(chēng)。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。公建用地：與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等車(chē)輛的停放場(chǎng)地。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的流憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地。土地的所有權(quán)種類(lèi)：國(guó)有土地，集體土地。土地使用權(quán)的獲取方式 ：征用、劃撥、出讓。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前在濟(jì)南已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式進(jìn)行，即以招標(biāo)、后賣(mài)、掛牌的方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑓f(xié)議出讓已經(jīng)停止。生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。生地則是相對(duì)應(yīng)熟地而方的。是指尚未具備上述施工條件的土地。土地的使用年限：住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費(fèi)用。土地出讓金：指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。二、建筑容積率：項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值，多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤(rùn)空間自然就越大。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，則正相么，容積率越低，說(shuō)明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。建筑密度：在居住區(qū)及地內(nèi)各類(lèi)建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。建筑密度可反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程序。綠化率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率自然越高越好，一般在35%左右。別墅較高。日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮檔房屋檐高的比值。老城區(qū)不得低于1：1.3，新城不得低于1：1.5。建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。日照標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽(yáng)的房間規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。1994年2月1號(hào)執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少于1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。三通一平：水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。七通一平：給水通、排水通、電通、燃?xì)馔ā⑼ㄓ嵧?、供熱通、?chǎng)地平整。產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類(lèi)：房地證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證實(shí)行兩證分離，即將房地產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。使用權(quán)房：由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)?，F(xiàn)房：指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房：指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。外銷(xiāo)房：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證的房屋，外銷(xiāo)商品可銷(xiāo)售給國(guó)內(nèi)外（含港澳臺(tái)）的企業(yè)、其他組織和個(gè)人。價(jià)格：價(jià)格的種類(lèi)很多，如均價(jià)、起價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)、清盤(pán)價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。均價(jià)：指各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€(gè)樓盤(pán)整體價(jià)格。起價(jià)：指物業(yè)務(wù)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷(xiāo)售價(jià)起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)，起價(jià)帶有一定的欺騙性，并不能真實(shí)地反映樓盤(pán)的價(jià)位。定金的規(guī)定：定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金后改變主意，決定不買(mǎi)了，開(kāi)以商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金。如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無(wú)論哪方違約，訂金必須退還購(gòu)房者。建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20m以上的永久性建筑。（建筑物外圍所圍成的空間的水平面積）使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行公攤。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上各單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。共有分?jǐn)偯娣e：某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱(chēng)樓花面積，指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積?？⒐っ娣e：房屋竣工后實(shí)測(cè)的房屋面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值。開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0-3.9m，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3m。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開(kāi)間5m以上，進(jìn)深7m以上的開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50m甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5m左右，不能任意擴(kuò)大。層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。錯(cuò)層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為40-60cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)換層，是指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型，通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。消防避難層：簡(jiǎn)稱(chēng)避難層，因消防需要在高層建筑中每隔一定高度留出某樓層作消防避難用。技術(shù)設(shè)備層：簡(jiǎn)稱(chēng)技術(shù)層（設(shè)備層），專(zhuān)用于為安裝布置水、電、暖 、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)施的樓層。假層：位于兩自然層之間，在房屋外部難于判斷的局部樓層。夾層：亦稱(chēng)附層。位于房屋自然層內(nèi)的局部樓層，未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分。插層：位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。自然層：房屋的主要層次，即計(jì)入房屋總層數(shù)的各樓層。閣樓：坡屋頂下方空間加以利用的樓層、局部層高可能達(dá)到2.20m以上可計(jì)算建筑面積，但不能計(jì)入房屋總層數(shù)。挑樓：是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.2m。按樓房處理。騎樓：建在道路旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。過(guò)街樓：部分跨街道或街道穿過(guò)的房屋，稱(chēng)為過(guò)街樓。陽(yáng)臺(tái)：具有底板、頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，且與戶室開(kāi)門(mén)連通，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)，晾曬衣物等的空間。封閉陽(yáng)臺(tái)：采用木質(zhì)、金屬質(zhì)或塑鋼和玻璃等材料對(duì)陽(yáng)臺(tái)完全封閉，作為永久性使用的空間。平臺(tái)：亦稱(chēng)露臺(tái)，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層高。復(fù)式住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上的住宅，居室內(nèi)廳高為兩樓層高。錯(cuò)層住宅：套內(nèi)部分空間地板與其余部分形成高差，但套內(nèi)空間水平投影仍為一層，無(wú)重疊面積。廊：與房屋墻體相連，有頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，作為通道的空間。柱廊：有頂蓋，有支柱或兼有一側(cè)圍墻體的通道。檐廊：房屋檐下有頂蓋，無(wú)支柱和房屋相連作為通道的伸出部位。挑廊：是指挑出房屋墻體外，有圍護(hù)物，無(wú)支柱的外走廊。門(mén)廊：是指房屋門(mén)前突出的有頂蓋和支柱的通道。門(mén)斗：房屋門(mén)前有與房屋相連的頂蓋，且由承重墻體支撐頂蓋的進(jìn)出通道。樓梯：是指供房屋各層間上下的空間或房間，或稱(chēng)為樓梯間、電梯間。屋頂梯間：突出房屋天面（指房屋）有頂蓋，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供房屋維修、消防安全出口用的梯間。屋頂箱間：指突出房屋天面（或頂層）的水箱周?chē)袊o(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的房屋。凸窗：指突出外墻面，圍護(hù)結(jié)構(gòu)對(duì)外作全封閉的空間，如凸窗、無(wú)油煙灶臺(tái)等。幕墻：突出于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，用玻璃、金屬板、石材等形成的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。三、規(guī)劃用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建筑用地范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱(chēng)之為用地紅線。道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑贺泿叛a(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）。五證兩書(shū)：五證：按獲取的先后順序排列：建筑工程用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)證；建筑工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證。兩書(shū)：商品房質(zhì)量保證書(shū)：主要約定了保修年限、保修方式等。商品房使用說(shuō)明書(shū)：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問(wèn)題，預(yù)售的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證。（2）持有其余三證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。按揭的含義：又稱(chēng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購(gòu)買(mǎi)本城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。契稅：?jiǎn)蝺r(jià)4000元/m以下，契稅按總房款的2%計(jì)征；單價(jià)在4000元/m以上，契稅按總房款的3%計(jì)征，單獨(dú)的儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)按房款的3%計(jì)征。怎樣比較塔樓和板樓的優(yōu)劣塔樓VS板樓所謂板樓就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。板樓優(yōu)點(diǎn)：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢(shì)很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)較高，戶內(nèi)格局不可變。塔樓優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過(guò)改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。缺點(diǎn)：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒(méi)有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。住宅公攤面積計(jì)算新規(guī)定發(fā)展商在向業(yè)主交房時(shí)，常常為房高、外裝主體、斜面結(jié)構(gòu)屋頂、不規(guī)范維護(hù)物、變形縫、非垂直墻體、公共通道中的面積測(cè)量引起糾紛，為了解決這些問(wèn)題，國(guó)家建設(shè)部日前下發(fā)了通知。通知指出，自今年上月起，對(duì)已有的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按通知新的規(guī)定進(jìn)行房屋測(cè)量。通知中明確規(guī)定：凡是計(jì)算建筑面積的房屋，層高均應(yīng)在220米以上（含220米，下同）。房屋屋頂斜面結(jié)構(gòu)的，層高220米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向