xx年房地產(chǎn)估價師案例分析試題及答案.doc

xx年房地產(chǎn)估價師案例分析試題及答案 【案例一】 某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。 問題： 請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。 參考答案： 1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價。 2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。 3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。 【案例二】 某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為xx年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是xx年6月通過出讓取得，xx年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自xx年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/。 問題： (1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤? (2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格? 參考答案： (1)錯誤有： 應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。 應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。 利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。 (2)還應(yīng)將重置價格減去折舊： 可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。 可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。 可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。 【案例三】 某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。 據(jù)城市房屋拆遷管理條例和城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求? 對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答? 參考答案： 一、甲公司可能提出的要求： 1.按改造后的辦公用途市場價值進(jìn)行評估; 2.對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估; 3.對裝修、改造費用進(jìn)行評估。 二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)： 1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。