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文檔簡介
一、綜合察看1、 對照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式,內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適,書寫方式,用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字(301)等是否準(zhǔn)確。2、 察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的,估價(jià)對象適用,估價(jià)技術(shù)路線是否正確3、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4、 修正年限是否正確5、 檢查計(jì)算是否正確,前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、 對采用的方法是否有合理的說明和理由7、 任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù),必要時(shí)說明8、 注意利息的計(jì)算方式,期限9、 報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10、 現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符11、 一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法,要符合要求,選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法12、 注意對價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn),收益,積算)13、 要察看估價(jià)類型,對照規(guī)范對此要求14、 最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯(cuò)了要倒扣分的16、 糾紛房屋,拆遷房屋,拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說明原因狀況17、 注意一些對估價(jià)的特殊規(guī)定,如對不得設(shè)定抵押權(quán)的,國有劃撥土地的等等18、 保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失,說明是否能修復(fù)19、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正,使用年限是否明確四、成本法1、 成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本2、 注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房,農(nóng)地征用,拆遷房屋)3、 注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià),評估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明4、 銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本,稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5、 入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途6、 注意計(jì)稅方式是否正確,如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%,個(gè)人按市場價(jià)格出租居民用房4%,營業(yè)稅3%7、 預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中8、 折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)9、 用成本計(jì)算而非成本價(jià)10、 長壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格五、假設(shè)法1、 預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)(71)2、 察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失3、 看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng),現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息,傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、 注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、 其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤一、報(bào)告書不完整(共8項(xiàng)內(nèi)容)1. 封面 2. 目錄 3. 致委托方函 4. 估價(jià)師聲明 5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件 6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8. 附件二、報(bào)告書不完整1. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所,個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所)二) 估價(jià)方(估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級)三) 估價(jià)對象(概要說明估價(jià)對象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中,對土地的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況)四) 估價(jià)目的(說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說明所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日)六) 價(jià)值定義(說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)七) 估價(jià)依據(jù)(說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,國家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)八) 估價(jià)原則(說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)九) 估價(jià)方法(說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)十) 估價(jià)結(jié)果(說明本次估價(jià)的最終結(jié)果,應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià),并附大寫金額。若用外幣表示,應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià),并注明所折合的人民幣價(jià)格)十一) 估價(jià)人員(估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱,并由本人簽名、蓋章)十二) 估價(jià)作業(yè)日期(說明本次估價(jià)的起止年月日)十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個(gè)年月日止,也可表達(dá)為多長年限,如一年)2. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)一) 個(gè)別因素分析二) 區(qū)域因素分析三) 市場背景分析(詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況,包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)四) 最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象最高最佳使用)五) 估價(jià)方法選用(詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)六) 估價(jià)測算過程(詳細(xì)說明測算過程,參數(shù)確定等)七) 估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)報(bào)告部分內(nèi)容描述不清評估報(bào)告中估價(jià)對象描述不清1.估價(jià)對象屬于房地產(chǎn)的1) 土地使用權(quán)人交代不清2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國有土地等3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(劃撥土地不需交代)4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)A. 修正項(xiàng)目錯(cuò)誤B. 修正方向錯(cuò)誤(*分子分母、上下方向錯(cuò)誤)案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善1缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對估價(jià)對象描述不清(1)沒有說明估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán),即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。(2)對估價(jià)對象的性質(zhì)沒有描述清楚 (3)對估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng)(術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊)4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)(1)前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)5、寫作有錯(cuò)誤(1)評估結(jié)果中沒有說明幣種,沒有進(jìn)行大寫。(2)對外幣表達(dá)的結(jié)果,沒有寫明折算成人民幣的匯率。(3)表達(dá)形式不科學(xué)二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法 2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定1、報(bào)告書漏項(xiàng)(如:缺少評估依據(jù)、報(bào)告有效期等)。2、估價(jià)對象描述不全。(1)缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述;(如:沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、使用年限,房屋所有權(quán)情況等)(2)土地實(shí)物描述不全面(如:沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況);(3)建筑物實(shí)物描述不全面(沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等);(4)區(qū)域及個(gè)別因素描述不具體;(5)租賃情況交待不清。(如:沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限)3、選用的估價(jià)方法不妥(有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法,比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法) 4、各種評估方法中的錯(cuò)誤: 一、比較法:1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)(如:實(shí)例的面積過大過小、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長,超過1年);2、可比實(shí)例的幣種未說明;3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí),匯率選擇錯(cuò)誤;4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正; 5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤;6、因素修正時(shí),將修正方向搞反,分子分母顛倒,土地未作年期修正;7、在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正,但在實(shí)際計(jì)算中未修正;9、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò);10、可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況;11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)(如:居住、工業(yè)等),其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同(房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P127); 二、收益法1、求有效毛收入時(shí)要采用客觀收入(即不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定);2、要分析未來收益變化的趨勢,不能只看當(dāng)前收益情況;3、如果有已出租情況,要根據(jù)租賃合同的約定,分租賃期內(nèi)(采用約定租金)和租賃期外(采用市場租金)兩種情況分別計(jì)算;4、采用比較法求客觀收入時(shí),幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性;5、計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤(應(yīng)扣減的未扣減);6、計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率(或入住率);7、計(jì)算費(fèi)用時(shí),房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計(jì)算;8、計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng),如漏管理費(fèi)等(直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤);9、計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)(如:不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等計(jì)入)(房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P199);10、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源11、資本化率的選取未說明求取方法和來源;12、安全利率選取不當(dāng)(應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率);13、收益年限的確定未說明來源(一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的);14、計(jì)算錯(cuò)誤 15、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒說明理由。16、評估結(jié)論沒有大寫;17、將價(jià)格類型說錯(cuò)(比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格);18、抵押評估時(shí),未說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。 三、假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價(jià);2、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)(如:開發(fā)利潤。評估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)); 3、利息計(jì)算時(shí),計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。(如:銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息);4、動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí),不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算;5、開發(fā)利潤估算時(shí),要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。四、成本法(未考過)房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤1、費(fèi)用構(gòu)成不完整,漏項(xiàng)(如:缺正常利稅);2、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額,未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會一般成本(即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本,采用重置成本,不能用重建成本); 3、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利,不能用單利?;鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用);4、 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò);5、計(jì)算公式有錯(cuò)(積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊);6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上); 7、開發(fā)利潤計(jì)算時(shí),不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)(房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P145)A.直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本)B.投資利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)C.成本利潤率對應(yīng)的基數(shù): (土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi))D.銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù): (開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值)8、計(jì)算折舊時(shí),建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)(1)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限,按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì);(2)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限,按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊(房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P165)9、選擇評估方法時(shí)要注意:由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些,所以一般用它來對新房評估更合適房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤(寫于2003年,看時(shí)注意變化)自己已經(jīng)通過了,看到這么多人還在備考,從箱子底拿出來,給大家看,祝大家好運(yùn)!估價(jià)報(bào)告書常見錯(cuò)誤一、 不完整估價(jià)報(bào)告書不完整:根據(jù)要求應(yīng)該有8項(xiàng)1、 封面2、 目錄3、 致委托方函4、 估價(jià)師聲明5、 估價(jià)的假設(shè)條件6、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告7、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告8、 附件二、 漏項(xiàng)(一) 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)1、 委托方2、 估價(jià)方3、 估價(jià)對象4、 估價(jià)目的5、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)6、 價(jià)值定義7、 估價(jià)依據(jù)8、 估價(jià)原則9、 估價(jià)方法10、估價(jià)結(jié)果11、估價(jià)人員12、作業(yè)日期13、報(bào)告應(yīng)用有效期(二) 估價(jià)技術(shù)報(bào)告書漏項(xiàng)1、個(gè)別因素分析(見八)2、區(qū)域因素分析(見八)3、市場背景分析(過去市場、現(xiàn)在市場、可預(yù)見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場分析)4、最高最佳使用分析5、估價(jià)方法的運(yùn)用:估價(jià)技術(shù)思路、選用估價(jià)方法的理由;6、估價(jià)測算過程7、估價(jià)結(jié)論的確定:估價(jià)對象描述應(yīng)包括自然狀況和權(quán)益狀況:土地應(yīng)說明:名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等;建筑物應(yīng)說明:名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。三、 描述不清錯(cuò)誤:(一) 權(quán)益方面:1、 土地使用人2、 土地使用的性質(zhì)(出讓、劃撥;長期用地還是臨時(shí)用地;何時(shí)取得、取得方式、法律文書證明等)3、 土地使用年限4、 土地的規(guī)劃用途5、 有無土地使用權(quán)證、所用證6、 是否共有、部分產(chǎn)權(quán)7、 產(chǎn)權(quán)有無爭議(一) 土地物理狀況方面1、 土地“生熟”程度描述不清2、 土地地價(jià)類別交代不清(幾類用地、商業(yè)、工業(yè))3、 土地用途交代不清(商、工、住宅)4、 建筑容率不清5、 建筑密度不清6、 綠化比例不清其中(3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo),以規(guī)劃審批件為準(zhǔn),不可假設(shè))(二) 房地產(chǎn)中的土地:1、 土地面積、形狀等2、 土地四至(1、2歸類為一個(gè)錯(cuò)誤)(三) 建筑物方面:1、 房屋用途不清(如有土地用途,視為清晰)2、 房屋結(jié)構(gòu)不清(房屋層數(shù))3、 房屋建成年代不清4、 房屋的狀況(分為完整、在建工程)5、 房屋裝修(主要指賓館、灑店,住宅不用交代)(2,3錯(cuò)誤可描述為建筑物實(shí)物狀況交代不清)四、 選用估價(jià)方法錯(cuò)誤:選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則1、 有大量可比實(shí)例(選用市場比較法,并以該法為主)2、 具有預(yù)期收益(收益法作為其中一個(gè)方法)3、 具有開發(fā)或待開發(fā)潛力(選用假設(shè)開發(fā)法)4、 無上述條件的選用成本法五、 估價(jià)路線方面常見錯(cuò)誤:(一)損害賠償房地產(chǎn)評估1、 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清2、 沒有考慮間接損失(殘值清理費(fèi)用、造成收益下降)(二)拍賣底價(jià)的評估1、 強(qiáng)制處分對房地產(chǎn)價(jià)格的影響;2、 快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對正常價(jià)格較低;3、 市場需求面、推廣力度小,造成成效價(jià)格低于正常價(jià)格;4、 消費(fèi)者心理因素;5、 購買者需額外支出(支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金)6、 技術(shù)路線:首先確定正常市場價(jià)格;分析拍賣市場成交價(jià)格水平與正常市場價(jià)格水平的調(diào)減幅度;按照這個(gè)偏低的幅度對估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源:源自拍賣市場價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較(三)舊房地產(chǎn)評估估價(jià)對象的狀況,應(yīng)對重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正(四)比較法、收益法評估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊注:1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對象不一致不能用2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對象創(chuàng)造收益應(yīng)等同(五)房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估1、 不能考慮土地的價(jià)值;2、 保險(xiǎn)事故后損失評估時(shí),應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失,并在估價(jià)時(shí)說明是否包括間接損失;3、 投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定,也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值;4、 可修復(fù),宜采用修復(fù)的費(fèi)用為損失價(jià)值;不可修復(fù)的,特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值;(六)劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)(預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會降低估價(jià)對象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮,預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮);分析市場變現(xiàn)能力;應(yīng)考慮抵押期間的耗損;應(yīng)考慮扣除上繳國家土地使用權(quán)出讓金部分(七)司法訴訟評估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評估的評估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場狀況(八)運(yùn)用各種方法評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理,如有調(diào)整,應(yīng)闡述理由(多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值;數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上,應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素;結(jié)果的取整; 確認(rèn)結(jié)果)(九)房地產(chǎn)合并估價(jià):1、 合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確2、 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理,應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來確定;(按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配;各自的面積為基礎(chǔ)分配;各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配)(十)各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由六、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤:(一)比較法難點(diǎn):交易修正1、 選擇的可比實(shí)例描述不清(1)、交易日期描述不清(2)、交易情況描述不清(買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等)(3)、交易的價(jià)格描述不清(單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位)(4)、交易房地產(chǎn)狀況不清(現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等)(5)、付款方式(一次性、分期)(6)、交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模(建筑規(guī)模、占地規(guī)模)上述,一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。2、 選擇可比實(shí)例可比性差(1)、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)(2)、用途應(yīng)相同(3)、建筑結(jié)構(gòu)相同(4)、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)(5)、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同(主要是土地)(6)、交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同(7)、可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近(8)、交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格3、 四項(xiàng)修正錯(cuò)誤:單項(xiàng)修正不超過20%,綜合修正不超過30%;綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對值和只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格4、 系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤(1)、修正項(xiàng)目錯(cuò)誤:(2)、修正方向錯(cuò)誤:分子、分母修正顛倒(日期為分子,其它為分母);修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤;5、 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況6、 交易日期修正時(shí),修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平(主要是匯率選?。?、 加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí),前后矛盾:交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn),權(quán)數(shù)應(yīng)大;區(qū)域因素、個(gè)別因素較差,權(quán)數(shù)應(yīng)??;(二)收益法難點(diǎn):各扣除項(xiàng)目的界定;資本化率的確定1、 確定純收益常見錯(cuò)誤:出租型房地產(chǎn):(1)收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入(2)出租房地產(chǎn),扣除項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定(根據(jù)租約,可扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等)(3)應(yīng)考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金,之外要采用客觀租金)(4)不采用實(shí)際收益, 而采取客觀收益;(5)考慮出租率;(6)收益中應(yīng)包括有形、無形收益自營型房地產(chǎn):(1)、扣除項(xiàng)目一定全面經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(2)、注意收益的客觀性(3)、扣除設(shè)備帶來的收益(4)、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益(5)、注意重復(fù)計(jì)算(企業(yè)自營房屋;酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算)大堂為整個(gè)酒店服務(wù),不能單獨(dú)計(jì)算,床位、餐飲已包含大堂;配電室為整個(gè)酒店服務(wù),不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格2、 資本化率選用常見錯(cuò)誤:(1)資本化率選用的方法要正確(2)注意資本化率的客觀性(3)注意說明資本化率的來源(4)不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率(5)要側(cè)重投資收益率(投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資)3、 有效收益年限的確定的錯(cuò)誤:(1)沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限(2)帶租約的,應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別(3)不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限(4)確定有效收益年限理由要充分(三)成本法難點(diǎn):折舊的求取(1)注意各項(xiàng)費(fèi)用的客觀性(2)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容要全面(6大項(xiàng):土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤)(3)注意銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用(4)投資利息和利潤的計(jì)算基數(shù)要正確(5)利潤率與計(jì)算基數(shù)要對應(yīng)直接成本利潤率基數(shù):土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率基數(shù):土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用成本利潤率基數(shù):土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用(6)計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊(7)分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例(應(yīng)以凈地面積計(jì)算)凈地面積=土地總面積-道路-綠地(四)假設(shè)開發(fā)法難點(diǎn):利潤的估算;對象開發(fā)完成后的價(jià)格最基本公式:待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(1)推測未來樓價(jià)方法要正確:對于出售的房地產(chǎn),可采取比較法;對于出租或自營的房地產(chǎn),采用收益法;(2)要體現(xiàn)最高最佳使用原則(3)注意計(jì)算參數(shù)的客觀性(4)計(jì)算時(shí)不要漏項(xiàng)(5)靜態(tài)分析時(shí)注意各參數(shù)的取值(開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣)投資利息計(jì)算項(xiàng)目:待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用,銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。(6)現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題開發(fā)投入的時(shí)間和比例;銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn);不包括利息和利潤。(五)基準(zhǔn)地價(jià)修正法難點(diǎn):基準(zhǔn)地價(jià)的求??;把握基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵七、其他常見錯(cuò)誤:1、 確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分:“根據(jù)上述計(jì)算為XXX”屬不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持(估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果)2、 最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)并大寫金額,如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場匯率中間價(jià),并注明折合的人民幣價(jià)格。3、 房地產(chǎn)抵押評估值時(shí),應(yīng)當(dāng)說明市場風(fēng)險(xiǎn)和短期處分對未來房地產(chǎn)價(jià)格的影響4、 劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押,要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)(一般是房地產(chǎn)權(quán)利人)5、 處理房地產(chǎn)糾分的估價(jià),應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由6、 注意語言的確切性(報(bào)告書用詞要中性)7、 強(qiáng)制拍賣底價(jià)評估時(shí)要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減;土地出讓拍賣則可以采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);8、 房屋租賃價(jià)格評估時(shí)應(yīng)考慮租約對估價(jià)的影響;劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個(gè)別因素:(一)居住房地產(chǎn)1、 個(gè)別因素:建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級;裝修;設(shè)施與設(shè)備;質(zhì)量;朝向與樓層;2、 區(qū)域因素:交通條件;生活服務(wù)設(shè)施;教育配套設(shè)施;環(huán)境質(zhì)量;(二)商業(yè)房地產(chǎn)1、 個(gè)別因素:臨街狀況;內(nèi)部格局;樓層;面積;裝修;轉(zhuǎn)租的可能性2、 區(qū)域因素:繁華程度;交通條件;(三)商務(wù)辦公房產(chǎn):1、 個(gè)別因素:外觀;內(nèi)部裝修;設(shè)備、設(shè)施;是否具有智能化辦公條件;物業(yè)管理;滿足不同公司的不同需要;2、 區(qū)域因素:是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近;交通條件;周圍環(huán)境(四)旅館房地產(chǎn):1、 個(gè)別因素:設(shè)備設(shè)施和用具;經(jīng)營管理2、 區(qū)別因素:交通條件;周圍環(huán)境;案例分析解題思路一、綜述:1、問答:考估價(jià)的基本事項(xiàng),估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)(市場變化對估價(jià)結(jié)果的影響),價(jià)值內(nèi)涵,技術(shù)路線,方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀值,計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。2、單選:考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。3、挑錯(cuò):考對估價(jià)的一般要求,對報(bào)告的熟悉程度,基本原理的一般應(yīng)用,估價(jià)方法掌握。4、改錯(cuò):考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。第一節(jié):問答及單選題:問答題答題技巧:1、解決的辦法是:仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的,他的思路是怎樣的。順著它的思路走,才能解決問題。2、另外,問答題一般每題都有35個(gè)小點(diǎn),在數(shù)量上也要有個(gè)底。3、條理清楚,論點(diǎn)突出,明顯4、結(jié)構(gòu)清晰:一、 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線:確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。1、什么是技術(shù)路線?路線的三個(gè)方面 價(jià)格內(nèi)涵,由目的確定 估價(jià)思路,由原則原理確定 估價(jià)方法,由估價(jià)對象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系?與估價(jià)方法:每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線(p6) 與估價(jià)對象:估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。 與估價(jià)目的:目的決定內(nèi)涵,從而決定路線。對估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。 a、估價(jià)對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法,有不同技術(shù)路線。d、估價(jià)對象狀況(空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn))與估價(jià)時(shí)點(diǎn):估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。與估價(jià)原則:技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程,估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理,因而制定路線要遵守估價(jià)原則。以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。3、估價(jià)路線的確定過程: 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)(對象、目的、時(shí)點(diǎn)); 確定價(jià)格內(nèi)涵(一定要先說清楚); 選擇適宜方法、途徑 方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方二、價(jià)格解釋對價(jià)格有爭議、疑惑(對兩種正確結(jié)果分別解釋)哪些是影響價(jià)格的因素?從因素入手 目的不同,價(jià)格類型不同; 時(shí)點(diǎn)不同,價(jià)格不同。(動(dòng)態(tài)價(jià)格); 交易狀況是否變化; 估價(jià)原則是否改變用途,最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑; 估價(jià)方法兩個(gè)機(jī)構(gòu)評估,不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異三、 資料的搜集。資料反映形成價(jià)格的影響因素,哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關(guān)系不同,要有針對性)1、 一般資料: (1) 項(xiàng)目的有關(guān)資料:估價(jià)目的(委托方提供);委托方基本情況(法人、住址、聯(lián)系電話); 項(xiàng)目有關(guān)文件。(2) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料: 一般性的; 地區(qū)性的; 本類型房地產(chǎn)資料(商業(yè)、特殊物業(yè))(3) 估價(jià)對象狀況的資料:土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況(4) 估價(jià)對象區(qū)域條件資料: 交通。 環(huán)境。 繁華程度。 (5) 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料(四章191)(1) 市場法: 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。 不同交易情況價(jià)格差異的資料。 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。(2) 成本法: 土地取得成本方面的資料。 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。 管理費(fèi)用方面的資料。 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。 建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。 建筑物的折舊方面的資料。(3) 收益法: 估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。 估價(jià)對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。 折舊、剩余收益年限等資料。 報(bào)酬率方面的資料。(4) 假設(shè)開發(fā)法: 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。 同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)一、答題技巧1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處,這樣的情況下應(yīng)該如何取舍?“這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣,有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤,有些是次要的錯(cuò)誤,你要把自己覺得有把握的錯(cuò)誤寫在前面,否則,13個(gè)錯(cuò)誤寫完了,后面你再寫得多也沒分!2、揣摩評卷人的心理3、先理草稿,再答題二、答題思路(一) 閱讀報(bào)告:1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全,假設(shè)限制條件,特殊說明。5、測算過程。6、估價(jià)結(jié)果(二) 錯(cuò)誤類型1、不全面。缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等;假設(shè)限制條件;估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查;估價(jià)結(jié)果。2、不規(guī)范。術(shù)語不規(guī)范; 表達(dá)方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);錯(cuò)別字。3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。 時(shí)間修正未說明市場狀況分析。 比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。如加權(quán)、平均。 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。4、不一致。結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致;兩種方法之間參數(shù)不一致(基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率);報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對象,分開評時(shí)參數(shù)不對應(yīng);前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致;推理說明與結(jié)論不一致。、 不正確。每一項(xiàng)描述不正確(評估目的);推理分析不正確(與常理相悖);方法選用不正確;技術(shù)路線不正確(公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程) (三) 常見錯(cuò)誤一、報(bào)告書不完整(共8項(xiàng)內(nèi)容)1. 封面2. 目錄3. 致委托方函:時(shí)點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章4. 估價(jià)師聲明5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件 說明不全(評估時(shí),工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途,假設(shè)); 他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響); 特殊處理(無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理);權(quán)證說明(證與用途不一致,產(chǎn)權(quán)問題,他項(xiàng)權(quán)利是否評估,出讓土地最高年限超出的處理如:商地本應(yīng)40年,證載70年,要按40年處理,劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明)。6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告8. 附件二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所,個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所)二) 估價(jià)方(估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級)三)估價(jià)對象(概要說明估價(jià)對象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中:對土地的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況)另外注意:1) 土地使用權(quán)人交代不清2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國有土地等3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(劃撥土地不需交代)4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)11)面積前后不符,分部之和不符合總面積;12)建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途四) 估價(jià)目的(說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的,估價(jià)對象適用,估價(jià)技術(shù)路線是否正確五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說明所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確(注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn))與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。(交易時(shí)間修正、匯率)六) 價(jià)值定義(說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),還是特殊估價(jià)七) 估價(jià)依據(jù)(說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,國家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)(提供與估價(jià)目的、估價(jià)對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)1、 估價(jià)規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)八) 估價(jià)原則(說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)(缺少與估價(jià)方法對應(yīng)原則)九) 估價(jià)方法(說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定6、缺少估價(jià)方法定義十) 估價(jià)結(jié)果(說明本次估價(jià)的最終結(jié)果,應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià),并附大寫金額。若用外幣表示,應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià),并注明所折合的人民幣價(jià)格)(1)評估結(jié)果中沒有說明幣種,沒有寫成大寫。(2)對外幣表達(dá)的結(jié)果,沒有寫明折算成人民幣的匯率。(3)缺少單價(jià)或總價(jià)十一) 估價(jià)人員(估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱,并由本人簽名、蓋章)十二) 估價(jià)作業(yè)日期(說明本次估價(jià)的起止年月日)十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個(gè)年月日止,也可表達(dá)為多長年限,如一年)以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開始三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)一) 個(gè)別因素分析注意分析因素與估價(jià)對象類型相吻合(還要補(bǔ)充)商業(yè):臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修住宅:建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣,設(shè)施、設(shè)備,質(zhì)量,朝向、樓層。工業(yè):用地面積、地質(zhì)水文條件二) 區(qū)域因素分析(注意分析因素與估價(jià)對象類型相吻合(還要補(bǔ)充)商業(yè):繁華程度、交通條件住宅:交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。工業(yè):區(qū)域:交通、基礎(chǔ)、地理位置三) 市場背景分析(詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況,包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)四) 最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象最高最佳使用)五) 估價(jià)方法選用(詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)1、未說明選用方法理由,六) 估價(jià)
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