北京新街口項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查及初步可行性研究報(bào)告（WORD版本）

北京新街口項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查 及初步可行性研究報(bào)告 調(diào)查和研究的背景與目的 為了更大的實(shí)現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項(xiàng)目地塊的前提下，展開(kāi)了這次調(diào)研。 本次調(diào)研活動(dòng)所針對(duì)的調(diào)研對(duì)象為北京市新街口地段的一個(gè)危改項(xiàng)目的非配套公建項(xiàng)目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 本次調(diào)查和研究的時(shí)段為 2003 年 5 月 9 日到 5月 23 日，由于時(shí)間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個(gè)報(bào)告重點(diǎn)在于對(duì) 北京市的相關(guān)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開(kāi)發(fā)建議。 備注：非配套公建是指不是針對(duì)住宅項(xiàng)目本身而修建的公共建筑。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1、 本項(xiàng)目的主體項(xiàng)目為“桃園二期危改項(xiàng)目”， 2、 它位于西城區(qū)新街口地區(qū)， 3、 東起新街口北大街、西至北草廠胡同 4、 、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指 5、 標(biāo) 6、 如下表： 總用地： 55.24公頃 可規(guī)劃用地： 35.00公頃 總保留用地： 1055公頃 代征用地： 9.69 公頃 用地平衡表 居住區(qū)建設(shè)用地： 35.00公頃 其中 居住用地 (含配套公 建用地 ) ： 10.09 公頃 非配套公建用地： 12.33公頃 道路用地： 4.94 公頃 綠化用地： 7.64 公頃 綠化率： 22.5% 總建筑面積： 90.687 萬(wàn)平方米 地上總建筑面積： 79.287 萬(wàn)平方米 其中 居住建筑面積： 28.81 萬(wàn)平方米 (地上 ) 配套公共建筑面積： 5.29 萬(wàn)平方米 (地上 ) 非配套公共建筑面積： 45.19 萬(wàn)平方米 (地上 ) 地下總建筑面積： 11.40萬(wàn)平方米 容積率： 2.33 總居住戶(hù)數(shù)： 4136戶(hù) 總居住人口： 11581人 地 上停車(chē)： 1000 輛 地下停車(chē)： 4300 輛 7、 整個(gè)項(xiàng)目中間為危改房住宅和配套公建。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地， 8、 其中包括了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和商鋪、酒店、公寓、娛樂(lè)設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指 9、 標(biāo) 10、 如下表： A 區(qū) (東南商業(yè)娛樂(lè)區(qū) ) E、 F區(qū) (西南商業(yè)辦公區(qū) ) 序號(hào) 分區(qū)用途 用地面積(平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) 序號(hào) 分區(qū)用途 用地面積(平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) A-8 賓館 30000 F-1 辦公、商 業(yè) 8910 45500 A-7-1 商業(yè) 60020 F-4 辦公、商業(yè) 3593 17560 A-6 商業(yè) 12300 E-4 辦公 18000 A-5 商業(yè) 20000 E-3-B 辦公、商業(yè) 18040 A-9 辦公 商業(yè) 21000 E-3-A 辦公、商業(yè) 3402 9000 A-8-1 娛樂(lè) 4000 A-7-2 辦公 21960 A-12 幼兒園 1847 2000 合計(jì) 49163 171280 合計(jì) 26472 109000 綠化用地 9500 綠化用地 3800 H 區(qū) (西北辦公區(qū) ) B、 G區(qū) (東南商業(yè)娛樂(lè)區(qū) ) 序號(hào) 分區(qū)用用地面積(平方建筑面積 ( 平方米 ) 序號(hào) 分區(qū)用途 用地面積 (平方米 ) 建筑面積 ( 平方米 ) 途 米 ) H-1 辦公 27000 G-1 商業(yè) 13630 45000 H-2 辦公 24400 B-4 商業(yè)、娛樂(lè) 7114 21000 H-3 辦公 23500 H-4 辦公 16800 H-5 辦公 4686 21500 合計(jì) 26942 112100 合計(jì) 20744 66000 綠化 用地 9600 綠化用地 2167+2679=4846 H區(qū)北部退紅線 20米作為城市綠地 項(xiàng)目總用地面積： 123321 平方米 項(xiàng)目總建筑面積： 451900 平方米 項(xiàng)目總綠化面積： 27746平方米 綠化率： 19.35% 11、 桃園二期危改項(xiàng)目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”， 12、 總占地 7.68公頃， 13、 建筑面積地上約 36萬(wàn) 14、 平方米， 15、 地下約 10 萬(wàn) 16、 平方米。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街， 17、 但是消費(fèi)檔次屬于中下水平。 開(kāi)發(fā)背景分析 18、 根據(jù)北京市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 19、 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。這對(duì)于本項(xiàng)目既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。 商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)是：促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的 發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門(mén) -大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門(mén)外、朝陽(yáng)門(mén)外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零 售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開(kāi)拓十城，即開(kāi)拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街(區(qū) )；完善 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類(lèi)商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。按照這個(gè)規(guī)劃，本項(xiàng)目應(yīng)該定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)” 的功能，同時(shí)對(duì)“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補(bǔ)充的作用。 20、 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述 （ 1） 寫(xiě)字樓 整個(gè)北京市的寫(xiě)字樓供大于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì)。 2002 年北京市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到 300 萬(wàn)平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價(jià)處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況?！叭蠈ⅰ保?CBD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢(shì)，“兩新兵“（奧運(yùn)村、傳媒大道）前景較為看好，實(shí)力也不容忽視。 從需求方面來(lái)看，中資機(jī)構(gòu)仍然勢(shì)需求的主力，外資的需求增長(zhǎng)緩慢。 （ 2） 商業(yè)用房 隨著北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，本市的底商、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、 批發(fā)市場(chǎng)等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越富有吸引力。 為迎 接 2008 年奧運(yùn)會(huì)，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1 平方米 /人） ,因此消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。其中以底商的勢(shì)頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開(kāi)發(fā)的住宅、寫(xiě)字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。 目前，商鋪的開(kāi)發(fā)已經(jīng)由單純的“點(diǎn)式”（獨(dú)立商鋪）開(kāi)發(fā)向整體開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)發(fā)展，開(kāi)發(fā)大 型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，并且能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)客觀的利潤(rùn)空間。 但是關(guān)于科學(xué)的商鋪營(yíng)銷(xiāo)鏈：開(kāi)發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)商家 消費(fèi)市場(chǎng)還沒(méi)有完全形成，只有消費(fèi)市場(chǎng)贏了，商投資者才能贏。因此投資者在置業(yè)的時(shí)候非常小心和謹(jǐn)慎。很多開(kāi)發(fā)商為了消除投資者顧慮，很早就引如專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等進(jìn)行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)管理。 （ 3） 商住公寓 商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用普通住宅 具有較強(qiáng)商務(wù)功能的 SOHO 戶(hù)型可以作多種分割的 STUDIO。 2001年商住公寓取 得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)， 2002 年各開(kāi)發(fā)商都蜂擁而至，爭(zhēng)著宣傳其“商住”概念，可見(jiàn)各開(kāi)發(fā)商都看好商住公寓的需求市場(chǎng)。 商住公寓的走旺得益于國(guó)家和地區(qū)的政策改變： 2003 年初，北京市工商 行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所和洗浴等 4 類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶(hù)）住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）。從事上述 4類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外的，須提交申請(qǐng)住所所在地居（家）委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則 不予受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。而國(guó)家的金融政策在商住公寓暢銷(xiāo)中起到了非常主要的推動(dòng)作用：商住公寓與寫(xiě)字樓相比，其優(yōu)勢(shì)在于可以用 20%或者 30%的按揭買(mǎi)房，按揭期限可以達(dá) 20年，使用權(quán)限為 70年；而寫(xiě)字樓的按揭貸款幾乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少 20年。 （ 4） 住宅 2002年商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭極旺，其增長(zhǎng)速度甚至略超出商品房竣工和開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，這表明北京市居民對(duì)商品房尤其是住宅的需求不僅沒(méi)有因?yàn)榻鼛啄晟唐贩抗?yīng)量的大量增加而減弱，反而有所擴(kuò)大。 北京 市城區(qū)住宅價(jià)格有所下降，郊區(qū)價(jià)格有所上揚(yáng)；城鐵的開(kāi)通帶動(dòng)了其沿線房地產(chǎn)的活躍；經(jīng)濟(jì)適用房也四面開(kāi)花；戶(hù)型結(jié)構(gòu)的需求呈現(xiàn)兩極化，大面積豪宅和小面積小戶(hù)型大行其道；低密度住宅市場(chǎng)份額逐步增加，并且受到市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。 總體來(lái)看，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量激增，交易額也相應(yīng)增加，價(jià)格在稍微降低，主流產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開(kāi)始在萎縮，投資者更趨于理性。 （ 5） 小戶(hù)型 北京市的房?jī)r(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶(hù)型實(shí)際上成了近兩年北京市市場(chǎng)人們的追逐熱點(diǎn)。 21、 北京市房地產(chǎn)行業(yè)相 關(guān)政策概述 （ 1） 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法 該辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房作出了新的規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分組成。它的實(shí)施加快了經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)化的進(jìn)程。 （ 2） 北京出臺(tái)新規(guī)定解決商品房空置問(wèn)題 該規(guī)定有利于對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達(dá)到有效防止北京房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的目的。 （ 3） 關(guān)于北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定的通知 該補(bǔ)充規(guī)定完善了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房程序，可一定程度防止中高收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、超標(biāo)購(gòu)買(mǎi)大面積高總價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房等 不合理現(xiàn)象。 （ 4） 拆遷戶(hù)購(gòu)房稅收優(yōu)惠條件再放寬 該優(yōu)惠政策的實(shí)施將一定程度的促進(jìn)拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房，拆遷戶(hù)也是購(gòu)房不可忽視的一部分。 （ 5） 北京市建委規(guī)定：不（ 6） 許銷(xiāo)售未經(jīng)裝修的毛坯房 （ 7） 北京市空置房免征契稅政策年底叫停 （ 8） 個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息 凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京市住房資金管理 中心按照商業(yè)性個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人貸款的利息差進(jìn)行貼息。 該貸款新政策的出臺(tái)，會(huì)對(duì)刺激個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)起到一定的作用，首批可進(jìn)行貼息的住宅項(xiàng)目是該政策的最大受益者。 （ 9） 建行推 出“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù) 該項(xiàng)金融政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)貸款尚未還清的二手房可以貸款，這將大大促進(jìn)北京房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 （ 10） 北京市執(zhí)行新基準(zhǔn)地價(jià)表 根據(jù)不同用途土地的特點(diǎn)及相應(yīng)地價(jià)水平，商業(yè)、綜合和居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)由高到低，由城區(qū)到郊區(qū)被劃分為十個(gè)等級(jí)。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽(yáng)區(qū)為一到六類(lèi)地段，豐臺(tái)、石景山為三到九類(lèi)地段，其他郊區(qū)縣處于六到十類(lèi)地段。 22、 北京市市政建設(shè)概述 （ 1） 五塔寺路改建 它可以方便這個(gè)區(qū)域的居民和北京舞蹈學(xué)院等單位職工的出行，同時(shí)分流從西直門(mén)外大街通往西三環(huán)的交通流量。 （ 2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成 北京市共計(jì)規(guī)劃了八大公交樞紐，動(dòng)物園、西直門(mén)、東直門(mén)公交樞紐都已經(jīng)開(kāi)工，還有六里橋、北京西站南廣場(chǎng)、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴(kuò)建五座公共交通樞紐。八大樞紐在 2006 年要求全部建成使用。 （ 3） 五環(huán)路最后一段全線啟動(dòng) 到 2 004年年底，五環(huán)路將全線通車(chē)。 （ 4） 南北花市大街通車(chē) （ 5） 健翔橋改造工程 健翔橋立交十四環(huán)于八達(dá)嶺高速公路的交叉點(diǎn)，是北京背面進(jìn)出市區(qū)的主要交通樞紐接點(diǎn)。其改造工程將于明年上半年全部完工。 （ 6） 馬家堡西路建設(shè)，（ 7） 南城將形成第五商圈 馬家堡西路的通車(chē)有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對(duì)南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。 項(xiàng)目分析 1、項(xiàng)目用地區(qū)位關(guān)系 該項(xiàng)目位于西直門(mén)內(nèi)大街北側(cè)，新街口北大街西側(cè)。它向南經(jīng)過(guò)平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門(mén)外大街，向東為三海景區(qū)。地塊形狀為反“ L”形。 （詳見(jiàn)附圖） 2、項(xiàng)目用地性質(zhì) 該項(xiàng)目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京新街市商業(yè)文化步行街”的 A 區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。 3、周邊環(huán)境 （ 1）商業(yè)：該項(xiàng)目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（ 新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專(zhuān)賣(mài)店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項(xiàng)目的東南角的對(duì)面是該區(qū)域比較大的商場(chǎng) 新街口商場(chǎng)，但是它的經(jīng)營(yíng)狀況不是很好；項(xiàng)目的需要拆遷的部門(mén)有一家比較大型的音響專(zhuān)業(yè)商店 超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過(guò)這兩個(gè)商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門(mén)商業(yè)區(qū)；北面還連接著以 IT 產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。 （ 2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊還有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。 （ 3）文化教育：在項(xiàng)目圍繞的桃園二期危改項(xiàng)目的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、新街口電影院等。 （ 4）交通狀況 現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車(chē)道。它的西面是西直門(mén)交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門(mén)公共汽車(chē)站和地鐵積水潭站。北面的二環(huán)路離該項(xiàng)目很近便。從北面西面去 往西單的公共汽車(chē)絕大部分都要經(jīng)過(guò)此處。它也 是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點(diǎn)。但是目前它的主干道還是一個(gè)“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。 規(guī)劃：未來(lái)在 2006 年必須完成的交通規(guī)劃有：貫通南北和東西的現(xiàn)有路面擴(kuò)建為 70 米寬，地鐵四號(hào)線經(jīng)過(guò)于此，并且在該項(xiàng)目的拐角處有一個(gè)站口（出入口）。根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴(kuò)展為“十”字形，也就是說(shuō)要把新街口和三海區(qū)域連接起來(lái)，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。 4、本項(xiàng)目的規(guī)劃說(shuō)明（按 照上報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)的初步方案） 地下二層：為車(chē)庫(kù)和卸貨區(qū) 地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場(chǎng)、貨區(qū)倉(cāng)庫(kù)和酒店機(jī)房區(qū) 地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道 地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂(lè)、游泳池 五層以上：為寫(xiě)字樓和酒店 分區(qū)說(shuō)明： A9 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 21000 平方米 A8區(qū)域：限制高度 45米、用途為酒店、建筑面積 3 萬(wàn)平方米 A8-1區(qū)域：限制高度 15米、用途為娛樂(lè)、建筑面積 4千平方米 A7-1 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下 為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 60020 平方米 A7-2區(qū)域：限制高度 24米、為辦公、建筑面積 21960平方米 A6區(qū)域：限制高度 24米、用途為商業(yè)、建筑面積 12300平方米 A5區(qū)域：限制高度 24米、用途為商業(yè)、建筑面積 2 萬(wàn)平方米 以上占地面積： 47316 平方米，建筑面積 171280 平方米 A12 區(qū)域：為幼兒園，占地面積 1847 平方米，建筑面積 2千平方米 5、現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)析 （ 8） 按照原規(guī)劃方案，（ 9） 本項(xiàng)目的商業(yè)部分可能要達(dá)到 10萬(wàn)（ 10）平方米以上，（ 11） 是否有這么大的市場(chǎng)容量來(lái)支撐 這么大的體量是一個(gè)問(wèn)題，而（ 12） 且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，（ 13） 更增加了項(xiàng)目的難度和風(fēng)險(xiǎn)。 （ 14） 按照原規(guī)劃方案，（ 15） 其中規(guī)劃了 3 萬(wàn)（ 16） 平方米的賓館，（ 17） 如果再運(yùn)作的前期能夠引入整體購(gòu)買(mǎi)者或者整體長(zhǎng)期租賃者，（ 18） 則是可行的。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，（ 19） 無(wú)疑會(huì)大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 20） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂(lè)、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能夠作大的變更是一個(gè)很重要的因素。因?yàn)榘凑赵?guī)劃方案，（ 21）其中的物業(yè)形態(tài)配比很 不（ 22） 合理，（ 23） 必須對(duì)其進(jìn)行大的 調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)分析 基于西城區(qū)城建開(kāi)發(fā)公司上報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)的初步方案，可以把本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作一個(gè)基本分類(lèi)，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫(xiě)字樓、商住公寓、住宅（以小戶(hù)型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。以下就是對(duì)這四種物業(yè)形式北京市的市場(chǎng)分析 （一）商業(yè)部分 1、北京市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜述 隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，本市底商、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、批發(fā)市場(chǎng)等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越富有吸引力。據(jù)悉，北京有 5 家大型購(gòu)物中心正在籌建中。另外，還有 其他的商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。 列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開(kāi)發(fā)的“四條金帶”。二環(huán)路帶來(lái)大量車(chē)流，車(chē)流能帶來(lái)人流。百盛、華普、華聯(lián)、萬(wàn)通、官園等商場(chǎng)通過(guò)二環(huán)帶來(lái)了大量客流。三環(huán)路是家居用品的一個(gè)環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個(gè)商圈?！叭齼?yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在這個(gè)區(qū)域內(nèi)。四環(huán)路沿線則構(gòu)成了“廚房用具”的一個(gè)商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具 和用品提供服 務(wù)。五環(huán)路被稱(chēng)為“批發(fā)配送帶”。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。北京近 85%的商品都是從外進(jìn)京。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。從物流角度來(lái)講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進(jìn)行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運(yùn)輸，貨遠(yuǎn)運(yùn)輸，重復(fù)運(yùn)輸。另外，北京市規(guī)劃還有 400 多公里的地鐵沿線。到 2008年將建成 150 公里，從而形成地下運(yùn)輸網(wǎng)。許多商家將地鐵與商場(chǎng)進(jìn)行了連接。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國(guó)貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場(chǎng)連通，從 而對(duì)吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。 北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺(tái)、石景山、西苑、清河等 10 個(gè)邊緣集團(tuán)。北京市人口的重心將集中在 10個(gè)邊緣集團(tuán)。這些邊緣集團(tuán)，正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到了 2010年，十個(gè)邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到 200 萬(wàn)。這些區(qū)域也是未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重心。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到 14 個(gè)衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長(zhǎng)辛店、門(mén)成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、平谷縣城和順義縣城等。 14個(gè)衛(wèi)星城是未來(lái)休閑工業(yè)發(fā)展 的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個(gè)地帶發(fā)展。 北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來(lái)指出：對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)，這種商機(jī)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了可觀的前景。 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)。 專(zhuān)家指出：目前，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問(wèn)題。比如說(shuō)天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè) 房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開(kāi)發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實(shí)際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比還要進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查和測(cè)算。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買(mǎi)家角 度去分析。買(mǎi)家通常要考慮三個(gè)條件，一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠，開(kāi)發(fā)商是不愿意去開(kāi)發(fā)的，投資商也不愿問(wèn)津。二是人口流向。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒(méi)有考慮到人口的流向的問(wèn)題。城市人口有一種向心性的購(gòu)物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過(guò)來(lái)從里往外并不多。當(dāng)時(shí)團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以?xún)?nèi)了。三是交通條件。比如，商場(chǎng)定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車(chē)場(chǎng)等。 2、關(guān)注三種類(lèi)型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底 層或低層作為商業(yè)用房。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門(mén)面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。而新社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開(kāi)始尋找出口?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷(xiāo)售情況普遍比較好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。 概念型底商叫好未必叫座。 北京住宅底商已一改過(guò)去純粹的配套服務(wù)功能，開(kāi)發(fā)商愈加注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。而就市場(chǎng)反饋來(lái)看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人滿(mǎn)意，不僅如此，底商與住宅的銷(xiāo)售相輔相成 ，開(kāi)發(fā)商真可 謂“名利雙收”。但就目前店鋪開(kāi)張的效果來(lái)看卻未能達(dá)到人們的期望值。究其原因是，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)不足等等。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。 部分概念型底商基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 商業(yè)面積 ( 建筑平米 ) 售 價(jià) （元 /平米） 租 金 （美元 /月 /平方） 狀態(tài) 現(xiàn)代城 大望橋 20000 20000-23000 25-28 已售完 歐陸經(jīng)典 亞運(yùn)村以東 20000 13000-21000 待定 出售中 老番街 朝陽(yáng)門(mén)外 4000 25000 54（使用面積） 出售中 潛力型底商“時(shí)間”問(wèn)題考驗(yàn)投資商。 市場(chǎng)潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。如位于亞運(yùn)村的風(fēng)林綠洲，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地。 “潛力型”底商前景雖然廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，這就是商戶(hù)通常說(shuō)的“養(yǎng)店鋪的時(shí)間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者將承受相當(dāng)一段時(shí)間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能 出現(xiàn)零收益，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。 部分潛力型底商基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 商業(yè)面積 ( 建 筑 平米 ) 售 價(jià) (元 /平米建面 ) 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 百朗園 五棵松 10000 10000 16-22 已售完 九臺(tái)2000 亞運(yùn)村 4000 19800 600 萬(wàn) /年 出售中 財(cái)富中心 東三環(huán) 30000 待定 待定 建設(shè)中 成熟商圈住宅底商有利可圖。 此類(lèi)底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，投資風(fēng)險(xiǎn)小。因此，擁有高回報(bào)率也在情理之中。成 熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。以北京科技會(huì)展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然 發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。 部分成熟商圈底商基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 商業(yè)面積 ( 建 筑 平米 ) 售價(jià) （元 /平米） 租金（美元 /月 / 平 方 建面） 狀態(tài) 國(guó)展家園 國(guó) 展 附近 10000 23000 約 22 已售 完 北京科技會(huì)展中心 雙 安 商場(chǎng)旁邊 3000 14000-24000 30-43 已售完 東方銀座 東直門(mén) 40000 暫定 30000 待定 未開(kāi)盤(pán) 新起點(diǎn) 蘇州橋 12800 12000 待定 已售完 3、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 2002年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。 1 消費(fèi)者投資意識(shí)的多元化。過(guò)去， 2 不 3 少人投資股票、住宅，4 但利潤(rùn)回報(bào)空間逐漸縮小。商鋪投資相對(duì)于股市和住宅， 5 回報(bào)率較高。一般來(lái)講， 6 商鋪投資回收 周期是 6-8 年， 7 此后年出租收益率為 16%左右。商鋪投資剛剛興起， 8 投資者都想在此掘“第一桶金”。 9 大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著郊居化速度的加快， 10 城市居民外遷已是大勢(shì)所趨。人們的衣、食、日用消費(fèi)， 11 大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)， 12 這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。 13 商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著我國(guó)加入 WTO， 14 市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步加快， 15 人們就業(yè)選擇日趨多元化?！芭c其為老板打工， 16 不 17 如自己當(dāng)老板”， 18 這種潛意識(shí)在許多人心里涌動(dòng)。 商鋪 30-80平方米投資一般在 50 萬(wàn) 19 元左右，而 20 且可以貸款， 21 正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢(mèng)。 商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)。 最近，不少商鋪?lái)?xiàng)目的銷(xiāo)售率超過(guò) 100%(連過(guò)道都租出去了 )，極為火爆。開(kāi)發(fā)商、投資者皆曰“形勢(shì)大好”。專(zhuān)業(yè)人士指出，這不是一個(gè)好現(xiàn)象。商鋪出租率高于 100%，勢(shì)必造成購(gòu)物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長(zhǎng)久下去，甚至?xí)拐麄€(gè)商鋪區(qū)沒(méi)落。商鋪的風(fēng)險(xiǎn)還在于： 22 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)性比住宅投資大。住宅如果高租金租不 23 出去， 24可以低租金出租， 25 租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實(shí)在租不 26 出去， 27 還可以自己住。商鋪如果定位沒(méi)掌握好， 28 往往低租金也租不 29 出去， 30 只能“砸”在自己手里， 31 很難另有用途。 32 不 33 確定因素多?？茖W(xué)的商鋪營(yíng)銷(xiāo)鏈應(yīng)該是：開(kāi)發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)商家 消費(fèi)市場(chǎng)， 34 這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。只有消費(fèi)市場(chǎng)贏， 35 商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個(gè)變化， 36如交通改道、學(xué)校搬遷， 37 或社區(qū)規(guī)劃改變，而 38 使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預(yù)測(cè)的。 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個(gè)投資者都 保賺不賠。影響住宅投資回報(bào)的不過(guò)是戶(hù)型、樓層、朝向、位置等幾個(gè)屈指可數(shù)的因素。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門(mén)面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、裝修檔次、周邊消費(fèi)層次、習(xí)慣等，每一種因素都對(duì)商鋪價(jià)值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪的開(kāi)發(fā)要遵循市場(chǎng)規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1 平方米 /人。而近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)用房面積增長(zhǎng)速度過(guò)快，有的已突破這一比例。因此，商鋪的開(kāi)發(fā)，一定要注意與周邊的社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相配套和諧，切莫盲目。 （二）寫(xiě)字樓部分 總體概述：寫(xiě)字樓供過(guò)于求，整體租 售價(jià)下降幾成定勢(shì) 據(jù)中房指數(shù)報(bào)告顯示， 2002 年第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌 5.4%，其次為CBD 及東長(zhǎng)安街地區(qū)，分別下跌 2.6%及 2.5%。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶(hù)多是國(guó)外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國(guó)際大公司紛紛裁員，這樣對(duì)辦公用地的需求相對(duì)減少，從而對(duì)該區(qū)整體寫(xiě)字樓的租金的走勢(shì)形成下壓趨勢(shì)。另外， 2002 年第三使館區(qū)新增寫(xiě)字樓將近 8 萬(wàn)平方米左右，而整個(gè)第三使館區(qū)的寫(xiě)字樓面積為 50 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)對(duì)新項(xiàng)目的吸納過(guò)程也造成整體租金價(jià)格的下降。不過(guò)，由于以往第三使館區(qū)寫(xiě)字樓租金一直徘徊在高價(jià)位，此次租金下降依然屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。報(bào)告同時(shí)顯示，北京市上半年新落成甲級(jí)寫(xiě)字樓共達(dá) 10.9 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)于年底前將會(huì)額外增加 16.8 萬(wàn)平方米。根據(jù)中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測(cè)， 2002 年下半年新入伙的寫(xiě)字樓包括，朝陽(yáng)區(qū)的國(guó)航大廈、金泰大廈、名人廣場(chǎng)，海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國(guó)際金融中心等，這些寫(xiě)字樓已經(jīng)給市場(chǎng)帶來(lái)了可觀的供應(yīng)量。加上現(xiàn)有的寫(xiě)字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場(chǎng)的面積以及小 業(yè)主房不斷空出的面積， 2002 年下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于求的局面，寫(xiě)字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價(jià)也將隨之保持下降趨勢(shì)。不過(guò)，中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)倒顯得樂(lè)觀一些。報(bào)告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來(lái)數(shù)年將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展。至 2005 年該園區(qū)正式落成，總投資額將會(huì)達(dá)到 50億元人民幣。其中較矚目的為中關(guān)村國(guó)際商城發(fā)展面積逾 100公頃。中資機(jī)構(gòu)是主力，外資需求增長(zhǎng)緩慢。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?2003年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)中中資機(jī)構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長(zhǎng)緩慢。 2、北京 市寫(xiě)字樓區(qū)域分布和消費(fèi)者定位 CBD 寫(xiě)字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。 以國(guó)貿(mào)為代表 CBD區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。因此，為滿(mǎn)足這部分客戶(hù)的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓建設(shè)和國(guó)際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。另一種生活在 CBD的企業(yè)就是國(guó)內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來(lái)源和利潤(rùn)水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為真正意義上的寫(xiě)字樓的業(yè)主。在 CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會(huì)明顯比其他地區(qū)要高， 所以項(xiàng)目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對(duì)樓的品質(zhì)的要求會(huì)比較高，因此在寫(xiě)字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來(lái)。 （ 2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 中關(guān)村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。因此，在這些地區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過(guò)程中的時(shí)候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒(méi)有成熟企業(yè)來(lái)得雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒(méi)有那些企業(yè)講究。一些中檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫(xiě)字樓就成為他們所需要的。而那些外企或 者中國(guó)的高級(jí)企業(yè)又需要一些高檔寫(xiě)字樓來(lái)辦公。中關(guān)村的寫(xiě)字樓既要提供滿(mǎn)足大多數(shù)需要的中檔項(xiàng)目，又要提供與國(guó)際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。 （ 3）金融街國(guó)有大企業(yè)的集散地。 相對(duì)于 CBD與中關(guān)村寫(xiě)字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢(shì)頭比較弱的一方。這里國(guó)營(yíng)企業(yè)的氣氛濃一點(diǎn)，人民銀行、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)這些監(jiān)管部門(mén)，還有三大國(guó)有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國(guó)內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司等總部都設(shè)在這里，另外中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。由于金融街國(guó)營(yíng)大公司多一點(diǎn)，在規(guī)模上就不會(huì) 像國(guó)外的寫(xiě)字樓規(guī)模一樣。中國(guó)人的生活方式和工作方式與外國(guó)人不同。不可能完全跟國(guó)外走的路線一樣。 （ 4）奧運(yùn)村。 奧運(yùn)村前景看好，啟動(dòng)尚需時(shí)日。目前該地塊已凍結(jié)項(xiàng)目審批，需等到奧運(yùn)村規(guī)劃方案整體通過(guò)后方會(huì)解凍，因此，算上開(kāi)發(fā)需要的時(shí)間，正式進(jìn)入市場(chǎng)最快也要到 2003 年下半年。目前該地區(qū)僅有一個(gè)近 50 萬(wàn)平方米的大型寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)基本完成。 （ 5）傳媒大道。 傳媒大道投資百億，值得關(guān)注?！皣?guó)際傳媒大道”與新加坡宏興國(guó)際發(fā)展有限公司等 6家海內(nèi)外投資集團(tuán)成功簽約，項(xiàng)目總投資近百億元。傳媒 未來(lái)城、國(guó)際傳媒城等大型綜合項(xiàng)目在今后幾年會(huì)相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動(dòng)此地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。 3、北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓 2002 年市場(chǎng)狀況 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，并且市場(chǎng)上也沒(méi)有很多新增供應(yīng)，但 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在 2002 年上半年還是延續(xù)了 2001 年的下跌趨勢(shì)，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒(méi)有出現(xiàn)明顯的改善。 供應(yīng)。 2002年上半年只有兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢(xún)中心和位于朝陽(yáng)區(qū)馬甸橋東北角的中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心，分別為市場(chǎng)提供寫(xiě)字樓面積 49000 平方米和 50000平 方米，使市場(chǎng)總存量達(dá)到 283 萬(wàn)平方米。盡管 2002 年上半年新增供應(yīng)與往年相比很少，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點(diǎn)原因造成的。第一， 2001年入伙但尚未消化的寫(xiě)字樓存量仍有很多；第二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來(lái)而紛紛壓價(jià)以爭(zhēng)取客戶(hù)；第三，許多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來(lái)，這些面積也加入到了寫(xiě)字樓存量中；第四，一些國(guó)外公司由于被兼并，其在北京的寫(xiě)字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來(lái)。 需求。 1 租賃市場(chǎng) 2002年上半年可以分為兩個(gè)階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇的第 二季度。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過(guò)高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)繼續(xù)超過(guò)高科技行業(yè)，但過(guò)去幾個(gè)季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開(kāi)始在二季度復(fù)蘇。太陽(yáng)公司的研發(fā)部門(mén)在學(xué)知大廈租了 3000 平方米；諾基亞在盈科中心擴(kuò)租了 3000 平方米；而國(guó)內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了 2600平方米。 2002年上半年主要租賃成交 公司名稱(chēng) 物業(yè)名稱(chēng) 位置 建筑面積M2 中青旅 艾維克大廈 朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路 4700 美國(guó)友邦保險(xiǎn) 京匯大廈 朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路 2500 泰利特科技發(fā)展有限公司 東方廣場(chǎng) 東城區(qū)東長(zhǎng)安街 1918 美卓紙業(yè) 京匯大廈 朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路 1891 新聞集團(tuán) 東方廣場(chǎng) 東城區(qū)東長(zhǎng)安街 1700 殼牌 國(guó)貿(mào)中心二期 朝陽(yáng)區(qū)建外大街 1550( 使用 ) 韓國(guó)軟件振興院 京匯大廈 朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路 1500 中洲會(huì)計(jì)師事務(wù)所 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū)復(fù)興門(mén) 860 萊博智科技公司 新東安廣場(chǎng) 東城區(qū)王府井 710 普天系統(tǒng)集成 中國(guó)人壽大廈 朝陽(yáng)區(qū)朝外大街 600(使用 ) LoneStar 嘉里中心 朝陽(yáng)區(qū)光華路 510 大眾汽車(chē) 嘉里中心 朝陽(yáng)區(qū)光華路 3000 陽(yáng)光四通 漢威 大廈 朝陽(yáng)區(qū)光華路 3000 太陽(yáng)公司 學(xué)知大廈 海淀區(qū)五道口 3000 諾基亞 盈科中心 朝陽(yáng)區(qū)工體北路 3000( 擴(kuò)租 ) 深圳華為 泰康大廈 西城區(qū)復(fù)興門(mén) 2600 施樂(lè) 豐聯(lián)廣場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門(mén)外 2000( 擴(kuò)租 ) 聯(lián)想時(shí)代華納 融科資訊中心 海淀區(qū)中科院南路 1890 利盟 華潤(rùn)大廈 東城區(qū)建國(guó)門(mén)北大街 1800 首創(chuàng)投資 騰達(dá)大廈 海淀區(qū)白石橋 1500 香港運(yùn)盛投資集團(tuán) 艾維克大廈 朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路 1400 CH2M 環(huán)境保護(hù)信息科技 盛世大廈 朝陽(yáng)區(qū)霄云路 1000 2 投資市場(chǎng) 國(guó)內(nèi)公司仍是主要的買(mǎi)家，但與以往不同的是，目前國(guó)內(nèi)公司更傾向于購(gòu)買(mǎi)北京東部的高檔寫(xiě)字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來(lái)的 CBD 熱有密切的關(guān)系。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫(xiě)字樓非常少，買(mǎi)家不得不轉(zhuǎn)向朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫(xiě)字樓。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買(mǎi)家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因?yàn)檫@些行業(yè)的需求在前幾年已經(jīng)得到了釋放，另外，最近這兩個(gè)行業(yè)都不是很景氣也影響了他們的需求。 2002年上半年主要買(mǎi)賣(mài)成交 公司 /機(jī)構(gòu)名稱(chēng) 物業(yè)名稱(chēng) 位置 面積 ( 建 筑 平米 ) 兩國(guó)內(nèi) 公司 華麟大廈 朝陽(yáng)區(qū)霄云路 59600 中國(guó)進(jìn)出口銀行 牡丹公寓 東城區(qū)東皇城根 30000 三峽國(guó)際招標(biāo)公司 鵬潤(rùn)大廈 朝陽(yáng)區(qū)霄云路 1800 中國(guó)“一汽” 南銀大廈 朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán) 4500 北京建工集團(tuán) 浙江大廈 朝陽(yáng)區(qū)安貞橋 3800 租賃市場(chǎng)。 2002年上半年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金一直呈下降趨勢(shì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2002 年 6 月份北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金報(bào)價(jià)為 24.38 美元每月每平方米，比年初下降了 2.24 個(gè)百分點(diǎn)，并且已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度出現(xiàn)下跌。租金下降可歸咎于下列原因。第 一，由于經(jīng)濟(jì)不景氣租戶(hù)普遍緊縮租房開(kāi)支；第二，由于跨國(guó)公司的并購(gòu)而使寫(xiě)字樓的需求縮減；第三，盡管上半年新增供應(yīng)不是很多，但