超人房地產(chǎn)評估軟件.doc

房地產(chǎn)評估系統(tǒng)概述房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書或房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。 房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價(jià)。 建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率)。 基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 標(biāo)定地價(jià)是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 出讓地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)和其他地價(jià)。 房屋重置價(jià)格是假設(shè)房屋在估價(jià)時點(diǎn)重新建造時，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。 底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格(簡稱起價(jià))。 補(bǔ)地價(jià)是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價(jià)。目錄房地產(chǎn)評估系統(tǒng)概述1超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)概述4系統(tǒng)概要51、業(yè)務(wù)流程52、功能模塊介紹621、業(yè)務(wù)下單：62.2、派單管理72.3、現(xiàn)場查看82.4、測試管理9241、測試方法：92.5、報(bào)口價(jià)112.6、出答復(fù)書/報(bào)告（初評報(bào)告/正評報(bào)告）122.6.1、報(bào)告模板選擇122.7、業(yè)務(wù)收費(fèi)132.7.1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)132.7.2、業(yè)務(wù)收費(fèi)132.7.3、財(cái)務(wù)收費(fèi)142.8、檔案管理152.8.1、檔案管理流程152.8.2、檔案管理介紹152.9、個人辦公管理172.9.1、客戶檔案維護(hù)183.0、基礎(chǔ)設(shè)置193.0.1、報(bào)告模板設(shè)置19超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)概述超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)是廣州建軟軟件技術(shù)有限公司根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，結(jié)合廣大評估人員所熟悉的EXCEL電子表格及WORD字處理系統(tǒng)開發(fā)的而開發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用軟件系統(tǒng)。它為評估人員提供了一個專用的操作平臺，操作簡便，實(shí)用性極強(qiáng)。評估人員可選用一種或多種合適可行的評估方法進(jìn)行評估試算，通過輸入相應(yīng)的參數(shù)，便可批量得到精確、明晰的評估結(jié)果，大大提高評估質(zhì)量和效益。 超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)繼承了多種評估方法，如：市場比較法、深度比較法、收益法、成本法等多種評估方法，并且客戶可以自定義適合本公司的評估方法。超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)繼承了多種報(bào)告模板：如：技術(shù)報(bào)告、結(jié)果報(bào)告、稅費(fèi)表等報(bào)告模板，并且客戶自己導(dǎo)入自己的office報(bào)告模板，系統(tǒng)會根據(jù)自己的報(bào)告模板生成適合自己的報(bào)告。 本系統(tǒng)是一個以基于項(xiàng)目的評估軟件。評估人員可選用一種或多種合適可行的評估方法進(jìn)行評估試算，通過輸入相應(yīng)的參數(shù)，便可得到精確、明晰的評估結(jié)果，可大大提高評估質(zhì)量和效益。系統(tǒng)概要業(yè)務(wù)流程現(xiàn)場查看管理測算審核報(bào)口價(jià)出答復(fù)書或者報(bào)告答復(fù)書（初評）報(bào)告（正評）審核財(cái)務(wù)管理檔案管理業(yè)務(wù)下單派單管理系統(tǒng)包括房產(chǎn)、資產(chǎn)、零售、公正業(yè)務(wù)流程，基本業(yè)務(wù)流程都是按照以上業(yè)務(wù)流程操作，有細(xì)小的差別。功能模塊介紹21、業(yè)務(wù)下單：業(yè)務(wù)下單包括：房產(chǎn)業(yè)務(wù)下單、資產(chǎn)業(yè)務(wù)下單、零售業(yè)務(wù)下單、公正業(yè)務(wù)下單，主要是業(yè)務(wù)員及前臺人員登錄業(yè)務(wù)基本信息，界面如下圖。（房產(chǎn)業(yè)務(wù)下單）（零售業(yè)務(wù)下單）2.2、派單管理 派單管理是管理人員安排人員現(xiàn)場查看：現(xiàn)場查看人員、查看時間、交通安排等信息。（房產(chǎn)現(xiàn)場查看派單）（零售現(xiàn)場查看派單）2.3、現(xiàn)場查看 現(xiàn)場查看是現(xiàn)場查看人員登記現(xiàn)場查看的實(shí)際信息，可以一個項(xiàng)目添加多個評估對象。（房產(chǎn)現(xiàn)場查看）（房產(chǎn)現(xiàn)場查看）2.4、測試管理241、測試方法：系統(tǒng)已經(jīng)設(shè)置好常用的評估方法：市場比較法、深度比較法、收益法等多種比較方法，并且用戶可以根據(jù)自己評估方法調(diào)整設(shè)置自己的算法。評估方法選擇：收益法：市場比較法：測算結(jié)果：根據(jù)多種測算方法測算，并且按照測算方法權(quán)重比例得到評估總價(jià)。2.5、報(bào)口價(jià)報(bào)口價(jià)是業(yè)務(wù)員或者前臺人員給可以報(bào)測算總價(jià)，并且確認(rèn)送答復(fù)書、報(bào)告時間、地址、接收人、送報(bào)告份數(shù)等信息。（對公業(yè)務(wù)報(bào)口價(jià)）（零售報(bào)口價(jià)）2.6、出答復(fù)書/報(bào)告（初評報(bào)告/正評報(bào)告）2.6.1、報(bào)告模板選擇選擇對應(yīng)的模板，點(diǎn)擊【導(dǎo)出】系統(tǒng)自動生成報(bào)告。2.7、業(yè)務(wù)收費(fèi)2.7.1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 系統(tǒng)自己設(shè)置國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（房產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、土地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。2.7.2、業(yè)務(wù)收費(fèi)業(yè)務(wù)人員或者前臺根據(jù)國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)填寫業(yè)務(wù)收費(fèi)單，系統(tǒng)會自動按照國家的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和評估總價(jià)自動生成標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，然后調(diào)整實(shí)際收費(fèi)金額。2.7.3、財(cái)務(wù)收費(fèi)財(cái)務(wù)收到款后根據(jù)業(yè)務(wù)填寫的業(yè)務(wù)收費(fèi)單填寫財(cái)務(wù)收費(fèi)單，財(cái)務(wù)收費(fèi)填寫后標(biāo)準(zhǔn)這個評估對象完成收費(fèi)。2.8、檔案管理2.8.1、檔案管理流程檔案歸檔檔案借閱申請檔案借閱授權(quán)檔案借閱確認(rèn)檔案歸還2.8.2、檔案管理介紹檔案管理包括：檔案歸檔、借閱申請、授權(quán)、確認(rèn)借出、歸還等模塊，基本上完成對檔案的管理。檔案歸檔是對已經(jīng)完成收費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行歸檔，業(yè)務(wù)過程上傳的資料、報(bào)告答復(fù)書等。檔案借閱申請是檔案借閱填寫的申請，確認(rèn)申請日期，審批人等信息。檔案借閱授權(quán)是檔案借閱是選擇的審批人，只有審批人審批同意后借閱確認(rèn)方可借出檔案。（檔案授權(quán)）辦公室確認(rèn)借閱是確認(rèn)審核通過的借閱申請借閱，辦公確認(rèn)借閱有權(quán)利取消借閱和重新報(bào)送。（檔案借閱確認(rèn)）檔案歸還是確認(rèn)實(shí)際檔案的歸還時間、存放地點(diǎn)等信息。2.9、個人辦公管理個人辦公模塊包含簡單的OA管理，基本解決公司日常辦公。如：員工檔案、客戶資料、案例庫、郵件、消息管理、公司新聞、公司公告等。2.9.1、客戶檔案維護(hù) 客戶檔案按照客戶類型分為：按揭公司、銀行客戶、對公客戶方便業(yè)務(wù)做單是查詢選擇，同時系統(tǒng)自動分析客戶的每月現(xiàn)場數(shù)、每月報(bào)告數(shù)等信息。3.0、基礎(chǔ)設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)置包括強(qiáng)大的報(bào)告模板設(shè)置、測算參數(shù)設(shè)置、菜單設(shè)置、預(yù)警設(shè)置等信息，這些信息客戶可以根據(jù)自己的需求方便會計(jì)的設(shè)置滿足自己需求的報(bào)告模板、測算參數(shù)等。3.0.1、報(bào)告模板設(shè)置第一步、設(shè)置模板 以下至截取模板技術(shù)報(bào)告的一部分內(nèi)容，把標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)報(bào)告中需要在系統(tǒng)中自動生成的部分用估價(jià)對象這樣的方法標(biāo)準(zhǔn)出來，標(biāo)注的部分必須在系統(tǒng)中能找到，我們可以參看【系統(tǒng)設(shè)置】模塊中【導(dǎo)出設(shè)置】，找到對應(yīng)的要導(dǎo)出模板的表單（零售答復(fù)書或報(bào)告），找到對應(yīng)的字段（如圖：3.0.1）房地產(chǎn)抵押估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：估價(jià)對象委托方：權(quán)屬人 估價(jià)機(jī)構(gòu)：xx評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)師估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期：報(bào)告開始時間至報(bào)告有效截止時間估價(jià)報(bào)告編號：案號目 錄一、致估價(jià)委托人函3二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明4三、估價(jià)假設(shè)和限制條件5四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告7（一）委托方7（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)7（三）估價(jià)目的7（四）估價(jià)對象7（五）估價(jià)時點(diǎn)9（六）價(jià)值類型9（七）估價(jià)依據(jù)10（八）估價(jià)原則11（九）估價(jià)方法13（十）估價(jià)結(jié)果13（十一）估價(jià)人員14（十二）估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析14（十三）說明及風(fēng)險(xiǎn)提示15（十四）估價(jià)作業(yè)日期16（十五）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期16五、附 件17（一）估價(jià)對象現(xiàn)場照片（影印件）17（二）估價(jià)對象位置示意圖（復(fù)印件）17（三）房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證（復(fù)印件）17（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）17（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書（復(fù)印件）17（六）估價(jià)人員資格證書（復(fù)印件）17一、致委托方函權(quán)屬人 (先生/小姐）： 承蒙委托，我公司對位于估價(jià)對象，建筑面積建筑面積平方米的住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并形成本估價(jià)報(bào)告；本估價(jià)報(bào)告使用期限為一年，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)告負(fù)責(zé)人、復(fù)核人根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，仔細(xì)考察估價(jià)對象的建筑特征及使用和維護(hù)情況，運(yùn)用市場比較法，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響項(xiàng)目價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)估價(jià)時點(diǎn)的狀況下估價(jià)結(jié)果為:房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果匯總表 幣種：人民幣數(shù)額及說明項(xiàng)目及單位數(shù) 額說 明1假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值（市場價(jià)值）總價(jià)（元）評估總價(jià)人民幣（大寫）總價(jià)大寫1單價(jià)（元/m2）評估單價(jià)2估價(jià)師知悉法定優(yōu)先受償款總額（元）依據(jù)委托方所提供的資料，無法詳細(xì)了解優(yōu)先受償權(quán)利狀況及其明細(xì)金額。3抵押價(jià)值總價(jià)（元）評估總價(jià)人民幣（大寫）總價(jià)大寫1單價(jià)（元/m2）評估單價(jià)注：抵押價(jià)值假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值法定優(yōu)先受償款（3.0.1）超人房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)使用的步驟:1.直接把http:/www.cr