房地產(chǎn)企業(yè)甲供材與賬務(wù)處理.doc

房地產(chǎn)企業(yè)甲供材與賬務(wù)處理甲供材是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)普遍會(huì)遇到的問題，甲供材涉及的稅務(wù)問題一直以來是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)不可回避的一個(gè)問題，本文試圖對(duì)甲供材的涉稅和賬務(wù)處理問題做一個(gè)系統(tǒng)的梳理。一、什么是甲供材？ 甲供材是甲供材料的簡稱，所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位（即甲方房地產(chǎn)企業(yè)）提供原材料，施工單位（乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程。舉個(gè)簡單又形象的例子，我家要裝修房子，找個(gè)裝修公司，我就是甲方，裝修公司是乙方。我可以跟裝修公司在合同中對(duì)裝修業(yè)務(wù)做具體約定，簡單有以下幾種： 1、包工包料。即：裝修公司按照要求購買裝飾材料和設(shè)備，包括瓷磚、廚衛(wèi)、家具、電器等，我最后只要一個(gè)能提包入住的房子，并把材料設(shè)備款和裝修費(fèi)一并支付給裝修公司。這種方式在實(shí)踐中應(yīng)用不多（尤其是家用電器、家具等物品很少有人會(huì)交給裝修公司去采購），因?yàn)闃I(yè)主對(duì)裝修公司不放心，會(huì)擔(dān)心裝修公司不買好的材料，以次充好。所以很多人會(huì)自己買材料，這樣一方面材料質(zhì)量有保證，而且還可以砍砍價(jià)，節(jié)省成本。 2、自己買材料，只支付給裝修公司勞務(wù)費(fèi)。尤其對(duì)于一些重要的或業(yè)主比較在意的材料，業(yè)主一般都會(huì)自己購買，比如：吊燈、壁紙、廚具、地板等等。業(yè)主買好材料交給裝修公司，僅就裝修工程支付給裝修公司勞務(wù)費(fèi)，對(duì)平民老百姓來說，這是最常用的裝修方式。即包工不包料。 3、自己買部分材料，對(duì)于一些不重要的材料交給裝修公司去買，支付給裝修公司勞務(wù)費(fèi)和材料款。對(duì)于業(yè)主自己買的交給裝修公司的材料，就是甲供材。二、甲供材的分類 這里分類的標(biāo)準(zhǔn)是“根據(jù)稅法規(guī)定是否可直接進(jìn)成本”，根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，甲供材可以分為兩類：第一類為裝飾材料、設(shè)備以及供應(yīng)商銷售自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑勞務(wù)的材料。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，因其無需納入施工方建筑勞務(wù)中一并繳納營業(yè)稅，所以無需用材料發(fā)票換取施工方建安發(fā)票，也無需在招標(biāo)金額中給施工方計(jì)取開票稅點(diǎn)。對(duì)于裝飾材料、設(shè)備以及供應(yīng)商銷售自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑勞務(wù)的材料，房地產(chǎn)企業(yè)取得這些材料的增值稅發(fā)票或普通發(fā)票就可以進(jìn)成本，相關(guān)依據(jù)如下：中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的這條規(guī)定，沒有說裝飾勞務(wù)的營業(yè)額中應(yīng)該包括材料款，所以對(duì)于裝飾勞務(wù)來說，房地產(chǎn)企業(yè)只需獲取裝飾公司開具的勞務(wù)部分的營業(yè)稅發(fā)票，裝飾材料部分取得增值稅發(fā)票或普通發(fā)票均可。 其實(shí)對(duì)于這一點(diǎn)，2006年是有具體規(guī)定的，2006年8月17日財(cái)稅【2006】114號(hào)文財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。但是，隨著2009年新的營業(yè)稅條例的頒布，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了財(cái)稅【2009】61號(hào)文，廢除了一批稅收文件，其中就包括這個(gè)財(cái)稅【2006】114號(hào)文，廢除的原因就是在新的營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中對(duì)此做了規(guī)定，即：裝飾工程的材料款不計(jì)入營業(yè)額。同時(shí)，國家稅務(wù)總局【2011】第23號(hào)公告規(guī)定：納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條及中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。這條對(duì)即銷售自產(chǎn)貨物又提供建筑勞務(wù)的情況進(jìn)行了規(guī)定，比如：電梯廠既銷售電梯，同時(shí)又提供電梯安裝業(yè)務(wù)，那么取得電梯廠對(duì)銷售電梯開具的增值稅發(fā)票，對(duì)電梯安裝開具的營業(yè)稅發(fā)票，就可以進(jìn)成本。 由以上規(guī)定可以看出，對(duì)于裝飾材料、設(shè)備以及供應(yīng)商銷售自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑勞務(wù)的材料，房地產(chǎn)企業(yè)取得這些材料的增值稅發(fā)票或普通發(fā)票就可以進(jìn)成本。但是，對(duì)設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)也有一個(gè)規(guī)定，財(cái)稅【2003】16號(hào)第三部分關(guān)于營業(yè)額的規(guī)定中的第13條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。根據(jù)這個(gè)文件，以上列舉的這些東西都是設(shè)備的范疇，沒有列舉到的可以由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繼續(xù)列舉，目前，有不少省份的稅務(wù)局進(jìn)行了列舉，大家可以查看當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的文件，這里就不再一一列舉了。第二類為營業(yè)稅暫行條例十六條規(guī)定的包括在建筑施工總包合同中的甲供材。凡是沒有被列舉為設(shè)備的，都屬于材料，主要是鋼材、石材等建筑材料。這些材料即使是甲方購買的，也不能根據(jù)增值稅發(fā)票進(jìn)成本，而應(yīng)該包含在工程施工合同內(nèi)，由施工方開具建安發(fā)票。對(duì)于這種情況，最好在總包合同中約定：在支付進(jìn)度款時(shí)施工方需按照供應(yīng)商提供的甲供材料發(fā)票按月開具相應(yīng)的建安發(fā)票給地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司支付相關(guān)的營業(yè)稅金及附加給施工方。這實(shí)際上相當(dāng)于地產(chǎn)公司花錢買稅點(diǎn)，以求材料款能進(jìn)成本。三、甲供材的賬務(wù)處理第一類甲供材可以由地產(chǎn)公司直接與供應(yīng)商簽訂購貨合同。第二類甲供材可與材料供應(yīng)商、施工方簽訂三方協(xié)議，在相關(guān)權(quán)利義務(wù)中明確供應(yīng)商供貨后由施工方委托地產(chǎn)公司付款，發(fā)票由材料供應(yīng)商按實(shí)際供貨價(jià)開給施工方，施工方按照供應(yīng)商提供的甲供材料發(fā)票按月開具相應(yīng)的建安發(fā)票給地產(chǎn)公司。對(duì)第一類甲供材的賬務(wù)處理比較簡單：支付材料采購款時(shí)，借記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款甲供材（供應(yīng)商輔助核算材料供應(yīng)商）”、貸記“銀行存款”等科目；根據(jù)收到材料供應(yīng)商的采購發(fā)票，借記“開發(fā)成本”、貸記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款甲供材（供應(yīng)商輔助核算材料供應(yīng)商）”。 對(duì)第二類甲供材的賬務(wù)處理如下：支付材料采購款時(shí)，借記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款甲供材（供應(yīng)商輔助核算材料供應(yīng)商）”、貸記“銀行存款”等科目；當(dāng)收到工程承包單位的收貨單