房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估).doc

本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) 市 區(qū) 廣場(chǎng) 號(hào)的 大廈市場(chǎng) 價(jià)格評(píng)估 委委 托托 方 方 北京市朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局 估估 價(jià)價(jià) 方 方 北京 房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 估估 價(jià)價(jià) 人人 員 員 估價(jià)作業(yè)日期 估價(jià)作業(yè)日期 年 月 日至 年 月 日 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 目目 錄錄 致委托方函 2 估價(jià)師聲明 3 估價(jià)的假設(shè)條件和限制條件 4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5 一 委托方 5 二 估價(jià)方 5 三 估價(jià)對(duì)象 5 四 估價(jià)目的 8 五 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 8 六 價(jià)值定義 8 七 估價(jià)依據(jù) 8 八 估價(jià)原則 9 九 估價(jià)方法 10 十 估價(jià)結(jié)果 11 十一 估價(jià)人員 12 十二 估價(jià)作業(yè)日期 12 十三 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限 12 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 13 附 件 22 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 致致委委托托方方函函 北京市朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局 北京市朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局 受貴局的委托 我們對(duì) 市 區(qū) 廣場(chǎng) 號(hào)的 大廈 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估 評(píng)估目的是為委托方了解北京市朝陽(yáng)區(qū) 行政事業(yè)單位 2010 年資產(chǎn)清查工作中未有賬面價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格提 供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù) 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的 遵循估價(jià)原則 按照評(píng)估工作程序 運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上 經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn) 確的測(cè)算 并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素 確定估價(jià)對(duì)象 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為 評(píng)估單價(jià) 元 平方米 評(píng)估總價(jià) 萬(wàn)元 大寫(xiě)人民幣金額 元整 北京 房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 二 0 一一年五月一日 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 估估價(jià)價(jià)師師聲聲明明 我們鄭重聲明 1 我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的 2 在估價(jià)報(bào)告中的分析 意見(jiàn)和結(jié)論 是我們自己獨(dú)立 客觀 公正的專(zhuān)業(yè)分析 意見(jiàn)和結(jié)論 但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和 限制條件的限制 3 我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系 也與有關(guān)當(dāng)事 人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn) 4 我們依照中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析 形成意見(jiàn)和結(jié)論 撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告 5 我們已對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘查 應(yīng)列出實(shí) 地查看的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名 6 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助 7 其他需要說(shuō)明的事項(xiàng) 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽字 蓋章 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽字 蓋章 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件和和限限制制條條件件 1 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi) 平等 自愿的交易市 場(chǎng) 2 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式 程序均符合國(guó)家 地方的有 關(guān)法律 法規(guī) 3 本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定抵押 租賃等任何 他項(xiàng)權(quán)利 無(wú)糾紛 無(wú)負(fù)債等假設(shè)條件為前提 4 本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化 通貨 膨脹以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響 5 本次估價(jià)基于目前及未來(lái)的社會(huì)政治環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)是正 常 穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià) 本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)價(jià)格 成本 稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的 均不考慮未來(lái)的變動(dòng) 6 假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與評(píng)估人員完成實(shí)地勘察之 日的狀況一致 7 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料 委托方對(duì)資料的真 實(shí)性負(fù)責(zé) 因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員 不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 8 本報(bào)告評(píng)估目的是為委托方了解北京市朝陽(yáng)區(qū)行政事業(yè)單位 2010 年資產(chǎn)清查工作中未有賬面價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格提供房地產(chǎn)價(jià)值 參考依據(jù) 不作其他評(píng)估目的之用 如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化 該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整 9 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì) 不得超過(guò)一 年 此次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 在估價(jià)有 效期內(nèi) 當(dāng)本報(bào)告所設(shè)定的條件及估價(jià)中遵循的估價(jià)原則發(fā)生變化 時(shí) 估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整 超過(guò)有效期 則需重新進(jìn)行評(píng)估 10 本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體 上 報(bào)告解釋權(quán)為北京 房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司所有 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果報(bào)報(bào)告告 一 委托方一 委托方 單位名稱(chēng) 北京市朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局 單位地址 北京朝陽(yáng)區(qū)日壇北路 3 號(hào) 聯(lián) 系 人 王瓊 聯(lián)系電話 65090351 二 估價(jià)方二 估價(jià)方 單位 名稱(chēng) 北京 房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 單位 地址 北京市朝陽(yáng)區(qū) D 座 資質(zhì)證書(shū)號(hào) 京建房估資準(zhǔn)字 2003 第 號(hào) 法定代表人 聯(lián) 系 人 聯(lián)系 電話 三 估價(jià)對(duì)象三 估價(jià)對(duì)象 一 區(qū)位狀況 1 位置 包括 坐落 具體地點(diǎn) 詳見(jiàn)位置圖 方位 在某個(gè)大區(qū)域和某個(gè)較小區(qū)域的方向和位置 距離 據(jù)重要場(chǎng)所的距離 朝向 估價(jià)對(duì)象建筑物的正門(mén)或房間的窗戶(hù)等正對(duì)著的方 向 樓層 當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某套或某層時(shí) 說(shuō)明其 所在樓層 2 交通 道路狀況 附近有幾條路 到達(dá)這些道路的距離 各條道 路的路況 如 道路等級(jí) 路面狀況 交通流量大小 有無(wú)過(guò)路 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 橋 費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 出入可用的交通工具 交通管制 停車(chē)方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3 周?chē)h(huán)境及景觀 自然環(huán)境 人文環(huán)境 景觀 4 外部配套設(shè)施 1 外部基礎(chǔ)設(shè)施 2 外部公共服務(wù)設(shè)施 二 實(shí)物狀況 1 土地的實(shí)物狀況 1 土地面積 2 土地形狀 3 地形 洼地 or 平地 4 地勢(shì) 與相鄰宗地 道路的高低關(guān)系 自然排水狀況 5 土壤 污染狀況 6 地基 地質(zhì) 7 土地開(kāi)發(fā)程度 8 其他 商業(yè)房 面寬 進(jìn)深 寬深比 農(nóng) 用地 排水 灌溉情況 2 建筑物的實(shí)物狀況 1 建筑規(guī)模 如 土地 建筑物面積 醫(yī)院的床位數(shù) 2 層數(shù)和高度 3 外觀 外立面風(fēng)格 4 建筑結(jié)構(gòu) 5 設(shè)施設(shè)備 給排水等設(shè)施設(shè)備的配置情況及性能 6 裝飾裝修 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 7 防水 保溫 隔熱 隔聲 通風(fēng) 采光 日照 8 層高 凈高 9 空間布局 附圖說(shuō)明 平面圖 戶(hù)型圖 10 設(shè)計(jì)年限 11 維護(hù)情況及完損程度 三 權(quán)益狀況 1 土地權(quán)益狀況 1 所有權(quán) 國(guó)有 OR 集體所有 2 使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 出讓 含 使用期限 起至日期 剩余期限 可否續(xù)期 OR 劃撥 單獨(dú)所有 共有 含 共同共有 OR 按份共有 含 共有權(quán) 人 每人享用的份額 3 使用管制 含 用途 容積率 建筑密度 建筑退后紅線距離等 4 目前使用情況 利用現(xiàn)狀 出租 OR 占用情況 5 其他權(quán)利設(shè)立情況 是否設(shè)定了抵押權(quán) 地役權(quán)等 2 建筑物權(quán)益狀況 1 房屋所有權(quán) 2 出租或占用情況 3 其他權(quán)利設(shè)立情況 是否設(shè)定了抵押權(quán) 地役權(quán)等 在抵押估價(jià)報(bào)告中 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)立抵 押權(quán)的 應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及擔(dān)保的債權(quán)情況 4 其他特殊情況 四 估價(jià)目的四 估價(jià)目的 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 為委托方了解北京市朝陽(yáng)區(qū)行政事業(yè)單位 2010 年資產(chǎn)清查工作 中未有賬面價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格提供房地產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù) 五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)五 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011 年 5 月 1 日 六 價(jià)值定義六 價(jià)值定義 本次估價(jià)采取的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 不考慮房屋租賃 抵押 查封等因素的影響 七 估價(jià)依據(jù)七 估價(jià)依據(jù) 全國(guó)人大 國(guó)務(wù)院 建設(shè)部 國(guó)土資源部 北京市人民政府等 部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)法律 法規(guī)和政策文件 委托方提供的有關(guān)資料 估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的有關(guān)資料 主要內(nèi)容如下 一 主要依據(jù)的法律 法規(guī)和政策文件 1 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 2 中華人民共和國(guó)土地管理法 3 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和抵押暫行條例 4 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法 5 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB T50291 1999 6 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 GB T18508 2001 二 委托方提供的相關(guān)資料 1 房屋所有權(quán)證 國(guó)有土地使用權(quán)證 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證 工程形象進(jìn)度表 其它 3 估價(jià)委托書(shū) 三 估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄及現(xiàn)場(chǎng)照片等其它資 料 1 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 2 本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料 八 估價(jià)原則八 估價(jià)原則 1 獨(dú)立 客觀 公正原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上 評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái) 說(shuō)均是公平合理的價(jià)值 獨(dú)立 要求估價(jià)師要憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí) 經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià) 而不受任何單位和個(gè)人的非法干 預(yù) 客觀 要求估價(jià)師要從客觀實(shí)際出發(fā) 反映事物的本來(lái)面目進(jìn) 行估價(jià) 不帶自己的好惡 情感和偏見(jiàn) 公正 要求估價(jià)師要公平 正直地進(jìn)行估價(jià) 不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方 2 合法原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則 即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用 合法交易或合法處分為前提進(jìn)行 3 最高最佳使用原則 最高最佳使用是指法律上許可 技術(shù)上可能 經(jīng)濟(jì)上可行 經(jīng) 過(guò)充分合理的論證 能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可 能的使用 房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳使用原則 是因?yàn)樵?現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中 每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地 產(chǎn)的潛力 采取最高最佳的使用方式 以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益 這 一原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果 4 替代原則 房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律 某宗房地產(chǎn)的價(jià)格 受同類(lèi)型具有 替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制 有相同使用價(jià)值 有替代可能的房 地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng) 使其價(jià)格相互牽制而趨于一致 5 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià) 格的因素是不斷變化的 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的 從而房地產(chǎn)價(jià) 格和價(jià)值也是不斷變化的 實(shí)際上 隨著時(shí)間的流逝 房地產(chǎn)本身 也可能發(fā)生變化 例如建筑物會(huì)變得陳舊過(guò)時(shí) 因此 同一宗房地 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值 價(jià)值與時(shí)間密不可分 每一 個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間 不存在 沒(méi)有時(shí)間的價(jià)值 如果沒(méi)有了 對(duì)應(yīng)的時(shí)間 價(jià)值也就失去了意義 九 估價(jià)方法九 估價(jià)方法 根據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法 收 益法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 成本法等 有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的 應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法 收益性房地產(chǎn)的估價(jià) 應(yīng)選用收益法 作為其中的一種估價(jià)方法 在無(wú)市場(chǎng)根據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適 宜用市場(chǎng)比較法 收益法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下 可采用 成本法為主要估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘察 并遵循房地產(chǎn)估價(jià)方 法的確定原則 認(rèn)為近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈 用途相同 的類(lèi)似房地產(chǎn)交易較為頻繁 市場(chǎng)交易案例較多 且根據(jù)調(diào)查 附 近區(qū)域有很多類(lèi)似的房屋作出租使用 故適宜用市場(chǎng)比較法與收益 法對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 市場(chǎng)比較法的估價(jià)原理 是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的 替代原理 即同一 市場(chǎng)同一品質(zhì)的相同物品具有相同價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué) 替代原理 根據(jù) 這一原理 在房地產(chǎn)估價(jià)中 選擇一定數(shù)量的市場(chǎng)交易可比實(shí)例 在進(jìn)行各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素修正之后 測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng) 房地產(chǎn)價(jià)格 計(jì)算公式如下 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)可比實(shí)例交易價(jià)格 交易情況因素修 正系數(shù) 交易日期因素修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修 正系數(shù) 收益法是以 預(yù)期原理 為基礎(chǔ)的 預(yù)期原理說(shuō)明 決定房地 產(chǎn)價(jià)值的 重要的不是過(guò)去的因素 而是未來(lái)的因素 具體的說(shuō) 房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于歷史價(jià)格 生產(chǎn)它所投入的成本或過(guò)去 的市場(chǎng)狀況 而是基于市場(chǎng)參于者對(duì)其未來(lái)所能獲取的收益或得到 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 的滿足 樂(lè)趣等的預(yù)期 求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 這種估價(jià)方法 稱(chēng)之謂 收益法 從收益法的觀點(diǎn)看 房地產(chǎn)的價(jià) 值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和 計(jì)算公式如下 V a r 1 1 1 r n 式中 V 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值 a 估價(jià)對(duì)象年凈收益 r 估價(jià)對(duì)象年凈收益 資本化 率 n 估價(jià)對(duì)象有效收益年期 假設(shè)估價(jià)對(duì)象在有限收益年期內(nèi)資本化率 年凈收益均保持不 變 成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格 扣除折舊 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 其計(jì) 算公式如下 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 房地產(chǎn)重建價(jià)格 折舊 其中 房地產(chǎn)重建價(jià)格 土地取得費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷(xiāo) 售費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 十 估價(jià)結(jié)果十 估價(jià)結(jié)果 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的 遵循估價(jià)原則 按照評(píng)估工作程序 運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上 經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn) 確的測(cè)算 并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素 確定估價(jià)對(duì)象 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為 評(píng)估單價(jià) 元 平方米 評(píng)估總價(jià) 元 大寫(xiě)人民幣金額 元整 十一 估價(jià)人員十一 估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽章 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽章 十二 估價(jià)作業(yè)日期十二 估價(jià)作業(yè)日期 年 月 日至 年 月 日 十三 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限十三 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起壹年 北京 房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 年 月 日 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 估估價(jià)價(jià)技技術(shù)術(shù)報(bào)報(bào)告告 一 個(gè)別因素分析一 個(gè)別因素分析 同結(jié)果報(bào)告中的實(shí)物因素 權(quán)益因素 同結(jié)果報(bào)告中的實(shí)物因素 權(quán)益因素 二 區(qū)域因素分析二 區(qū)域因素分析 同結(jié)果報(bào)告中的區(qū)位因素 同結(jié)果報(bào)告中的區(qū)位因素 三 市場(chǎng)背景分析三 市場(chǎng)背景分析 詳細(xì)說(shuō)明 分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況 包括過(guò)去 現(xiàn)在和詳細(xì)說(shuō)明 分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況 包括過(guò)去 現(xiàn)在和 可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的未來(lái) 四 估價(jià)方法的選用四 估價(jià)方法的選用 根據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法 收益 法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 成本法等 有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的 應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要方法 收益性房地產(chǎn)的估價(jià) 應(yīng)選用收益法 作為其中的一種估價(jià)方法 在無(wú)市場(chǎng)根據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適 宜用市場(chǎng)比較法 收益法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下 可采用 成本法為主要估價(jià)方法 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘察 并遵循房地產(chǎn)估價(jià)方 法的確定原則 認(rèn)為近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈 用途相同 的類(lèi)似房地產(chǎn)交易較為頻繁 市場(chǎng)交易案例較多 且根據(jù)調(diào)查 附 近區(qū)域有很多類(lèi)似的房屋作出租使用 故適宜用市場(chǎng)比較法與收益 法對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 市場(chǎng)比較法的估價(jià)原理 是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的 替代原理 即同一市 場(chǎng)同一品質(zhì)的相同物品具有相同價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué) 替代原理 根據(jù)這 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 一原理 在房地產(chǎn)估價(jià)中 選擇一定數(shù)量的市場(chǎng)交易可比實(shí)例 在 進(jìn)行各種影響房地產(chǎn)價(jià)格因素修正之后 測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)房 地產(chǎn)價(jià)格 計(jì)算公式如下 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)可比實(shí)例交易價(jià)格 交易情況因素修正 系數(shù) 交易日期因素修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正 系數(shù) 收益法是以 預(yù)期原理 為基礎(chǔ)的 預(yù)期原理說(shuō)明 決定房地 產(chǎn)價(jià)值的 重要的不是過(guò)去的因素 而是未來(lái)的因素 具體的說(shuō) 房地產(chǎn)的價(jià)值通常不是基于歷史價(jià)格 生產(chǎn)它所投入的成本或過(guò)去 的市場(chǎng)狀況 而是基于市場(chǎng)參于者對(duì)其未來(lái)所能獲取的收益或得到 的滿足 樂(lè)趣等的預(yù)期 求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 這種估價(jià)方法 稱(chēng)之謂 收益法 從收益法的觀點(diǎn)看 房地產(chǎn)的價(jià) 值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和 計(jì)算公式如下 V V a ra r 1 1 1 1 r 1 1 r n n 式中 V 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值a 估價(jià)對(duì)象年凈收益 r 估價(jià)對(duì)象年凈收益 資本化 率 n 估價(jià)對(duì)象有效收益年 期 假設(shè)估價(jià)對(duì)象在有限收益年期內(nèi)資本化率 年凈收益均保持 不變 成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格 扣除折舊 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 其計(jì) 算公式如下 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 房地產(chǎn)重建價(jià)格 折舊 其中 房地產(chǎn)重建價(jià)格 土地取得費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷(xiāo) 售費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 五 估價(jià)測(cè)算過(guò)程五 估價(jià)測(cè)算過(guò)程 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 一 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式如下 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)可比實(shí)例交易價(jià)格 交易情況因素修正 系數(shù) 交易日期因素修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正 系數(shù) 1 選擇交易案例 通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況的調(diào)查 我們選 擇了與估價(jià)對(duì)象條件類(lèi)似的 3 個(gè)比較案例 項(xiàng)目概況如下 案例情況說(shuō)明表 案例項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置用途交易日期銷(xiāo)售價(jià)格 元 M2 A A 商業(yè) B B 商業(yè) C C 商業(yè) 比較因素的選擇 根據(jù)估價(jià)對(duì)象與交易案例實(shí)際情況 選取影響房地產(chǎn)價(jià)格的各 項(xiàng)因素 主要包括 交易情況 交易日期 區(qū)域因素和個(gè)別因素等 確定開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售價(jià)格 對(duì)選取的案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比分析 以估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成 后的銷(xiāo)售價(jià)格為基數(shù) 100 綜合得出各項(xiàng)比較因素系數(shù) 詳見(jiàn)下表 比較因素修正系數(shù)表比較因素修正系數(shù)表 比較因素比較因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象案例案例 A A案例案例 B B案例案例 C C 交易價(jià)格交易價(jià)格待估 交易情況交易情況 100 交易日期交易日期 100 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 區(qū)域因素區(qū)域因素 100 個(gè)別因素個(gè)別因素 100 比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格待估 經(jīng)過(guò)比較分析 三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi) 其簡(jiǎn)單 算術(shù)平均值為 元 平方米 二 收益法 收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 即預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益 然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象 價(jià)值的方法 1 采用租賃方式獲取收益的如下 假設(shè)年租金收益為等額不變 則 計(jì)算公式 n YY A V 1 1 1 其中 V 房地產(chǎn)的收益價(jià)格 A 房地產(chǎn)的年租賃凈收益 Y 房地產(chǎn)的報(bào)酬率 折現(xiàn)率 n 房地產(chǎn)的收益年限 年租賃凈收益 潛在毛租金收入 空置和收租損失 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)過(guò)估價(jià)人員對(duì)周邊同類(lèi)物業(yè)租金水平的調(diào)查 估價(jià)對(duì)象的日 租金標(biāo)準(zhǔn)確定為 元 平方米 日 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算 過(guò)程如下 收益法測(cè)算房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算表收益法測(cè)算房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算表 項(xiàng)項(xiàng) 目目?jī)r(jià)格價(jià)格備備 注注 年房地產(chǎn)有效毛收益年房地產(chǎn)有效毛收益 元 元 M M2 2 年潛在毛收益 可出租率 租金損失 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 日租金日租金 元元 按同類(lèi)物業(yè)測(cè)算出的租金 即 元 平方米 日 年房地產(chǎn)潛在毛收益年房地產(chǎn)潛在毛收益 元 元 M M2 2 按 365 天計(jì)算 可出租率可出租率 指可進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)部分的比率 按 計(jì)算 空置造成的租金損失 元 空置造成的租金損失 元 指房屋在出租過(guò)程中遇到?jīng)]有出租出 去的空置期 按全年的 或 天 計(jì)算 年總費(fèi)用 元年總費(fèi)用 元 M M2 2 維修費(fèi) 管理費(fèi) 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用 稅 房屋保險(xiǎn)費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅及附加 維修費(fèi) 元維修費(fèi) 元 M M2 2 指為保證房屋正常使用每年需支付的 修繕費(fèi)用 按有效毛收益的 計(jì)算 管理費(fèi) 元管理費(fèi) 元 M M2 2 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的 費(fèi)用 按年房地產(chǎn)有效毛收益的 計(jì) 房產(chǎn)稅 元房產(chǎn)稅 元 M M2 2 按年房地產(chǎn)有效毛收益的 12 計(jì)算 城鎮(zhèn)土地使用稅 元城鎮(zhèn)土地使用稅 元 M M2 2 依據(jù) 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分級(jí) 范 圍 為 級(jí)土地 按 元 M2計(jì)算征收 房屋保險(xiǎn)費(fèi) 元房屋保險(xiǎn)費(fèi) 元 M M2 2 按年房屋重置價(jià)的 1 計(jì) 房屋重置 價(jià) 為 元 M2 營(yíng)業(yè)稅及附加 元營(yíng)業(yè)稅及附加 元 M M2 2 按年房地產(chǎn)有效毛收益的 5 5 或 5 4 計(jì)算 年租金凈收益 元年租金凈收益 元 M M2 2 年房地產(chǎn)有效毛收益 年總費(fèi)用 報(bào)酬率報(bào)酬率取房地產(chǎn)報(bào)酬率為 可獲收益年限 年 可獲收益年限 年 可獲收益年限以土地剩余年限計(jì)算 即 年 房地產(chǎn)單價(jià) 元房地產(chǎn)單價(jià) 元 M M2 2 V A Y 1 1 Y n 故取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)為 元 平方米 2 采用經(jīng)營(yíng)方式獲取收益的如下 假設(shè)年經(jīng)營(yíng)凈收益為等額不變 則 計(jì)算公式 n YY A V 1 1 1 其中 V 房地產(chǎn)的收益價(jià)格 A 房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)凈收益 Y 房地產(chǎn)的報(bào)酬率 折現(xiàn)率 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 n 房地產(chǎn)的收益年限 房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)凈收益 商品年銷(xiāo)售總收入 商品年銷(xiāo)售成本 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 商品年銷(xiāo)售 稅金及附加 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 年商業(yè)利潤(rùn) 年有效毛收益 年經(jīng)營(yíng)成本 年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 估價(jià)人員通過(guò)對(duì)周邊的同類(lèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 如酒店 會(huì)館 含娛樂(lè) 餐飲 KTV 洗浴等 收入情況進(jìn)行調(diào)查 結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況 計(jì)算本項(xiàng)目的收入情況如下 酒店 客房數(shù) 客房平均價(jià)格 入住率 365 餐飲 可就餐人數(shù) 人均消費(fèi)額 就餐率 翻臺(tái)次數(shù) 365 其他娛樂(lè) 可容納消費(fèi)人數(shù) 人均消費(fèi)額 上座率 365 收益法測(cè)算房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算表 項(xiàng)項(xiàng) 目目?jī)r(jià)格價(jià)格備備 注注 年有效毛收益 元年有效毛收益 元 M M2 2 按上述經(jīng)營(yíng)收入情況測(cè)算 年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 元年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 元 M M2 2 維修費(fèi) 管理費(fèi) 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地 使用稅 房屋保險(xiǎn)費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅及附加 經(jīng)營(yíng) 成本 維修費(fèi) 元維修費(fèi) 元 M M2 2 指為保證房屋正常使用每年需支付 的 修繕費(fèi)用 按有效毛收益的 計(jì) 算 管理費(fèi) 元管理費(fèi) 元 M M2 2 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需 的費(fèi)用 按年房地產(chǎn)有效毛收益的 計(jì) 房產(chǎn)稅 元房產(chǎn)稅 元 M M2 2 按年房地產(chǎn)有效毛收益的 12 計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅及附加 元營(yíng)業(yè)稅及附加 元 M M2 2 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi) 附加總按年有效毛收益的 5 5 或 5 4 計(jì) 城鎮(zhèn)土地使用稅 元城鎮(zhèn)土地使用稅 元 M M2 2 依據(jù) 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分 級(jí)范圍 為 級(jí)土地 按 元 M2計(jì) 算征收 保險(xiǎn)費(fèi) 元保險(xiǎn)費(fèi) 元 M M2 2 按年房屋重置價(jià)的 1 計(jì) 房屋重 置價(jià) 為 元 M2 年經(jīng)營(yíng)成本 元年經(jīng)營(yíng)成本 元 M M2 2 按年有效毛收益的 計(jì) 年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 元年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 元 M M2 2 按年有效毛收益 計(jì)算 年有效凈收益 元年有效凈收益 元 M M2 2 年有效毛收益 年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 年經(jīng) 營(yíng)利潤(rùn) 資本化率資本化率房地產(chǎn)報(bào)酬率取 可獲收益年限 年 可獲收益年限 年 可獲收益年限以土地剩余年限計(jì)算 即 年 本文檔系作者精心整理編輯 實(shí)用價(jià)值高 本文檔系作者精心整理編輯 如有需要 可查看作者文庫(kù)其他文檔 房地產(chǎn)總價(jià) 萬(wàn)元 房地產(chǎn)總價(jià) 萬(wàn)元 V A Y 1 1 Y n 房地產(chǎn)單價(jià) 房地產(chǎn)總價(jià) 總建筑面積 元 平方米 三 成本法 成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格 扣除折舊 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 其計(jì) 算公式如下 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 房地產(chǎn)重建價(jià)格 折舊 其中 房地產(chǎn)重建價(jià)格 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 投資利 息 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 成本法計(jì)算過(guò)程如下 1 求取重新建造成本 求取建安綜合成本 根據(jù)規(guī)定及市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算結(jié)果如下 A 建安費(fèi)