上海大通2010年山鑫置業(yè)金山石化招商項目定位與推廣策劃初案 (NXPowerLite)

房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 Innovation+Execution 山鑫置業(yè)金山石化 招商項目定位與推廣策劃初案 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， ： 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 前言 很榮幸，上海大通能參與貴公司金山石化商業(yè)項目的相關招商工作，我們匯集了市場調研、策劃定位及業(yè)務等眾部門的力量。從市場點切入進行分析，延伸到本案的定位點及如何按此定位來建議塑造本項目及整個項目分析，供貴公司參考。 希望通過我們的報告能為貴公司領導的決策提供幫助，能使貴公司因此項目取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益。為此，上海大通愿與貴公司建立長期的合作，我們會繼續(xù)提供完善優(yōu)質的服務，共同締造輝煌的佳績。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 目錄 市場篇 土地屬性分析 .7 金山石化板塊零售市場分析 .18 代表性競爭性項目分析 .43 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 .57 項目定位篇 項目市場定位及租戶組合建議 63 項目傳播推廣建議 85 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 研究目的與研究方法 我們理解上海山鑫置業(yè)有限公司正在著手對衛(wèi)清西路地塊項目的開發(fā)建設作前期準備。為保證本項目零售商業(yè)部分的策劃能夠順利進行，基于對工作內容的初步看法，我們確定主要目標如下： 針對金山石化市場現(xiàn)有商業(yè)狀況及未來商業(yè)市場發(fā)展趨勢進行全面分析； 基于整體及區(qū)域市場研究的基礎上，確定本項目的初步市場定位； 研究方法 政府相關部分訪談，了解政府相關部門對相關區(qū)域的發(fā)展目標和看法，以及具體的整體規(guī)劃； 基于我司在房地產(chǎn)市場所積累的豐富市場信息，對市場進行評估和分析； 研究區(qū)域市場中代表性競爭項目； 研究目的 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 工作步驟 前期組建和準備 金山石化宏觀零售市場分析 項目周邊區(qū)域市場分析 需求分析 供應分析 交通分析 本項目初步定位建議 本項目租戶組合建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 市場研究篇 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 土地屬性分析 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 地塊位置和現(xiàn)狀 本案 本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內，東臨杭州灣大道、南側和西側為山鑫陽光城住宅小區(qū)，北至衛(wèi)清西路。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 本案地塊由 2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個地塊較為方正，目前地塊基本已平整。 地塊緊鄰交通干道衛(wèi)清西路，地理位置較好； 地塊位置和現(xiàn)狀 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)清西路 蒙山路 杭州灣大道 本地塊 百聯(lián)購物中心 樂購 本案地塊東側為杭州灣大道，是金山石化板塊內的觀光大道之一，路段環(huán)境較好；地塊西側為蒙山路，是石化板塊人流聚集區(qū)之一，路段集聚了樂購超市等商業(yè)，與本地塊相隔距離約 100米，目前已經(jīng)形成一定商業(yè)規(guī)模；地塊正北面為在建中的百聯(lián)購物中心，未來會對本項目的招商造成一定的影響。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 區(qū)域結構調查 交通體系狀況 本案地塊緊鄰衛(wèi)清西路交通干道，出行便捷。從地塊至 A4高速公路亭衛(wèi)入口約 5公里，至 A30(A6)高速公路約 4公里，對外出行十分方便，達到蓮花南路地鐵站僅需 40分鐘。 在公共交通方面，備受關注的金山上海南站的城際高鐵項目是上海市重大項目工程，預計于 2010年 10月份建成通車。城際高鐵途徑金山客站、亭環(huán)、阮巷、葉榭、閔西、春申、莘莊、上海南站。預計分為金山直達上海南站班次和站站停班次。 直達班次由金山石化新城至南站時間約 30分鐘，城際高鐵金山車站距離本地塊約 1公里。建成后將大大方便金山石化新城地區(qū)的出行。此外，本案地塊附近有金山 1路、蓮石專線等公交車，方便達到金山及上海市區(qū)。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 本地塊 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 區(qū)域性質及功能特點 本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道衛(wèi)零路；往南下行是建設中的城際高鐵金山站商務區(qū)，距離本項目約 2公里左右；往東則是杭州灣大道，聚集了一些較新的樓盤；向北則是金山新城都市區(qū)和未開發(fā)工業(yè)用地，距離金山區(qū)政府約 1.5公里。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 本案周邊商業(yè)設施十分俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；由地塊至石化繁華區(qū)域約 1公里左右，車行時間不到5分鐘。地塊距離市中心較遠，車行至莘莊和徐家匯分別需要40分鐘和 1個小時左右。 公共設施狀況及各項城區(qū)的機能 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 經(jīng)過十幾年的城市建設，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套已經(jīng)較為完善了，醫(yī)療、教育、文化、娛樂、購物場所一應俱全。同時，上海著名旅游景點金山城市沙灘位于區(qū)域南端，距離本項目約 3公里，城市沙灘圍海造景，環(huán)境優(yōu)美，吸引了大量國內外游客觀光。 公共設施狀況及各項城區(qū)的機能 目前，金山石化新城區(qū)城市化擴展速度加快，商業(yè)設施日益完善，衛(wèi)零路商業(yè)街、石化百貨、瑞鑫百貨等多種零售業(yè)態(tài)，基本能滿足區(qū)域客群日常生活所需，隨著百聯(lián)購物中心的建成，區(qū)域零售業(yè)競爭將更為激烈。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 地塊初步結論 根據(jù)上述分析，本案地塊具有 7個特點： 地塊形狀較為方正，方便建筑布局和規(guī)劃； 地塊緊鄰區(qū)域交通干道，出行較為方便； 地塊距離 A4和 A30(A6)高速公路都比較方便，容易往來于市區(qū)； 城際高鐵即將建成，縮短了項目和市中心的距離； 地塊距離市中心較遠，日常主要的生活配套依托于衛(wèi)零路，當然石化板塊內各種生活和商業(yè)配套俱全，可以滿足日常生活需要； 地塊周邊的景觀環(huán)境較佳，西側為觀光大道，給予本案一定的環(huán)境支持； 金山石化商業(yè)市場發(fā)展成熟，商業(yè)項目競爭激烈。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 結論： 我司認為金山石化板塊距離上海市中心較遠，當?shù)氐纳虡I(yè)消費群體絕大部分是本地人，本地塊也不例外。但由于地塊距離百聯(lián)購物中心較近，因此對本項目未來招商將產(chǎn)生較大的競爭壓力，同時分流本項目客戶群，因此本項目的產(chǎn)品定位將是至關重要的，如何形成區(qū)域錯位競爭，從而達到良好的招商率是我司目前要重點思考的問題。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 金山石化板塊零售市場分析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 說明 本節(jié)將概覽本項目所在的區(qū)域內的主要零售點，以及分析其 零售市場的趨勢和市場競爭。 石化板塊零售情況概覽 石化板塊主要零售點概覽 石化板塊未來主要零售點概覽 石化板塊零售供應總結 代表性競爭項目分析 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈零售情況概覽 以瑞鑫百貨、石化百貨為主體的商業(yè)中心是目前石化地區(qū)的中心商圈，也是石化地區(qū)最大的商業(yè)中心，在這個商業(yè)中心內包括了大賣場、百貨公司、家電城等多種零售業(yè)態(tài)，目標客戶大部分為石化及周邊居民，以滿足他們的日常生活需求為主要功能。 近年，在石化商圈內既有傳統(tǒng)的百貨商業(yè)，也有些低檔位的沿街商鋪。隨著百聯(lián)購物中心的建成開業(yè)，使石化板塊內的零售市場的競爭更加激烈。 根據(jù)政府規(guī)劃，將以金山大道為中心，向東西南北延伸，逐步改變條狀商業(yè)布局，形成網(wǎng)絡狀、塊狀或條塊結合的三大功能區(qū)，形成老區(qū)、新區(qū)、海濱區(qū)商貿服務業(yè)聚集區(qū)。 隨著金山城際高鐵的建設通車，未來將有更多的高素質的新興人口導入，將有助于提升石化板塊的整體消費檔次。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈現(xiàn)狀 一條主線 金山大道 景觀帶 現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū) 三個節(jié)點 中心商圈 衛(wèi)零路 分中心 衛(wèi)清西路、易初蓮花 分中心 蒙山路、樂購超市 三個板塊 金山大道 區(qū)政府所在地 衛(wèi)零路、衛(wèi)清西路 主要商業(yè)聚集地 濱江板塊 水上休閑 旅游板塊 本案位置 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應 編號 物業(yè)或項目名稱 1 石化百貨 2 藍色生活廣場 3 瑞鑫百貨 4 樂購超市 5 易初蓮花超市 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應 01000020000300004000050000600007000080000900001000001978 1999 2009 2010土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 截至目前，金山石化商圈內大型零售物業(yè)總建筑面積約為 20萬平方米； 石化商圈目前在營業(yè)的大型零售物業(yè)，基本在 1999年之后，其中石化百貨在 2001年經(jīng)過重新調整后對外開業(yè)。而 2010年 10月建成營業(yè)的百聯(lián)購物中心，將打破區(qū)內早期傳統(tǒng)零售物業(yè)居多的局面。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時間 1999.9 營業(yè)面積 15850 樓層數(shù) 7 經(jīng)營狀況 類別 百貨 經(jīng)營者來源 國內及國際品牌 消費者來源 附近居民 市場定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲 租戶列舉 百麗、艾格、拉沙貝兒、金利來 瑞鑫百貨 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時間 2001.1 營業(yè)面積 10000 樓層數(shù) 5 經(jīng)營狀況 類別 百貨 經(jīng)營者來源 國內及國際品牌 消費者來源 附近居民 市場定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲 租戶列舉 老廟黃金、美寶蓮、銳步、安莉芳、 EDC 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 藍色海岸生活廣場 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時間 2009.10 營業(yè)面積 19075 樓層數(shù) 5 經(jīng)營狀況 類別 商業(yè)廣場 經(jīng)營者來源 國內及國際品牌 消費者來源 附近居民 市場定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 化妝品、書店、服裝、 KTV、運動休閑、餐飲 租戶列舉 85度 C、 DQ、 KTV、屈臣氏 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)零路商業(yè)街 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時間 2007.4 營業(yè)面積 - 樓層數(shù) 1/2 經(jīng)營狀況 類別 沿街商業(yè) 經(jīng)營者來源 國內品牌 消費者來源 附近居民 市場定位 低檔 業(yè)態(tài)列舉 餐飲、飾品、服飾、鞋包 租戶列舉 KFC、久久丫、百味林、來一份 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 樂購蒙山路店 物業(yè)基本情況 物業(yè)情況 開業(yè)時間 2006.2 營業(yè)面積 - 樓層數(shù) 3 經(jīng)營狀況 類別 大賣場 經(jīng)營者來源 國內品牌 消費者來源 附近居民 市場定位 中檔 業(yè)態(tài)列舉 餐飲、飾品、服飾、鞋包、家電、賣場 租戶列舉 兩岸咖啡、安踏、 來一份 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 未來大型物業(yè)供應 物業(yè)名稱 建筑體量 開業(yè)時間 百聯(lián)購物中心 86300 2010.10 0200004000060000800001000001200002009 2010至 2010年，石化板塊內未來大型零售物業(yè)供應總共有 2個，其總建筑面積超過 10萬方；其中百聯(lián)購物中心總建筑面積達 86000方，是金山區(qū)域內最大體量的購物中心。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化地區(qū)整體商業(yè)供應量 項目名稱 建筑面積 市場定位 功能定位 商業(yè)形態(tài) 石化百貨 10000 中檔 百貨 百貨 瑞鑫百貨 15850 中檔 百貨 百貨 藍色海岸 生活廣場 19075 中檔 餐飲、服飾、KTV 商業(yè)廣場 百聯(lián) 購物中心 86300 中高檔 餐飲、百貨 百貨 本項目 22000 中高檔 百貨 主題百貨 總計 153225 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 服飾飾品箱包鞋類餐飲類家用電器廣告圖文旅館美容美發(fā)文具用品藥房雜貨店裝潢銀行電信 其他房產(chǎn)中介衛(wèi)零路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布示意圖 衛(wèi)零路是金山石化板塊的最早發(fā)展起來的商業(yè)街，整個商業(yè)街基本已沿街商鋪為主，整體經(jīng)營檔次不高，業(yè)態(tài)繁多； 其中以服飾和餐飲為主要業(yè)態(tài)種類，從經(jīng)營狀況來看，較為理想。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)零路商業(yè)實景圖 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 便利店銀行房產(chǎn)中介裝飾裝潢服飾美容美發(fā)娛樂休閑家居數(shù)碼電子書店公司超市其他餐飲衛(wèi)清西路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖 拐入衛(wèi)清西路后，商業(yè)氛圍呈輻射下降態(tài)勢，基本以房產(chǎn)中介居多； 衛(wèi)清西路蒙山路是區(qū)域第二大人流聚集區(qū)，主要依托樂購生活廣場； 衛(wèi)清西路基本以大型餐飲為主，集合大型娛樂場所。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 衛(wèi)清西路實景圖 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 其他便利店銀行房產(chǎn)中介裝飾裝潢服飾美容美發(fā)娛樂休閑家居數(shù)碼電子超市公司干洗店藥店餐飲蒙山路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖 蒙山路商業(yè)集中區(qū)主要在樂購超市附近，平日人流量較大； 蒙山路以南商業(yè)氛圍急劇下降，出現(xiàn)較多空置商鋪； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 蒙山路實景圖 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 便利店美容美發(fā)服飾雜貨店娛樂休閑廣告賓館婚紗餐飲北隨塘河路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖 北隨塘河路是一條以餐飲為主的步行街，集中了大量的中低檔餐飲； 該路段租金處在區(qū)域最低，僅 1.2元 /平方米 /天； 空置商鋪較多； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 北隨塘河路實景圖 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項目周邊商業(yè)租金分析 0246810121416衛(wèi)零路 衛(wèi)清西路 蒙山路 北隨塘河路從目前市場可得知的信息，租金報價最高的是衛(wèi)零路商業(yè)街； 本區(qū)域中，未來主要商業(yè)項目為百聯(lián)購物中心，預計未來租金將呈現(xiàn)又一個高點，在未來對于本項目具有較為直接的借鑒意義； 從租金的分布來看兩級分化較為明顯，雖然基本屬于同一個區(qū)域，但彼此間差異性較大。 隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍進一步的成熟，本區(qū)域的租金水平在未來可能有進一步攀升的態(tài)勢，為本項目的入世創(chuàng)造了較為積極的氛圍。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 競爭壓力分析及規(guī)避措施 石化地區(qū)商業(yè) 檔次 中高檔 專賣店 餐飲 中檔 賣場 百貨 中低檔 百貨 服飾 社區(qū)配套 中檔定位的 特色 文化休閑、 餐飲娛樂、 主題商業(yè) ？ 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈零售供應總結 石化商圈目前的商業(yè)形態(tài)仍是以商場與沿街底鋪相結合，以服務周邊社區(qū)內居民的日常生活消費為主要功能，整體定位中低檔，走大眾化消費路線； 石化板塊作為區(qū)域商業(yè)中心，周邊大量的人口數(shù)量以及未來城際高鐵開通后帶來的新興人群，都將使得區(qū)域整體的消費傾向更加多元化。因此，不同類型的餐飲、家庭型娛樂設施以及各種特色商業(yè)都將在石化獲得更大的發(fā)展空間； 本項目的所在區(qū)域內的主要零售項目均集中在項目的西側及北側，這些項目勢必會截流來自于本項目西北側的消費群體，因此，本項目外圍的消費者不可避免的會分流到衛(wèi)零路等商業(yè)街； 本項目北側的百聯(lián)購物中心，對本項目的影響力不可忽視，尤其在零售品牌專賣店和餐飲等方面，因此，本項目應盡量避免在此類業(yè)態(tài)上與其直接競爭。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 代表性競爭性項目分析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨 地理位置：衛(wèi)零路 85號 商業(yè)形態(tài)：石化最早開業(yè)的百貨公司 發(fā)展商：金山實業(yè)投資發(fā)展有限公司 經(jīng)營模式：自營 建筑面積： 10000平方米 項目分期：一期 市場定位：中檔 輻射范圍： 5公里范圍內居民 核心目標客戶：周邊消費能力一般的年 輕人、周邊居民 開業(yè)時間： 1978年建成， 2001年重新定位開業(yè) 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨一樓化妝品飾品女鞋區(qū) 商場一樓主要為化妝品、黃金飾品、女鞋為主； 整體檔次一般； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨二樓女裝內衣 二樓主要經(jīng)營女裝； 經(jīng)營檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨三樓運動休閑 三樓主要以經(jīng)營品牌運動服飾、鞋類為主； 經(jīng)營檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨四樓男裝、皮鞋 四樓主要以經(jīng)營男士西服、鞋類為主； 經(jīng)營檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨五樓家紡、針織用品 五樓主要以經(jīng)營家紡類、針織用品類為主； 經(jīng)營檔次中檔，客流量較少 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 石化百貨是目前金山石化區(qū)域內開業(yè)最早的一家百貨公司，成立于1978年，在 2000年 10月進行改擴建， 2001年 1月 6日重新開業(yè)； 2005年 9月對建筑外立面、商業(yè)動線等實施改造和調整。 對于本項目而言，石化百貨的發(fā)展、調整之過程具有較好的借鑒意義。我司建議本項目的建筑設計必須包含有新穎的元素，在外立面的設計、商場內部設施的裝修以及建筑材料的運用上能夠起到吸引消費者眼球的作用； 石化百貨綜述 對于本項目的影響 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 藍色海岸生活廣場 地理位置：衛(wèi)零路 169號 商業(yè)形態(tài)：開放型購物廣場 發(fā)展商：石化城市建設綜合開發(fā)公司 經(jīng)營模式：自營 建筑面積： 19075平方米 項目分期：一期 市場定位：中檔 輻射范圍： 5公里范圍內居民 核心目標客戶：周邊消費能力一般 的年輕人、周邊居民 開業(yè)時間： 2009年 10月 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 業(yè)態(tài)組合： 1F: 服飾、化妝品、餐飲、品牌專賣店 2F：服飾、美容美發(fā)、餐飲 3F：新華書店、兒童用品、攝影、婚紗 4F：城市金座 KTV 主要品牌列舉： 85度 C、 DQ、味千拉面、棒約翰、必勝客、豆撈坊、 集集小鎮(zhèn)、屈臣氏、佰草集、麥考林、美特斯 邦威、 森馬、貴人鳥、老廟黃金 商家數(shù)量：約 50家 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 該項目是目前石化地區(qū)較為新穎的開放型購物廣場，商戶滿租率較高； 該項目引進了 DQ、味千拉面、棒約翰、 85度 C等年輕一代較為熟知的品牌，因此整體經(jīng)營狀況較好。但 2樓以上樓層人流量普遍不高，有部分空置商鋪； 對于本項目而言， 09年開業(yè)的藍色海岸生活廣場整體定位與本項目相對較為接近，但是由于其租金組合上存在一定的缺陷，因此本項目將規(guī)避業(yè)態(tài)定位上產(chǎn)生的影響，以主題購物中心模式入市。 藍色海岸生活廣場綜述 對于本項目的影響 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 瑞鑫百貨 地理位置：衛(wèi)零路 555號 商業(yè)形態(tài)：百貨公司 發(fā)展商：金山煙草公司 經(jīng)營模式：自營 建筑面積： 15850平方米 項目分期：一期 市場定位：中檔 輻射范圍： 5公里范圍內居民 核心目標客戶：周邊消費能力一般 的年輕人、周邊居民 開業(yè)時間： 1999年 9月 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 業(yè)態(tài)組合： 1F: 化妝品、黃金飾品、箱包皮具、煙酒、女鞋 2F：女士服裝、女士飾品 3F：男士服裝、皮鞋 4F：運動休閑、床上用品、小家電、學習用品 主要品牌列舉：花花公子、卡帝樂、雙星寶貝、艾格、法文箱子、 KAPPA、堡獅龍、阿瑪尼、克里斯汀、阿迪達斯、彪 馬、 TCL 商家數(shù)量：約 50家 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 瑞鑫百貨綜述 對于本項目的影響 該商場也是目前石化地區(qū)較早開業(yè)的百貨公司之一，是煙草集 團旗下的國營百貨公司； 項目為傳統(tǒng)的百貨商場，布局較為統(tǒng)一，商業(yè)動線過于繁瑣； 對于本項目而言，瑞鑫百貨是目前在營業(yè)中最靠近本地塊的百貨公司，但本項目未來從項目產(chǎn)品力著手，拉開與瑞鑫百貨的錯位競爭，充分運用新穎商業(yè)元素等加強自身競爭力。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 0100000200000300000400000500000600000農(nóng)業(yè)非農(nóng)農(nóng)業(yè) 209100 214800 222700 228500非農(nóng) 309600 306100 200100 2064002006 2007 2008 2009區(qū)域人口結構分析 金山區(qū)是目前人口流動較快的區(qū)縣之一；截至至 2009年，全區(qū)總人口約 44萬； 整個金山石化板塊人口約 10萬人； 金山人口增長幅度較為平穩(wěn)； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 由于距離市中心較遠，因此目前石化地塊的居民基本傾向于在本地區(qū)消費，而石化商圈內的零售物業(yè)可滿足居民日常消費； 和其他市郊不同，石化由于存在城市沙灘等旅游、娛樂設施，外來旅游消費也在石化板塊的消費中占到相當?shù)谋戎兀?隨著金山城市化的進一步發(fā)展，金山高收入人群所占的比例將越來越大。同時，伴隨七寶旅游娛樂的不斷完善和發(fā)展，旅游業(yè)對金山經(jīng)濟以及商業(yè)的帶動作用也會越來越大。這都會帶動消費人群消費結構的變化，對衣著、醫(yī)療保健、教育娛樂的需求將隨著收入的上升不斷增長。但我們預計區(qū)域高檔消費的發(fā)展可能尚需時日，整體的消費水平會以中檔為主。 消費結構及變化趨勢 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 現(xiàn)實需求旺盛，區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)過多； 石化的消費水平不低，但目前金山的產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，服務業(yè)以及商業(yè)配套還停留在傳統(tǒng)百貨及沿街低檔商鋪，若本項目抓住市場空白點，將來發(fā)展的空間較大； 未來隨著城際高鐵的開通及外來人口的導入，金山石化的整體消費水平還將得到較大的提升。 需求評價 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 區(qū)域消費群體以石化本地居民及周邊臨近街道居民，市區(qū)消費群體相對較少； 居民基本以家庭、好友形式為主； 節(jié)假日人流相對較多； 平日 18： 00后，商圈內人流大幅增長； 附近的居民一般去衛(wèi)零路商業(yè)街購物較多。 消費評價 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項目定位篇 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項目市場定位及租戶組合建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 我們將面臨的挑戰(zhàn)有哪些： 如何突破現(xiàn)有石化商圈的市場局限性？ 如何準備把握項目的商業(yè)模型及定位？ 我們的目標市場在哪里？ 我們發(fā)展空間有多大？ 如何定義我們的目標消費人群？ 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項目 SWOT分析 本案緊鄰石化衛(wèi)零路，未來可構成石化商業(yè)中心； 即將建成通往上海南站的城際快鐵金山客站距離本案約 1公里左右； 擁有較好的地塊開發(fā)條件； 開發(fā)商的實力及口碑； S W O T 區(qū)域內人口增長有限； 對消費者及零售商區(qū)域影響力有限； 區(qū)域內現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展成熟； 金山區(qū)的房地產(chǎn)市場處在長三角經(jīng)濟圈的價格洼地，但其具有交通樞紐、工業(yè)基礎雄厚以及“黃金海岸線”的三大優(yōu)勢，未來升值潛力巨大； 區(qū)域傳統(tǒng)百貨居多，新穎的主題商業(yè)中心存在一定市場機遇； 未來將有國內外旅游客構成的消費群體； 區(qū)域內商業(yè)競爭； 百聯(lián)購物中心的直接競爭； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 經(jīng)由上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)： 項目地理位置的優(yōu)勢明顯； 需要突破現(xiàn)有商圈模式并對其形成強大的改進推動力； 利用城際高鐵的交通優(yōu)勢，擴大自身發(fā)展的空間； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 商業(yè)模式解讀 創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)提升競爭力的核心。從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與時俱進，不能無視環(huán)境和市場的變化。 中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾種主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式；第二代百貨商業(yè)模式、第三代 SHOPPINGMALL購物中心，及第四代城市生活休閑中心 (LIFE STYLE)。 第四代商業(yè)模式強調體驗式購物，在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是第四代商業(yè)模式最重要的功能，它是集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，其中餐飲、娛樂、休閑占有相當重要的比例。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場分析 代表性競爭性項目分析 項目區(qū)域人口與消費習慣簡析 項目市場定位及租戶組合建議 項目傳播推廣建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 一 個 主 題 以流動的水為主體，營造一個集購物、餐