盤谷花園企劃案.doc

成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目情況匯報(bào)尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司在成都市人民南路四段開發(fā)的“盤谷花園”項(xiàng)目至一九九九年六月八日為止所有報(bào)建手續(xù)全部完畢，并于一九九九年六月十日破土動(dòng)工，現(xiàn)整個(gè)樓盤已修建至地面第三層；并經(jīng)成都市建委批準(zhǔn)，可以對(duì)外銷售，現(xiàn)將項(xiàng)目各方面情況予以匯報(bào)，請(qǐng)審議。一、公司及項(xiàng)目概況：1、公司簡介：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的中外合資大型企業(yè)。該公司由泰國盤谷銀行為背景的香港羅賓納投資有限公司和成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限公司合資組建，得到了省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。公司憑借自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，聚集了一批風(fēng)華正茂、學(xué)歷高、業(yè)務(wù)能力過硬的中、青年優(yōu)秀人士，在利用自身優(yōu)勢(shì)和吸取同行精華的同時(shí)，傍依廣泛的市場調(diào)研，制擬了城市居家“科學(xué)規(guī)劃、獨(dú)特設(shè)計(jì)、新穎造型、優(yōu)良品質(zhì)、一流服務(wù)”的品牌策略發(fā)展之路。為夯實(shí)品牌基礎(chǔ)，公司斥巨資三億多元人民幣在人民南路四段美領(lǐng)館旁高尚人文社區(qū)推出了以“盤谷花園”為代表的精品工程。該項(xiàng)目創(chuàng)新了規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)“自成一體、天然成趣”的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)生態(tài)型立體綠化和全面智能健康化，匹配馳名世界的國際會(huì)館，其瞻前性的住宅品質(zhì)，淋漓盡致顯現(xiàn)了以人為中心的現(xiàn)代理念。五幢造型爽心悅目的十八層高級(jí)電梯公寓和配套齊備的會(huì)館，其內(nèi)外兼秀的品質(zhì)，贏得了建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士廣泛好評(píng)?！白非笞吭?，奉獻(xiàn)精品”始終是羅賓納人不斷進(jìn)取的宗旨。任重而道遠(yuǎn)，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司將與巨人同行，傾注全力，努力提供國際化城市居家的舒適環(huán)境，為國家城市改造建設(shè)做出不朽的貢獻(xiàn)。2、項(xiàng)目概況：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司目前開發(fā)的位于成都市人民南路四段十九號(hào)，占地面積40畝，名稱為盤谷花園。小區(qū)由五幢十八層電梯公寓和會(huì)館組成，總建筑面積109,730，用地面積26700，總戶數(shù)631戶，住宅建筑面積83900，會(huì)所建筑面積5000，停車庫建筑面積14390，車位數(shù)328個(gè)，容積率4.0，綠化率41，建筑密度20.6%，建筑高度62.1M，總戶型27種。項(xiàng)目由中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，通過成都市建委公開招投標(biāo)，由四川省華西集團(tuán)第一建筑公司和第六建筑公司聯(lián)合承建。該項(xiàng)目于一九九九年六月十日破土動(dòng)工后，在市質(zhì)監(jiān)站等有關(guān)單位大力支持下，通過建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位的緊密配合、共同努力，工程進(jìn)展速度達(dá)到預(yù)期效果。一九九九年六月十日至七月十日一個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)完成了l臨時(shí)辦公房、臨時(shí)住宅、臨時(shí)用水用電、場地平整、圍墻等臨時(shí)設(shè)施工程。六月十日王八月十日二個(gè)月內(nèi)完成了機(jī)械挖運(yùn)土方量11萬立方米工作。六月三十日至八月底二個(gè)月內(nèi)完成了3600平方米的錨桿聯(lián)結(jié)水泥鋼筋網(wǎng)的基坑護(hù)壁體系。七月十日至八月三個(gè)日完成施工場地水泥硬化工作。五幢公寓的基礎(chǔ)墊層施工于一九九九年八月十日開始，到十月上旬，一號(hào)公寓從地下二層施工到地上二層：二號(hào)、三號(hào)、五號(hào)公寓從地下二層施工到地上一層：四號(hào)公寓從地下二層施工到地下一層，共計(jì)完成建筑面積約11000平方米。其間，為解決施工供電緊張的問題，從八月份到九月底安裝調(diào)試了一套400KVA的變壓器供電設(shè)施。盤谷花園售房樓從六月份修建到十月上旬完成二次裝飾并交付使用。盤谷花園在二年多的運(yùn)作過程中，得到省、市各級(jí)政府和有關(guān)單位的大力支持，目前項(xiàng)目進(jìn)展順利，整個(gè)樓盤公司定于一九九九年十月二十九日正式對(duì)外開盤銷售，住宅部分按施工計(jì)劃將于二OO一年三月全部交付客戶使用。二、公司股東組成，情況和資本構(gòu)成情況：（一）公司股東組成情況：成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司原是香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司于1993年在成都注冊(cè)的由泰國盤谷銀行常務(wù)董事長陳有漢先生任法人代表的外商獨(dú)資企業(yè)，該公司投資房地產(chǎn)開發(fā)，已購買人民南路四十畝土地，于一九九七年十一月批準(zhǔn)國有土地使用證，具備立項(xiàng)開發(fā)土地條件。該土地開發(fā)項(xiàng)目原擬由外商獨(dú)資開發(fā)，因外資銀行大廈項(xiàng)目未獲政府同意，又由于該地塊適合的項(xiàng)目是住宅公寓樓和綜合服務(wù)設(shè)計(jì)，外方缺乏經(jīng)驗(yàn)與人才，故擬取中外合資方式開發(fā)。在此情況下，中方三家公司組建成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司進(jìn)入該公司，共同組建為中外合資企業(yè)。中方公司為人竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司、達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司、上海宏洋投資開發(fā)公司，外方公司為香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司。（二）資本構(gòu)成情況：1、獨(dú)資的成都羅賓納公司注冊(cè)資本為500萬美金，實(shí)收資本為400方美金，經(jīng)過數(shù)年各項(xiàng)資本運(yùn)作將其項(xiàng)目合資重組確定資本為：包括土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)、商標(biāo)等共折價(jià)900萬美全，折合人民幣7560萬元。2、中外雙方在公司的股份情況如下：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司占股份的百分之五十六點(diǎn)二五；香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司占股份的百分之二十五；達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司占股份的百分之十五點(diǎn)七五；上海宏洋投資開發(fā)公司占股份的百分之三。3、各股東在購其土地應(yīng)出資額及資本構(gòu)成為：大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司出資額為：4252.5萬元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司為1890萬元，達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司為1190.7萬元；上海宏洋投資開發(fā)公司為226.8萬元。三、公司投資情況：（一）項(xiàng)目前期各股東撥入土地資本金款項(xiàng)情況：總價(jià)款900萬美元，折合人民幣7560萬元；其中，大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔購置資本金款項(xiàng)4252.5萬元，實(shí)際拔3230萬元，尚差合作方1022.5萬元，香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司土地款應(yīng)拔入1890萬元，實(shí)際拔入1890萬元；成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔購置土地款1190.7萬元，實(shí)際撥入680.4萬元，尚差合作方510.3萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司應(yīng)拔購置地款226.8萬元，實(shí)際拔入129.6萬元，尚差合作外方97.2萬元。中方共差合作方土地資本金款項(xiàng)1630萬元。（二）前期開辦費(fèi)及工程款拔入情況：（預(yù)算前期投資1億元人民幣）：1、大竹縣銀泉實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開力、費(fèi)及工程款5625萬元，實(shí)際拔入5000萬元；2、香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi)及工程款2500萬元，尚差2500萬元；3、成都達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)拔入前期開辦費(fèi)1575萬元，目前已拔入42萬元，尚差1533萬元；4、上海宏洋投資開發(fā)公司應(yīng)拔入300萬元，目前已拔入8萬元，尚差292萬元；（三）項(xiàng)目資金使用情況：1、盤谷花園項(xiàng)目資金來源共計(jì)10980萬元，其中大竹縣銀泉公司投人8230萬元；香港羅賓納公司投入1890萬元，達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司投入722.4萬元，上海宏洋投資開發(fā)公司投入137.6萬元。（詳見附件一）2、項(xiàng)目資金使用情況：項(xiàng)目資金目前共開支10634.3萬元，其中購買土地開支5930萬元，開發(fā)成本開支2466.3萬元，管理費(fèi)用開支1031萬元（其中利息支出575萬元）；其它雜項(xiàng)開支1207萬元。具體明細(xì)如下：A、購買土地開支：5930萬元B、開發(fā)成本開支明細(xì)：2466.3萬元（1）設(shè)計(jì)費(fèi)：178萬元；（2）勘察費(fèi)：12萬元；（3）評(píng)估，招標(biāo)費(fèi)：8.4萬元；（4）文物勘探費(fèi)：8萬元（5）配電設(shè)施，用電設(shè)備款：49.5萬元（6）建安審查費(fèi)：20萬元；（7）質(zhì)監(jiān)費(fèi)：93.6萬元；（8）綜合開發(fā)費(fèi)：984萬元；（9）舊基礎(chǔ)拆除，土方工程款：366.2萬元；（10）護(hù)壁，降水費(fèi)：188萬元；（11）環(huán)保費(fèi)：30萬元；（12）自來水申辦費(fèi)：19萬元；（13）曬圖費(fèi)：6.5萬元；（14）廣告費(fèi)，其它費(fèi)用：80萬元；（15）臨時(shí)排污工程：3萬元；（16）售樓處工程及裝修：86萬元；（17）模型制作：12萬元；（18）散裝水泥保證金：6.3萬元；（19）自籌基建保證金：117.8萬元；（20）預(yù)付策劃銷售款：30萬元；（21）預(yù)付用電貼費(fèi)：38萬元；（22）預(yù)付質(zhì)量保證金：130萬元；C、管理費(fèi)用開支明細(xì)：1031萬元（1）差旅交通費(fèi)：81萬元；（2）辦公費(fèi)：5萬元；（3）工資：92萬元；（4）修理費(fèi)：42.8萬元；（5）油費(fèi)：12.2萬元；（6）業(yè)務(wù)費(fèi)：116萬元；（7）低值易耗品：16.5萬元；（8）停，洗，過路費(fèi)：5.3萬元；（9）物料耗費(fèi)：3.3萬元；（10）利息支出：575萬元；（11）房租：18.2萬元；（12）廣告費(fèi)：15萬元；（13）評(píng)估驗(yàn)資費(fèi)：3.6萬元；（14）訴訟費(fèi)：1萬元；（15）其它雜費(fèi)：32.4萬元；（16）法律顧問費(fèi)：2.7萬元；（17）水電費(fèi)：2.5萬元；（18）物管費(fèi)：6.5萬元D、其它付款情況明：1207萬元（1）回定資金購置：756.1萬元；（2）應(yīng)收達(dá)義公司：62萬元；（3）應(yīng)收盛世公司：260萬元；（4）其他借款：128.9萬元四、盤谷花園項(xiàng)目資金投入計(jì)劃：1、靜態(tài)投入計(jì)劃：按項(xiàng)目靜態(tài)投資需資金34,381萬元（見附表1）。2、動(dòng)態(tài)（滾動(dòng)投入）計(jì)劃：房屋開發(fā)項(xiàng)目一般都是邊投入邊售房的滾動(dòng)開發(fā)性項(xiàng)目，動(dòng)態(tài)分析投資總額為31，960萬元（見附表2）。五、“盤谷花園”市場營銷前景預(yù)測：“盤谷花園”作為城南棕北、棕南高尚成熟社區(qū)高層電梯公寓群的出現(xiàn)，已引起了廣大房地產(chǎn)界的矚目和爭論，其諸多看法，如果說在前期市場忽明忽暗的前景下頗有微詞，那么只要通過近期類似樓盤良好銷售態(tài)勢(shì)，及九九年成都房地產(chǎn)交易會(huì)異?；鸨慕灰浊熬斑M(jìn)行橫向比較和綜合分析，并不難預(yù)測“盤谷花園”的市場營銷前景了。通過市場調(diào)查與同類樓盤綜合分析如下：（一）目前在建高檔、高層建筑中，地理位置最優(yōu)越的當(dāng)屬“盤谷花園”與“宗南公寓二期”，兩項(xiàng)目地處眾所公認(rèn)的城南高尚成熟社區(qū)，增值潛力無限，較市中區(qū)而言，這里人氣、財(cái)氣鼎盛且相對(duì)較于安靜，是居家休閑的理想之地，而棕南公寓二期屬小高層電梯公寓，建成后將與一期普通型住宅合二為一，從配套與檔次上都無法與“盤谷花園”相比。（二）在高層住宅建筑中，能以建筑群體的完善配套小區(qū)開發(fā)出現(xiàn)的只有“盤谷花園”和“雅典國際社區(qū)”，其它多以住宅或商務(wù)公寓單體建筑散居各地。高層住宅小區(qū)不僅高檔、豪華，而且配套先進(jìn)齊備，設(shè)計(jì)布局合理，戶型多樣，功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)雅寧靜、安全，是城市發(fā)展的趨勢(shì)所在。而“雅典國際社區(qū)”因周邊配套與地理位置不如“盤谷花園”，顯而易見，“盤谷花園”將成為高層住宅小區(qū)的示范和典型代表。（三）高層電梯公寓是城市標(biāo)志性建筑和亮點(diǎn)，它無論在地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生活配套、環(huán)境綠化、智能配套、樓宇配套、外觀形象、建筑質(zhì)量、裝修材料等各方面都優(yōu)越于其它住宅。“盤谷花園”吸取了國際、國內(nèi)建筑精華和品質(zhì)，并以一流的建筑質(zhì)量塑造精品名牌形象。（四）從周邊類似樓盤銷售狀況，調(diào)查表明，無論是小高層電梯公寓，還是高檔豪華電梯公寓銷售狀況都創(chuàng)造了驕人的業(yè)績。如“雅典國際社區(qū)”C、D兩座已被集團(tuán)單位整體購買，E座正處熱銷之中，未建的A、B兩座已開始預(yù)訂；“棕南公寓二期”在建五棟中，普通型尚余30余套，單層尚余5套，而周邊聲勢(shì)浩大的“錦官新城”、“銀都花園”、“芳草地”，“學(xué)府花園”等僅在房地產(chǎn)交易會(huì)銷售狀況并令眾商家刮目相看。如此看來，中高檔公寓已逐漸成為一部分收入較豐的市民和高層白領(lǐng)人士消費(fèi)的對(duì)象和追求的目標(biāo)。（五）從宏觀大環(huán)境講，政府啟動(dòng)住宅市場和優(yōu)惠政策的刺激；消費(fèi)給房地產(chǎn)市場帶來無限光明的前途，與此同時(shí)，住宅二級(jí)市場的活躍也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的興盛，其良性互動(dòng)體現(xiàn)在逐年開發(fā)面積擴(kuò)大、房價(jià)上漲、高層建筑開發(fā)總量上升等趨勢(shì)。（六）從開發(fā)商自身講，成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司是一家中外合資的大型企業(yè)，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和創(chuàng)意開發(fā)，開發(fā)商以較高的文化科技含量與一般樓盤相區(qū)別，使其具有超前性和唯一性，并通過自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好信譽(yù)，以此吸引消費(fèi)者，迎合了消費(fèi)者消費(fèi)心理和品味。綜上所述，“盤谷花園”在目前高層住宅炙手可熱的良好市場氛圍下，已成為不可多得的優(yōu)質(zhì)樓盤，“盤谷花園”一旦投放市場，必將受到廣大購房顧客的青睞和歡迎，“盤谷花園”也必將成為有口皆碑的住宅精品。六、“盤谷花園”經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告：一、經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)和原則（一）依據(jù)：1、國家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；2、土地增值稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅收法規(guī)；3、企業(yè)目前投資預(yù)算表及財(cái)務(wù)報(bào)表。（二）原則：1、遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的原則；2、遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。二、項(xiàng)目概況盤谷住宅小區(qū)項(xiàng)目占地面積26，700M，位于人民南路高尚住宅區(qū)。項(xiàng)目位置交通便捷，距機(jī)場9分種車程，距市中心4分種車程，位于成都市一、二環(huán)路之間，并與機(jī)場路、成渝高等級(jí)公路、成樂大件路、川藏線相聯(lián)，四通八達(dá)。盤谷住宅小區(qū)項(xiàng)目毗鄰人民南路美領(lǐng)館、心族賓館、棕南公寓、成都市人民銀行。四周分布中日友好會(huì)館、科技一條街、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、體育館、錦繡花園、購物中心、大中小學(xué)校，是開發(fā)高尚住宅小區(qū)不可多得的一塊寶地。該項(xiàng)目由成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。該公司由泰國盤谷銀行為背景的香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司和成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)；目前各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)完畢，已進(jìn)入正常施工階段。該項(xiàng)目由西南設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，四川省第一建筑工程公司和四川省第六建筑工程公司聯(lián)合承建，項(xiàng)目擬建五幢11單元18層電梯公寓，總建筑面積107，149，計(jì)劃到二OO一年三月前住宅交付使用。三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析方法盤谷花園項(xiàng)目屬于一次性開發(fā)項(xiàng)目，但規(guī)模大、起點(diǎn)高，通過開發(fā)商一年的報(bào)建工作，三年的施工組織、管理，資金運(yùn)作；房屋銷售，方能完成該項(xiàng)目的建設(shè)工作。因此，本報(bào)告將投入作為項(xiàng)目的經(jīng)營成本，作四年計(jì)算期的成本收益和現(xiàn)金流量分析，測算其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及其他有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算范圍：盤谷花園項(xiàng)目是以高檔住宅為主，配以停車場、會(huì)所、公廁、服務(wù)娛樂中心等公共建筑用房，形成功能完善的居民生活小區(qū)的高層、高檔建筑工程。總體規(guī)劃面積107，149平方米。本報(bào)告投資估算范圍僅對(duì)盤谷項(xiàng)目的住宅部分進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。（二）投資估算內(nèi)容：項(xiàng)目總投資估算應(yīng)由以下內(nèi)容組成：1、直接工程費(fèi)：包括所建房屋的土建費(fèi)、平基土石方工程、小區(qū)道路及廣場、變壓器等變配電設(shè)備、給排水工程，弱電、天然氣、環(huán)保和綠化等；2、其它費(fèi)用：包括土地費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及其它稅費(fèi)；3、預(yù)備費(fèi)；4、投資方向調(diào)節(jié)稅；5、建設(shè)期利息；項(xiàng)目靜態(tài)總投資34,381萬元，其中工程費(fèi)用18,612萬元，其它費(fèi)用11,140萬元，預(yù)備費(fèi)1,545萬元，建設(shè)期利息3,084萬元，有關(guān)計(jì)算詳見附表一投資估算表（三）投資估算依據(jù)及說明：1、項(xiàng)目業(yè)主提供的盤谷項(xiàng)目工程用款計(jì)劃（詳見附表二和附表三）；2、四川西南設(shè)計(jì)院編制的“盤谷小區(qū)開發(fā)范圍規(guī)劃圖”及有關(guān)說明；3、盤谷花園總平面圖；4、1999年上程預(yù)算定額；5、1999年建設(shè)工程費(fèi)用定額；6、土地估價(jià)報(bào)告；7、土建費(fèi)用：小區(qū)建筑面積105,599（除會(huì)所），其中住宅面積89,958，公建面積15,641；平基及土石方：預(yù)計(jì)項(xiàng)目參見業(yè)主與承包方簽訂的土石方開挖合同，預(yù)計(jì)費(fèi)用為1460萬元；8、道路及廣場，預(yù)計(jì)小區(qū)道路、廣場、車位380個(gè)，15，000平方米，按有關(guān)指標(biāo)估算計(jì)492萬元；供配電工程：按工程部提供的資金使用表列入；9、建設(shè)單位管理費(fèi)：按公司目前運(yùn)作概算需管理費(fèi)1308萬元；10、土地資本金費(fèi)用，本項(xiàng)目所用土地資本金款項(xiàng)實(shí)際應(yīng)付金額7560萬元，參照股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等文件；11、預(yù)備費(fèi)：暫不分基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，綜合按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的5.2%計(jì)取；12、投資方向調(diào)節(jié)稅：本項(xiàng)目屬中外合資企業(yè)開發(fā)，應(yīng)享受國家優(yōu)惠政策即屬投資方向調(diào)節(jié)稅零稅率項(xiàng)目。13、建設(shè)期利息：經(jīng)測算，項(xiàng)目需向銀行貸款11,150萬元，按貸款時(shí)銀行月利率7.65%計(jì)算利息（35年期），建設(shè)期三年共發(fā)生銀行貸款利息1，791萬元（動(dòng)態(tài)測算）。五、項(xiàng)目資金滾動(dòng)開發(fā)計(jì)劃分析房屋開發(fā)項(xiàng)目一般都是邊投入邊售房的滾動(dòng)開發(fā)性項(xiàng)目，從附表四流動(dòng)資金使用表和附表五資金滾動(dòng)測算表可知：該項(xiàng)目第1至4年的分年度投入資金分別為：5,053萬元、10,290萬元，12,274萬元和4,343萬元；第1至4年的售房后回收資金（扣除銷售稅金及附加稅費(fèi)，以下相同）分別為0、3,600萬元，21,680萬元，和20,818萬元?？梢婍?xiàng)目第一、二年投入資金量大，從第三年開始項(xiàng)目收入便可遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投入，其利潤可用于歸還貸款。也就是說，雖然項(xiàng)目靜態(tài)投資34,381萬元，但實(shí)際只要第一、二年的啟勸資金11,150萬元能夠保證，項(xiàng)目便可進(jìn)入良性循環(huán)，滾動(dòng)開發(fā)（詳見附表六盤谷花園工程總進(jìn)度控制計(jì)劃）。六、資金籌措由資金滾動(dòng)測算表可知，項(xiàng)目需要在第一、二年共籌集資金15,343萬元，扣出第一、二年售房收益3,600萬元，還需籌集資金11,743萬元。若項(xiàng)目自籌資金為593萬元，則公司所需貸款資金為11,150萬元，因此總的資金籌措方案如下：（一）第一年共需投入資金5,015方元，自籌資金593萬元，申請(qǐng)銀行貸款4,460萬元；（二）第二年共需投入資金10,290萬元，售房收益3,600萬元，申請(qǐng)銀行貸款6,690萬元。綜上所述，項(xiàng)目第一、二年公司共需申請(qǐng)銀行貸款11,150萬元，貸款按月利息7.65計(jì)息。七、其它基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）建設(shè)規(guī)模：（1）小區(qū)土地面積為26,700，住宅建筑面積（此分析報(bào)告不含會(huì)所投資）105,599，其中住宅實(shí)際面積89，958，為小區(qū)配套的公建面積15，641。（2）小區(qū)內(nèi)設(shè)置大、中、小車位380個(gè)，面積15,000。（二）計(jì)算期：項(xiàng)目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，項(xiàng)目計(jì)算期共四年。（三）成本估算：1、分年度開發(fā)投入：項(xiàng)目靜態(tài)投資總額34,38l萬元（見附表一），根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，動(dòng)態(tài)分析投資總額為31,960萬元（見附表七），動(dòng)態(tài)分析在靜態(tài)分析的基礎(chǔ)上總成本降低2,421萬元：一是稅費(fèi)可在房屋銷售后發(fā)生，應(yīng)扣出成本1,000萬元；二是資金利息減少1,293萬元；三是漲價(jià)預(yù)備費(fèi)既是第二年即可實(shí)現(xiàn)銷售收入，可按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用的4.7%提取，減少成本128萬元。2、房屋銷售及管理費(fèi)用：在房屋銷售過程中，將發(fā)生交易手續(xù)費(fèi)、房屋看護(hù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等項(xiàng)目費(fèi)用，據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃，第14年的銷售費(fèi)用分別為：500萬元、300萬元、200萬元和100萬元。（四）銷售收入：1、房屋售價(jià)分析：（1）單位面積投資（按靜態(tài)分析）：A、按總建筑面積105,599計(jì)算：3,256元；（34,381萬元105，599=3,256元）B、按住宅實(shí)際面積89,958為3,821元（34，381萬元89,958=3,821元）（2）單位面積投資（按動(dòng)態(tài)分析）；A、按總建筑面積105,599計(jì)算：3,026元（31,960萬元105,599=2，974元/）B、按住宅實(shí)際面積89,958為（3l,960萬元89,958=3,552元）C、因車庫銷售應(yīng)有收入，在考慮成本時(shí)可按總面積予以攤銷。2、成本遞增分析：在項(xiàng)目總成本已定的情況下，房屋銷售在第一、二年之內(nèi)費(fèi)用將不會(huì)增加，從第三年起，費(fèi)用逐月增加（一是管理費(fèi)用50萬元，二是資金利息230萬元，三是銷售費(fèi)用100萬元）每月增加380萬元。費(fèi)用增加，成本也相應(yīng)增加，單位成本每平方米每月增加36元。銷售時(shí)價(jià)格也應(yīng)每月提高36元。3、銷售價(jià)分析：A、按3,200元定價(jià)，稅前回報(bào)率為5.7%。B、按3,500元定價(jià)，稅前回報(bào)率為15.6%；C、按3,800元定價(jià)，稅前回報(bào)率為25.6%；D；按4,000元定價(jià)，稅前回報(bào)率為32.1%；E、按4,500元定價(jià)，稅前回報(bào)率為48.7%；F、按4,800元定價(jià)，稅前回報(bào)率為58.6%。綜上分析，房產(chǎn)銷售始初定價(jià)以4,000元左右（平均價(jià)）較為合適，使公司的稅前回報(bào)率達(dá)到32.1%，稅后回報(bào)率約為15.75%。如果企業(yè)品牌及其它因素配合比較好，價(jià)格可逐月提高。4、銷售收入測算：本項(xiàng)目規(guī)劃布局合理，環(huán)境綠化優(yōu)美、住宅設(shè)計(jì)為18層框架結(jié)構(gòu)的高層建筑樓群，配套服務(wù)，設(shè)施齊全，具有舒適、方便、安靜、優(yōu)美的特點(diǎn)，房屋售價(jià)第二至四年每平方米分別按4,000元、4,200元、4,300元測算，估計(jì)售出房屋比例：第二年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和車位380個(gè)，共計(jì)銷售收入46,098萬元。（詳見附表八房屋銷售收入和利潤測算表）。5、稅金測算：房屋開發(fā)項(xiàng)目所涉及的稅收除銷售稅外，還應(yīng)上繳土地增值稅、地方交通附加及教育附加等稅費(fèi)。（1）土地增值稅：按照國家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)繳納土地增值稅，經(jīng)計(jì)算應(yīng)為3,446萬元。（2）營業(yè)稅及附加費(fèi)按5.75%計(jì)算。（3）所得稅為利潤總額的33%。6、利潤測算：由房屋銷售收入減開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅、銷售稅金及附加，得項(xiàng)目利潤總額11,487萬元，上繳所得稅和土地增值稅7,237萬元。稅后利潤為4,250萬元。八、財(cái)務(wù)分析結(jié)果（詳見附表九和十）：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=32.9%所得稅后內(nèi)部收益率=23.8%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=l,576萬元所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=583萬元所得稅前投資回收期=3.2年所得稅后投資回收期=3.2年項(xiàng)目投資利潤率=13.3%項(xiàng)目投資利稅率=44.2%貸款償還期：2年從上述評(píng)價(jià)指標(biāo)可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為23.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款率，其折現(xiàn)率取資金籌資加權(quán)平均值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=18%）為583萬元。說明盈利能力比較強(qiáng)。九、財(cái)務(wù)評(píng)估不確定性分析1、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)BEP的分析：當(dāng)利潤=銷售收入-經(jīng)營總成本-營業(yè)稅及附加=0時(shí)為該項(xiàng)目的保本平衡點(diǎn)（詳見附表十一）。盤谷花園項(xiàng)目通過投資估算，總成本為31,960萬元，那么當(dāng)銷售收入=31,960萬元+2,651萬元=34,611萬元，即銷售總收入在34,611萬元時(shí)項(xiàng)目收支平衡；單位面積在34,611萬元105,599=3,278元為保本平衡點(diǎn)。2、保本產(chǎn)銷量分析：固定總成本BEP= 100% = 69.3%銷售收入-變動(dòng)總成本-銷售稅金及附加當(dāng)房屋銷售量只要達(dá)到69.3%時(shí)，項(xiàng)目就可保本，剩下的是利潤。3、敏感性分析：為保證項(xiàng)目全部增量投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于23.8%，考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些確定因素的變化，分別對(duì)總投資額、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高10%和降低10%單因素變化對(duì)內(nèi)部收益影響的敏感性分析（見敏感性分析表）。敏感性分析表項(xiàng) 目基本方案總投資額經(jīng)營成本銷售收入+100%-10%10%-10%10%-10%內(nèi)部收益率I=23.8%20.1624.623.5124.328.322.5較基本方案比較-3.640.8-0.290.55.5-1.3從分析中看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，固定資產(chǎn)總投資次之（敏感性分析見下圖）；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 45 銷售收入 40 35 30 25 20 15 10 投資 5 -40 -30 -20 -10 10 20 30 40 50 從圖上可以看出銷售收入和固定資產(chǎn)對(duì)基本方案內(nèi)部收益率的影響曲線與財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的交點(diǎn)（臨界點(diǎn)）分別為銷售收入下降約20%和固定資產(chǎn)投資提高近18%時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率才低于基準(zhǔn)收益率的水平，若銷售收入再降低或固定資產(chǎn)投資再增加，則項(xiàng)目將出現(xiàn)不可行。十、清償能力分析通過清償能力分析（詳見附表十二借款償還平衡表）、資金來源與估算表、資產(chǎn)負(fù)債表的計(jì)算，固定資產(chǎn)借款償還期為2年，具有較強(qiáng)的償還能力。十一、房產(chǎn)市場分析成都素有“天府之國”的美譽(yù)。她物產(chǎn)豐富，氣候宜人。隨著國家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施；成都越來越成為中外商家進(jìn)軍大西南的必爭之地。西部經(jīng)濟(jì)繁榮為成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了契機(jī)。同時(shí)全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了要把住宅建設(shè)培育為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的重大決策。各省市和地區(qū)也相繼出臺(tái)了一系列培育住宅消費(fèi)市場的政策。這些政策措施對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要激化作用。實(shí)施住房實(shí)物分配逐漸向貨幣分配轉(zhuǎn)化，將有效地推進(jìn)住房商品化進(jìn)程。各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，尤其是住房公積金歸集力度的加大及公積金向個(gè)人購房低息貸款與綜合保險(xiǎn)的結(jié)合，將在很大程度上提高居民的購買能力。國家對(duì)住宅消費(fèi)的發(fā)展戰(zhàn)略主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、放開住房二級(jí)市場，降低稅賦：不僅使各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房可以自由上市交易，公有住宅使用權(quán)也可以有償轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益由產(chǎn)權(quán)單位和轉(zhuǎn)讓人按一定比例分成。放開住房二級(jí)市場，不僅活躍了房產(chǎn)交易市場，從而使新的高檔住宅房銷售更加看好。2、發(fā)行債券購房：購房債券每年由國家發(fā)行一次，一切尚未進(jìn)行工資改革的企業(yè)都可按本企業(yè)當(dāng)年用工人數(shù)以現(xiàn)金購買，政府機(jī)構(gòu)和財(cái)政撥付經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位工作人員，則由國家撥付。購房債券按月發(fā)給職工，職工用所得購房債券只能購房或租房，從而刺激了住房的銷售。3、停止福利房分配：該政策的出臺(tái)是啟動(dòng)住房消費(fèi)市場的重要契機(jī)。停止福利住房的分配，同時(shí)現(xiàn)階段政府以及相關(guān)部門，對(duì)建筑行業(yè)的新建把關(guān)甚嚴(yán)，延緩了新住宅房的修建，盤谷項(xiàng)目正當(dāng)時(shí)，銷售一定會(huì)看好。4、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，引導(dǎo)城市居民按揭住房：隨著購房主體中個(gè)人購房比例迅速上升，銀行信貸大幅度向個(gè)人住宅消費(fèi)傾斜，并相應(yīng)出臺(tái)了多項(xiàng)信貸扶持政策，人民銀行決定住宅按揭貸款從去年的300億元增至今年的1000億元；從一九九九年起，國有各銀行均可辦理住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)，均可在城市對(duì)所有普通商品房開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。十二、成都房地產(chǎn)市場調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，大部分房地產(chǎn)公司銷售狀況良好，個(gè)別銷售業(yè)績顯著，各大房地產(chǎn)業(yè)公司競相通過其地理位置、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施、建筑裝飾材料、住宅環(huán)境及物業(yè)管理服務(wù)六大方面，憑借其項(xiàng)目開發(fā)售樓處的對(duì)外窗口及營銷員的解說功夫刺激購房者，加強(qiáng)自己的特色及優(yōu)勢(shì)滲透，從而為銷售市場注入了新鮮的血液。為此，我們針對(duì)盤谷小區(qū)在成都市南部一片高尚成熟社區(qū)近段時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作一簡單的歸類對(duì)比：（見下頁）序號(hào)調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱已開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目正開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格開發(fā)項(xiàng)目的檔次備注1棕南小區(qū)電梯公寓四川宏名房地產(chǎn)公司棕南一期棕南二期3600-4500元二幢九層電梯公寓清水房2棕南公寓成都富力房地產(chǎn)公司一期二期4200-5200元十層電梯公寓全裝修3芳草地成都三泰物業(yè)有限公司一、二三期四、六期3300-3828元九層電梯公寓清水房4錦官新城成都新希望集團(tuán)一期二期3380-5300元十層電梯公寓全裝修5置信麗都花園成都置信公司一期二期3200-3600元十一層電梯公寓清水房6天府華園成都華泰開發(fā)公司3290-3710元九層電梯公寓廚衛(wèi)裝修7學(xué)府花園成都信德實(shí)業(yè)有限公司南橋花苑，新世紀(jì)花園學(xué)府花園三期28883588元二十一層電梯公寓清水房由此表結(jié)合當(dāng)前成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可知，目前城南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)在經(jīng)過普通住宅和小型公寓空前活躍的開發(fā)時(shí)期之后，市場容量日趨增大，市價(jià)堅(jiān)挺，有實(shí)力的房地產(chǎn)公司隨著社會(huì)發(fā)展需要及國家政策的寬松環(huán)境，已開始把高層電梯公寓和商務(wù)樓的開發(fā)和投入作為擴(kuò)大經(jīng)營和分散風(fēng)險(xiǎn)的又一亮點(diǎn)，各房地產(chǎn)公司在既已開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好形象的基礎(chǔ)上，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量、口岸位置、配套設(shè)施、售后服務(wù)等；通過廣告媒體的宣傳力度，外塑公司形象，渲染產(chǎn)品特色，從而達(dá)到了刺激消費(fèi)者的購買欲望。調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司在銷售時(shí)，靈活運(yùn)用產(chǎn)品價(jià)格策略，吸引了大量的購房咨詢者，起到了很好的促銷轟動(dòng)效應(yīng)作用。當(dāng)然在處于城南高尚社區(qū)和地理位置得天獨(dú)厚的開發(fā)商們都盡力發(fā)揮了自己的極至。各具特色的售樓處裝飾精美、形象鮮明、圖文并茂，給人未見其屋，卻身臨其境的感覺，各開發(fā)商頗為用心良苦的設(shè)計(jì)和宣傳強(qiáng)勢(shì)加重了成都房地產(chǎn)市場的激烈競爭態(tài)勢(shì)。目前相當(dāng)一部分商品住宅的生活配套設(shè)施，如供電、供氣、供水、交通、通訊、郵政、醫(yī)療、購物、文體娛樂等設(shè)施不完善，同時(shí)開發(fā)商未考慮到人們對(duì)居住環(huán)境的基本要求：如較適宜的休息環(huán)境、安全性和硬性設(shè)施的設(shè)計(jì)齊全等，有很多因素防礙房屋的銷售，因而作為盤谷花園項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)別人的弱點(diǎn)，搞好各項(xiàng)工作，爭取每一點(diǎn)都“不失誤”，這樣才能立于競爭的潮頭。附件一：股本及項(xiàng)目資金情況；附件二：經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)指標(biāo)l一12表；附件三：國有土地使用證；附件四：固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目許可證；附件五：大型公共建筑及工業(yè)項(xiàng)目定點(diǎn)表；附件六：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；附件七：成都市建設(shè)工程施工許可證；附件八：房屋預(yù)售許可證；24盤谷花園項(xiàng)目各股東出資比例及撥款情況表單位：萬元項(xiàng)目股東名稱各占股份比例%購置土地資本金出資額前期開辦費(fèi)及工程款合 計(jì)應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方應(yīng)撥實(shí)撥欠合作方大竹縣銀泉實(shí)業(yè)公司56.254252.532301022.5562550006259877.582301647.5香港羅賓納實(shí)業(yè)有限公司25189018900250002500439018902500達(dá)義（集團(tuán)）實(shí)業(yè)有限公司15.751190.7680.4510.315754215332765.7722.42043.3上海宏洋投資開發(fā)公司3226.8129.697.23008292526.8137.6389.2合 計(jì)100756059301630100005050495017560109806580投資估算表（靜態(tài)）附表一 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱估算價(jià)值占總值比（%）備 注建筑工程設(shè)備購置及安裝其它費(fèi)用總值其中外匯（萬美元）1工程費(fèi)用1.1建安工程6,4506,45018.731.2平基土石方工程1,4601,4604.21.3道路及廣場工程4924921.541.4供配電工程2,9602,9609.261.5弱電工程1,2581,2583.941.6給排水工程6466462.021.7天然氣工程3793791.191.8環(huán)保工程60600.191.9環(huán)境工程及綠化3143140.981.10公用工程3,7298644,59314.371.11小計(jì)11,6392,9604,01318,61258.242其它費(fèi)用2.1征地費(fèi)7,56021.962.2勘察費(fèi)120.042.3設(shè)計(jì)費(fèi)1900.522.4工程監(jiān)理費(fèi)700.232.5建設(shè)單位管理費(fèi)1,3083.802.6其它稅費(fèi)2,0005.80小計(jì)11,14032.35工程費(fèi)用與其它費(fèi)用合計(jì)29,75286.43預(yù)備費(fèi)（含漲價(jià)）1,5454.54投資方向調(diào)節(jié)稅0以上合計(jì)31,29790.905建設(shè)期利息3,0849.10總投資34,381100盤谷項(xiàng)目工程用款計(jì)劃附表二 1999年6月編制序號(hào)工程名稱1999年2000年2001年合計(jì)（萬元）二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度及以后1土方工程75.50153.63195.729.7229.729.729.729.72493.452基礎(chǔ)工程838.7898.68142.8016.8057.741154.803主體工程1720.001720.001790.72106.081334.226671.024車庫結(jié)構(gòu)工程691.28172.82864.105外裝修工程562.64843.97118.40381.251906.266內(nèi)裝修工程315.28315.28567.52638.35459.112295.547機(jī)電設(shè)備安裝446.43309.831434.39976.88380.00886.894434.428電梯工程377.5636.00503.4148.00206.78206.781378.539室外綜合管網(wǎng)98.43295.3198.43492.1710環(huán)境工程52.33157.00164.47373.8011合計(jì)（萬元）75.50153.633578.492489.514778.963411.011805.563771.4320064.4941盤谷花園投資概算分析表（建筑面積：105599） 附表三序號(hào)工程名稱工程內(nèi)容投資概算（萬元）備 注l土方工程挖土、棄土、回填、碾壓、打并、降水、護(hù)壁493.452基礎(chǔ)工程0.00以下磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程1850.93主體工程0.00以上磚石、砼、鋼筋砼、腳手架、零星工程64500.024屋面工程找平、防水、保溫隔熱、剛性層53.725室內(nèi)抹灰內(nèi)墻面、天棚面抹灰（包括0.00以下）406.026門窗工程木門制安、鋼防盜門、防火門安裝143.57鋁合金門窗制安493.477樓地面工程地面墊層、水泥砂漿找平層、踢腳、豆石面層326.158室內(nèi)裝飾欄桿、扶手制安、油漆，鋁合金玻璃隔墻安裝，木門油漆， 內(nèi)墻、天棚面乳膠漆、涂料面層，瓷磚墻面，防滑地磚，塑料板天棚吊頂。1094.89室外裝飾彩瓦屋面、面磚墻柱面、裝飾腳手架、缸磚屋面。1211.0710給排水工程室內(nèi)給排水管材，屋面排水、凈化水工程645.911電氣工程室內(nèi)電氣照明管線、器材、配電箱、變配電裝置等。1444.5612空調(diào)通風(fēng)衛(wèi)生間排風(fēng)口、屋頂風(fēng)機(jī)、混流風(fēng)機(jī)、多葉送風(fēng)口57.2413電梯l#5#公寓電梯安裝1378.5314弱電綜合布線、通訊、有線電視、閉路電視、衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)、音樂廣播、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、 自動(dòng)計(jì)費(fèi)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。1126.6215消防地下室、車庫、廣場消防設(shè)備、室內(nèi)消火栓331.516天然氣煤氣管材、煤氣雙眼灶、煤氣表、煤氣超濃度報(bào)警器、排氣扇378.6017環(huán)境工程室外構(gòu)筑物、綠化、通路、廣場磚、路沿石、大門、圍墻3