房地產(chǎn)投資分析課程設(shè)計

房地產(chǎn)投資分析報告 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標： 1根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在高新二期b-6地塊上建一幢20層的文化娛樂以及商業(yè)辦公綜合樓宇，用于文化娛樂用地，兼容商業(yè)辦公。2、報告中有關(guān)成本的明細換算科目基本參考柳州市市場行情及有關(guān)國家地方收費標準并結(jié)合實踐經(jīng)驗確定。高新二期a-3地塊建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件1、規(guī)劃總用地面積約21549.634平方米，其中代征城市道路用地面積約7391.234平方米，建設(shè)凈有地面積約14158.4平方米。2、地塊使用性質(zhì)為文化娛樂用地，兼容商業(yè)、辦公。3、建設(shè)層數(shù)：高層(建筑高度：40米H60米)。4、地塊控制容積率不大于3.5，建筑密度不大于35%，綠地率不少于30%； (容積率、建筑密度、綠地率等指標均以實際的建設(shè)凈用地面積為基數(shù)計算)5、建筑退規(guī)劃用地邊界距離及建筑物間距：按照柳州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行(新區(qū)標準)，且與地界周邊現(xiàn)有建筑間距應滿足有關(guān)日照、采光要求。6、城市設(shè)計要求：處理好沿路建筑立面；尤其是沿桂中大道一側(cè)的建筑立面；該地塊位于重要的城市景觀帶上，單體方案應作多方案比選；建筑退桂中大道紅線不少于20米，退周邊其余規(guī)劃道路紅線不少于10米；建筑的屋頂形式及建筑色彩應與桂中大道景觀相協(xié)調(diào)，并注意建筑對桂中大道東側(cè)天際輪廓線的營造和影響；該地塊內(nèi)辦公類建筑不考慮公寓式辦公；沿路宜留出不少于50%通透面。7、配套要求：(1) 按人防要求設(shè)人防地下室；(2) 公廁、垃圾收集點；(3) 物業(yè)管理用房、配電間；(4) 配設(shè)影劇院、書畫展館、圖書閱覽等文化活動設(shè)施，建筑面積不少于5000平方米；(5)機動車停車位不少于0.6輛/100平方米建筑面積，自行車停車位不少于7.5輛/100平方米建筑面積。8、交通出入口方向：機動車出入位于地塊北側(cè)城市道路，并從地塊東北角開設(shè)道口。9、其它：(1) 完善用地內(nèi)豎向規(guī)劃，并處理好用地內(nèi)各類管線系統(tǒng)，項目實施時同步建設(shè)并接入城市市政管線系統(tǒng)。(2) 變電箱、環(huán)網(wǎng)柜、開閉所等供電設(shè)施均在自身用地內(nèi)配設(shè)，不得設(shè)置在規(guī)劃人行道或城市綠地中；(3) 配套停車位中機動車停車位按當量小汽車停車位計算，地面停車位25平方米/位，地下停車位30平方米/位；(4) 其它未盡事宜請按城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、柳州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及相關(guān)規(guī)劃建設(shè)要求執(zhí)行市場調(diào)查篇：摘要:通過對房地產(chǎn)投資概念的闡述,深入了解房地產(chǎn)投資的特點,對近年來房地產(chǎn)投資統(tǒng)計分析,從整體上把握房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)投資;房地產(chǎn)現(xiàn)狀1房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇,是指不同的投資主體(政府、企業(yè)和個人)為實現(xiàn)某種預定的目標,直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動1。中國現(xiàn)行的統(tǒng)計制度中,僅統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資,事業(yè)單位和居民個人進行的房地產(chǎn)投資并未包括在內(nèi)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有:土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。投資活動的結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)或者改造利用原有的房地產(chǎn);實質(zhì)是通過房地產(chǎn)投資實現(xiàn)資金的增值2。根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同,房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資主體直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式;房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,投資者不需要直接參與房地產(chǎn)相關(guān)的投資管理,包括購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等活動。同時,根據(jù)房地產(chǎn)投資的用途不同,房地產(chǎn)投資也可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等等3。2房地產(chǎn)投資的特性由于房地產(chǎn)本身的自然屬性及其所附帶的經(jīng)濟屬性,房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出一些與其他投資不同的特性:房地產(chǎn)投資對象位置的固定性。房地產(chǎn)投資的對象是土地、建筑物等不可移動實物。房地產(chǎn)所在區(qū)位的自然、交通、人文、商圈、生活設(shè)施等環(huán)境條件往往是房地產(chǎn)投資價值的決定因素,這些因素影響了房地產(chǎn)目前價格以及未來的潛在價位。因此,房地產(chǎn)投資者在選擇投資的房地產(chǎn)時不僅關(guān)注當前的綜合環(huán)境,還會對未來區(qū)域發(fā)展前景有更多的考慮。房地產(chǎn)投資對象的個體性很強。房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵在于“地段、地段還是地段”。從中不難看出,房地產(chǎn)所在區(qū)位對房地產(chǎn)投資價值的決定性作用,不同位置的房地產(chǎn)項目有著不同的市場價值;同時,即使處于同一區(qū)位的房地產(chǎn),往往由于其個體性的差異,如周邊臨靠環(huán)境、朝向等等因素的差別而呈現(xiàn)出價位的不同。由于房地產(chǎn)投資對象的差異性較大,往往很難運用對一般商品普適的經(jīng)濟法則進行分析,這也就決定了房地產(chǎn)投資市場的不確定性及風險性。2.1房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟的能動作用房地產(chǎn)投資關(guān)系國計民生,是人們生產(chǎn)、生活的物質(zhì)保障,是提高人們生活水平的必要途徑,同時也是改善城市環(huán)境,提升城市競爭力的重要手段。2.1.1房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟的作用機制(1)供給效應房地產(chǎn)投資的供給效應不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)作為產(chǎn)品供給的增加,更源于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,從而直接或間接地啟動或帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增加。房地產(chǎn)投資的供給效應能放大投資規(guī)模、投資范圍與領(lǐng)域,并且延長投資期間,引起連鎖反應,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對刺激經(jīng)濟增長起著舉足輕重的作用。應引起注意的是,由于房地產(chǎn)投資期間跨度長,其供給效應也會滯后并積累,對此應充分重視,以免造成供給效應在短時間內(nèi)集中并釋放,造成嚴重的供求失衡,引起經(jīng)濟劇烈波動。(2)需求效應房地產(chǎn)投資的需求效應表現(xiàn)在由房地產(chǎn)投資引起的相關(guān)產(chǎn)業(yè)或部門的收入增長,由此帶來需求的增加,從而促進城市經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)投資的需求效應實際上是投資乘數(shù)原理的作用過程。投資乘數(shù)數(shù)倍地擴大了國民收入,必然導致消費等需求的增加。值得注意的是,相對供給效應的滯后,需求效應主要表現(xiàn)在投資與經(jīng)濟的同期增長中。這就要求我們在運用投資拉動經(jīng)濟增長的過程中,不能只關(guān)注投資當期的需求效應而忽略本期投資對后期產(chǎn)生的供給效應。(3)擠出效應房地產(chǎn)投資的擠出效應是指由于房地產(chǎn)投資的增加而影響社會對其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的投資。眾所周知,房地產(chǎn)市場屬于壟斷競爭型市場,供求雙方在地位上不對等,市場信息的占有與獲取不對稱,價格在很大程度上被壟斷者操控,因而其利潤空間大大高于正常市場水平,投資回報率同樣遠高于一般社會平均投資回報率。于是,為牟取利益,包括來自銀行、基金、股市、投資機構(gòu)以及其他實業(yè)團體的大量資金涌入該行業(yè),使得某些對經(jīng)濟長期與持續(xù)增長起關(guān)鍵作用的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)所需要的資金被占用。由這種“擠出效應”導致的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡,對城市經(jīng)濟的負面影響將是長期的。另一方面,消費,在這種高漲的房地產(chǎn)投資刺激下,也演繹著“群羊效應”,一部分民眾的消費被透支,產(chǎn)生消費的“擠出效應”,這同樣不利于其他行業(yè)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.1.2房地產(chǎn)投資蘊藏巨大金融風險由于房地產(chǎn)投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款,且所占用的這部分資金大多是長期貸款,而銀行資金來源主要是各類短期存款,如此短存長貸的矛盾,在銀行內(nèi)是主要的潛在風險之一。目前,國內(nèi)尚未對房地產(chǎn)抵押貸款風險的化解有切實見效的防范與預警措施,一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生大的波動,銀行將形成大量的呆、壞賬;此外,在偶然因素的刺激下,短期儲戶如果大規(guī)模提現(xiàn),銀行將面對資金短缺的經(jīng)營風險。在當前我國還未采用資產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)抵押貸款二級融資模式的情況下,化解上述風險相當困難,只能將其寄托在房地產(chǎn)穩(wěn)健良性發(fā)展的良好預期上,但是這種預期是極其脆弱的。2.2房地產(chǎn)投資可能會導致城市競爭力的下降從邏輯上講,房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)價格與價值上升的原因,同樣也是結(jié)果。一般而言,房地產(chǎn)投資可能導致削弱城市競爭力的直接因素主要有:房產(chǎn)類商業(yè)成本(包括商業(yè)設(shè)施與廠房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市競爭力,這是不利的因素。但實際上,這兩類因素與城市競爭力相關(guān)的其他因素也有著密切的聯(lián)系,如商業(yè)成本提高,可能使某些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)逐漸遷出,其結(jié)果將導致城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的破壞,使聚集的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)區(qū)分散,最終導致該類產(chǎn)業(yè)競爭力喪失;同樣地,隨著居住、辦公成本的提高,增加了人才的生活成本,從而城市部分地喪失對人力資本的吸引力,人才的流失將大大降低城市的競爭力,進而對城市經(jīng)濟增長與發(fā)展不利。3房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀城市規(guī)模的大小,直接關(guān)系到城市的房地產(chǎn)投資規(guī)模的大小。一般說來,大城市具備較大的市場空間:規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需求,而且房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中,擁有相當寬泛的余地來進行市場定位,尋找市場縫隙,進行差異化競爭。大城市的另一特點是對周邊地區(qū)具有的集聚作用:對于房地產(chǎn)市場來說,集聚作用的主要表現(xiàn)在于吸引來自于“外地”的需求,例如北京、上海、深圳等城市,外地購買力是不容忽視的重要因素。而從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看,市場潛在需求越大、潛在供給越小則預示城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。2010年2月份至5月份的國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示出房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個重要指標,也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟及城市經(jīng)濟關(guān)系的主要指標之一。從短期看,指標表明房地產(chǎn)年度開發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重;從長期看,它反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關(guān)系。這個比例過高或過低,都會影響國民經(jīng)濟和城市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的組成部分,它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟開始復蘇時房地產(chǎn)投資和開發(fā)隨之上升,但是由于房地產(chǎn)開發(fā)的時滯效應,使得房地產(chǎn)業(yè)的復蘇會稍后于經(jīng)濟復蘇的時間。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長,使房地產(chǎn)價格上升,開發(fā)商資產(chǎn)值相應快速膨脹,在銀行大量提供抵押貸款的情況下,投資乘數(shù)效應又使得房地產(chǎn)業(yè)周期比宏觀經(jīng)濟周期更快進入繁榮階段。由于房地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)相互牽動消長的綜合影響,因而房地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟先期出現(xiàn)。受宏觀經(jīng)濟衰退和蕭條的影響,房地產(chǎn)業(yè)的蕭條階段持續(xù)較長,直到宏觀經(jīng)濟開始緩慢復蘇后,它才慢慢走出蕭條期。歷史經(jīng)驗表明在一個周期中,盡管波谷值低于波峰值,但通常高于前期的波谷值,有時還會超過前面的波峰值。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭,直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。參考文獻1王兆金,秦江萍,馮純純.淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應用J.北方經(jīng)濟, 2009,(02)2梅斐杰,錢雅麗.房地產(chǎn)泡沫的成因和防范措施的探討J.北京建筑工程學院學報, 2006,(03)3高賀.北京市通州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資前景SWOT分析J.才智, 2008,(14)項目參數(shù)表：項目單位數(shù)量總占地面積421549.634凈建設(shè)用地面積414158.4容積率不大于3.5建筑密度不大于35%綠化率不少于30%控制高度m40m-60m使用年限年70年居住用戶戶360通路用地7391.234二、項目開發(fā)成本費用的估算：本項目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費，建安工程成本費，基礎(chǔ)設(shè)施費，房地產(chǎn)各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進行估算，各項費用詳見以下列表：總投資估算表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)總額單位成本（元/平方米）占總投資比重一開發(fā)成本1土地費用土地費用土地使用權(quán)出讓金征地費用拆遷安置補償費用2前期工程費用一般占到建筑安裝工程費的363基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用一般占到建筑安裝工程費用的15左右4建筑安裝工程費根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費用可以按照建筑安裝工程費用的35估算6開發(fā)期間稅費可以用建筑安裝工程費用的8-15估算7其他費用按實際也可按照建筑安裝工程費用的3估算8不可預見費1-7項的1-3二開發(fā)費用5管理費用開發(fā)成本的2-36財務費用按實際計算7銷售費用按銷售收入的3-5三合計房地產(chǎn)投資與成本估算表及說明序號項目計算依據(jù)單價（元.）合價（萬元）1開發(fā)成本1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8945200421.1土地使用權(quán)出讓10045001.2土地使用及拆遷安置補償費15016201.3前期工程費15015001.4建安工程費20035001.5基礎(chǔ)設(shè)施費15045221.6公共配套設(shè)施15012001.7開發(fā)期稅費6032001.8不可預見費（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）*5%4557502開發(fā)費用2.1+2.2+2.33904502.1管理費1*3%3008002.2銷售費用銷售收入*4%4045002.3財務費用貸款還本付息501003合計1+225792總投資估算表（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)總額單位成本（元/平方米）占總投資比重一開發(fā)成本1土地費用土地費用土地使用權(quán)出讓金征地費用拆遷安置補償費用2前期工程費用一般占到建筑安裝工程費的363基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用一般占到建筑安裝工程費用的15左右4建筑安裝工程費根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費用可以按照建筑安裝工程費用的35估算6開發(fā)期間稅費可以用建筑安裝工程費用的8-15估算7其他費用按實際也可按照建筑安裝工程費用的3估算8不可預見費1-7項的1-3二開發(fā)費用5管理費用開發(fā)成本的2-36財務費用按實際計算7銷售費用按銷售收入的3-5三合計銷售收入預測表：類別銷售面積（）建議售價（元.）銷售收入（萬元）商場28307000200寫字間19006000100地下宅28885000700辦公16006000500銷售稅金及附加估算表：序號項目合計（萬元）1銷售收入16502經(jīng)營稅金及附加152.1營業(yè)稅 5%32.2城市維護建設(shè)稅62.3教育附加費63土地增值稅14銷售凈收入1634土地增值稅計算表：序號項目金額（萬元）說明1銷售收入16502總成本費用257923營業(yè)稅及附加204印花稅及管理305毛利潤156其他扣除項目57增值額78使用稅率99土地增值稅12投資計劃與資金籌措表：序號項目合計1投資總額16581.1建設(shè)投資3001.1.1土地成本1001.1.2前期工程費4501.1.3建安工程費451.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費4631.1.5公共配套設(shè)施費1201.1.6開發(fā)期稅費1201.1.7不可預見費1301.1.8管理費201.1.9銷售費用301.2貸款利息401.3流動資金302資金籌措102.1子有資金402.2借款602.3銷售收入再投入70借款還本利息估算表；序號項目合計1借款及還本付息501.1年初借款累計101.2本年借款601.3本年應付息781.4年末還本利息151.5年末借款來源銀行貸款2償還本金來源投資回本2.1投資回收3002.2未分配利潤2002.3短期借款500資金來源與利用表：敏感性分析；確定敏感因素，對方案的風險作出判斷敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動態(tài)分析。例：某公司準備開發(fā)一住宅，預計開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預計售價1000元/，銷售稅率5%，計算該項目的預期利潤并進行敏感性分析。解：按盈虧平衡分析公式：PX = C(F) + UX + E(x)該開發(fā)項目的預期利潤：E(x) = PX（1- 5%）- UX - C(F) = 1000195%-1600-120 = 230萬元總結(jié)：1998年住房改革后，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，日益成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，它在社會經(jīng)濟生活中的重要性日益突出。作為商品，房地產(chǎn)有其特殊的特點：不可移動、建設(shè)周期長、可作為投資品、使用期長。所以，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出不同于其它產(chǎn)業(yè)的情況。供給方面，由于房地產(chǎn)不可移動，所以房地產(chǎn)業(yè)的地域性非常強，跨地區(qū)經(jīng)營困難較大，產(chǎn)業(yè)集中度較低。我國房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型和資金密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)水平低，勞動效率低，企業(yè)規(guī)模小，資產(chǎn)負債率高。這幾年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展