邕江灣別墅園可行性研究報告

邕江灣別墅園可行性研究報告 第 1 頁 邕江灣別墅園可行性報告 廣西中大股份有限公司 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 2 頁 目錄 一、項目概況 4 (一 )項目名稱 4 (二 )項目地理位置 4 (三 )項目占地面積 4 (四 )項目現(xiàn)狀 4 (五 )項目周邊環(huán)境 4 二、政策及市場環(huán)境分析 5（一）政策分析： 5 （二）國內房地產市場分析 6 （三）廣西房地產市場分析 7 （四）南寧市房地產市場分析 7 （五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析 10 三、市場定位 11 （一）項目定位 11 （ 二）消費群體定位 12 （三）價格定位 13 四、市場及競爭分析 13 （一）市場分析 17 （二）競爭者分析 19 五、項目理念構想 19 （一）項目地塊的情況介紹 19 （二） 項目的開發(fā)理念 19 （三） 項目的規(guī)劃布局及形象特征 20 （四） 項目的交通組織和停車設施 21 （五） 項目的景觀設計及人文環(huán)境構筑 21 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 3 頁 （六） 活動場地及交往空間 21 （七） 公共設施的設置情況 21 （八） 規(guī)劃設計的經(jīng)濟技術指標 22 （九） 單體設計情況 22 （十） 健康住宅的技術措施 22 六、消費者分析 23 (一 )消費結構分析 23 (二 )消費需求分析 23 (三 )、消費者心理分析 24 七、 SWOT 分 析 25 （一）優(yōu)勢（ S） 25 （ 二）劣勢（ W） 26 （三）機會（ O） 26 （四）威脅（ T） 27 八、邕江灣項目財務指標預測 28 (一 )項目投資額估算 28 (二 )項目銷售收入、成本估算 29 (三 )第一期工程現(xiàn)金流量預測 30 (四 )財務風險分析 31 九、結論 32 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 4 頁 一、項目概況 (一 )項目名稱：邕江灣別墅園 (二 )項目地理位置 項目位于南寧市東南方向的南寧市后花園之稱的南寧市仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內的西區(qū)范圍。項目地塊呈長方形條狀分布，由西北方向向東南延伸，長 650 米，寬為 160 米。西南面緊沿邕江江邊，東 北面靠南蒲大道的二級公路。 南寧市仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于 1994 年，于 2002 年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升格為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為 18 平方公里，分為東、南、西三個功能區(qū)進行開發(fā)。東區(qū)為大學園區(qū)和休閑度假城，面積為 9 平方公里。南區(qū)即仙葫半島為新縣區(qū)，通過邕江大橋與縣城新區(qū)連為一體，面積為 3.5 平方公里，是縣城新區(qū)主體，以發(fā)展金融、商貿、娛樂等第三產業(yè)為主。西區(qū)為商住區(qū)，面積為 6.5 平方公里，其接南寧市鳳嶺新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅 6 公里。南寧至北海、柳州、 百色三條高速公司交匯于此。區(qū)內有湘桂線上的邕寧火車站和南柳高速公路出入口，還有千噸級船隊可直達粵、港、澳，是大西南最大的出海交通樞紐，交通非常發(fā)達。 仙葫經(jīng)濟開區(qū)有 南寧市后花園之稱， 被邕江環(huán)繞著，依山傍水，風景秀麗，它將開發(fā)為高新科技產業(yè)、教育、倉儲業(yè)、房地產業(yè)、度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。 (三 )項目占地面積： 邕江灣別墅園項目總占地 160 畝。 (四 )項目現(xiàn)狀 （ 1）仙葫項目用地為待開發(fā)的生地，約 2/3 的地塊為土山，最高土山絕對標高為 92.83 米，高出南蒲大道約 21 米（南蒲大道絕對標高為 71.83 米），約 1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約 3 米。 （ 2）地塊沿江水位情況： 1937 年最高水位絕對標高為 74.3 米，枯水期水位為 59 米。 (五 )項目周邊環(huán)境 （ 1）社會服務體系已形成：已有較高水平的東方外國語學校，農貿配套市場。超市、商場、醫(yī)院正在籌備建設，派出所已設立。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 5 頁 （ 2）招商工作成果顯著：已引建項目 152 個，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金 46 億，實際已投入 13.9 億。 （ 3）別墅項目蓄勢待發(fā)，規(guī)劃起點高，建設規(guī)模大，開發(fā)上檔次。目前已動工的有：龍胤花園、楓丹麗舍，麗水灣 180 畝，海田地產 500 畝，土佳房地產190 畝；房產總公司 500 畝。 （ 4）大學城的招商取得顯著的成績，由于現(xiàn)有大學院校大多地處鬧市，地盤不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過置換土地方式搬遷或升為大學，同時，中國入世后，高等教育投資將成為對外投資的重點領域，目前已落實廣西財專、廣西醫(yī)科大學、廣西師范學院等院校的建設事宜，廣西師范學院 1000 畝地已經(jīng)開始報建工作。 二、政策及市場環(huán)境分析 （一）政策分析 ： 1、國家政策分析 央行出臺關于進一步加強地產信貸業(yè)務管理的通知 （又稱 121 號文）提高購買第二套以上住房首付 款比例；上調高檔房和第二套房貸款利率 ；房地產開發(fā)貸款將重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目；房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行房地產開發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權益）不能低于開發(fā)項目總投資的 30%；房地產企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。只有建筑主體結構封頂后，才能對購房人發(fā)放按揭貸款。 2、地方政策分析 廣西出臺政策規(guī)定：有償使用的土地要進入市場。 今后凡進行房產開發(fā)有償使用的土地都要進入市場，主要通 過招標、拍賣、掛牌等市場競爭性的形式出讓； 各種土地交易都要在土地交易市場公開進行，實行交易許可制度和交易預報制度，規(guī)范土地交易行為； 完善地價管理制度，規(guī)范地價的建立、地價的更新和供地價格等地價體系，加快農用地定級估價工作步伐； 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 6 頁 建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場建設。 從以上政策分析可知：房地產發(fā)展將會越來越規(guī)范，房地產行業(yè)的發(fā)展會朝著良性方面來發(fā)展，這些將對本項目起到促進的作用。 （二）國內房地產市場分析 近年來，我國房地產市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，從 1998 年開始，房地產市場經(jīng)過幾年的調整，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取一系措施鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展，由此房地產業(yè)開始由復蘇并進入穩(wěn)定發(fā)展時期，總體上看，近幾年我國房地產業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國各城市的房地產市場繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢。我國房地產保持穩(wěn)定發(fā)展主要表現(xiàn)為： 1、 房地產供應量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢 1998 年底國家宣布停止住房實物分配，標志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進展。從 1999 年到 2001 年的 3 年中，全國房地產開發(fā)投資分別保持13.8%、 19.5%和 25.3%增長；商品房銷售面積分別實現(xiàn)了 23.9%、 30%和 29.4%的增長。今年上半年，繼續(xù)保持前 3 年的好勢頭，開發(fā)投資同比增長 32.9%，銷售面積同比增長 22.5%，銷售額同比增長 22.4%。 住房制度改革突破性進展是導致當前房地產市場繁榮的源泉和動力。 1998 年以來，中國房地產市場一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應量（竣工面積）每年遞增 16% 28%，今年上半年為 20%；商品房需求量（銷售面積）每年遞增 22.3%27%，今年上半年為 22.5%。 2、 商品房總體價格平穩(wěn) 從全國看， 2000 年 商品住宅房價比上年增長 2.5%， 2001 年比上年增長 6%，今年上半年同比增長 0.12%。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據(jù)國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產品結構調整有關，也就是說，面向中低收入供應的中低價位的樓盤多了，這是件好事。 3、 房地產投資和消費主體進一步發(fā)生變化 投資主體與消費主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費已邕江灣別墅園可行性研究報告 第 7 頁 成為市場的主體。房地產市場已經(jīng)出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動 、銷售與租賃并進的格局，市場自身的調節(jié)能力和抗波動能力增強。 綜上分析，中國房地產市場經(jīng)過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中。下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策進一步建立，隨著產品供應結構的不斷調整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以在三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 （三）廣西房地產市場分析 自 1999 年以來，廣西的房地產開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產市場開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產如今也風生水起，整個 廣西的房地產開發(fā)如火如荼，特別是 2001 年，廣西房地產開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產銷兩旺的良好態(tài)勢：完成房地產開發(fā)投資 55 億元，比上年同期增長 4 成，比全國平均增速高出 18 個百分點；商品房實際銷售面積約 300 萬平方米，銷售額近 54 億元，分別比上年同期增長 5 成和 9 成。 2002 年，廣西的房地產開發(fā)更高一籌，截 8 月份止，房地產投資增長繼續(xù)加快， 1 8 月房地產投資完成 36.75 億元，同比增長 47.8%，增速與上年同期基本持平，比 1 7 月加快 5.4 個百分點。其中：商品房建設投資28.48 億元，增長 56%；土地開發(fā)投資 2.13 億元，增長 93.6%；土地購置費 5.79億元，增長 25.3%。商品房銷售面積 117.36 萬平方米，增長 39.8%，商品房銷售額 23.35 億元，增長 54.6%。 （四）南寧市房地產市場分析 南寧市位于我國的南部，是廣西的首府。是廣西政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要樞紐，是華南經(jīng)濟圈和西南經(jīng)濟圈的結合部。全市面積 10029 平方公里，其中，市區(qū)規(guī)劃面積 150 平方公里，現(xiàn)有市區(qū)面積 81.4 平方公里， 轄 5 個城區(qū)和二個縣，總人口 310 萬人，其中市區(qū)人口137 萬人。 南寧市素有 “綠城”之稱， 在精神文明建設取得了新的成績， 繼 1995 年起，先后榮獲“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國家園林城市”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范獎”、“中國人居環(huán)境獎”等榮譽稱號?？偠灾?，南寧隨著精神文明建設的不斷加強，邕江灣別墅園可行性研究報告 第 8 頁 投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內外商界及外商投資的熱點。房地產產業(yè)也得到健康有序平穩(wěn)的發(fā)展，據(jù)有關政府部門統(tǒng)計，南寧市房地產（特別是住宅建設）的資金投入、竣工面積、銷售收入等指標均以較快速增長。 2001 年，全市房地產開發(fā)完成投 資 18.56 億元，比 2000 年增長 17.97%，社會固定資產投資和基本建設投資的增長率分別為 8.5%、 10.73%。房地產投資額占固定資產投資總額 16 18%，是全南寧市固定資產增長最快的部分。 1、南寧市 2002 年房地產狀況 （ 1） 投資增長，供需兩旺 2002 年 1 8 月，南寧市房地產開發(fā)投資 11.22 億元，比 2001 年同期增長35%；商品房建筑施工面積 305.63 萬平方米，比 2001 年同期增長 35.4%；竣工面積 24.83 萬平方米，比 2001 年同比增長 110.9%，竣工房屋價值 2.06 億元；商品房銷售面積 34.84 萬平方米，比 2001 年同期增長 60.9%。這說明南寧市房地產業(yè)有非常好的市場。 （ 2）南寧市房價穩(wěn)中有升 近幾年來南寧市住房的平均價格： 1999 年為 1724 元 / m2， 2000 年為 2010元 / m2， 2001 年為 2182 元 / m2， 2002 年為 2800 元 / m2。由此可見其房價穩(wěn)中上升。 各區(qū)域樓盤的銷售價格（平均價格）不一：江南區(qū)為 1550 元 / m2；市中心區(qū)域為 2350 元 / m2； 瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價為 2250 元 / m2。 別墅方面也是如此，即隨區(qū)城不同而不同，且單價也是所上升。上規(guī)模上檔次 的都在 150 250 萬元 /幢，仙葫開發(fā)區(qū)的龍胤花園憑著沿江線的優(yōu)越，定位為200 萬元 /幢。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨體別墅在 60 100 萬元之間，連體別墅在 40 50 萬元 /棟之間。 （ 3）市場日趨成熟，個人購房已成為消費的絕對主力 過去“以房為本，人適應房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應適人”已成為導向。相當一部市民的消費觀念已從以前的解決住房到現(xiàn)在要住得好轉變，如今市民購房由過去只注重地段，轉向注重戶型結構、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、甚至生態(tài)環(huán)境等，“以小換大” 、“以舊換新”、“用明天的錢買今天的房”、“按揭買房”等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要路徑。邕江灣別墅園可行性研究報告 第 9 頁 同時，個人購房已成為消費的絕對主力，個人購房已達到 89%以上。 2、南寧房地產發(fā)展態(tài)勢 （ 1）政策開放，市場發(fā)展空間巨大 南寧市政府部門對房地產產業(yè)高度重視， 在南寧市 2001 年度國民經(jīng)濟運行狀況及 2002 年度發(fā)展規(guī)劃中明確提出“培育和引導汽車、房地產、電腦、旅游等消費熱點，抓緊清理和取消抑制消費的政策，為擴大消費創(chuàng)造條件。 2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項課題中，有三項是圍繞著 如何將房地產業(yè)培育成南寧市的支柱產業(yè)。由此可見各級政府發(fā)展房地產業(yè)的決心未變，已進入高潮的南寧市房地產業(yè)不會在短期內回落。 （ 2）南寧市未來房價趨勢將穩(wěn)中有升 首先，根據(jù) WTO 有關協(xié)議，我國將逐步取消對外資銀行和外資房地產企業(yè)的限制，五年之內逐步地、全面取消外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務的地域限制，這必定引起大量的資本涌入我國的房地產行業(yè)，南寧市作為西部城市的大通道和“中國居住環(huán)境獎”的城市，將會引起外資的關注，其次，銀行業(yè)從 2002 年開始將會對一些金融政策進行調整，比如采取貸款利率降低等一些手段來刺激百姓 加大住房消費投入，促進了房地產住房的發(fā)展。最后，南寧市政府對房地產市場加大宏觀調控力度，每年對房地產開發(fā)用地實行限量供應，同時對房地產開發(fā)總量實行計劃調控。所有這些都會使南寧市的房地產更加有序，房價也將趨于穩(wěn)中有升。 （ 3）南寧城市功能的定位必然帶動房地產的發(fā)展 首先，今年是國家實施西部大開發(fā)的第二年，政策對包括廣西在內的西部六省區(qū)適當傾向，西部各省區(qū)市必將由此獲得發(fā)展，而廣西是全中國唯一一個享有西部開發(fā)和東部沿海開發(fā)雙重優(yōu)勢政策的省區(qū)，廣西的經(jīng)濟必將邁出跨越式發(fā)展步伐。其次，作為廣西首府的南寧位于 我國大西南最便捷出海通道樞紐位置，隨著中國 東盟自由貿易區(qū)的確定，這將改變南寧市的歷史地位，使南寧市成為中國進軍東南亞市場的橋頭堡。明顯的地理位置自然成為投資者的首選。 （ 4）南寧城市的建設將推動房地產新一輪的發(fā)展 首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設為南寧的房地產提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢必會引起周邊房地產的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧邕江灣別墅園可行性研究報告 第 10 頁 投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進軍南寧，將對南寧的房地產有著推動的作用，如大連萬達 已在南寧市朝陽廣場旁計劃投資 12 個億建設商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。最后，南寧市城市規(guī)模的不斷擴大，城市人口逐漸增長，南寧市人口每年增加五萬人，每年結婚人數(shù)約兩萬兩仟對，流動人口肆拾萬人，這些都是住房的需求不斷提升。 綜上所述，目前南寧市住宅與房地產不僅保持著開發(fā)投資增長，市場供需兩旺的大好形勢，而且住宅小區(qū)的規(guī)模品質也在不斷加大和提升，整個市場步入良性快速的發(fā)展軌道，隨著南寧市城市建設的加快和政府部門對房地產產業(yè)的支持，南寧市的房地產將保持 2 5 年的高速發(fā)展。 （五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析 1、南寧市的 城市布局結構特點使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯 南寧市的城市結構有其明顯的特點，主要表現(xiàn)是城市偏心化：地理中心與城市中心偏差很大，地理中心在百貨大樓、火車站一線，而城市中心， 90 年代在新城區(qū)，進入 21 世紀則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。多中心：由于城市結構偏心，使南寧出現(xiàn)多個中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。 軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展：南寧市的多個中心均勻分布在民族大道及其延長線一線，而逐步東擴，以環(huán)線結構看城市結構，東環(huán)與民族大道相接一 帶已成中心，而北環(huán)、西環(huán)延長線開發(fā)度還很低，從開發(fā)程度看，南寧呈現(xiàn)“鴨梨狀”開發(fā)態(tài)勢。 從以上城市結構分析看，仙葫的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯：首先它靠近高發(fā)展度的“鴨梨狀”頂部，其次它處在發(fā)展主軸線上，第三它緊臨南寧市與區(qū)內主要城市的交通要道的交通樞紐。 2、南寧城市東進的步伐加快，為仙葫的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件 從瑯東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃到建設分成兩個階段， 97 年以前，建設進度緩慢， 97年以后建設進度明顯加快。進入 21 世紀后，房地產開發(fā)的復蘇和成長，又使瑯東的建設進一步提速。而鳳嶺的開發(fā)則明顯沒有瑯東第一階段的 緩滯期，已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)熱度。如果說瑯東開發(fā)區(qū)是以政府先行，房地產跟進的模式，鳳嶺開發(fā)則直接是以房地產先導的，未來若干年的開發(fā)熱將會是鳳嶺，這種開發(fā)熱點不斷東進，使仙葫的開發(fā)一觸即發(fā)。從仙葫到鳳嶺，至青秀山風景區(qū)，僅是舉步之遙，邕江灣別墅園可行性研究報告 第 11 頁 鳳嶺的會展中心、體育中心、客運中心、青秀山風景區(qū)、高爾夫球場，都將直接輻射到仙葫，為仙葫帶來巨大的便利。 近年來，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機構的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。政府的重視和開發(fā)商的紛紛投資使東部擴展已見雛形，隨著瑯東、鳳嶺的房地產開發(fā)熱潮，下一步的發(fā)展無疑就 是仙葫開發(fā)區(qū)，目前已有大量的房地產開發(fā)公司在仙葫運作別墅項目，也有一些公司正在密鑼緊鼓的籌備項目的開發(fā)，項目開發(fā)的類型都是別墅小區(qū)，按仙葫目前的市場情況和發(fā)展態(tài)勢來看，仙葫在不久將成為南寧別墅區(qū)，將會是名副其實的南寧后花園。 三、市場定位 （一）項目定位 1、從仙葫區(qū)的市場情況定位 從仙葫區(qū)的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢，決定了把仙葫項目定位為別墅是最佳的選擇，因為仙葫項目所在地環(huán)境優(yōu)美，空氣質量好，交通也相當便利，符合別墅的建筑條件，而在仙葫項目所在地建成公寓樓，由于地段離市中心較遠而不能讓消費者接受，至 于定位為賣宅基地也不合適，近幾年仙葫區(qū)賣宅基地的形式，賣出很多，建的很少，宅基地已不太受歡迎，因為這種宅地的形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無法吸引真正的有錢人，因此，建中高檔別墅區(qū)，才是仙葫區(qū)真正的目標，將來鳳嶺區(qū)、仙葫區(qū)將成為南寧市有錢人的天堂。 2、根據(jù)南寧市市場情況定位 從上述南寧房地產市場分析來看，南寧市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，中心區(qū)域房價較貴，別墅不多，新開盤的幾個大別墅區(qū)價格較貴，憑著仙葫項目優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢，營造一個中高檔次價位適中的別墅區(qū)，將會吸引南寧市及周邊城市的客戶，特別是有車一族。 3、從仙葫項 目本身條件定位 根據(jù)仙葫項目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有 2/3 的區(qū)域有山， 1/3 區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會得到很好的效果，在有山的部分宜設計成依山別墅，形成錯落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來看，最高的只高出道路 21 米，規(guī)劃得當會是一道亮麗的景觀，不會形成邕江灣別墅園可行性研究報告 第 12 頁 太陡的山路。平坦部份靠江的宜設計成豪華別墅，看不到江景的部份，可布置中心花園、休閑會所、噴泉景觀。 根據(jù)南寧市房地產的市場情況、仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢和仙葫項目的情況來看，仙葫項目按目前的情況定位為別墅區(qū)是最佳的選擇 ，從仙葫項目所處的地理環(huán)境來看，仙葫項目所在地山青水秀、空氣清新，特別適合建設成為別墅區(qū)，同時，中大公司對于別墅的建設有豐富的經(jīng)驗和成功的案例，因此，仙葫項目的市場定位為中高檔別墅。 （ 二）消費群體定位 目標消費群體定位： 主力消費群： 南寧金字塔頂端的富裕階層 南寧本地資金雄厚一族：廣西區(qū)內外政府高級官員、國有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營企業(yè)主、跨國界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員。 中國 -東盟自由貿易區(qū)吸引來的外埠人士和駐邕機構管理人員。 南寧正 在形成的富裕的中產階級人群。 目標消費群體的細分： 1、廣西區(qū)、南寧市及邕寧縣政府官員； 2、東盟各國領事、來邕投資工商界領袖和部分華僑； 3、廣西區(qū)特別是南寧市大型企業(yè)領導、高級主管人員、高級工程技術人員； 4、廣西特別是南寧市各大上市公司高層管理者； 5、廣西區(qū)、南寧市科研部門、高科技企業(yè)為外籍專家購買 “專家樓 ” 6、國內跨區(qū)域企業(yè)老板； 7、南寧市及周邊地區(qū)私營企業(yè)主，特別是南寧市周邊礦主； 8、藝術家、演藝界成功人士； 9、少數(shù)長線炒家、投資客。 目標消費群體的具體化： 目標客戶年齡在 35-50 歲之間，家庭結構呈現(xiàn)出以核心家庭（即夫妻二人 +邕江灣別墅園可行性研究報告 第 13 頁 小孩）為主，部分三代同堂家庭。也就是說，主要家庭結構家庭成員構成集中在34 人，家庭結構比較穩(wěn)定，對住房的功能配置上趨向于客廳 +餐廳 +主人間 +兒童房 +老人房 +工人房 +客房 +書房（藝術品收藏室、琴房、棋牌室或健身房） +多衛(wèi)生間。 （三）價格定位 在給本項目的價格定位時，在考慮成本的基礎上，要結合市場的實際情況定位，根據(jù)調查，南寧的別墅價格大致分二個檔次，一種價格在 150250 萬之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。一種價格在 50100 之 間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調查情況了解到，價格在 50100 萬之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟情況和一些要素分析，南寧市 19 月份人均可支配收入為 755.05 元，其中 40%的家庭人均可支配收入超過 843.78 元 , 20%的家庭人均可支配收入超過 1185.37 元（其中有 10%的家庭人均可支配收入超過2148.16 元）。只要有按揭貸款支持，有 10%的家庭有能力通過辦理 20 年按揭購買總房款為 90 萬元的住宅，或者有 10%的家庭有能力通過辦理 10 年按揭購買總房款為 45 萬元的住宅。根據(jù)市場和南寧市住宅消 費預測，仙葫項目的價格定位宜分別為豪華型 300 萬元 /棟、普通型 150 萬元 /棟。整個仙葫項目的價格策略是“低價入市、逐步成長”，或者選擇“小幅調高”的方式，以達到首先獲取市場份額再攫取市場利潤和吸引消費者“追漲心理”的目的。 四、市場及競爭分析 （一）市場分析 南寧別墅市場調查研究： 1、別墅開發(fā)一片火熱 據(jù)調查，在這些別墅項目中占地數(shù)百畝甚至上千畝的項目不在少數(shù)，一些項目一期開發(fā)就突破了百套；在產品結構上，高、中、低檔均有供應，但別墅市場兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場的浮躁程度；在項目選址 上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開發(fā)別墅先天優(yōu)勢的鳳嶺和仙葫為主，重視對園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機結合，對自然資源進行合理化的開發(fā)和利用。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 14 頁 在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風情、北美風格，豐富多彩，在很大程度上滿足了一定的市場需求。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問市。從價格上看，一些高性價比的項目體現(xiàn)在建筑設計、景觀設計等諸多方面，注重引入名師設計理念，產品之間的差異性比較顯著。 南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開發(fā)商都沒有開發(fā)別墅的經(jīng)驗，造成項目參差不齊，檔次 落差大，給人感覺很困惑。盡管如此，從整體來看，南寧別墅市場一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢。南寧市規(guī)劃局副局長黃恩厚稱，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設為特點，重點規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。據(jù)中國房地產報統(tǒng)計消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、 VILLA 和獨立別墅）已立項的達 1500 余套 。 2、南寧別墅類基本情況 （ 1）、剩余未開發(fā)土地的名稱與數(shù)量 大自然尚未開發(fā)面積約 250 畝； 翡翠園尚未開發(fā)面積約 38 畝； 龍 胤尚未開發(fā)面積約 236 畝； 麗水灣尚未開發(fā)面積約 47 畝； （ 2）、政府已批的土地名稱和數(shù)量 雅源閣 420 畝 海茵國際花城約 400 畝 邕江灣約 161 畝 龍頭山莊約 1500 畝 （ 3）、在建總量 目前，南寧在建別墅（含聯(lián)排、獨立和 VILLA）總量已超過了 1500 多套。 (4)、供求特點 a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨立別墅容易銷售。 消費者收入整體是呈金字塔形分布的，聯(lián)排、雙拼別墅的價位較獨立別墅的價位要低 50 100 萬不等，能夠接受此價位的人群要遠高于購買獨立別墅的，消費者購買力水平將直 接影響項目的銷售（注：高檔物業(yè)少有用于投資）。在比較社邕江灣別墅園可行性研究報告 第 15 頁 區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務后，價位將成為最后征服消費者的利劍。 b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷售。 購買別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購買別墅的重要位置上。同時，也從一個側面反應出購買別墅的人，有一種 “富人圈 ”的居住情節(jié)，即存在著虛榮的購買心理特征。 c、別墅掀起樓市波瀾。 從 2001 年玫瑰園以近乎顛覆性的低價入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山橘郡陽光別墅、麗水灣等項目相繼面市，南寧別墅市場不斷擴容。特別是 2003 年，新盤紛紛上馬入市，市場繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點之一。 由于 “中國 -東盟博覽會 ”落戶南寧的利好因素推動，有土地的開發(fā)商都有可能開發(fā)別墅項目。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢，城市化進程加快、外來人口增加。置業(yè)投資系統(tǒng)消費將推動樓市的發(fā)展。 按目前已報建、在建項目情況來看，南寧別墅市場的供應量還是比較合理的，因此，未來南寧豪宅別墅市場的走勢將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢。 d、別墅的未來發(fā)展前景 南寧市的別墅市場發(fā)展經(jīng)歷了幾個階段，第一階段為 80 年代興起的 “宅基 地熱 ”，主要表現(xiàn)為大沙田，仙葫一帶的 “農民別墅 ”；第二階段為 90 年代中后期興起的 “別墅用地熱 ”，開始出現(xiàn)規(guī)?；囊再u土地為主的樓盤，如濱江別墅區(qū)等；第三階段從 2000 年發(fā)展至今。 隨著市場供銷兩旺的發(fā)展勢頭，人們對居住品質要求的不斷提高，住宅設計的總體趨勢出現(xiàn)了從 “量變 ”到 “質變 ”，由居住型向享受型轉化的過程。南寧的樓市從 2002 年開始，別墅市場進入 “戰(zhàn)國時代 ”。而 2003 年大部分別墅盤推向市場后則完全進入 “別墅時代 ”。在已推向市場的樓盤中以純別墅社區(qū)概念來規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個 樓盤；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽光別墅、楓林藍岸等樓盤大部分是 TOWNHOUSE、 VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產品類型相混合的社區(qū)。 3、別墅市場透視 （ 1）、仙葫版塊的銳不可擋 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 16 頁 2003 南寧別墅市場看仙葫 -鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質素看，無疑是最高；邕江灣則是集大成者。 （ 2）、領銜未來別墅的發(fā)展發(fā)向 考察未來別墅的方向：在 SARS 以后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門話題；邕江灣率先成為國家住宅與居住環(huán)境工程中心批 準的首例國家級健康別墅試點項目，從選址到規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來別墅的發(fā)展方向。 （ 3）、性價比上的絕對實力 就南寧別墅市場而言，經(jīng)濟型別墅單棟價格在 100 萬以內，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽光麗園；標準獨立別墅單棟價格將集中在 180-230 萬之間，按照建筑面積折算，單價約 5000元 /平米，單棟別墅占地面積基本集中在 600-700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。 4、政策帶來的競爭優(yōu)勢 2002 年 2 月 18 日，國土資源部下發(fā)了關于 “停止別墅類用地 ”的通知。這樣可以持續(xù)保留產品差異優(yōu)勢。 （附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡介 1、南寧市已建和在建的別墅項目 天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。 2、即將上馬的別墅項目： 雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊。 3、 別墅所在的區(qū)域分 玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。 4、 按競爭對手樓盤檔次分 碧麗山莊賣地；楓丹麗舍樓盤素質較低；玫瑰園是市區(qū)開發(fā)最早的別墅，銷售已經(jīng)進入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設計階段。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素邕江灣別墅園可行性研究報告 第 17 頁 質相當。 結論： 從市場獨立別墅供應量來看：目前獨立別墅供應量所占別墅總體供應量比例較聯(lián)排別墅低。 從獨立別墅市場價格來看：目前質數(shù)較高的獨立別墅均價是 170 萬至 280萬之間（個別樓王除外），市場普遍認同價格為 200 萬左右。 從獨立別墅開發(fā)戶型面積來看：基本上以 350 至 400 平米以上 為主導，少數(shù)在 300 平米內和 500 平米以上。 從獨立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨立別墅存量并不多，大量已被市場消化掉。但是未被市場消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢。 從別墅景觀優(yōu)勢上看：景觀好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷售情況看好。反之，景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。表明消費者一個明顯的消費傾向，買別墅就是買景觀和身份感 （二）競爭者分析 1、楓丹麗舍 邕江灣為純粹獨立別墅，而對手在容積率、私密性以及戶型上完全處于劣勢，邕江灣在環(huán)境和產品上擁有絕對優(yōu)勢，這里最有實力成就南寧未 來的富人區(qū)。目前楓丹麗舍獨立別墅在檔次定位較低，基本價格為 100 萬左右，而且除剩余三套外，基本上已銷售完，不構成對邕江灣別墅銷售威脅。 2、龍胤花園 對手以獨立別墅和聯(lián)體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷售情況還在預料之中。在檔次定位上非常高，價格上也基本是符合南寧別墅市場價位。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷售現(xiàn)場氛圍較濃。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨立別墅，而邕江灣別墅園為純獨立別墅。邕江灣是首例國家級 健康別墅示范項目，有 650 米親水江岸線，環(huán)境一流。另外從風水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財斂財之相，而龍胤花園與此相反。在價格上邕江灣也江會有一定優(yōu)勢。 但龍胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個競爭邕江灣別墅園可行性研究報告 第 18 頁 對手。 3、海田 天池山別墅 對手一期已基本售磬，二期即將開發(fā)，對手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競爭。另外邕江灣獲得首例健康住宅試點更具品牌競爭優(yōu)勢。 4、麗水灣 麗水灣別墅為純 獨立別墅，景觀非產優(yōu)美，江景是其最大的賣點，而且山頂公園規(guī)劃也為該樓盤添色不少。目前售樓中心已經(jīng)投入使用，樣板房和一期工程基本進入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠，建筑布局、景觀環(huán)境、品質格調、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類似。二期和三期總共 71 套，這將是邕江灣別墅園形成極大競爭。 5、碧麗山莊 對手以賣地為主，與邕江灣不會形成競爭。 6、新天地別墅 對手挺強，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營造環(huán)境，與邕江灣差異性較大，且對手二期已開盤，銷售情況也不錯，將不會形成太大競爭 。 從以上資料中可知，目前南寧市房地產在別墅方面存在不同的檔次，在各個層次的別墅或宅基地都存在競爭，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價格在 150250萬元之間，另一種是檔次低一點的，如：楓丹麗舍，玖瑰園等，每棟價格在 50萬 100 萬元之間，根據(jù)市場調查，南寧目前別墅比較暢銷的價位在 60 萬 100萬元的，像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據(jù)了解比較好。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內別墅項目的銷售并不是十分理想，所以市場空間 還是比較大，但也存在激烈的競爭，這對于我們下一步的市場進入具有一定的障礙。 因此，仙葫項目應針對競爭形勢，走差異化道路，推出一種價格適中、高檔次的別墅小區(qū)，營造一種自然、個性、有文化品位的社區(qū)，推出“運動就在家門口”的健康小區(qū)，使項目品牌建立核心競爭能力，從而能使仙葫項目立于競爭優(yōu)勢之中。 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 19 頁 （三）項目核心競爭力分析 綜觀南寧別墅競爭市場，經(jīng)過對目標消費群體深入分析，結合本項目之優(yōu)劣勢，我們得出這樣的結論： 本項目的核心競爭力不是首例國家級健康別墅試點項目，不是解決防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減 噪的三大世界建筑課題技術，也不是獨有 650 米邕江美景江岸線，更不是戶戶不遮擋，大開間小進深的建筑布局，其核心競爭力恰恰是由這些賣點以及發(fā)展商良好的企業(yè)形象、優(yōu)質的客戶服務支撐起的項目品牌 健康硅谷 水岸藝墅的別墅品牌才是項目的核心競爭力！ 五、項目理念構想 （一）項目地塊的情況介紹 1.優(yōu)越的地理位置 1.1 綠城 1.2 全國首屆人居環(huán)境獎 1.3 南寧市的后花園 2.獨一無二的自然環(huán)境 2.1 沿江 650 米長江畔、 500 米寬江面 2.2 沿江 650 米的緩坡 2.3 保留的古樹木 (叢 )11 處 2.4 坡向面江 2.5 地勢起伏不平 2.6 周邊無環(huán)污染源 2.7 江水緩和 2.8 對面青山郁郁蔥蔥、山下田園風光 （二） 項目的開發(fā)理念 1.景觀主題 1.1 沿江碼頭、沿江景觀，江面風景與對岸青山形成的山水呼應景觀系統(tǒng) 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 20 頁 1.2 小區(qū)綠化隔聲林帶、道路兩旁的高大植物、小區(qū)內眾多保留古樹 、 竹林以及其它各種綠化形成的綠林掩映景觀系統(tǒng) 1.3 跌水、人工湖泊，綠化及房屋倒影形成的湖光倒影景觀系統(tǒng) 1.4 各式現(xiàn)代廣場結合雕塑、小品、亭臺形成的都市浪漫景觀系統(tǒng) 1.5 具有民族特色的景點與單體設計表現(xiàn)壯鄉(xiāng)風情的景觀系統(tǒng) 1.6 針對每一棟別墅 院落的地形設計形成每戶不同特色的景觀 2.健康主題 2.1 結合健康要求進行總體規(guī)劃設計及單體建筑設計 2.2 齊全的運動場所及運動設施 2.3 完善的醫(yī)療保健及康體設施 2.4 各種健康組織的設立、運營保障和各項健康活動的開展 3.科技主題 3.1 智能化系統(tǒng)的運用 3.2 各種高科技產品的運用 3.3 完備的信息系統(tǒng) 4.生態(tài)主題 4.1 規(guī)劃設計最大限度地保持地塊原有的生態(tài)環(huán)境 4.2 水系統(tǒng)對生態(tài)的調節(jié) 4.3 綠化系統(tǒng)對生態(tài)的調節(jié) 5.親和主題 5.1 人與自然最大限度的親和 5.2 規(guī)劃設計、單體設計與自然的親和 5.3 單體設計與小區(qū)景觀的親和 5.4 社區(qū)內人與人間的親和 （三） 項目的規(guī)劃布局及形象特征 1.同質居住的純別墅 2.戶戶概念規(guī)劃建議的規(guī)劃布局 3.依山就勢的規(guī)劃設計 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 21 頁 4.中庭景觀提高后排別墅價值 5.流線形道路及不同形狀單體結合中央景觀形成五個組團 6.結合保留樹木進行的規(guī)劃布局設計 7.每戶景觀最大化的設計 8.體現(xiàn)健康理念的規(guī)劃設計 （四） 項目的交通組織和停車設施 1.沿等高線進行道路布置最大限度地減小道路坡度 2.依山就勢的流線型道路設計與小區(qū)美景互相呼應 3.環(huán)形道路設計結合單體布置確保道路 的通達性 4.車行道、人行道、院落三者合諧布置體現(xiàn)小區(qū)道路的人性化特點 5.確保每棟單體擁有一個私家車庫 6.在會所、碼頭、軟性廣場、道路邊緣等公共空間設停車場或車位 （五） 項目的景觀設計及人文環(huán)境構筑 1.多種景觀構成不同的景觀系統(tǒng) 2.景觀的親和性設計使小區(qū)住戶可以與大自然零距離接觸 3.景觀設計中融入當?shù)貧v史文脈充分體現(xiàn)地方人文色彩 4.景觀設計與科技結合改善小區(qū)的居住條件 （六） 活動場地及交往空間 1.沿江碼頭、沿江運動休閑場所、公共綠地、廣場、露天運動場等開暢式活動交流空間 1. 功能齊全的會所 為業(yè)主提供了集中的活動交流場所 2. 獨立的院落設計為業(yè)主提供了半私密的交流空間 3. 完善的戶型功能區(qū)為業(yè)主提供了私密的交流空間 5.各種俱樂部、培訓班、網(wǎng)上信息交流的形式為小區(qū)居民搭建良好的交流平臺 （七） 公共設施的設置情況 1.完備的運動項目設施為小區(qū)營造以運動為主的健康主題 2.完善的醫(yī)療保健設施是小區(qū)居民的健康保障 3.先進的安防系統(tǒng)是確保小區(qū)安全的堅固屏障 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 22 頁 4.領先的小區(qū)智能化系統(tǒng)給小區(qū)居民的生活帶來前所未有的便利 5.針對性的無障礙設計充分體現(xiàn)人性化的理念 （八） 規(guī)劃設計的經(jīng)濟技術指標 1.用地面 積： 160 畝， 106720 2.總建筑面積： 46890 3.其中配套公建： 5000 4.總戶（棟）數(shù)： 143 戶 5.總居住人數(shù)： 501 人 3.5 人 /戶 6.容積率： 0.44 7.綠化率： 65% 8.建筑密度（覆蓋率） :小于 20% 9.停車數(shù)： 200 輛 （九） 單體設計情況 1.長條型設計使室內通風采光達到最佳效果 2.單體設計與原有地形的完美結合最大限度地體現(xiàn)房屋與自然的親和性 3.針對觀景要求的單體設計方案 4.湖島別墅充分體現(xiàn)與景觀的親和性及居住者的尊貴身份 5.完備的功能區(qū)設置提高各空間的專 用性 6.合理的戶型設計給住戶提供舒適的生活空間 7.現(xiàn)代設計風格結合廣西歷史文化特點體現(xiàn)壯鄉(xiāng)風格 8.每戶單體結合院落設計形成各自獨特的景觀 9.菜單式精裝修方案與施工圖設計相結合 （十） 健康住宅的技術措施 1.空氣質量控制 2.噪聲控制 3.熱環(huán)境的控制 4.光環(huán)境質量 5.垃圾處理 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 23 頁 6.項目中高科技應用 六、消費者分析 (一 )消費結構分析 本項目目標顧客群體定位為城市的中產階級和富有人家，這個階層是最具實力的消費群體。經(jīng)過多年的發(fā)展，南寧市已造就了龐大的管理階層和技術階層，以及漸漸形成律師、演員 、作家、畫家、文藝界和體育界人士等獨立階層，他們對城市生活環(huán)境有較高的依賴性，同時，又對自立、個性、文化品位有執(zhí)著的追求。隨著城市節(jié)奏的不斷加快，他們不再拘泥于傳統(tǒng)的生活方式，而崇高個性、自由的生活狀態(tài)，他們對居住的獨立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，希望從繁雜的、喧囂的紅塵中解脫出來，在完全屬于自己的空間毫無顧慮、自由自在地揮灑生活，他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽光，有著追求返璞歸真的強烈愿望；他們要求自己的居住尊貴而有生活品位，能充分展現(xiàn)自己的個性化空間。此外，南寧有大量的私營企業(yè)家和 內外地的富豪，這部分人已經(jīng)的較寬敞的居所，但他們都喜歡獨立的住宅，因此會產生第二次置業(yè)的愿望。 (二 )消費需求分析 近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個人經(jīng)濟實力的顯著增強，這部份人已有強烈的愿望和足夠的資金購買別墅。這部分人實際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質量的私家住宅已將成為趨勢。 同時，隨著中國加入 WTO、西部大開發(fā)和南寧城市的大規(guī)模建設，南寧將成了人們的焦點，外資也會相繼聚焦，而大量資本的涌入，更掀起了房地產 新一輪的消費熱潮。今年以來，在南寧的房地產一片熱浪中，下一步，大批的別墅項目將登臺亮相，成為南寧樓市的嶄新亮點。業(yè)內人士預測，今后幾年南寧別墅的需求將越來越旺盛。別墅的需求也是會多種多樣的，有居家型需求的，就是把別墅作為第一居所需求；有度假型的需求，有人也叫“ 5 2”的居住需求，也就是有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)。這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且預計今后度假型的連體別墅需求量邕江灣別墅園可行性研究報告 第 24 頁 將會增大；有旅游型別墅需求，那就是在旅游風景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質的別墅；有辦公 型的別墅需求，一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。還有投資型的、出租型的別墅需求等等，因此，仙葫項目的市場需求量將會很大。 (三 )、消費者心理分析 購買別墅的人都是社會層次比較高的人，他們一般都具有較高的文化修養(yǎng)和廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質生活有高尚的居住理念；他們是一群熱愛生活、熱愛自然、熱衷運動休閑的人；他們期盼別墅，為的是延續(xù)他們的生命的輝煌，讓生活更加多姿多彩。購置別墅對高收入者而言，亦是一生中最為重要的一次消費，因此，別墅選擇應該也是慎之 又慎。綜合來講，購買別墅的人會考慮以下幾個方面因素。 1、 首先看地利環(huán)境 地利環(huán)境是指別墅社區(qū)所處的地理位置及周邊的自然環(huán)境。別墅最好位于城郊結合部，既遠離城市的喧囂，又擁有“離塵不離城”的交通便利，近可觀水流花謝，遠可眺青山逶迤、浮云輕煙；社區(qū)融入自然之中，與當?shù)氐臍夂?、生態(tài)相適應，因地制宜，依山勢而建，傍綠水而居，特別應保留一些年限較長的古木、植物等。概括而言，地理位置優(yōu)越，山清水秀而無工業(yè)污染的別墅社區(qū)是他們最好的選擇。 2、其次觀其品質 別墅環(huán)境需要適合人的居住，別墅品質同樣需要人性化的建設。買別墅首先看它的社區(qū)環(huán)境設計、別墅單造型設計和內部空間設計是否達到別墅應具備的水準，然后在此基礎上選擇符合自己個性，擁有超前的理念和設計的別墅。由于別墅是高檔的消費品，現(xiàn)在許多別墅選用頂級的建材，如高級墻面磚、進口屋頂瓦、進口空調系統(tǒng)、高級智能化系統(tǒng)等等，在注意材料檔次的同時，也應考慮它的實用與適用性。 3、最后比較性價比 別墅的價格不菲，廉價的 “別墅”不是真正意義上的別墅。他們購買的別墅要從社區(qū)環(huán)境、配套設施，設計裝修都要達到別墅的要求；同時，方便的交通、邕江灣別墅園可行性研究報告 第 25 頁 優(yōu)良的空氣質量以及高標準社區(qū)配套和服務等，其從內到外都令人 享受到住在別墅的暢快舒適。因此別墅的性價比是綜合考慮其地段價值（包括升值空間）社區(qū)文化、物業(yè)管理，以及別墅的外立面、戶型、社區(qū)的設計、周邊的自然景觀等其價格之比，并不是越便宜越好。 4、購買別墅動機分析 消費者的購買動機主要有： (1)、健康別墅是目前住宅的最高境界，擁有健康別墅，就意味著擁有更高層次的生活； (2)、地域上不遠離市區(qū)，出入山水與都市間，工作與生活兩相便利； (3)、享受更高品位的生活，自然鮮氧、生態(tài)極佳的頂級健康生活； (4)、別墅規(guī)模、檔次能夠充分體現(xiàn)居住者的身份和社會階層； (5)、 富豪聚居、完美建筑、絕版環(huán)境、絕對升值； (6)、良好的人文特征，針對子女的貴族教育，針對自己及朋友的玩賞空間等； (7)、私密性 +個性化 +成就感 +健康生活，四者完美融合成為理想的健康棲息地。 本項目諸多層面都能充分契合目標群的購買動機，符合消費者的需求，具有廣闊的市場前景。 七、 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ S） 1、 土地成本低，價格可塑空間大； 2、 交通條件好； 3、 地塊具有江景優(yōu)勢，空氣質量較好，高品質生活之地； 仙葫項目所在地為城市郊區(qū)，天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對居住環(huán)境的要求，符合“富 人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象； 隨著南寧城市建設的快速發(fā)展，仙葫開發(fā)區(qū)將成為房地產開發(fā)的熱點； 4、全國首例國家級健康別墅 5、中大公司在房地產開發(fā)方面有豐富的經(jīng)驗，特別在別墅的開發(fā)有成功的案例。 6、世界級的區(qū)位：處廣西最大的別墅區(qū)，南蒲大道與西南出海大通道（民族大邕江灣別墅園可行性研究報告 第 26 頁 道）快速接駁，直達南寧面向東盟自由貿易區(qū)的商務中心，處世界未來貿易中心的一級輻射帶，昭示著世界級市政配套將會在此上演，邕江灣別墅園必將成為未來國際商務別墅的旗艦。 7、世界級的江景：獨享 650 米江岸線，地勢坡向面江，江水環(huán)抱，邕江的浩淼與俊秀在此河段 表現(xiàn)得淋漓盡致；業(yè)主在家中憑欄臨風，明鏡似的湖面及撲面而來的潔爽江風，使人心曠神怡。觀山、親水、看天下，風水寶地盡在邕江灣。 8、世界級的別墅：無敵江景，戶戶不遮擋，視野開闊，氣流暢通；坡地營造，細節(jié)創(chuàng)新；三大課題技術，解決世界三大建筑課題 防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪，凸顯健康主題，中國別墅絕無僅有。流線型的小區(qū)道路蜿蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。別墅組團間潺潺溪流、層層疊瀑，匯入明鏡似的天鵝湖，演繹出完善的健康生態(tài)鏈。清凈的樹林中，保留原始的古樹叢，鳳尾竹 、古榕樹 、古龍眼樹、扁桃樹錯 落分布，悄悄傳遞四季的嬗變。 9、世界級的休閑： 160 畝沿江頂級度假區(qū)，囊括購物中心、醫(yī)療保健中心、江邊健身步道、水岸風情酒吧、國際時尚游艇碼頭、垂釣漁人碼頭 、水岸棧道 ；奇異的水晶穹頂陽光泳池，給人以與眾不同的休閑享受。 10、世界級的服務：引入開創(chuàng)健康別墅先河的物業(yè)管理公司，定制個性化空間：重視健康行動，建立社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)、老人健康娛樂場所等，領航健康別墅管理理念。 11、世界級的教育：緊鄰云集世界各地學子的五合大學城，文化氣息濃厚，接軌國際教育體制。 12、世界級的健康社區(qū)：保留原生古木形成的生態(tài)圈， 植被無須噴灑農藥即可郁郁蔥蔥生長。被國家住宅與居住環(huán)境工程中心評為 “首例國家級健康別墅試點項目 ”。 （ 二）劣勢（ W） 1、 仙葫項目地處仙葫開發(fā)區(qū)，城市配套建設不完善； 2、 針對開發(fā)的客戶群相對狹小，市場狹小，銷售壓力大； 3、 郊區(qū)化生活模式在南寧市剛剛起步，還處于啟動時期； 4、 幾個大別墅同時上陣，項目面臨著競爭。 （三）機會（ O） 1、東盟帶來重大的機遇： 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 27 頁 中國 東盟博覽會無疑將成為南寧迅猛發(fā)展的最重大的機遇，同時新城區(qū)即將遷至仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一系列相關市政設施配套相繼完善，也必將成為南寧高端 房地產產品推廣的一次重大機遇。因此，邕江灣別墅園一定要利用好 CAFTA所提供的各種宣傳途徑，充分展示廣西第一健康別墅的形象，從而取得邕江灣推廣銷售的全面勝利。 2、周邊樓盤的開發(fā)水平不高； 3、南寧市城市東進步伐加快，為仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件； 4、隨著城市的進一步擴大，郊區(qū)生活模式即將來臨； 5、仙葫開發(fā)區(qū)即將納入南寧市的規(guī)劃及管轄之中，有成為南寧一個遠郊的可能，許多重大項目相繼進入仙葫開發(fā)區(qū)，區(qū)域價值進一步提升； 6、南寧市的城市布局結構特點使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯； 7、項目的開發(fā)使中大公司能 樹立起一種品牌形象，這對于中大公司下一步的房地產戰(zhàn)略有極大的幫助。 （四）威脅（ T） 1、仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠，有住縣份的感覺，使消費者的檔次感降低； 2、 市場上的別墅供應量非常之高 ，可能導致階段性購買力不足的市場低谷； 3、大盤紛紛涌現(xiàn)，其以大社區(qū)、大配套的綜合優(yōu)勢分流了相當一部分高端置業(yè)群體。 4、目前大自然、新天地、翡翠園、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、天池山等別墅樓盤已經(jīng)成形，會成為項目強勁的競爭對手。 從 SWOT 分析中可知，項目有許多優(yōu)勢，但的確也存在一些無利因素，所以我們要針對這些因素，深一 步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結如下： 由于南寧房地產的高速發(fā)展和南寧市城市東進步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會采取一系列的措施來完善城市配套建設和通過改造來完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。目前，項目所在地的路也正在擴充就是一個最好的說明。 對于南寧市近幾年房地產市場火爆，房地產商都爭搶開發(fā)，特別是近來許多大型樓盤上馬，使項目面臨激烈的競爭的分析： 通過調查分析，近年來南寧房地產市場日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)邕江灣別墅園可行性研究報告 第 28 頁 展，同時，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此 ，可以預測在三年內南寧市的房地產不會形成泡沫，由于近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個人經(jīng)濟實力的顯著增強，這部份人已有強烈的愿望和足夠的資金購買住宅。這部分人實際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質量的私家住宅已將成為趨勢。而南寧的別墅比較少，遠遠還不能滿足這些人的需求，同時，我們將通過走差異化的道路和會通過一系列有效的營銷策略來促進本項目的銷售，使項目處于優(yōu)勢的競爭中。 對于仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠，郊區(qū)化生活模式剛剛起步，會 不會得到消費者的認同的分析： 由于南寧市城市建設的加快，使南寧市的發(fā)展逐漸向郊區(qū)擴張，仙葫開發(fā)區(qū)將成為南寧下一步的投資熱點，同時，項目所在地天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象。這一點會得到消費者的認同。 八、邕江灣項目財務指標預測 規(guī)劃設計別墅開發(fā)建筑面積約 43,000m2。其中高檔別墅 142 棟，會所建筑面積 4,800 m2，建設周期為兩年，項目有關財務指標預測如下： (一 )項目投資額估算 9,500 萬元 1.1 土方 18 萬立方米 11 元 / m3 200 萬元 1.2 排水、給水、排污、供電 （各 50 萬元） 200 萬元 1.3 土建（ 4800m2*1000 元 /m2+43000 元 /m2*800 元 =49,800 m2 ） 3,920 萬元、 1.4 綠化、景觀 600 萬 元 1.5 智能化 200 萬元 1.6 道路 80 萬元 1.7 設計 220 萬元 1.8 勘察、消防、圍墻 113 萬元 1.9 其他 100 萬元 邕江灣別墅園可行性研究報告 第 29 頁 1.10 土地款 2,160 萬元 1.11 開發(fā)費用（管理費、財務費、銷售費） 1,707 萬元 (二 )項目銷售收入、成本估算 2.1 銷售收入估算 公司銷售部通過對南寧中高檔別墅消費群體需求調查、對已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項目定位為中高檔別墅，銷售價格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價，開盤均價 3,500 元 /m2，則銷售收入為 3,500 元 /m2*6,300m2=