響水市某房地產(chǎn)建設項目可行性研究報告

XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 1 - 目 錄 一、項目總論 1.1 建設項目總論 1.1.1 項目名稱 1.1.2 項目坐落位置： 1.1.3 主要經(jīng)濟指標 1.1.4 項目概況 1.1.5 建設單位概況 1.2 建設項目的必要性 1.3 可行性研究結論及建議 1.4 可行性研究的編制依據(jù) 二、 市場分析 2.1 宏觀經(jīng)濟形勢分析 2.1.1 國際方面 2.1.2 國內(nèi)方面 2.2 房地產(chǎn)市場分析 2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市場運行特點 2.2.2 影響 2008-2009 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 2.2.3 2010年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場展望 2.3 本 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 2.3.1 回顧 2008-2009 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場 的 情況 2.3.2 2010 年 本 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場展望。 2.4 SWOT 分析 2.4.1 項目的優(yōu)勢 2.4.2 項目的劣勢 2.4.3 項目的市場機會 2.4.4 項目面臨的威脅 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 2 - 2.5 項目的市場定位 三、項目建設條件 3.1 項目建設的用地條件 3.2 項目建設 的 自然條件 3.3 市政配套條件 四、項目規(guī)劃設計方案 4.1 設計指導思想及設計特點 4.2 總平面設計 4.3 建筑設計及結構設計 4.4 經(jīng)濟技術指標 五、項目的實施進度 六、項目的銷售方案策劃 6.1 房地產(chǎn)營銷渠道策略 6.1.2 分期廣告策略 6.1.3 企業(yè)直接推銷 6.1.4 委托代理推銷 6.1.5 網(wǎng)絡營銷 6.1.6 房地產(chǎn)超市營銷 6.1.7 項目營銷活動建議： 6.2 房地產(chǎn)營銷促銷策略 6.3 銷售期營銷計劃 6.4 營銷方案媒體的選擇與分析 6.4.1 平面媒體 6.4.2 電視媒體 6.4.3 戶外媒體 6.4.4 其它媒體 6.5 銷 售價格的市場定位 七、項目總投資估算 7.1 估算依據(jù)和原則 7.2 總投資估算 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 3 - 7.3 總投資資金來源 八、項目財務評價 8.1 財務效益 8.2 贏利能力分析 8.2.1 全部資金評價指標 8.3 不確定性分析 8.3.1 盈虧平衡分析 8.3.2 敏感性分析 8.4 經(jīng)濟效益綜合測估 九、項目綜合評價及結論 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 1 - 一、 項目總論 1.1 建設項目總論 1.1.1 項目名稱： “ XX國際 ” 1.1.2 項目坐落位置： 本案 XX國際 高尚住宅 區(qū)位于 XX城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和 XX實驗小學用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對成熟 。 1.1.3 主要經(jīng)濟指標 總占地面積 10.023公頃 （ 150.345畝， 100222.90 平方米） 容積率 2.19 28.9% 凈用地面積 2.896647公頃 綠地率 30.4% 總建筑面積 : 224580.90 平方米 （地上： 219462.30 平方米 ，地下： 5118.60 平方米 ） ，其中住宅建筑面積 ： 194630.6 平方米 （含公共設施 建筑 :24831.7 平方米）， 商業(yè)用房 建筑面積 :23892.20平方米 。 1.1.4 項目概況 “ XX 國際 ” 項目規(guī)劃為 高檔 商住項目 ， 以住宅為主， 輔以部分 商鋪。 建筑總面積22.45809萬 平方米 。 靜謐 、怡性 自然 的 生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中， 是第一 國際品位的高檔社區(qū)。 住宅區(qū)規(guī)劃面積 19.46306 萬 平方米 （含 公共設施建筑 :2.48317 萬 平方米 ） ， 其中 商業(yè)區(qū)規(guī)劃 面積 2.38922萬 平方米 ， 日照間距合理優(yōu)化 。 位 于 XX 城南片區(qū) CBD 核心 區(qū)，東至 中國南北黃金通道 -204 國道 ，南 抱 XX 實驗小學、 XX 公園、 XX 中醫(yī)院 ，西 臨 XX 體育中心、 XX 二中 ，北 接 XX 法院、檢察院、工商局 、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級灌江國際大酒店都近在咫尺。 步行 過馬路 即可享受 XX公園 的靜謐和優(yōu)雅 ， 1516戶 居民分享各自 的 私密陽光。 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 2 - 1.1.5 建設單位概況 建設單位： 鹽城富建置業(yè)有限公司 公司 隸屬于富建集團有限公司，注冊資金 3000萬元人民幣，為有限責任公司，主要從事房地產(chǎn)項目開發(fā)。公司現(xiàn)有人員 32 人，其中有中高級職稱人員 21 人，在房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、項目策劃、工程管理和營銷方面有豐富的經(jīng)驗和較高的水平。公司下設辦公室、財務部、項目開發(fā)部、工程管理部、營銷部等。公司設 立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作 ，先后在全國各地開發(fā)過近 20多家樓盤，累計開發(fā)面積近 200萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。 鹽城富建置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔法律責任的能力。該公司董事長劉永輝為企業(yè)負責人，對該項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務償還等實行全過程負責，該公司為本項目的建設和運營成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結構，滿足項目管理和技術上的要求，符合對建設項目法人責任制的要求。 1.2 建設項目的必要性 加快 XX 的城市化進程， 美化 XX 市 容， 扮靚 城南片區(qū) ， 為 建設新城南 ，做 扎實的支持工作。 繁榮 房產(chǎn) 市場，促進 XX的經(jīng)濟發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮 XX經(jīng)濟，為 XX城南片區(qū)帶 來新的發(fā)展 空間 。 1.3 可行性研究結論及建議 本項目最為關鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預期的計劃實現(xiàn)。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務收益狀況也將會明顯好于評估的結果，反之亦然。因此，項目的開發(fā)商對此應當給予足夠的重視與關注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根 據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設投資。 本項目另一關鍵的部分是建設投資。同樣的能否按照預期的計劃實現(xiàn)建設投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應當給予足夠的重視與關注。特別是投資控制，應當在項目建設的全過程盡可能的降低建設成本，聘請相當專業(yè)的監(jiān)理公 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 3 - 司進行投資全過程的嚴格管理將是十分必要的。 1.4 可行性研究的編制依據(jù) （ 1） XX縣規(guī)劃和城市管理局建設用地規(guī)劃設計要點及紅線圖 （ 2）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （ GB 50180 93） （ 3）江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（ 2004年版 ） （ 4） 江蘇省住宅設計標準 （ DGJ/J 26 2006） （ 5） XX國際 修建性 詳細規(guī)劃設計 （ 2009.12） （ 6） 其它的國家有關現(xiàn)行設計規(guī)范及標準 二、 市場分析 2.1 宏觀經(jīng)濟形勢分析 2.1.1 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結束。預計未來幾年世界經(jīng)濟增長將可望保持在 3.0%的水平。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于 2008 年和2009年陷入或接近衰退， 2010年的隨后時間世界經(jīng) 濟復蘇將是一個漸進的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結構調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。 2.1.2 國內(nèi)方面 A、 2009年經(jīng)濟情況回顧 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 4 - 2009 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結構優(yōu)化、民生改善。 增長較快。初步核算， 2009年 GDP比上年增長 9%。 價格回穩(wěn)。 2月份，物價上漲演繹出一個高峰， CPI當月漲 幅達到 8.7%。 結構優(yōu)化。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2009年節(jié)能減排也取得了積極進展。 民生改善。 2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 14.5%，實際增長 8.4%； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。 雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題： 結構矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結構劇烈變動導致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導致盲目投資和低水平擴張（投資體制 、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關鍵領域的改革不到位）； 經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。 B.對 2010年主要指標的預測： 下調(diào) 2010 年 CPI、 PPI 增長預測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響， 2010年我國 CPI 將負增長 1.1%左右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2010年我國 PPI將負增長 3.5%左右。 下調(diào) 2010 年投資、消費、出口增長速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 17.2%，消費名義增速下調(diào)至 9.5%，實際增速下調(diào)至 10.6%，出口增速 下調(diào)至8.5%。 下調(diào)基準利率預測，下調(diào)人民幣匯率預測。存款基準利率下調(diào)至 1.44%，貸款基準利率下調(diào)至 5.31%，人民幣匯率下調(diào)至 6.90。 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 9.0%。 下調(diào) GDP增長率至 8.1%。 隨著 2008年 7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2010年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為 2010 年中國經(jīng)濟的顯著特征。為此，我們對 2010 年投資、消費、出口、 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 5 - 居民收入、 GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟指標的增速預測值進行調(diào)整。 2.2 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下， 2010年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市場運行特點： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2007 年第四季度達到一個頂峰， 2009 年較2007 年 環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從 2007 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 12 月份的 31.9%，降到 17 月份的 19.1%，下降了 12.8 個百分點。這種趨勢估計仍將持續(xù)。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。 2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到 2008年 7月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 15.7%，與上年 30%40%的增幅相去甚遠，訂金及預付款增幅為 9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負增長，同比減少5.7%。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅 快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2008年第一季度，三者的同比增幅達到 25.9%、 26.9%和 27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 6 - 同比增幅下降到了 19.1%、 13.8%和 24.1%； 7 月份，三者的增幅已下降至 15.1%、 13.6%和 22.5%。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預計第四季度這幾項 指標仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應量。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從 2009 年 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到 6.4%，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 14.9%。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 1.8%。 E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25左右，在有些城市超過 50。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包 括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施 ； 鹽城市 也出臺了救市的一攬子計劃， 希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。 F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展 2008 年的政府工作報告，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟適 用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 7 - 增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強調(diào)的住房保障問題在此次機構改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務院機構改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設部，并專門成立住房保障司來負責此項工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知中指出，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法 定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應采取配套建設與集中建設相結合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進展。如上海市 2009 年住房建設計劃中，規(guī)定經(jīng)濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎設施和公共配套設施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設，特別是該計劃中還提到，結合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟適用房用地；廣州市住房建設規(guī)劃中指出， 2008 年將供應保障型住房用地 0.50.9 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 180 萬平方米， 2009 年計劃供應同類用地 0.81.01 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 200 萬平方米；珠海市政府出臺 20082010 年珠海市解決城市 低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經(jīng)濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設委員會正式公布限價商品住房管理辦法（試行），首批限價房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 2.2.2 影響 2008-2009 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 A.美國次貸危機引發(fā)國際金融市場動蕩，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2007 年 4 月 ，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產(chǎn)事件為標志，美國 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 8 - 爆發(fā)了次貸危機。 2008 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 2.4 億美元收購。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2008 年 9 月，華爾街上 5 家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（ AIG）陷入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機構也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián) 動，形成席卷全球的金融風暴。 美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機為導火索，美國經(jīng)濟明顯收縮。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 1.1%，連續(xù)兩個月下降。美國商品零售額在 7 月份下降 0.5%后， 8 月份再次下降 0.3%。世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結構調(diào)整，我國經(jīng)濟存在著過快下滑的風險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。 B.經(jīng)濟增長速度放慢已成為國家宏觀經(jīng)濟的主題，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2008 年，我國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風險。首先，世界經(jīng)濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。 C.貨幣政策持續(xù)收緊，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠 為保持宏觀經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我國自 2006 年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。 從緊的貨幣政策的作用在 2008 年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同 抑制導致房地產(chǎn)投資縮減，消費需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導致房地產(chǎn)市場供給下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及 2007 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 9 - 求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。 在 這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 2008 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關于金融促進節(jié)約集約用地的通知，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機構防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。 2.2.3 2010年房地產(chǎn)市場展望 2010年，房地產(chǎn)市場 將步入較長時間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，房價面臨進一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風險出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結構調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “ 洗牌 ” ，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關系緊張的狀況有可能再次出 現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決 。 2.3 項目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場分析 2.3.1 回顧 近兩年 項目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場情況 A 2008-2009年 項目 區(qū)域 的 地產(chǎn)市場分析 2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應集中爆發(fā)在 2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大 的一 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 10 - 線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到 XX縣 房地產(chǎn)市場的運行。近幾年來， 項目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢， XX縣 房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進 XX縣 地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 從 2008年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的 XX 房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于長 XX縣 購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。 準確地說 XX 縣 房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的 降價空間，更何況XX縣 房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導。事實也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房價大幅上漲的情況下， XX 縣 的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 當然我們不否認目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經(jīng)濟放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下， XX縣 房地產(chǎn)市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認識到 XX縣 房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對 開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結構，做好品牌維護，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個 “ 多贏 ” 的市場。 2.3.2 2010年 XX房地產(chǎn)市場的展望。 2010 年全 國 經(jīng)濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上， XX 縣 與全國保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預期情況也與全國存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 8 個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。 2010 年 下半年嚴峻復雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全 縣 房地產(chǎn)行 業(yè)以加快建設 新 XX 為目標，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位在加快建設中深刻變化。 2010 年 XX 縣 將緊緊抓住省市重點開發(fā)灌河流域 的契機 ，重點開發(fā) 城南新區(qū) ， 快速將 城南建設成為 XX 新的行政中心和 CBD 中央商務區(qū) 。 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 11 - 房地產(chǎn)業(yè) 要 科學研判市場走勢，及時調(diào)整引導策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合理的供應量和供應比例，確保 XX 縣 房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。 2010 年的 XX 的 地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策 上，國家已經(jīng)逐漸認識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關注，又會抓好社會保障領域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預期和調(diào)整市場供應結構，另一方面加大對社會保障領域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔憂，從而促使社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。 從上述的幾點分析可以看出， 2010年 XX的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是 2009年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 2.3.2 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設計了如下的問題：（共 15 個） 1.消費者您現(xiàn)在的家庭居住人口 2.您打算什么時候購買住房 3.您現(xiàn)在的家庭月收入 4.您購房時希望選擇的區(qū)域位置 5.你在購房時希望選擇（現(xiàn)房、期房） 6.您比較喜歡哪種樓型 7.您在購房時所接受的價格 8.您對戶型的選擇 9.您希望選擇的面積 10.您在購房時最關注的因素是（多選） 11.您購房時希望周圍有何配套設施 12.您希望采用的付款方式 13.您在選擇戶型時對裝修的要求是 14.您 認為小區(qū)合理的車位標準是 15.您購房的主要信息來源是（多選） XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 12 - 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100份問卷中我們收到 80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結果以及相關的分析： XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 1 - 1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口： 家庭人口 1 人 2人 3人 4人 4人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 12.5 25 40 12.5 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，2-3人的占到總 調(diào)查對象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 2-4 人以上。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 2 - 2. 接受調(diào)查居民買房時間： 時間 1 年內(nèi) 1-3 年 3-5 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 13.75 51.25 28.75 6.25 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 1-3 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 1-3 年 3-5 年 5 年后 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 3 - 3. 接受調(diào)查居民家庭居月收入： 收入狀況 2 千以下 2-3 千 3-4.5 千 4.5-6 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 12.5 26.25 28.75 25 7.5 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2000 元 /月以上，其中 3000-6000元 /月的占到被調(diào)查對象的六成。 10212320612.526.2528.75257.50 5 10 15 20 25 30 352 千以下2-3 千3-4.5 千4.5-6 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 4 - 4. 接受調(diào)查居民的理想購房位置： 位置 城內(nèi) 城 東 城南 城西 城北 所選人數(shù) 20 10 23 9 18 所占百分率 % 25.00 12.50 28.75 11.25 22.50 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了 城南 ，。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說， 城南 有著很強的吸引力。 所選人數(shù)城內(nèi)東郊南郊西郊北郊 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 5 - 5. 接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 48 28 4 所占百分率 % 60 35 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到 60%。 所選人數(shù)現(xiàn)房60%期房35%末房5% XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 6 - 6. 接受調(diào)查居民的理想的樓型： 樓型 1-2 層 3-4 層 5-6 層 6 層 以上 所選人數(shù) 27 29 12 12 所占百分率 % 33.75 36.25 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 3-4 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇 1-4 層 的人占多數(shù)，有 70%之多。 05101520253035401 -2 層下 3 -4 層 5 -6 層 6 層以上所選人數(shù)所占百分率% XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 7 - 7.接受調(diào)查居民所能接收的價位： 價 位 1.4-2 千 2-3 千 3-4 千 4千以上 所選人數(shù) 35 25 15 5 所占百分率 % 43.75 31.25 18.75 6.25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 1400-3000 元 /平方米之間的占多數(shù)，1400-2000 元平方米的占 43.75%， 2000-3000 元 /平方米的戰(zhàn) 31.25%，合在一起就是說，有超過 七 成 五 的人可以接受 1400-3000 元 /平方米的價格。而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費者不多。 051015202530354045501.5-2 千 2-3 千 3-4 千 4 千以上所選人數(shù)所占百分率% XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 8 - 8.接受調(diào)查居民的理想的戶型： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復式結構 躍層結構 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3 75 8 75 25 28 75 15 7 5 5 6 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多 占到 28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 8.75%、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 7.5%。 9.接受調(diào)查居民的希望面積： 面 積 50 以下 51-80 81-100 101-130 131-150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 3.75 7.5 26.25 35 18.75 8.75 數(shù)據(jù)分析：選擇 81-100、 101-130、 131-150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、 35%和 18.75%，這個數(shù) 據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關系。應該說是比較合理的。 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 9 - 10.接受調(diào)查居民購房考慮的關鍵因素（多選）： 關注因素 位置 價格 交通 戶型 配套設施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 7.5 12.5 11.25 16.25 5 10 7.5 12.5 10 7.5 數(shù)據(jù)分析：在消費者購房時最關注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關心的，按照比例它們是：價 格 12.5%、位置 7.5%、周遍環(huán)境 10%、交通11.25%、戶型 16.25%。而最不被人關心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設施，它們分別只有 7.5%和 5%。 11.接受調(diào)查居民購房要求的配套設施 : 選擇設施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 22.5 18.75 11.25 17.5 11.25 18.75 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設施的人最多，分別占 22.5%和 18.75%。而其余選項選擇所占的比例比較接 近。 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 10 - 12.接受調(diào)查居民購房時付款方式： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 28.75 46.25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 28.75%和 25%。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 11 - 13.接受調(diào)查居民購房時對裝修的要求： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 32.5 22.5 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有 22.5%。 14.接受調(diào)查居民購房時對車位的要求： 要求情況 不需要 2萬元 /個 2.5 萬元 /個 3萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 12.5 58.75 18.75 10 2632.51822.5364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 12 - 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 87.5%的人中，有 58.75%認為 2 萬元 /個的價格是比較合理的， 18.75%的人選擇 2.5萬元 /個，只有 10%的人選擇 3 萬元 /個車位的價格是合理的。 15.接受調(diào)查居民購房的主要信息來源： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機構 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18 75 16 25 6 25 5 7 5 6 25 12 5 7 5 12 5 7 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 18.75%， 16.25%， 12.5%和 12.5%，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。 總的 需求分析結果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 XX縣 的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，XX 縣 房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強勁的。在被調(diào)查的人中間，有 77.5%的人家庭人口在 2-4 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 93.75%，三年內(nèi)買房的占 65%； 62.5%的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 32.5%； 22.50 的人愿意在 城南地區(qū) 買房；相當多的人更愿意買現(xiàn)房，占 60%； 70%的人愿意選擇 1-4 層的房子 ； 數(shù)據(jù)分析： 1400-2000元平方米的占 43.75%， 2000-3000 元 /平方米的戰(zhàn) 31.25%，合在一起就是說，有超過 七 成 五 的人可以接 1400-3000 元 /平方米的價格 ,而 而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費者不多。 更多的人比較喜歡大的房子，有 88.75%的人選擇 80 平方米以上， 62.5%的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 13 - 別占 28.75%和 25%，選擇復式和躍層的只有 11.25%；被調(diào)查者更關注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī) 模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設施是購物與醫(yī)療設施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 87.5%的希望擁有車位的人中， 有 58.75%認為 2萬元 /個的價格是比較合理的 ,只有 10%的人 認為 3 萬元 /個車位的價格是合理的 ；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關的購房信息。 2.3.3 供給狀況 XX 縣城及周邊地區(qū)共有樓盤 20 多個（分別是 雅居苑 、 碧桂苑、中央花園、 財富廣場、盛都華城、亞美國際花園、清華園南園、恒美家園、東方花園、桃 園小區(qū)、城南安置樓、 長茂商城 、 佳都商貿(mào)城、 華茂商城 、 半島新都 、 金河灣 ） ,其中在建樓盤 10 個 , 已清盤的樓盤 8個 ,已開盤正在銷售中的樓盤 4-5個 ,XX縣城的 15個（其中安置 房樓盤 3個，商品房 樓盤 12個） ,橋北長茂鎮(zhèn)的樓盤 5個 ,均價大多在 2650元 /平方米。 XX 縣共有 60.67 萬人。 周邊常住人口 18.64 萬 人 （ XX 鎮(zhèn)、 XX 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn) ） ,根據(jù)政府有關 規(guī)劃文件表明，到 2010 年 ， 該 區(qū) 域 人均住房建筑面積約 37.68 平方米。 依據(jù) 該地 區(qū)當前 18.64 萬 人口 計算： 2010 年 該地 區(qū)需要住宅建筑面積（ 37.68 平 方米 /人 -30.00 平方米 /人 ） 18.64萬人 =143.16萬平方米。 而 該地區(qū) 目前 在建 樓盤的建筑面積已經(jīng)達到了 80 多 萬平方米 ,遠遠不能滿足實際需求 。 加上房地產(chǎn)需求的火熱情況 和 這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認為 XX縣 的房地產(chǎn)市場有還是相當?shù)目臻g的。 但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來 XX縣 房地產(chǎn)市場的競爭是相當?shù)募ち业摹?綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將 逐漸穩(wěn)步回升 ,隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 XX 國際 建設項目可行性研究報告 - 1 - 2.4 SWOT 分析 2.4.1 項目的優(yōu)勢 1地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “ XX 國際 ” 項目 位于 XX縣 城南片區(qū) 的核心區(qū)域 -XX 縣 新 行政中心和 CBD