酒店投資計劃書1.docVIP

商務酒店投資一、商務酒店現狀分析 1、發(fā)展商務酒店的原因 從市場角度看，與其他投資途徑相比，商務酒店因市場的強勁需求和較穩(wěn)定的出租率、回報率而能獲得更高收益；再以投資角度來看，如以商務酒店作為房地產投資的另一分支，由于投資額相對適中且市場前景看好而受到疆內外投資者關注。目前在阿克蘇酒店集團積極拓展市場的同時，疆外酒店運營商也積極在阿克蘇布局，“*”“*”等酒店紛紛在阿克蘇落戶。同時，我們回過頭來看看以阿克蘇“*”、“*”、“*”等為代表的商務酒店都在迅速的搶占市場。 2、經濟型酒店受到國內市場追捧，主要在于：A、高回報與低風險 商務酒店在本地迅速發(fā)展的重要原因就是出租率穩(wěn)定和回報率較高。在國內一級市場投資一家大中型準四商務酒店通常只需投入500-1,000萬，且目前國內知名商務酒店的出租率基本在70%80%左右，如再遇黃金周與節(jié)假日，比例將會更高，甚至可超過100%！從掌握的資料獲悉，客源穩(wěn)定和出租率較高，使商務酒店的年回報率高達30-40%，投資回收期只需23年左右。資金投入較低與回報率較高更有效規(guī)避經濟型酒店的市場投資風險，且相對于回報率而言，其市場風險不高，這更使得投資者趨之若鶩。 B、當地小戶型樓盤優(yōu)越的地理位置迎合了其選址要求。 商務酒店因主要服務商務人士和游客，故對選址要求較高，通常會選在市區(qū)交通便捷的商圈、寫字樓或旅游景點附近；而名豪這個阿克蘇的運轉物流中心優(yōu)越的地理位置正好配合了這一需求。 C、經濟發(fā)展、旅游業(yè)增長帶動市場需求 雙休日及公共假期推動國內旅游呈現快速增長的態(tài)勢；接著因入境旅游業(yè)發(fā)展，阿克蘇豐富旅游資源日益吸引龐大境內外游客與商務客源，造成商務酒店需求日益強勁。國內旅游業(yè)的增長與低價優(yōu)質服務酒店供需間的不對稱，催生了商務酒店崛起。 D、有效填補市場需求空白 商務酒店市場來自原星級賓館的旅游團隊、散客和一般的商務人士。以前，這部分客人除了星級賓館、招待所而別無選擇，但一般二、三級賓館與招待所的軟硬件設施相對落后，且提供的服務和相應條件不盡人意，檔次較高的賓館雖配套服務完善但價格較高。因此價格低廉同時又能提供優(yōu)質服務的商務酒店，恰好填補此一市場空白。同時，商務酒店更以其獨特優(yōu)勢，已逐漸吸引固定的消費群體，這也是目前國內商務酒店發(fā)展迅速的原因之一！ 4、市場前景及投資風險市場前景及投資風險市場前景及投資風險市場前景及投資風險： （一）市場前景 在國內商務酒店以其投資?。ㄏ鄬τ谛羌壻e館）、利潤率高、價格低、高性價比、優(yōu)質服務和客源穩(wěn)定等優(yōu)勢，有著巨大的市場潛力。近幾年隨著內地旅游市場日趨成熟、會展經濟發(fā)展迅猛，為商務酒店贏得廣闊發(fā)展空間。很多當地商務酒店大多以租賃小戶型公寓、單位招待所、普通房屋，進行重新裝修改造后進入市場，雖然目前國內一級城市單體酒店入住率也保持較高水平，但從長遠發(fā)展而言，先得要統(tǒng)一品牌形象、營銷策略、服務標準與系統(tǒng)管理，并形成規(guī)模經濟，降低經營管理成本，品牌化連鎖經營將是未來商務連鎖酒店的必然發(fā)展趨勢！ （二）投資風險 雖商務酒店市場風險相對較小，但只要是投資就有風險。目前經商務酒店發(fā)展迅速，但因其行業(yè)門檻較低（相對于星級賓館），較容易在短時間內出現市場飽和，同時因目前國內尚無統(tǒng)一行業(yè)標準，導致市場上酒店的運營良莠不齊，因此投資商務酒店仍有固定風險如下： 1、物業(yè)租賃風險： 本地商務酒店進入市場方式一般采用租賃物業(yè)，雖然避免去前期買地、建造等環(huán)節(jié)的時間成本與建設費用，但卻面臨著選址正確與否、物業(yè)產權不明晰、租賃合同中斷、可供使用年限長短等經營風險。 2、行業(yè)內外激烈競爭：隨著境內外各大品牌的迅速擴張，有些非酒店行業(yè)也紛紛轉向商務酒店投資，使競爭更加激烈。 目前各大商務酒店雖然經營狀況看好，但同時存在缺乏專業(yè)管理人才與國際相接軌的管理理念等一系列問題。未來2年內，在行業(yè)擴張的同時，國內的酒店業(yè)也將面臨更加嚴峻的考驗，如何面對“優(yōu)勝劣汰”法則是我們首要思考的課題。3、連鎖和品牌的沖擊：目前市場上如單體酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌連鎖，將很難打響知名度，在激烈的競爭中立足！4、投資商務酒店注意事項： 1、行業(yè)標準未統(tǒng)一規(guī)范。目前未有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范約束，容易造成市場上各自為政、管理混亂與惡性競爭情況。 2、理智分析市場供需，切忌市場定位不明確，盲目投資。當前市場上一些本土商務酒店在前期未進行深入的市場調研和分析，在巨大利益的驅使下，沒有根據客戶群制定相應的營銷策略和經營理念，而是片面模仿其他高檔酒店，導致定位混亂，缺乏企業(yè)文化和特色。3、增強品牌意識，大膽創(chuàng)新，提升競爭力。4、租賃物業(yè)產權合法性與明確性。由于本地商務酒店基本上都（查看地圖）采用租賃物業(yè)方式經營，故在對物業(yè)進行考查的同時，首先得要弄清物業(yè)產權的合法性，避免日后出現法律紛爭！二、名豪連鎖酒店市場定位分析1、市場定位： xxxxxxxx 2、地理位置：地區(qū)客運站3、主要客源以周邊協(xié)議單位為主體，以電話預訂、周邊商務客人、部份旅游團隊會議消費為輔。4、酒店功能分布及市場價格定位：位置功能布局接待量掛牌價執(zhí)行價會員價三、名豪連鎖酒店裝修預算（用酒店行業(yè)公標預算） 商務酒店裝修價格行業(yè)簡約均價在400500元/平米，酒店總體客房為80間/19平米計算為均價 元/間客房；則客房裝修費用預計為 元RMB 元RMB：餐廳與茶室一共預計 萬,則本項投入共需費用預計 萬 萬（不含房間隔離土建費用），裝修投入但視其具體裝修風格，使用材料與所購置物品而有所不同。 四、酒店物品配置清單及價格預算： （電器設備及家具按市場現有的物品價格預算）物品名稱單位單價（元）數量合價（元）家具全套（六件套）電視機(長虹24)液晶電熱水器(美的)或太陽能床單被套枕套枕芯被芯床靠枕床圍巾床墊電熱水壺電吹風茶杯面巾浴巾涑口杯托盤(衛(wèi)一房一)房間空調合計餐廳投入軟裝及公共區(qū)域五、酒店人力資源分配及管理費用按商務酒店同等級崗位工資預算按80間客房，人員配置圖及薪資標準其分布如下： 管理架構及費用：(單位：元/月)(以下薪資標準不包含所有人員的食宿、社保等福利待遇) 崗位名稱工資標準人數合計駐店經理值班經理前廳接待酒店資產員客房服務員PA/洗碗工餐廳/茶坊服務員保安工程維修（兼職）廚房班子會計出納合計六、酒店經營費用預算 按商務酒店平均房價 元/間.天，平均入住率80%（入住率視其酒店位置及市場規(guī)律變化）預算，每月經營情況預算如下：酒店客房月營業(yè)收入： 總房間數X入住率X平均房價X30天 酒店客房月營業(yè)收入匯總酒店客房月營業(yè)收入=80間X80%X140元/間.天X30天= 元/月 餐廳/茶室月營業(yè)額收入：總接待量X上客率X人均消費X2餐X30天 直接成本及費用: 元/月,其分解如下:低值易耗品：3/元.間按使用70%情況核算，需 元/月管理費： 元/月 洗滌費：按4.5元/間核算按80%出租率核算，需 元/月 水電費：按20元/間核算按80%出租率核算，需 元/月稅費：按80%出租率核算，按營業(yè)額0.6%使用率70%，需: 元/月租金：按22元/平方核算需平方核算： 平米X 22 = 元/月物管費：按2元/平方核算： 平米X 2 = 元/月另外：裝修及設施設備折舊費 按五年折舊核算每月需 元/月 則：每月預計利潤額 = 元/月七、完成經營目標任務保障措施酒店經營管理指導思路： 以銷售為龍頭，以服務為保障，以完善的配套設施為基礎，以優(yōu)良的管理為后盾，開源節(jié)流促進酒店全面高效增益運作。建立健全酒店各項規(guī)章制度 1、全面引進ISO90001/14000國際酒店質量體系建設，建立健全酒店的各項規(guī)章制度與作業(yè)程序，實行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度來管理人的標準，認真執(zhí)行各項制度并落實到實際工作中去，為酒店經營目標任務的完成打好基礎。 2、提高酒店內部服務質量 酒店內部服務質量的提高，對實現營銷任務的完成工作至關重要。好的產品（服務）只有通過銷售才能轉變成商品，才能獲得經濟利益與社會價值，而產品（服務）本身的質量是直接影響顧客是否購買的首要條件，我們必須從內部管理的規(guī)范著手，加強對員工的培訓，提高他們的服務技能與技巧，體現出星級酒店的服務水平。 3、實行目標責任與績效管理 對酒店經營目標進行分解到每月、每周、每天、每個部門責任人，真正做到千斤重擔人人挑，人人頭上有指標。讓大家關注成本與費用，關心每天的營業(yè)情況，把經營業(yè)績與各位員工的待遇績效相結合，讓所有員工充分發(fā)揮其主觀能動性，為公司發(fā)展獻計獻策。 4、提高酒店客房出租率；1）、充分開發(fā)中高端商務客戶，與阿克蘇市各旅行社合作，憑借幾個旅游黃金周及年底商務會議的高峰時段，抓住散客、會議的入住，從而提高出租率；2）、加大對鐘點房的推銷力度，通于短平快的方式，提高客房運轉率；3）、堅持靈活與原則的掌握，針對散客值班管理人員掌握一定折扣尺度，在盡可能提高價格基礎上，留住每一位到店的客人。 5、提高平均房價 1）、加強高價位房間的推銷針對散客，讓每個進入酒店的客人都成為我們成交的對象，特別是情侶間、商務間等，從而促進平均房價的提升；2）、在保持穩(wěn)定的前提下，開發(fā)更多的協(xié)議單位，并逐步提高協(xié)議價；3）、特殊情況總臺與樓層做好配合，掩蓋房態(tài)的差異，做好推銷。6、增加客房附加值，提高收益提高收益提高收益提高收益 1）、房間酒水食品結構與品種，根據每個月經營所反饋的信息，擬定客人的喜好逐步改善房間酒水品種、結構、以促進消費，增加收入；2）、購進房間洗浴保健用品壓縮毛巾的品種和結構，與供貨商協(xié)調溝通，不斷增加新品種，以刺激消費，提高收入； 3）、增設房間種類特別是個性化房間，如商務房、情侶間的經營思路調整、增添酒店組合消費、滾動消費，在傳統(tǒng)的客房經營下，改善經營方式，增添新的項目，讓客人到酒店消費既能感受配套的優(yōu)勢，又能感受酒店的細微服務，在商務、旅游、娛樂、休閑的獨立空間中，尋得都市的一份靜謐、倍感酒店的不同之處。7、節(jié)能降耗，控制運營成本 每天按規(guī)定開關燈，空調等，操作辦法如下： 總的思路建議將洗手間設置為聲控；過道設置為間斷性聲控設備 1）、樓層過道開燈時間：晚19：30次日07：00（單組，隔個開放）；2）、衛(wèi)生班做衛(wèi)生，首先開窗、切斷水電、關掉房間所有燈，衛(wèi)生間只開一盞；3）、客房服務員，住客離房后，必須進行檢查，關燈、關水，客人退房后，打開窗戶，原則上房內不開一盞燈；4）、房間空調，必須在總臺通知入住客人后才開，其它時間原則上不開空調；5）、對房間低易耗品，嚴格管理、嚴格控制，對住人房實行補新不撤舊的原則，對于能回收或是可以進行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1）、加強對各崗位工作人員的消防知識培訓，培養(yǎng)員工的消防安全意識。2）、通過培訓要求員工掌握一定的消防技能，并能夠熟練操作消防器材。3）、要求各崗位員工熟記消防報警電話。4）、加強日常巡視，杜絕消防安全隱患。5）、與保安部密切配合，加強巡視，保證住店客人的人身財產安全。9、完善營銷激勵機制，提高銷售人員的工作積極性；營銷激勵機制的建立健全，是直接影響營銷人員工作積極性的關鍵因素，良好的內部激勵機制可以促進酒店在銷售業(yè)績上節(jié)節(jié)攀升，而反之則很難實現經營目標任務的完成。要讓我們所有的員工的業(yè)績與經濟效益相掛鉤，實現按勞取酬、多勞多得的原則，樹立業(yè)績標兵、讓優(yōu)秀員工有優(yōu)越感，落后的員工有緊迫感與危機感，實行末位淘汰制。9.0推行全員營銷，提高員工的推銷意識； 酒店必須開展全員營銷工作，酒店每位員工都是酒店的營銷員，每個員工都有責任和義務支持酒店的銷售工作，通過培訓提高員工的推銷意識，在顧客滿意的前提下，進行全員營銷，促進顧客二次消費。 9.1增設酒店宣傳系統(tǒng) 顧客到酒店后，都希望能在短時間內熟悉消費項目及價格，我們可以根據這一特點，制作酒店的各種宣傳手冊，突出酒店配套項目與消費標準，讓客人能根據自己的消費水平，進行選擇性消費，建設酒店內部宣傳頻道，增設一個專門宣傳酒店的電視頻道，實行二十四小時全面宣傳。 10、檢查和監(jiān)督10.0堅定不移的貫徹酒店“對內加強管理，提高房間品質和服務質量，對外加強銷售，充分、合理、有效利用資源”和“總臺帶動樓層”的方針。 10.1做好內部管理工作，特別是各節(jié)假日消防安全工作，定人定崗，層層負責，落實到位（引起重視，加強人防）。 10.2加強總臺的現場管理，對入住登記手續(xù)嚴格把關，確保各項工作的正常開展。10.3加強樓層、監(jiān)督檢查力度，及時發(fā)現問題，分析問題，并解決問題；從而提高服務質量和衛(wèi)生質量。 10.4對于賓客反饋的信息，專人跟蹤處理；對于好的建議及時采納并落實，樹立良好的對外形象。10.5配合財務部對酒店資產進行整理、報損、補充，根據實際經營情況擬定出的可行計劃逐一完成。 10.6在抓好以上各方面的同時，認真執(zhí)行“酒店培訓計劃”，與“月未考核制度”對員工進行在職培訓，讓酒店的軟件服務更上一個臺階。11.酒店外部宣傳與銷售 11.1媒體廣告宣傳； 酒店要吸引顧客，要得到顧客的認知，提高社會的知名度與美譽度，媒體宣傳與廣告就是首要條件。我們須與阿克蘇各大專業(yè)媒體配合，對酒店經營特色進行有序的針對性的宣傳，做好各種促銷活動。利用互聯網做好網絡宣傳，做好酒店宣傳網站與電話預訂系統(tǒng)。 11.2對客源市場進行劃分； 對客源市場需要進行劃分，對客戶進行分類。找準我們的目標客戶群，進行重點營銷，建立