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文檔簡介
一、綜合察看1、 對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式,內(nèi)容描述項目是否完全、合適,書寫方式,用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字(301)等是否準確。2、 察看估價方法是否與估價目的,估價對象適用,估價技術路線是否正確3、 估價時點是否準確4、 修正年限是否正確5、 檢查計算是否正確,前后數(shù)據(jù)是否照應一致6、 對采用的方法是否有合理的說明和理由7、 任何一項數(shù)據(jù)都應有來源依據(jù),必要時說明8、 注意利息的計算方式,期限9、 報告有效期應以報告完成之日為準10、 現(xiàn)實用途和法定用途相符11、 一估價以選用兩種以上的估價方法,要符合要求,選用取舍都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設開發(fā)法12、 注意對價格的稱謂是否錯誤(比準,收益,積算)13、 要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求14、 最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的16、 糾紛房屋,拆遷房屋,拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況17、 注意一些對估價的特殊規(guī)定,如對不得設定抵押權的,國有劃撥土地的等等18、 保險估價應首先明確是否包含間接損失,說明是否能修復19、 基準地價修正法中基礎設施要進行修正,使用年限是否明確四、成本法1、 成本應為社會平均成本,即客觀成本2、 注意各種物業(yè)的價格構成(及商品房,農(nóng)地征用,拆遷房屋)3、 注意保險估價不計地價,評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明4、 銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本,稅費的構成是否正確5、 入股的估價應說明入股后的用途6、 注意計稅方式是否正確,如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%,個人按市場價格出租居民用房4%,營業(yè)稅3%7、 預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中8、 折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)9、 用成本計算而非成本價10、 長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格五、假設法1、 預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)2、 察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失3、 看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項,現(xiàn)金流不計利潤和利息,傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、 注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、 其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價報告常見錯誤一、報告書不完整(共8項內(nèi)容)1. 封面 2. 目錄 3. 致委托方函 4. 估價師聲明 5. 估價假設和限制條件 6. 估價結果報告7. 估價技術報告 8. 附件二、報告書不完整1. 估價結果報告書漏項(共13項內(nèi)容)一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所,個人委托的為個人姓名和住所)二) 估價方(估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)三) 估價對象(概要說明估價對象的狀況,包括物質(zhì)實體狀況和權益狀況。其中,對土地的說明應包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權屬狀況;對建筑物的說明應包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),建筑結構,裝修,設施設備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設施完備程度,利用現(xiàn)狀,權屬狀況)四) 估價目的(說明本次估價的目的和應用方向)五) 估價時點(說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日)六) 價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵)七) 估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范,國家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關資料,估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)八) 估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)九) 估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)十) 估價結果(說明本次估價的最終結果,應分別說明總價和單價,并附大寫金額。若用外幣表示,應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明所折合的人民幣價格)十一) 估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱,并由本人簽名、蓋章)十二) 估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)十三) 估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期,可表達為到某個年月日止,也可表達為多長年限,如一年)2. 估價技術報告漏項(共7項內(nèi)容)一) 個別因素分析二) 區(qū)域因素分析三) 市場背景分析(詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況,包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來)四) 最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象最高最佳使用)五) 估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)六) 估價測算過程(詳細說明測算過程,參數(shù)確定等)七) 估價結果確定(詳細說明估價結果及其確定的理由)報告部分內(nèi)容描述不清評估報告中估價對象描述不清1.估價對象屬于房地產(chǎn)的1) 土地使用權人交代不清2) 土地使用權性質(zhì)交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國有土地等3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(劃撥土地不需交代)4) 是否具有土地使用權證沒有交代5) 是否具有房屋所有權證沒有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物結構交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)A. 修正項目錯誤B. 修正方向錯誤(*分子分母、上下方向錯誤)案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1一、估價報告本身的不完善1缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目。2、對估價對象描述不清(1)沒有說明估價對象的產(chǎn)權,即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權。(2)對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚 (3)對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊)4、邏輯不嚴謹(1)前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)5、寫作有錯誤(1)評估結果中沒有說明幣種,沒有進行大寫。(2)對外幣表達的結果,沒有寫明折算成人民幣的匯率。(3)表達形式不科學二、估價方法選用上的錯誤1、只使用了一種估價方法 2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的,沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定1、報告書漏項(如:缺少評估依據(jù)、報告有效期等)。2、估價對象描述不全。(1)缺少房地產(chǎn)權利狀況描述;(如:沒說明土地使用權性質(zhì)、土地取得時間、使用年限,房屋所有權情況等)(2)土地實物描述不全面(如:沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);(3)建筑物實物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);(4)區(qū)域及個別因素描述不具體;(5)租賃情況交待不清。(如:沒說明租金標準、租賃期限)3、選用的估價方法不妥(有收益的應當優(yōu)先選用收益法,比較實例多的應優(yōu)先用比較法) 4、各種評估方法中的錯誤: 一、比較法:1、可比實例選擇不當(如:實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長,超過1年);2、可比實例的幣種未說明;3、建立價格可比基礎時,匯率選擇錯誤;4、非正常交易情況的要進行交易情況修正; 5、日期修正計算錯誤;6、因素修正時,將修正方向搞反,分子分母顛倒,土地未作年期修正;7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正,但在實際計算中未修正;9、計算結果有錯;10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況;11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)(如:居住、工業(yè)等),其因素修正時選取的側(cè)重點和權重應不同(房地產(chǎn)估價理論與方法P127); 二、收益法1、求有效毛收入時要采用客觀收入(即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定);2、要分析未來收益變化的趨勢,不能只看當前收益情況;3、如果有已出租情況,要根據(jù)租賃合同的約定,分租賃期內(nèi)(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況分別計算;4、采用比較法求客觀收入時,幾個比較實例應與估價對象有可比性;5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤(應扣減的未扣減);6、計算毛收入時未考慮空置率(或入住率);7、計算費用時,房產(chǎn)稅應按租金12%計算;8、計算費用時漏項,如漏管理費等(直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤);9、計算費用時多項(如:不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入)(房地產(chǎn)估價理論與方法P199);10、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源11、資本化率的選取未說明求取方法和來源;12、安全利率選取不當(應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);13、收益年限的確定未說明來源(一般是因為前面缺少權利描述造成的);14、計算錯誤 15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。16、評估結論沒有大寫;17、將價格類型說錯(比準價格、收益價格、積算價格);18、抵押評估時,未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。 三、假設開發(fā)法房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應交稅費1、不同類型的房地產(chǎn)應根據(jù)市場情況分別估算未來市價;2、不能遺漏應扣除項(如:開發(fā)利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費); 3、利息計算時,計算基數(shù)中漏項或多項。(如:銷售稅費一般不計息);4、動態(tài)方法計算時,不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算;5、開發(fā)利潤估算時,要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。四、成本法(未考過)房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1、費用構成不完整,漏項(如:缺正常利稅);2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額,未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本(即要區(qū)分實際成本和客觀成本,采用重置成本,不能用重建成本); 3、成本法計算貸款利息時應用復利,不能用單利?;鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費用);4、 成本法計算貸款利息時計息期有錯;5、計算公式有錯(積算價格=重新購建價格-折舊);6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上); 7、開發(fā)利潤計算時,不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)(房地產(chǎn)估價理論與方法P145)A.直接成本利潤率對應的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本)B.投資利潤率對應的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)C.成本利潤率對應的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售稅費)D.銷售利潤率對應的基數(shù): (開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值)8、計算折舊時,建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計(1)建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限,按建筑物經(jīng)濟壽命計;(2)建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限,按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊(房地產(chǎn)估價理論與方法P165)9、選擇評估方法時要注意:由于成本法對舊房的估價更難一些,所以一般用它來對新房評估更合適房地產(chǎn)估價報告常見錯誤(寫于2003年,看時注意變化)自己已經(jīng)通過了,看到這么多人還在備考,從箱子底拿出來,給大家看,祝大家好運!估價報告書常見錯誤一、 不完整估價報告書不完整:根據(jù)要求應該有8項1、 封面2、 目錄3、 致委托方函4、 估價師聲明5、 估價的假設條件6、 估價結果報告7、 估價技術報告8、 附件二、 漏項(一) 估價結果報告書漏項1、 委托方2、 估價方3、 估價對象4、 估價目的5、 估價時點6、 價值定義7、 估價依據(jù)8、 估價原則9、 估價方法10、估價結果11、估價人員12、作業(yè)日期13、報告應用有效期(二) 估價技術報告書漏項1、個別因素分析(見八)2、區(qū)域因素分析(見八)3、市場背景分析(過去市場、現(xiàn)在市場、可預見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場分析)4、最高最佳使用分析5、估價方法的運用:估價技術思路、選用估價方法的理由;6、估價測算過程7、估價結論的確定:估價對象描述應包括自然狀況和權益狀況:土地應說明:名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權屬狀況等;建筑物應說明:名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設施完備程度、利用現(xiàn)狀、權屬狀況等。三、 描述不清錯誤:(一) 權益方面:1、 土地使用人2、 土地使用的性質(zhì)(出讓、劃撥;長期用地還是臨時用地;何時取得、取得方式、法律文書證明等)3、 土地使用年限4、 土地的規(guī)劃用途5、 有無土地使用權證、所用證6、 是否共有、部分產(chǎn)權7、 產(chǎn)權有無爭議(一) 土地物理狀況方面1、 土地“生熟”程度描述不清2、 土地地價類別交代不清(幾類用地、商業(yè)、工業(yè))3、 土地用途交代不清(商、工、住宅)4、 建筑容率不清5、 建筑密度不清6、 綠化比例不清其中(3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標,以規(guī)劃審批件為準,不可假設)(二) 房地產(chǎn)中的土地:1、 土地面積、形狀等2、 土地四至(1、2歸類為一個錯誤)(三) 建筑物方面:1、 房屋用途不清(如有土地用途,視為清晰)2、 房屋結構不清(房屋層數(shù))3、 房屋建成年代不清4、 房屋的狀況(分為完整、在建工程)5、 房屋裝修(主要指賓館、灑店,住宅不用交代)(2,3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清)四、 選用估價方法錯誤:選用估價方法應遵循的原則1、 有大量可比實例(選用市場比較法,并以該法為主)2、 具有預期收益(收益法作為其中一個方法)3、 具有開發(fā)或待開發(fā)潛力(選用假設開發(fā)法)4、 無上述條件的選用成本法五、 估價路線方面常見錯誤:(一)損害賠償房地產(chǎn)評估1、 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清2、 沒有考慮間接損失(殘值清理費用、造成收益下降)(二)拍賣底價的評估1、 強制處分對房地產(chǎn)價格的影響;2、 快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低;3、 市場需求面、推廣力度小,造成成效價格低于正常價格;4、 消費者心理因素;5、 購買者需額外支出(支付拍賣機構的傭金)6、 技術路線:首先確定正常市場價格;分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調(diào)減幅度;按照這個偏低的幅度對估價結果調(diào)減。調(diào)減幅度來源:源自拍賣市場價格水平與正常房地產(chǎn)價格水平的比較(三)舊房地產(chǎn)評估估價對象的狀況,應對重置價標準進行必要修正(四)比較法、收益法評估時不應該扣除折舊注:1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應等同(五)房地產(chǎn)保險評估1、 不能考慮土地的價值;2、 保險事故后損失評估時,應考慮估價范圍是否包括間接損失,并在估價時說明是否包括間接損失;3、 投保時的估價可按房產(chǎn)的投保的實際價值確定,也可按保險事故發(fā)生時的實際價值;4、 可修復,宜采用修復的費用為損失價值;不可修復的,特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值;(六)劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估應注重預期風險(預期風險會降低估價對象的價值的因素應考慮,預期不確定的收益或升值較少或不考慮);分析市場變現(xiàn)能力;應考慮抵押期間的耗損;應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分(七)司法訴訟評估應當注意委托人要求評估的評估時點時的房地產(chǎn)狀況和市場狀況(八)運用各種方法評估的結果應當進行綜合處理,如有調(diào)整,應闡述理由(多種估價方法結果綜合取平均值;數(shù)學方法求取綜合結果的基礎上,應考慮一些不可量化的價格影響因素;結果的取整; 確認結果)(九)房地產(chǎn)合并估價:1、 合并前后價格的計算要客觀、準確2、 增值額的分配要準確、合理,應遵循估價中的貢獻原則來確定;(按各自的單價為基礎分配;各自的面積為基礎分配;各自的總價為基礎分配)(十)各參數(shù)選擇應說明理由六、估價方法運用錯誤:(一)比較法難點:交易修正1、 選擇的可比實例描述不清(1)、交易日期描述不清(2)、交易情況描述不清(買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等)(3)、交易的價格描述不清(單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位)(4)、交易房地產(chǎn)狀況不清(現(xiàn)房、期房、結構、裝修等)(5)、付款方式(一次性、分期)(6)、交易時可比實例的規(guī)模(建筑規(guī)模、占地規(guī)模)上述,一點描述不清為一錯點。2、 選擇可比實例可比性差(1)、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)(2)、用途應相同(3)、建筑結構相同(4)、建筑規(guī)模應相當(5)、權利性質(zhì)應相同(主要是土地)(6)、交易類型與估價目的應相同(7)、可比實例交易成交日期與估價時點應接近(8)、交換價格可修正為正常交易價格3、 四項修正錯誤:單項修正不超過20%,綜合修正不超過30%;綜合修正=各項修正幅度絕對值和只有這樣交易實例才可能修正為正常價格4、 系數(shù)修正方面的錯誤(1)、修正項目錯誤:(2)、修正方向錯誤:分子、分母修正顛倒(日期為分子,其它為分母);修正上下方向調(diào)整錯誤;5、 可比實例房地產(chǎn)狀況的修正應采取交易當時的狀況6、 交易日期修正時,修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平(主要是匯率選?。?、 加權綜合處理確定估價結果時,前后矛盾:交易日期、交易情況接近估價時點,權數(shù)應大;區(qū)域因素、個別因素較差,權數(shù)應?。唬ǘ┦找娣y點:各扣除項目的界定;資本化率的確定1、 確定純收益常見錯誤:出租型房地產(chǎn):(1)收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入(2)出租房地產(chǎn),扣除項目應符合規(guī)定(根據(jù)租約,可扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃代理費等)(3)應考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金,之外要采用客觀租金)(4)不采用實際收益, 而采取客觀收益;(5)考慮出租率;(6)收益中應包括有形、無形收益自營型房地產(chǎn):(1)、扣除項目一定全面經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-廠商利潤(2)、注意收益的客觀性(3)、扣除設備帶來的收益(4)、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益(5)、注意重復計算(企業(yè)自營房屋;酒店配電房、大堂等易重復計算)大堂為整個酒店服務,不能單獨計算,床位、餐飲已包含大堂;配電室為整個酒店服務,不能單獨計算價格2、 資本化率選用常見錯誤:(1)資本化率選用的方法要正確(2)注意資本化率的客觀性(3)注意說明資本化率的來源(4)不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率(5)要側(cè)重投資收益率(投資收益率、XX增加率等應用投資)3、 有效收益年限的確定的錯誤:(1)沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限(2)帶租約的,應考慮租約期與非租約期的區(qū)別(3)不能將房地產(chǎn)的建設期作為收益年限(4)確定有效收益年限理由要充分(三)成本法難點:折舊的求?。?)注意各項費用的客觀性(2)房地產(chǎn)價格構成內(nèi)容要全面(6大項:土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤)(3)注意銷售稅金的計算基數(shù)和稅率的采用(4)投資利息和利潤的計算基數(shù)要正確(5)利潤率與計算基數(shù)要對應直接成本利潤率基數(shù):土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率基數(shù):土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用成本利潤率基數(shù):土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用(6)計算折舊時應考慮經(jīng)濟和功能的折舊(7)分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例(應以凈地面積計算)凈地面積=土地總面積-道路-綠地(四)假設開發(fā)法難點:利潤的估算;對象開發(fā)完成后的價格最基本公式:待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負擔的稅費(1)推測未來樓價方法要正確:對于出售的房地產(chǎn),可采取比較法;對于出租或自營的房地產(chǎn),采用收益法;(2)要體現(xiàn)最高最佳使用原則(3)注意計算參數(shù)的客觀性(4)計算時不要漏項(5)靜態(tài)分析時注意各參數(shù)的取值(開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣)投資利息計算項目:待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應負擔的稅費、開發(fā)成本、管理費用,銷售稅費一般不計息。(6)現(xiàn)金流量法計算注意的問題開發(fā)投入的時間和比例;銷售時間、估價時點;不包括利息和利潤。(五)基準地價修正法難點:基準地價的求取;把握基準地價的內(nèi)涵七、其他常見錯誤:1、 確定估價結果的理由不充分:“根據(jù)上述計算為XXX”屬不充分。估價結果需要有理由來支持(估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結果)2、 最終結果應說明總價并大寫金額,如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價,并注明折合的人民幣價格。3、 房地產(chǎn)抵押評估值時,應當說明市場風險和短期處分對未來房地產(chǎn)價格的影響4、 劃撥地使用權房地產(chǎn)抵押,要說明土地使用權出讓金由誰負擔(一般是房地產(chǎn)權利人)5、 處理房地產(chǎn)糾分的估價,應說明產(chǎn)生糾紛的理由6、 注意語言的確切性(報告書用詞要中性)7、 強制拍賣底價評估時要考慮短期內(nèi)強制處分標的物時造成的價格折減;土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標準;8、 房屋租賃價格評估時應考慮租約對估價的影響;劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應確定土地收益中的國家部分。八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個別因素:(一)居住房地產(chǎn)1、 個別因素:建筑結構、類型、等級;裝修;設施與設備;質(zhì)量;朝向與樓層;2、 區(qū)域因素:交通條件;生活服務設施;教育配套設施;環(huán)境質(zhì)量;(二)商業(yè)房地產(chǎn)1、 個別因素:臨街狀況;內(nèi)部格局;樓層;面積;裝修;轉(zhuǎn)租的可能性2、 區(qū)域因素:繁華程度;交通條件;(三)商務辦公房產(chǎn):1、 個別因素:外觀;內(nèi)部裝修;設備、設施;是否具有智能化辦公條件;物業(yè)管理;滿足不同公司的不同需要;2、 區(qū)域因素:是否位于中央商務區(qū)或政府機構附近;交通條件;周圍環(huán)境(四)旅館房地產(chǎn):1、 個別因素:設備設施和用具;經(jīng)營管理2、 區(qū)別因素:交通條件;周圍環(huán)境;案例分析解題思路一、綜述:1、問答:考估價的基本事項,估價目的、對象、時點(市場變化對估價結果的影響),價值內(nèi)涵,技術路線,方法運用過程中應注意的問題(如參數(shù)應選取客觀值,計算折舊時應用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命)等。2、單選:考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。3、挑錯:考對估價的一般要求,對報告的熟悉程度,基本原理的一般應用,估價方法掌握。4、改錯:考估價方法在應用中的難點。第一節(jié):問答及單選題:問答題答題技巧:1、解決的辦法是:仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的,他的思路是怎樣的。順著它的思路走,才能解決問題。2、另外,問答題一般每題都有35個小點,在數(shù)量上也要有個底。3、條理清楚,論點突出,明顯4、結構清晰:一、 房地產(chǎn)估價的技術路線:確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。1、什么是技術路線?路線的三個方面 價格內(nèi)涵,由目的確定 估價思路,由原則原理確定 估價方法,由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術路線與估價要求事項的關系?與估價方法:每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線(p6) 與估價對象:估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。 與估價目的:目的決定內(nèi)涵,從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。 a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法,有不同技術路線。d、估價對象狀況(空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn))與估價時點:估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。與估價原則:技術路線反映價格形成過程,估價原則體現(xiàn)了價格形成原理,因而制定路線要遵守估價原則。以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。3、估價路線的確定過程: 確定估價的基本事項(對象、目的、時點); 確定價格內(nèi)涵(一定要先說清楚); 選擇適宜方法、途徑 方法應用要點或者需要特殊處理的地方二、價格解釋對價格有爭議、疑惑(對兩種正確結果分別解釋)哪些是影響價格的因素?從因素入手 目的不同,價格類型不同; 時點不同,價格不同。(動態(tài)價格); 交易狀況是否變化; 估價原則是否改變用途,最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑; 估價方法兩個機構評估,不同方法產(chǎn)生價格差異三、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素,哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關系不同,要有針對性)1、 一般資料: (1) 項目的有關資料:估價目的(委托方提供);委托方基本情況(法人、住址、聯(lián)系電話); 項目有關文件。(2) 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料: 一般性的; 地區(qū)性的; 本類型房地產(chǎn)資料(商業(yè)、特殊物業(yè))(3) 估價對象狀況的資料:土地的、房屋的位置、面積、權利狀況(4) 估價對象區(qū)域條件資料: 交通。 環(huán)境。 繁華程度。 (5) 相關法律、法規(guī)、政策。2、 不同估價方法應收集的主要資料(四章191)(1) 市場法: 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。 不同交易情況價格差異的資料。 房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。 房地產(chǎn)狀況修正的有關技術資料。(2) 成本法: 土地取得成本方面的資料。 土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。 管理費用方面的資料。 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。 建筑物的折舊方面的資料。(3) 收益法: 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。 折舊、剩余收益年限等資料。 報酬率方面的資料。(4) 假設開發(fā)法: 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。 同類房地產(chǎn)市場售價。 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。 折現(xiàn)率確定的有關資料。第二節(jié)估價報告指錯一、答題技巧1、指錯題指出的錯誤根本不只13處,這樣的情況下應該如何取舍?“這是因為錯誤的嚴重程度不一樣,有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤,有些是次要的錯誤,你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面,否則,13個錯誤寫完了,后面你再寫得多也沒分!2、揣摩評卷人的心理3、先理草稿,再答題二、答題思路(一) 閱讀報告:1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依據(jù)全不全,假設限制條件,特殊說明。5、測算過程。6、估價結果(二) 錯誤類型1、不全面。缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等;假設限制條件;估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查;估價結果。2、不規(guī)范。術語不規(guī)范; 表達方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);錯別字。3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。 時間修正未說明市場狀況分析。 比準價格的未說明理由。如加權、平均。 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。4、不一致。結果報告與技術報告不一致;兩種方法之間參數(shù)不一致(基準地價、比較法中的年期修正、資本化率);報告中有兩個估價對象,分開評時參數(shù)不對應;前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致;推理說明與結論不一致。、 不正確。每一項描述不正確(評估目的);推理分析不正確(與常理相悖);方法選用不正確;技術路線不正確(公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程) (三) 常見錯誤一、報告書不完整(共8項內(nèi)容)1. 封面2. 目錄3. 致委托方函:時點、對象、目的、結果、有效期、簽字、蓋章4. 估價師聲明5. 估價假設和限制條件 說明不全(評估時,工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途,假設); 他項權利(抵押權對資產(chǎn)的影響); 特殊處理(無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理);權證說明(證與用途不一致,產(chǎn)權問題,他項權利是否評估,出讓土地最高年限超出的處理如:商地本應40年,證載70年,要按40年處理,劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明)。6. 估價結果報告7. 估價技術報告8. 附件二、估價結果報告書漏項(共13項內(nèi)容)一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所,個人委托的為個人姓名和住所)二) 估價方(估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)三)估價對象(概要說明估價對象的狀況,包括物質(zhì)實體狀況和權益狀況。其中:對土地的說明應包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權屬狀況;對建筑物的說明應包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),建筑結構,裝修,設施設備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設施完備程度,利用現(xiàn)狀,權屬狀況)另外注意:1) 土地使用權人交代不清2) 土地使用權性質(zhì)交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國有土地等3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(劃撥土地不需交代)4) 是否具有土地使用權證沒有交代5) 是否具有房屋所有權證沒有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物結構交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)11)面積前后不符,分部之和不符合總面積;12)建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途四) 估價目的(說明本次估價的目的和應用方向)著重察看估價方法是否與估價目的,估價對象適用,估價技術路線是否正確五) 估價時點(說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日)估價時點是否準確(注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點)與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。(交易時間修正、匯率)六) 價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵)采用公開市場價值標準,還是特殊估價七) 估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范,國家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關資料,估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)(提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關1、 估價規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)八) 估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)(缺少與估價方法對應原則)九) 估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的,沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定6、缺少估價方法定義十) 估價結果(說明本次估價的最終結果,應分別說明總價和單價,并附大寫金額。若用外幣表示,應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明所折合的人民幣價格)(1)評估結果中沒有說明幣種,沒有寫成大寫。(2)對外幣表達的結果,沒有寫明折算成人民幣的匯率。(3)缺少單價或總價十一) 估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱,并由本人簽名、蓋章)十二) 估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)十三) 估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期,可表達為到某個年月日止,也可表達為多長年限,如一年)以估價報告完成時間開始三、估價技術報告漏項(共7項內(nèi)容)一) 個別因素分析注意分析因素與估價對象類型相吻合(還要補充)商業(yè):臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修住宅:建筑物結構、類型、式樣,設施、設備,質(zhì)量,朝向、樓層。工業(yè):用地面積、地質(zhì)水文條件二) 區(qū)域因素分析(注意分析因素與估價對象類型相吻合(還要補充)商業(yè):繁華程度、交通條件住宅:交通條件、生活服務設施、公用設施、環(huán)境狀況。工業(yè):區(qū)域:交通、基礎、地理位置三) 市場背景分析(詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況,包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來)四) 最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象最高最佳使用)五) 估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)1、未說明選用方法理由,六) 估價
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