第08講第四章第三節(jié)房地產經營管理(2012新版).doc

第08講：第四章第三節(jié)房地產經營管理(2012新版)第三節(jié) 房地產經營管理一、房地產開發(fā)項目轉讓（掌握）(一)轉讓條件1以出讓方式取得的土地使用權城市房地產管理法第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件。(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。例題1：按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書的房地產開發(fā)項目即可轉讓。( ) （2011年房地產估價師制度試題）答案：解析：以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件：一是按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件；二是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。例題2：以出讓方式取得土地使用權，在交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證后，房地產開發(fā)項目即可轉讓。 ( )。（2010年房地產估價師制度試題）答案：解析：以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。例題3：2007年6月，甲房地產開發(fā)企業(yè)(以下稱甲企業(yè))通過出讓方式獲得一宗居住用途的國有建設用地的使用權，2009年3月開工建設。2010年4月，甲企業(yè)將該項目轉讓給乙房地產開發(fā)企業(yè)(以下稱乙企業(yè))。2011年6月該居住區(qū)建成，由丙物業(yè)服務企業(yè)(以下稱丙企業(yè))實施物業(yè)管理。(2011年房地產經紀人制度試題)1因未按照土地出讓合同約定的期限開工建設，甲企業(yè)應繳納相當于土地使用權出讓金 ( )的土地閑置費。A10 B15 C20 D30答案：C解析：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20以下的土地閑置費。2甲企業(yè)轉讓該項目給乙企業(yè)應符合的條件為( )。A已經支付全部土地使用權出讓金B(yǎng)取得土地使用權證書C征得城市規(guī)劃部門同意D投入房屋建設工程的資金額占全部開發(fā)投資總額的25以上答案：ABD解析：以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。例題4：根據城市房地產管理法，以出讓方式取得土地使用權屬于房屋建設工程的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，其完成的開發(fā)投資達不到項目開發(fā)投資總額的( )以上的，不得轉讓。(2010年房地產經紀人制度試題)A15 B20 C25 D30答案：C解析：以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。例題5：下列房地產項目中，不得轉讓的有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)A已完成開發(fā)投資總額35的高檔公寓項目B已支付全部土地出讓金并取得建設用地使用權證書的成片開發(fā)工業(yè)用地C已支付全部土地出讓金，尚未取得建設用地使用權證書的成片開發(fā)建設用地D未竣工已預售的商品房E少數(shù)共有人己書面表示不同意轉讓的共有房產答案：CDE解析：以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓； (2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。例題6：甲房地產開發(fā)公司將一塊以出讓方式獲得的土地使用權轉讓給乙房地產開發(fā)公司，土地用途為住宅用地，3年后該項目建成，由丙物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。(2006年房地產經紀人制度試題)甲公司轉讓該項目必須符合的條件為( )等。A經城市規(guī)劃管理部門同意B經縣級以上人民政府建設部門批準C已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證D投入房屋建設工程的資金應達到全部開發(fā)投資總額的25以上答案：CD解析：轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(2)屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25以上。2以劃撥方式取得的土地使用權城市房地產管理法第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：(1)由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；(2)可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。1)經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于城市房地產管理法第二十四條規(guī)定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)；2)私有住宅轉讓后仍用于居住的；3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；6)根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。例題：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列（ ）情形的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。A經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于公安機關用地B私有住宅轉讓后不用于居住的C按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的D根據城市規(guī)劃土地使用權應當出讓的E轉讓的房地產能夠確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的答案：AC解析：私有住宅轉讓后不用于居住的、根據城市規(guī)劃土地使用權宜出讓的、轉讓的房地產能夠確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的，應辦理土地使用權出讓手續(xù)。(二)轉讓程序城市房地產開發(fā)經營管理條例第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成安置補償?shù)模仓醚a償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。例題1：轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持轉讓合同到( )主管部門備案。（2010年房地產估價師制度試題）A規(guī)劃 B土地 C房地產開發(fā) D建設答案：C解析：城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。例題2：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成房屋拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。 ( ) （2010年房地產估價師制度試題）答案：解析：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。例題3：甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產經紀機構(以下簡稱乙機構代理該樓盤的銷售。在預售過程中，甲公司報請城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門批準更改了原規(guī)劃。被拆遷人李某預購了該項目一套住宅。在建設過程中，甲公司因資金緊張，將該項目部分用地轉讓給丙公司。(2006年房地產經紀人制度試題)甲、丙公司應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)之日起( )日內持轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。A7 B15 C30 D60答案：C解析：城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。例題4：轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。（2003年房地產估價師制度試題）A30 B45 C60 D90答案：A解析：城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。二、商品房交付使用(一)關于履約按期交房，協(xié)助辦理權屬登記(1)房地產開發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人還有權解除合同。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。(2)房地產開發(fā)企業(yè)向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。商品房交付使用時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據規(guī)定，向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。例題：房地產開發(fā)公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供住宅質量保證書和（ ）。（2009年房地產估價師制度試題）A住宅使用說明書B住宅驗收說明書C住宅保修說明書D住宅保修保證書答案：A解析：根據城市房地產開發(fā)經營管理條例的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。(3)房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。對于期房來說，商品房買賣合同約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數(shù)據如果有差異，商品房交付時，開發(fā)商與購房人應對面積差異根據合同載明的方式處理。合同未作約定的，按照商品房銷售管理辦法第20條規(guī)定處理。(4)房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。同時房地產開發(fā)企業(yè)還應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。（二）關于兩書制度兩書制度即：住宅質量保證和使用說明制度。根據城市房地產開發(fā)經營管理條例的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。1、住宅質量保證書住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。（1）保修期和存續(xù)期商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。存續(xù)期：商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。例題1：房地產開發(fā)企業(yè)承擔的商品房保修期從( )之日起計算。（2011年房地產估價師制度試題）A竣工 B交付 C辦理房屋所有權登記 D入住答案：B解析：商品房保修期從交付之日起計算。即房屋建筑工程質量保修辦法中的“保修期限”是從房屋竣工驗收合格之日起計算。而“兩書”中的“保修期限”針對的是房地產開發(fā)單位和商品房購買人，是從所購買商品房交付之日起計算。例題2：房地產開發(fā)企業(yè)承擔的商品住宅保修期從商品住宅( )起計算。（2011年房地產經紀人制度試題）A交付使用之日 B竣工驗收合格之日C商品房買賣合同簽訂之 D買賣雙方協(xié)商的日期答案：A解析：商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。例題3：房地產開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅（ ）之日起計算。（2009年房地產估價師制度試題）A竣工B竣工驗收 C入住D交付答案：D解析：房地產開發(fā)公司所開發(fā)的商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。例題4：某商品住宅樓于2003年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓的尾房于2006年1月10日交付給買受人，則開發(fā)商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至( )。（2008年房地產經紀人制度試題）A2006年1月9日 B2008年1月9日C2009年1月9日 D2011年1月9日答案：C解析：保修期自商品住宅交付之日起計算。例題5：房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從( )之日起計算。（2006年房地產估價師制度試題）A工程竣工 B物業(yè)驗收合格C購房人實際入住 D開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋答案：D解析：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。例題6：甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產經紀機構(以下簡稱乙機構代理該樓盤的銷售。在預售過程中，甲公司報請城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門批準更改了原規(guī)劃。被拆遷人李某預購了該項目一套住宅。在建設過程中，甲公司因資金緊張，將該項目部分用地轉讓給丙公司。(2006年房地產經紀人制度試題)對買受人而言，商品房的保修期自( )之日起計算。A工程竣工 B工程質量驗收合格C商品房交付 D房屋產權過戶登記答案：C解析：對買受人而言，商品房的保修期自商品房交付之日起計算。（2）最低保修項目和保修期限最低保修項目保修期限地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修屋面防水3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面、頂棚抹灰層脫落1年地面空鼓開裂、大面積起砂1年門窗翹裂、五金件損壞1年管道堵塞2個月供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具1年燈具、電器開關6個月其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。例題1：關于住宅質量保證書中商品住宅有關項目最低保修期限的說法，正確的有( )。(2011年房地產經紀人制度試題)A墻面滲漏為3年 B墻面抹灰層脫落為1年C衛(wèi)生間地面滲漏為1年 D電氣開關為6個月E管道堵塞為2個月答案：BCDE解析：墻面滲漏為1年。例題2：在正常使用情況下，房地產開發(fā)企業(yè)向住宅買受人承擔的最低保修期限為1年的保修項目有( )。（2004年房地產經紀人制度試題）A屋面防水 B墻面滲漏 C墻面抹灰層 D衛(wèi)生潔具 E供熱系統(tǒng)答案：BCD解析：屋面防水為3年，供熱系統(tǒng)為1個采暖期。例題3：在正常使用情況下，開發(fā)商對銷售的商品住宅的保修項目保修期限為1年的有( )等。(2006年房地產經紀人制度試題)A屋面防水 B管道滲漏C頂棚抹灰層脫落 D管道堵塞E衛(wèi)生潔具答案：BCE解析：屋面防水3年，管道堵塞2個月。2、住宅使用說明書的內容住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：1)開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2)結構類型；3)裝修、裝飾注意事項；4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；6)門、窗類型，使用注意事項；7)配電負荷；8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9)其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于住宅使用說明書中。三、房地產廣告房地產廣告，指房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構發(fā)布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。1998年12月3日國家工商行政管理局發(fā)布了重新修訂的房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定，對房地產廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定，(一)房地產廣告應當遵守的原則及要求發(fā)布房地產廣告，應當遵守中華人民共和國廣告法、城市房地產管理法、土地管理法及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產管理的規(guī)定。房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。未取得商品房預售許可的房地產開發(fā)項目，不得以“內部認購”、“內部認定”、“內部登記”等名目發(fā)布房地產廣告。房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染；不得有悖社會良好風尚。例題：未取得商品房預售許可證的房地產開發(fā)項目，不得以( )等名目發(fā)布房地產廣告。(2011年房地產經紀人制度試題)A內部認購 B內部認定C內部登記 D內部預定E房地產項目名稱答案：ABC解析：未取得商品房預售許可的房地產開發(fā)項目，不得以“內部認購”、“內部認定”、“內部登記”等名目發(fā)布房地產廣告。(二)禁止發(fā)布房地產廣告的幾種情形城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳。虛假內容主要是指：向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務標準、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理等。凡下列情況的房地產，不得發(fā)布廣告：(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；(2)在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；(3)司法機關和行政機關依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(4)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；(5)權屬有爭議的；(6)違反國家有關規(guī)定建設的；(7)不符合工程質量標準，經驗收不合格的；(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。例題1：根據房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定，禁止發(fā)布房地產銷售廣告的有( )。(2011年房地產經紀人制度試題)A集體土地上建設的房屋 B已出租的房屋C已辦理房屋初始登記的房屋 D已被法院查封的房屋E權屬有爭議的房屋答案：ADE解析：已出租的房屋、已辦理房屋初始登記的房屋，可以發(fā)布廣告。例題2：根據有關規(guī)定，可以發(fā)布房地產廣告的是( )。(2009年房地產經紀人制度試題)A在集體土地上建設的房屋 B取得預售許可證的商品房C經驗收不合格的商品房 D權屬有爭議的房屋答案：B解析：取得預售許可證的商品房，可以發(fā)布廣告。例題3：根據房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定，禁止發(fā)布房地產銷售廣告的房屋有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)A集體土地上的合法建造房屋 B聯(lián)建代管房屋C已辦理房屋初始登記的房屋 D合作開發(fā)房屋E商品房預售許可證正在辦理之中的房屋答案：A E解析：集體土地上的合法建造房屋、商品房預售許可證正在辦理之中的房屋，不得發(fā)布廣告。例題4：禁止發(fā)布房地產廣告的是（)。（2005年房地產估價師制度試題）A在劃撥土地上開發(fā)建設的房地產 B已設定抵押的房地產C未取得商品房預售許可證的房地產 D沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產答案：C解析：未取得商品房預售許可證的房地產，禁止發(fā)布房地產廣告。這里的“物業(yè)管理企業(yè)”，目前已規(guī)范為“物業(yè)服務企業(yè)”。(三)發(fā)布房地產廣告應當提供的文件發(fā)布房地產廣告，應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件，主要包括：(1)房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；(2)建設主管部門頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；(3)土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明；(4)工程竣工驗收合格證明；(5)發(fā)布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府主管部門頒布的預售許可證明。出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；(6)中介機構發(fā)布所代理的房地產項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明；(7)工商行政管理機關規(guī)定的其他證明。(四)房地產廣告的內容房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：(1)開發(fā)企業(yè)名稱；(2)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；(3)預售許可證書號。廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。例題：甲房地產中介公司代理預售某樓盤，并發(fā)布該樓盤銷售廣告，該廣告必須載明的內容有( )等。(2006年房地產經紀人制度試題)A房地產開發(fā)企業(yè)名稱 B甲房地產中介公司名稱C預售許可證號 D裝修及其標準E規(guī)劃設計單位名稱答案：ABC解析：房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：開發(fā)企業(yè)名稱；中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；預售許可證書號。(五)房地產廣告的要求(1)房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。(2)房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。(3)房地產中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。例題：在房地產廣告中表示項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的( )來表示。（2004年房地產經紀人制度試題）A實際距離 B時間距離 C空間距離 D心理距離答案：A解析：房地產中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。(4)房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。(5)房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。(6)房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。例題1：在商品房預售廣告中，不得涉及的內容是( )。（2011年房地產經紀人制度試題）A中介服務 B房屋結構 C裝飾裝修 D物業(yè)管理答案：C解析：房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。例題2：商品房預售廣告中，不得涉及的內容是( )。（2008年房地產經紀人制度試題）A中介服務 B房屋結構 C裝飾裝修 D物業(yè)管理答案：C解析：房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。例題3：商品房預售廣告中不得涉及的內容是( )。（2004年房地產經紀人制度試題）A交通設施狀況 B商業(yè)設施狀況 C裝修裝飾狀況 D市政設施狀況答案：C解析：房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。(7)房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。(8)房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。(9)房地產廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者