房地產(chǎn)估價師考試-房地產(chǎn)估價案例分析總結記錄.doc

一、綜合察看1、 對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字（301）等是否準確。2、 察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確3、 估價時點是否準確4、 修正年限是否正確5、 檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應一致6、 對采用的方法是否有合理的說明和理由7、 任何一項數(shù)據(jù)都應有來源依據(jù)，必要時說明8、 注意利息的計算方式，期限9、 報告有效期應以報告完成之日為準10、 現(xiàn)實用途和法定用途相符11、 一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設開發(fā)法12、 注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）13、 要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求14、 最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的16、 糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況17、 注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設定抵押權的，國有劃撥土地的等等18、 保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復19、 基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確四、成本法1、 成本應為社會平均成本,即客觀成本2、 注意各種物業(yè)的價格構成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）3、 注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明4、 銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確5、 入股的估價應說明入股后的用途6、 注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%7、 預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中8、 折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)9、 用成本計算而非成本價10、 長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格五、假設法1、 預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）2、 察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風險損失3、 看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、 注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、 其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價報告常見錯誤一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）1. 封面 2. 目錄 3. 致委托方函 4. 估價師聲明 5. 估價假設和限制條件 6. 估價結果報告7. 估價技術報告 8. 附件二、報告書不完整1. 估價結果報告書漏項（共13項內(nèi)容）一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）二) 估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）三) 估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況）四) 估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）五) 估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）六) 價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵）七) 估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）八) 估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）九) 估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）十) 估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）十一) 估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二) 估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）十三) 估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）2. 估價技術報告漏項（共7項內(nèi)容）一) 個別因素分析二) 區(qū)域因素分析三) 市場背景分析（詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）四) 最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）五) 估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）六) 估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）七) 估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）報告部分內(nèi)容描述不清評估報告中估價對象描述不清1.估價對象屬于房地產(chǎn)的1) 土地使用權人交代不清2) 土地使用權性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4) 是否具有土地使用權證沒有交代5) 是否具有房屋所有權證沒有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物結構交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）A. 修正項目錯誤B. 修正方向錯誤（*分子分母、上下方向錯誤）案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1一、估價報告本身的不完善1缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目。2、對估價對象描述不清（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權。（2）對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚 （3）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當（術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）4、邏輯不嚴謹（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）5、寫作有錯誤（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達形式不科學二、估價方法選用上的錯誤1、只使用了一種估價方法 2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定1、報告書漏項（如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等）。2、估價對象描述不全。（1）缺少房地產(chǎn)權利狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質(zhì)、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等）（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；（4）區(qū)域及個別因素描述不具體；（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）3、選用的估價方法不妥（有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法） 4、各種評估方法中的錯誤： 一、比較法：1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；2、可比實例的幣種未說明；3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤；4、非正常交易情況的要進行交易情況修正； 5、日期修正計算錯誤；6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；9、計算結果有錯；10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權重應不同（房地產(chǎn)估價理論與方法P127）； 二、收益法1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定）；2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；7、計算費用時，房產(chǎn)稅應按租金12%計算；8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）（房地產(chǎn)估價理論與方法P199）；10、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；12、安全利率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）；14、計算錯誤 15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。16、評估結論沒有大寫；17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。 三、假設開發(fā)法房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應交稅費1、不同類型的房地產(chǎn)應根據(jù)市場情況分別估算未來市價；2、不能遺漏應扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）； 3、利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；4、動態(tài)方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算；5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。四、成本法（未考過）房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1、費用構成不完整，漏項（如：缺正常利稅）；2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費用）；4、 成本法計算貸款利息時計息期有錯；5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）； 7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)（房地產(chǎn)估價理論與方法P145）A.直接成本利潤率對應的基數(shù): （土地取得成本+開發(fā)成本）B.投資利潤率對應的基數(shù): （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）C.成本利潤率對應的基數(shù): （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售稅費）D.銷售利潤率對應的基數(shù): （開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）8、計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計（1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計；（2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊（房地產(chǎn)估價理論與方法P165）9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適房地產(chǎn)估價報告常見錯誤(寫于2003年，看時注意變化)自己已經(jīng)通過了，看到這么多人還在備考，從箱子底拿出來，給大家看，祝大家好運!估價報告書常見錯誤一、 不完整估價報告書不完整：根據(jù)要求應該有8項1、 封面2、 目錄3、 致委托方函4、 估價師聲明5、 估價的假設條件6、 估價結果報告7、 估價技術報告8、 附件二、 漏項（一） 估價結果報告書漏項1、 委托方2、 估價方3、 估價對象4、 估價目的5、 估價時點6、 價值定義7、 估價依據(jù)8、 估價原則9、 估價方法10、估價結果11、估價人員12、作業(yè)日期13、報告應用有效期（二） 估價技術報告書漏項1、個別因素分析（見八）2、區(qū)域因素分析（見八）3、市場背景分析（過去市場、現(xiàn)在市場、可預見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場分析）4、最高最佳使用分析5、估價方法的運用：估價技術思路、選用估價方法的理由；6、估價測算過程7、估價結論的確定：估價對象描述應包括自然狀況和權益狀況：土地應說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權屬狀況等；建筑物應說明：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設施完備程度、利用現(xiàn)狀、權屬狀況等。三、 描述不清錯誤：（一） 權益方面：1、 土地使用人2、 土地使用的性質(zhì)（出讓、劃撥；長期用地還是臨時用地；何時取得、取得方式、法律文書證明等）3、 土地使用年限4、 土地的規(guī)劃用途5、 有無土地使用權證、所用證6、 是否共有、部分產(chǎn)權7、 產(chǎn)權有無爭議（一） 土地物理狀況方面1、 土地“生熟”程度描述不清2、 土地地價類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）3、 土地用途交代不清（商、工、住宅）4、 建筑容率不清5、 建筑密度不清6、 綠化比例不清其中（3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標，以規(guī)劃審批件為準，不可假設）（二） 房地產(chǎn)中的土地：1、 土地面積、形狀等2、 土地四至（1、2歸類為一個錯誤）（三） 建筑物方面：1、 房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）2、 房屋結構不清（房屋層數(shù)）3、 房屋建成年代不清4、 房屋的狀況（分為完整、在建工程）5、 房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清）四、 選用估價方法錯誤：選用估價方法應遵循的原則1、 有大量可比實例（選用市場比較法，并以該法為主）2、 具有預期收益（收益法作為其中一個方法）3、 具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設開發(fā)法）4、 無上述條件的選用成本法五、 估價路線方面常見錯誤：（一）損害賠償房地產(chǎn)評估1、 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清2、 沒有考慮間接損失（殘值清理費用、造成收益下降）（二）拍賣底價的評估1、 強制處分對房地產(chǎn)價格的影響；2、 快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低；3、 市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；4、 消費者心理因素；5、 購買者需額外支出（支付拍賣機構的傭金）6、 技術路線：首先確定正常市場價格；分析拍賣市場成交價格水平與正常市場價格水平的調(diào)減幅度；按照這個偏低的幅度對估價結果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價格水平與正常房地產(chǎn)價格水平的比較（三）舊房地產(chǎn)評估估價對象的狀況，應對重置價標準進行必要修正（四）比較法、收益法評估時不應該扣除折舊注：1、交易實例選取時成新率與估價對象不一致不能用2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價對象創(chuàng)造收益應等同（五）房地產(chǎn)保險評估1、 不能考慮土地的價值；2、 保險事故后損失評估時，應考慮估價范圍是否包括間接損失，并在估價時說明是否包括間接損失；3、 投保時的估價可按房產(chǎn)的投保的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時的實際價值；4、 可修復，宜采用修復的費用為損失價值；不可修復的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價值；（六）劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估應注重預期風險（預期風險會降低估價對象的價值的因素應考慮，預期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現(xiàn)能力；應考慮抵押期間的耗損；應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分（七）司法訴訟評估應當注意委托人要求評估的評估時點時的房地產(chǎn)狀況和市場狀況（八）運用各種方法評估的結果應當進行綜合處理，如有調(diào)整，應闡述理由（多種估價方法結果綜合取平均值；數(shù)學方法求取綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素；結果的取整； 確認結果）（九）房地產(chǎn)合并估價：1、 合并前后價格的計算要客觀、準確2、 增值額的分配要準確、合理，應遵循估價中的貢獻原則來確定；（按各自的單價為基礎分配；各自的面積為基礎分配；各自的總價為基礎分配）（十）各參數(shù)選擇應說明理由六、估價方法運用錯誤：（一）比較法難點：交易修正1、 選擇的可比實例描述不清（1）、交易日期描述不清（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）（3）、交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結構、裝修等）（5）、付款方式（一次性、分期）（6）、交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）上述，一點描述不清為一錯點。2、 選擇可比實例可比性差（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)（2）、用途應相同（3）、建筑結構相同（4）、建筑規(guī)模應相當（5）、權利性質(zhì)應相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價目的應相同（7）、可比實例交易成交日期與估價時點應接近（8）、交換價格可修正為正常交易價格3、 四項修正錯誤：單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%；綜合修正=各項修正幅度絕對值和只有這樣交易實例才可能修正為正常價格4、 系數(shù)修正方面的錯誤（1）、修正項目錯誤：（2）、修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯誤；5、 可比實例房地產(chǎn)狀況的修正應采取交易當時的狀況6、 交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平（主要是匯率選?。?、 加權綜合處理確定估價結果時，前后矛盾：交易日期、交易情況接近估價時點，權數(shù)應大；區(qū)域因素、個別因素較差，權數(shù)應?。唬ǘ┦找娣y點：各扣除項目的界定；資本化率的確定1、 確定純收益常見錯誤：出租型房地產(chǎn)：（1）收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入（2）出租房地產(chǎn)，扣除項目應符合規(guī)定（根據(jù)租約，可扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃代理費等）（3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）（4）不采用實際收益， 而采取客觀收益；（5）考慮出租率；（6）收益中應包括有形、無形收益自營型房地產(chǎn)：（1）、扣除項目一定全面經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務費用-廠商利潤（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設備帶來的收益（4）、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益（5）、注意重復計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格2、 資本化率選用常見錯誤：（1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說明資本化率的來源（4）不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率（5）要側(cè)重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應用投資）3、 有效收益年限的確定的錯誤：（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限（2）帶租約的，應考慮租約期與非租約期的區(qū)別（3）不能將房地產(chǎn)的建設期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分（三）成本法難點：折舊的求?。?）注意各項費用的客觀性（2）房地產(chǎn)價格構成內(nèi)容要全面（6大項：土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤）（3）注意銷售稅金的計算基數(shù)和稅率的采用（4）投資利息和利潤的計算基數(shù)要正確（5）利潤率與計算基數(shù)要對應直接成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用（6）計算折舊時應考慮經(jīng)濟和功能的折舊（7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應以凈地面積計算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地（四）假設開發(fā)法難點：利潤的估算；對象開發(fā)完成后的價格最基本公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負擔的稅費（1）推測未來樓價方法要正確：對于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法；對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法；（2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則（3）注意計算參數(shù)的客觀性（4）計算時不要漏項（5）靜態(tài)分析時注意各參數(shù)的取值（開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣）投資利息計算項目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應負擔的稅費、開發(fā)成本、管理費用，銷售稅費一般不計息。（6）現(xiàn)金流量法計算注意的問題開發(fā)投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤。（五）基準地價修正法難點：基準地價的求取；把握基準地價的內(nèi)涵七、其他常見錯誤：1、 確定估價結果的理由不充分：“根據(jù)上述計算為XXX”屬不充分。估價結果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結果）2、 最終結果應說明總價并大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。3、 房地產(chǎn)抵押評估值時，應當說明市場風險和短期處分對未來房地產(chǎn)價格的影響4、 劃撥地使用權房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權出讓金由誰負擔（一般是房地產(chǎn)權利人）5、 處理房地產(chǎn)糾分的估價，應說明產(chǎn)生糾紛的理由6、 注意語言的確切性（報告書用詞要中性）7、 強制拍賣底價評估時要考慮短期內(nèi)強制處分標的物時造成的價格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標準；8、 房屋租賃價格評估時應考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應確定土地收益中的國家部分。八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個別因素：（一）居住房地產(chǎn)1、 個別因素：建筑結構、類型、等級；裝修；設施與設備；質(zhì)量；朝向與樓層；2、 區(qū)域因素：交通條件；生活服務設施；教育配套設施；環(huán)境質(zhì)量；（二）商業(yè)房地產(chǎn)1、 個別因素：臨街狀況；內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修；轉(zhuǎn)租的可能性2、 區(qū)域因素：繁華程度；交通條件；（三）商務辦公房產(chǎn)：1、 個別因素：外觀；內(nèi)部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件；物業(yè)管理；滿足不同公司的不同需要；2、 區(qū)域因素：是否位于中央商務區(qū)或政府機構附近；交通條件；周圍環(huán)境（四）旅館房地產(chǎn)：1、 個別因素：設備設施和用具；經(jīng)營管理2、 區(qū)別因素：交通條件；周圍環(huán)境；案例分析解題思路一、綜述：1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值內(nèi)涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數(shù)應選取客觀值，計算折舊時應用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。4、改錯：考估價方法在應用中的難點。第一節(jié)：問答及單選題:問答題答題技巧：1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。2、另外，問答題一般每題都有35個小點，在數(shù)量上也要有個底。3、條理清楚，論點突出，明顯4、結構清晰：一、 房地產(chǎn)估價的技術路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。1、什么是技術路線？路線的三個方面 價格內(nèi)涵，由目的確定 估價思路，由原則原理確定 估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術路線與估價要求事項的關系？與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線（p6） 與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。 與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。 a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術路線。d、估價對象狀況（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。3、估價路線的確定過程： 確定估價的基本事項（對象、目的、時點）； 確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）； 選擇適宜方法、途徑 方法應用要點或者需要特殊處理的地方二、價格解釋對價格有爭議、疑惑（對兩種正確結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？從因素入手 目的不同，價格類型不同； 時點不同，價格不同。（動態(tài)價格）； 交易狀況是否變化； 估價原則是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑； 估價方法兩個機構評估，不同方法產(chǎn)生價格差異三、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）1、 一般資料： （1） 項目的有關資料：估價目的（委托方提供）；委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； 項目有關文件。（2） 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料： 一般性的； 地區(qū)性的； 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況（4） 估價對象區(qū)域條件資料： 交通。 環(huán)境。 繁華程度。 （5） 相關法律、法規(guī)、政策。2、 不同估價方法應收集的主要資料（四章191）（1） 市場法： 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。 不同交易情況價格差異的資料。 房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。 房地產(chǎn)狀況修正的有關技術資料。（2） 成本法： 土地取得成本方面的資料。 土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。 管理費用方面的資料。 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。 建筑物的折舊方面的資料。（3） 收益法： 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。 折舊、剩余收益年限等資料。 報酬率方面的資料。（4） 假設開發(fā)法： 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。 同類房地產(chǎn)市場售價。 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。 折現(xiàn)率確定的有關資料。第二節(jié)估價報告指錯一、答題技巧1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，這樣的情況下應該如何取舍？“這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！2、揣摩評卷人的心理3、先理草稿，再答題二、答題思路（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結果（二） 錯誤類型1、不全面。缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；假設限制條件；估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；估價結果。2、不規(guī)范。術語不規(guī)范； 表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；錯別字。3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。 時間修正未說明市場狀況分析。 比準價格的未說明理由。如加權、平均。 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。4、不一致。結果報告與技術報告不一致；兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應；前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；推理說明與結論不一致。、 不正確。每一項描述不正確（評估目的）；推理分析不正確（與常理相悖）；方法選用不正確；技術路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程） （三） 常見錯誤一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）1. 封面2. 目錄3. 致委托方函：時點、對象、目的、結果、有效期、簽字、蓋章4. 估價師聲明5. 估價假設和限制條件 說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設）； 他項權利（抵押權對資產(chǎn)的影響）； 特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理）；權證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。6. 估價結果報告7. 估價技術報告8. 附件二、估價結果報告書漏項（共13項內(nèi)容）一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）二) 估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）三)估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權益狀況。其中：對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況）另外注意：1) 土地使用權人交代不清2) 土地使用權性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4) 是否具有土地使用權證沒有交代5) 是否具有房屋所有權證沒有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物結構交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途四) 估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確五) 估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）估價時點是否準確（注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點）與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時間修正、匯率）六) 價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵）采用公開市場價值標準，還是特殊估價七) 估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）（提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有關1、 估價規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)八) 估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）（缺少與估價方法對應原則）九) 估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定6、缺少估價方法定義十） 估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）缺少單價或總價十一) 估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二) 估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）十三) 估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）以估價報告完成時間開始三、估價技術報告漏項（共7項內(nèi)容）一) 個別因素分析注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修住宅：建筑物結構、類型、式樣，設施、設備，質(zhì)量，朝向、樓層。工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件二) 區(qū)域因素分析（注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：繁華程度、交通條件住宅：交通條件、生活服務設施、公用設施、環(huán)境狀況。工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎、地理位置三) 市場背景分析（詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）四) 最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）五) 估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）1、未說明選用方法理由，六) 估價