房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)流程管理.doc

房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)流程管理第一章 施工準(zhǔn)備階段工作流程房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，工程建設(shè)工作早在開發(fā)報建時即已展開，在企業(yè)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后工程系統(tǒng)即可介入。第一節(jié) 施工準(zhǔn)備階段主要工作要點(diǎn)一. 圍蔽工程1. 圍蔽前應(yīng)進(jìn)行的準(zhǔn)備工作：（1） 開發(fā)部辦理齊全的收地手續(xù)后，由工程部進(jìn)行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準(zhǔn)確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當(dāng)?shù)厝罕姷募m紛。（2） 明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)，按征地紅線圖放出征地紅線，做好標(biāo)記。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點(diǎn)與國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)出入較大，應(yīng)聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。（3） 測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委托、做好圍蔽工程的實(shí)施方案、做好圍蔽工程的材料準(zhǔn)備、做好圍蔽工程的人員準(zhǔn)備、做好機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場準(zhǔn)備。2. 圍蔽工程注意事項（1） 積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T的支持。（2） 按已制定的實(shí)施方案組織施工。（3） 工程部應(yīng)與開發(fā)部、保安部等部門協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。（4） 圍蔽完成后，應(yīng)安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。二. 申報臨水臨電申報臨水臨電時，應(yīng)會同設(shè)計部確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交樓可能采用臨時供電的需要，根據(jù)經(jīng)驗，很多樓盤交樓后較長一段時間小業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。三. 現(xiàn)場查勘，進(jìn)一步清理場地收地后，工程部應(yīng)對場地內(nèi)的情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。正常情況下，已收地塊內(nèi)的房屋拆遷、墳地遷移、青苗補(bǔ)償、高壓線的遷移等都應(yīng)在開發(fā)部的協(xié)調(diào)督促下由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設(shè)進(jìn)度，因此，工程部進(jìn)場后，也應(yīng)積極協(xié)助開發(fā)部協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進(jìn)一步清理場地。開發(fā)部應(yīng)向工程部通報原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。所收地塊內(nèi)的林木砍伐，須協(xié)調(diào)開發(fā)部取得砍伐證后，根據(jù)設(shè)計部下發(fā)的砍伐圖組織砍伐，并根據(jù)實(shí)際地形與總規(guī)進(jìn)行比較，砍伐如果對周邊環(huán)境破壞大，應(yīng)及時反饋并進(jìn)行調(diào)整后，再實(shí)施砍伐。四. 工程部組織詳勘1. 取得總規(guī)批復(fù)后，工程部可組織勘察單位進(jìn)場，對阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應(yīng)提前組織清理。2. 勘察單位根據(jù)設(shè)計部提供的詳勘方案、總規(guī)圖上的坐標(biāo)點(diǎn)定出孔位，工程部應(yīng)復(fù)核。3. 根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機(jī)進(jìn)場。一般一臺鉆機(jī)一個工作日可鉆一個孔（30米-40米計）。4. 所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進(jìn)行驗收，并在驗收記錄上簽字，及時存檔。5. 現(xiàn)場鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位在詳勘開鉆后15天內(nèi)出柱狀圖并按合同要求提供勘察報告。五. 項目分區(qū)開發(fā)綜合計劃項目分區(qū)開發(fā)綜合計劃，是項目開發(fā)、建設(shè)、銷售的總綱，須由總經(jīng)理主持，召開由分管開發(fā)、招標(biāo)、設(shè)計、工程、銷售、財務(wù)、物業(yè)的副總經(jīng)理和各部門負(fù)責(zé)人參加的項目分區(qū)開發(fā)綜合計劃會，計劃會討論和確定的內(nèi)容包括：項目開發(fā)目標(biāo)、融資目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些目標(biāo)制定招標(biāo)計劃、圖紙需求計劃、工程開工及竣工計劃、物業(yè)移交計劃。六. 制定綜合計劃方案綜合策劃方案包含以下內(nèi)容：1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電計量等?. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。（適當(dāng)考慮分區(qū)開發(fā)之間的土方平衡）7. 項目的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。8. 制定各區(qū)開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。9. 制定各區(qū)開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。10. 制定圖紙需求計劃。11. 制定合同需求計劃, 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎(chǔ)檢測等前期合同提交計劃。其中除第8項和9項方案的內(nèi)容外，其他的是屬于單項工程施工綜合策劃方案范疇，具體由工程部負(fù)責(zé)編制。12.詳規(guī)批復(fù)后一周內(nèi)由設(shè)計院、工程部、招標(biāo)系統(tǒng)、開發(fā)部、營銷系統(tǒng)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人對制定的綜合計劃方案進(jìn)行評審，且明確落實(shí)時間。七. 圖紙會審基礎(chǔ)開工5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由設(shè)計部（預(yù)決算部、開發(fā)部列席）、工程部、設(shè)計院、施工單位參加的圖紙會審。工程部在圖紙會審7天前通知參加會審的單位，并收集和匯總各部門圖紙評審意見，在圖紙會審24小時前將意見提交設(shè)計院。八. “三通一平”的實(shí)施1. “三通”開發(fā)部應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)）等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。2. “一平”（1） 場地平整的主要步驟：a. 場地標(biāo)高根據(jù)審定后的規(guī)劃方案確定。b. 場地及邊坡土方量計算場地土方量計算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)法；場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法。c. 土方調(diào)配對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理，確定挖填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費(fèi)用最小、工期短，施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運(yùn)距（或單位土方運(yùn)價或單位土方施工費(fèi)用）、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。（2） 場地平整需注意的問題：a.注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。b.場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內(nèi)既有土方外運(yùn)又要土方外購。c.根據(jù)總規(guī)進(jìn)行放線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時進(jìn)行反饋并進(jìn)行總規(guī)調(diào)整。九. 編制項目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計劃綜合計劃確定會后一周內(nèi)，工程部應(yīng)編制項目總進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制計劃，根據(jù)該計劃編制圖紙需求計劃和合同需求計劃。1. 編制進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計劃需要收集的信息：（1） 收集圖紙信息。（2） 地下室層數(shù)、層高，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做法，交樓標(biāo)準(zhǔn)（若主體圖紙未下發(fā)，可向設(shè)計部了解）。（3） 現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。（4） 了解合同信息。（5） 主體合同范圍、工期（合同未下發(fā)時可向招標(biāo)系統(tǒng)了解）。（6） 現(xiàn)場已有合同，所欠合同。（7） 了解當(dāng)?shù)卣尿炇找?，如：基礎(chǔ)檢測、材料檢測、土壤有害物質(zhì)濃度檢測、防雷檢測、專項方案評審、中間驗收、竣工驗收等。（8） 了解公司制度要求。2. 編制方法：詳細(xì)列出工程從開工到完工的各項節(jié)點(diǎn)工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序交叉、公司制度要求等編排節(jié)點(diǎn)開工、完工時間，從而編制確保節(jié)點(diǎn)計劃實(shí)現(xiàn)的合同需求計劃、圖紙需求計劃和材料物資需求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集設(shè)計部、招標(biāo)系統(tǒng)討論商定后執(zhí)行。十. 編制現(xiàn)場工程師工作細(xì)則十一. 評審施工組織設(shè)計和施工方案項目主體開工前，工程部應(yīng)督促施工單位提交施工組織設(shè)計，并負(fù)責(zé)組織由設(shè)計系統(tǒng)、工程系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)、施工單位等參加的施工組織設(shè)計評審會。施工組織設(shè)計評審應(yīng)重點(diǎn)評審場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環(huán)境、后續(xù)工程的施工要求。評審總進(jìn)度計劃的重大節(jié)點(diǎn)是否滿足公司開發(fā)和銷售要求，總進(jìn)度計劃應(yīng)明確專業(yè)分包單位的介入時間節(jié)點(diǎn)，評審時應(yīng)充分考慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。施工組織設(shè)計的評審內(nèi)容主要包括施工方案（技術(shù)工藝方法、手段、流程），施工進(jìn)度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應(yīng)計劃，各類施工設(shè)備進(jìn)場計劃。施工組織設(shè)計的評審要點(diǎn)詳見施工組織設(shè)計審核制度。專項施工方案的編制和審核應(yīng)符合建設(shè)部建質(zhì)2004213號危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證評審辦法的通知要求。十二. 前期的其他準(zhǔn)備工作1. 督促施工單位按已審批的臨時設(shè)施搭設(shè)方案搭設(shè)臨設(shè)。2. 工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。（1） 資料文件柜標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)量滿足全過程需要；柜內(nèi)文件夾應(yīng)分階段，按類型分類。（2） 工程所需的各類表格應(yīng)準(zhǔn)備齊全，應(yīng)配備本工程需要的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)書籍或電子圖書。（3） 公示文件應(yīng)符合統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量體系認(rèn)證、項目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。（4） 應(yīng)按公司制度設(shè)置材料樣板間。（5） 辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。3. 工程系統(tǒng)例會4. 熟悉工程圖紙、編制各種記錄在熟悉工程圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗收記錄和檢驗批驗收記錄，這既是對施工驗收工作的規(guī)劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中記錄登記的勞動，也使記錄一目了然，便于統(tǒng)計和檢查。5. 放線點(diǎn)的及時復(fù)核和保護(hù)（1） 對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點(diǎn)，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核并做好保護(hù)措施。（2） 現(xiàn)場工程師應(yīng)要求施工承包單位，對建設(shè)單位給定的原始基準(zhǔn)點(diǎn)、基準(zhǔn)線和標(biāo)高等測量控制點(diǎn)進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)測結(jié)果報現(xiàn)場工程師審核，經(jīng)批準(zhǔn)后施工承包單位方能進(jìn)行準(zhǔn)確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應(yīng)對其準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，同時做好基樁的保護(hù)。（3） 復(fù)測施工測量控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準(zhǔn)網(wǎng)點(diǎn)以及標(biāo)樁埋設(shè)位置等。6. 評審施工單位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體系、安全文明施工保證體系。7. 評審施工單位人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格證，對于施工單位的主要管理人員，應(yīng)到其總公司進(jìn)行核查，核查內(nèi)容包括其工資單、社保等。8. 評審施工單位進(jìn)場設(shè)備數(shù)量滿足施工組織設(shè)計及施工進(jìn)度要求；性能滿足工程特點(diǎn)及地質(zhì)條件要求；設(shè)備狀況能滿足連續(xù)工作及施工安全要求。9. 驗收進(jìn)場施工材料。（按公司的材料驗收制度）10. 了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的相關(guān)要求，各分部分項工程的驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收要求。第二節(jié) 施工準(zhǔn)備階段工作流程開發(fā)部收地、工程部圍蔽取得用地規(guī)劃許可證、選址意向書總經(jīng)理主持項目分區(qū)開發(fā)定案會主管工程領(lǐng)導(dǎo)主持單項工程施工綜合方案會審工程部組織“三通一平”施工單位臨設(shè)搭建 工程部組織圖紙會審總規(guī)、詳規(guī)、小區(qū)綜合管線規(guī)劃批復(fù)出詳勘方案、簽訂詳勘合同工程部組織詳勘取得本期開發(fā)全套施工圖（或基礎(chǔ)圖）開發(fā)部、工程部查勘現(xiàn)場 基礎(chǔ)工程開工編制單項工程施工綜合方案審查施工組織設(shè)計取得規(guī)劃許可證施工圖審查、節(jié)能審查質(zhì)監(jiān)登記安監(jiān)登記取得施工許可證申報臨水臨電施工單位人員、機(jī)械、材料進(jìn)場簽發(fā)開工令場地障礙物遷移、清表12第二章 施工階段工作流程第一節(jié) 施工階段主要節(jié)點(diǎn)工作要點(diǎn)一. 0.00以下施工階段工作要點(diǎn)1 施工準(zhǔn)備（1） 放線、復(fù)核。對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點(diǎn)，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核和做好保護(hù)措施。 （2） 施工計劃編制。（3） 施工組織設(shè)計評審。（4） 質(zhì)量、安全技術(shù)交底。（5） 檢查施工單位施工用電、機(jī)械、人員等的到位情況。（6） 了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的要求：樁基礎(chǔ)檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢和監(jiān)督檢驗要求，土壤揮發(fā)性有害物質(zhì)濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工、檢測及驗收要求，0.00以下部分中間驗收要求，資料整理歸檔要求。（7） 需要簽訂的合同：樁基礎(chǔ)檢測合同（含土壤承載力檢測合同），人防工程施工合同，基坑沉降觀察委托合同。2 基礎(chǔ)施工3 基礎(chǔ)檢測（1） 檢測方案編制（應(yīng)結(jié)合國家規(guī)范和當(dāng)?shù)卣募筮M(jìn)行編制）。（2） 檢測方案評審。（建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位簽字蓋章后報質(zhì)監(jiān)站）（3） 簽訂檢測合同。（4） 檢測準(zhǔn)備工作。（5） 檢測結(jié)果咨詢。4 基坑開挖（1） 邊坡支護(hù)方案審批。（2） 基坑開挖時，應(yīng)檢查土方開挖流程、邊坡支護(hù)及基坑觀測是否按審批的專項方案進(jìn)行施工。5 地下室施工注意事項（1） 基坑土方開挖時，根據(jù)承臺的方量適當(dāng)考慮超挖，以使承臺土方開挖時不需外運(yùn)，加快進(jìn)度。（2） 地下室底板施工前應(yīng)做好塔吊基礎(chǔ)的施工及塔吊安裝，并取得準(zhǔn)用證或辦理備案。塔吊的安裝位置應(yīng)考慮銷售的要求，不應(yīng)將塔吊設(shè)置在樣板間所在的塔樓外。塔吊基礎(chǔ)面的標(biāo)高應(yīng)考慮室外管網(wǎng)的敷設(shè)，塔吊基礎(chǔ)面或平地下室底板標(biāo)高或低于附近室外管網(wǎng)標(biāo)高。（3） 施工縫止水帶安裝、檢查。（4） 底板防爆地漏、預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。（5） 側(cè)壁鋼筋安裝：人防設(shè)備構(gòu)件、給排水管、線管預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。（6） 地下室頂板防水施工應(yīng)在后澆帶完工后立即穿插進(jìn)入。（7） 地下室頂板后澆帶完工模板拆除后，應(yīng)穿插介入泵房、高低壓房等土建的施工。（8） 化糞池的施工應(yīng)在地下室頂板（0.00）完工時同時完工。（9） 專業(yè)協(xié)調(diào)：地下室施工完成后，應(yīng)組織外電、外水、泵房設(shè)備、消防、人防、發(fā)電機(jī)組設(shè)備、泳池設(shè)備、通風(fēng)、空調(diào)、機(jī)械車庫設(shè)備等施工單位到現(xiàn)場實(shí)地勘查，要求設(shè)計部與專業(yè)施工單位溝通，深化機(jī)房布置平面設(shè)計，土建施工應(yīng)以設(shè)計部評審的專業(yè)分包單位的圖紙為準(zhǔn)，不可盲目按照建筑圖施工，上述設(shè)備用房的土建施工和場地移交應(yīng)作為重要節(jié)點(diǎn)加以控制。6 基礎(chǔ)、地下室中間驗收按公司制度要求在基礎(chǔ)、地下室實(shí)體施工完成后三個月內(nèi)取得中間驗收登記表。二. 裙樓結(jié)構(gòu)施工階段工作要點(diǎn)1. 準(zhǔn)備工作（1） 開工前組織0.00以上大規(guī)模圖紙會審。（2） 涉及高支模施工的，督促施工單位提交高支模方案報審。（3） 督促施工單位腳手架搭設(shè)方案報審。（4） 協(xié)調(diào)設(shè)計部取得沉降觀測點(diǎn)布置圖；了解當(dāng)?shù)爻两涤^測的具體規(guī)定，需實(shí)行第三方觀測的，應(yīng)協(xié)調(diào)簽訂沉降觀測合同。（5） 轉(zhuǎn)換梁厚大體積混凝土澆筑專項施工方案報審。2. 控制要點(diǎn)：（1） 首層墻、柱位置放線后，項目部應(yīng)組織測量單位進(jìn)行復(fù)核，外邊線應(yīng)符合規(guī)劃要求。（2） 首層墻柱搗砼前，聯(lián)系沉降觀測單位設(shè)置沉降觀測點(diǎn)。（3） 高支模搭設(shè)必須嚴(yán)格按照已審批的搭設(shè)方案進(jìn)行。驗收時視當(dāng)?shù)匾蟠_定是否通知安監(jiān)人員進(jìn)行驗收。（4） 二層樓面鋼筋經(jīng)現(xiàn)場工程師驗收合格后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾?，確定是否通知設(shè)計、質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督員參加驗收。（5） 模板、鋼筋、混凝土等分項工程驗收除應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定外，還應(yīng)符合發(fā)包單位的相關(guān)制度要求。（6） 首層施工的天數(shù)應(yīng)控制在公司計劃管理要求的10天以內(nèi)。（7） 砼泵送管道立管的設(shè)置位置應(yīng)考慮樣板間施工，宜設(shè)置在塔樓建筑外圍位置，不得設(shè)置在擬設(shè)樣板間的塔樓內(nèi)，不得已時，應(yīng)在外圍繞開樣板間所在樓層。（8） 本階段安全文明施工控制要點(diǎn)：地下室外壁防水、保溫施工完成后，應(yīng)及時進(jìn)行土方回填，后澆帶部位未進(jìn)行回填的，應(yīng)在坑邊做好圍護(hù)措施；材料堆放，鋼筋加工場，施工道路等布置，場地硬化等應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計方案進(jìn)行完善，各種安全標(biāo)牌應(yīng)及時督促施工單位掛設(shè)。腳手架的搭設(shè)應(yīng)按已審批的搭設(shè)方案進(jìn)行，腳手架內(nèi)側(cè)立柱與建筑物之間的距離應(yīng)綜合考慮安全規(guī)范要求及裙樓外墻總裝飾工作面預(yù)留位置的要求，在保證安全的前提下避免因外墻裝飾操作面不足而重新搭設(shè)。三. 標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工階段工作要點(diǎn)1. 模板的安裝質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到模板分項工程的驗收要求，若夾板模板脫皮、疏松、變形嚴(yán)重，應(yīng)督促施工單位及時更換新模板，以免影響混凝土澆筑質(zhì)量。2. 腳手架卸荷鋼絲的設(shè)置應(yīng)盡量避開飄窗臺位置，以免影響以后飄窗安裝，影響外墻收邊收口。3. 督促施工單位提交砌筑砂漿配合比、水泥、砂、砌塊檢驗報告。4. 為達(dá)到進(jìn)度要求，必須督促施工單位至少準(zhǔn)備三套模板。5. 7層樓面模板安裝完成時，應(yīng)督促施工單位進(jìn)行1-3層砌體施工，1-3層室內(nèi)給水管、電線管、開關(guān)底盒安裝。6. 當(dāng)主體結(jié)構(gòu)上至56層時，應(yīng)督促施工單位安裝調(diào)試鋼井架或人貨梯等垂直運(yùn)輸設(shè)備，盡早驗收合格投入使用，以利拆模板的各樓層清運(yùn)建筑垃圾，運(yùn)輸砌體材料，促進(jìn)現(xiàn)場文明施工及砌體施工進(jìn)度。7. 電梯在主體結(jié)構(gòu)封頂前三個月給電梯生產(chǎn)廠家下單排產(chǎn)。8. 主體結(jié)構(gòu)的屋頂結(jié)構(gòu)在主體結(jié)構(gòu)完工后兩個月內(nèi)完工。9. 市政管網(wǎng)（排污、排水、給水）應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)至20%時穿插介入施工，至單體時可預(yù)留接駁井，主體的腳手架應(yīng)盡量避開市政管網(wǎng)的位置。10. 外電（含高壓管網(wǎng)）的施工應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前介入施工。11. 施工現(xiàn)場平面布置及文明施工管理必須完全達(dá)到施工組織設(shè)計要求。12. 砂漿機(jī)、人貨梯、塔吊等機(jī)械設(shè)備的安全裝置維護(hù)、保養(yǎng)，人員操作情況等的檢查。四. 砌體施工施工階段工作要點(diǎn)1. 準(zhǔn)備工作 施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項：墻體材料的使用及施工工藝、驗收標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能方面的要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)。2. 應(yīng)注意的事項（1） 根據(jù)主體施工進(jìn)度，適時地安排施工單位完成首個標(biāo)準(zhǔn)層砌體的施工，并通知設(shè)計部組織會審，根據(jù)會審的決議進(jìn)行大面積砌體的施工。（2） 制定完整可靠的砌體防裂措施。（3） 門洞孔洞預(yù)留在以往的工程中常常出現(xiàn)問題，導(dǎo)致裝修階段出現(xiàn)大面積打鑿。主要原因：一是各個階段施工圖紙門洞尺寸矛盾，二是施工單位預(yù)留門洞時沒有準(zhǔn)確放線。所以砌體施工時，一定要結(jié)合裝修施工圖進(jìn)行。五. 初裝修施工階段工作要點(diǎn)1. 準(zhǔn)備工作 施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解以下事項：外墻裝修有關(guān)節(jié)能方面的要求，施工工藝、驗收標(biāo)準(zhǔn)，鋁合金門窗、陽臺欄桿安全及節(jié)能方面的要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)，防火門的驗收要求及驗收標(biāo)準(zhǔn)等，消防驗收要求及驗收標(biāo)準(zhǔn)。2. 應(yīng)注意的事項（1） 外墻飾面工程，應(yīng)考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻磚的模數(shù)相匹配。事前應(yīng)組織主體施工單位及鋁合金門窗安裝單位召開專題會議，做到施工難點(diǎn)解決于施工前，施工質(zhì)量問題解決于施工中。（2） 室內(nèi)各安裝和裝修分部分項工程（如電梯安裝、入戶門安裝、陽臺門安裝、防火門安裝、消防栓安裝、電梯前室地面施工、戶內(nèi)地面施工、消防樓梯地面施工、電梯前室的各種強(qiáng)弱電及消防的開關(guān)按鈕底盒安裝、戶內(nèi)強(qiáng)弱電底盒安裝）施工前，應(yīng)以統(tǒng)一的標(biāo)高控制線及相關(guān)圖紙確定各部位標(biāo)高，并逐層以書面形式向各專業(yè)施工單位進(jìn)行交底。防止標(biāo)高控制不準(zhǔn)確，導(dǎo)致電梯門、入戶門、陽臺門、防火門的標(biāo)高及消防箱、開關(guān)插座的高度不符合要求。（3） 外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等的施工應(yīng)安排施工單位先做樣板。（4） 外墻清洗時，應(yīng)檢查清洗單位所使用的外墻清洗液，嚴(yán)禁有腐蝕液體。清洗時，不得污染和腐蝕外墻上安裝的排水管道、煤氣管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蝕鋁合金門窗、空調(diào)百葉窗、陽臺欄桿。（5） 塔吊、人貨梯等垂直運(yùn)輸設(shè)備拆除前，項目監(jiān)理部應(yīng)審批施工單位的專項拆除方案及拆除計劃，拆除時應(yīng)安排現(xiàn)場人員對拆除施工的安全措施進(jìn)行檢查。3. 應(yīng)協(xié)調(diào)的問題（1） 抹灰施工前應(yīng)先進(jìn)行打點(diǎn)、沖筋，水電專業(yè)根據(jù)打點(diǎn)、沖筋在墻體內(nèi)預(yù)埋線管和底盒。否則將造成：一來重新開槽，浪費(fèi)了大量的人工，也會導(dǎo)致現(xiàn)場文明施工搞不好；二來提前安裝線管和底盒，會導(dǎo)致底盒突出墻面，或凹進(jìn)去很深，不符合精品工程的要求。在墻體內(nèi)開槽時應(yīng)使用切割機(jī)開槽，切勿用手鑿。（2） 本階段涉及到的場地移交工作很多，一方面要了解后續(xù)安裝專業(yè)的實(shí)際場地需求，另一方面要按計劃督促各施工單位按時移交場地和施工作業(yè)面。涉及場地移交的主要有：電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、高壓開關(guān)房、變壓器房、低壓配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、混凝土結(jié)構(gòu)水箱、消防控制中心（兼監(jiān)控中心）、電梯底坑、電梯井、水管井、強(qiáng)電管井、弱電管井等。涉及到主體施工單位與其它專業(yè)分包單位進(jìn)行工作面移交的有：防火門安裝、鋁合金門窗安裝、陽臺欄桿安裝入戶門安裝、銷售樣板間、電梯前室、首層大堂精裝修等。六. 裝修施工階段工作要點(diǎn)1. 準(zhǔn)備工作（1） 精裝修開工前，項目監(jiān)理部應(yīng)對室內(nèi)部分土建交工質(zhì)量進(jìn)行全數(shù)檢查驗收，并要求主體施工單位和裝修施工單位辦理場地移交手續(xù)。檢查內(nèi)容包括混凝土結(jié)構(gòu)外形質(zhì)量，砌體質(zhì)量，抹灰質(zhì)量，鋁合金門窗安裝和塞縫質(zhì)量，預(yù)留門洞口尺寸及位置，陽臺欄桿的安裝質(zhì)量，電氣線管和底盒預(yù)埋質(zhì)量，給排水管道安裝和保護(hù)質(zhì)量，空調(diào)套管安裝質(zhì)量。避免裝修施工完成后或進(jìn)行中，由于主體施工質(zhì)量問題，使裝修的觀感達(dá)不到要求，不得不對主體進(jìn)行返工處理，這樣既對主體施工單位和裝修施工單位造成了經(jīng)濟(jì)損失，也對裝修工期產(chǎn)生影響。（2） 精裝修各工序施工前，工程部應(yīng)向施工單位進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底。（3） 交接驗收時，應(yīng)對已施工的給水管道重新試壓。2. 應(yīng)注意的事項（1） 在精裝修中，實(shí)行樣板制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)報主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)審批。而涉及外觀效果的，應(yīng)報主管設(shè)計的公司領(lǐng)導(dǎo)審批，特殊部位報總經(jīng)理審批。未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積施工。（2） 項目部應(yīng)對所有進(jìn)場的裝修及安裝材料進(jìn)行質(zhì)量驗收和資料驗收，質(zhì)量驗收包括檢查材料是否與樣板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否與設(shè)計文件相符，資料驗收應(yīng)檢查材料的檢驗報告和出廠合格證，檢驗報告要求在有效期內(nèi)，復(fù)印件復(fù)印后應(yīng)蓋有材料生產(chǎn)廠家的章印，必要時應(yīng)做破壞性實(shí)驗。（3） 木門的入場驗收應(yīng)檢查整體外觀質(zhì)量、尺寸、厚度，骨架的材質(zhì)，飾面板的材質(zhì)、厚度，制作工藝。（4） 衛(wèi)生間和廚房墻身和地面瓷片施工完成后應(yīng)辦理工序驗收手續(xù)。 （5） 門套安裝木線前，應(yīng)對門套的安裝質(zhì)量和塞縫質(zhì)量進(jìn)行隱蔽驗收。（6） 木地板飾面地面，在木地板施工前，應(yīng)對地面找平層進(jìn)行隱蔽驗收。（7） 裝修施工期間應(yīng)做好公共區(qū)域、電梯轎箱、入戶門、陽臺鋁合金門及門框的成品保護(hù)工作。嚴(yán)禁在已裝修好的首層大堂、電梯廳、電梯前室使用金屬輪轂的手推車，大堂及首層電梯廳通道應(yīng)采用夾板、紙板或石膏板等板材覆蓋保護(hù)，電梯轎箱、電梯門套、入戶門及門套應(yīng)采用夾板包裹，陽臺鋁合金門及門下框應(yīng)有