二手房房價如何評估.docx

二手房房價如何評估？ 問：最近，我們看了一些小區(qū)里的二手房，這些二手房應該值多少錢，有沒有一個標準？ 答：房地產評估機構對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。大多數(shù)評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。 市場比較法：用近期內已知或已經發(fā)生的交易實例，挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境景觀、公共配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。 在二手房價格的評估中有幾個因素的影響最為關鍵。 首要是位置、地段，房子所處的地段、位置直接影響二手房的價格。 其次，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。 再次是房屋戶型朝向。同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格也有區(qū)別。二手房定價有三大因素 二手房交易買賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房來類比，開價與商品房差價不大；而買方總強調一個“舊”置換舊房價格自測 隨著房地產三級市場的興起，房地產抵押貸款日益增多，房地產評估已成為與老百姓最為貼近的項目之一。房地產評估逐漸成為整個房地產行業(yè)不可缺少的組成部分。現(xiàn)在，有些購房者由于不清楚評估內容和標準，往往對自己的舊房評估似信非信。下面的幾條舊房評估標準，購房者不妨可以參考一下。 一、房產是使用權還是所有權。使用權房要比所有權房價低，其測算是按公房出售差價補貼額定出來的。 二、房產的新舊程度。房子越舊，折舊率越高。 三、房屋結構。價位從高到低依次是鋼架、磚混、磚木結構。 四、房屋朝向和層次。同等質量房屋，正南向要比最差朝向價高出810，頂層和底層的要比別層次的便宜15。 五、房型。房型好壞價格差距較大，計算標準要根據(jù)不同房型確定。 六、環(huán)境和交通。環(huán)境好、交通便捷的房屋價格要高。 主要抓住以下三大因素： 房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2；另外舊房的戶型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”戶型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10。此外，樓層對價格也產生影響，以小高層為例：1層和2層為基準價，5層和6層為3，7層為5，3層和4層為3，若是樓頂則5；而朝向如無朝南外門窗，5。 環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5，省、市重點中小學區(qū)15。 心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素：8。 現(xiàn)舉某實例加以驗證：某住宅1988年建成，此房位于2層（共7層），建筑面積51平方米，屬二級地區(qū)，房屋結構為混合一等。屬于“三小”套型：10，折舊率12年（2）24，樓層：3，朝向：南北，非小區(qū)和無物業(yè)管理：（5）（5）10，重點中小學區(qū)：15，心理因素：8；而當?shù)厣唐贩績r格為4500元/平方米，求得：4500（4500244500104500345008450015）2700（元/平方米）。因而此房的實際成交價格14萬元左右。從房地產評估角度談二手房的交易價格房地產的市場價格，簡稱市價。是房地產交易雙方的實際成交價格。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質的不同而經常被動，市場價格可以分為公平市價和非公平市價，公平市場是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情，壟斷，強迫交易等的影響，這個價格對交易雙方來說是經濟上合法的，返之則為非公平市價。對二手居住房地產估價采用的市場比較法，是以實際成交價格為估價參照的基準，比較求得估價對象房地產的未知價格，運用市場比較法時需要進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正。在房地產三級市場的二手房交易中，對于相同區(qū)域，房型是一室戶、一室半戶和一室一廳的物業(yè)來說，它們的使用功能較相同區(qū)域兩室一廳、三室一廳的差，它們的成交單價往往低于相同區(qū)域兩室一廳和三室三廳的成交單價，但對地段好，交通便捷（位于地鐵附近），大型商業(yè)中心附近，高等院校附近，有重點小學等，這類物業(yè)的小房型在二手房市場上有很大的需求。它們的成交單價接近相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的成交單價，原因是小房型的建筑面積較小，即使單價高，總價也不會太高。這對于需要好地段或用地投資等目的的購房者來說，比較容易接受。這樣，他們也可以擁有一套該區(qū)域的物業(yè)了。對用于投資，由于二手房多少都有些二次裝修，在租賃市場，對此類有較大的需要，很適合單身人員，大學生等等的要求，容易出租，且租金不會太高。而相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的建筑面積較大，總價就高，這就降低了對它的有效需求。這就像目前房地產市場上的個別樓盤中、小房型、小面積的房子，3500多元的單價已經售完，而同一樓盤中大房型、大面積的房子，單價降到3000元以下出售，就是因為總價太高。再有本市某區(qū)域同一個弄堂里，小區(qū)里有一條小馬路，位于馬路以西的物業(yè)，小孩讀書由此可以進一所重點小學，而馬路以東的物業(yè)則不行，在房地產交易中，相同房型，馬路以西物業(yè)的成交價格往往高于馬路以東物業(yè)的成交價格。房地產的評估價格，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。從理論上說，一個良好的評估價格=公平市價理論市場。房地產估價指導意見建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知建住房20068號各省、自治區(qū)建設廳，直轄市房地局（建委），中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部、各省會（自治區(qū)首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為了加強房地產抵押估價管理，防范房地產信貸風險，維護房地產抵押當事人的合法權益，根據(jù)有關法律法規(guī)，現(xiàn)就有關問題通知如下：一、房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢服務。房屋權屬檔案和有關原始憑證的查閱，按照城市房地產權屬檔案管理辦法的有關規(guī)定辦理。二、商業(yè)銀行在發(fā)放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書面協(xié)議；由房地產估價機構評估的，應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值，不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值。三、房地產抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。四、房地產估價機構的選用，由商業(yè)銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產估價專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。房地產估價機構的選用辦法由商業(yè)銀行制定。五、商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業(yè)務費、業(yè)務協(xié)作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。六、任何單位和個人不得非法干預房地產抵押估價活動和估價結果。七、房地產估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業(yè)務。八、商業(yè)銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況?？梢晕蟹康禺a估價機構定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產抵押價值。處置抵押房地產前，應當委托房地產估價機構進行評估，了解房地產的市場價值。九、房地產管理部門要定期對房地產估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產估價機構和注冊房地產估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。十、房地產抵押價值評估應當按照房地產抵押估價指導意見的要求進行。十一、違反本通知規(guī)定的，由相關部門按照有關規(guī)定進行查處，并依法追究有關責任人的責任。附：房地產抵押估價指導意見中華人民共和國建設部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會二六年一月十三日房地產抵押估價指導意見第一條為了規(guī)范房地產抵押估價行為，保證房地產抵押估價質量，維護房地產抵押當事人的合法權益，防范房地產信貸風險，根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國擔保法以及房地產估價規(guī)范、商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引，制定本意見。第二條本意見適用于各類房地產抵押估價活動。第三條本意見所稱房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。第四條房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本意見所稱抵押房地產，包括擬抵押房地產和已抵押房地產。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。第五條房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。第六條房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。第七條從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產市場分析能力。第八條委托人應當向房地產估價機構如實提供房地產抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。房地產估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。第九條房地產抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值”。第十條房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。第十一條法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價對象。第十二條房地產抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況。第十三條房地產估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權利等情況的，房地產抵押相關當事人應當協(xié)助。法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告的附件。第十四條房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。房地產估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。第十六條估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算；當?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產已繳納的標準估算。第十七條評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。第十八條房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。第十九條房地產估價師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產抵押估價業(yè)務的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關假設和限制條件。已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結果可能產生的影響。第二十條房地產抵押估價報告應當包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關數(shù)據(jù)來源與確定、相關參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結果。第二十一條房地產抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，以及房地產估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。第二十二條房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：（一）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；（二）在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；（三）合理使用評估價值；（四）定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。第二十三條房地產抵押估價應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。在評估續(xù)貸房地產的抵押價值時，應當對房地產市場已經發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。第二十四條房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。第二十五條在處置房地產時，應當評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。第二十六條估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。第二十七條房地產抵押估價報告的名稱，應當為“房地產抵押估價報告”，由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。第二十八條在房地產抵押估價活動中，本意見未作規(guī)定的事宜，應當按照房地產估價規(guī)范執(zhí)行。第二十九條本意見由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。第三十條本意見自2006年3月1日起施行。二手房交易何時需要估價 (1)購買房屋時可能需要房地產估價 交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于房地產價值，會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估作為交易價格的參考。 (2)進行房地產保險時需要房地產估價 房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損程序評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估可能因自然災害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。 (3)申請抵押貸款時需要房地產估價 向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價，借款人為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。 (4)遇到征地和房屋拆遷時，需進行補償估價 (5)發(fā)生房地產糾紛時要進行房地產糾紛估價 發(fā)生房地產糾紛時，可委托具體權威性的專業(yè)房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 二手房評估價低于交易價格屬正?，F(xiàn)象 陳小姐看中了一套二手房，在與業(yè)主協(xié)商后，交易價為24萬元?？申愋〗愕桨唇覚C構申請二手房按揭，結果銀行指定的評估公司作出的評估價為23萬元。原本對按揭買房就不是十分熟悉的陳小姐，一知道該房屋的評估價低于該房屋交易價，心里就十分疑惑不解，不知道自己買這套房是不是買“虧”了？ 評估價交易價很正常 隨著廣州二手樓交易市場的發(fā)展，像陳小姐這樣的例子并不少見。據(jù)德賽按揭客戶服務中心主任關小姐介紹，其客戶服務中心經常會接待一些前來咨詢這方面問題的客戶，有的客戶喜歡用評估價作為衡量交易價高低的準繩。若交易價高于評估價，就十分沮喪地認為自己買虧了；而若交易價低于評估價，就十分得意地認為自己買的房屋買得值了。 不同的評估目的、手段、機構所作出的“房屋評估價”都有可能差異很大 其實“房屋評估”是這幾年金融業(yè)內出現(xiàn)的新鮮名詞，其作用、內容、操作模式、注意事項等具體方面，一般普通市民對此并不是十分清晰明了。廣州匯智房地產咨詢公司業(yè)務總監(jiān)陳先生認為：評估是一個特殊行業(yè)，房屋評估更是一項經驗、藝術加科學的工作結晶，雖然有一定的量化標準，但不可作為絕對化的準繩，因此，以評估價與交易價的差價高低來衡量誰虧誰賺是不科學的。 據(jù)介紹，評估目的不同是造成房屋價格偏差的重要因素之一。如今業(yè)內較常見的有三種評估目的： 一是為法院拍賣房屋而評估的，這類房屋因為需要考慮短時變現(xiàn)的主要因素，所以評估價一般要比市場價略低。 二是置業(yè)者申請房屋按揭貸款時，銀行要對該房屋評估。由于銀行要適當考慮所承擔的風險，所以評估價格不一定會與市場價一樣，有的甚至與買賣雙方的交易價相差較大。例如在評估別墅、商鋪類的物業(yè)時，銀行所承擔的變現(xiàn)風險相對增大，因而評估價就會較正常交易價保守而出現(xiàn)較大差異。而且像在衡量商鋪價格時，位置是相當敏感的，即使是同一路段，但街頭、街尾或轉角位的鋪位的價格也可能相差很遠。 三是到房管局辦理房屋過戶手續(xù)時，房管局會根據(jù)歷年積累的成交個案及其自身的評估體系對房屋進行評估，購房人根據(jù)評估價繳納稅費。因此其評估價與銀行評估價之間也可能存在差異。 中介估價采用“市場比較法” 陳先生介紹，二手房估價通常采用“市場比較法”，即選擇與待估價房屋在區(qū)位、權益和實物狀況方面相同或相近的數(shù)個成交價格進行比較和計算。所以評估值與交易價之間上下浮動相差510都是正常的。他同時還指出，房屋交易中買賣雙方的因素，也容易造成房屋交易價與評估價之間的差異。 如買賣雙方為利害關系人；或者賣家急于出售或買家急于購買的情況；或者買方或賣方對市場行情缺乏了解；或者買方或賣方有特別動機或特別偏好等都會引起成交價與市場價的不同。此外，不同的評估機構或不同評估人員對同一宗房地產的評估結果也可能出現(xiàn)差異。 二手房如何估價評估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關，例如置換物業(yè)評估。隨著房產二、三級市場日益繁榮，舊房估價作為房屋置換前期重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關注。一般，舊房估價要從幾個層面支考慮。市場比較一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗毛估出來的，必須有一整套計算操作辦法。目前，主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數(shù)最終得出的算術平均值，就是委托估價房屋的評估價。定價系數(shù) 影響一套房屋市價的因數(shù)很多，物業(yè)類型結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)城規(guī)劃等，都得加以適當?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5-6的系數(shù)，西向減10；多層住宅樓層以3層-4層為準，底層減5-6，頂層減10；新舊主要以建造年代為準，適當看保養(yǎng)程度；房型的系數(shù)加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準，小于4平方米要減2-5，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關。 同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。 時效性業(yè)主對舊房估價的認識存在著一些誤區(qū)。舊房估價有個最重要的特征時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點，常常質問：“我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣25萬元，我的估價才24萬元？”影響舊房估價的因素很多，但有的業(yè)主強調個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢，理應賣個好價。 另一方面，舊房評估至今還沒有形成一套既科學又符合市場規(guī)律的評估體系，專門從事這項業(yè)務的評估機構很少。整個房屋置換魚龍混雜，社會上許多置換中介機構從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識和職業(yè)道德，不對置換物業(yè)進行現(xiàn)場勘查，有的還故意壓低物業(yè)價值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信任危機”。 二手房折舊費如何計算 房屋折舊是房屋價格補償?shù)男问?，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。 （1）建筑造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。 （2）房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值后，經過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。在計算時，都采用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0；磚混結構為2；磚木結構一等為6；磚木結構二等為4；磚木結構三等為3；簡單結構為0。 （3）使用年限，是住宅實物形態(tài)在外界的物理、化學因素作下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。房屋折舊費的計算方法在國有企業(yè)固定資產折舊試行條例中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：年折舊費造價殘值或造價（1殘值率）。消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房的大概價值。公式為：舊房價格造價年折舊費已使用年數(shù)。當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。二手房裝修價該如何評估 裝修過的二手房，其價格常常高于毛坯房。包含在房價內的裝修價格是否合理呢？這常常讓購房者難以判斷，一不小心，就可能花掉不少冤枉錢。專業(yè)人士建議，購房者應當依據(jù)以下原則來估算裝修價格，才能不吃虧。 首先，判斷材料價格和人工費必須依據(jù)當前的價格，而不是裝修時的價格。這是因為建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，購房者應當以現(xiàn)在的價格為基準考核建材價格，不然，還不如買毛坯房自己裝修更合算。當然，要準確估算裝修價格比較困難，購房者可以按照欲購房屋的現(xiàn)有裝修水平，多到幾家裝修公司詢問目前裝修的價格，以此為參考，基本可以估算出大致的價格。 其次，按照市場慣例，裝修折舊一般要按5年制計算，折舊方法按第一年10，第二年20的遞進方法計算。一般超過5年的裝修，其價格可以忽略不計。 通過上述方法，購房者可以大致估算出裝修價格，然后將其從房屋總價中剔除，再與同類型的毛坯房進行比價，很容易看出該套房價的高低。 房地產抵押價值評估有關問題探討房地產抵押貸款在房地產金融活動中起著舉足輕重的作用，它不僅涉及到房地產開發(fā)商、購房者、銀行等金融機構各方面的經濟活動和經濟利益，同時對房地產行業(yè)的發(fā)展、國家經濟的正常運行也有著重要的影響。而對抵押房地產價格進行準確評估是合理確定抵押貸款額、促進房地產抵押貸款業(yè)務順利開展的關鍵。但在實踐中，由于理論界對房地產抵押價格的認識存在差異，實務操作中也存在著一些分歧和爭議，使得在房地產抵押價格評估實踐中常出現(xiàn)一些混亂現(xiàn)象，從而影響正常的金融秩序。本文從房地產抵押價格的內涵、實質及其產權經濟特征角度對房地產抵押價格評估中的有關問題進行討論。 1關于房地產抵押價格的不同觀點 房地產抵押是一種特殊的交易方式，這種特殊性決定了房地產抵押價格是一種特殊的價格類型，并具有獨特的含義，對它的評估也就具有獨特的技術要求。但是在房地產抵押價格評估實踐中，對房地產抵押價格的認識存在著不同的觀點，歸納起來主要有以下三種：一種觀點認為“抵押價格預期價格-處置費用-有關稅費”；第二種觀點認為“抵押價格市場價格-處置費用-有關稅費”；第三種觀點認為“抵押價格等同于市場價格”。這些觀點各自都有其一定的道理，一、二兩種觀點是從房地產抵押過程及抵押權實現(xiàn)時的經濟關系角度分析的，符合實際過程的經濟關系，但兩種觀點均混淆了抵押物價格與抵押貸款之間的關系，尤其第一種觀點的“預期價格”如何界定也非常模糊，是預期市場價格，還是預期房地產條件下的價格，均不可確定，且不管是哪種價格，均存在問題，如果是預期市場價格，則不符合房地產估價的“時點”原則，即以估價期日的房地產市場狀況分析確定抵押房地產的價格，而估價期日一般與抵押貸款交易日期一致（接近），通常在房地產估價過程中，需要對房地產在未來的經營使用狀況進行預期分析，但不存在什么“預期價格”；如果是預期房地產條件下的價格，則不符合現(xiàn)行的法律規(guī)定，法律對抵押物的界定是以抵押貸款發(fā)生時的抵押物狀況為基準的，如城市房地產管理法第五十一條規(guī)定，“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產”，因此預期房地產條件下的價格也是不正確的。第三種觀點認為抵押價格等同于市場價格，其依據(jù)是按照市場經濟規(guī)律，在抵押權實現(xiàn)時變賣抵押房地產必須遵循市場規(guī)律進行交易，否則對房地產產權人（債務人）有失公允，但這種觀點未考慮抵押過程的產權關系，尤其抵押房地產本身的經濟關系，簡單地將二者劃等號也是不準確的。 2房地產抵押的產權經濟特征方析 根據(jù)產權經濟學原理，任何交易的本質均是產權交易，房地產抵押作為一種經濟行為也是一種經濟交易方式，在這一交易過程中同樣涉及抵押各方的經濟關系，而產權關系又需要通過法律予以界定，并且不同的產權關系總是對應著相應的經濟關系，因此要準確理解和分析房地產抵押價格，必須從房地產抵押過程中的法律特征、產權特征及經濟特征入手，以其產權經濟特征為基礎界定房地產抵押價格的內涵。 我國現(xiàn)行的有關法律對房地產抵押進行了明確的規(guī)定，如城市房地產管理法第四十六條規(guī)定，“房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！蓖瑫r，中華人民共和國擔保法第五十三條規(guī)定，“債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟?！辈⒁?guī)定處分抵押物后，“其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有”。 因此，從法律特征來看，房地產抵押是一種經濟擔保行為，其法律關系從抵押貸款開始時產生，至債務人還清借款時終止，若債務人到期未能清償債務，則抵押權人可以行使抵押權，變賣抵押物清償其債務，這時抵押雙方的法律關系也終止，即雙方的法律關系以抵押貸款行為為標的。從產權特征來看，房地產抵押過程中涉及抵押權、房地產產權、債權和債務等產權關系，在同一個抵押法律關系中，抵押權和債權的主體通常是同一個，而房地產產權主體和債務主體也通常是同一個（特殊情況也會有第三人以其房地產為債務人提供抵押擔保，但在經濟關系上他們往往也是一致的），從房地產抵押的概念可以看出，抵押權及債權、債務關系是在抵押貸款發(fā)生時產生的，而房地產產權在抵押貸款發(fā)生時并沒有發(fā)生實質性的轉移，但在物權理論上認為這時的房地產產權存在著他項權利，即設定了抵押權，因此，通過抵押貸款關系使債權人和債務人都對抵押房地產擁有一定的權利，而且在房地產抵押過程中交易關系實質是抵押權交易。明確了產權關系，再來看經濟關系，從抵押貸款的經濟特征來看，在抵押貸款發(fā)生時的經濟量是貸款額，抵押人提供房地產作為擔保獲得貸款，而抵押權人提供貸款并獲得在擔保房地產上的抵押權；在抵押權實現(xiàn)時的經濟關系是貸款額及變賣過程中的交易稅費，因為盡管變賣抵押房地產時的經濟結果是房地產價格，而且所變賣的房地產價格一般會大于貸款額，但法律規(guī)定“其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有”，因此超過部分的經濟關系與抵押關系無關。 3房地產抵押價格評估的有關概念 通過上述對房地產抵押過程中的法律界定和產權經濟關系分析，可以清楚地看到房地產抵押的產權經濟關系。但是要真正槁清房地產抵押價格的內在規(guī)律，還需要區(qū)分下述四組關系：一是抵押物價格、抵押權價格和抵押貸款額三者之間的關系；二是抵押房地產價格與房地產抵押價格之間的關系；三是房地產抵押價格評估與房地產抵押的關系；四是抵押房地產的權益與負債的關系。 在第一組關系中，抵押物價格很明顯就應該是抵押房地產的正常市場價格；而抵押權是債權人因提供貸款而獲得的對債務人提供的抵押擔保物（房地產）上的權利，該權利是在債務人到期未能清償債務時行使，具體的權利就是可以變賣債務人提供擔保的抵押財產清償其債務，因此抵押權價格在數(shù)量上應該等于抵押貸款額，而抵押物價格應該大于抵押權價格和抵押貸款額。 在第二組關系中，抵押房地產價格實際就是前述的抵押物價格，而房地產抵押價格的概念在實踐中就比較含糊，一種觀點認為房地產抵押價格等于抵押房地產價格，兩者只是說法的不同，意思是一樣的；另一種觀點認為房地產抵押價格等于抵押權價格，因為房地產抵押過程中的交易關系是抵押權交易，因此交易價格自然是抵押權價格。但從房地產抵押價格評估過程和結果來看，抵押權價格實際等于抵押貸款額，而房地產抵押價格是依據(jù)抵押房地產的產權和實物狀況，考慮評估期日的市場條件確定的價格，根據(jù)房地產估價規(guī)范的解釋，“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”，因此房地產抵押價格應該是房地產在提供抵押時的正常市場價格。 在第三組關系中，房地產抵押價格評估是對抵押房地產的市場價格進行分析測算的過程，是為房地產抵押服務的，即為抵押過程中合理確定抵押貸款額提供依據(jù)。而在實際放貸過程中，往往根據(jù)評估結果，按照一定的貸款率（貸款額與房地產抵押價格之比）提供貸款，貸款率通常在70左右，一般根據(jù)抵押貸款的風險、貸款期限、債務人的信用及抵押財產處置稅費等確定。由此可見，貸款額由貸款率決定，貸款率由貸款過程（包括風險、期限、債務人信用等）決定，而并非僅由抵押物房地產的條件決定。相反，房地產抵押價格評估的對象是房地產，而非貸款過程（包括風險、期限、債務人信用等）。因此，在評估過程中所能夠確定的只能是房地產的市場價格，而非貸款額（或抵押權價格），這同樣證明了抵押評估的結果房地產抵押價格只能是抵押物的價格，而非抵押權的價格。 在第四組關系中，根據(jù)會計學理論，資產由權益和負債組成，抵押房地產作為一種財產也有權益和負債之分，如抵押房地產欠付的購房款或者工程款，采用分期付款方式購買房地產時未支付的購房款，再次抵押的房地產已經擔保過的債權數(shù)額等，這些均是抵押房地產的負債。根據(jù)物權理論，債權是不能提供抵押擔保的，因此在房地產抵押價格評估時應首先核實抵押房地產是否存在負債，如果存在負債，應準確計算負債數(shù)額，并將負債從抵押房地產價格中扣除得到房地產抵押價格，這樣才能充分保證抵押權人的利益。因此，如果抵押房地產有負債存在，其抵押價格就會小于抵押房地產的市場價格，即房地產抵押價格抵押房地產的市場價格-抵押房地產的負債。這里需要注意的是，應該區(qū)分抵押房地產的負債與企業(yè)負債之間的關系，抵押房地產的負債是企業(yè)負債的一部分，但企業(yè)負債并不一定都是抵押房地產的負根，在房地產抵押價格評估中所要扣除的是抵押房地產的負債，而不是企業(yè)的其它負債。 綜上所述，在房地產抵押價格評估過程中各種價格形式存在下述關系： 抵押權價格房地產抵押價格抵押房地產市場價格（1） 抵押權價格抵押貸款額（2） 抵押貸款額房地產抵押價格貸款率（3） 房地產抵押價格抵押房地產市場價格-抵押房地產的負債 （4） 即房地產抵押價格是房地產提供抵押時的正常市場價格，它是由抵押房地產自身的構成狀況、產權關系及當時的房地產市場供求關系決定的，抵押權價格或抵押貸款額是由房地產抵押價格和貸款率決定的，抵押貸款率是由抵押貸款的風險、貸款期限、債務人的信用及抵押財產處置稅費等決定的。房地產抵押價格評估的對象是抵押房地產，而非貸款企業(yè)、貸款過程等，無法確定貸款率及貸款額，所能夠確定的只能是抵押房地產的市場價格和房地產抵押價格。淺論房地產成交價格與房地產估價的關系 房地產估價最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，作為三大方法之一的市場比較法的理論基礎偽替代理論。市場比較法評估房地產價值的基礎是房地產的實際成交價格。但房地產評估價格并不是對實際成交價格的簡單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實際表現(xiàn)上均有一定的差異。本文重點對兩者的差異進行分析。 一、房地產成交價格的特點 1、從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響。 房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元平方米，而到1997年、1998年平均售價僅為4000元平方米，這主要是由于同類房地產開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經濟適用住房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。 2、從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點。 依據(jù)經濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)房地產實際成交價格并非如此，相間房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發(fā)商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預期目的，開發(fā)前就可以出售房地產；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預期目的、預期的收益率、購房人的經濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素具體表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）房地產成交價格受成交量的影響 和一般商品類似，一次性購買的房地產數(shù)量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。 （2）房地產成交價格受房地產現(xiàn)狀的影響 房地產開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發(fā)風險，在建設期就升始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。 （3）房地產成交價格受付款方式的影響 開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優(yōu)惠（從理論上講，優(yōu)惠價格應該是分期付款價格的貼現(xiàn)值）。 （4）房地產成交價格與房地產銷售速度的關系 房地產開發(fā)商為了迅速出售房地產，也經常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發(fā)商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。 （5）房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況 為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產。 二、房地產評估價格的定義 綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是4000元平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格？其期房價格是4000元平方米還是現(xiàn)房價格是4000元平方米？如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義、房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點： 1、不同的評估目的具有不同的價格定義 例如房地產抵押價格評估因考慮到房地產的變現(xiàn)能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險回素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。 2、房地產價格評估應是特定時點時的評估價格 隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。 3、在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識 房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。 三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結 綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環(huán)境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面； 1、同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。 2、市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。 3、房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。 4、房地產的具體價值體現(xiàn)，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產評估價格與實際成交價格應較為接近，不應大相徑庭。 四、采用市場比較法進行房地產價格評估時應注意的問題 筆者在閱讀了較多的房地產評估報告后發(fā)現(xiàn)，在采用市場比較法評估時，眾多的評估報告把重點放在了對比準實例進行區(qū)域因素、個別因素等修正上，而忽略了對比準實例及評估對象進行價格定義