安康中心城市規(guī)劃區(qū)2012年房屋重置價格標準.doc

安康中心城市規(guī)劃區(qū)2012年房屋重置價格標準一、測算的總體思路房屋重置價格測算的總體思路是：從安康市房地產市場現(xiàn)狀出發(fā)，直接調查房地產開發(fā)、轉讓、租賃和其他經營活動實際價格，在前些年制定房屋重置價格標準的基礎上，結合2012年房地產市場行情，注重市場數(shù)據(jù)的分析，反復比較，綜合運用多種測算方法，形成了以房屋基準重置單價為基礎的房產價格調控體系。二、測算的主要依據(jù)1、國家、地方有關法律、法規(guī)；2、1996年出臺的城市住宅建設標準；3、建筑工程相關文件；4、陜西省建筑業(yè)稅費征收有關規(guī)定；5、安康市房地產管理部門的有關資料；6、典型事例調查分析。三、測算方法說明房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物所必要的建筑費、其他費用和正常的稅費。重置價格標準應以當?shù)噩F(xiàn)行的建筑材料、現(xiàn)行的建筑技術和現(xiàn)時技術和現(xiàn)時費用標準的平均水平建造某種結構等級的同等效用的新建筑物的完全價值計算。為便于測算，我們將其分成建筑安裝工程造價和其他配套稅費（小配套）兩大部分。其中建安工程造價是目前我市建造同類建筑物的正常造價水平，是用建設工程最新相關文件，選取典型工程，編制概預算確定的。其他配套稅費是依據(jù)國家和本省有關規(guī)定及本地房地產開發(fā)實際情況確定的。按結構共分成六大類十二種重置價格標準?；鶞手刂脝蝺r分別為：鋼筋混凝土結構一等2280元/平方米、鋼筋混凝土結構二等1800元/平方米、鋼筋混凝土結構三等1100元/平方米、鋼結構1250元/平方米、磚混結構一等1010元/平方米、磚混結構二等890元/平方米，磚混結構三等760元/平方米、磚木結構一等790元/平方米、磚木結構二等710元/平方米、磚木結構三等650元/平方米，土木結構580元/平方米，簡易結構380元/平方米?；鶞手刂脝蝺r只能代表一段時期平均的房產價格水平，而房地產的價值，由于其影響因素十分復雜，實際上是一宗一價，甚至是一幢一價，房產實際價格要依據(jù)基準重置單價及各種因素進行修正。為便于各宗房地產的評估，我們根據(jù)調查測算，設置了一套房屋基準重置單價、主要因素的修正系數(shù)及修正范圍（詳見附表）。房屋裝修及設備由于變化較大，無法確定價格的調整范圍，可以參照陜西省室內裝飾工程預算定額（2002年版）結合具體案例綜合測算確定。四、測算成果1、安康中心城市規(guī)劃區(qū)2012年房屋重置價格標準表；2、房屋基準重置單價基本修正系數(shù)表；3、住宅房屋窗向因素修正系數(shù)表；3、房產區(qū)域因素修正系數(shù)表；4、住宅樓層修正系數(shù)表；5、房屋環(huán)境因素修正范圍表；6、房屋分類分等標準對照表；五、成果適用范圍及運用方向本標準適用于安康中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內。且主要適用于居住房產和商業(yè)房產及其附屬房產的價值評估及基準成本價核算，對工業(yè)房產和其他特殊用途的房產需要在前述基準重置價的基礎上依照相關資料，具體計算后確定該房屋重置價格。本重置價格標準運用的方向是：1、建立規(guī)范有序房地產市場秩序的依據(jù)建立房屋重置價格體系，可以為各房產評估機構和交易者提供一套明了的房價參考資料和簡易快捷的評估方法，為我市房地產市場價格調整提供參考依據(jù)，從而推動本市房地產市場健康發(fā)展。2、制定土地出讓價的依據(jù)政府出讓國有土地使用權時需要核定合理的地價，該價格水平既能保障政府應得收益，又要維護房地產市場健康發(fā)展。土地出讓價格評估時，可依本房屋重置價格標準為據(jù)，運用假設開發(fā)法從房地產預期總價中分離出地價。3、制定有關房地產稅費的依據(jù)根據(jù)國家規(guī)定出讓土地使用權要收取土地出讓金，房地產交易要收取稅費，房地產開發(fā)要收取配套建設稅費，這些稅費的收繳依據(jù)應該是地價，房價的合理分攤，所以在制定稅費標準時，可以參考房屋重置單價。4、核定房地產資產價值的依據(jù)國有資產中房地產的估價，股份制企業(yè)房地產資產所占股份的評估，也可依本房屋重置價格標準為據(jù)。5、安康中心城市規(guī)劃區(qū)內征收集體土地房屋補償或產權調換的依據(jù)安康中心城市規(guī)劃區(qū)內征收集體土地上的房屋，對被征收人實行貨幣補償或產權調換時，需要確定被征收房屋的基準價時，依本房屋重置價格標準為據(jù)。本標準由安康市房管局負責解釋。表一安康中心城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價格標準價格單位：元/平方米.建筑面積結構類型等級重置價格（含稅費）鋼筋混凝土結構一等（15層以上剪力墻及筒體結構）2280二等（15層以下小高層）1800三等（多層全框架）1100鋼結構1250磚混結構一等1010二等890三等760磚木結構一等790二等710三等650土木結構580簡易結構380說明：本標準中房屋重置價格不包含空調、電梯、采暖等設備重置價格及室外配套費用。表二房屋基準重置單價基本修正系數(shù)表價格單位：元/平方米.建筑面積序號項目類型鋼混結構一等鋼混結構二等鋼混結構三等鋼結構磚混結構一等磚混結構二等磚混結構三等磚木結構一等磚木結構二等磚木結構三等土木結構簡易結構1標準層高3.0m3.0m3.0m4.2m3.0m3.0m3.0m3.0m3.0m3.0m2.8m2.8m2裝修標準普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通無無3建安造價2140168099011509308106807106406105603604配套稅費14012011010080808080704020205基準重置單價228018001100125010108907607907106505803806層高每增減100MM修正系數(shù)+/-1%+/-1%+/-1%+/-1%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%7無給水修正系數(shù)-1%-1%-1%-1%-2%-2%-2%-2%-2%-2%-2%-2%8無排水修正系數(shù)-2%-2%-2%-2%-6%-6%-6%-6%-5%-5%-2%-2%9無電照修正系數(shù)-3%-3%-3%-3%-4%-4%-4%-4%-4%-3%-2%-2%10無抗震設防修正系數(shù)（3層）-10%-10%-10%-10%-10%表三住宅房屋窗向因素修正系數(shù)表（僅適用于住宅房）朝向南北向單南向單北向單東向東西向單西向調節(jié)率%100%96%94%94%96%92%表四房產區(qū)域因素修正系數(shù)表地域類型范圍調節(jié)率一類區(qū)中心城市建成區(qū)內的核心商業(yè)區(qū)及主要住宅區(qū)100%二類區(qū)中心城市建成區(qū)內的非核心商業(yè)區(qū)及次要住宅區(qū)98%三類區(qū)中心城市建成區(qū)內的零星商業(yè)區(qū)及住宅區(qū)96%四類區(qū)中心城市規(guī)劃區(qū)內未建成區(qū)域94%以下表五住宅樓層修正系數(shù)表（僅適用于住宅房）總層數(shù)所在層數(shù)一二三四五六七第一層0%1%1%1%0%-1%-1%第二層-1%2%3%6%4%4%第三層-3%4%8%8%8%第四層-8%4%7%8%第五層-18%1%4%第六層-19%-3%第七層-20%調整幅度+/-0+/-1%+/-3%+/-8%+/-18%+/-20%+/-24%說明：1、上述修正系數(shù)適用于多層房屋。高層住宅，房屋樓層修正系數(shù)為樓層價環(huán)比不超過10%。2、頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加5%；不上人面層可作適當調整。3、安置用房的樓層差價調節(jié)系數(shù)亦按本表執(zhí)行。4、底層為儲藏室的，住宅部分從第二層起按調節(jié)系數(shù)計算。5、設計中底層有營業(yè)層的，計算樓層調節(jié)率時包含營業(yè)層。表六房屋使用環(huán)境因素修正范圍表序號項目范圍1使用功能修正系數(shù)-8%至+8%2采光修正系數(shù)-15%至+2%3通風修正系數(shù)-8%至+2%4院落大小及環(huán)境配套-17%至+17%5交通便利程度-6%至+2%表七 房屋分類分等標準對照表結構等級標準結構標準裝修標準水電衛(wèi)設施標準鋼筋混凝土結構一高層：15層及以上剪力墻、筒體結構，現(xiàn)澆樓板、梁、柱、樓梯，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，砌塊墻。外墻貼塊料面層、內墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設施齊全。二小高層（有電梯）：15層以下框剪或框架結構，現(xiàn)澆樓板，現(xiàn)澆梁、柱、樓梯，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，砌塊墻或紅磚墻。外墻貼塊料面層、內墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設施齊全。三多層：框架結構，現(xiàn)澆梁、柱、樓梯、預制（現(xiàn)澆）樓板，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，砌塊墻或紅磚墻。外墻貼墻磚（外墻漆）、內墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設施齊全。鋼結構低層全鋼（排架）結構：砼基礎、鋼柱，大跨度鋼梁，彩鋼板屋面，檐高大于4米 。外墻為玻璃或砌塊及輕質隔墻、內墻為裝飾板，樓地面水泥混合砂漿抹面、地面磚，卷閘門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚為石膏板等。水電設施齊全。結構等級標準結構標準裝修標準水電衛(wèi)設施標準磚混結構一多層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土圈梁、構造柱，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，全部為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，紅磚墻。外墻貼塊料面層、內墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設施齊全二多層或低層：實心墻體承重體系，設有圈梁和構造柱，部分為現(xiàn)澆樓板，紅磚墻。外墻漆、內墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設施齊全三低層：實心磚承重體系，地圈梁、有（無）構造柱，預制樓板，磚（砌塊）墻。外墻混合砂漿粉刷或清水墻、內墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。有水、電。結構等級標準結構標準裝修標準水電衛(wèi)設施標準磚木結構一24或24以上磚墻，木屋架、木梁、木柱或磚柱、木樓板、木樓梯、雕梁畫棟、平瓦或琉璃瓦外墻清水墻，內墻為紙筋灰刷白，木地板，木門、雕花窗。水電衛(wèi)設施齊全。二24空斗墻或少量木柱承重，木屋架或少量鋼屋架，木梁、木樓板，水泥地面，平瓦屋面。外墻清水墻，內墻為紙筋灰刷白，木地板，底