房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)

房地產(chǎn) 企業(yè) 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng) 管理手冊(cè) 目 錄 前 言 1 第一章 綜述 1 第一節(jié) 基本概念 1 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 . 1 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 . 2 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 . 3 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 3 一、經(jīng)營(yíng)概況 . 3 二、經(jīng)營(yíng)分類(lèi) . 3 三、經(jīng)營(yíng)流程 . 4 四、會(huì)計(jì)核算 . 7 五、應(yīng)稅特征 . 9 第二章 評(píng)估方法 12 第一節(jié) 假設(shè)法 12 一、環(huán)境適用 . 12 二、具體應(yīng)用 . 13 第二節(jié) SPSS 應(yīng)用法 18 一、環(huán) 境適用 . 18 二、具體應(yīng)用 . 19 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21 一、環(huán)境適用 . 21 二、具體應(yīng)用 . 22 第三章 評(píng)估指標(biāo) 25 第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) 25 一、指標(biāo)基礎(chǔ) . 25 二、指標(biāo)確定 . 28 三、指標(biāo)附件 . 41 第二節(jié) 納稅問(wèn)題指標(biāo) 66 一、指標(biāo)基礎(chǔ) . 66 二、指標(biāo)確定 . 71 三、指標(biāo)附件 . 77 附錄 法規(guī)政策 101 附錄一 營(yíng)業(yè)稅法規(guī) 101 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 . 101 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 . 104 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營(yíng)業(yè)稅具體辦法 . 110 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知（節(jié)選） . 113 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 117 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行管理工作的通知 . 119 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 . 123 附錄二 企業(yè)所得稅法規(guī) 128 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例 . 128 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 . 131 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問(wèn)題的通知 . 141 關(guān)于印發(fā)北京市地方企業(yè)所得稅稅 前扣除辦法的通知 . 142 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知 . 156 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 . 158 關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知（節(jié)選） . 162 關(guān)于修訂企業(yè)所得稅純益率和定額征收辦法的通知（節(jié)選） . 164 印發(fā)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)部分城鄉(xiāng)集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)實(shí)行企業(yè)所得稅定率征收的暫行辦法的通知（節(jié)選） . 165 附錄三 土地增值稅法規(guī) 168 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 . 168 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 . 169 關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問(wèn)題的通知 . 174 關(guān)于對(duì)舊城改造成片開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問(wèn)題的通知 . 177 北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知 . 178 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知 . 179 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知 . 181 附錄四 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法 規(guī) 182 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 . 182 北京市施行中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例的細(xì)則（修正） . 184 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋 和暫行規(guī)定 . 185 北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知 . 189 關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知 . 191 印發(fā)關(guān)于我市部分涉外稅收實(shí)行屬地征收的實(shí)施意見(jiàn)的通知 . 195 北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人問(wèn)題的補(bǔ)充通知 . 197 北京市地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問(wèn)題的通知 . 197 北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土 地使用稅、城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和 征管問(wèn)題的通知 . 199 附錄五 其他法規(guī) 202 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 . 202 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 . 212 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知 . 218 北京市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成 . 221 北京市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格構(gòu)成管理辦法 . 222 北京市關(guān)于實(shí)施商品房銷(xiāo)售管理辦法的若干規(guī)定 . 225 北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于商品房銷(xiāo)售有關(guān)問(wèn)題的通知 . 226 關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn) . 231 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法 . 234 中國(guó)人 民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 . 237 第一章 綜述 第一節(jié) 基本概念 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物 。很多國(guó)家將房地產(chǎn)稱(chēng)為物業(yè)。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類(lèi)，一類(lèi)為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國(guó)現(xiàn)在開(kāi)征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會(huì)指出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”）， 以及將來(lái)可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類(lèi)為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開(kāi)征的各種稅，主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為以下幾類(lèi)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，指土地征用、劃拔、出讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓三種方式；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過(guò)表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向 流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括物業(yè)管理市場(chǎng)，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的市場(chǎng)，對(duì)前三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的輔助作用。 （三）房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) （物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。 從歷史看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其 原因與我國(guó)三項(xiàng)重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對(duì)土地?zé)o償、無(wú)期限行政劃拔的土地使用制度為通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開(kāi)發(fā)的 國(guó)稅發(fā) 1993149 號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹┑耐ㄖ?根據(jù) 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱(chēng)的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式。 1991 年 3月和 1994 年 7 月，國(guó)務(wù)院分別頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道， 1998 年 8月，全國(guó)人大再次修訂了中華人民共和國(guó)土地管理法，從土地利用、用地審批等 方面規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”是我國(guó)城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對(duì)地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)；配套則指對(duì)住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個(gè)有機(jī)整體開(kāi)發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。 （二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系 1、與“建筑業(yè)”的關(guān)系 在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。 在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱(chēng)為建筑商或承包商；第二類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自營(yíng)工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對(duì)于第二類(lèi)關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題有兩點(diǎn)：一是自營(yíng)工程在銷(xiāo)售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；二是存在自營(yíng)工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系 二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷(xiāo)售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的影響越來(lái)越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公 司前期介入開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見(jiàn)。 二者的具體關(guān)系有三類(lèi)：一類(lèi)是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開(kāi)后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。第二類(lèi)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管理。對(duì)第三類(lèi)關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題是：兼營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營(yíng)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率 納稅。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅申報(bào)資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過(guò)特定的程序和方法，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評(píng)定，并對(duì)一般涉稅問(wèn)題進(jìn)行處理的工作過(guò)程。 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 一、經(jīng)營(yíng)概況 截止 2003 年底，我市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 3836 戶，占我市地稅征管戶數(shù) 374398 戶的 1%， 2003 年 1-12 月納稅總額 10 億元，占同期我市地方稅收總額 565 億元的 17%，其中營(yíng)業(yè)稅納稅總 額 7 億元，占同期我市地方稅收總額 266.7 億元的 26%。 根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003 年 1-12 月，我市商品房預(yù)售面積總計(jì) 1350 萬(wàn) m2，預(yù)售金額總計(jì) 864 億 元，預(yù)售均價(jià) 6398 元 / m2，經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積總計(jì) 393 萬(wàn) m2，預(yù)售金額總計(jì) 115 億 元，預(yù)售均價(jià) 2917 元 / m2。 二、經(jīng)營(yíng)分類(lèi) 1、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)和一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)兩種形式。兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開(kāi)發(fā)建設(shè)成“熟地” 后進(jìn)行拍賣(mài)或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán) 者進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開(kāi)發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開(kāi)發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國(guó)外一般以前者為主，在我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā)。 2、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開(kāi)發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱(chēng)為新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。新開(kāi)發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開(kāi)發(fā)形式，再開(kāi)發(fā)則是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是： 指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整）的土地。 新區(qū)開(kāi)發(fā)征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開(kāi)發(fā) 舊城改造拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開(kāi)發(fā) 通過(guò)“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地” 對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增一個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)） 兩個(gè)層次的開(kāi)發(fā) 第一層次 土地 拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)） 3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房?jī)煞N形式。 4、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、別墅、商用、寫(xiě)字樓等幾種開(kāi)發(fā)形式。 三、經(jīng)營(yíng)流程 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)： 1、投資量大，投資回收期長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開(kāi)工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過(guò)幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，收益集中在中后期。 2、資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融 機(jī)構(gòu)依賴程度大 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2002 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開(kāi)發(fā)建設(shè)資金比例達(dá) 50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比 22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為 72%，比工業(yè)企業(yè)高出 16 個(gè)百分點(diǎn)。 3、牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜 綜合開(kāi)發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門(mén)幾十個(gè)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的協(xié)作單位也很多。 4、發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展 進(jìn)入 90 年代以來(lái)，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建 筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。 運(yùn)作流程： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為開(kāi)發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。其中，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段又分為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個(gè)時(shí)期，前期工作包括立項(xiàng)（取得項(xiàng)目審批書(shū)）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、施工準(zhǔn)備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項(xiàng)集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見(jiàn)下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機(jī)構(gòu)和個(gè)別程序可能存在一定差異，僅供參考）： 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理流程 租售管理階段分為租售和售后管理兩個(gè)時(shí)期。租售期的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為銷(xiāo)售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、出租房屋、出租土地使用權(quán)、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。 四、會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)遵從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置有別于企業(yè)會(huì)計(jì)制度 具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備 應(yīng)收股利、應(yīng)收利息 應(yīng)收補(bǔ)貼款 采購(gòu)保管費(fèi) 庫(kù)存材料 原材料 庫(kù)存設(shè)備 自制半成品 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 庫(kù)存商品 分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備 委托貸款 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 工程物資 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 在建工程 在建工程減值準(zhǔn)備 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 遞延資產(chǎn) 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 應(yīng)付利潤(rùn) 應(yīng)付股利 預(yù)計(jì)負(fù)債 專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款 開(kāi)發(fā)成本 生產(chǎn)成本 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 經(jīng)營(yíng)成本 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 銷(xiāo)售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 補(bǔ)貼收入 以前年度損 益調(diào)整 五、 應(yīng)稅特征 （一）應(yīng)稅稅種 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及 13 項(xiàng)稅費(fèi) （ 12 個(gè)稅種、 1 項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為： 1. 營(yíng)業(yè)稅 2. 城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征） 3. 教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征） 4. 企業(yè)所得稅 5. 外商投資企業(yè)所得稅 6. 個(gè)人所得稅 7. 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅） 8. 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)） 9. 車(chē)船使用稅（外資企業(yè)為車(chē)船使用牌照稅） 10. 印花稅 11. 契稅 12. 耕地占用稅 13. 土地增值稅 其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門(mén)征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 。 （二）經(jīng)營(yíng)與納稅的關(guān) 系 開(kāi)發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見(jiàn)下表： 階段 經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注 開(kāi)發(fā)建設(shè)期 取得土地使用權(quán) 契稅 由財(cái)政部門(mén)征收 耕地占用稅 委托施工 印花稅 自營(yíng)工程 個(gè)人所得稅 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2001 年 1 月 1 日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱(chēng)的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車(chē)牌稅、土地使用費(fèi)。 從 2000 年 1 月 1 日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。 銷(xiāo)售期房 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 印花稅 租 售 管 理 期 銷(xiāo)售房屋 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 印花稅 營(yíng)業(yè)稅按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”和“ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目，如果所銷(xiāo)售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見(jiàn)稅收政策部分） 出租房屋或土地 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 土地使用稅（費(fèi)） 印花稅 營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)”稅目 自用房屋或土地 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 土地使用稅（費(fèi)） 贈(zèng)與房屋或土地 視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 代收費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅 房屋抵押貸款 以房抵債時(shí)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅 對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè)管理以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù) 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率 股利分配 個(gè)人所得稅 個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅 （三）營(yíng)業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示： 稅目 稅率 涉稅事項(xiàng) 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 5% 銷(xiāo)售房屋及配套設(shè)施； 售房中的代收款項(xiàng) 售房違約金； 房屋贈(zèng)與； 以房抵債或以房換房； 合作建房； 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段） 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 5% 轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)； 贈(zèng)與土地使用權(quán)； 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段） ； 轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn) 建筑業(yè) 3% 銷(xiāo)售自營(yíng)工程所建房屋； 代建工程 服 務(wù) 業(yè) 租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地； 出租其他固定資產(chǎn) 其他服務(wù)業(yè) 5% 兼營(yíng)物業(yè)管理收入； 物業(yè)管理代收款項(xiàng)； 兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)； 將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi) 餐飲業(yè) 5% 兼營(yíng)飲食業(yè)收入 娛 樂(lè) 業(yè) 5% 20% 兼營(yíng)娛樂(lè)業(yè)收入 財(cái)稅 200316 號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策 問(wèn)題的通知第二條第七款。 財(cái)稅 200316 號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知第二條第六款。 第二章 評(píng)估方法 本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采 取的評(píng)估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。 第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過(guò)納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評(píng)估方法。 一、環(huán)境適用 （一）基礎(chǔ)資料不充分 1、政府職能部門(mén)間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù) 據(jù)共享。 2、納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。 （二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開(kāi)通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、利用。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。 二、具體應(yīng)用 （一）納稅情況對(duì)比 1、通過(guò)該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營(yíng)情況。 2、確定主要經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源以及其他情況。 3、縱向?qū)Ρ燃{稅情況。 （二）經(jīng)營(yíng)情況假設(shè) 1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入。 提供勞務(wù)收入。 2、房產(chǎn)原值。 3、個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。 4、重大事項(xiàng)變更。 （三）涉稅信息提取 1、該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表： 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。 報(bào)表附注。 2、內(nèi)部控制制度： 財(cái)務(wù)制度。 工資制度。 銷(xiāo)售制度。 3、公眾媒介。 （四）納稅情況證明 1、營(yíng)業(yè)稅按年度匯總證明。 2、個(gè)人所得稅稅率、收入證明。 3、城市房地產(chǎn)稅分年度證明。 4、土地增值稅匯總證明。 （五）假設(shè)疑點(diǎn)提出 1、 匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)： 董事會(huì)成員高薪。 員工其他福利。 在納稅情況稅目中未反映出的收入。 建筑物開(kāi)始使用。 不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。 2、匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)： 3、用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)： 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。 假設(shè)科目疑點(diǎn)。 （六）完成納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 。 1、涉稅疑點(diǎn)。 2、重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。 3、檢查交易事項(xiàng)。 （七）評(píng)估流程圖（如圖所示）： “假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 2、 假設(shè) 個(gè)人收入數(shù)及稅率、人次 重大事項(xiàng)變更 4、 資產(chǎn)負(fù)債表 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入 財(cái)務(wù)報(bào)表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點(diǎn) 利潤(rùn)表 房產(chǎn)原值 重點(diǎn)檢查科目 報(bào)表附注 信息 假設(shè) “涉稅疑點(diǎn)” 財(cái)務(wù)制度 個(gè)人收入情況 重點(diǎn)檢查交易事項(xiàng) 內(nèi)部控制制度 工資制度 重大事項(xiàng)變更 銷(xiāo)售制度 公眾媒介 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn) 評(píng)估指標(biāo) 假設(shè)科目疑點(diǎn) 1、縱向?qū)Ρ?、分?3、提取有效信息 證明 5、指標(biāo)分析 6、 完成納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 第二節(jié) SPSS 應(yīng)用法 SPSS 應(yīng)用法即是通過(guò) SPSS 軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門(mén)取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。 一、環(huán)境適用 （一）基礎(chǔ)資料較充分 1、政府職能部門(mén)之間數(shù)據(jù)、資料初步實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估人員可以通過(guò)已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位及時(shí)取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷(xiāo)售等必須的情況。 2、較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 （二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開(kāi) 發(fā)、利用。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡(jiǎn)化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。 二、具體應(yīng)用 （一）評(píng)估工作 1、專(zhuān)職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。 2、專(zhuān)職評(píng)估人員利用 SPSS 軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細(xì)銷(xiāo)售情況對(duì)比分析。 3、專(zhuān)職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 4、制作評(píng)估意見(jiàn)書(shū)： 企業(yè)基本情況 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話 。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開(kāi)工時(shí)間、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售時(shí)間、總建筑面積、已銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。 假設(shè)涉稅科目 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 5、審批評(píng)估工作： 由評(píng)估主管部門(mén)按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。 轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。 （二）約談工作 1、根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案： 制作約談通知書(shū)。 準(zhǔn)備提供資料清單。 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。 2、約談： 通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 宣傳稅法。 核實(shí)納稅人填寫(xiě)的納稅情況報(bào)告表。 3、約談處理： 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： 案件報(bào)告。 案件審批。 案件歸檔。 不能排除假設(shè)案件： 制作案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。 交業(yè)務(wù)部門(mén)審批下發(fā)檢查。 （三）評(píng)估流程圖（如圖所示）： “ SPSS 應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評(píng)估模 塊 綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 財(cái)務(wù)報(bào)表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷(xiāo)售信息 評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目 公眾網(wǎng) 項(xiàng)目信息 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批 案卷歸檔 案件報(bào)告書(shū) 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 轉(zhuǎn)入 檢查 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 系統(tǒng)預(yù)警法即通過(guò)稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估 預(yù)警模塊對(duì) 每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。 一、環(huán)境適用 （一）基礎(chǔ)資料較充分 1、政府職能部門(mén)之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估預(yù)警模塊可以在一定的時(shí)點(diǎn)自動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷(xiāo)售等必須的情況。 2、納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 （二）系統(tǒng)功 能較完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過(guò)評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估得到簡(jiǎn)化、效率得到優(yōu)化，約談和評(píng)估工作分工清晰。 二、具體應(yīng)用 （一）評(píng)估工作 1、評(píng)估預(yù)警系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)評(píng)估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。 2、專(zhuān)職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 3、制作評(píng)估意見(jiàn)書(shū)： 企業(yè)基本情況 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開(kāi)工時(shí)間、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售時(shí)間、總建筑面積、已銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。 假設(shè)涉稅科目 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 4、審批評(píng)估工作： 由評(píng)估主管部門(mén)按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。 轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。 （二）約談工作 1、根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案： 制作約談 通知書(shū)。 準(zhǔn)備提供資料清單。 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。 2、約談： 通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 宣傳稅法。 核實(shí)納稅人填寫(xiě)的納稅情況報(bào)告表。 3、約談處理： 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： 案件報(bào)告。 案件審批。 案件歸檔。 不能排除假設(shè)案件： 制作案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。 交業(yè)務(wù)部門(mén)審批下發(fā)檢查。 （三）評(píng)估流程圖（如圖所示） “系統(tǒng)預(yù)警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 網(wǎng)上申報(bào) 企業(yè)基本情況 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 評(píng)估預(yù)警模塊 評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目 政府共享 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批 案卷歸檔 案件報(bào)告書(shū) 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 轉(zhuǎn)入檢查 第三章 評(píng)估指標(biāo) 本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問(wèn)題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 納稅評(píng)估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，避免評(píng)估工作的盲目性。納稅評(píng)估指標(biāo)需要在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。 第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)即是通過(guò)分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表之間的關(guān)系，結(jié)合稅收法規(guī)政策，建立測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅情況的數(shù)學(xué)模型。 一、指標(biāo)基礎(chǔ) （一）依據(jù) 1、數(shù)據(jù)、資料來(lái)源較為豐富、準(zhǔn)確。 通過(guò)熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的操作流程，其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，可以通過(guò)房地產(chǎn)信息網(wǎng)（ /）提取及時(shí)的銷(xiāo)售信息。 2、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為專(zhuān)業(yè)。 中國(guó)人民銀行關(guān)于 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知銀發(fā) 2003121 號(hào)等規(guī)定的出臺(tái)，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)；大中型企業(yè)具有專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員以及機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。 3、涉稅情況較為簡(jiǎn)單。 檢查通常涉及的稅種為：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅。 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目； 個(gè)人所得稅：報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)品視同銷(xiāo)售； 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。 （二 ）切入點(diǎn) 提供 約束 規(guī)范 稅 法 資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表 現(xiàn)金流量表 評(píng)估指標(biāo) 1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為： 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目； 個(gè)人所得稅：報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)品視同銷(xiāo)售 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。 2、在評(píng)估環(huán)節(jié)可能解決的問(wèn) 題： 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用混列期間； 個(gè)人所得稅：產(chǎn)品視同銷(xiāo)售 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 3、征管法第二十五條規(guī)定： 納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，保送納稅申報(bào)表、 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。 4、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。 會(huì)計(jì)科目 納稅人 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 會(huì)計(jì)制度 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 收 入 土地增值稅 印花稅 成本、費(fèi)用 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 5、大中型企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 6、納稅人通常提供、披露的是審計(jì)報(bào) 告或財(cái)務(wù)報(bào)表， 審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表都附有注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字。 7、納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。 綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注可以作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來(lái)源。 二、指標(biāo)確定 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動(dòng)態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)現(xiàn)金的流量 ；利潤(rùn)表反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)利潤(rùn)（虧損）的情況；報(bào)表附注是披露有助于理解、分析會(huì)計(jì)報(bào)表的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。依據(jù) 2001 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 、 2001 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和 2001 年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注。 （一）收入指標(biāo) 收入的確認(rèn)，涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)最為關(guān)心的問(wèn)題。 1、目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。 2、完整模型： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款 定金 銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 3、建立房地產(chǎn)收入指標(biāo) 3-1、指標(biāo) 3-2，如下： 指標(biāo) 3-1，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“ 應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。 指標(biāo) 3-2，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。 4、對(duì)比結(jié)果，反映： 可能存在的問(wèn)題。 可能涉及的稅種。 可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。 +本期銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 +本期收到前期的 應(yīng)收帳款 +本期收到前期的應(yīng)收票據(jù) +本期的預(yù)收帳款 本期因銷(xiāo)售退回而支付的現(xiàn)金 +本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳損失 5、該指標(biāo)不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。 6、靈活應(yīng)用：如果“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒(méi)有“其他應(yīng)付款 -定金”；可以將企業(yè)的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。 7、使用該指標(biāo)前了解企業(yè)對(duì)于“應(yīng)收帳款” 確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)對(duì)于“定金”、“認(rèn)購(gòu)金”的記帳科目。 （二）營(yíng)業(yè)稅指標(biāo)： 1、目的：通過(guò)指標(biāo) 3 分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的營(yíng)業(yè)稅對(duì)比，初步核實(shí)營(yíng)業(yè)稅繳納的情況。 2、建立模型： （ 1） 指標(biāo) 4：確認(rèn)收入指標(biāo) 1 的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 + （預(yù)收帳款期末余額 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款 定金】 * 5% 申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 （ 2） 指標(biāo) 5-1、 5-2：確認(rèn)收入指標(biāo) 1 的情 況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 【銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款” 當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】 * 5% 申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。 4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。 5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合 審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。 （三）城建稅指標(biāo) 1、目的：通過(guò)指標(biāo) 3 分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的城建稅對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。 2、建立模型： （ 1） 指標(biāo) 13-1：確認(rèn)收入指標(biāo) 3 1 的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 + （預(yù)收帳款期末余額 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款 定金】 * 5%*7%1 申報(bào)繳納城建稅 （ 2） 指標(biāo) 13-2、 13-3：確認(rèn)收入指標(biāo) 3 1 的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 【銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款” 當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】 * 5%*7% 申報(bào)繳納城建稅 3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。 4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題： 將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非 貨幣資產(chǎn)的情形。 1 中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七； 納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五； 納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一