《物業(yè)管理案例分析》題及答案.doc

物業(yè)管理案例分析精選題及答案案例一：某住宅小區(qū)實行業(yè)主用燃氣卡買氣的消費方式。20XX年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)公司購買天然氣。因這兩名業(yè)主長期不交納物業(yè)服務費，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。在爭執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。請分析：(1) 物業(yè)管理公司的做法是否妥當?為什么? (2)物業(yè)管理公司應該怎樣妥善解決上述問題? 答案要點（1）物業(yè)管理公司的做法是不妥當?shù)?。業(yè)主不交物業(yè)服務費的問題與其到物業(yè)管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃氣的做法是沒有法律依據(jù)的，是錯誤的，應向業(yè)主承認錯誤，并賠禮道歉。物業(yè)管理公司應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購買燃氣提供服務，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責任的。（2）物業(yè)管理公司應該如下妥善解決問題：根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃氣，應當?shù)轿飿I(yè)公司購買，物業(yè)公司應該按照約定向業(yè)主出售燃氣。如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務費，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。為了起訴欠費的業(yè)主，物業(yè)公司應為訴訟準備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務合同、收費依據(jù)和對方欠費的證據(jù)等。物業(yè)公司作為原告應當向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請求和事實、理由。接到法院決定開庭的受理案件后，物業(yè)公司作為原告應當派代表按時到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求，進行發(fā)言和答辯。收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書送達之日起十五日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請強制執(zhí)行。 案例二：20XX年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務合同，20XX年3月至7月，該廣告公司應交納物業(yè)服務費2296元，水電費1543元。然而，20XX年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務費等費用時，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責為由，拒絕交納物業(yè)服務費和水電費。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。請問：（1） 該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務費和水電費?為什么? （2） 久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應當承擔責任? 答案要點： 該廣告公司不應拒付所欠物業(yè)服務費和水、電費，因為收取物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，廣告公司應為所接受的服務付費，而水、電費是物業(yè)管理企業(yè)代收的費用，與安全服務無關(guān)。在廣告公司被盜的問題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應承擔責任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履行物業(yè)服務合同上約定的義務，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應當承擔相應的法律責任。 案例三：某小區(qū)在準備召開業(yè)主代表大會核定業(yè)主代表時，工作人員對一位老先生的身份存有異議，認為他不是小區(qū)的業(yè)主，不能參加業(yè)主代表大會。事后了解，原來這個老先生是本小區(qū)某業(yè)主的岳父。該業(yè)主認為，自己的岳父退休在家，身體也不錯，平時又熱心，而自己平時工作忙，由岳父代表自己參加業(yè)主代表大會，甚至參加業(yè)主委員會，是完全可以的。請問：1、 什么是業(yè)主大會？不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會嗎？ 2、 哪些人可以參加業(yè)主代表大會？ 3、 如果可以，非業(yè)主如何參加業(yè)主代表大會？ 1、業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。并不是所有情況下，非業(yè)主都不能參加業(yè)主代表大會。2、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治管理權(quán)、決定物業(yè)重大管理事項的重要組織形式和最高權(quán)力機構(gòu)。由此可知，業(yè)主參加業(yè)主代表大會既是合情合理，又是合乎法律規(guī)定的。但這并不是說其他人就沒有出席業(yè)主大會的權(quán)利和可能，只要在完成一定的法律手續(xù)后，是有資格代替業(yè)主參加業(yè)主（代表）大會。 3、非業(yè)主在完成一定的法律手續(xù)后，都有資格代替業(yè)主出席業(yè)主大會。這個法律手續(xù)就是有業(yè)主的書面委托。但是，受委托的非業(yè)主只能擁有業(yè)主的部分權(quán)利，主要是發(fā)言權(quán)和投票權(quán)，非業(yè)主代表本人沒有被選舉權(quán)，不能成為業(yè)主委員會候選人參選業(yè)主委員會委員。 案例四：某業(yè)主在購買商品房時，開發(fā)商要求這位業(yè)主按購房價款的2繳納維修基金，這位業(yè)主對此比較疑惑，認為這么大的一筆錢是否應由自己交納，它的管理及使用又是如何的呢？請問：1、 什么叫維修基金？維修基金應該歸誰所有？ 2、 在維修基金的使用和管理中容易出現(xiàn)哪些問題？ 3、維修基金由誰收取？應如何管理使用？ 1、維修基金是專項用于住房共用部位與共用設備設施大修理、更新、改造的基金。維修基金應歸全體業(yè)主所有。維修基金是房產(chǎn)所有人對小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設施設備進行正常維修保養(yǎng)所提供的資金。維修基金來自于所有業(yè)主，所有權(quán)理應屬于全體業(yè)主。2、維修基金的使用和管理中容易出現(xiàn)的問題有：（1）不能做到?？顚Ｓ?，而是將維修基金與物業(yè)管理費混同起來使用。（2）物業(yè)公司沒有與業(yè)主委員會共同協(xié)商制訂基金使用計劃，業(yè)主缺乏監(jiān)督權(quán)，無法行使維修基金所有者的權(quán)利。（3）物業(yè)公司將資金列入日常物業(yè)管理開支，牟取非法利潤。3、維修基金有售房單位或開發(fā)商收取。國家規(guī)定，商品房銷售時，售房單位代為收取維修基金。維修基金應該由售房單位代收并存入維修基金專戶，先由房地產(chǎn)主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)委會同意，交由物業(yè)公司代管。由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)委會審定后實施。當維修基金不敷使用時，可由業(yè)委會研究決定，向業(yè)主續(xù)籌。所以，維修基金所有權(quán)在全體業(yè)主，最終歸業(yè)主委員會管理使用。 案例五：一天，某住宅小區(qū)物管公司張貼出公告：“為了安全起見，將關(guān)閉一扇出入小區(qū)的大門，廣大業(yè)主只能從另一扇門出入?！蓖瑫r宣告，“將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地開設酒吧，對外營業(yè)?！睂嶋H上酒吧是承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。對此，小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿，認為出入小區(qū)不方便，占用空地影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求重新打開被關(guān)的大門，同時要求不準在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。物業(yè)管理公司的對業(yè)主的解釋如下關(guān)閉一扇大門是為了減少閑雜人員進入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)管理公司有權(quán)這樣做。至于酒吧是設置在空地上，不影響居民的日常生活。而哪位承包酒吧的業(yè)主也有自己的道理，他認為作為主人有權(quán)使用小區(qū)公共用地。 請問：1、 物業(yè)管理公司的理由是否成立，物業(yè)管理公司的做法對否？（7分）2、如果其他業(yè)主接受物業(yè)管理公司和酒吧承包者的解釋，則酒吧承包費歸誰？（8分）3、如果其他業(yè)主不接受物業(yè)管理公司和酒吧承包者的解釋，應該怎么做？ （1）本案例中物業(yè)管理公司是否越權(quán)，可以查看物業(yè)管理委托合同。此糾紛中物業(yè)管理公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的授權(quán)下，作出關(guān)閉大門和開設酒吧的行為是不適當?shù)?。?）如果其他業(yè)主接受物業(yè)管理公司和酒吧承包者的解釋，因為是在公有的土地上開設酒吧，酒吧的承包費應該歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理公司因為沒有土地使用權(quán)，所以他無權(quán)分享這些收益。，但是物業(yè)管理公司可能根據(jù)合同約定得到一些承包代理費和承包管理費。（3）如果其他業(yè)主不接受物業(yè)管理公司和酒吧承包者的解釋，而且物業(yè)管理公司和酒吧承包者確實是錯誤的，并不停止他們的錯誤行為，則業(yè)主有權(quán)要求業(yè)主委員會發(fā)揮作用，要求物業(yè)管理公司打開那扇門，同時要求撤除設置的酒吧。如果業(yè)主委員會認為該物業(yè)管理公司既違反合同又不勝任本小區(qū)的管理工作，也可以要求解除委托合同。另外，當業(yè)主委員沒有履行職責時，任何業(yè)主都有權(quán)起訴，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。 案例六：某住宅小區(qū)業(yè)主羅某住在頂樓，發(fā)現(xiàn)每逢大雨天就會有水滲入房內(nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人進行了修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來吳某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉爛。吳某認為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。請問：物業(yè)管理公司是否應當賠償呢？請同學們從多個角度分析。 參考答案：房屋出現(xiàn)墻面滲水應視不同情況處理。第一，倘若羅先生與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對此滲水、開裂等質(zhì)量問題有約定的，則應該按約定處理。 第二，倘若沒有以上約定，則我國法規(guī)對房屋建成后可能出現(xiàn)的問題，有保修期的規(guī)定，房屋墻面的保修期一般為五年。在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修。即使住宅的保修期已過，建筑施工單位仍有責任將外墻和受損的內(nèi)墻修理妥當。 第三，倘若多次維修仍存在滲水問題，則多數(shù)因房屋質(zhì)量瑕疵所致。羅先生可以委托房屋質(zhì)量鑒定部門對房屋質(zhì)量進行鑒定，如確屬房屋質(zhì)量問題，如施工質(zhì)量粗糙，甚至填充墻未填實砌塊，或者建筑材料水泥、砂漿、磚塊質(zhì)量低劣等，且該質(zhì)量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報告依法向人民法院起訴，要求退房。當然，羅先生也可同開發(fā)商協(xié)商解決此事。 案例七：某市某區(qū)法院開庭審理一宗財產(chǎn)損害賠償糾紛案，原告是某小區(qū)的許女士，而被告則是此小區(qū)的物業(yè)管理公司。某日晚上8時，許女士回家時發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)一片凌亂，抽屜鎖被打開，存放大筆現(xiàn)金的信封和一批物品不見了。她一點算，丟失的東西共計人民幣約40000元。她馬上報警，警方來人作了勘查、筆錄等。許女士認為物業(yè)公司在此事中有責任，沒有履行其在用戶手冊中的有關(guān)承諾，即“管理處提供全天24小時保安服務，負責大樓內(nèi)公共地方與公用設施的治安消防工作，為住戶提供安全的環(huán)境”，還有關(guān)于“大樓實行封閉式的保安管理辦法，即保安實行24小時值班，樓內(nèi)住戶憑出入證出入、外來人員憑身份證登記進出”的規(guī)定。因物業(yè)管理監(jiān)視器圖像不清，一處電梯又無攝像，以致她家被盜、同樓另一戶防盜門鎖被破壞及32棟北樓進入兩個不明身份的推銷人員，物業(yè)管理處都找不到這些人進出大樓的相關(guān)記錄。請問：1、 你對此事有何看法？物業(yè)管理公司有責任嗎？應如何解決？2、 物業(yè)治安與安全管理的具體實施應包括哪些方面的內(nèi)容？ 1、參考意見及觀點：觀點1：物業(yè)管理公司對此應該負責任。收取了物業(yè)管理費就意味著物業(yè)管理公司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負起了責任。業(yè)主家里被盜，無論怎樣，物業(yè)管理公司都負有責任，只是責任的大小有區(qū)分而已。如果歹徒是從小區(qū)的大門或翻墻進來實施盜竊的，則物業(yè)公司負有直接責任；如果是小區(qū)內(nèi)的人員實施盜竊，則物業(yè)公司也負有間接的責任。觀點2：看物業(yè)管理合同。一般來說，物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全無太大的責任。在判定有無責任時，主要是看雙方簽訂的合同上是否有與財產(chǎn)、人身安全保障相關(guān)的條款。如果合同中沒有明確約定物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全負責的話，只要保安部門的服務標準達到了規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有任何法律責任，就不應對業(yè)主居室被盜承擔賠償責任。在本次事件中，則要看在發(fā)生失竊時，物業(yè)管理公司的保安有無失職之處。解決此事最好的辦法是通過法律途徑來解決。2、物業(yè)治安與安全管理的具體實施應包括： （1）建立一只素質(zhì)優(yōu)良、訓練有素、忠于職守的治安人員隊伍，配備必要的裝備；（2）根據(jù)物業(yè)的類型和特點，分別完善和落實物業(yè)治安、安全管理方面的各項制度；（3）進行小區(qū)或大廈的隔離等封閉或半封閉式的改造，創(chuàng)造安全的環(huán)境；（4）有條件的在物業(yè)內(nèi)安裝相應的安全監(jiān)控設備、設施；（5）注意總結(jié)物業(yè)治安、安全管理方面先進的、行之有效的管理經(jīng)驗，探索其推廣和應用的條件和可能；（6）汲取在物業(yè)治安、安全管理方面的教訓，完善措施和手段，堵塞漏洞。 案例八：居住在楓林豪景小區(qū)l號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了護欄，原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件，這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是楓林豪景小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同中規(guī)定，居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，但是拒不拆除。請問：面對這種情況，物業(yè)管理公司應該怎么辦? 答案要點：物業(yè)管理公司應該采取以下措施： 這5戶居民說明情況，要求居民遵守物業(yè)服務合同的條款，說明違反合同應當承擔的責任。通過多次反復耐心的說服教育，爭取讓居民主動拆除護欄?？梢哉垬I(yè)主委員會出面，對這5戶居民進行說服教育，勸他們拆除護欄。同時，物業(yè)管理公司應加強和完善安全管理，選用必要的現(xiàn)代化手段和設施，并加強巡邏的力度，嚴格出入人員和車輛的檢查，避免再次發(fā)生盜竊案件。如果經(jīng)過認真耐心的說服教育,5戶居民仍不同意拆除護欄,物業(yè)管理公司可以向這5戶居民發(fā)出律師函,指出違反合同的后果,說明物業(yè)管理公司即將采取法律手段保證合同的履行。在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業(yè)管理公司可以依據(jù)中華人民共和國合同法和物業(yè)管理條例以及雙方簽定的物業(yè)服務合同向被告所在地的基層法院起訴，要求法院按照物業(yè)服務合同的約定，判決這5戶居民承擔違約責任，將護欄拆除，恢復原狀。 案例九：20XX年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當天，租用該大廈5層作為公司經(jīng)營用房的李家兩兄弟，因進貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無效死亡。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導致事故發(fā)生。而事主方則宣稱，他們從20XX年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說明或乘梯注意事項的文件或通知。出事時，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。請問：物業(yè)管理企業(yè)是否應承擔賠償責任，為什么? 1物業(yè)管理企業(yè)就此案應當承擔損害賠償責任。2物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者，負有保障電梯等共用設備安全運行的法定義務，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴重過錯，應承擔損害賠償?shù)拿袷仑熑?。具體表現(xiàn)在：物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項，沒有履行必要的告知義務，存在明顯的過錯。物業(yè)管理企業(yè)未能及時檢查、排除電梯故障，導致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無法判明電梯所在位置。因此，物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過錯，應承擔損害賠償?shù)闹饕熑巍?李弟本身也有一定的過錯，作為有民事行為能力的成年人，他應當預見到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴重后果，應承擔次要責任。 案例十：某住宅小區(qū)數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了“業(yè)主維權(quán)委員會”，公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會”，并要求選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會成員。據(jù)悉，該小區(qū)的業(yè)主委員會是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時指定的，而且對于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結(jié)果，并未經(jīng)過業(yè)主大會的審議，更未形成業(yè)主大會的決議，少了一道選聘程序，因此鬧出了現(xiàn)在的大麻煩。請問：1、 什么是業(yè)主大會和業(yè)主委員會？ 2、 從案例所提供的資料，你認為部分業(yè)主與業(yè)主委員會委員之間的矛盾是如何產(chǎn)生的，原因是什么？ 3、 用“業(yè)主維權(quán)委員會”來罷免“業(yè)主委員會”是否可行？為什么？ 4、 請?zhí)岢鲆粋€合理的解決問題的途徑。 1、業(yè)主大會是由業(yè)主組成，對物業(yè)小區(qū)重大事項有決策權(quán)和表決權(quán)的權(quán)利機構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設機構(gòu)，是由業(yè)主大會選舉的代表組成，代表業(yè)主利益想社會各方面反映業(yè)主的意愿，在業(yè)主大會與物業(yè)管理公司之間進行溝通，并對物業(yè)管理公司進行監(jiān)督的民間組織。2、產(chǎn)生矛盾的原因主要有兩個：小區(qū)的業(yè)主委員會沒有經(jīng)過業(yè)主大會的選舉產(chǎn)生，而是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時指定的；業(yè)主委員會并未按照正規(guī)的程序開展工作，對于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結(jié)果，并未經(jīng)過業(yè)主大會的審議，更未形成業(yè)主大會的決議，少了一道選聘程序。3、用“業(yè)主維權(quán)委員會”來罷免“業(yè)主委員會”不可行。因為“業(yè)主維權(quán)委員會”是數(shù)百名業(yè)主自發(fā)成立的，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門的批準，也未備案，也就不能行使業(yè)主大會的職權(quán)。4、物業(yè)管理條例規(guī)定有20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應組織召開臨時會議，可以討論由業(yè)主大會決定的相關(guān)事宜，因此，有意見的業(yè)主可以組織更多業(yè)主達到20%以上即可申請召開臨時業(yè)主大會。再就是還可在業(yè)主大會的年度會議上提出改選業(yè)主委員會的意見，進行改選。 案例十一：某小區(qū)的部分業(yè)主認為管理自己小區(qū)的物業(yè)管理公司在小區(qū)管理工作中有很多不盡職的地方，如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理、財務公開等方面，于是就拒交物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司在多次上門催交未果后將這些業(yè)主告上法院，業(yè)主們對此很是覺得委屈。請問：1、 業(yè)主應履行哪些義務？ 2、 業(yè)主能以物業(yè)管理公司管理不善為由拒交物業(yè)管理費嗎？為什么？ 3、 業(yè)主的意見應該如何解決？ 1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。2、業(yè)主不能以物業(yè)管理公司管理不善為由拒交物業(yè)管理費。因為按時繳納物業(yè)管理費是業(yè)主應盡的義務。作為業(yè)主應遵守物業(yè)管理協(xié)議，按時繳納物業(yè)管理費，否則物業(yè)管理公司由于經(jīng)費不足將無法開展工作，使物業(yè)管理服務水平真正下降。這些業(yè)主不交物業(yè)管理費不僅違反了與物業(yè)管理公司的約定，還會侵犯其他正常支付管理費的業(yè)主的權(quán)益。3、業(yè)主的意見應通過正常的渠道解決，而不是單純依靠拒交管理費這種消極的手段來解決。要按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理公司反映，向業(yè)主委員會反映，必要時由業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司下達整改通知。情節(jié)嚴重的可以由業(yè)主委員會提前解聘物業(yè)管理公司。 案例十二：某寫字樓物業(yè)管理公司要求任何租戶裝修必須提前提出申請，由物業(yè)管理公司審批，要求每戶收裝修押金5000元，并且規(guī)定如有違反者，將對其處以30005000元不等的罰款。一家租戶在裝修時，因為沒有及時清運垃圾，物業(yè)管理公司遂要按規(guī)定對其罰款500元。租戶堅決反對，雙發(fā)發(fā)生了激烈的爭執(zhí)。請問：1、 物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？ 2、 物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金，為什么？ 3、 物業(yè)管理企業(yè)有些什么權(quán)利？ 4、 如何預防和解決此類事情的發(fā)生呢？ 1、物業(yè)管理企業(yè)沒有罰款權(quán)。因為罰款是一種行政處罰行為，而行政處罰應由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施，而物業(yè)管理企業(yè)只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關(guān)，無權(quán)實施包括罰款權(quán)在內(nèi)的任何行政處罰行為。2、物業(yè)管理公司可以收取裝修押金，但是應按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方的約定為準，即按房屋使用、管理維修公約？中的規(guī)定執(zhí)行。收取裝修押金之后，物業(yè)管理公司如果發(fā)現(xiàn)在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、設備實施，對他人造成生命、健康、財產(chǎn)方面的損失時，可以從這筆押金中支付。這可以說是一個較好的監(jiān)督、控制、補救的辦法。3、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利如下：（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)結(jié)合小區(qū)實際情況制定小區(qū)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對