以深圳為例談城市更新項(xiàng)目合作全流程.docx

城市更新項(xiàng)目合作全流程2017-11-05 有個(gè)人讓我寫一個(gè)城市更新項(xiàng)目合作全流程的文章，這是非常操蛋的事情，城市更新全流程不同階段，分屬不同部門，領(lǐng)域各不相同，怎么寫？我本想一口回絕，但考慮到這個(gè)人非常好學(xué)，而且屬于胸大無腦的一類，我就原諒她了。我是個(gè)極其容易原諒她人的人，心地善良，菩薩心腸。其實(shí)城市更新項(xiàng)目合作的具體流程，也有人寫過，很高深那種。但實(shí)話實(shí)說，沒有非常滿意的。這個(gè)世界上存在兩種人，一種人是把簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化，一種是把復(fù)雜的事情簡(jiǎn)單化。我屬于第三種人，我喜歡把很多事情庸俗化。馬老板說過，看事物要看本質(zhì)。什么是本質(zhì)呢？好比一個(gè)年輕貌美的富貴人家的小姐從你身邊經(jīng)過，你盯著人家胸部看，留著哈喇：哇，好大啊。呸，這種人就是只看表面的，非常膚淺；另一種人呢，會(huì)覺得這女的不僅胸大，而且身材也很好，凹凸分明，但這些都不是本質(zhì)。那什么是本質(zhì)呢，我是醫(yī)學(xué)出身，所以對(duì)待本質(zhì)是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，我只有建立在多年豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)上，科學(xué)、系統(tǒng)的對(duì)女患者采用按壓、輕揉的方式才能得出結(jié)論：乳腺炎。所謂本質(zhì)，就是要知道病灶，根源。項(xiàng)目飛來城市更新項(xiàng)目很多，被占掉的也很多。城中村項(xiàng)目、工業(yè)區(qū)項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目、舊住宅區(qū)項(xiàng)目，最近非常流行的很多說法，什么工改工、工改保啊，還有其他各種類型的項(xiàng)目，其實(shí)無非還是三舊，舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)的改造，換了個(gè)馬甲而已。城中村項(xiàng)目，深圳有多少村子？自然村有一千兩百多個(gè)，光行政村就有兩百多個(gè)，項(xiàng)目是很多的，現(xiàn)在實(shí)施的，九牛一毛，微不足道。工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目，幾千大大小小的工業(yè)區(qū)，除了綜合整治類的，能適合拆除重建的，少說也有幾百個(gè)。深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃搞了個(gè)雙輪驅(qū)動(dòng)：即五年內(nèi)完成“100個(gè)城中村+100個(gè)舊工業(yè)區(qū)”雙百更新載體，項(xiàng)目不少。舊住宅區(qū)項(xiàng)目，也是很多。除了原來的十幾個(gè)列入計(jì)劃的舊住宅區(qū)外，現(xiàn)在又有一些開發(fā)商開始進(jìn)駐舊住宅區(qū)，試圖等待政府政策調(diào)整。城市更新項(xiàng)目進(jìn)入到目前的階段，除了舊住宅區(qū)，最大的問題就是：無法立項(xiàng)。原因是合法用地面積不夠。要達(dá)到60%，很難，達(dá)到50%，也很難。爛項(xiàng)目像蒼蠅一樣，在市面上飄蕩，各路高手、民間神人紛紛跳出江湖，搖身一變，張口閉口就是專項(xiàng)規(guī)劃、非農(nóng)指標(biāo)、合作協(xié)議，從他們堅(jiān)毅而渴望的眼神里，你仿佛看到這個(gè)城市的蓬勃發(fā)展、欣欣向榮的縮影。他們一會(huì)成為規(guī)劃編制專家，一會(huì)兒變成項(xiàng)目運(yùn)作大師，上到國(guó)務(wù)院，下到社區(qū)工作站，沒有不認(rèn)識(shí)的，一杯假茅臺(tái)下肚，立馬兩眼放光，文能提筆安天下，武能上馬定乾坤，上炕認(rèn)識(shí)媳婦，下炕認(rèn)識(shí)鞋。張總，您這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)狀容積率太高了吧？不高不高，也就3.0，我這以后容積率能調(diào)到10.張總，您這項(xiàng)目里面還有一塊一萬多的空地啊，按照政策這塊地用不了啊？沒問題的，空地不能舊改嗎？里面花花草草，我們都要舊改啊，這些都沒問題.張總，這項(xiàng)目好像在生態(tài)控制線里面??？調(diào)出來，打個(gè)電話的事。張總，項(xiàng)目好像還在工業(yè)控制線紅線里面呢？都調(diào)出來，我前幾天還跟國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)吃飯，這都不叫事，我一打電話，規(guī)劃國(guó)土局幾十個(gè)處長(zhǎng)都得趕過來，你信嗎？張總，您自己信嗎？當(dāng)然了，我們做的項(xiàng)目，沒有不成功的。張總，!z np un什么意思？翻譯過來就是：翻滾吧，牛寶寶。哦，說清楚一點(diǎn)。反過來讀拼音：滾犢子。嚴(yán)謹(jǐn)來說，拓展項(xiàng)目的渠道，無非是熟人介紹和中介介紹?？?，不靠譜的居多，中介介紹的項(xiàng)目呢，更不靠譜，有很多中介給你介紹的項(xiàng)目，你實(shí)地去看，別人都已經(jīng)回遷安置了。當(dāng)然了，項(xiàng)目過來了，就得拿來看看?？尚行哉撟C項(xiàng)目情況 項(xiàng)目拿過來，首先要看能不能做，有沒有利潤(rùn)，要分析，可行性分析，首先照例是熟悉項(xiàng)目情況。舊住宅區(qū)，目前政策沒放開，盡量別做，舊住宅區(qū)的問題不在政策，而在拆遷難度。光木頭龍一個(gè)項(xiàng)目，就樹立了舊住宅區(qū)不能做的標(biāo)桿。有人說不是還有鹿丹村改成了么，現(xiàn)在不是中海天鉆搞得挺好的么。鹿丹村舊改，不是城市更新項(xiàng)目。它是政府的征收項(xiàng)目，跟現(xiàn)在越來越偏向于征收的棚戶區(qū)改造政策一樣，由政府實(shí)施，以征收的方式，以暴力機(jī)構(gòu)為后盾，以政府強(qiáng)力意志為轉(zhuǎn)移的舊改項(xiàng)目，與全國(guó)熱火朝天的舊改沒有絲毫不同，棚戶區(qū)改造不是創(chuàng)新，而是徹底的復(fù)辟。城中村項(xiàng)目，舊工業(yè)區(qū)及其他項(xiàng)目，項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介，要知曉項(xiàng)目及周邊狀況、周邊環(huán)境及交通、項(xiàng)目法定圖則及片區(qū)規(guī)劃、項(xiàng)目合法用地及權(quán)屬調(diào)查、地價(jià)款補(bǔ)繳、升值潛力等等?？偠灾懿荒苣玫胶庙?xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是：一看風(fēng)水，二看命。政策風(fēng)險(xiǎn) 城中村項(xiàng)目、工業(yè)區(qū)項(xiàng)目及其他項(xiàng)目，政策主要有：是否有足夠合法用地面積、是否可以調(diào)到非農(nóng)或征返抵指標(biāo)、是否需經(jīng)歷史遺留問題處理、處理后貢獻(xiàn)多少用地面積、是否符合片區(qū)規(guī)劃和更新方向、是否有調(diào)整功能和容積率的空間、是否處在赤橙黃綠青藍(lán)紫范圍內(nèi)以及是否需調(diào)整。 很多人把城市更新的諸多政策混為一談，把名目繁多的、最新出臺(tái)的政策堆砌在一塊，所有的政策解讀、講座、培訓(xùn)都恨不得去聽一聽，把每個(gè)分析政策的人都奉為大師，對(duì)身邊的人連聲稱贊：好厲害好厲害，好有收獲，收獲滿滿，全都是干貨。你要問他到底搞懂了什么沒有，他就會(huì)一臉茫然。厲害的大師，就是讓你覺得他很專業(yè)，而你聽完后根本不知所謂。無論是多年前的卡耐基、陳安之、劉一秒，還是邏輯思維的羅胖，無不如此，聽的時(shí)候感覺收獲滿滿，其實(shí)聽完后你能干嘛，你懂什么了嗎？什么也不懂，羅振宇給你說什么了嗎，什么也沒有，跟你說認(rèn)知，跟你說思維，跟你說行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，跟你說創(chuàng)業(yè)，其實(shí)就是播放廣告，你還花錢去聽廣告，聽完后還覺得不錯(cuò)。城市更新的政策，簡(jiǎn)單至極。一個(gè)城市更新辦法、一個(gè)實(shí)施細(xì)則，一個(gè)暫行措施，就完事了。區(qū)里的城市更新辦法，則是微調(diào)，以及根據(jù)這些政策告訴你，怎么走流程。就是這么簡(jiǎn)單。不對(duì)呀不對(duì)呀，現(xiàn)在不是說要出新三規(guī)嗎，以前還有兩規(guī)啊，還有非農(nóng)用地及征地返還用地交易辦法、還有去年各個(gè)區(qū)集體土地合作/交易上平臺(tái)啊，股份合作公司條例啊，還有強(qiáng)區(qū)放權(quán)政策啊，還有十三五規(guī)劃啊，片區(qū)規(guī)劃政策啊，還有關(guān)于規(guī)劃、法定圖則的規(guī)定、工業(yè)區(qū)/生態(tài)控制線劃分政策啊，保障房人才房公寓啊，產(chǎn)業(yè)的還有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，還有深標(biāo)啊，要懂得，好多好多哦。乳腺炎，才是病灶。無論身上穿著多么華麗，身段如何纖細(xì)，你只要知道，城市更新的實(shí)質(zhì)，就是二次開發(fā)，城市更新辦法、細(xì)則及暫行措施，就是告訴你怎么走城市更新申報(bào)流程的，其他所有的兩規(guī)、深標(biāo)、三資平臺(tái)，規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)，講的無非是兩件事情：第一件如何變成合法用地；第二件事，如何分一杯羹。其中，無論是兩規(guī)三規(guī)、非農(nóng)、征地返還用地、歷史遺留處理等等等等，都是為了處理土地，使合法用地比例達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，這是立項(xiàng)之前要做的事情；而強(qiáng)區(qū)放權(quán)、產(chǎn)業(yè)政策、保障房政策、規(guī)劃政策等等等等，都是政府要一杯羹的事情，如何分利益的政策，保障房公建配產(chǎn)業(yè)用房工業(yè)用房，就是利益之爭(zhēng)，這些都是瓜分勝利果實(shí)的，誰叫城市更新這么火呢。當(dāng)然了，理論上還有第三類政策，比如三資平臺(tái)交易政策、城市更新監(jiān)管政策、各個(gè)階段監(jiān)管、監(jiān)督政策，現(xiàn)在拆除建筑物也需要申報(bào)和監(jiān)管了，第三類純屬政府熱心幫忙？其實(shí)不是的，有監(jiān)管就有利益。傻子在地里找到一個(gè)紅薯，準(zhǔn)備拿回家吃，正在得瑟，遇到拐子，拐子說紅薯是他的，村長(zhǎng)來了，說這么著吧，我來監(jiān)管，幫你們分了算了，兩人同意了，村長(zhǎng)把紅薯撅一大半下來，放進(jìn)口袋里，剩下的一小塊分成兩半，傻子和拐子各拿一小塊，高高興興的走了。這就是監(jiān)管的實(shí)質(zhì)。政策最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是村長(zhǎng)來分一杯羹，這就是政策風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算是項(xiàng)目是否可行的依據(jù)。靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法。一是成本：前期費(fèi)用、拆遷成本、地價(jià)款、土地貢獻(xiàn)、保障房及公建配，以及后續(xù)開發(fā)、建設(shè)、行政、營(yíng)銷成本，融資成本，稅費(fèi)。這些都是可控的，可計(jì)算的。二是利潤(rùn)：物業(yè)性質(zhì)功能形態(tài)、規(guī)劃容積率、可銷售物業(yè)、持有物業(yè)。三是扣除項(xiàng)：扣除回遷物業(yè)、合作方分配權(quán)益?；旧?，第二項(xiàng)當(dāng)中需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，比如法定圖則，現(xiàn)狀密度分區(qū)，產(chǎn)業(yè)帶等等，綜合判斷、假設(shè)項(xiàng)目物業(yè)功能及分布，容積率等的，一般采取兩種方式測(cè)算，保守測(cè)算法、樂觀測(cè)算法。以供老板決策。如果采取保守算法，得出項(xiàng)目還是盈利的，且項(xiàng)目具有可行性，那就拿下項(xiàng)目，如果保守算法不賺錢，那就要看老板們?nèi)绾慰创磥硎袌?chǎng)及政策變化了。經(jīng)濟(jì)測(cè)算是專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)問，就如同兒童擺弄一堆零散的大型八卦鐘零件，如何組合、舍棄，如何規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何貢獻(xiàn)用地、提供保障房或安居型商品房，如何巧妙編制規(guī)劃，如何獲得獎(jiǎng)勵(lì)面積，等等等等。這不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是什么，本質(zhì)。目前來說，經(jīng)濟(jì)測(cè)算從結(jié)構(gòu)上來說，是完全錯(cuò)誤的。錯(cuò)到深入骨髓。無論是靜態(tài)分析法，還是動(dòng)態(tài)分析法，都是錯(cuò)誤的，在目前的階段，要想拿項(xiàng)目，你唯一需要的算法是：變態(tài)分析法。依據(jù)所謂的經(jīng)濟(jì)測(cè)算原理和模型，得出的結(jié)論就是：老板，這個(gè)項(xiàng)目別做了，您回家抱孫子吧。什么是變態(tài)分析法呢？扔鞋。這才是科學(xué)，老板問你這個(gè)項(xiàng)目能不能拿，你的報(bào)告寫的怎么樣，你們的分析結(jié)果怎么樣，這個(gè)項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)。你就脫下鞋子，朝天上一扔，掉到地下的時(shí)候，鞋尖朝東方：恭喜老板，這個(gè)項(xiàng)目可以拿，大江東去，意味著財(cái)源滾滾似流水，有賺頭。如果朝西：老板，這個(gè)項(xiàng)目太爛了，介紹項(xiàng)目的就是個(gè)騙子，完全不靠譜。扔鞋也太兒戲了吧。不是兒戲，而是真理，采取正常算法的項(xiàng)目，目前可實(shí)施的，有很好的，又有利潤(rùn)保證的，你上哪找去，他不會(huì)多賣幾個(gè)億？多賣幾個(gè)億還優(yōu)質(zhì)么？市面上大部分的項(xiàng)目都會(huì)飄過來，來到公司老板、高管、投資拓展部門那里，哪怕再優(yōu)質(zhì)，你能全部拿下么？縱然你是四大行，也你拿不完。所以，扔鞋是科學(xué)，他是一種最最靠譜的篩選機(jī)制。靠扔鞋拿到的項(xiàng)目，如果不能實(shí)施怎么辦？未來。我們靠未來賺錢，我們賺未來的錢?，F(xiàn)在要求60%的合法用地，以后就一成不變？當(dāng)然會(huì)變，城市更新就是政府利用這個(gè)政策處理歷史遺留問題，包括消耗非農(nóng)指標(biāo)、征地返還用地指標(biāo)，完善征轉(zhuǎn)手續(xù)的。年限不足？過幾年不就到了嗎。法定圖則為工業(yè)、留用地、生態(tài)控制線、工業(yè)控制線？過幾年政策不就調(diào)整政府在下一盤大棋，你看不到這一點(diǎn)，就無法真正理解城市更新的內(nèi)涵和外延。那你就離本質(zhì)非常遙遠(yuǎn)。所有你不屑一顧的爛項(xiàng)目，五年之后都將成為人人爭(zhēng)搶的好項(xiàng)目。所有你認(rèn)為是桎梏的政策，五年之后都將被完全顛覆。你真的通過扔鞋讓老板抓了幾十個(gè)項(xiàng)目在手，你其實(shí)是不用實(shí)施的，你只要派幾個(gè)人在項(xiàng)目中蹲點(diǎn)，征集意愿、跟廣大業(yè)主打打麻將，與村里的村姑眉來眼去，和珍貴的農(nóng)民朋友吃吃喝喝，幾年之后，你再把項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給央企國(guó)企，這輩子的錢都賺夠了。城市更新？首先要觀念更新。始終要知道，哪怕老板們不是通過扔鞋來決定是否拿下該項(xiàng)目，老板們也絕不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)測(cè)算一張表而盲目投資的，沒有老板會(huì)僅僅通過一張所謂經(jīng)濟(jì)測(cè)算表來拿項(xiàng)目，幾乎所有的老板，拿項(xiàng)目的唯一依據(jù)是：感覺。沒錯(cuò)，哪怕你從椅子上翻下來，我也要告訴你事情的本質(zhì)：幾乎所有的老板，都是靠感覺在拿項(xiàng)目，因?yàn)樗麄兿嘈潘麄兊母杏X，相信他自己的投資之道。每一個(gè)億萬富翁，都是靠著自己的感覺在做事情，每一個(gè)老板都被專家、媒體、專業(yè)人士、經(jīng)理人嘲笑過，但是多年以后，老板成就了自己。他們就是這樣一路上走過來的，在別人看不到的風(fēng)景處，在不被看好的項(xiàng)目里，大賺其錢。拿一個(gè)創(chuàng)意，拿一個(gè)測(cè)算表，就想讓精明的老板們?cè)規(guī)资畟€(gè)億進(jìn)來？圖樣圖森破。一個(gè)富貴人家的小姐從你身邊經(jīng)過，你盯著人家胸部看也好，你望聞問切也好，其實(shí)都不是事物的本質(zhì)，乳腺炎只是表征，真正的病灶哪那么容易被看出來呢？因?yàn)槟悴⒉涣私馐挛锏谋举|(zhì)，要知道，富貴人家是一家高檔的休閑會(huì)所。城市更新項(xiàng)目合作，就是關(guān)于胸部合作的問題，胸部大小，直接決定項(xiàng)目的價(jià)值，合作的意愿強(qiáng)烈程度，胸太小，直接沒法合作了，老子曰：無胸部，不合作。項(xiàng)目合作，我們照例是要找合作的本質(zhì)，好比在古代，有個(gè)書香門第家的張公子，看上了富貴人家的青樓女子，想把她贖出來作妾。那么，他首先要征得父母同意，父母就是公司股東，要確保股東同意這個(gè)投資項(xiàng)目，你才能進(jìn)行下一步：項(xiàng)目合作；合作方是誰呢，老鴇，青樓老板，那女子就是合作標(biāo)的。因此，設(shè)置交易模式，搭建交易架構(gòu)，是重中之重?？蚣軈f(xié)議城市更新項(xiàng)目合作，首先要搭框架?？蚣埽褪囚~骨，把肉剔除掉，一副白骨。 城市更新項(xiàng)目合作，直指核心，就是利益。其他的，都是邊角料。曾經(jīng)有個(gè)SB跟我很嚴(yán)肅的探討合作協(xié)議里面的諸多內(nèi)容，并對(duì)一些無關(guān)緊要的內(nèi)容條款要求修改，但他對(duì)整個(gè)合同的框架、主要核心的條款、內(nèi)容置若罔聞。這是最要命。做合同，突出的一定是關(guān)于利益的內(nèi)容，如何分配物業(yè)，如何分贓寫的清清清楚楚，明明白白，其他的條款，哪怕錯(cuò)了幾十個(gè)字，漏了好幾個(gè)段落，都無關(guān)緊要。同意合作條件，接下來，就是合作流程了。合作流程村里的三會(huì)成員十來號(hào)人打麻將，談笑風(fēng)生，村長(zhǎng)說整天在這個(gè)破地方打麻將，真他娘憋屈，婦女主任說，那舊改算了，以后到寬敞的地方打麻將，于是大家紛紛同意，讓小二拿一張紙過來簽字，同意舊改-這就是三會(huì)成員意愿征集。婦女主任拿著招商公告帖到村里很偏僻的張寡婦家的墻上，上書遒勁有力的八個(gè)大字：各位大爺，過來玩啊。一個(gè)騎著破爛自行車的開發(fā)商正好從村里經(jīng)過，想去張寡婦家表示慰問，咣當(dāng)一聲，撞墻上了，開發(fā)商站起來扶了扶眼鏡，小眼睛瞪得比綠豆還大，看到墻上的公告，開發(fā)商笑得露出了嘴里僅有的兩顆大黃牙：我報(bào)名。報(bào)名時(shí)間到了，湊巧有三個(gè)開發(fā)商路過村里張寡婦家，湊巧都報(bào)名參加了，依次提交了合作方案。于是村里組建競(jìng)談小組，集中安排競(jìng)爭(zhēng)性談判。開發(fā)商甲開出的條件是：村里由我來開發(fā)，集體物業(yè)及私人物業(yè)采取異地回遷，在河源或惠州找一個(gè)具有仙氣的、山清水秀的地方給村民集中安置，讓大家遠(yuǎn)離塵囂，健康長(zhǎng)壽。開發(fā)商乙開出的條件是：二八分，村里二，我八。大黃牙開發(fā)商丙開出的條件是：三五/六五開。村里三會(huì)成員難以抉擇，每個(gè)開發(fā)商的條件都很誘人，最后決定抓鬮，丙中簽了。競(jìng)談小組的人很高興，準(zhǔn)備了會(huì)議紀(jì)要、競(jìng)談報(bào)告，然后每人拿張報(bào)紙，照相留念。三會(huì)審議競(jìng)談資料后，公示15天。于是村里擬定股東大會(huì)通知，召集股東大會(huì)，內(nèi)容如下：茲定于乾隆四十二年正月初九日召開股東會(huì)，審議并表決如下諸事：一者有鑒各鄉(xiāng)親屋舍破敗，擬拆除重建；二者擬與大黃牙者開發(fā)商丙合作，并提供非農(nóng)指標(biāo)與其合作；三者原則同意合作方案，就集體之物業(yè)予以合作，分成既定云云；四者助開發(fā)商酌辦歷史遺留征轉(zhuǎn)地手續(xù)及舊改申報(bào)事項(xiàng)；五者授權(quán)長(zhǎng)老會(huì)，訂立契約、協(xié)理著辦繁雜一應(yīng)事項(xiàng)等。以上五項(xiàng)，萬望各鄉(xiāng)黨，不吝體恤，于百忙中顧自前往，踴躍決表畫押，切切。另：事畢當(dāng)日，村中男丁凡滿十四周歲以上者，一同前往淡水某酒店，共商村是（鴨公三你就不要去了，你都九十二歲了）。 公示十天。股東（代表）大會(huì)股東（代表）大會(huì)到底是股東大會(huì)，還是股東代表大會(huì)呢。嗯，這是個(gè)問題。其實(shí)，深圳出臺(tái)的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例第四十條明確規(guī)定：“公司實(shí)行股東代表大會(huì)制。公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東代表大會(huì)。股東代表大會(huì)由合作股股東代表和募集股股東代表組成。股東代表推選和產(chǎn)生的具體辦法由公司章程規(guī)定?！蓖瑫r(shí)，不少股份合作公司的章程赫然寫道：股東代表大會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。但是，深圳后續(xù)出臺(tái)的一些政府規(guī)章，卻要求相關(guān)事項(xiàng)表決須經(jīng)過股東大會(huì)表決通過，比如198號(hào)文深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定就要求合作公司需通過股東大會(huì)表決，深圳市城市更新辦法及實(shí)施細(xì)則均規(guī)定“須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的股東大會(huì)表決同意進(jìn)行城市更新”這有多荒謬呢，這就好比我國(guó)憲法規(guī)定全國(guó)人大是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，但某個(gè)地方出臺(tái)規(guī)定：某些事項(xiàng)要求全民公決才能通過，十三億多人投票-沒錯(cuò)，就是這么荒謬。言歸正傳。公示結(jié)束后召開股東大會(huì)，大家表決框架協(xié)議或合作協(xié)議，并就相關(guān)事項(xiàng)一并審議通過。已去世的股東，無需簽字，在括號(hào)注明“已故”即可，不統(tǒng)計(jì)入表決率內(nèi)。陰陽會(huì)股東代表大會(huì)，也稱陰陽會(huì)，是深圳極具特色的村民組織大會(huì)。為什么稱為陰陽會(huì)呢，這是由于股份合作公司當(dāng)初把集體資產(chǎn)按份折算給當(dāng)時(shí)的每位股東后，固定下來后，隨著村里部分股東死亡人數(shù)越來越多，股東越來越少，每召開一次會(huì)議，部分公司近半正式股東都在陰間，村里只能召開陰陽大會(huì)，活著的股東在陽間召開股東代表大會(huì)，去世的股東在陰間召開陰間股東會(huì)。為啥會(huì)這樣呢，這是由于巨大的現(xiàn)實(shí)利益使絕大多數(shù)股份合作公司自成立以后就把股東固化不變，股東人數(shù)不因出生或者入嫁而增、不因死亡或者出嫁而減，更不賦予“雙轉(zhuǎn)”后遷戶入村的居民股東資格。有利益就有爭(zhēng)議，所以怎么規(guī)定都不行，以后等股東全部去世之后，就只有召開陰間大會(huì)了。我曾經(jīng)在2022年寫過一篇文章論股份合作公司之必死無疑，大家有時(shí)間可以翻翻看。陰間大會(huì)同樣熱鬧非凡，村里特意從香港請(qǐng)來風(fēng)水師和陰陽師，提前幾天布置村里祠堂，從初一到十五，燈火通明，香燭紙錢，祭祀物品一應(yīng)俱全。有的還請(qǐng)來了道士班和和尚班，敲鑼打鼓，分列祠堂左右相互PK；股東大會(huì)召開前，董事長(zhǎng)帶領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)班子前去祭拜，祈求先人支持舊改，改善環(huán)境，并向先人允諾保留祠堂，供奉物資永不短缺云云。老人婦女兒童，都來祭拜。公證處的人員悄悄問我，老李，你覺得這些已故股東真的同意舊改嗎？我說，那是自然，這些村子的先人很是庇蔭后人，我聽說昨天晚上有人在祠堂外聽到里面審議表決股東大會(huì)內(nèi)容，還在唱票，熙熙攘攘，很熱鬧，村民進(jìn)去后，又沒看到人，很奇怪的，你今晚要不要來祠堂外聽聽他們表決結(jié)果？公證員連連擺手，不用不用，我信的。表決通過率之爭(zhēng)股東大會(huì)通過表決，多少算通過呢？這就沒個(gè)準(zhǔn)信了。有說達(dá)到出席股東人數(shù)的2/3表決同意即可，有說必須達(dá)到全部股東人數(shù)的2/3，還有說必須達(dá)到全部股東的80%同意。有木有法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、政府規(guī)章、其他規(guī)范性文件有詳細(xì)說明呢。有的。根據(jù)不同的表決事項(xiàng)，對(duì)通過率有不同的要求，比如城市更新合作。城市更新辦法實(shí)施細(xì)則第三十七條，是這樣說的：城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的股東大會(huì)表決同意進(jìn)行城市更新；或者符合本條第（一）項(xiàng)規(guī)定，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意。啥意思？意思就是對(duì)通過率沒有要求，你按照公司章程來，公司章程是怎么規(guī)定的，就怎么來。如果公司章程規(guī)定必須有1%的股東出席才有效，出席會(huì)議的股東中1%同意才通過，那么最終0.5%以上的股東通過即可。但是，如果章程沒有股東大會(huì)的表決及機(jī)制呢，只有股東代表大會(huì)機(jī)制呢？那就不行了？按道理，城市更新辦法實(shí)施細(xì)則是政府規(guī)章，而深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例是地方性法規(guī)，你一個(gè)規(guī)章，憑什么對(duì)一個(gè)地方性法規(guī)指手畫腳？剛才說，不同的表決事項(xiàng)，對(duì)通過率是不同的，這是城市更新合作，沒有通過率的要求，由股份合作公司章程決定。但是，同為城市更新項(xiàng)目，你要和別人的集體土地進(jìn)行合作、交易，那就是另外的表決方式了。這就回到了198號(hào)文的規(guī)定。198號(hào)文說了，非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地可以通過（1）招拍掛方式；（2）競(jìng)爭(zhēng)性談判方式；（3）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)；三種方式進(jìn)行交易，第十條規(guī)定了，通過第（1）（3）種方式進(jìn)行交易的，需經(jīng)過股份合作公司股東大會(huì)審議且表決時(shí)獲得全體股東2/3以上（含2/3）同意；按照第（2）種方式的，需經(jīng)股東大會(huì)審議且表決時(shí)獲得全體股東/以上（含/）同意；但章程規(guī)定由股東代表大會(huì)表決或?qū)Ρ頉Q通過率有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。所有的分歧，就在這里。公證處、集資辦、政府各部門，對(duì)以上規(guī)定的理解就是：通過競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式交易集體土地的，需經(jīng)股東大會(huì)審議且表決時(shí)獲得全體股東/以上（含/）同意。他們對(duì)后面一句話：“但章程規(guī)定有股東代表大會(huì)表決或?qū)Ρ頉Q通過率有特別規(guī)定的，從其規(guī)定”視而不見。如果他們按照公司章程的規(guī)定來做呢，是不是就可以了？不可以，公證處不肯做，不敢做。究竟為何，公證處說不出個(gè)所以然來。但就是要這么辦，要4/5，要80%，這樣比較穩(wěn)妥。其實(shí)不光是表決數(shù)的問題，連最最基本的問題，他們的理解也是：完全錯(cuò)誤的。為什么呢？因?yàn)樗麄兏緵]搞懂，號(hào)文在說什么。號(hào)文，講的是關(guān)于非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地的交易。如果是未征未轉(zhuǎn)用地、未完成征轉(zhuǎn)地手續(xù)用地呢？其實(shí)沒有任何規(guī)定。啥也沒有。我們來看看各區(qū)的吧。寶安區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權(quán)交易管理辦法（試行）第二條：本辦法所稱集體用地是指社區(qū)股份合作公司所屬的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法取得土地使用權(quán)的非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、拆遷安置用地等國(guó)有土地。龍華新區(qū)股份合作公司集體用地土地使用權(quán)交易管理規(guī)范（試行）第二條 ：本規(guī)范所稱集體用地是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法取得土地使用權(quán)的非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、拆遷安置用地。一句話：深圳沒有一寸集體所有的土地，一寸都沒有。兩句話：沒有征轉(zhuǎn)、完善手續(xù)的用地，也是國(guó)有土地，因?yàn)樯钲谝延?004年原則上完成轉(zhuǎn)地；而非農(nóng)、征返及拆遷安置用地、通過歷史遺留處理用地，都已經(jīng)屬于國(guó)有土地，股份合作公司（原村集體）只是土地使用權(quán)人，跟企業(yè)、私人使用的土地沒有區(qū)別，都是擁有三十至七十年不等的土地使用權(quán)。所有權(quán)是國(guó)家的。是國(guó)家的。國(guó)家的。上面明確了兩點(diǎn)：一是集體用地不是集體所有的土地，只是集體擁有使用權(quán)的用地，而集體擁有使用權(quán)的用地，就僅限于非農(nóng)、征返、拆遷安置用地，其他的，與集體無關(guān)；二是與集體使用權(quán)無關(guān)的用地，壓根不用上平臺(tái)。集資辦備案的很多用地，建立的臺(tái)賬，其實(shí)大部分是未征轉(zhuǎn)用地，實(shí)際上股份公司根本沒有什么權(quán)益了，都是建成區(qū)，黑壓壓的建筑物，都是各種人建造的大量的違法建筑。如果沒有非農(nóng)合作，如果不是紅線內(nèi)用地，如果不是征返用地，是完全沒有必要上什么平臺(tái)的。非農(nóng)指標(biāo)合作，需要上平臺(tái)么，咳咳，指標(biāo)是什么鬼，看不見摸不著，反正198號(hào)文沒說。 這些明文規(guī)定不用上平臺(tái)，但為什么個(gè)地方都要上呢，都要備案，都要走流程，你去問政府各個(gè)部門，他們大都不正面回答，為