對開征物業(yè)稅若干問題的思考.doc

對開征物業(yè)稅若干問題的思考經(jīng)濟學(xué)院09級財政學(xué)專業(yè) 張晨林 I200902050摘要2010年5月，國務(wù)院正式批準實施的長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃中，再度明確提出“探索開征物業(yè)稅”。眾所周知，目前在我國某些大城市中存在房價不合理上漲的現(xiàn)象，而地價過快上漲和投機需求旺盛是造成這種現(xiàn)象的兩個重要原因。在城鄉(xiāng)同時開征累進物業(yè)稅可以解決上述問題。由此可見，物業(yè)稅征收勢在必行。然而，物業(yè)稅開征的制度基礎(chǔ)、計稅依據(jù)、稅負水平等方面，理論基礎(chǔ)尚有不足，法律法規(guī)還不完善。本文擬從這幾個方面入手，談?wù)勛约旱目捶ā?“物業(yè)稅”的名稱來自國外，各國的叫法不同，稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)價值的上升而提高。世界各國對房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)；有的國家對保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)；有的國家對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據(jù)。我國所說的物業(yè)稅應(yīng)該屬于第二種情況。一 開征物業(yè)稅面臨的制度問題我國目前采用的土地使用和管理制度是土地批租制，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)。目前批租期限一般為70年，而用地者須一次性繳納大部分稅費。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。如果在物業(yè)稅的模式下，土地批租制度不變，那么在法理上就有重復(fù)征稅的嫌疑；如果改變土地批租制度，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，一是缺乏法律依據(jù)，二是一旦物業(yè)稅制度在全國展開，地方政府的財政收入劇減，不利于地方經(jīng)濟的發(fā)展，這一方面需要中央與地方積極協(xié)調(diào)。而且，因為物業(yè)稅是對財產(chǎn)持有征稅，理應(yīng)將其列為財產(chǎn)稅范疇。但問題是征收財產(chǎn)稅只有在財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬清晰的產(chǎn)權(quán)制度下才能推行。然而，我國憲法規(guī)定，土地屬于國家所有而非私有，從稅收理論上來講，不具有完全意義上的產(chǎn)權(quán)的財產(chǎn)，就不能整體成為財產(chǎn)稅的課稅對象，也就是說在土地所有權(quán)屬于國家所有的情況下，就不能將不動產(chǎn)的土地和房屋作為一個整體征收財產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅之所以分為房產(chǎn)稅和土地使用稅，分別對房屋產(chǎn)權(quán)征收房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)征收土地使用稅，就是考慮到現(xiàn)實的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在土地所有權(quán)屬于國家所有的前提下，把現(xiàn)行房產(chǎn)和土地分別征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅改為房產(chǎn)和土地合一征收的物業(yè)稅反而使征稅理論依據(jù)變得含糊不清。因為土地是借用的,房產(chǎn)會貶值,如何征稅？這就面臨一個難題，物業(yè)稅對房產(chǎn)與地產(chǎn)是分開征稅還是合并征稅？分開征稅的話，應(yīng)該如何評估稅基？ 二物業(yè)稅的計稅依據(jù)尚未明確如果是對房產(chǎn)征稅，那么對房產(chǎn)市場價值的評估工作就成為刻不容緩的首要工作。我國目前的房地產(chǎn)稅費主要包括現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等，前三者由稅務(wù)部門征收，而土地出讓金則向土地管理部門繳納。若將土地出讓金并入物業(yè)稅中，則應(yīng)由稅務(wù)部門設(shè)計建立一套符合我國國情的不動產(chǎn)評價體系和評估制度。在房屋價格評估過程中，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房狀況十分復(fù)雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購房產(chǎn)，也有新購房產(chǎn)，在課稅標準上應(yīng)該考慮有所區(qū)別，如果不加區(qū)別則難以公平；而加以區(qū)別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。評估房地產(chǎn)市場價值首先要選用較好的方法。目前世界上估價的主要方法有：單宗評估法、批量評估法和自我評估法。世界上大多數(shù)國家都選用批量評估法，而批量評估法又主要分為重置成本法、收益還原法和市場比較法。分別運用這三種評估方法對于同一處的房產(chǎn)會產(chǎn)生差距較大的評估結(jié)果。所以，選擇任何一種評估方法都應(yīng)當(dāng)慎重考慮和充分論證，以保障評估結(jié)果的公正有效。目前，市場比較法是國外主要采用的一種方法，不少學(xué)者建議在我國也開始試用。但是我國幅員遼闊，東中西部地區(qū)市場差別較大，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)市場交易量大，有完善的市場交易資料，不發(fā)達地區(qū)則相對缺乏。因此，這種方法也具有一定的局限性。三 物業(yè)稅的稅負水平問題尚待解決目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費和繁雜的計征辦法，想要很快地科學(xué)計算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負水平難以確定。一旦決策失當(dāng)，很可能導(dǎo)致多種不利后果。首先，可能發(fā)生財富分配的逆向調(diào)節(jié)。鑒于城鄉(xiāng)、地區(qū)貧富的差別,物業(yè)稅稅率不會太高。對富人來說,這一稅負并不會其置業(yè)決策和生活質(zhì)量;而對于普通老百姓而言,攢錢買房只是負擔(dān)的開始,在負擔(dān)按月還款、物業(yè)管理費等費用之后,再加上物業(yè)稅,無異于雪上加霜。就大多數(shù)人的收入水平而言會導(dǎo)致“買房難養(yǎng)房更難”的不利局面,這有悖于開征物業(yè)稅的初衷。其次，可能會刺激土地投機。物業(yè)稅開征后,將平抑房價,購房者的購置成本降低,可能會刺激購房者的需求,市場對土地的需求可能增加。可能會出現(xiàn)新的圈地運動,使更多農(nóng)民失去土地。如果開發(fā)商不用一次性交付土地出讓金及稅費就能拿到土地,可能會產(chǎn)生少數(shù)人壟斷土地、哄抬地價,抬高房地產(chǎn)市場價格的現(xiàn)象,成為房地產(chǎn)市場的不健康因素,并造成土地資源的濫用和浪費。再者，可能導(dǎo)致房屋的使用成本增加。雖然物業(yè)稅的開征降低了購房成本,但其使用成本卻增加了。大多數(shù)購房者都是通過銀行貸款的方式買房,在以后的使用階段按月歸還貸款。實施物業(yè)稅后,購房者在還貸款的基礎(chǔ)上又增加一定稅收負擔(dān),且稅賦隨物業(yè)的增值而不斷增加。許多實力不強的家庭會出現(xiàn)“買得起住不起”的情形,進而增大銀行個人房屋貸款的違約風(fēng)險,引發(fā)新的危機。四物業(yè)稅征收成本過高物業(yè)稅征收過程中涉及房地產(chǎn)估值、稅款催收、追繳欠款和滯納金、物業(yè)稅與個人所得稅之間是否存在抵免關(guān)系、稅務(wù)行政復(fù)議、訴訟、抗稅等，這些成本不可低估。房地產(chǎn)保有階段的物業(yè)稅沒辦法源泉繳扣，這也提高了征收成本。中國是世界上人口最多的國家，即使稅法規(guī)定年所得12萬以上的納稅人要主動申報繳納個人所得稅，但實際上還是由單位代為申報。如果開征物業(yè)稅，由稅務(wù)人員上門征收，難度會很大（很多房子沒有人住，僅聯(lián)系上房子所有人或使用人就不容易），要求房地產(chǎn)所有人主動申報納稅，這要改變老百姓的習(xí)慣，也不是一件很容易的事?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅在很多地方是由居委會代扣代繳，但還是有不少的房產(chǎn)稅難以征收。培養(yǎng)公民主動納稅的意識，建立完善的個人誠信檔案，是開征物業(yè)稅的一項基礎(chǔ)工作。五對策建議首先，應(yīng)健全稅收立法制度。借鑒西方發(fā)達國家開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗,將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)(除耕地占用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和所得稅外)的所有稅種和相關(guān)收費合并調(diào)整,構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)(物業(yè))稅。統(tǒng)一內(nèi)外稅制,對內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟組織和個人一律按統(tǒng)一名稱征收物業(yè)稅,同時,將征收環(huán)節(jié)后移,改由開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)的稅收為擁有和使用的單位和個人承擔(dān)。目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有城市房地產(chǎn)法、土地管理法等多部法律。如果開征物業(yè)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。另外，要完成物業(yè)稅相關(guān)的立法工作，應(yīng)先在北京，上海和廣州這樣房地產(chǎn)經(jīng)驗較為成熟的地區(qū)進行試點，最后完成立法程序，從而進一步完善我國的物權(quán)法。其次，適當(dāng)擴大稅基,公平稅負。改革后的房地產(chǎn)(物業(yè))稅,應(yīng)借鑒國際上的一些通行做法,擴大其覆蓋面。從課稅環(huán)節(jié)看,房地產(chǎn)(物業(yè))稅主要對保有環(huán)節(jié)征收。從課稅對象看,主要包括不動產(chǎn),兼顧有形動產(chǎn),如企業(yè)的機器設(shè)備、車船。從課稅地域看,要將房地產(chǎn)稅擴大到農(nóng)村。從納稅人看,根據(jù)屬地原則,既對中國居民在中國境內(nèi)的財產(chǎn)征稅,也對外國居民在中國境內(nèi)的財產(chǎn)征稅。同時,規(guī)范稅收減免,清理稅收優(yōu)惠政策,以達到公平稅負的目的。再者，建立房地產(chǎn)評估制度。應(yīng)盡快建立完善物業(yè)定期估價機制，同時,隨著經(jīng)濟的及房地產(chǎn)市場的變化,建議房產(chǎn)評估每3 - 5年進行一次,房產(chǎn)價值上下浮動,評估值也會相應(yīng)調(diào)整,體現(xiàn)了公平的原則。此外，應(yīng)建立業(yè)主申辯制度。即當(dāng)業(yè)主認為由于評估結(jié)果不合理而導(dǎo)致物業(yè)稅過高時，可自行收集相關(guān)資料，向評估組織要求再次評估，如果的確有失公平，評估組織有義務(wù)修改評估結(jié)果。最后，設(shè)置幅度稅率。在制定物業(yè)稅稅收政策時,應(yīng)賦予地方政府一定的稅務(wù)管理權(quán)限。建議采用幅度比例稅率,中央只規(guī)定稅率幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi),根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度等實際情況,確定本地區(qū)的具體適用稅率,決定是否開征或適當(dāng)予以減免?！緟⒖嘉墨I】【1】 哈維S羅森.財政學(xué)（第七版）【M】.中國人民大學(xué)出版社.2006.【2】 蔣洪，朱萍.公共經(jīng)濟學(xué)【M】.上海財經(jīng)大學(xué)出版社.200