酒店式公寓產(chǎn)品建議ppt課件.ppt

序言 案例掃描 1 2 3 項(xiàng)目完成初次提案 開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)反饋 我司針對(duì)問(wèn)題開(kāi)展研討工作 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研究 對(duì)本案做出合理的產(chǎn)品建議 案例掃描 按上市時(shí)間先后排序 托樂(lè)嘉 貳 匯金旗林大廈 肆 魔方4 8 壹 五米空間 新貴之都 魔方4 8 托樂(lè)嘉 五米空間 新貴之都 匯金旗林大廈 本案 市場(chǎng)個(gè)案區(qū)域分布圖 以上項(xiàng)目區(qū)位交通較為成熟 并且距離地鐵1號(hào)南延線較近 挑高4 8米的單身公寓 該項(xiàng)目占地面積5萬(wàn)平米 總建筑面積12萬(wàn)平米 包括13幢小高層和兩幢7 8層的酒店式公寓 其中住宅面積約7萬(wàn)平米 商業(yè)建筑面積約2萬(wàn)平米 可入住業(yè)主1000多戶(hù) 魔方4 8 單身公寓立面實(shí)景圖 A幢7層平面圖 1 2層為商業(yè)層 面積在340 480m2之間 1 2層連體銷(xiāo)售 3 7層為層高4 8米的單身公寓 面積在30 70m2之間 B幢8層平面圖 30 72平方米 51 68平方米 托樂(lè)嘉 千色貴族 項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)企業(yè) 新城置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置 江寧區(qū)將軍北路和麻田路交會(huì)處 產(chǎn)品信息項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總占地面積654畝 建筑面積約75萬(wàn)平方米 千色貴族于05年10月16日開(kāi)盤(pán) 共推出5幢11層1200戶(hù)的精裝修小戶(hù)型 從05年10月開(kāi)盤(pán)至今已基本售罄 其中又以33m2的戶(hù)型最為熱銷(xiāo) 多數(shù)人因其總價(jià)較低選擇投資 銷(xiāo)售情況2005年10月16日開(kāi)始銷(xiāo)售 價(jià)格在4000 4800元 均價(jià)為4500元 銷(xiāo)售歷程項(xiàng)目于2005年10月上市 憑借著項(xiàng)目整體規(guī)模 配套 戶(hù)型的優(yōu)勢(shì) 受到了市場(chǎng)的歡迎 項(xiàng)目一共推出1200套精裝修小戶(hù)型 至今基本售完 其中又以33平方的房型更為熱銷(xiāo) 客群特征自住與投資比例各占一半 自住以南京青年客群居多 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目整體規(guī)模配套優(yōu)勢(shì) 營(yíng)造街區(qū)文化 并且是三山板塊唯一的精裝修小戶(hù)型項(xiàng)目 所以競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯 47 89平方米 36 42平方米 41 77平方米 61 7平方米 50 71平方米 33 87平方米 五米空間 五米空間 地處竹山南路 西側(cè)為地鐵一號(hào)線延線 竹山路站 小區(qū)占地面積約1 5萬(wàn)m2 總建筑面積約4萬(wàn)m2 其中地下一層約6500平方米的停車(chē)場(chǎng) 地面11層 1 2層為9396 74平方米的商鋪 3層以上為挑高5米的公寓 總銷(xiāo)售面積約3 3萬(wàn)m2 主力戶(hù)型為64平方米 目前該項(xiàng)目基本結(jié)案 但退房率較高 說(shuō)明投資的客戶(hù)也占有一定比例 五米空間立面效果圖 建筑面積 42 56m2 單層 二層面積贈(zèng)送 實(shí)際面積約為 80m2 建筑面積 50 37m2 單層 二層面積贈(zèng)送 實(shí)際面積約為 95m2 匯金旗林大廈 項(xiàng)目總建筑面積為2 7萬(wàn)m2 主要使用功能為商業(yè)和住宅 其中地上21層地下1層 1 3層為商業(yè)用房 4 21層為住宅用房 房層高度67 6米 容積率為5 49 項(xiàng)目設(shè)停車(chē)位150個(gè)車(chē)位 共396戶(hù) 主要以小戶(hù)型為主 一室一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 湖邊一幢基本售罄 LAKER立面效果圖 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況十分良好 06年8月6日開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售完畢 當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到4100元 m2 單層面積約在1200平方米 紅色代表主力戶(hù)型 新貴之都 新貴之都總建筑面積60472平米 共30層 精裝單身公寓總面積30580平米 套型以46平米左右戶(hù)型為主 公寓住宅總面積17420平米 套型以96 134平米左右的住宅為主 商業(yè)部分面積為12472平米 共796戶(hù) 欲塑江寧區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目 新貴之都立面效果圖 紅色代表主力戶(hù)型 單身公寓為646戶(hù) 普通公寓為150戶(hù) 2007年2月8日開(kāi)盤(pán)以來(lái) 累計(jì)銷(xiāo)售面積為1 16萬(wàn)平米 其中單身公寓的成交均價(jià)達(dá)到5800元 m2 單身公寓單層面積為1600平方米一層 單身公寓標(biāo)準(zhǔn)層 普通公寓標(biāo)準(zhǔn)層 內(nèi)廊式的平面布局 46 87平方米 案例小結(jié) 面積區(qū)間 各項(xiàng)目的主力面積區(qū)間在33 65m2 排布分式 以上個(gè)案均采用內(nèi)廊式排布 客群描述 江寧酒店式公寓的客群很大程度上區(qū)別于南京或其他發(fā)達(dá)城市酒店式公寓的客群 前者客群看中酒店式公寓的面積而并非其商務(wù)功能 他們更偏向于居住功能 所以本案產(chǎn)品在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候要重點(diǎn)考慮公寓的居住功能 而后者則強(qiáng)調(diào)了酒店式公寓的商務(wù)功能 通過(guò)對(duì)以上個(gè)案的分析 我們可以看出 這些項(xiàng)目的平面布局基本都采用內(nèi)廊式排布 目前南京市場(chǎng)上還有另一種排布方式 點(diǎn)式排布 點(diǎn)式公寓標(biāo)準(zhǔn)層6梯18戶(hù) 酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層8梯30戶(hù) 內(nèi)廊式排布 點(diǎn)式排布各有優(yōu)劣勢(shì) 控制產(chǎn)品的面積 無(wú)論這兩種排布分式 都不是影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素 我司通過(guò)長(zhǎng)期對(duì)江寧市場(chǎng)的研究 單身公寓所針對(duì)客戶(hù)群體的特征 決定了其產(chǎn)品的面積才是項(xiàng)目去化快慢的核心指標(biāo) 而這一特征在其他各單身公寓的項(xiàng)目上都得到很好的體現(xiàn) 小結(jié) 參照市場(chǎng)個(gè)案面積區(qū)間 數(shù)據(jù)來(lái)源 網(wǎng)上房地產(chǎn) 從以上數(shù)據(jù)分析我們可以看出 各項(xiàng)目的主力面積區(qū)間在33 65m2 只有在控制產(chǎn)品面積的前提下 產(chǎn)品的單價(jià)才能得到最大化的提升 產(chǎn)品面積 因此 我司建議面積區(qū)間 單身公寓 40 60平方米 而排布的方式可根據(jù)空間布局情況由設(shè)計(jì)院提出細(xì)化方案 控制了產(chǎn)品的面積 提升了產(chǎn)品的品質(zhì) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單價(jià)的突破 朝南面積適當(dāng)放大 建議排布方式 采光井解決采光 通風(fēng)問(wèn)題 兩側(cè)面積可適當(dāng)放大 兩側(cè)面積可適當(dāng)放大 酒店式公寓密集的地區(qū) 通常也是商務(wù)活動(dòng)較為頻繁的區(qū)域 而江寧區(qū)作為新興發(fā)展的區(qū)域 商務(wù)市場(chǎng)環(huán)境又當(dāng)如何 帶著這一疑問(wèn) 我們繼續(xù)開(kāi)展了對(duì)江寧辦公市場(chǎng)的調(diào)查研究 東山板塊 行政區(qū)商務(wù)區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū)政府等主要政府職能部門(mén)分布地 政企機(jī)關(guān)密集 區(qū)域?qū)傩詾樾姓^(qū) 東山作為江寧的主城區(qū) 全區(qū)的辦公集中于此 屬性為商業(yè)辦公區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域 23家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)區(qū) 科學(xué)園 高新技術(shù)密集區(qū)和國(guó)家科委實(shí)施產(chǎn)業(yè)化的示范區(qū) 結(jié)論 對(duì)目前江寧區(qū)大中小企業(yè)的辦公集中地點(diǎn)分布格局 分為板塊作重點(diǎn)研究 東山板塊企業(yè)絕對(duì)數(shù)量多于其它各板塊 目前江寧商務(wù)市場(chǎng)布局 東山核心區(qū) 辦公用房供給情況幾年前上市的商務(wù)大廈 金鑰匙大廈 同曦藝術(shù)家園商住樓舊城改造后老式的辦公樓 主要集中在東山 岔路口地區(qū)目前供應(yīng)還是以 海通大廈 綠野大廈 江山恒通商務(wù)大廈等項(xiàng)目為主 恒通商務(wù)大廈 綠野大廈 金鑰匙大廈 改造后商住樓 目前出現(xiàn)商務(wù)辦公主要以商務(wù)樓為主 發(fā)展水平相對(duì)一般 由于江寧東山的道路狹窄 交通擁擠 商務(wù)市場(chǎng)出現(xiàn)瓶頸 未來(lái)的商務(wù)市場(chǎng)布局 總部基地 東山核心區(qū) 鳳凰港 21世紀(jì) 同曦鳴城 因東山核心區(qū)自身發(fā)展的瓶頸 未來(lái)江寧的商務(wù)市場(chǎng)將逐漸以地鐵1號(hào)南延線為主軸 呈魚(yú)骨型向外發(fā)展 本案 海通大廈 在售辦公樓研究 商務(wù)樓物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 公寓的價(jià)格 銷(xiāo)售情況都較為良好 同曦商住樓 江山名座 綠野大廈 海通大廈 江寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)嶄露頭角 海通大廈總建筑面積40960平方米 地下1層地上27層 1 4層面積約1萬(wàn)平方米為配套金融 餐飲 休閑中心 5 27層為寫(xiě)字樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積1146平方米 247個(gè)地上地下車(chē)位確保車(chē)輛存放出入安全快捷 5臺(tái)名牌垂直客梯和4臺(tái)手扶電梯 裙樓為中央空調(diào) 塔樓采用 遙控小型熱泵和新風(fēng) 加濕 消毒系統(tǒng) 現(xiàn)代化綜合布線消防報(bào)警聯(lián)動(dòng) 安防 智能 有線電視 虛擬通訊等5A級(jí)配置 某些配置達(dá)到5A寫(xiě)字樓級(jí)別 萌芽階段 啟動(dòng)階段 發(fā)展階段 成熟階段 辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無(wú) 改善環(huán)境住宅立項(xiàng) 商務(wù)辦公成長(zhǎng)型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用成本 動(dòng)因 表現(xiàn)形式 產(chǎn)品特征 客戶(hù)特征 客戶(hù)關(guān)注點(diǎn) 追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍 需求多樣化多樣化各種類(lèi)型企業(yè)寫(xiě)字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段服務(wù)健康 風(fēng)景 江寧目前處于啟動(dòng)向發(fā)展階段的過(guò)渡 江寧辦公物業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段 辦公物業(yè)發(fā)展模型 關(guān)于商務(wù)部分的思考 江寧的商務(wù)市場(chǎng)尚不成熟 正處于快速發(fā)展的階段 他的需求客戶(hù)表現(xiàn)為兩個(gè)方面 大部分草創(chuàng)型企業(yè) 商務(wù)樓 東山鎮(zhèn)中心小部分改善型企業(yè) 寫(xiě)字樓 但這種產(chǎn)品會(huì)被分流 優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓 商務(wù)型的別墅 SOHO酒店式公寓 市場(chǎng)面 客戶(hù)面 競(jìng)爭(zhēng)面 因此我們判斷 從市場(chǎng) 客戶(hù)需求 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)我們可以了解到 太過(guò)超越市場(chǎng)的產(chǎn)品 是不利于產(chǎn)品的快速銷(xiāo)售 不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金 關(guān)于商務(wù)部分的思考 相比商務(wù)辦公與