【商業(yè)地產(chǎn)】-長沙房地產(chǎn)市場研究重點報告86P（服務(wù)藏龍+保利別墅）

長沙市場概述 長沙房地產(chǎn)市場格局 長沙各片區(qū)重點樓盤掃描 長沙重點樓盤園林風(fēng)格簡析 長沙重點樓盤建筑風(fēng)格簡析 分享思路 宏觀 微觀 經(jīng)濟現(xiàn)狀 未來規(guī)劃 宏觀特征 樓盤解析 風(fēng)格總覽 長沙市場總體概述 1 長沙 珠三角經(jīng)濟圈 中部六省 長三角經(jīng)濟圈 長沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國性商貿(mào)中心聚輻的交錯地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng) 長沙在全國的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場的強勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場的全面聯(lián)動 長沙 珠三角三小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點城市 長沙 長株潭經(jīng)濟一體化核心城市；以提高其在國內(nèi)核心競爭力和區(qū)域整體實力，在更大范圍內(nèi)參與國內(nèi)外競爭為目標(biāo)。 長沙市 株洲市 湘潭市 長株潭一體化目標(biāo)： 通過長株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動本區(qū)域經(jīng)濟一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，實施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，提高湖南省在國內(nèi)省份中的核心競爭力和區(qū)域整體實力。 努力發(fā)展成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國內(nèi)外競爭和直接對外開放的區(qū)域。 城市傳統(tǒng)商業(yè)中心集中于河?xùn)|北部，除五一路商圈外，伍家?guī)X、火車站、溁灣鎮(zhèn)三大商圈輻射范圍仍限于區(qū)域內(nèi)； 隨著城市的擴張，新的商圈正在逐步發(fā)展，但相對于傳統(tǒng)商圈而言，其影響力仍有待提升。 長沙 “ 西文東市 ” 的發(fā)展格局，城市商業(yè)集中于河?xùn)|北部，五一路商圈是唯一的市級商圈 五一路商圈 省委 省政府 火車站商圈 伍家?guī)X商圈 星沙商圈 馬坡嶺商圈 黎托商圈 紅星商圈 溁灣鎮(zhèn)商圈 市政府 觀沙嶺商圈 望城坡商圈 岳麓山、岳麓書院、橘子洲頭、湘江是長沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長沙幾千年歷史的見證，長沙市民對她們有著深厚的感情 影視傳媒是長沙最具競爭力的產(chǎn)業(yè)，是長沙最值得驕傲和自豪的招牌，湖南衛(wèi)視是中國收視率最高的省級電視臺，“ 超女 ”“ 快男 ” 更是近年來長沙吸引世人的“ 亮點 ” 影視文化、山水洲城 長沙是中國影視傳媒最發(fā)達的城市之一，中國第一批歷史文化名城，活力的城市 長沙近年來 GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長，國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展 長沙市歷年 GDP與固定資產(chǎn)投資情況 6 5 6 . 4 17 2 8 . 0 88 1 2 . 99 2 8 . 2 21 2 9 6 . 6 61 5 1 9 . 91 7 9 0 . 6 62022803634956689151 0 8 9 . 81 1 . 3 %1 2 . 1 %1 2 . 7 %1 4 . 0 %1 4 . 9 % 1 4 . 8 0 %3 8 . 3 %2 8 . 1 %3 6 . 5 %3 8 . 9 %3 1 . 9 %2 2 . 5 7 %1 4 . 8 %2 2 . 7 %02004006008001000120014001600180020002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006億元0%10%20%30%40%50%G D P 固定資產(chǎn)投資年增長率 年增長率 近 6年長沙市 GDP增長率保持在 12%以上， 2006年城市GDP達到 1790.66億元； 近年來長沙市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長， 2006年已達 1089.8億元，增幅高達 22.57% 大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用 長沙市人均 GDP快速增長，人均可支配收入水平較高 112621374715506239682785312436214101 0 . 8 %1 1 . 4 % 1 1 . 5 %1 2 . 6 %1 3 . 9 %1 6 . 2 0 %1 3 . 4 %6000800010000120001400016000180002000022000240002600028000300002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元10%12%14%16%18%人均G D P 年增長率798587049021124341102199331 2 . 0 0 %1 2 . 8 %1 1 . 0 %1 0 . 1 %9 . 9 %9 . 0 %9 . 4 %6000700080009000100001100012000130002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入 年增長率 長沙市人均 GDP保持高速增長，近 6年來增長速度均超過 10%，而且增速不斷加快； 2006年人均 GDP達到 27853元 ,人均 GDP增長速度為16.2% 可支配收入保持較高速度增長，近三年來的增長率都超過 10%水平， 06年人均可支配收入為 12924元，增長 12.0% 中部省會城市中，長沙 GDP與社會消費品零售總額較高，人均可支配收入處于最高水平 17918 6 5 . 6 120028 2 2 . 211853 5 8 . 425901 2 9 3 . 3 310743 8 4 . 3 110004 3 6 . 4 727501 1 5 5 . 360682 1 8 8 . 7 705001000150020002500300035004000450050005500長沙 鄭州 南昌 武漢 合肥 太原 成都 廣州2 0 0 6 年G D P ( 億元） 2 0 0 6 年社會消費品零售總額（億元）周邊省會 /直轄市 長沙 鄭州 南昌 武漢 人均可支配收入（元） 13924 11800 11243 12360 周邊省會 /直轄市 合肥 太原 成都 廣州 人均可支配收入（元） 11013 11741 12789 12360 在中部六省會城市中，長沙的 GDP和社會消費品零售總額均列第三位，低于武漢和鄭州，但明顯高于太原、合肥和南昌； 與廣州和成都相比，長沙市的 GDP和社會消費品零售總額都有較大差距； 長沙市人均可支配收入在中部六省會城市中處于最高水平，而且高出成都 1135元 與其他城市相比，雖然長沙的經(jīng)濟總量較小，但人均 GDP高，恩格爾系數(shù)小。房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間大 周邊省會 /直轄市 廣州 武漢 長沙 南昌 成都 GDP（億元） 6068 2590 1791 1185 2750 人均可支配收入（元） 19850 12360 13924 11243 12789 社會消費品零售總額（億元） 2188.8 1293.3 865.6 358.4 1155.3 恩格爾系數(shù)（ 2006年） 37.3 38.8 32.6 44.0 34.9% 恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消費的支出越多，通過消費結(jié)構(gòu)調(diào)整能用于居住消費的支出也就越多。 長沙居民的恩格爾系數(shù)在中部城市中最小，表明長沙市房地產(chǎn)發(fā)展空間大。 與其他直轄市和省會城市相比，長沙市的經(jīng)濟總量偏小，但人均可支配收入水平高，僅僅低于廣州； 長沙社會消費品零售總額與鄰省大型城市還有較大差距，但已超出南昌近一倍。 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進，表明國內(nèi)外對長沙經(jīng)濟發(fā)展的信心 3 3 . 0 26 3 . 1 98 1 . 71 2 2 . 5 61 7 4 . 5 42 5 6 . 3 53001 6 . 3 2 %2 2 . 5 8 % 2 2 . 5 3 %2 4 . 7 6 %2 6 . 2 7 %2 8 . 0 0 %2 6 . 0 0 %0501001502002503003502000 2001 2002 2003 2004 2005 20060 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資 房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例 長沙房地產(chǎn)投資歷年來保持較快的增長， 2006年達到 300億以上。 房地產(chǎn)投資的比例，歷年來占固定資產(chǎn)比例均較高，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟的發(fā)展占有越來越重要的作用。 長沙的房價呈相對平穩(wěn)增長狀態(tài)，成交面積也是穩(wěn)定增加，市場發(fā)展平穩(wěn) 29912738246823612582237630222200240026002800300032002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元/ 平米9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006銷售面積（萬平方米） 從 2001-2006年，長沙市商品房銷售面積快速增長，年均增長率約為38% 2006年商品房銷售面積較 2005年有小幅增長。 近年來，長沙國民經(jīng)濟發(fā)展速度和人均可支配收入的增長速度都快于房價的增長速度 - 1 5 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006城市G D P 增長速度人均G D P 增長速度人均可支配收入增長速度房價增長速度 六年來，長沙 GDP平均增長 14.8%；人均 GDP平均增長13.2%；人均可支配收入平均增長11.45%。 長時間的房價增長速度低于可支配收入的增長速度，表明市民的消費能力得到積蓄，房價有較大的上漲潛力。 房價收入比 長沙市為 6.151 ，基本處于合理范圍 4.1 6.1 房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房價收入比偏低，房價偏低，需求增加 房價收入比偏高，房價偏高，需求減少 房價收入比 發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展 4.1 6.1 市場供給 市場供給 市場需求 市場需求 長沙房價收入比 6.15 房價收入比 一般研究認為，發(fā)達國家的房價收入比在 1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進程加快，房價收入比發(fā)達國家大，研究認為發(fā)展中國家房價收入比在 4.1-6.1之間是比較合理的范圍 城 市 北京 深圳 上海 杭州 長沙 房價收入比 13 12 12.1 10.1 6.15 武漢 南昌 合肥 太原 鄭州 7.8 8.4 9.1 8.77 8.4 在中南六省會城市中，長沙 “ 環(huán)房匹配指數(shù) ” 僅大于鄭州，與其他城市相比，房價上漲空間較大 城 市 鄭州 ?？?北京 廣州 長沙 環(huán)房匹配指數(shù) -0.33 0.44 -0.46 -0.54 1.43 城 市 武漢 南昌 合肥 太原 成都 環(huán)房匹配指數(shù) 8.5 10.25 12.48 20.17 7.68 部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（ 20012004） 長沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長沙的房價增長基本符合經(jīng)濟發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟發(fā)展，房價也將穩(wěn)定增長 環(huán)房匹配指數(shù) 反映房價變化與房地產(chǎn)市場供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。 指數(shù)接近于零，房價變化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹配，兩者未出現(xiàn)偏差； 指數(shù)為負，表示房地產(chǎn)價格變化速度低于房地產(chǎn)市場供求環(huán)境提供的變化空間，房價上漲的空間較大； 指數(shù)為正，表示房價變動速度高于房地產(chǎn)供求環(huán)境提供的變化空間，房價商戰(zhàn)空間較小。 經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，市場處于快速發(fā)展階段，發(fā)展空間大 1. 城市意象： 山水洲城，中國第一批歷史文化名城，中部發(fā)展的重點城市，充滿活力的城市 2. 經(jīng)濟基礎(chǔ)： GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長，但人均 GDP高，恩格爾系數(shù)小，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長強勁 3. 行業(yè)指標(biāo)： 成交面積穩(wěn)定增加，房價呈相對平穩(wěn)增長狀態(tài)，市場發(fā)展平穩(wěn)，房價收入比和環(huán)房匹配指數(shù)都處于合理水平 大勢向上 長沙 “ 西文東市、南帝北丐 ” ，目前 在原有的基礎(chǔ)上進行著新一輪的擴張，城市往外環(huán)發(fā)展 。 市府西移 省府南遷 新河三角洲崛起 高橋市場群 市民觀點 “ 現(xiàn)在的長沙比以前大多了 ” 東：高橋市場群、星沙板塊 南：省府南遷，大量土地供應(yīng) 西：市府西移，岳麓資源、人文并舉 北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造 一主二次四組團 ，河?xùn)|主城區(qū)，河西新城、星沙馬坡嶺新城，撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、暮云組團 據(jù)長沙市 2001年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020年長沙市人口將增加到 350萬 ，城市用地規(guī)模由原來的 250平方公里增加至 350平方公里 。 城市空間結(jié)構(gòu)為“一主二次四組團”，即一主 -河?xùn)|主城區(qū)，二次 -河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團 -撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、 暮云組團 。城市規(guī)劃區(qū)由原來的 966平方公里擴大到 2890平方公里，其中都市區(qū) 1450平方公里 。 按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍圖，長沙通過10-15年的努力，將建設(shè)成一個人口 300萬，城區(qū)面積 350平方公里的大都市，按此速度，長沙還要增加住宅面積 4000萬平方米 ，每年要新增住宅面積 200多萬平方米 ，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展空間。 板塊關(guān)鍵詞： 行政文化、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè) / 融城核心 一主兩副環(huán)綠心 暮云片區(qū)發(fā)展方向定為集合生態(tài)型的省級行政文化中心、長株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)和長沙最富吸引力的城市休閑場所、環(huán)保型工業(yè)生產(chǎn)基地于一體的世紀人與自然和諧發(fā)展的新型生態(tài)城。 省府行政中心 野生動物園 長沙理工大學(xué) 中信新城 。 大勢向上 規(guī)劃利好 遠景一片光明 長沙市場大趨勢向好 長沙房地產(chǎn)市場格局 2 多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過程，是城市向城市群發(fā)展的重要過渡 長沙 05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能 多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展 第一階段：單核心擴張 第二階段：多核化發(fā)展 第三階段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成 目前長沙市場基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開花 城南板塊： 湘江以東，車站路以西，勞動路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。 城東板塊： 長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無優(yōu)勢景觀資源。 麓谷板塊： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。 麓南板塊： 岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者。 城北板塊： 湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長沙市區(qū)居民對區(qū)域認同度低。 星沙板塊： 東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購買人群，但距離市區(qū)相對距離較遠，且配套設(shè)施需進一步完善。 市府板塊： 市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。 麓谷板塊 市府板塊 麓南板塊 中心板塊 城南板塊 東城板塊 金鷹、星沙板塊 城北板塊 產(chǎn)業(yè) 政府 資源 地段 產(chǎn)業(yè) 政府 政府 政府 從供應(yīng)量看， 06年開始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成多足鼎立格局 北城 在售 103萬 將售 353萬 麓南 在售 132萬 將售 96萬 市府麓谷 在售 231萬 將售 240萬 中心 在售 199萬 將售 137萬 南城 在售 210萬 將售 241萬 東城 在售 170萬 將售 213萬 星沙 在售 94萬 將售 196萬 2006年供應(yīng)情況 07年 6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢越發(fā)明顯，長沙版圖不斷擴大 長沙在售市場情況： 分布于長沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，共計 816.65萬，占全市總占地面積的 近七成 050100150200250300350市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積長沙即將推出市場情況： 省府的南遷，長株潭一體化的不斷推進，使得未來南城板塊的推盤量明顯勝出，焦點化趨勢愈加明顯。 0100200300400500600700800900市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強 對比項目 片區(qū) 區(qū)域的核心驅(qū)動力 物業(yè)類型 戶型 （ m2） 主要客戶 當(dāng)前均價（元 /m2） 岳麓區(qū) 長沙的大學(xué)城，大學(xué)聚集區(qū) 多層 27%； 小高層 40% 高層 13%；別墅 20% 2房 90-100； 3房 120-150； 4房 150-160；復(fù)式 180； 連排 200-300；獨棟 350-500 區(qū)域內(nèi) 教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河?xùn)|客戶很少 2736 天心區(qū) 以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū) 多層 16%； 小高層 47% 高層 34%；別墅 3% 2房 90； 3房 110-130； 4房150；復(fù)式 210； 連排 -；獨棟 - 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生 2788 雨花區(qū) 城市傳統(tǒng)體育、文化中心， 城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好 多層 16%； 小高層 35% 高層 41%；別墅 8% 2房 80-90； 3房 120-140；4房 150-170；復(fù)式 300； 連排 -；獨棟 - 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員及事業(yè)單位， 市區(qū)內(nèi) 的私營業(yè)主 3200 芙蓉區(qū) 城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域 多層 20%； 小高層 22% 高層 56%；別墅 2% 2房 100； 3房 130-150； 4房 140-170；復(fù)式 180-200； 連排 250-280；獨棟 300以上 城市內(nèi) 公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主 3353 開福區(qū) 以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo) 多層 21%； 小高層 31% 高層 24%；別墅 24% 2房 90； 3房 130-140； 4房150-170；復(fù)式 200； 連排 180-210；獨棟 300 區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單位，廣電集團， 較多城區(qū)客戶 3214 城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強 客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域 雨花28%開福32%天心12%芙蓉12%岳麓0%其他16%雨花開福天心芙蓉岳麓其他受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成： 30%11%13%8%11%5%5%2%10%5%發(fā)展前景好離市區(qū)近離上班地點近生活配套齊全自然環(huán)境好人文環(huán)境好生活習(xí)慣子女教育規(guī)劃利好開發(fā)商實力受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素： 河西10%城南28%城東10%城北37%星沙0%市中心區(qū)15%河西城南城東城北星沙市中心區(qū)受調(diào)客戶置業(yè)傾向區(qū)域構(gòu)成： 從分布特征看，大盤 70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西 1 11 5 2 3 4 6 7 8 9 10 12 13 城市中心 14 15 16 17 二環(huán)線 3 5 2 11 7 4 13 10 12 8 1 6 9 汀湘十里 圣爵菲斯 長沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 珠江花城 威尼斯城 長沙奧林匹克花園 同升湖 蔚藍海岸 岳麓山公館 麓山別墅 陽光 100 南山蘇迪亞諾 振業(yè)浪琴灣項目 藏瓏 保利閬峰云墅 14 15 16 17 長沙市主要別墅項目分布狀況 90%分布在二環(huán)以外，主要集中在開福、岳麓 二環(huán)線 1 2 3 4 5 11 6 7 8 9 10 12 15 14 13 城市中心 16 11 13 10 12 15 14 16 17 18 18 17 水印山城 岳麓山公館 麓山別墅 早安星城 美洲故事 水云間 圣爵菲斯 藏瓏國際 比華利山 3 5 2 7 4 8 1 6 汀湘十里 世紀春天三期 長沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 湘江壹號 威尼斯小城 中新森林海 山水英倫莊園二期 9 2006年后，長沙高端項目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各點式的標(biāo)桿項目為主 麓山別墅 5000 南山蘇迪亞諾 3000 2006年以后高端項目分布圖 圣爵菲斯 水云間 7500-8000 藏瓏國際 6000-12000 比華利山 4000-5700 閬峰云墅 7000-8000 汀湘十里 4000-8000 岳麓山公館 卓越蔚藍海岸 7000 長沙玫瑰園 9000 綠城青竹園 9500-12500 2006年前高端項目分布圖 圣爵菲斯 3000元 同升湖山莊 2800元 水云間 3000-4000 美洲故事 托斯卡納 11000 長沙各片區(qū)重點樓盤掃描 3 城南版塊重點樓盤一覽 1、保利 閬峰云墅 2、美洲故事 3、托斯卡納 4、長沙奧林匹克花園 5、比華利山 1 2 3 4 5 樓盤 名稱 保利 閬峰云墅 技術(shù)指標(biāo) 占地 39萬平米 ，總建筑面積 20多萬平米， 0.3容積率，全獨棟別墅 銷售情況 07年 8月底開盤三百多平米的已經(jīng)內(nèi)部認購?fù)辏?客戶構(gòu)成 客戶層面及區(qū)域分布較為廣泛 ， 長沙市及省內(nèi)客戶較多 ， 另有部分保利集團地產(chǎn)投資追隨者 。 主力戶型 360-550平米獨棟別墅 S/W 優(yōu)勢：位于芙蓉大道延長線上，長潭株一體化中心地段，未來升值潛力大。 劣勢：交通目前不通，周邊配套欠缺，現(xiàn)場包裝導(dǎo)示差。 價格 8500元 /平米起 其他 1、 借保利地產(chǎn)品牌 ， 進行大手筆宣傳攻勢 ， 媒體運用較為綜合 。 ； 2、 采用復(fù)合式營銷 ， 即名車 、 名墅結(jié)合的高端營銷手法 ； 3、 配套： 內(nèi)部將有幼兒園 、 會所 、星級酒店 、 商業(yè)街等相關(guān)配套設(shè)施 廣告訴求 “ 別墅中的世界名著 ” 保利 閬峰云墅 新南城高端純獨棟北美別墅社區(qū)。 樓盤 名稱 美洲故事 技術(shù)指標(biāo) 占地 210180萬平米 ，總建筑面積251020平米， 1.19容積率，其中別墅為 0.55容積率，綠化率 41.7% 銷售情況 07年 9月底，以組團形式分批推售，首批 26套。 客戶構(gòu)成 企業(yè)高官 ， 深圳投資客 ， 各 50% 主力戶型 426.76平米獨棟別墅，363.16/370.5平米雙拼，393.63/372.73平米雙拼； S/W 優(yōu)勢：交通便捷，緊鄰南北主干道萬家麗路、東西主干道湘府路。距省政府 6分鐘車程，距東塘 15分鐘車程，距機場 20分鐘車程。 劣勢：周邊配套還沒有成型。 價格 9000均價 其他 1、 項目展示到位 ， 銷售員態(tài)度好； 2、 1200萬打造銷售中心 ， 裝修豪華 、 尊貴 ， 令人流連忘返 ； 3、 配套：小區(qū)幼兒園 、 華夏一中 、雅禮 （ 寄宿制 ） 中學(xué) 、 同升湖國際實驗學(xué)校 ， 以及該區(qū)域規(guī)劃中的小學(xué) 、 初中等也近在咫尺； 廣告訴求 “ 原創(chuàng)北美 ， 家族別墅 ” 美洲故事 浙江品牌開發(fā)商傾情打造， 展現(xiàn)美洲原始村落風(fēng)情。 樓盤 名稱 托斯卡納 技術(shù)指標(biāo) 占地 18萬平米 ，總建筑面積 20萬平米， 1.03容積率。 銷售情況 07年 8月開盤，平均個月發(fā)售 20套左右，當(dāng)天銷售一空； 客戶構(gòu)成 區(qū)域性客戶較多 ， 中央政務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的政府機關(guān)客戶以及私營企業(yè)主 主力戶型 聯(lián)排： 315-403平米，洋房： 130-250平米。 S/W 優(yōu)勢： 3000平米大型水景湖泊，地段，交通。 劣勢：周邊配套還沒有成型。 價格 均價 7000元 /每平米 其他 1、 展示： 3000平方米的大型水景湖泊 ， 20000平方米的樣板示范區(qū)； 2、 配套： 6班幼兒園 ， 規(guī)劃中的小學(xué) 、 初中 沃爾瑪超市雨花店 、 長沙市中心醫(yī)院 、 中南林學(xué)院醫(yī)院 、 博； 廣告訴求 “ 意大利手工別墅群 ” 托斯卡納 中央政務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品型意大利風(fēng)情手工別墅， 概念炒作樣本。 樓盤 名稱 長沙奧林匹克花園 技術(shù)指標(biāo) 占地 35萬平米 ，總建筑面積 50萬平米， 1.99容積率。 銷售情況 1期 1批 05年 10月開盤，至 06年 3月售罄； 2批 06年 4月開始登記， 6月 9日選房； 2期 1批 07年 1月開盤， 2批 7月 8號； 3期 10月入市，價格待定，預(yù)計 6000左右； 每月銷售 50套左右； 客戶構(gòu)成 1期客戶以長沙本地人為主，約占 90%，其中公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企業(yè)主比較多， 30-40歲，以二次置業(yè)為主；約 10%為外地人； 2期客戶 70%為外地客戶，以湘籍一線城市人群為主，以投資為主要目的； 主力戶型 132-155平米 .三房 S/W 優(yōu)勢：鄰近省政府，交通商務(wù)等配套等齊全。 劣勢：商業(yè)配套較少。 價格 1期 1批均價 3200， 2批均價 3700； 2期 1批均價 4700， 2批均價 5700 其他 1、 展示區(qū) （ 包括售樓部及售樓部后園林 ） 共投資 1400萬元建造 ， 吸引眼球效應(yīng)很大； 2、 配套：運動城 ， 體育公園 ， 趣味省青少年活動中心 ， 音樂廳 。 廣告訴求 “ 承襲 500載中國大宅榮耀 ” 奧林匹克花園 主打奧運風(fēng)，每一期不同城市主題。 樓盤 名稱 比華利山 技術(shù)指標(biāo) 占地 100萬平米 ，總建筑面積 75189平米， 0.72容積率， 1500棟別墅 。 銷售情況 開盤售聯(lián)排和雙拼，現(xiàn)臨水聯(lián)排已售完，剩余鄰國道的聯(lián)排（ 260平左右） 客戶構(gòu)成 本地南城區(qū) 60-70%，株洲、湘潭 15%左右，部分深圳炒房團 主力戶型 雙拼 308；聯(lián)排 231-264；獨棟 418 S/W 優(yōu)勢：生態(tài)景觀、遠離喧囂。 劣勢：交通不便，配套稀缺。 價格 雙拼 5200-5300（ 5000-5700） 聯(lián)排 4200左右（ 4000-4700） 其他 1、 展示區(qū) （ 包括售樓部及售樓部后園林 ） 共投資 1400萬元建造 ， 吸引眼球效應(yīng)很大； 2、 配套： 303醫(yī)院 、 湖南對外貿(mào)易經(jīng)濟學(xué)院 、 中國保險 、 商業(yè)街 廣告訴求 定位 “ 國際化全域生態(tài)新體系別墅物業(yè) ” ， 倡導(dǎo) “ 跨越平面生活 ， 締造立體棲居 ” 。 比華利山 主打生態(tài)牌，倡導(dǎo)立體新體系生活。 城南片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 省政府遷入；長株潭一體化規(guī)劃利好；道路、環(huán)境等情況良好。 產(chǎn)品特點： 靠近北部省政府區(qū)域以小高層、高層為主；目前處于大盤崛起階段，眾多別墅項目被市民認可。 客戶群體： 周邊政府人員較多；靠近南部縣市的外來人員在不斷增加；別墅等輻射范圍廣的產(chǎn)品能夠吸引一定的高端客戶。 銷售狀況： 單價低的產(chǎn)品銷售速度迅速；景觀品質(zhì)口碑好的別墅產(chǎn)品消化速度快；片區(qū)認同度不斷增強 河西版塊重點樓盤一覽 1、長沙玫瑰園 2、卓越蔚藍海岸 3、汀湘十里 4、中新森林海 5、陽光 100 1 2 3 4 5 樓盤 名稱 長沙玫瑰園 技術(shù)指標(biāo) 總占地 66.7萬平米 ，總建筑面積100萬平米， 1.8容積率。 銷售情況 2006年 6月開始銷售，起價 2300元 /平米，至 2007年 2月共銷售 200套，均價 2700元 /平米， 07年 2月份以來，價格飛漲，月均銷售 100余套，價格漲至3800元 /平米； 客戶構(gòu)成 周邊區(qū)域人群（河西、望城）比較多，主要是工薪階級、市、區(qū)政府公務(wù)員、生意人，市區(qū)人群在此置業(yè)一般都是二次以上置業(yè)，比例不到 20%；外地客戶占 30%，其中一名深圳客戶購買 40套小高層，一棟獨棟，調(diào)研當(dāng)天共接待八批客戶，其中五批來自深圳； 主力戶型 小高層均價 3800元 /平米 別墅 11000元 /平米起 S/W 優(yōu)勢：產(chǎn)品品質(zhì)感強，山林景觀，空氣清新。 劣勢：周邊無配套。 價格 去年均價 5500元 /平米； 年底預(yù)計開盤 8000元 /平米 其他 1、 別墅材質(zhì)與高層材質(zhì)趨同 2、 配套： 5星級酒店 、 蓮花藝術(shù)館 、泳池 、 幼兒園 、 小學(xué) 、 中學(xué) 、 醫(yī)院 、步行街 、 商鋪 廣告訴求 “ 經(jīng)典泊岸生活 ” 長沙玫瑰園 系列出品，品質(zhì)保證。 樓盤 名稱 卓越蔚藍海岸 技術(shù)指標(biāo) 總占地 37.2萬平米 ，總建筑面積 50萬平米， 1.6容積率。 銷售情況 一期共 293套， 2006年 3月開盤， 9月售罄，目前 70余戶裝修入戶， 3600元 /平米起價；二期北區(qū) 2007年 4.28開盤，共 170套，三周售罄，單價 4800元 客戶構(gòu)成 客戶為多次置業(yè)者， 50%為卓越深圳老業(yè)主；本地客戶中大多來自市府、區(qū)府及高新區(qū)的工作人員及大學(xué)城的教師，區(qū)政府團購有優(yōu)惠；僅有 1/3的客戶將河西作為第一居所； 主力戶型 二房 92，三房 120-140，四房 140-190， TH200-240 S/W 優(yōu)勢：卓越品牌，超大社區(qū)，鄰近區(qū)政府。 劣勢：周邊配套還未成熟。 價格 去年均價 5500元 /平米； 年底預(yù)計開盤 8000元 /平米 其他 1、 聯(lián)排產(chǎn)品戶型設(shè)計一般 ， 園林景觀營造精細化不足 ， 主題不鮮明 ，配套設(shè)施較少 2、 配套： 6000平米會所 （ 三層 ，一層為咖啡廳 ， 二 、 三層為行政辦公中心 ） ， 商業(yè)街 廣告訴求 “ 生態(tài)溪谷生活 ” 卓越蔚藍海岸 大型外來品牌開發(fā)商，系統(tǒng)運作， 產(chǎn)品、營銷取勝。 樓盤 名稱 汀湘十里 技術(shù)指標(biāo) 占地 825畝，建筑面積約 32萬平方米，一期 460畝，共 373戶 銷售情況 04年開始進行宣傳， 05年 10月開始登記， 06年 8月初開盤。 客戶構(gòu)成 咨詢客戶 80%來自市區(qū) 主力戶型 415-470平米獨棟， 270-370平米聯(lián)排。 S/W 優(yōu)勢：中式園林風(fēng)格，古色古香，景觀資源豐富 劣勢：產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)不合理，位置較偏 價格 聯(lián)排臨湖 4700，非臨湖 4000；獨棟7000 其他 1、 營銷活動：選美活動 、 案名征集； 2、 配套：會所 、 商業(yè)街 、 酒店 、 休閑廣場 廣告訴求 “ 天下不可無湖湘 ， 新中式問鼎湖湘 ” 汀湘十里 成都芙蓉古鎮(zhèn)翻版，產(chǎn)品差異化， 新中式主義一枝獨秀。 樓盤 名稱 中新森林海 技術(shù)指標(biāo) 占地 1000畝，建筑面積約 100萬平方米，容積率僅為 1.2，綠化率達40% 銷售情況 04年開始進行宣傳， 05年 10月開始登記， 06年 8月初開盤。 客戶構(gòu)成 咨詢客戶 80%來自市區(qū) 主力戶型 415-470平米獨棟， 270-370平米聯(lián)排。 S/W 優(yōu)勢：中式園林風(fēng)格，古色古香，景觀資源豐富 劣勢：產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)不合理，位置較偏 價格 均價 1980 其他 1、 營銷活動：選美活動 、 案名征集； 2、 配套：普瑞溫泉酒店 、 實驗小學(xué)幼兒園 、 望城一中 廣告訴求 “ 森林海讓長沙人從鋼筋水泥的都市里徹底解放 ！ ” 號稱 “ 長沙生態(tài)第一城 ” 。 中新森林海 港商實力打造，全國五城六盤同開 樓盤 名稱 陽關(guān) 100國際新城 技術(shù)指標(biāo) 占地 659240 ，總建筑面積 100多萬，綠化率 45.5%，容積率 1.92； 50棟多層和小高層，總共 1000多戶； 銷售情況 2004年 10月 16日開盤， 1期 8棟 400多套還剩 20多套，經(jīng)裝修的。 2005年 12月入伙。 二期基本售罄，三期即將發(fā)售 客戶構(gòu)成 70%是周圍老師，一次二次置業(yè)均有。 主力戶型 兩房 119-121 ，三房 120-150 ，160 的四房和 240 的五房。 整體戶型偏大。 S/W 優(yōu)勢：品牌開發(fā)商（陽光 100）；臨近大學(xué)，臨近岳麓山；產(chǎn)品創(chuàng)新時尚（ DCM事務(wù)所和安藤忠雄設(shè)計）；易道的園林設(shè)計 劣勢：周邊配套嚴重不足，交通不方便。 價格 均價： 2400元 / （毛坯）； 裝修房 2900元 / ，樓層差 30元。 其他 1、 一次性 97.5%， 按揭 99.5%。 2、 二期有部分項目與湖大合作 ， 老師每平米優(yōu)惠 45元 。 3、 促銷活動很多 ， 如：汽車試駕 、體驗高爾夫等 。 4、 配套：幼兒園 ， 臨街商業(yè) ， 網(wǎng)球場 、 泳池 、 會所 ， 學(xué)校 、 超市等 。 廣告訴求 為年輕的長沙 ， 為未來的長沙； 為城市創(chuàng)造價值 。 陽光 100將現(xiàn)代建筑風(fēng)格演繹得淋漓盡致， 建筑設(shè)計非常大膽，色彩鮮艷。 河西片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 該片區(qū)在較早時期一直被大眾了解較少，認可度低，使傳統(tǒng)的大學(xué)城和工業(yè)區(qū)集中地；隨著市政府的遷入，整麓谷高新區(qū)的落成，慢慢被眾人了解。 產(chǎn)品特點： 別墅大盤較多，但總體產(chǎn)品仍以多層、小高層為主，福利房多；。 客戶群體： 區(qū)域內(nèi)的老師、政府人員以及企業(yè)的部分人員，河?xùn)|區(qū)域的部分年輕人（受經(jīng)濟限制）。 。 銷售狀況： 總體價格位于長沙下游，銷售速度一般；個別具有優(yōu)勢資源或品牌優(yōu)勢的產(chǎn)品銷售情況較好。 中心區(qū) +城東版塊重點樓盤一覽 1、萬科 西街花園 2、綠城 桂花城 3、水云間 1 2 3 樓盤 名稱 萬科西街 技術(shù)指標(biāo) 總占地 247畝，建筑面積 22萬，容積率 1.37；多層和小高層； 1300多套；車位比： 1： 0.83； 銷售情況 2004年開盤，一期推出 22棟 436戶，目前銷售剩下20多套；已經(jīng)入伙，入住率較低。 客戶構(gòu)成 公務(wù)員、醫(yī)師等事業(yè)口人員，記者媒體人員等。 多次置業(yè)。 主力戶型 130-140 為主力戶型，占到 70%； 140 以上 10%； 頂層 90 占到 20%； 68平米左右的一房有 4套 S/W 優(yōu)勢：品牌開發(fā)商（浙江南都和長房集團），產(chǎn)品現(xiàn)代、新穎；長沙 5層多層不多（市場缺少） 劣勢：現(xiàn)樓出售，售價稍高；周邊樓盤多，競爭壓力大。 價格 均價： 3100元 / 其他 1、 頂層弧形閣樓 ， 在長沙屬于創(chuàng)新產(chǎn)品 。 2、 推出詳細的建筑產(chǎn)品說明書和每月的西街生活業(yè)主俱樂部會刊 。 3、 售樓處室內(nèi)裝飾較為新穎 。 4、 配套：幼兒園 、 泳池； 廣告訴求 隨心 +隨意 +善待生活 萬科西街 品牌優(yōu)勢強勢進駐，帶來銷售熱潮。 綠城桂花城 高品牌、高品質(zhì)創(chuàng)造出高銷售額。 樓盤 名稱 綠城 桂花城 技術(shù)指標(biāo) 總用地 263畝，容積率 1.49，建筑面積 21萬； 分兩期開發(fā)，總共 1400戶； 停車位超過 1： 1； 住宅類型包括多層、小高層以及高層公寓 銷售情況 2005年 4月 26日開始認購，交定金 1萬 /套 B棟已認購?fù)辏?C棟認購過 60%， A棟整體銷控 客戶構(gòu)成 主要以二次置業(yè)者為主。 戶型 以三房 130-140 為主，占到50%； 二房以 90-110 ，二房二衛(wèi)很少，二房一衛(wèi)多一些。 S/W 優(yōu)勢：杭州品牌開發(fā)商（綠城投資有限公司），在其他多個城市進行了桂花城的大規(guī)模開發(fā)； 劣勢：周邊無任何景觀資源，周邊配套欠缺。 價格 均價 3500元 / ； 起價 3000元 / 以上。 其他 1、 設(shè)計：八角窗 、 大陽臺 ， 雙層中空玻璃 ， 一樓是半地下形式； 2、 創(chuàng)新產(chǎn)品：住宅形式 （ 小胖樓 ） 。 3、 配套：雙會所 、 幼兒園 、 臨街商業(yè) 、 網(wǎng)球場 廣告訴求 低密度 、 高綠化率的大型現(xiàn)代生活園區(qū) ； 清新 、 典雅 、 桂花城 水云間 “市區(qū)內(nèi) ” 絕版高爾夫豪宅住宅區(qū)。 樓盤 名稱 水云間 技術(shù)指標(biāo) 占地 210畝，建筑面積約 13萬平方米，分三期進行開發(fā) 銷售情況 2003年一期開盤，已售罄 客戶構(gòu)成 客戶主要是私營業(yè)主，媒體人士、政府高官，部分來自北京、上海及外省市人士，比例約 10% 戶型 最小 270平米的疊拼 250-280平米的聯(lián)排 S/W 優(yōu)勢：市區(qū)內(nèi)高爾夫景觀豪宅別墅，獨一無二。 劣勢：物管較差，環(huán)境喧囂。 價格 2003年起價 2800元 /平米。 2006年三期價格在 7000元 /平米左右 其他 1、與廣州番禺星河灣風(fēng)格相似，創(chuàng)新八角房、采光地下室、大面積露臺、夾層； 2、開發(fā)商自己做物管，較差； 3、營銷展示較好，私家路的打造比較成功。 4、配套：高爾夫練習(xí)場、會所、網(wǎng)球場、籃球場、釣魚中心、露天泳池 廣告訴求 長沙城區(qū)絕版高爾夫純別墅貴族社區(qū) 中心 +城東片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 長沙核心經(jīng)濟政治中心及輻射區(qū)域，地少人多；配套完善，商業(yè)發(fā)達，寫字樓林立，交通便利。 產(chǎn)品特點： 公寓、高層項目為主；缺少大社區(qū)理念，以居家型為主；東部區(qū)域少量別墅規(guī)模較大。 客戶群體： 長沙首次置業(yè)者首選；芙蓉區(qū)政府區(qū)域以政府醫(yī)療等國企、事業(yè)單位員工二次置業(yè)為主。 銷售狀況： 長沙價格標(biāo)竿，銷售迅速，供不應(yīng)求；東部區(qū)域樓盤競爭較大，部分明星產(chǎn)品銷售火爆。 城北版塊重點樓盤一覽 1 1、綠城 青竹湖 2、藏瓏國際 3、碧桂園 威尼斯城 2 3 綠城青竹園 綠城品牌，長沙首席高爾夫社區(qū)， 展示優(yōu)先，產(chǎn)品品質(zhì)制勝 。 樓盤 名稱 青竹湖別墅 技術(shù)指標(biāo) 占地 10000余畝 ，總建筑面積 100多萬， 0.25容積率， 280套純獨棟別墅 銷售情況 2007年 5月中下旬開盤，自 8月份起限量銷售，每月限售四套，至今已售 23套； 客戶構(gòu)成 參觀客戶中外省市人士占 50%左右，幾乎都是生意人，也會有部分政府高官 主力戶型 360-1000平米，每套占地 3-4畝 S/W 優(yōu)勢：雙高爾夫球場環(huán)繞，自然原生態(tài)，青竹湖畔，環(huán)境秀美，別墅品質(zhì)感強 劣勢：交通略有不足，山后為農(nóng)村用地，對整體形象有一定影響。 價格 500萬起 其他 1、 雙高爾夫環(huán)繞 ， 青竹湖灣畔； 2、 戶型采用了每戶各不相同設(shè)計； 3、 配套：高爾夫球會 、 青竹湖 、 燈光高爾夫 、 周南中學(xué) 、 青竹湖外國語實驗學(xué)校 廣告訴求 2006最值得期待的品質(zhì)別墅 “ 唯楚有墅 ， 于斯為尊 ” 藏瓏 公園概念，城市中的湖景別墅， 類比深圳香蜜湖 1號 樓盤 名稱 藏瓏國際海濱社區(qū) 技術(shù)指標(biāo) 占地約 100平米，建面 40萬平米，1.5容積率 銷售情況 別墅已售完，高層近期開盤 客戶構(gòu)成 別墅 70-80%為本地人（開福區(qū) 20%芙蓉區(qū) 30%）周邊縣市 20-30%；廣州深圳約 15% 主力戶型 雙拼別墅 11000-12000，小高層（ 1T4H） 6000,高層（ 1T2H） 7000 S/W 優(yōu)勢：月湖公園景觀，交通通達性好 劣勢：銷售服務(wù)不好，周邊配套不足 價格 一梯四戶小高層 6000，一梯兩戶高層 7000，別墅 1萬 1至 1萬 2 其他 1、 7億打造月湖公園； 2、 配套：幼兒園 、 小學(xué) 、 月湖公園 廣告訴求 緊扣湖景資源 ， 主打公園概念 打造長沙樓盤的領(lǐng)袖 碧桂園 威尼斯城 粵系開發(fā)商實力制勝、 教育推波助瀾的典型。 樓盤 名稱 美林水郡 技術(shù)指標(biāo) 總占地 1798200平方米，總建面965500平方米，除高層 2200戶。 銷售情況 洋房僅余一套，聯(lián)排、獨棟三期 7月 15推出，城市商業(yè)廣場在招商，中英文學(xué)校今年開始招生 客戶構(gòu)成 客戶以本地白領(lǐng)、省內(nèi)客戶及省外客戶為主，各占 1/3；廣州碧桂園客戶帶來的客戶，深圳客戶會帶朋友來買；自住客戶占 50%，這部分客戶中長沙市的較多。 主力戶型 洋房 125平米，共 300余套；聯(lián)排共500余套；獨棟 1000余套； S/W 優(yōu)勢：四周臨水，廣闊水社區(qū)，景觀好 劣勢：交通略有不足，周邊配套不完善 價格 花園洋房 4000左右；聯(lián)排 4800，獨棟 6500起價（精裝） 其他 1、 形象地位：給您一個五星級的家 2、 配套：中英文學(xué)校 、 商業(yè)街 、 五星級酒店 、 銀行； 廣告訴求 依托碧桂園強大的實力，進行強勢的媒體推廣。 依托碧桂園品牌口碑，進行異地推廣。 城北片區(qū)小結(jié)： 片區(qū)概況： 遠離原省政府，屬于長沙原來的“北丐”區(qū)域，以瀏陽河以北為界，生活配套欠缺，交通不便。 產(chǎn)品特點： 商品房小高層、多層公寓為主，部分處于景觀之地的項目以獨立別墅以及聯(lián)排別墅為主。 客戶群體： 以項目周邊客戶為主，其他區(qū)域客戶對這里較為敏感。 銷售狀況： 價格與景觀資源、地段密切相關(guān)，