【商業(yè)地產(chǎn)】南昌昌東服裝工貿(mào)城定位報告修正版2008年-62PPT

昌東邦盛 1500畝地塊 定位報告 實現(xiàn)項目工業(yè)用地的房地產(chǎn)開發(fā)的價值最大化 首期工業(yè)的開發(fā)產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于整個昌東工業(yè)園 快速實現(xiàn)“興園旺園” 開發(fā)資金的快速回籠 企業(yè)目標(biāo) 建華地產(chǎn) KENWARD PROPERTY 報告思路 分析市場 認(rèn)識項目 準(zhǔn)確定位 報告大綱 第一部分 市場分析 第二部分 項目分析 第三部分 項目定位 第四部分 一期工程規(guī)劃建議 第一部分 市場分析 城南版塊大勢解說 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 昌東產(chǎn)業(yè)園分析 南昌服裝產(chǎn)業(yè)分析 讓我看看你的城市，我就能說出這個城市的居民在文化上追求的是什么 。 美國著名城市學(xué)家伊里爾 沙里寧 城南版塊開發(fā)的大勢解說 城市格局分析 建華地產(chǎn) KENWARD PROPERTY 城市規(guī)劃精神，以中 心城區(qū)為核心，東拓、 西進、北控、南延。 賦予各個組團不同城 市功能，再以外環(huán)快速 干線連接，形成新的城 市格局。 定位工作的兩個版塊 城南版塊開發(fā)大勢解說 主城區(qū)的四大版塊 傳統(tǒng)城區(qū) -城市中心體、商業(yè)、居住區(qū) 城東片區(qū) -高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高校、居住區(qū) 朝陽片區(qū) -商貿(mào)、物流、居住區(qū) 城南片區(qū) -制造業(yè)及相關(guān)配套業(yè)、商貿(mào)、居住區(qū) 城東片區(qū) 城南片區(qū) 朝陽片區(qū) 城南版塊開發(fā)大勢解說 城東和城南的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 城東和城南的功能定位都建立在工業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)基礎(chǔ)上，在城市空間地理位置的布局自然形成了目前的半月型產(chǎn)業(yè)帶。 城南版塊開發(fā)大勢解說 半月型產(chǎn)業(yè)帶組成說明 以紅谷灘新區(qū)為服務(wù)中心，經(jīng)開區(qū)為產(chǎn)業(yè)基地的大工業(yè)區(qū) 以高校園區(qū)為創(chuàng)新中心，高新區(qū)為產(chǎn)業(yè)載體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 由昌南、昌東、小蘭工業(yè)園組合形成的，承接沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代制造業(yè)基地 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市經(jīng)濟增長極分布 城南版塊開發(fā)勢解說 城市第三增長極解說 城南版塊大勢解說 城市第三極增長級解說 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之一 承載沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代制造業(yè)基地 長珠閩地區(qū)正面臨新一輪的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多沿海企業(yè)為形成新的競爭優(yōu)勢，紛紛打破地域界限將把生產(chǎn)基地選擇或搬遷到中西部地區(qū)，形成一股由“退沿進中”的發(fā)展大潮。 在歷史上曾多次痛失發(fā)展機遇的南昌市，這次絕不容錯過！ 承載沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代制造業(yè)基地 而這些轉(zhuǎn)移過來的產(chǎn)業(yè)大多數(shù)是資源型、加工型和勞動力密集型的中、小型傳統(tǒng)制造業(yè)，不符合經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)的選擇條件，而且經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)目前可供使用的用地已十分有限。 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之一 大型生產(chǎn)性企業(yè)總部基地 全國 500強的洪都航空工業(yè)集團和江鈴汽車集團兩大企業(yè)總部均集聚于青云譜區(qū)。 2004年，江鈴汽車的銷售收入更突破 100億元 ，以大型生產(chǎn)性企業(yè)總部帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、拉動消費、提升區(qū)域形象的效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之二 總部基地的作用 總部經(jīng)濟的形成將為南部區(qū)域發(fā)展帶來 “ 五大 ” 效應(yīng)： 稅收貢獻效應(yīng)：包括企業(yè)的稅收貢獻和公司總部員工的個人稅收貢獻 產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)：為制造業(yè)總部服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的形成 消費帶動效應(yīng)：一是總部的商務(wù)活動、研發(fā)活動及其各種配套消費；二是總部高級白領(lǐng)的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、休閑、購物等。 勞動就業(yè)效應(yīng)：總部經(jīng)濟本身帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)帶動第三產(chǎn)業(yè)，包括知識型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展 . 社會資本效應(yīng)：提升地區(qū)的知名度、美譽度，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之二 輻射中部地區(qū)的商貿(mào)物流圈 南昌是全國惟一一個與最具經(jīng)濟活力的 “ 長三角 ” 、 “ 珠三角 ” 、閩東南三角區(qū)相毗鄰的省會城市。南昌半小時經(jīng)濟圈大約覆蓋了 400萬人的市場，而 4小時經(jīng)濟圈覆蓋了4000萬人的市場， 6小時經(jīng)濟圈則涉及到 4億多人的消費市場。 南昌獨特的區(qū)域優(yōu)勢，將成為沿海企業(yè)進軍內(nèi)地市場，實現(xiàn)向中部腹地省份經(jīng)濟輻射的跳板和支點。 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之三 輻射中部地區(qū)的商貿(mào)物流圈 此外，南昌作為中部地區(qū)重要的制造業(yè)基地，必然成為工業(yè)原料及成品的生產(chǎn)消費市場。 隨著江西、南昌大交通格局的形成，南昌必將成為中部地區(qū)重要的工業(yè)品、商品的集散中心。 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之三 疏散老城人口和城市功能的新空間 近半個世紀(jì)來，南昌發(fā)展基本局限于老城區(qū)范圍，老城區(qū)的人口密度達到了 11612人 /平方公里，而原 8平方公里的舊城范圍的人口密度更是高達 5萬人 /平方公里。老城的交通擁擠、功能混雜，環(huán)境質(zhì)量日益下降。 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之四 疏散老城人口和城市功能的新空間 近年來，盡管南昌在建設(shè)上取得了可喜的成績，老城區(qū)部分城市功能和產(chǎn)業(yè)也實現(xiàn)了外遷。 但由于種種原因，老城區(qū)的人口并沒有真正的遷移出去，而疏散出去的居民仍然集中到老城區(qū)來上班、上學(xué)、購物、休閑娛樂，由此進一步加大了城市的交通壓力，使交通更加擁擠不堪。 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的功能承載之四 城市第三極目前只具備結(jié)構(gòu)和形態(tài)松散的雛形，未能形成有機融合、功能互動的結(jié)構(gòu)體系。 城市第三極的成長，必須突破諸多制約其發(fā)展的瓶頸和障礙。 城南版塊開發(fā)大勢解說 城市第三增長極的現(xiàn)狀： 產(chǎn)業(yè)聚能 針對性的集群知識型生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，搭建平臺、優(yōu)化環(huán)境，鼓勵知識型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和發(fā)展成長，增創(chuàng)南昌新優(yōu)勢，提升和強化對半月型產(chǎn)業(yè)帶及洪都、江鈴等大型工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)支持能力 商貿(mào)聚合 導(dǎo)入流量經(jīng)濟理念，強化商貿(mào)物流圈的會展、博覽和信息管理功能，提高商貿(mào)物流圈的輻射和聚合能力，真正形成資金流、信息流、技術(shù)流、人才流、物質(zhì)流等高度聚合的流量經(jīng)濟特區(qū) 形象聚焦 在城市的空間形態(tài)上，通過特色建筑、環(huán)境和城市意象塑造新的城市亮點；在城市精神上，倡導(dǎo)一種代表新南昌人的文化氣質(zhì)，優(yōu)化區(qū)域形象、提升城市價值，引導(dǎo)老城人口、功能疏散 城南版塊開發(fā)大勢解說 真正形成城市第三增長極的突破點 ： 城南版塊是以推動南昌工業(yè)化和城市化為發(fā)展目標(biāo) 以國際化的眼界引入城市風(fēng)貌，以高標(biāo)準(zhǔn)的建造為南昌“花園城市”添磚加瓦的 聚合了居住、商貿(mào)物流、會展博覽、文化、商務(wù)（辦公）、休閑娛樂等多種產(chǎn)業(yè)功能的，具造血功能、服務(wù)功能的生態(tài)型、綜合服務(wù)性城區(qū)。 城南版塊開發(fā)大勢解說 未來的城市第三增長極的功能理解： 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基本概況 自 1991年南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在青山湖畔破土動工開始，經(jīng)過 15年的發(fā)展歷程，南昌市已有各類工業(yè) 園區(qū) 12家，其中：國家級工業(yè)園區(qū) 2家，即南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；省級 9家，即桑海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、英雄經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌民營科技園、南昌昌東工業(yè)區(qū)、南昌昌南工業(yè)園、南昌小藍 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南昌向塘開發(fā)區(qū)、南昌長堎外商投資工 業(yè)區(qū)、安義縣鳳凰山工業(yè)開發(fā)區(qū)；市級 1家，即進賢工業(yè)開發(fā)區(qū)。 園區(qū)建設(shè)和發(fā)展速度加快。 2006年與 2007年相比，工業(yè)總產(chǎn)值增長 27.05%,銷售收入增長 46.33%,稅收收入增長 52.48%,利潤增長 33.1%,出口創(chuàng)匯增長工 102%。各園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，交通狀況良好。工業(yè)園區(qū)發(fā)展已步入了快速發(fā)展軌道。 園區(qū)經(jīng)濟實力不斷增強。 11個工業(yè)園區(qū)數(shù)量上僅占全省的11.2%，但銷售收入、利稅總額分別占全省園區(qū)的 42.1%、 39.3%，強有力地帶動了地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 園區(qū)成為招商引資的重要載體。截止 2006年底，工業(yè)園區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)總數(shù)達到 2600余戶，全年各工業(yè)園區(qū)實際利用外資 5.39億美元，占全市的 59.3%，實際利用內(nèi)資 154.13億元，占全市的 59.2%。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 成效與優(yōu)勢 園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群開始形成。隨著園區(qū)工業(yè)的不斷發(fā)展，一些園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)逐漸形成，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)開始顯現(xiàn)。經(jīng)開區(qū)空調(diào)、造紙、汽車、電子信息等四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占該區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的比重已經(jīng)突破四成；昌東工業(yè)園有針紡類企業(yè) 80多家，并形成了從紗綻、織布、印染、成衣、提花后整理等比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈；小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)依托江鈴，汽車汽配產(chǎn)業(yè)開始形成規(guī)模。 園區(qū)推動了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。形成了以汽車、醫(yī)藥和食品、新材料、電子信息、家電等規(guī)模較大、技術(shù)先進、管理科學(xué)的五大支柱產(chǎn)業(yè)和十大產(chǎn)品基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級。 園區(qū)極大地拓展了就業(yè)渠道。工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，大大增強了社會再就業(yè)的 “ 造血 ” 功能，在擴大就業(yè)規(guī)模、安排城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)、轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力、提高城鄉(xiāng)居民收入和維護社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 成效與優(yōu)勢 一是園區(qū)發(fā)展不平衡。 兩家國家級開發(fā)區(qū)和小藍開發(fā)區(qū) 2005年的實際 利用外資數(shù)占 11家開發(fā)區(qū)利用外資總數(shù)的 76%。 二是招商引資存在一定的無序性。 有的園區(qū)在招商時缺乏項目選擇意 識，不顧園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，不問產(chǎn)業(yè)，不問效益，甚至園區(qū)之間挖項目、爭 企業(yè)，競相壓價，無序競爭。 三是創(chuàng)業(yè)環(huán)境和管理體制仍然存在不足。 部分政府管理部門辦事效率 較低，服務(wù)意識不強，企業(yè)融資渠道有限，尤其是中小企業(yè)困難更大，園區(qū) 內(nèi)生活配套設(shè)施處于起步階段。存在著“職能缺位”、“體制復(fù)歸”的趨勢， 這些在一定程度上制約了園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 存在的問題 四是園區(qū)特色不夠明顯。 有些園區(qū)缺乏科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，在對本園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)定位時，沒有充分考慮自身優(yōu)勢和與周邊園區(qū)實 行錯位發(fā)展的戰(zhàn)略，進而造成園區(qū)之間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同現(xiàn)象嚴(yán)重。就 目前各園區(qū)形成的所謂“支柱產(chǎn)業(yè)”和“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)狀看，醫(yī)， 藥、食品、紡織三個產(chǎn)業(yè)的雷同現(xiàn)象最突出，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)涉及 8個園區(qū) 食品產(chǎn)業(yè)涉及 8個園區(qū)，針織服裝產(chǎn)業(yè)涉及 7個園區(qū)，汽車及配件產(chǎn) 業(yè)、家電產(chǎn)業(yè)等也涉及多個園區(qū)，最終導(dǎo)致比較優(yōu)勢弱化，競爭力 下降。 五是環(huán)境保護力度不夠。 伴隨著工業(yè)進程加快而產(chǎn)生的環(huán)境問題并 沒有引起應(yīng)有重視。目前只有小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在籌建污水處理廠，在 建設(shè)資金不足的情況下，集中污水處理、集中供熱、系統(tǒng)的雨污等環(huán) ?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)普遍滯后，為將來的治污提高成本埋下隱患。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 存在的問題 1、顯著的區(qū)位交通優(yōu)勢 昌東工業(yè)區(qū)作為南昌經(jīng)濟發(fā)展的一個重要板塊，具有獨特的區(qū)位交 通優(yōu)勢。距南昌火車站僅 5公里，距南昌港 10公里，距離飛機場 20公 里，可直達 105， 315， 320國道，交通十分便利。她既獨立于城區(qū)，又 與城區(qū)緊緊相連，可以與城市共享供水、供電、道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施 ，同時又能就近利用省會城市信息、資金、科技、管理、人才、市場相 對集中的資源優(yōu)勢。 2、產(chǎn)業(yè)的集聚配套優(yōu)勢 昌東工業(yè)區(qū)已初步形成了以針紡服裝、食品飲料、醫(yī)藥化工、電子 信息等為主導(dǎo)的支柱產(chǎn)業(yè)，顯現(xiàn)了良好的產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模優(yōu)勢。尤其是針 紡服裝行業(yè)方面，工業(yè)區(qū)已引進了紡紗、織布、印染、制衣、水洗、繡 花等各類企業(yè) 140余家，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈，并且在產(chǎn)業(yè)配套上不 斷完善，為您選擇昌東奠定了扎實的基礎(chǔ)。 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢分析 3、完善的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢 （ 1）道路 工業(yè)區(qū)內(nèi)有解放東路、高新大道、昌南大道、昌東大道等市政道路，并 以此為框架大力實施道路建設(shè)，使之與昌東一路、昌東二路、昌東三路 、工業(yè)一路、工業(yè)二路、工業(yè)三路、朱橋路等形成縱橫交錯的道路骨架 ，構(gòu)成昌東工業(yè)區(qū)“十橫十一縱”的道路布局。 （ 2）供水 管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)形式，累計已鋪設(shè)供水管 23公里，興建自來水加壓站 一座，日供水能力可達 10萬噸，水壓為 0.25兆帕。區(qū)內(nèi)天然水系（贛撫 平原）縱橫交錯，經(jīng)改造總長度可達 40多公里，可提供 14m3秒用水。 水價：生產(chǎn)用水 1.35元 /噸；生活用水 1.10元 /噸；基建用水 2.00元 /噸（包 括污水排放費）。 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢分析 （ 3）雨污水排放 園區(qū)內(nèi)采用雨、污分流的排水體系，經(jīng)過園區(qū)內(nèi)道路邊的污水管管網(wǎng)匯入南昌市污水主 管網(wǎng)，進入南昌市青山湖區(qū)污水處理廠（處理規(guī)模為 100萬噸）。目前已新建污水管網(wǎng) 55公里，雨水管網(wǎng) 55公里，雨、污水的排放能力均能滿足工業(yè)區(qū)規(guī)劃的排放要求。 （ 4）供電 園區(qū)變電站電網(wǎng)接入昌東 220KV變電站省網(wǎng)系統(tǒng)，進出線規(guī)模為 110KV/10KV， 10KV 輸出由 8個開關(guān)站構(gòu)成區(qū)內(nèi)環(huán)形網(wǎng)，供電容量可達 12萬 KVA，且已施工 10KV架空電力 線 16公里和 10KV電纜 4公里， 10KV開關(guān)站一座，可以滿足工業(yè)用電量、公共設(shè)施用電 量以及居民生活用電量的需求。 轄區(qū)范圍內(nèi)，省電力公司已在昌南大道、昌東大道交匯處興建了 220KV梧崗變電站，容 量達 35萬 KVA；工業(yè)區(qū)西邊萬溪變電站已送電，容量達 12萬 KVA；此外，工業(yè)區(qū)周邊 有壩橋變電站，容量達 7000KVA，以上三座變電站可確保工業(yè)區(qū)企業(yè)用電的可靠和安 全。電價：生產(chǎn)用電 0.669元 /千瓦時（不滿 1千伏）、 0.654元 /千瓦時（ 1千伏以上）、 0.555元 /千瓦時（大工業(yè)）。 3、完善的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢分析 4、豐富的人力資源優(yōu)勢 青山湖區(qū)區(qū)域內(nèi)科研院校云集，現(xiàn)有南昌大學(xué)等高校 10所，每年可為當(dāng) 地提供技術(shù)人才 5-6萬。眾多的中等學(xué)校、職校構(gòu)成了全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的技 術(shù)人才依托。普通勞動者的月收入一般為沿海發(fā)達地區(qū)的 1/2-1/3。 5、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)機制優(yōu)勢 工業(yè)區(qū)提出“寧可自己千辛萬苦，不讓企業(yè)一事為難”的服務(wù)宗旨，實行 項目進區(qū)代辦員負(fù)責(zé)制，并提供“一站式”服務(wù)。與此同時，園區(qū)實行 封 閉式管理，設(shè)立警務(wù)區(qū)和經(jīng)濟“ 110”，隨時對企業(yè)進行跟蹤保護，努力 營造一個安全、誠信、文明、高效的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境。 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢分析 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 產(chǎn)業(yè)分析 企業(yè)類別： 服裝、醫(yī)藥化工、物流、汽配工貿(mào)、食 品飲料等 企業(yè)規(guī)模： 不一， 30人 2000多人的企業(yè)都有； 企業(yè)性質(zhì)： 外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企 業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主； 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展面臨的問題 出口退稅調(diào)整步伐放緩，紡企叫苦連連 據(jù) 2007年 6月份國家財政部關(guān)于調(diào)低部分商品出口退稅率的通知報道，服裝出口退 稅率下調(diào)至 11%。受美國經(jīng)濟影響本來出口就有下行危險，如果再頻繁調(diào)整政策，對出口就構(gòu)成了雙重壓力。 受反傾銷、反補貼、技術(shù)壁壘等的重創(chuàng) 中國紡織品服裝出口正面臨人民幣繼續(xù)升值，反傾銷、反補貼、技術(shù)壁壘，出口退 稅下調(diào)及國內(nèi)棉花短缺、能源供應(yīng)不平衡等因素制約。 今年紡織品出口在多種因素影響下，形勢并不太樂觀，下半年增幅可能進一步回落 在各項影響企 業(yè)成本因素的共同作用下，下半年出現(xiàn)紡織出口企業(yè)成本承受能力 的臨界點。 勞工荒 南昌市、九江地區(qū)各服裝企業(yè)用人缺口十分嚴(yán)重。勞動是第一生產(chǎn)力，沒 有充足的人力無法保障穩(wěn)定的訂單。然而招集到的大多是臨時工，熟練工或 其他更多的向江浙粵等地帶進發(fā)，但實則工資差異不大，導(dǎo)致江西內(nèi)地員工 失缺，員工流動性大，企業(yè)發(fā)展不平穩(wěn)。 生產(chǎn)安全跟不上 偷盜現(xiàn)象，成業(yè)眾多中小企業(yè)比較關(guān)注的問題； 生活配套不完善 園區(qū)內(nèi)缺乏大宗生活配套設(shè)施，員工過工廠至宿舍的簡單生活，也是倒致另 一人員流動性大的主要因素； 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展存在的問題 產(chǎn)業(yè)鏈不完善 沒有自創(chuàng)品牌： 大部分服裝加工企業(yè)均是來料生產(chǎn)，簡單的訂單加工。 服裝及服裝輔料企業(yè)分散： 沒有形成集群的產(chǎn)業(yè)鏈，南昌市各工業(yè)園內(nèi)都分著規(guī)模不等的服裝企業(yè)。主要是缺乏本地到本地的輔料供應(yīng)集群。在南昌市的制衣商有很多合作已久的輔料供貨廠商，一般 600件以上輔料均去福建、江蘇、浙江、廣東等地進貨，增加了交通費用成本、時間成本以及諸多的不便，而在南昌辦廠同時在南昌進同等的令人滿意的輔料，各制衣廠商將是不亦樂乎，節(jié)省下來的成本即轉(zhuǎn)為企業(yè)的收入。對此，我們可以在外地招集一些較有名氣的服裝輔料廠進駐，達到吸納服裝企業(yè)的功效。 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展存在的問題 信息閉塞：政府政策力度不夠 政府方面缺乏統(tǒng)一管理的機制，統(tǒng)一對外宣傳不夠，即使一些產(chǎn)業(yè)已上 規(guī)模、效益各方面都表現(xiàn)尚可，但卻引不來外地客戶，因而企業(yè)不能繼 續(xù)做大做強，趕不上江浙一帶的發(fā)展，同時也是政府沒有更多給予重視 ，如服裝、輔料基地，服裝工業(yè)園區(qū)等對外形象的推廣和口碑等的大力 宣傳或沒有或力度太弱。 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展存在的問題 市場結(jié)論 分析 城南板塊，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 園區(qū)內(nèi)大宗生活配套不齊全，生活功能不完善，需求饑渴。 園區(qū)內(nèi)上下游產(chǎn)業(yè)鏈有待完善。 園區(qū)特色不明顯，產(chǎn)業(yè)分散，不集中，產(chǎn)業(yè)集群效益不明顯。 邦盛工業(yè)園的優(yōu)惠政策導(dǎo)向須明確。 第二部分 項目分析 基本狀況 項目使命 項目 SWOT分析 分析結(jié)論 項目分析 基本狀況介紹 項目占地畝，體量大、開發(fā)周期長 項目地塊一期的性質(zhì)為工業(yè)開發(fā)性質(zhì) 一期土地相關(guān)證件已全部辦齊，工程已動工，已開工總建筑面 積約為 12萬方，屬于工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。 政府高度關(guān)注項目，被納入省市重大產(chǎn)業(yè)工程“”工程 一期 351畝調(diào)整后規(guī)劃設(shè)計方案的出臺迫在眉睫。 城市第三極將可能成為繼經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)之后，又一個推動南昌城市經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎。 本項目地塊位于城市第三極的核心地理位置，在整個城南版塊的開發(fā)過程，又如何確認(rèn)自身的價值？ 項目分析 使命所在 、 其他地塊部分相同的功能定位開發(fā) 2、復(fù)合型地產(chǎn)營銷的高難度的復(fù)雜要求 3、開發(fā)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略的相互融和 、 城市格局的改變 、“退沿進中”沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移 、昌南新城的建設(shè) 、紡織原料大市場的新建 、 工業(yè)用地性質(zhì) 、體量大，開發(fā)周期長 、交通、生活配套設(shè)施落后 、缺乏商業(yè)和文化氛圍 、 單核城市中心、輻射力強 、省市重大產(chǎn)業(yè)工程 、園區(qū)產(chǎn)業(yè)已處具