預結算及成本管理規(guī)定.doc

房地產成本及預結算管理規(guī)定為促進項目成本合理最小化，保證項目收益水平及經營計劃的實現(xiàn)，規(guī)范公司成本管理及預結算工作，提高經濟效益，特制定本規(guī)定。一、 成本及預結算管理的總體原則1、 全員成本管理原則。公司所有員工、所有部門都在各自的職責范圍內，對項目成本有直接或間接的影響，都必須有成本控制意識，并貫徹于日常工作中；2、 全過程成本管理原則。項目從可行性研究到竣工決算，要有完整的概算、預算及結算，全過程要有主動、及時的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制；3、 合同化管理原則。所有預結算成本范圍內的成本，都需簽定經濟合同，細致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內容、質量標準及工程結算辦法、違約責任等；4、 目標利潤制約下的目標成本管理原則。項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價不能提高的情況下，是不可突破的項目成本控制目標（上限）；5、 內部分級、分部門控制原則。任何部門、任何個人不能單獨代表公司，獨立完成涉及公司利益流出的成本決策與業(yè)務操作；業(yè)務操作實施前要按程序報批，操作與監(jiān)控相分離。6、 可復查原則。業(yè)務操作及概算、預算、結算全過程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結果應具備100%的可復查性。二、 成本及預結算管理職責 1、審算部是項目建設成本的監(jiān)控中心，對項目概算、預算、結算的準確性、及時性負責，對成本動態(tài)信息失真、失時導致的成本超付、成本決策延誤和錯誤負直接責任，對未按集團有關規(guī)定及本規(guī)定履行管理職責造成的建設成本失控負直接責任； 2、設計部門對已確定設計方案的經濟性、合理性負責，對已確定設計方案的預算超概算負責，對設計不經濟、不合理而變更造成的成本增加及超目標成本負責，對規(guī)劃設計費用超預算負責；對未履行集團有關規(guī)定及本規(guī)定造成的建設成本失控負直接責任； 3、項目建設部門是項目建設成本的發(fā)生中心和責任中心，對設計變更、甲控、甲供之外的建設成本超目標成本負直接責任，對未履行公司有關規(guī)定及本規(guī)定造成的建設成本失控負直接責任； 4、工程管理部門是項目建設部門的監(jiān)督及協(xié)助部門，對甲供、甲控材料、設備超目標成本負責，對項目建設部門未執(zhí)行公司管理規(guī)定的失查負責，對未履行公司有關規(guī)定及本規(guī)定造成的建設成本失控負直接責任； 5、銷售管理部是銷售成本的發(fā)生中心和責任中心，對廣告費、樣板間等銷售費用超目標成本負責，對客戶提出的設計變更及提高產品（不含室外工程）檔次（交工標準）的設計變更、現(xiàn)場簽證而造成的項目收益減少負責，對未履行集團有關規(guī)定及本規(guī)定造成的銷售成本失控負直接責任； 6、財務部是項目完全成本的監(jiān)控中心，對項目完全動態(tài)成本的信息失真、失時導致的成本失控負責；對開發(fā)間接費用超投資概算負責；對審算部概算、預算、結算中工作失誤的失察負責；對超付合同款項負責；對未按公司有關規(guī)定及本規(guī)定履行管理職責造成項目成本失控負直接責任；三、項目前期及開工前準備階段1：項目可行性研究1） 在項目正式達成合作意向前，設計部門應根據地塊客觀狀況及規(guī)劃控制要點，提供2-3種不同的規(guī)劃設計方案，明確說明每種方案下不同功能、不同建筑形式的建筑面積與可售面積，提交銷售部、財務部、審算部；2） 銷售部應根據市場情況，客觀估計每種方案下，不同建筑形式下可售面積可達到的售價水平，并對該售價水平下，銷售周期及銷售費用水平作出預測，提交財務部；3） 審算部應客觀、謹慎地編制不同設計方案下項目建設成本投資估算給財務部；建設成本投資估算應按不同的建筑結構、不同的建筑功能按成本細目分別計算，并編制估算說明，詳細說明估算的依據。4） 財務部應在審算部“建設成本投資估算”及銷售部“銷售費用估算”、“項目銷售周期估算”的基礎上，客觀估算項目的開發(fā)間接費用及資金成本，計算出不同方案下，項目的完全成本；并結合銷售部售價測算，計算出不同方案下，項目的收益水平，提交給項目談判部門及公司領導決策。5） 上述各部門的工作應在公司領導交付任務后，分別以書面形式按公司要求及時完成（最長不超過2天），并經部門經理簽字確認；6） 項目部門應根據公司決策，按總部要求，及時編制項目可行性報告，可行性報告需經上述部門負責人及分管老總、總經理簽字同意后方能報出。7） 可行性報告中的項目成本概算在不能有效提高售價的情況下，是項目的目標控制成本，是投資的上限，項目的設計、工程、銷售、財務等均應在該成本范圍內進行相關業(yè)務操作。2、規(guī)劃設計及施工圖設計1） 規(guī)劃設計方案原則上應由設計部門會同銷售管理部、工程管理部、審算部，通過招投標辦法進行確定；審算部應依據項目可行性報告中的投資估算，提出主要項目的投資限額報設計部，設計部經審核后，保證在招投標文件中，明確要求設計單位的規(guī)劃方案在投資上不超過該限額；2） 規(guī)劃設計方案初步確定后，設計部應組織外部權威專家、審算部、工程管理部、銷售管理部，召開技術經濟分析會，通過與經驗數(shù)據進行比較，從技術經濟性角度，提出規(guī)劃方案的成本降低辦法；并對規(guī)劃方案是否符合項目建設成本投資估算進行分析，提出修改規(guī)劃設計方案的意見，經各部門經理簽字，報分管領導及總經理批準后，由設計部負責落實調整方案；3） 在下達施工圖委托設計前，審算部門應及時合理地提出分部分項工程單方造價及鋼筋、混凝土等主要材料單方含量的歷史經驗數(shù)據，與設計部門、工程管理部協(xié)商確定限額設計指標，經各部門經理批準后，由設計部負責在施工圖設計委托書中，向設計單位明確該設計限額；4） 設計部在給設計單位下達施工圖設計委托書中，應明確要求設計單位隨施工圖編制設計預算及計算出主要材料設備用量；應在設計合同中明確設計單位的設計責任及相應的處罰措施；原則上，應依據以往設計質量，扣留5%-15%的設計費作為質量保證金；5） 施工圖初步完成后，設計部門必須在兩天內對施工圖設計的合理性、技術經濟性進行細致的審查后，移送工程管理部及審算部進行審查，審算部必須在兩天內對設計院編制的設計概算的限額數(shù)據進行審查、復核，對單方造價、主要材料的單方含量與經驗數(shù)據進行對比，提出書面意見經審算部經理簽字后給設計部門；6） 設計部應在綜合各部門意見的基礎上，在設計院的施工圖提交5天內，組織工程部管理部、審算部、項目建設部門及設計院，進行施工圖設計及各分部圖紙會審，對設計的合理性、結構設計的技術經濟性進行分析評價，形成會審紀要并提出改進意見，反饋給設計單位以設計變更形式修改施工圖；7） 確定的施工圖及會審紀要、會審后的設計變更應由設計院、設計部經理及分管領導、審算部經理簽字后，方能移交項目建設部門，經各方簽字的施工圖原件、會審紀要及設計變更，設計部、工程部、項目建設部門、審算部門必須各存一份；8） 設計部門對施工圖的合理性、技術經濟性負責；審算部可視情況進行抽查，委托社會中介機構對施工圖的技術經濟性進行論證；9） 確定施工單位后，設計部應在正式簽定合同前，組織項目建設部門、審算部、設計院、施工單位、監(jiān)理單位進行圖紙交底，各方應對施工圖進行充分交流，達到認識一致；10） 規(guī)劃設計方案確定后，審算部應依據規(guī)劃方案，對投資概算按工程項目進行分解，編制整個項目或分區(qū)的建設項目目標成本控制指導書，經各成本責任部門討論通過后，作為項目目標成本，下達各部門執(zhí)行。3：施工圖預算編制1） 施工圖確定后，設計部應及時提供完整的施工圖及其簡要說明、特殊材料要求，經設計負責人、設計部經理簽字后，連同按公司管理制度批準的交工標準給審算部；2） 工程建設部門應在施工圖確定2天內，以書面形式，編制與成本有關的施工組織措施，根據圖紙型號提供不少于三家的主要設備、材料廠家，經部門負責人及分管領導批準后報審算部；3） 所有施工項目都必須編制施工圖預算。審算部應在收到設計部門提供的正式施工圖及工程建設部門施工方案后，在15天內（小型項目7天內）與項目建設部門協(xié)商確定設備及主要材料廠家及價格，編制完施工圖預算；施工圖預算編制完成前，不得確定施工單位及工程發(fā)包總價；嚴禁工程建設部門或其他部門單獨與施工單位議價發(fā)包工程；4） 若項目經營需要，確需先開工后編制施工圖預算的，需項目建設部門提出申請，經審算部、分管老總及總經理批準后方可執(zhí)行；若主體工程需先開工后編制施工圖預算，還需報分管副總批準；5） 主體工程施工圖預算及與施工單位核對工程量（含鋼筋抽量）可以請專業(yè)的乙級以上造價中介機構完成，審算部負責監(jiān)督、控制和抽查；中介單位編制的施工圖預算，審算部必須進行充分、詳盡地審查，并編制工程預算核對情況增減分析，經預算部門經理簽字、分管公司領導批準后方能定稿；6） 施工圖預算原則上是工程招投標的初步標底，其工程量清單應作為招標書中的標準格式和工程量；如果是屬于開工后編制的施工圖預算，審算部應盡早與施工單位核對并確定，作為雙方工程付款及將來的結算資料；7） 審算部在施工圖預算如鋼筋抽量等主材計算過程中，應提高成本意識，如發(fā)現(xiàn)設計中經濟合理性不夠及不明確的，應書面提交設計問題報告，經審算部經理、分管領導批準后報設計部，設計部應在2天內與設計單位洽商尋求改進；8） 審算部對施工圖預算（含請外部專業(yè)機構編制的預算）的準確性負全部責任；財務部作為對審算部的監(jiān)督部門，應視情況對審算部編制或審核確認的預算找其他外部專業(yè)機構進行復審。4：工程招標投標1) 原則上除零星工程及政府壟斷工程外，其他工程必須通過公開招投標確定施工單位；2) 供電、自來水、煤氣等之外的工程在正式招投標前,設計部必須確定施工圖，審算部必須編制完施工圖預算，如確因經營需要,需采取無圖紙費率招標先確定施工單位,需由項目建設部門、審算部經理簽字后，報分管老總及總經理批準，若為主體工程，尚需報深圳總部財務部批準；3) 工程招標以預算作為標底，審算部應負責對標底保密，不得向任何部門、單位或個人透露預算或標底情況；4) 招標文件由項目建設部門和審算部共同編寫，其中審算部負責招標文件中有關價格、取費、付款等經濟條款文字的編寫,項目建設部門負責其他文件的編寫;5) 招標書中必須明確主要材料的種類、型號、廠家、品牌，材料廠家由項目建設部門提供可選單位，設計、審算、工程管理部門共同確定；6) 審算部應對初步選定的中標書中，工程量、單價等和我方編制的標底詳細核對，并就差異部分與投標單位達成一致,并在正式簽定合同時，明確經協(xié)商一致的中標書為合同的一部分，并明確為將來結算的依據；7) 具體招投標辦法按公司相關管理規(guī)定執(zhí)行。5：合同管理1） 所有發(fā)生的經濟事項都應簽定經濟合同；合同必須由我公司有關業(yè)務操作部門編寫，不得采取由施工單位編寫、我公司審查的方式簽定合同；2） 合同應按公司有關管理規(guī)定審批后方能執(zhí)行；建設成本范圍內的合同作為完工結算及付款依據，合同條款必須與招標投標書中相應條款相吻合；3） 主辦單位在合同簽定后，應分地價、設計、主體、基礎設施、配套、采購定貨等分別加以編號，并分送審算部、財務部、業(yè)務操作及管理部門各一份；4） 工程建設部門應保證合同中，保修期按國家及公司規(guī)定時間簽定，不得統(tǒng)一定為一年；在已經提供施工圖的情況下，不得以施工面積重新計算增加而對合同價進行調整；對易出質量問題的部位（工程），除5%質量保證金外，應在付款安排中另外留有工程保修款；5） 審算部要要審核合同條款與招標投書相應條款是否吻合，保證合同中明確了主要材料設備、特殊材料的價格及供應廠家；明確了現(xiàn)場簽證和設計變更的操作要求，作到相應合同條款具體、詳細，減少將來可能的洽商變更。6） 各部門應妥善保管好所有合同，并在各自業(yè)務范圍內，對合同執(zhí)行情況進行動態(tài)控制；財務部、審算部應建立合同臺帳，在收到正式合同的當天登記、入臺帳并編號存檔；臺帳內容應包括合同名稱、編號、合同內容、乙方單位、合同價、開竣工日期、保修期和保修金額、欠付款、應付款及備注說明等內容；合同臺帳必須有通用性、可復查性并滿足小區(qū)（組團）竣工后分項分部工程統(tǒng)計、匯總、分析的需要。四、項目建設實施階段1、甲供、甲控材料設備1） 空調、電梯、水泵、鍋爐、配電箱柜等價值大、質量要求高、維護期長的設備必須全部由甲方供貨；對于質量要求高、客戶敏感度高、批量大、易耗損的材料，應采取甲控方式進貨，包括控制品牌、價格，如門窗、外墻裝修材料、墻地磚、潔具、裝飾性燈具、面板、屋面瓦、陽臺欄桿、樓梯欄桿、防水材料、保溫材料等；2） 甲控、甲供材料、設備由工程管理部門負責；價格的確定應按招投標的有關規(guī)定、程序，采取招標投標的辦法，同類同標準廠家選擇應不少于3家，由工程管理部門提供備選廠家，廠家的考察和市場調研工作由項目工程管理部部門、項目建設部門、審算部門共同完成；3） 甲供、甲控材料設備的有關招標文件編寫、選定投標單位、簽定定貨合同由項目建設部門、工程管理部門、設計部、審算部進行；4） 甲控、甲供材料應由工程管理部門進行業(yè)務操作及實施情況的監(jiān)督檢查，審算部進行復查；5） 審算部應系統(tǒng)歸納整理甲供、甲控材料信息，配合集團網上建材采購的開展，負責有關價格、品種信息的提供，及已建小區(qū)用材料的分析、評估報告等；2、設計變更、現(xiàn)場簽證及合同洽商1） 所有不需增減費用的設計變更及現(xiàn)場簽證由項目建設部門填制“不增減費用的設計變更及現(xiàn)場簽證”通知，由審算部確認、項目建設部門負責人及甲方代表簽發(fā)后直接實施；審算部需對變更及簽證事項進行認真分析，或進行實地查看，確認不需增減費用；2） 需增減費用的設計變更及現(xiàn)場簽證需由主辦部門填報審批表，連同變更或簽證草圖交審算部進行費用估算，5萬元以內的，可在報批的同時，向施工單位簽發(fā)增減費用的變更及簽證通知進行實施；超過5萬元的，必須完成審批手續(xù)后方能實施；3） 不需審批的設計變更以及先實施后審批的設計變更，當主辦部門不是設計部或銷售管理部時，下發(fā)設計變更通知前需電話征詢銷售管理部或設計部意見，并在正式通知施工單位時書面知會銷售管理部或設計部；4） 增加費用的設計變更及現(xiàn)場簽證通知單，1萬元以內，由建設部門負責人、甲方代表及審算部簽發(fā)，超過1萬元的，必須另外由分管副總簽發(fā)；5） 增減費用的設計變更及現(xiàn)場簽證、合同洽商，必須按程序進行報批，估算金額在1萬元以內的，由主辦部門及審算部經理批準；1-5萬元的，需分管老總批準；超過5萬元的，需總經理批準；6） 嚴禁任何部門或個人自行與乙方簽定設計變更及現(xiàn)場簽證；項目建設部門對由我司承擔費用但未經審批而實施的設計變更及現(xiàn)場簽證承擔責任，審算部應保證在招投標文件、施工合同中明確對該類變更或簽證、洽商增加的費用不予結算；7） 審算部在收到主辦部門的設計變更及現(xiàn)場簽證申請單或通知單后，應在半天內完成變更及簽證圖分析或到現(xiàn)場場對已完成的及要發(fā)生的項目及工程量作出確認，需增減費用的按一單一編原則，完成增減費用的概算；8） 設計院變更、公司決策或設計部提出變更，以設計部為主辦部門；銷售客戶提出的變更，以銷售部為主辦部門；現(xiàn)場簽證、合同洽商及施工單位提出變更，以項目建設部門為主辦單位；9） 主辦部門必須事先會同審算部，明確設計部設計變更及現(xiàn)場簽證的費用承擔單位,若由外單位（或個人）承擔，必須預先收回費用或取得外單位承擔變更或簽證費用的承諾書；購房客戶提出的、由公司承擔費用的設計變更，計入銷售費用進行考核；10）規(guī)劃調整或重大設計方案調整（在原招標項目基礎上增加新的項目），設計部必須提供可能的多種方案，報審算部進行費用測算及方案成本比較，經專題會議討論、總經理批準后方可實施；11）按程序完成審批的設計變更及現(xiàn)場簽證，在簽發(fā)完變更及簽證通知后，主辦部門要交審算部統(tǒng)一存檔并編號；12）項目建設部門在通知施工單位實施設計變更及現(xiàn)場簽證時，應責成施工單位在接到有效的書面立項后3日內向審算部申報預算，并向施工單位明確，申報時間超過3天后，則只計付終審價的70%，超過1個月不計付任何費用；13）審算部在收到乙方的預算后，應在5天內，審核完成并爭取與乙方達成一致，作為最終結算的依據；若確定的預算超過概算，需另報分管老總及總經理批準；項目建設部門必須向施工單位明確，經協(xié)商一致的預算必須數(shù)字清楚，嚴禁涂改，涂改后的簽證在完工后不能進行結算；14）設計變更及現(xiàn)場簽證通知應分別送達監(jiān)理公司現(xiàn)場監(jiān)理人員及乙方項目代表，并由接受者簽收；屬延長工期類的現(xiàn)場簽證，應由現(xiàn)場工地主管人員及總監(jiān)理工程師根據合同規(guī)定，對照氣象圖表其它資料及時簽證，報審算部核價并按規(guī)定審批；15） 審算部應每月匯總、統(tǒng)計設計變更及簽證費用，每月分析其對目標成本的影響、于次月5日前通報公司領導和相關部門；3、工程進度款審核及付款臺帳1）甲方代表、審算部、財務部均應建立合同臺帳，對進度款進行控制；2）施工單位進度款申報須附上已被甲方工程部和監(jiān)理認可的工程質量說明和細化到單項工程完成情況的工程形象進度表；3）甲方代表應嚴格按照合同條款及工程進度安排進度款支付；審算部應依據合同及確定的預算書、工程進度報告、工程檢驗報告審核工程進度款；上月完成的工程量，次月審核付款，不得提前超進度支付；4）不符合上述要求的工程款支付，項目建設部門、審算部必須予以說明，不論金額大小，均需分管副總及總經理批準；5）財務部、審算部、甲方代表均需在款項支付的當天，及時登記各項合同逐筆付款情況，并統(tǒng)計累計付款情況，計算剩余應付款項，三方必須每月對付款情況核對一次；6）預結算部門應根據合同工期、預算結算情況以及當月評定質量情況，及時配合項目建設部門編制資金計劃提供相應的經濟數(shù)據，主要應包括合同價、已付款累計、未付款等內容；4、項目成本動態(tài)反映及控制1） 審算部應在實際合同簽定情況、未完工程的設計變更及現(xiàn)場簽證情況、單項工程結算情況的基礎上，在每月5號前編制出建設成本動態(tài)情況表，分別按集團統(tǒng)一標準的格式及按成本責任的不同反映各項建筑成本累計發(fā)生情況，列示其與目標成本的差額，通報領導及相關部門；2） 財務部應在費用實際發(fā)生情況的基礎上，對開發(fā)間接費用、銷售費用按集團統(tǒng)一格式進行動態(tài)反映，并在審算部建設成本動態(tài)情況表基礎上，對完全成本的動態(tài)情況進行反映，列示其與目標成本的差額，通報領導及相關部門；3） 若項目動態(tài)成本總體超出目標成本100萬元，審算部應在10號前，組織由總經理主持、分管副總及項目建設部門、工程管理部門、設計部門、銷售部門參加的成本專題會議，討論通過設計變更等方式降低成本或提高售價彌補成本超支的措施；4） 降低成本或提高售價的方案一經討論通過，各業(yè)務部門要積極組織落實，審算部負有監(jiān)督責任，并在公司管理及業(yè)務例會上對方案落實情況進行通報；5） 審算部每月在編制動態(tài)成本情況表的同時，應在實際已付款基礎上，綜合在建及其他未開工工程情況、政府政策變化、市場行情變化等其他因素，按月預見性地作出項目成本分析，對項目目標成本的最終可能情況作出預測，提出成本注意事項及控制成本建議。五、項目竣工完成后期1. 竣工工程結算1） 工程項目按合同約定完成后，經工程管理部門、監(jiān)理、質檢等部門驗收，并取得當?shù)卣鞴懿块T認可的驗收合格證明后2天內，項目建設部門應向審算部提交工程結算申請表，審算部門在審核質檢證明后辦理竣工工程結算；2） 工程部門應在合同完成后2天內，以公司名義，向施工單位發(fā)出結算通知書，明確要求施工單位在10天內申報結算資料，并明確若乙方上報結算總價不得超出最終結算總價的15%，否則，將予以經