【商業(yè)地產(chǎn)】-上海市南匯電信園1號地塊市場報(bào)告-2008年-68PPT

PART 1： 項(xiàng) 目 分 析 PART 2 ：市 場 研 判 PART 3 ：項(xiàng) 目 定 位 中海南匯電信園 1號地塊市場報(bào)告 地塊分析 項(xiàng)目位置 秀沿路 外環(huán)線 楊高南路 電信園區(qū) 本項(xiàng)目地塊 綠地地塊 保利地塊 中海南匯電信園 1號地塊 占地： 131232平米 總建面： 157478平米 容積率 1.2 土地性質(zhì)：住宅 建筑密度： 30% 綠化： 35% 74/90 地塊分析 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 本項(xiàng)目位于上海外環(huán)線以外，四至范圍為：南至南匯電信園 B區(qū)、北至外環(huán)綠帶東至綠地的 2號地塊，西至南匯與浦東區(qū)界 地塊北向視界 地塊內(nèi)靠南的小河 地塊內(nèi)小水塘 地塊內(nèi)蘆葦叢 有利于小區(qū)水景景觀營造 地塊南向電信園B區(qū)，園區(qū)整潔大氣 地塊分析 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎 產(chǎn)品結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值 配套條件 商業(yè)配套尚不健全，主要商業(yè)設(shè)施集中在康沈路沿線，但教育配套資源豐富 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總體適中，容積率不高，景觀資源需進(jìn)行一定優(yōu)化，但產(chǎn)品創(chuàng)新空間大 區(qū)位條件 周康緊鄰浦東的三林和北蔡板塊，是南匯最靠近市區(qū)的板塊，借助板塊的成熟度，能有效提升項(xiàng)目市場認(rèn)知度，但同時也受 2、 3號地塊項(xiàng)目的阻截 地塊條件 地塊容積率較低，利于拉升產(chǎn)品檔次 交通條件 出行交通動線主要依賴地面道路及高速公路，通暢度不高，成本較高 。 公交系統(tǒng)較弱。 環(huán)境條件 水系資源，利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的拔升 地塊分析 地塊初步研判 項(xiàng)目地塊 SWOT綜合分析 優(yōu)勢： 項(xiàng)目周邊有康橋工業(yè)區(qū)、電信園、為客戶導(dǎo)入提供資源 周邊名校林立，具有國際化氛圍 臨近主干道楊高南路和外環(huán)線 容積率低，容易提升產(chǎn)品檔次 開發(fā)企業(yè)的品牌優(yōu)勢 劣勢： 地理位置邊緣化，影響客群導(dǎo)入； 項(xiàng)目周邊配套尚不健全 上南路外環(huán)線至楊高南路段只有兩車道、路況較差，且車流量比較大，易造成堵塞 機(jī)會 ： 周康板塊日益成熟，客戶板塊認(rèn)知度高。 城市進(jìn)程中被迫郊區(qū)化的客群量增大； 整體及地區(qū)別墅類市場行情趨暖，供求關(guān)系緊張，為開發(fā)別墅類產(chǎn)品提供支持 威脅： 由于本項(xiàng)目地塊與其余兩塊地啟動時間差不多，因此客群將受到 2、 3號地塊以及板塊內(nèi)其他競爭項(xiàng)目阻截； 道路動線不暢（無軌道交通） ； 上海整體房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃郁，不少樓盤打折銷售，對購房者心理產(chǎn)生較大 地塊分析 地塊初步研判 PART 2 ：市場研判 市場環(huán)境分析 板塊屬性界定 借鑒案例分析 經(jīng)濟(jì)飛躍： 中國經(jīng)濟(jì)仍處于高速發(fā)展循環(huán)。 人口紅利： 人口出生高峰期所形成的需求高成長期。 外資 ：人民幣繼續(xù)升值，外資將 “ 千方百計(jì) ” 繞過壁壘進(jìn)入上海市場。 城市升級： 世博會驅(qū)動上海城市發(fā)展迎來高速國際化階段。未來高速城際交通驅(qū)動長三角 2小時城市圈的形成。上海的中心都會城市聚集功能升級。 基本面良好 市場面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn) 在宏觀調(diào)控的影響下， 市場面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)、回歸價值基本面為大勢所趨 。 一級市場供給大增，二級市場觀望和三級市場回調(diào)乃至局部崩潰奎顯示 2005年一波宏調(diào)后行情基本結(jié)束，雖然公共住宅、物業(yè)稅等一系列可變因素導(dǎo)致新的形勢尚不明朗，但市場走勢拐點(diǎn)已十分明顯。 二級市場價格剛性一時難以改變，但市場轉(zhuǎn)型也不可避免。 在價格剛性下的條件下，從 07年的關(guān)注溢價， 08年回歸性價比、提升客戶滿意度成為市場主流。 宏觀環(huán)境背景分析 04-05年土地供應(yīng)緊縮是今年市場供不應(yīng)求的一大原因，為了從根本尚緩解供求失衡狀況， 預(yù)計(jì) 2008年將在 07年的基礎(chǔ)上土地供應(yīng)量將繼續(xù)放大。 但對于目前上海地價的不斷攀高，如何解決 “ 面粉貴過面包 ” 導(dǎo)致的樓市負(fù)面效應(yīng)，加大對開發(fā)商大量閑置土地的處置力度，成為中央宏觀調(diào)控著力解決的重點(diǎn)，也是政府面臨的一大考驗(yàn)。 由于土地市場供應(yīng)依舊以外環(huán)為主力，本項(xiàng)目面臨的競爭不容忽視。 2 0 0 3 - 2 0 0 7 土地出讓情況1640501706 72914461845512699356025050075010001250150017502003年 2004年 2005年 2006年 2007年萬 平方米075150225300375幅出讓量 ( 萬 ) 地塊幅數(shù) ( 幅 )5 年住宅建設(shè)用地可建建筑面積各環(huán)區(qū)分布內(nèi)環(huán)以內(nèi)1%中內(nèi)環(huán)間5%中外環(huán)間9%外環(huán)以外85%08年供應(yīng)量將繼續(xù)放大，結(jié)構(gòu)仍舊不平衡 一級市場分析 2 0 0 4 - 2 0 0 7 年 10 月上海房地產(chǎn)市場概況020004000700075008000850090009500供應(yīng) 成交 均價供應(yīng) 2 5 3 2 . 9 5 0 6 2 9 6 5 . 0 8 8 4 2 4 7 7 . 8 0 3 2 5 7 3 . 6 6 1 4成交 2 8 0 1 . 9 4 8 2 2 1 8 0 . 8 4 3 4 2 5 9 3 . 6 3 7 9 3 2 1 1 . 2 6 0 2均價 8036 8341 8652 917404 年 05 年 06 年 07 年受 03-07年的土地出讓和宏觀調(diào)控影響，商品房市場上 05年供給大于需求， 07年需求的爆發(fā)使得供應(yīng)更加趨緊； 08年供給會有小幅增加，但是由于宏觀調(diào)控的影響，需求受到壓制，所以 08年市場回歸理性，供求相對平衡。 二級市場分析 市場趨于理性 整個 2007年，基本可以以 9月份為界限，劃分成大熱和觀望兩個階段， 10月后成交量不斷走“ 下坡路 ” ，市場仍會處于消化期，上下家博弈現(xiàn)象加劇，成交情況不會有明顯改善。預(yù)計(jì)，2008年 4-5月僵局會打開，二手房進(jìn)入穩(wěn)步合理發(fā)展階段。 二手房成交量方面 ，由于今年住宅項(xiàng)目供應(yīng)逐漸減少，加上開發(fā)商拿地的困難將導(dǎo)致他們推盤速度的放慢，一手房供應(yīng)量持續(xù)減少，因此，二手房成交量超過一手房的趨勢在 2008年后將更加明顯。 區(qū)域方面， 土地稀缺的獨(dú)特性質(zhì)，將使得內(nèi)環(huán)內(nèi)房源不斷減少，房價自會愈發(fā)堅(jiān)挺。其中，性價比高的豪宅和別墅等，將愈發(fā)受到青睞。 戶型方面， “ 70、 90”政策的效應(yīng)，將在 2008年得以較為顯著地體現(xiàn)。外環(huán)兩側(cè)區(qū)域內(nèi)的小戶型，供應(yīng)量或?qū)U(kuò)大，房價在政策的引導(dǎo)下，不會出現(xiàn)太大波動。而從今年一季度開始的中環(huán)內(nèi)大戶型熱銷現(xiàn)象，將隨著二次置業(yè)者數(shù)量的不斷增加而持續(xù)旺盛。 三級市場分析 未來市場的主力 外環(huán)供給持續(xù)放大，競爭激烈 0 4 - 0 7 年1 0 月上海四區(qū)五環(huán)均價走勢圖04000800012000160002000004年 05年 0 6 年 07年內(nèi)環(huán) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 郊環(huán)外元 /平方米 0 4 - 0 7 年1 0 月上海四區(qū)五環(huán)房地產(chǎn)成交量概況04008001200160004年 05年 0 6 年 07年內(nèi)環(huán) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 郊環(huán)外萬平方米 成交量上： 從 04-07年各環(huán)成交的狀況可以看出，外環(huán)所占市場份額逐漸攀升， 07年達(dá)到了 1600萬方， 08年更有擴(kuò)大的趨勢。 價格上： 基點(diǎn)低，升幅大，從 04年到 07年外環(huán)增幅達(dá) 70。隨著需求的外圍化，外環(huán)外區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，檔次差距擴(kuò)大。 外環(huán)市場分析 浦東三林： 1.3-1.8萬 莘閔： 1.4-3.0萬 七寶： 1.5-1.8萬 江橋： 0.85-1萬 新浦江： 1.2-1.4萬 高行： 0.85-1.2萬 西城： 0.9-1.2萬 上大： 0.9-1.1萬 顧村： 0.73-0.8萬 周康： 0.8-1.2萬 外環(huán)沿線板塊格局分析 發(fā)展時序： 由西向東，同時向南向北發(fā)展。 價格： 西高東低（發(fā)展次序原因），南高北低（定位和規(guī)劃原因） 容積率 ： 新浦江城（新市鎮(zhèn)） 華漕 、莘閔 、 康橋 （后三個屬于新老結(jié)合自發(fā)形成的板塊）同屬于較低容積率的混合產(chǎn)品板塊。 華漕： 1.0-3.0萬 徐匯濱江： 1.5-2.5萬 張江： 1.3-1.4萬 PART 2 ：市場研判 市場環(huán)境分析 板塊屬性界定 競爭個案分析 板塊屬性界定 板塊介紹 周康板塊 大三林板塊 北蔡板塊 周康板塊 大三林板塊 北蔡板塊 南匯西北部，緊鄰浦東，依托周浦老配套和兩鎮(zhèn)新規(guī)劃發(fā)展的新興居住區(qū)，房源的價格和相鄰的三林和北蔡有一定的差距。該地區(qū)集中了南匯大量的新建商品房，房產(chǎn)成交表現(xiàn)十分活躍。住宅樓盤均價在 9000-12000元 /平方米左右 。（ 行政上歸屬康橋，由于康橋產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于周浦，客戶也存在較大的差異，只獨(dú)立考慮康橋板塊） 近幾年最熱板塊之一，自申博成功以來，興建了為數(shù)不少的商業(yè)、醫(yī)療、教育基礎(chǔ)生活設(shè)施，從動遷房基地到浦東改善型購房和新上海人置業(yè)的首選地，三林板塊已悄然完成其從滿足型到改善型板塊躍升的過程，目前板塊居住氛圍已經(jīng)成熟，樓盤均價在 13000-18000元 /平方米左右 （地理位置上更靠近三林板塊 ） 由世博概念、軌道 7號線以及知名開發(fā)商進(jìn)駐帶動樓市發(fā)展，定位于未來大型居住板塊，目前區(qū)域內(nèi)新建的都是超級大盤，如大華錦繡花城、地杰國際城等，客戶以自住客為主樓盤均價在 15000-18000元 /平方米左右 （ 與北蔡距離較遠(yuǎn)，板塊特征差異化，不作考慮） 板塊屬性界定 板塊介紹 康 橋 板 塊 時間節(jié)點(diǎn) 事件 中邦、綠地等本土品牌開發(fā)商大舉進(jìn)駐 05-06年 康橋半島、綠寶園等一批高檔及中檔別墅進(jìn)入 2000年 美林小城、綠洲康城、南都韻園、中科大學(xué)村等公寓及別墅項(xiàng)目入市 03年左右 板塊產(chǎn)品開始有所提升，客戶向浦東擴(kuò)展 為康橋板塊別墅發(fā)展打下了基礎(chǔ) 項(xiàng)目集中上市期 作為南匯區(qū)的門戶，周康板塊憑借與浦東接壤的地理優(yōu)勢以及康橋半島集團(tuán)較早介入，目前已發(fā)展成為南匯最成熟的別墅區(qū)，并吸引眾多國際知名企業(yè)入駐，為板塊騰飛提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)綠寶園是該板塊最早的高檔涉外別墅小區(qū)，為來自工業(yè)園區(qū)的拜爾、通用汽車、通用電氣、 西門子等等跨國企業(yè)的海外人士提供服務(wù)的別墅項(xiàng)目；該項(xiàng)目前期都是只租不售的形式，到后期開始有部分銷售 隨著上海整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展，康橋板塊也進(jìn)入了快速發(fā)展期，大量的公寓及別墅項(xiàng)目上市，大部分項(xiàng)目還是以本地開發(fā)商開發(fā)為主，客戶以南匯地區(qū)以及浦東附近的本地客為主； 品牌開發(fā)商開始進(jìn)入市場，項(xiàng)目無論從體量還是整體品質(zhì)上都有所提升，成為該區(qū)域住宅產(chǎn)品中的 “ 領(lǐng)軍 ” 項(xiàng)目，客戶也逐漸向市區(qū)客戶延伸。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程 板塊面臨二次升級，客戶向市區(qū)擴(kuò)展 中海、和黃等一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐 08-09年 產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 時間節(jié)點(diǎn) 事件 醫(yī)學(xué)園 2009年 康橋工業(yè)區(qū) 1995年 中國電信園 2007年 目前已有中德友好醫(yī)院、上海國際心臟醫(yī)院、日本德真會國際齒科醫(yī)療中心、等 20多家客商落戶 美國通用、福特、德國大眾、華碩等國際知名企業(yè)入駐 中國電信網(wǎng)管中心、中國電信傳輸中心、中國電信研究院和上海市電信有限公司總部等已經(jīng)確定將要遷址到中國電信信息園區(qū)。 工業(yè)區(qū)引進(jìn)外資企業(yè) 300多家，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 1464家，美國通用、福特、德國大眾、華碩等國際著名企業(yè)均在康橋工業(yè)區(qū)投資興業(yè)。工業(yè)區(qū)初步形成了電子電器、汽車零部件、新型建材三大行業(yè)體系。 總投資 100億，吸引與中國電信產(chǎn)品鏈相關(guān)的 IT企業(yè)落戶，形成強(qiáng)勁的園區(qū)經(jīng)濟(jì)。 2009年，初步形成具有醫(yī)、教、研、產(chǎn)一體的國家級醫(yī)學(xué)園雛形。 2012年，建成初具規(guī)模的亞洲一流綜合性國際醫(yī)學(xué)園。 2020年，全面完成醫(yī)學(xué)園軟硬件建設(shè)任務(wù)，躋身于世界先進(jìn)的綜合性國際醫(yī)學(xué)園之列 時間節(jié)點(diǎn) 事件 中德友好醫(yī)院、上海國際心臟醫(yī)院、日本德真會國際齒科醫(yī)療中心 2006-2007 中福幼兒園、建橋?qū)W院、英國學(xué)校、申花足球?qū)W校 2000-2003 康橋文化中心、中科大研究生院尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、大潤發(fā) 醫(yī)療配套開始向國際化發(fā)展，涉外國際化板塊特征開始顯現(xiàn) 板塊內(nèi)教育配套開始發(fā)展，主要為周邊居民以及工業(yè)園服務(wù) 板塊內(nèi)完善生活配套以及休閑娛樂文化設(shè)施 全世界規(guī)模最大的幼兒園 中國福利會幼兒園、英式教育第一品牌 上海英國學(xué)校、上海尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，形成多元化階梯教育基地。 隨著產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的發(fā)展，配套設(shè)施也逐漸跟隨著人口導(dǎo)入的增長速度，板塊內(nèi)生活配套設(shè)施進(jìn)一步完善，從大賣場到文化中心，為板塊內(nèi)居民提供多元化的配套服務(wù) 緊跟著生活配套和教育配套的步伐，醫(yī)療配套也向高層次、國際化發(fā)展，整體板塊的國際化特征開始顯現(xiàn)雛形 2003-2006 配套發(fā)展歷程 康橋板塊在售項(xiàng)目分析 樓盤名稱 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型及面積段 均價 （元 /m2） 客戶層面 中邦城市 總體量 40萬方，剩余體量 17萬 1.90 高層、小高層 99-106兩房 114-139三房 9500 南匯以及浦東的區(qū)域客為主，并逐步有被其配套及價格所吸引的市區(qū)的拆遷戶以及新上海人 綠地東上海 總體量 61萬方，剩余體量 42.9萬方 1.65 小高層、高層 92-113兩房 124-140三房 11000 由原來周邊客戶為主，逐漸開始吸引浦西市區(qū)的購房者。雖然沒有軌道交通支撐，但附近有好幾輛路經(jīng)市區(qū)的公交車 綠洲康城 總體量 93萬方，剩余體量 77.4萬方 1.46 獨(dú)幢別墅、 小高層 94-116兩房 121-147三房 12000 別墅客戶主要來自于周邊工業(yè)區(qū)、科技園的管理層和白領(lǐng)，公寓主要是康橋區(qū)域客以及浦東工作的新上海人 康橋板塊 客戶特征 南匯本地客戶以及浦東客戶為主，其中在浦東工作的新上海人也是主力客源之一，市中心其它區(qū)域客戶也有少量； 因?yàn)榭禈虬鍓K屬于南匯西北部，由于其與浦東之間特殊的地理關(guān)系，受到浦東開發(fā)建設(shè)的輻射而發(fā)展較早，商業(yè)配套完善、交通設(shè)施便利，購房者以當(dāng)?shù)鼐用窈蛣舆w戶為主，也吸引了浦東以及市區(qū)其他區(qū)域的客戶前來置業(yè)。 該板塊靠近浦東三林和北蔡板塊，價格上相比有一定的優(yōu)勢，因此目前在該地區(qū)的購房者中，有很大一部分是來自市區(qū)的。 公寓客戶： 康橋板塊 客戶特征 00年開始發(fā)展的康橋半島成為了上海的經(jīng)濟(jì)別墅發(fā)祥地，聚集了全市范圍內(nèi)的一批小富人群；另外區(qū)域的高端客戶、康橋工業(yè)園的中高層領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域的海外人士、浦東范圍的中高端客戶一直是本區(qū)域別墅客戶的范圍。 類別墅客戶： 除了康橋老鎮(zhèn)樓盤的 130萬方的后續(xù)供給，本項(xiàng)目周邊 45萬方，周浦南面和黃在內(nèi)的 80萬方的潛在供給（和黃規(guī)劃開發(fā)疊加別墅、公寓混合型高尚社區(qū)），板塊升級為大勢所趨，未來板塊內(nèi)部形成三足鼎立的競爭格局。 康橋板塊 未來供給 康 沈 路 康橋 鎮(zhèn)區(qū) 周浦 老鎮(zhèn) 和黃 地塊 明華 項(xiàng)目 總建面 80萬方 永樂 地塊 本項(xiàng)目 綠地 地塊 保利 地塊 總建面 45萬方 樓盤后續(xù)量 130萬方 三 林 板 塊 三林板塊在售項(xiàng)目分析 目前三林在售的樓盤都集中在大三林板塊的南部，包括金誼河畔，價格 13000-15000元 /平方米；尚東國際名園，價格 18000元 /平方米；萬科新里程，均價 18000元 /平方米；除此，即將推出的還有萬科金色雅筑、浦發(fā)博園和金地的灣流域，目前價格都未定。 樓盤名稱 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型及面積段 均價 （元 /m2） 客戶層面 萬科新里程 總體量 33萬方，剩余體量 15.8萬 1.50 高層、小高層 90-105兩房 115-125三房 18200 三林、張江、等區(qū)域客和交通引導(dǎo)的市區(qū)客為主、以自住需求居多 金誼河畔 總體量 31萬方，剩余體量 16.8萬方 1.89 小高層 102-113兩房 16800 區(qū)域客戶居多，浦東工作的新上海人，改善型客戶 尚東國際 總體量 32萬方，剩余體量 21.4萬方 1.14 公寓、情景洋房 85-120兩房 114-148三房 17600 張江、陸家嘴區(qū)域內(nèi)客戶包括軌道交通引導(dǎo)市區(qū)的中高端客戶 萬科金色雅筑 總體量 8.5萬方 1.59 多層 、小高層 70-97兩房 88-124三房 15000-20000 主打年輕白領(lǐng)結(jié)婚人群，區(qū)域及全市范圍內(nèi)的新上海人 客戶、產(chǎn)品類似 多層、小高層、高層、花園洋房、別墅混合社區(qū) 小高層、高層花園洋房、有大規(guī)模混合社區(qū) 康橋板塊 軌道交通 11號線 以南匯與浦東改善客戶為主，逐步有市區(qū)客戶 三林板塊 軌道交通 6、 11號線 本地客戶與市區(qū)客戶兼有，隨著配套和交通的提升市區(qū)中高層次客戶增多 三林板塊 板塊特征描述 三林板塊目前已成為整個上海競爭最為激烈、競爭規(guī)格最高的板塊，太多實(shí)力開發(fā)商的貼身肉搏令市場風(fēng)云激蕩。 三林板塊在售以及未來供應(yīng)的項(xiàng)目拿地時間相差無幾，基本所有樓盤都是 1.3 1.5容積率，都是多層、小高層、中高層為主的混合型社區(qū)。三林板塊目前的問題是同質(zhì)化層面的差異競爭。 三林板塊 產(chǎn)品特征 同質(zhì)化層面的差異競爭 三林板塊 客戶特征 從客群來源看，三林板塊的客戶以浦東區(qū)域客為主， 通過軌道交通引導(dǎo)的市區(qū)客戶為輔。 目前客戶群主要分為三類，一類是市政動遷，仍然選擇搬回原區(qū)域的居民；一類是看好三林板塊前景的新上海人；還有一類是為了改善居住條件的市民。 自住客以改善型購房者和新婚購房者為主 客戶趨同，進(jìn)一步細(xì)分 金地灣流域 體量 23萬 ,銷售周期 2012前后 目前已消化 9萬 ,后續(xù)供應(yīng)量 15.8萬 萬科新里程 金誼河畔 尚東國際 體量 32萬 ,銷售周期 2011前后 體量 31萬 ,銷售周期 2011前后 體量 33萬 ,銷售周期 2010前后 目前已消化 14.2萬 ,后續(xù)供應(yīng)量 16.8萬 目前已消化 10.6萬 ,后續(xù)供應(yīng)量 21.4萬 體量 8.5萬 ,銷售周期 2009前后 金色雅筑 時間軸 2008 2009 2010 2011 2012 三林板塊未來供應(yīng) 未來幾年供應(yīng)量充足，體量在 90萬方左右，未來新增供應(yīng)將往南發(fā)展，三林外環(huán)線外，包括楊高南路以東大量土地的發(fā)展空間較大。 板塊發(fā)展方向，向東向南 板塊歸屬 三林 康橋 與市中心的距離更近。有 6號線和 11號線支撐，公交也更為便利 區(qū)位交通： 居住配套： 傳統(tǒng)客戶： 產(chǎn)品類型： 板塊認(rèn)知： 隸屬南匯，與市區(qū)距離更遠(yuǎn)，只有未來規(guī)劃的 11號線支撐，公交較少； 自申博成功以來，興建了為數(shù)不少的商業(yè)、醫(yī)療、教育基礎(chǔ)生活設(shè)施 具有國際化的醫(yī)院和學(xué)校，有二線國際化的感覺，生活層面檔次更高 浦東改善型購房和新上海人置業(yè)的首選地 公寓上的客戶與三林類似，層次低于三林，但康橋聚集了一批別墅的優(yōu)質(zhì)客戶，區(qū)域又有產(chǎn)業(yè)支撐。 由原來的首次置業(yè)的單一公寓向適合一、二次置業(yè)的多元化產(chǎn)品發(fā)展 原來為一二次置業(yè)的混合產(chǎn)品，面臨產(chǎn)品的升級，容積率優(yōu)勢明顯 公寓的認(rèn)知度較高 上海人心中經(jīng)濟(jì)別墅的發(fā)祥地 項(xiàng)目行政上屬于康橋，如歸屬三林，則為位置最差的項(xiàng)目；歸屬康橋，依托其高檔次的配套，更有利于提升項(xiàng)目的檔次。 PK 競 爭 個 案 分 析 本項(xiàng)目是鄰近三林，行政上屬于康橋的低容積率的中高端樓盤，公寓的客戶與三林的客戶類似，類別墅的客戶與區(qū)域別墅客戶以及三林的類別墅客戶也趨同，因此競爭對象為康橋和三林的重點(diǎn)樓盤。 同期上市的綠地、保利項(xiàng)目，周浦的和黃等項(xiàng)目也是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭樓盤。 新浦江城和一品漫城的客戶要比本項(xiàng)目更廣一些，也屬競爭的范疇。 競爭界定 1 3 2 7 6 4 5 11號線 6號線 1、中邦城市 2、綠地東上海 綠洲康城 4、萬科金色雅筑 金誼河畔 尚東國際 萬科新里程 金地灣流域 1 2 3 6 7 5 4 競爭項(xiàng)目分布 8 8 2015/6/9 康橋板塊 中邦城市 項(xiàng)目位置： 南匯區(qū)秀沿路 867號 開盤時間： 2007-05-20 總建筑面積： 40萬平方米 開發(fā)商： 中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司 容積率： 1.9 入住時間： 2008-9 規(guī)劃： 10幢小高層和高層（二期） 戶型： 一房 67 占 8.7%、兩房 99-106 占 58.7%、三房 114-139 占 32.6% 價格： 9500元 /平方米起 銷售情況： 目前一期已經(jīng)售完、在售二期銷售率一房 87%、二房 74%、三房 61% 客戶： 南匯以及浦東的區(qū)域客為主，并逐步有被其配套及價格所吸引的市區(qū)的拆遷戶以及新上海人 總建筑面積 40萬平方米，一期總建筑面積 13萬平方米，目前已經(jīng)入住。二期總建面約 10萬方。規(guī)劃商業(yè)近 4萬平方米，還有近 13萬方仍未規(guī)劃，據(jù)銷售員說將規(guī)劃為別墅。 后期規(guī)劃 規(guī)劃商業(yè)街、大賣場 二期 一期 康橋板塊 中邦城市 康橋板塊 綠地東上海 項(xiàng)目位置： 滬南路 3185號 開盤時間： 2007-01-01 總建筑面積： 612247平方米 開發(fā)商： 上海富潤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 容積率： 1.65 入住時間： 2007-12 規(guī)劃： 9棟板式小高層、高層及 2棟塔式高層（一期） 戶型： 兩房 92-113 占 51.4%、三房 124-140 占 46.9%、復(fù)式 161-210 占 1.7% 價格： 11000元 /平方米 銷售情況： 兩房銷售率 90%、三房銷售率 82%、復(fù) 式銷售率 33%。 客戶： 由原來周邊客戶為主，逐漸開始吸引浦西市區(qū) 的購房者。雖然沒有軌道交通支撐，但附近有好幾輛 路經(jīng)市區(qū)的公交車 1期在售 二期規(guī)劃中 目前一期在售，二期地塊未動 康橋板塊 綠地東上海 非本項(xiàng)目地塊 康橋板塊 綠洲康城 項(xiàng)目位置： 南匯區(qū)康橋路 1388號 開盤時間： 2005-09-16 總建筑面積： 93萬 平方米 開發(fā)商： 上海振龍房地產(chǎn)有限公司 容積率： 1.46 入住時間： 二期 2008年 12月，三期 09年 6月 規(guī)劃： 1期 180幢獨(dú)立別墅， 2期已建成 14幢公寓 戶型： 一房 67-68 占 19.2%、 兩房 94-116 占 39.6%、 三房 121-147 占 40.5%、 復(fù)式 145-254 占 0.7% 價格： 12000元 /平方米 銷售情況： 別墅已經(jīng)入住，公寓一期已經(jīng)處于尾盤， 在售還剩少量的三房。 客戶： 別墅客戶主要來自于周邊工業(yè)區(qū)、科技園的管 理層和白領(lǐng)，公寓主要是康橋區(qū)域客以及浦東工作的 新上海人 一期別墅區(qū) 二期在售 一期別墅（綠洲康城 金帝豪苑）用地 210800平方米，二期公寓（綠洲康城 親水灣）用地 438400平方米，總建筑面積 80萬方，包括 7萬平米的商業(yè)步行街和 5.3萬平方米的超五星級國際商務(wù)休閑酒店。 康橋板塊 綠洲康城 三林板塊 尚東國際 項(xiàng)目位置： 浦東區(qū)海陽路近上南路 開盤時間： 2007-12-23 總建筑面積： 32萬 平方米 開發(fā)商： 上海中萬置業(yè)投資有限公司 容積率： 1.14 入住時間： 09年 5月 規(guī)劃： 8層電梯情景公寓、 4 1花園情境洋房 戶型： 一房 79 占 5.8%、 兩房 85-120 占 33.2%、 三房 114-148 占 33.4%、 四房 152-179 占 20.3%、 復(fù)式 126-236 占 6.2% 價格： 17600元 /平方米 銷售情況： 一期已經(jīng)入住，在售為二期 二房 12.5%、三房 14.5%、四房 14.3%、復(fù)式 6.7% 客戶： 張江、陸家嘴區(qū)域內(nèi)客戶包括軌道交通 引導(dǎo)市區(qū)的中高端客戶 尚東二期 二期 項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期 10萬方，共開發(fā) 5幢 4+1層以及 13幢 8層住宅，二期 12萬方， 8層電梯情景公寓及 4+1花園情境洋房。全部為一梯兩戶設(shè)計(jì)的帶電梯公寓房，在售為二期。二期靠東明路為商業(yè)部分。一期隔東明路西側(cè)也是規(guī)劃商業(yè)用地，據(jù)悉三期地塊將開發(fā)部分的別墅物業(yè) 三期 一期 商業(yè) 三林板塊 尚東國際 項(xiàng)目位置： 浦東區(qū)永泰路 595弄 開盤時間： 2006-12-16 總建筑面積： 31萬 平方米 開發(fā)商： 上海中房置業(yè)股份有限公司 容積率： 1.89 入住時間： 一期 08年 6月、二期 09年 9月 規(guī)劃： 一期由 19幢小高層及商業(yè)街組成 戶型： 二房 103-113 占 78.6%、 三房 135 占 14.6%、 復(fù)式 177-190 占 6.8% 價格： 16800元 /平方米 銷售情況： 一期已經(jīng)入住，在售為二期 二房 12.5%、三房 14.5%、四房 14.3%、復(fù)式 6.7% 客戶： 區(qū)域客戶居多，浦東工作的新上海人，改善型客戶 三林板塊 金誼河畔 一期 規(guī)劃中 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，總建筑面積 31萬方，其中包括 25萬方住宅、 6萬方的商業(yè)。 三林板塊 金誼河畔 三林板塊 萬科新里程 項(xiàng)目位置： 浦東區(qū)高青路 2878號 (楊高南路 ) 開盤時間： 2007-11-17 總