【商業(yè)地產(chǎn)】2009年4月北京市土地市場月報-偉業(yè)

3 4 5 北京市土地市場月報 2009年 4月 月度事件 土地成交 北京石景山擬投資 1.2億建臺灣街，上海、深圳、重慶等城市土地市場升溫 量漲價跌，成交以工業(yè)地塊為主，住宅地塊位置較偏 內(nèi)容提要 下月成交 下月出讓 23宗非工業(yè)用地，占地 154.9公頃，規(guī)劃建面 255.2萬平米。 重點地塊 金隅摘得大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊村東側(cè)京開路 48號商業(yè)金融項目用地 專題研究 今年首塊集體土地招標(biāo) 月度事件 1 外地市場 地鐵昌平、順義、房山線開工 石景山擬投資 1.2億建臺灣街 重慶：一塊土地 14家開發(fā)商爭搶 渝北區(qū)觀音橋組團 E區(qū)地塊受關(guān)注，有 14家開發(fā)商參與角逐，經(jīng)過 19輪競價，被重慶仁強房地產(chǎn)公司以 4900萬元買走，超出起拍價1466萬元。樓面地價 1350元 /平方米。 上海： 10開發(fā)商加價搶青浦徐涇地塊 市區(qū)連接昌平、順義、房山的三條軌道交通建設(shè)工程全面啟動。今年本市還將陸續(xù)開工 7號線、 14號線、西郊線，屆時，全市軌道交通同時在建線路將達到 13條。 長約 436米的“臺灣街”從地鐵八寶山站沿公園外墻向南，再向東延伸，預(yù)計將匯集150個左右的臺灣特色商家，總投資約為1.2億元。將于今年 10月開街，西部商圈將形成。 北京秦皇島推出公積金異地貸款 北京 市場 4月 29日，深圳龍崗區(qū)龍城街道兩塊舊改項目土地 8億元成功捆綁出讓。參與競買的兩家公司經(jīng)過 111次舉牌才決出勝負(fù)，深圳市尚模發(fā)展以高出底價 2.7億元競得。 上海 09年第 23號公告青浦徐涇鎮(zhèn) 3號地塊，共有 51家開發(fā)商領(lǐng)取該地塊掛牌文件， 10家開發(fā)商報名參與競拍，競爭激烈。 北京秦皇島推出公積金異地貸款，這是北京公積金管理中心首次與其他城市全面合作開展個人異地貸款。 深圳：兩宗舊改項目遭開發(fā)商追捧 招拍掛成交 2 整體供需：量漲價跌，成交以工業(yè)地塊為主 4月招拍掛市場成交 15宗，占地 89.9公頃，規(guī)劃建面 142.6萬平米，平均樓面地價 883元 /平米，非工業(yè)用地 7宗，占地 37.0公頃，規(guī)劃建面 75.5萬平米，平均樓面地價 1404元 /平米。成交量回升，但價格下跌明顯。 北京市土地市場整體成交情況月度比較0 . 01 0 0 . 02 0 0 . 03 0 0 . 00200040006000成交面積 ( 公頃 ) 6 0 . 5 7 9 . 2 6 . 8 1 3 9 . 1 8 2 . 0 0 1 3 0 . 0 1 7 9 . 0 2 6 1 . 5 5 5 . 0 3 5 . 1 4 5 . 7 8 9 . 9 樓面地價 ( 元 / ) 2627 3837 1635 1130 2015 0 2564 2841 2271 747 2084 2237 883 0 8 / 0 4 0 8 / 0 5 0 8 / 0 6 0 8 / 0 7 0 8 / 0 8 0 8 / 0 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 3 0 9 / 0 4公頃元 / 平方米 招拍掛成交 2 住宅用地：量平價跌，地塊位置偏 4月土地招拍掛市場成交住宅用地 3宗，土地總面積 20.2公頃，規(guī)劃建面 35.7萬平米，平均樓面地價1711元 /平米，這主要是由于成交地塊分別位于懷柔、房山，位置較差，土地價值較低。 北京土地市場住宅用地成交情況月度比較0 . 01 0 0 . 02 0 0 . 00500010000成交面積 ( 公頃 ) 3 8 . 0 5 6 . 6 5 . 2 1 3 . 9 2 6 . 8 0 . 0 1 1 6 . 2 1 2 7 . 5 7 3 . 8 0 1 . 6 1 9 . 7 2 0 . 2 樓面地價 ( 元 / ) 3153 4045 1075 2592 4049 0 2676 3153 3874 0 9969 2703 1711 0 8 / 0 4 0 8 / 0 5 0 8 / 0 6 0 8 / 0 7 0 8 / 0 8 0 8 / 0 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 2 0 9 / 0 1 0 9 / 0 2 0 9 / 0 3 0 9 / 0 4公頃 元 / 平方米 重點地塊 3 大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊村東側(cè)京開路 48號商業(yè)金融項目 本次掛牌出讓宗地位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)。 具體四至范圍是： 東至北京市輕型建筑材料有限責(zé)任公司用地，南至北京市輕型建筑材料有限責(zé)任公司用地，西至京開高速公路輔路，北至北京市輕型建筑材料有限責(zé)任公司用地。 該宗地將以“三通一平”形式供地。 這是金隅嘉業(yè)繼上月拿下石景山金頂街地塊后， 09年以來第 2次在北京土地市場拿地。 宗地位置 宗地名稱 土地面積（公頃） 規(guī)劃建面（萬平米） 成交價（萬元） 樓面地價（元 /平米 ） 受讓人 大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊村東側(cè)京開路 48號商業(yè)金融項目 6.3 10.2 14912 1455 金隅嘉業(yè) 下月出讓 4 2009年 5月北京土地市場將有 23宗非工業(yè)用地交易，占地 154.9.公頃，規(guī)劃建面 255.2萬平米。其中 12宗住宅用地， 8宗商業(yè)金融用地， 3宗綜合體用地。 2009年 4月重點出讓地塊列表 宗地名稱 土地面積（公頃） 規(guī)劃建面（萬平米） 用途 起始價 （萬元） 朝陽區(qū)中關(guān)村電子城西區(qū) E8-2 多功能 (F3)項目用地 3.0 6.5 研發(fā)、生產(chǎn)、辦公 17937 石景山區(qū)魯谷銀河商務(wù)區(qū) F地塊商業(yè)金融項目用地 1.9 8.5 商業(yè)金融 無此數(shù)據(jù) 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)北京市玻璃鋼制品廠二期用地 17.1 28.4 公共、居住 53796 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)公共設(shè)施項目國有建設(shè)用地 10.8 17.8 多功能 16054 朝陽區(qū)廣渠門外 10號居住用地 4.3 7.3 居住、公共 29925 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 35C1地塊綜合商服項目 11.9 41.3 綜合商服 無此數(shù)據(jù) 宣武區(qū)騾馬市大街南側(cè)商業(yè)項目 0.7 1.8 商業(yè)金融 無此數(shù)據(jù) 密云縣云水名苑居住項目用地 20.2 31.6 居住、公共 38487 順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住用地（張莊片區(qū)舊村改造二期） 35.9 22.5 住宅、公共 45810 海淀區(qū)五棵松路 32號多功能項目用地 3.0 6.2 綜合體 26580 石景山區(qū)衙門口東路北側(cè)居住及配套項目用地 1.9 2.1 住宅、公共 8160 專題研究 5 事件： 房山區(qū)一塊 20.5萬平米的集體用地將公開招標(biāo)，規(guī)劃用途為住宅。該地塊為集體用地，經(jīng)一級開發(fā)轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地再招標(biāo)出讓。是北京市 09年首塊集體土地招標(biāo)。 北京首例集體土地招標(biāo)： 2008年 11月 5日，北京市土地整理儲備中心對外發(fā)布朝陽區(qū)太陽宮新區(qū) D區(qū)土地一級開發(fā)項目招標(biāo)公告，該地塊所有權(quán)全部為鄉(xiāng)集體土地。該地塊在完成一級土地開發(fā)后，將正式被收歸國有，轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。 北京： 今年首塊集體土地招標(biāo) 背景：北京集體土地出讓轉(zhuǎn)讓管理辦法將在年內(nèi)出臺 對集體土地和集體建設(shè)用地確權(quán)發(fā)證 集體土地流轉(zhuǎn)可建出租房 宅基地?fù)Q房 北京土地出讓辦法進展 2009年 3月 2009年以內(nèi) 2009年之后 附 錄 6 4月非工業(yè)用地招拍掛成交列表 序號 宗地名稱 土地面積（公頃） 規(guī)劃建面（萬平米） 成交價（萬元） 樓面地價（元 /平米 ） 受讓人 1 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 49C1地塊寫字樓項目 2.1 3.2 7288 968 北京經(jīng)濟技術(shù)投資開發(fā)總公司 2 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 43C2、 43C3地塊寫字樓項目 1.3 2.5 5373 1080 萬景房地產(chǎn) 3 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 26C1、 26C2地塊寫字樓項目 6.1 3.5 1143 1000 運通博遠(yuǎn) 4 懷柔區(qū)湖光小區(qū)甲 26號居住項目 14.8 4.5 14625 5159 北京世紀(jì)今創(chuàng) 5 房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊莊村住宅項目 3.1 4.4 9975 2049 北京昂內(nèi) 6 大興黃村鎮(zhèn)大莊村東側(cè)京開路 48號商業(yè)金融項目 3.3 5.0 11113 1455 金隅嘉業(yè) 7 懷柔區(qū)龍山路東側(cè)商業(yè)居住項目 5.3 11.5 46912 1069 安寶房地產(chǎn) 附 錄 6 4月重點成交地塊分布 1-3 4 7 5 6 附 錄 6 09年 5月非工業(yè)用地招拍掛出讓列表 序號 宗地名稱 土地面積 （公頃） 規(guī)劃建面（萬平米） 用途 起始價 （萬元） 1 昌平區(qū)回龍觀（ A08、 C07-1、 C07-2、 D01地塊）配套商業(yè)用房項目 6.5 9.9 居住 24700 2 房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村 (聚豪苑四期 )居住項目 5.7 8.5 居住 7580 3 朝陽區(qū)中關(guān)村電子城西區(qū) E8-2 多功能 (F3)項目 3.0 6.5 研發(fā)、生產(chǎn)、辦公 17937 4 石景山區(qū)魯谷銀河商務(wù)區(qū) F地塊商業(yè)金融項目 1.9 8.5 商業(yè)金融 無此數(shù)據(jù) 5 昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)商業(yè)金融項目用地 3.0 7.1 商業(yè)金融 14061 6 密云縣密云鎮(zhèn)新中街西側(cè)居住項目用地 0.3 0.7 居住 770 7 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)北京市玻璃鋼制品廠二期用地 17.1 28.5 居住 53796 8 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)公共設(shè)施項目 10.8 17.9 多功能 16054 9 朝陽區(qū)廣渠門外 10號居住用地 4.3 7.3 居住 29925 10 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 35C1地塊綜合商服項目 11.9 41.3 綜合商服 無此數(shù)據(jù) 11 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 42C1、 42C2、 42C3地塊 3.6 10.9 綜合 無此數(shù)據(jù) 12 宣武區(qū)騾馬市大街南側(cè)商業(yè)項目 0.7 1.8 商業(yè)金融 無此數(shù)據(jù) 附 錄 6 09年 5月非工業(yè)用地招拍掛出讓列表（續(xù)） 序號 宗地名稱 土地面積 （公頃） 規(guī)劃建面（萬平米） 用途 起始價 （萬元） 13 通州區(qū)通胡大街 70號居住、商業(yè)項目 9.0 13.7 居住、商業(yè)金融 38000 14 昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)（靜雅軒小區(qū) B區(qū)）商業(yè)金融 1.1 2.3 商業(yè)金融 3841 15 順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順平路北側(cè)商業(yè)金融項目 3.7 5.9 商業(yè)金融 6064 16 大興區(qū)新城北區(qū)（ 28號地）商業(yè)金融項目 1.8 3.6 商業(yè)金融 10862 17 密云縣云水名苑居住項目 20.2 31.6 居住 38487 18 順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居?。◤埱f片區(qū)舊村改造二期） 35.9 22.5 居住 45810 19 海淀區(qū)五棵松路 32號多功能項目 3.0 6.2 綜合體 26580 20 石景山區(qū)衙門口東路北側(cè)居住及配套項目 1.9 2.1 居住 8160 21 房山區(qū)拱辰街道辦事處（原良鄉(xiāng)鎮(zhèn)）一街村（良鄉(xiāng)鴻順園東區(qū) K2-05）住宅項目 2.6 4.8 居住 6408 22 大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（酒廠改造）居住項目 2.5 5.7 居住 13366 23 海淀區(qū)中關(guān)村辦公商業(yè)項目 4.3 8.3 公共、居住 59500 附 錄 6 5月重點出讓地塊分布 1 2 5 10-11 19 4 6 7 23 3 8 9 12 13 14 15 16 17 18 20 21 22 THE END 本報告中的數(shù)據(jù)均來自官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，信息均來源于已公開的資料，我公司對這些數(shù)據(jù)和信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。報告中的信息或所表達的意見僅用作服務(wù)客戶參考之用。本報告的版權(quán)僅為我公司所有，未經(jīng)書面許可任何機構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表或引用。 購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略 目錄 一、購物中心調(diào)整和提升的目的 購物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購物中心定位 2、增強市場競爭力 3、滿足消費者需求 4、提升租值 二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重 什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 4、部分經(jīng)營項目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不能有效產(chǎn)生互動 5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu) 6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整 什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要 8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間 9、項目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購物中心 必須進行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升 三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購物中心定位的檢討 2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性 4、消費者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M行為、習(xí)慣和消費水平分析 6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況 9、 業(yè)務(wù)團隊的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備 10、調(diào)整、提升前后租金收益比較 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設(shè)施或動線改造工程的可能性 12、調(diào)整提升的時間節(jié)點安排 13、資金投入預(yù)算：改造費用，推廣費用及招商費用 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 四、購物中心調(diào)整實施過程中的策略 1、專職團隊的組建和業(yè)務(wù)要求 2、目標(biāo)租戶的資料收集、分