建立酒店業(yè)主與管理公司之間的良性“姻緣”.doc

建立酒店業(yè)主與管理公司之間的良性“姻緣” 我們在這里所說的“姻緣”是指我國飯店業(yè)市場上飯店業(yè)主與飯店管理公司之間的合作關(guān)系。這是一組互補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的必然專業(yè)分工。 我們之所以用“姻緣”一詞來比喻這一對關(guān)系，是因?yàn)閮烧咧g的相同之處著實(shí)不少。例如：結(jié)婚是一件決策性的大事，絕對不能草率，不能老想著分手或出軌，應(yīng)當(dāng)有患難與共的決心和信心；必須是門當(dāng)戶對情投意合，才可以做出聯(lián)姻決定，否則日后恐怕雞犬不寧；雙方的地位應(yīng)該是平等的，應(yīng)當(dāng)互敬互信，彼此寬容，不應(yīng)該有尊卑之分；合適的就是最好的，不要盲目想攀附豪門或非絕色不娶，否則很可能人財(cái)兩傷得不償失，等等。飯店業(yè)主與飯店管理公司之間的合作關(guān)系正如“婚姻”關(guān)系一樣，雙方能到一起雖然有緣分，但是，如果雙方不能做到相互了解、理解、忠誠、負(fù)責(zé)、寬容、接納，便會(huì)在合作過程出現(xiàn)種種矛盾和磨擦，使相互關(guān)系逐漸由非理性化導(dǎo)致惡化，最后不得不分道揚(yáng)鑣。 當(dāng)前，我國酒店業(yè)市場上在酒店業(yè)主與管理公司之間的合作關(guān)系出現(xiàn)上述現(xiàn)象的并非個(gè)別情況，而是頗為常見。國際上一份酒店委托管理合同的“壽命”至少在十年以上，但是，在我國，有關(guān)機(jī)構(gòu)對20家本土酒店管理公司調(diào)查的結(jié)果顯示，酒店委托管理合同的“壽命”大多只有3年。酒店業(yè)主與管理公司之間的這種關(guān)系狀態(tài)對我國飯店集團(tuán)化發(fā)展過程產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面作用。本文試圖對飯店業(yè)主與管理公司之間“非理性姻緣”的現(xiàn)象進(jìn)行分析，對如何建立和維護(hù)相互間的“良性姻緣”進(jìn)行探討。 一、飯店業(yè)主和飯店管理公司的“姻緣”何來 1、國際上酒店管理公司的產(chǎn)生 早期飯店投資者的典型特征就是他們以不動(dòng)產(chǎn)為導(dǎo)向。企業(yè)家擁有他們自己運(yùn)營的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和建筑，他們的出發(fā)點(diǎn)建立在房地產(chǎn)增值的基礎(chǔ)上，而不是該飯店的運(yùn)營管理。他們經(jīng)營一家飯店的目的，往往是為了使財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值超過它的注冊資本，然后賣掉個(gè)人所擁有的飯店，并利用出售帶來的利潤來運(yùn)作其他的飯店項(xiàng)目。 20世紀(jì)初，美國的飯店聯(lián)號(hào)率先使飯店管理權(quán)與產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)分離。凱悅是第一家這樣的聯(lián)號(hào)飯店。它將飯店不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)作和飯店經(jīng)營管理的運(yùn)作分開，成立一家公司經(jīng)營飯店，成立另一家公司來擁有這些酒店的不動(dòng)產(chǎn)。這一經(jīng)營模式后來被國際聯(lián)號(hào)飯店普遍采用。最后，多數(shù)美國飯店聯(lián)號(hào)通過賣掉大部分的不動(dòng)產(chǎn)來進(jìn)行資本擴(kuò)張，但是保留管理飯店的權(quán)利，他們將重點(diǎn)放在對優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行資源的重新配置上，并通過這一方式來加速聯(lián)號(hào)集團(tuán)的發(fā)展。 1948年，希爾頓通過與波多黎各加勒比飯店簽定的飯店管理合同奠定了他作為專門輸出飯店管理技術(shù)的跨國公司地位。1949年，希爾頓飯店又成立了完全擁有的子公司希爾頓國際飯店管理公司，并用以管理美國在海外的一些產(chǎn)業(yè)，他的戰(zhàn)略就是向當(dāng)?shù)卣蛲顿Y者提供技術(shù)設(shè)計(jì)援助、提供他的飯店名號(hào)和管理經(jīng)驗(yàn)。從而誕生了現(xiàn)代飯店業(yè)中“委托管理”的運(yùn)作模式。 在上個(gè)世紀(jì)下半葉，隨著美國飯店統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的不斷修訂和成熟，使得飯店經(jīng)營者的經(jīng)營運(yùn)作責(zé)任范圍與業(yè)主的資本運(yùn)作范圍劃分得越來越清晰。這也就為客觀公平的衡量和評定飯店經(jīng)營者或管理公司的業(yè)績提供了正確的方法。從而這一會(huì)計(jì)制度對專門從事經(jīng)營運(yùn)作的飯店管理公司在全球的興起和蓬勃發(fā)展也起到了有力的推動(dòng)作用。 經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，給有能力投資飯店，但卻不知怎樣經(jīng)營飯店的業(yè)主與擁有管理經(jīng)驗(yàn)和品牌影響力的飯店管理公司之間提供了巨大的合作空間，飯店業(yè)主與管理公司之間的“姻緣”由此而起，成功的“姻緣”使雙方都獲得可觀的經(jīng)濟(jì)利益。 2、中國對酒店委托管理運(yùn)作模式的引進(jìn) 中國的改革開放提供了中國現(xiàn)代飯店業(yè)飛速發(fā)展的機(jī)會(huì)。1982年北京建國飯店正式開業(yè)，并首次引進(jìn)境外飯店管理公司管理，從而成為我國現(xiàn)代飯店業(yè)崛起的標(biāo)志。自此，中國酒店業(yè)開始拋棄原有飯店賓館計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的成本中心事業(yè)型傳統(tǒng)運(yùn)作模式，轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的利潤中心企業(yè)型運(yùn)作。中國掀起了現(xiàn)代飯店建設(shè)的熱潮，1979年，全國專門接待入境游客的旅游飯店只有150家，到2008年全國已評星級的飯店就達(dá)到15,000家。面對中國這個(gè)全新市場各跨國酒店管理公司紛紛搶灘。 隨著跨國酒店管理公司的進(jìn)入，酒店所有者與管理公司之間的矛盾也就不斷發(fā)生，出現(xiàn)了很多的摩擦甚至斗爭。在社會(huì)上、在輿論界一時(shí)間眾說紛紜，有些說法與觀點(diǎn)甚至30年后的今天仍然存在。當(dāng)時(shí)爭論的焦點(diǎn)主要集中在這樣幾個(gè)問題上：一是在中國到底該不該讓外國人來管中國工人；二是外國飯店管理公司到中國是搶走了市場還是帶來了市場；三是“洋人”管理費(fèi)用高、工資高是不是“肥水流入了外人田”等等。這些問題更多的表現(xiàn)在思想意識(shí)方面以及東西方文化差異方面。最后實(shí)踐證明，引進(jìn)跨國酒店管理公司的運(yùn)作和管理方式不僅使我們獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，帶來了我國飯店業(yè)更新?lián)Q代的推動(dòng)，并且使我們在市場經(jīng)濟(jì)觀念，現(xiàn)代企業(yè)制度，市場經(jīng)營思想等各方面都有了巨大的進(jìn)步。這一形勢也使中國現(xiàn)代飯店企業(yè)的經(jīng)理們積極地投入到改變傳統(tǒng)觀念的革命中，投入到管理制度的改革中，培養(yǎng)了一大批現(xiàn)代經(jīng)營思想意識(shí)的酒店職業(yè)經(jīng)理人。中國現(xiàn)代飯店業(yè)也在全國各行各業(yè)中成為最早實(shí)現(xiàn)國際化，最早與國際市場全面接軌的行業(yè)。 二、飯店業(yè)主和管理公司之間非理性“姻緣”的表現(xiàn) 隨著我國現(xiàn)代飯店業(yè)的高速發(fā)展，及跨國酒店管理公司的樣板作用，國內(nèi)本土酒店管理公司也如雨后春筍般蓬勃發(fā)展起來。早期本土酒店管理公司對酒店的管理主要是在國有企業(yè)間有資本連帶關(guān)系的系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行的。這一時(shí)期，雙方關(guān)系還是相對平靜的。但是，當(dāng)本土酒店管理公司追求規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，當(dāng)上海南新雅大酒店管理公司與沒有資本連帶關(guān)系的酒店業(yè)主發(fā)生關(guān)系時(shí)，特別是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模的進(jìn)入酒店市場時(shí)，酒店管理公司與酒店業(yè)主的關(guān)系在各方面都變得緊張起來。僅將最常見的幾個(gè)現(xiàn)象敘述如下： 1、業(yè)主與管理公司“捆綁成夫妻” 按照國際酒店行業(yè)慣例，由于酒店管理公司是出賣經(jīng)營管理技能和品牌價(jià)值的專業(yè)公司，并通過這些專長為業(yè)主經(jīng)營酒店，為業(yè)主獲取經(jīng)營性利潤。它不參與，也無法影響業(yè)主在資本方面的運(yùn)作，因此它也不應(yīng)該對業(yè)主的資本性費(fèi)用負(fù)責(zé)。所以酒店經(jīng)營者只負(fù)責(zé)經(jīng)營毛利潤業(yè)績指標(biāo)，在酒店管理合同中一般也都不包含對業(yè)主資本性費(fèi)用負(fù)責(zé)的條款。 由于業(yè)主出于對管理公司的不放心，所以往往總是希望能通過某種措施，將雙方的利益捆綁在一起，以提高管理公司向業(yè)主負(fù)責(zé)的保險(xiǎn)系數(shù)。因此有些酒店業(yè)主就要求酒店管理公司在酒店項(xiàng)目上參股或貸款，還常有把它作為酒店管理公司參與競標(biāo)前提條件的；或要求管理公司承諾經(jīng)營指標(biāo)，以及投資回報(bào)額；或要求管理公司帶資管理承擔(dān)連帶責(zé)任；也有干脆要求管理公司承包經(jīng)營的。除非項(xiàng)目具有非同一般的優(yōu)勢且能增強(qiáng)具有一定資金實(shí)力的酒店管理公司的市場競爭力，一般管理公司通常是不會(huì)參股或?yàn)橹J款的。雙方在這方面即便能達(dá)成一定共識(shí)，但最終業(yè)主的權(quán)益讓渡和結(jié)果是否能令人滿意仍是一個(gè)未知數(shù)，由此也就會(huì)引出業(yè)主究竟如何有效進(jìn)行酒店資產(chǎn)管理和資本經(jīng)營的問題。 2、酒店業(yè)主和管理公司“同床異夢” （1）業(yè)主利用管理公司開業(yè)，然后就中止合同。 酒店開業(yè)工作千頭萬緒，異常復(fù)雜和艱苦。業(yè)主方非常需要專業(yè)管理公司的支持。雖然雙方簽訂了管理合同，但是又各自懷有自己的目的，有的業(yè)主實(shí)際上就是想利用管理公司幫助搞開業(yè)，一旦飯店運(yùn)轉(zhuǎn)起來，便找出種種理由提出分手。這種情況不僅出現(xiàn)在與本土管理公司合作的過程中，而且也發(fā)生在與跨國管理公司的合作中。這也是為什么大多管理合同的壽命只有3年的原因之一。 （2）管理公司急功近利，或饑不擇食，盲目擴(kuò)展項(xiàng)目現(xiàn)象嚴(yán)重。 一些酒店管理公司或因?yàn)榧庇跀U(kuò)展經(jīng)營規(guī)模，或迫于管理公司生存需要，遇到項(xiàng)目時(shí)考慮的并不是如何向上海新錦江大酒店業(yè)主負(fù)責(zé)，也不管公司管理能力與人才貯備實(shí)際狀況，是項(xiàng)目就接。簽管理合同前不對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考察分析，接管后又不嚴(yán)格跟蹤督導(dǎo)，總之派人進(jìn)駐了再說，只要給管理費(fèi)就行。結(jié)果，管理狀況和水平很讓業(yè)主失望。這些現(xiàn)象目前在中、外酒店管理公司中都有存在。 （3）不尊重被接管酒店的原企業(yè)文化，管理中缺乏與實(shí)際相結(jié)合。 有的管理公司在入主一家酒店后，往往不先去考慮能為這家酒店做出什么貢獻(xiàn)，而是主要考慮如何把它變得如嫡系酒店那樣使用起來得心應(yīng)手；不去考慮如何尊重原酒店的產(chǎn)品、市場、消費(fèi)者和原有的管理者，而是派欽差大員下車伊始，否定原先的一切；往往一相情愿地推行自以為先進(jìn)的企業(yè)文化和管理制度，并不是努力去結(jié)合酒店實(shí)際情況在原酒店文化中尋找能夠相互融合嫁接的支點(diǎn)。結(jié)果造成管理公司與原酒店人馬嚴(yán)重對立，無法推動(dòng)管理。 3、生怕對方不忠，處處監(jiān)督事事干涉 在談判管理合同時(shí)業(yè)主就要求盡可能大的對經(jīng)營管理范疇內(nèi)的財(cái)權(quán)、人權(quán)、物權(quán)的控制權(quán)力。管理合同簽訂后，業(yè)主仍然對管理公司不放心，派出自己人到飯店擔(dān)任“董事副總經(jīng)理”、“財(cái)務(wù)副總監(jiān)”或“甲方代表”等職，在飯店管理班子中作為業(yè)主代表進(jìn)行工作，以便隨時(shí)監(jiān)督管理公司。業(yè)主對飯店各環(huán)節(jié)工作不僅處處表現(xiàn)出熱心，提出種種疑問，事事干預(yù)，往往還通過其代表向飯店直接下指示，使酒店管理人員無所適從，使管理公司的日常工作舉步維艱。在這個(gè)過程中完全失去了花錢聘請管理公司的意義。 4、求新求異、盲目擇婿，結(jié)果事與愿違不歡而散 一些酒店業(yè)主盲目的青睞國際酒店管理公司，特別是希望與還沒有進(jìn)入中國的跨國酒店公司合作，認(rèn)為這是在創(chuàng)新求異，但卻忽視了他要為此付出的代價(jià)。因?yàn)?，不是所有的在國際上很成功的跨國公司到了中國就一定成功，或是在中國的任何一個(gè)城市都能成功。一個(gè)尚未在中國開展過業(yè)務(wù)的西方酒店管理公司要想適應(yīng)中國這方水土，談何容易，是需要耗費(fèi)時(shí)間和金錢的。結(jié)果就出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：業(yè)主好不容易找到一個(gè)從未進(jìn)入中國市場的國際品牌，高高興興的迎來國際酒店管理團(tuán)隊(duì)，隨之便帶來許許多多一時(shí)無解的文化沖突，難以承受的高額費(fèi)用，以致在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)酒店經(jīng)營走不上正軌。業(yè)主在合作初期得到的并不是專業(yè)公司對他的支持和幫助，而是他在付出時(shí)間和金錢幫助這家管理公司學(xué)會(huì)如何在中國生存和發(fā)展。如果這個(gè)管理公司有著國際項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并具備足夠的靈活性和適應(yīng)性，那業(yè)主還可以在不久的將來從管理公司的努力中得到應(yīng)有的回報(bào)；但也不乏最后落得不歡而散，甚至管理公司因?yàn)椤八敛环辈坏貌怀烦鲋袊慕Y(jié)果。再有，缺乏經(jīng)驗(yàn)的酒店業(yè)主面對眾多的酒店管理公司和品牌，經(jīng)常以品牌的豪華程度和知名度作為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而未能與酒店自身的定位和特色相匹配，在支付額外的設(shè)計(jì)費(fèi)用和改造費(fèi)用之后，相應(yīng)的經(jīng)營收益卻不見明顯增長。更有少數(shù)酒店業(yè)主將酒店管理公司在國外酒店市場上的中檔品牌當(dāng)作高檔品牌加以引進(jìn)，成為日后引發(fā)雙方分歧和矛盾的根源。 5、投資人生產(chǎn)出“畸形兒”，經(jīng)營者卻為此受指責(zé) 很多飯店業(yè)主或投資人對飯店的運(yùn)作性質(zhì)和特點(diǎn)不了解。自認(rèn)為住過酒店就了解酒店，認(rèn)為有了飯店和服務(wù)設(shè)施就會(huì)有客人來，并經(jīng)常以主觀臆想替代市場需求調(diào)研，再加上主觀意志或是長官意志指導(dǎo)下的獨(dú)斷專行，在酒店投資與管理上造成不必要投入或浪費(fèi)的事例比比皆是。結(jié)果“酒店畸形兒”頗多。任何經(jīng)營者也無法使“畸形兒”正常運(yùn)動(dòng)，隨之管理公司就背上了沒有能力或經(jīng)營不善的指責(zé)。三、如何建立業(yè)主與管理公司之間的理性“姻緣” 在處于改革開放進(jìn)程中的中國酒店業(yè)出現(xiàn)上述非理性“姻緣”的現(xiàn)象也是必然性的，因?yàn)樾率挛镆霑r(shí)自然會(huì)有一個(gè)磨合期。當(dāng)我們引進(jìn)并應(yīng)用跨國酒店管理公司的運(yùn)作模式時(shí)，或使用過去從未聽說過的“全權(quán)委托管理”模式去管理別人的酒店，或被別人管理時(shí)，酒店業(yè)主與管理公司之間勢必會(huì)出現(xiàn)不同觀點(diǎn)的碰撞、東西方文化的沖突，然后又會(huì)逐漸的獲得相互了解、理解和適應(yīng)。 1、正確認(rèn)識(shí)飯店業(yè)的特點(diǎn)和運(yùn)作性質(zhì) 隨著我國旅游業(yè)的興起，一時(shí)間建造飯店成了全社會(huì)的時(shí)髦?？珊芏嗑频陿I(yè)主在投入大量資金開始酒店建設(shè)時(shí)，對酒店業(yè)運(yùn)作的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不足或者根本沒認(rèn)識(shí)。酒店企業(yè)的運(yùn)作看似門檻很低，似乎誰都可以做好，其實(shí)不然。當(dāng)業(yè)主遇到經(jīng)營運(yùn)作困難時(shí)，便想到找管理公司合作。管理公司進(jìn)入后，業(yè)主卻總習(xí)慣是用房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的標(biāo)準(zhǔn)要求經(jīng)營者，甚至有用房地產(chǎn)開發(fā)的平方米產(chǎn)出衡量酒店效益的。殊不知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收與酒店項(xiàng)目的資金回收速度相差甚遠(yuǎn)。這不是酒店經(jīng)營者無能，實(shí)在是行業(yè)差別所致。簡單的說，房地產(chǎn)對商品房是一次性售出，投資回收快。即便囤積起來待價(jià)而沽?xí)r也沒有多少管理費(fèi)用產(chǎn)生。而酒店銷售則不然，酒店是依靠一再重復(fù)的售出客房的空間與時(shí)間的過程來回收投資的。在這個(gè)過程中不僅運(yùn)作成本高，回收期長，而且在經(jīng)營運(yùn)作、員工和客戶管理上要遠(yuǎn)比房地產(chǎn)運(yùn)作復(fù)雜得多。如果對這些性質(zhì)區(qū)別沒有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備的話，業(yè)主在進(jìn)入酒店業(yè)后是很難與管理公司取得共同認(rèn)識(shí)的。 2、業(yè)主做大做強(qiáng)后要及時(shí)提升管理思想 目前很多酒店業(yè)主管理思想提升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上自己企業(yè)的發(fā)展和擴(kuò)張速度。他們雖然很快地完成了原始積累，可他們卻沒有時(shí)間去調(diào)整自己原本應(yīng)該轉(zhuǎn)變的小生產(chǎn)者的思維方式，或家族式的生產(chǎn)方式。當(dāng)他們在領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)代酒店這樣一個(gè)綜合性生產(chǎn)企業(yè)，特別又是非物質(zhì)性的服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)時(shí)，便束手無策，焦慮不安，缺乏安全感。在這種情況下，如不注意及時(shí)的提升自己的管理思想，即便聘請了酒店管理公司經(jīng)營，業(yè)主仍然會(huì)習(xí)慣性的以“自我意識(shí)”為中心去思維，用以往的經(jīng)驗(yàn)代替現(xiàn)實(shí)，以過度的靈活性代替規(guī)范化的管理制度，最后又會(huì)輕易地以狹隘的管理意識(shí)做出錯(cuò)誤的決策而致使酒店管理陷入困境。 3、酒店管理公司要注意對項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格評估慎重篩選 目前市場上很多酒店業(yè)主都是初次涉足酒店投資領(lǐng)域，他們對酒店專業(yè)化程度估計(jì)不足，建設(shè)酒店時(shí)又未求助于專業(yè)酒店咨詢顧問的支持，工程設(shè)計(jì)及施工方面遺留問題頗多。如果酒店管理公司在急于擴(kuò)展項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)忽略對項(xiàng)目做審慎評估。一旦接管后，在酒店經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)酒店硬件設(shè)施不符合相關(guān)規(guī)定，不適合經(jīng)營運(yùn)作需要，這時(shí)再向業(yè)主要求投入資金改造時(shí)，雙方的分歧便會(huì)暴露出來。 再有，目前有很多酒店的建設(shè)定位并不符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，開業(yè)后在缺乏足夠的客源數(shù)量或者想象的消費(fèi)層次的支持時(shí)，酒店出現(xiàn)出租率低下，房價(jià)疲軟狀況。酒店的經(jīng)營收益不僅不足以提取酒店折舊和還本付息，甚至難以維系日常經(jīng)營。這種情況下酒店運(yùn)作出現(xiàn)惡性循環(huán)，隨之酒店業(yè)主和酒店管理公司的矛盾便會(huì)激化。因此，管理公司對項(xiàng)目一定要進(jìn)行認(rèn)真的可行性研究。避免接管 “畸形兒”。如果遇到這種情況，在談管理合同時(shí)要向業(yè)主說明飯店的“迎上”和“先天不足”之處，并在合同中附上相應(yīng)條件。否則管理公司因這些先天不足造成的影響而不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營指標(biāo)時(shí)，管理公司便會(huì)被認(rèn)為能力差或沒有盡心向業(yè)主負(fù)責(zé)。 4、業(yè)主對“委托管理”模式要有正確的認(rèn)識(shí)和足夠的思想準(zhǔn)備 委托管理合同的基本原則條款是在現(xiàn)代企業(yè)制度框架下擬定的，所謂現(xiàn)代企業(yè)制度就是所有權(quán)與管理權(quán)分離，或所有權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)三者鼎立。委托管理的核心就是經(jīng)營者受業(yè)主委托全權(quán)負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營運(yùn)作，衡量經(jīng)營者業(yè)績的指標(biāo)就是經(jīng)營毛利潤。 不少業(yè)主雖然在管理合同上簽了字，但他們還沒有理解，在簽訂委托管理合同之后業(yè)主對飯店的角色就已經(jīng)變化了，一般來說，此前業(yè)主可以對飯店的事務(wù)直接干預(yù)，那是因?yàn)樗约涸诠芾碇约旱娘埖辏坏撕笠驗(yàn)槲泄芾砗贤拇嬖?，業(yè)主相對飯店而言已沒有了直接管理責(zé)任和對日常工作的干預(yù)權(quán)利，因?yàn)樗褜埖晡薪o了管理公司，他的問題應(yīng)當(dāng)在公司與公司之間解決。如果業(yè)主決心采用委托管理模式，就應(yīng)該按照“游戲規(guī)則”對管理公司的日常工作不要干預(yù)，要支持管理公司“一條線”的管理體系，不要越過管理公司去發(fā)號(hào)施令，因?yàn)榻⒁粋€(gè)健康的指揮體系和運(yùn)作體系的最終獲益者實(shí)際上是業(yè)主。如果業(yè)主對“委托管理”的模式就是不放心的話，那就應(yīng)該采用其他的管理模式，如“顧問管理”或“連鎖經(jīng)營”等?？傊?，業(yè)主在決策時(shí)一定要慎重，因?yàn)檫x擇的合作方式不妥，合作不成功，最受損失和傷害的還是只有業(yè)主自己。 5、業(yè)主選擇管理公司時(shí)要認(rèn)真調(diào)查研究 目前市場上有著太多的飯店管理公司，其間自然魚龍混雜，優(yōu)劣難辨。這種情況不僅在本土管理公司中存在，同時(shí)也存于外國飯店管理公司或打著跨國旗號(hào)的管理公司中。因此，業(yè)主在找對象時(shí)一定要先了解自己想要什么，業(yè)主是想要一個(gè)長期品牌，還是想要一個(gè)領(lǐng)進(jìn)門的師傅，或是增加客源擴(kuò)大市場占有額等。然后根據(jù)自己的需求去尋找管理公司并作相應(yīng)考察：搞清楚對方的背景，如它的歷史和業(yè)績、人員的構(gòu)成；是否曾在中國或本地作過項(xiàng)目，它所管理的酒店項(xiàng)目是否與自己的飯店項(xiàng)目性質(zhì)類似；它對不同地區(qū)文化的適應(yīng)能力強(qiáng)弱與否；以及有無組織飯店管理班子的能力等等。 業(yè)主在選擇酒店管理公司前，自己首先要打定主意找酒店管理公司做什么，是請管理公司經(jīng)營管理酒店，還是請管理公司幫助開業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在與管理公司談判時(shí)講清楚自己的目的，并在合同中作相應(yīng)的約定。這樣才能使簽訂的合同得到完整的執(zhí)行。 6、業(yè)主對管理公司派遣的酒店總經(jīng)理要進(jìn)行認(rèn)真選擇和評估 在委托管理合同的框架內(nèi)，酒店總經(jīng)理由酒店管理公司派出。一方面他代表酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營管理，另一方面他又是業(yè)主方酒店對外的全權(quán)代表?？偨?jīng)理是酒店業(yè)主和酒店管理公司聯(lián)絡(luò)的橋梁和紐帶。因此，其經(jīng)驗(yàn)、資歷、經(jīng)營管理水平和溝通能力對于酒店經(jīng)營和維系酒店業(yè)主與酒店管理公司的良好合作關(guān)系至關(guān)重要。 并不是說強(qiáng)勢的酒店管理公司，或知名品牌公司派出的酒店總經(jīng)理就一定是好樣的。一個(gè)總經(jīng)理的能力可能會(huì)因社會(huì)環(huán)境不同，文化體系差異，或是企業(yè)機(jī)制區(qū)別而有著完全不同的表現(xiàn)。所以酒店業(yè)主一定要認(rèn)真行使對酒店總經(jīng)理人選的考察權(quán)力。 7、業(yè)主應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用制度監(jiān)控管理公司的運(yùn)作 在酒店經(jīng)營管理的范圍內(nèi)業(yè)主應(yīng)當(dāng)充分放權(quán)給管理公司。但是，放權(quán)不等于放而不管，管理也不等于事事過問。業(yè)主完全可以通過管理合同里的約定用合理合法的手段對管理公司進(jìn)行監(jiān)控。這里建議運(yùn)用“兩會(huì)三審批”的管理方法。 所謂“兩會(huì)”即業(yè)主公司“董事會(huì)”（或“股東會(huì)”）和平常業(yè)主代表同管理公司之間的“聯(lián)席會(huì)”。業(yè)主董事會(huì)最少應(yīng)當(dāng)一年開兩次，年中的董事會(huì)檢查上半年預(yù)算執(zhí)行情況，這樣發(fā)現(xiàn)問題還有一定的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整；下半年的董事會(huì)既審查當(dāng)年預(yù)算執(zhí)行情況，又審批來年預(yù)算。 所謂“三審批”即由董事會(huì)審批年度市場營銷計(jì)劃以確定經(jīng)營目標(biāo)、審批年度經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算以確定成本費(fèi)用目標(biāo)和審批資本更新計(jì)劃以解決固定資產(chǎn)更新改造問題。在董事會(huì)批準(zhǔn)了這三個(gè)計(jì)劃后，就應(yīng)該放手讓管理公司在預(yù)算的框架里運(yùn)作，而不要天天監(jiān)督、事事過問。業(yè)主當(dāng)然還可以隨時(shí)檢查上述計(jì)劃的執(zhí)行情況，即從經(jīng)營指標(biāo)上來控制。 業(yè)主代表同管理公司的“聯(lián)席會(huì)”，實(shí)際上一是為定期檢查工作，二是為溝通信息，三是為了交流情感?！奥?lián)席會(huì)”可以按月開，也可以按季開，這時(shí)對經(jīng)營形勢可以拿月報(bào)和季報(bào)說話，用管理公司的業(yè)績同本市場上的競爭對手進(jìn)行比較，讓管理公司進(jìn)行解釋，這樣實(shí)際上也就給管理公司施加了壓力，進(jìn)行了監(jiān)督和督促。管理公司如果作得不好的話，也容易