房屋的日常養(yǎng)護與管理.ppt

第六章房屋的日常養(yǎng)護與管理 第一節(jié)房屋維修與房屋維修管理 一 房屋維修的概念房屋竣工使用后 由于自然 使用 生物 地理和災害等因素的影響而造成不斷損壞 為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能 防止 減少和控制其破損的發(fā)展 就必須要對房屋進行維護 修繕和改建 二 什么是房屋維修管理房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術管理要求 對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進行日常維護 修繕 技術管理 它包括房屋日常質量安全檢查的質量管理 房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理 物業(yè)管理的好壞 很大程度上取決于房屋維修管理的成果 還關系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞 三 房屋維修管理三原則 一 經(jīng)濟 合理 安全 實用 的原則房屋維修管理要堅持 經(jīng)濟 合理 安全 實用 的原則 經(jīng)濟 就是要加強維修工程成本管理 維修資金和維修定額管理 合理使用人力 物力和財力 盡量做到少花錢多修房 合理 就是要求制訂合理的房屋維修計劃和方案 安全 就是要通過房屋維修管理 使住戶居住安全 實用 就是要從實際出發(fā) 因地制宜 因房制宜地進行維修 滿足用戶在房屋使用功能和質量上的需求 充分發(fā)揮房屋效能 二 區(qū)別對待 原則根據(jù)房屋建筑的年限 可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類 對于新建房屋 維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護 保持原貌和使用功能 對于舊房屋應依據(jù)房屋建造的歷史年代 結構 住宅使用標準 環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等綜合條件 綜合城市總體規(guī)劃要求 分別采取不同的維修改造方案 三 服務 原則在房屋維修管理上必須維護住戶的合法權益 切實做到為住戶服務 建立和健全科學合理的房屋維修管理服務制度 房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務的思想 改善服務態(tài)度 提高服務質量 認真解決居戶需解決的房屋修繕問題 這是房屋維修管理的基本原則 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 一 房屋質量管理房屋質量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進行檢查 評房屋完損等級 隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布 組織對危險房屋的鑒定 并確定解危方法等 它為編制房屋維修計劃 進行房屋維修工程設計 編制房屋修繕工程概預算并為作出投資計劃提供依據(jù) 房屋結構是指基礎 承重構件 非承重墻 樓地面 屋面等項目 房屋裝修是指門窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂棚 細木裝修等項目 房屋設備是指水衛(wèi)電 照明 暖氣和特殊設備 如消防栓 避雷針裝置 電梯 等項目 對尚不能包括的房屋組成部分如煙囪 樓梯等 各地可自行決定歸并某一部分 一般可將房屋完損等級分為五類 即完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房和危險房 二 完損等級的評定1 房屋完損等級評定的要求 1 要求對整幢房屋進行綜合評定 2 要求以實際完損程度為依據(jù)評定 而不能以建造年代或原始設計標準高低為依據(jù) 3 要求掌握好評定等級的決定因素 以結構部分的地基基礎 承重構件屋面中最低的完損標準來評定 4 要求嚴格掌握完好房標準和危險房標準 5 要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試 6 對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定 2 房屋完損等級評定的基本做法房屋完損等級評定的基本做法可分為定期和不定期兩類 定期評定 定期評定一般是每隔 年 或按各地規(guī)定 對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定 不定期評定 不定期評定就是不定期地在某個時間內(nèi)對房屋進行檢查評定完損等級 一般在以下幾種情況下進行不定期檢查 第一 根據(jù)氣候特征 如雨季 臺訊 暴風雨 山洪等 著重對危險房屋 嚴重壞房和一般損壞房等進行檢查評定完損等級 第二 房屋經(jīng)過中修 大修 翻修和綜合維修竣工驗收以后 重新評定完損等級 第三 接管新建房屋后 要進行完損等級評定 三 危險房屋的評定與解危辦法加強危險房屋檢查管理 組織好危險房屋的鑒定 并確定解危辦法 是房屋質量管理的主要任務 一般應做好以下工作 1 制訂劃分危險房的標準房屋危險程度的劃分 一定要根據(jù)房屋構件損壞范圍大小 變形和損壞程度及以對周圍環(huán)境和整個房屋的危險程度而定 是一項技術性強又責任重大的工作 1 整幢危房 它是指房屋構件大部分均有不同程度的損壞 已危及整幢房屋的安全 整幢房屋隨時有倒塌的可能 無維修價值 2 局部危房 它是指房屋構件大部分結構尚好 只有局部結構損壞 一旦發(fā)生事故 對整幢房屋無太大影響 只要排除局部危險 就可繼續(xù)安全使用 3 危險點 它是指房屋某個承重構件或某項設施損壞 但對整幢房屋未構成直接威脅 2 建立危險房屋鑒定機構 組織鑒定物業(yè)管理企業(yè)要設立房屋安全鑒定機構 依據(jù)有關鑒定標準 按照有關規(guī)定 根據(jù)受理申請 開展初始調查 現(xiàn)場查勘 檢測驗算 論證定性和簽發(fā)鑒定文書等程序 在掌握測算數(shù)據(jù) 科學論證分析基礎上 確認房屋建筑質量及安全可靠程度 3 確定解危辦法 并監(jiān)督檢查排險情況對危險房屋的不同情況 可采取不同的解危辦法 觀察使用法 這一方法適用于采取一定技術解危措施后 尚能短期使用 但仍需隨時觀察危險程度的房屋 處理使用法 這一方法適用于采取適當技術解危措施后 可以解危使用的房屋 停止使用法 這一方法適用于無修繕價值 又暫無條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋 整體拆除法 這一方法適用于整幢危房又無維修價值 隨時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋 二 房屋維修施工管理物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程 可以由自己組織的維修施工隊伍來完成 也可以通過招標 通過發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊伍來完成 物業(yè)管理企業(yè)對自行完成的維修施工管理和由專業(yè)承包的維修施工管理是不同的 對專業(yè)承包的維修施工管理只要做好維修工程招標工作 維修工程設計和技術交底工作 維修施工合同管理和施工質量控制管理 維修工程的竣工驗收和價款結算工作管理以及維修技術檔案資料管理 而對自行完成的房屋維修工程管理則比專業(yè)承包的維修工程管理復雜 一 房屋維修施工管理的基本內(nèi)容 1 落實房屋維修任務 編制房屋維修計劃 維修設計方案和施工組織設計 2 做好維修工程開工前的準備工作 包括做好住戶臨時遷移工作 使水電路通 并安排好材料堆放 安置場地 確定施工方案等 3 制定合理的材料消耗定額和技術革新措施 在施工過程中進行經(jīng)常的材料和技術管理工作 4 大 中修和更新改造工程要編制施工組織設計 組織均衡流水主體交叉施工 并對施工過程進行嚴格質量控制管理和全面協(xié)調銜接 5 加強對房屋維修現(xiàn)場的平面管理 合理利用空間 二 房屋維修施工管理的程序和方法1 制訂房屋修繕設計方案以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見 使維修方案工程必須由具有設計資質證書的單位承擔 2 落實房屋維修施工任務根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的年度維修計劃和月度 季度施工作業(yè)計劃落實施工任務 3 進行施工組織與準備施工組織與準備是開工前 在組織 技術 經(jīng)濟 勞動力和物質等方面進行全面安排的一項綜合性組織工作 根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對大型維修工程編制施工組織設計 對一般維修工程編制施工方案 對小型維修工程編制施工說明 1 維修施工組織準備的主要內(nèi)容 勘察施工現(xiàn)場 了解包括電纜電機及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向 安置好需搬遷住戶 接通水電源并平整好場地 準備好經(jīng)批準的維修工程設計方案和施工方案及圖紙 落實資金 勞動力計劃 材料及構件進入現(xiàn)場并保障供應 確保連續(xù)施工 2 大型維修工程施工組織設計的程序和內(nèi)容 施工組織設計是指導施工準備和組織施工的全面性技術經(jīng)濟文件 組成大型維修工程施工組織設計的最基本骨架和最主要部分是維修施工總方案 施工總進度和施工總平面圖 編制施工組織設計的程序和具體內(nèi)容是 了解和熟悉維修工程概況 包括維修工程地點 名稱 工程規(guī)模 維修內(nèi)容 工期預算費用等 確定施工方案 根據(jù)維修設計圖紙 劃分施工階段 選擇施工技術要求高 難度大 工程占用時間長和功力消耗多的分項工程為主體 確定施工方案 正確選擇施工機械和各種預制構件的加工方案 確定冬雨季施工技術和保證維修施工質量和安全的技術措施 制定施工進度和工程概預算 根據(jù)施工設計方案和資金 勞動力 材料供應情況等 制訂施工進度計劃和工程概預算 確定施工現(xiàn)場總平面圖是指導大型維修工程和現(xiàn)場施工的平面間的施工部置方案 3 一般維修工程施工方案的內(nèi)容 工程概況 重要分部分項工程的主要施工方法及冬雨季施工技術措施是既保證維修質量又安全節(jié)約的技術措施 單位工程形象化施工進度計劃 施工現(xiàn)場平面圖 4 小型維修工程施工說明 小型維修工程施工說明主要包括工程概況維修性質和內(nèi)容 維修預算造價 安全質量技術措施 舊料利用和材料工具的配置等內(nèi)容 三 進行維修工程施工過程中管理維修施工計劃管理 維修施工計劃是按照施工總進度計劃要求 結合人力 物力 財力情況 根據(jù)上月實際完成的形象化進度而制訂的下月維修施工計劃 一般月末編制一次 月中平衡調整 其管理的主要內(nèi)容是 第一 貫徹執(zhí)行計劃 月度維修施工計劃經(jīng)批準下達后 應把各項計劃按旬按日分別落實到施工班組和個人 第二 督促檢查計劃保質保量安全完成情況 可采取專業(yè)檢查和班組自查相結合的方式 專業(yè)檢查可每旬一次 班組自查可每天一次 維修施工技術管理 維修施工技術管理就是指對房屋維修施工的各個技術環(huán)節(jié)和過程 按照一定的技術標準和技術經(jīng)濟指標進行科學管理 以保證房屋維修施工工程符合技術規(guī)定要求 維修施工質量和安全管理 維修施工質量和安全管理是指為保證和提高維修施工質量 貫徹預防為主 保護職工人身安全和對業(yè)主負責而進行的一系列管理工作 其管理的主要內(nèi)容是 維修施工的材料管理 維修施工的材料管理直接影響施工計劃與進度和施工質量與維修成本 維修施工的機械設備管理 為了更好地發(fā)揮機械設備的使用效果 就要加強管理 四 進行維修工竣工驗收管理房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗條件和質量檢驗評定標準 才能辦理竣工驗收手續(xù) 房屋維修工程交驗條件是按維修設計方案全部完成各項維修工程內(nèi)容 做到水 電路通和供暖通風恢復正常 竣工圖和施工技術資料齊全 房屋維修技師檢驗標準可分為 合格 和 優(yōu)良 兩種 物業(yè)管理企業(yè)對維修工程質量檢驗評定 應深入施工現(xiàn)場 采用多種檢測手段和科學方法才能實現(xiàn) 一般房屋維修工程質量驗收檢查可歸納為看 摸 敲 照 靠 吊 量 套等八種檢查方法 房屋維修竣工驗收管理還包括對竣工圖紙的收集整理保存管理 三 房屋維修行政管理物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應該明確國家和地方的有關規(guī)定 修繕房屋是房屋所有人應當履行的責任 因使用不當或人為造成房屋損壞 應由行為人負責修復或給予賠償 異產(chǎn)毗鄰房屋修繕 應依照 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 劃分應承擔責任者 租賃私房的修繕則由租賃雙方依法約定修繕責任 對于房屋所有者或應承擔房屋修繕的責任者不及時修繕 或者在房屋修繕時 遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導致房屋發(fā)生危險的 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門 可依據(jù)有關規(guī)定采取 排險解危 的強制措施 排險解危費用由當事人承擔 四 房屋維修檔案資料的管理物業(yè)管理企業(yè)在制訂房屋維修計劃 確定房屋維修 改建等方案 實施房屋維修工程時 不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料 因此 為了更好地完成房屋維修任務 加強房屋維修管理 就必須設置專門部門和專職人員對房屋維修檔案資料進行管理 房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面 1 房屋新建工程 維修工程竣工驗收時的竣工圖及有關房屋原始資料 2 現(xiàn)有的有關房屋及附屬設備的技術資料 3 房屋維修的技術檔案資料 第三節(jié)房屋維修工程的分類與考核 房屋維修工程可分為小修工程 中修工程 大修工程和翻修工程及綜合維修工程 一 小修工程 一 什么是小修工程小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護工程 是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用 保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程 這種工程用工少 費用少綜合平均費用占房屋現(xiàn)時總造價的1 以下 并具有很強的服務性 要求經(jīng)常持續(xù)地進行 小修工程的主要特點是項目簡單 零星分散 量大面廣 時間緊迫 經(jīng)常地進行房屋的養(yǎng)護工程 可以維護房屋使用功能 既保證用戶正常使用 又能使發(fā)生的損壞及時得到修復 不致擴大造成較大的損失 對于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學作用而導致的猝發(fā)性損壞 不必等到大修周期到來就可以及時處理 同時 經(jīng)常檢查房屋完好狀況 從日常養(yǎng)護入手 可以防止事故發(fā)生 延長大修周期 并為大 中修提供查勘施工的可靠材料 二 小修工程范圍小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容 1 屋面筑漏 補漏 修補屋面 泛水 屋脊等 2 鋼 木門窗的整修 拆五金 配玻璃 換紗窗 油漆等 3 修補樓地面面層 抽換個別楞木等 4 修補內(nèi)外墻抹灰 窗臺 腰線等 5 拆砌挖補局部墻體 個別拱圈 拆換個別過梁等 6 抽換個別檁條 接換個別木梁 管道 木栓 修補木樓梯等 7 水衛(wèi)電 暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等 8 下水管道的疏通 修補明溝 散水 落水管等 9 房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構件的臨時加固 維修等 物業(yè)管理企業(yè)日常服務的房屋修補養(yǎng)護工程通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主 住戶 的隨時報修這兩個渠道來收集取得的 三 編制小修工程計劃通過走訪和接待報修等方式收集到的小修工程服務項目后 應分輕重緩急和勞動力情況 作出維修安排 對室內(nèi)照明 給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修 應及時安排組織人力搶修 對暫不影響正常使用的小修項目 均由管理人員統(tǒng)一收集 應及時安排組織人力搶修 對暫不影響正常使用的小修項目均由管理人員統(tǒng)一收集 編制養(yǎng)護計劃表 盡早逐一落實實施 四 落實小修工程任務管理人員根據(jù)急修項目和小修養(yǎng)護計劃 開列小修養(yǎng)護單 房屋小修養(yǎng)護工賃單領取標料 并根據(jù)小修養(yǎng)護單的工程地點 項目內(nèi)容進行小修工程施工 對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險情可先行處理 然后再由開列小修養(yǎng)護單的管理人員變更或追加工程項目手續(xù) 五 監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護工程在小修養(yǎng)護工程施工中 管理員應每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題監(jiān)督檢查當天小修工程完成情況 二 中修工程中修工程范圍主要包括以下一些維修內(nèi)容 1 少量結構構件形成危險點的房屋維修 2 一般損壞房屋的維修 如整幢房屋的門窗整修 樓地面 樓梯的維修 抹灰修補 油漆保養(yǎng) 房屋管線的維修和零配件的更換等 3 整幢房屋的公用生活設備的局部更換 改善或改裝 新裝工程以及單項目的維修如下水道重做 整幢房屋門窗的油漆 整幢房屋圍墻的拆砌等等 三 大修工程 大修工程范圍 大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容 1 修復嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程 2 對整幢房屋的公用生活設備進行管線更換 改善或新裝的工程 3 對房屋進行局部改建的工程 4 對房屋主體結構進行專項搞震加固的工程 四 翻修工程 一 翻修工程概念翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除 另行設計 重新建造或利用少數(shù)主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程 這類工程具有投資大 工期長的特點 由于翻修工程可盡量利用原房屋構件和舊料 因此其費用應低于該房屋同類結構的新建造價 一般翻修后的房屋必須達到完好房屋的標準 二 翻修工程適用范圍翻修工程主要適用于下列房屋的維修 1 房屋主體結構全部或大部分損壞 有倒塌危險 2 因自然災害破壞不能再使用的房屋 3 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋 4 主體結構 圍護結構簡陋無修繕價值的房屋 5 國家基本建設規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋 五 綜合維修工程 一 綜合維修工程概念也就是大修 中修 小修一次性應修盡修 全項目修理工程 工程 這類維修工程應根據(jù)各地情況 條件 考慮一些特殊要求 如抗震 防災 防風 防火等 在維修中一并解決 綜合維修工程的費用應是該片房屋同類結構新建造價的10 以上 其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計時可不單獨列出 可計入大修工程項目中 經(jīng)過綜合維修后的房屋應達到基本完好或完好房的標準 二 綜合性維修工程的適有范圍以下這些房屋需要進行綜合性維修 該片 幢 大部分嚴重損壞 或一般性損壞需要進行有計劃維修的房屋 六 房屋維修工程的考核標準房屋維修工程的考核標準是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的 一 主體工程主要指屋架 梁 柱 墻 樓面 屋面基礎等主要承重構件的維修 當主體工程損壞嚴重時 不論哪一等級或類別的房屋維修 其考核標準均是要求牢固 安全 不留隱患 二 木門窗及裝修工程這種維修工程的考核標準是 木門窗開關靈活 不松動 不透風 木裝修牢固 平整 美觀 接縫嚴密 一等房屋的木裝修應盡量做到原樣修復 三 樓地面工程樓地面工程的維修牢固 安全 平整 不起砂 拼縫嚴密不閃動 不空鼓開裂 地坪無倒泛水的現(xiàn)象 如房間長期處于潮濕環(huán)境 維修時應增設防潮層 木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修 應改做鋼筋混凝土樓面 四 屋面工程經(jīng)維修后的屋面必須確保安全 不滲漏 排水暢通 五 抹灰工程抹灰工程應做到接縫平整 不開裂 不起殼 不起泡 不松動 不剝落 六 油漆粉飾工程油漆粉飾工程要求不起殼 不剝落 色澤均勻 盡可能保持與原色一致 對木構件和各類鐵構件要進行周期性油漆保養(yǎng) 各種油漆各內(nèi)外墻涂料以及地面料 應制訂養(yǎng)護周期進行保養(yǎng) 七 金屬構件經(jīng)維修后金屬構件應保持牢固 安全 不銹蝕 損壞嚴重的應更換 無保留價值的應拆除 八 其他工程房屋其他部分的考核要求修復原樣或疏通 以保證住用戶安全 改善住用戶條件 七 房屋維修工程考核指標房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量和工程質量及房屋維修管理服務質量的重要指標 主要有以下幾種指標 一 房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和 占總的房屋面積的百分比 這里的完好房是指房屋主體結構良好 設備完整 上下水道暢通 室內(nèi)地面平整 能保證住 用 戶安全 正常使用的房屋 一般要求房屋完好率達到90 新房屋除外 二 房屋維修工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大 中修工程數(shù)量 以建筑面積表示 之和與全年維修人員平均數(shù)之比 這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員 但不包括從事新建房屋的工程隊人員 房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量 一般要求房屋維修工程量為 人年 人年 三 大 中修工程質量合格 優(yōu)良 品率大 中修工程質量合格 優(yōu)良 品率是指報告期經(jīng)評定達到合格 或優(yōu)良 品標準的大 中修單位工程數(shù)量 建筑面積表示 之和 與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比 一般要求大 中修工程質量合格品率達到 優(yōu)良品率達到 四 小修工程的考核指標小修工程的考核指標主要有定額指標 服務指標和安全指標及經(jīng)費指標 1 定額指標 小修工程定額指標是完成房屋小修工程工作量 搞好物業(yè)管理的重要考核指標 也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作實績的指標 包括人工定額和材料定額 人工定額是指每個小修養(yǎng)護人員應完成的小修養(yǎng)護工程量 2 服務指標 小修工程的服務指標走訪查房率 小修養(yǎng)護計劃率和小修養(yǎng)戶及時率 走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)住 用 戶總戶數(shù)之百分比 可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率 在計算走訪查房率時 若在月度 季度 內(nèi)走訪同一戶超過一次的均按一戶計算 一般要求管理員月走訪查房率大于 以上 季走訪查房率等于 小修養(yǎng)護計劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當月完成的屬小修養(yǎng)護計劃內(nèi)項目的戶次數(shù)與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比 小修養(yǎng)護計劃完成率一般要求達到 以上 遇到特殊情況或特殊季節(jié) 物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調整養(yǎng)護計劃率 小修養(yǎng)護及時率是當月完成的小修戶次數(shù)與當月全部報修中的應修戶次數(shù)之比 一般來說月 季 小修養(yǎng)護及時率要達到 以上 安全指標和經(jīng)費指標 安全指標是考核小修養(yǎng)護工程是否確保住 用 戶和小修安全的指標 包括事故率 違章率 要求小修工程中的事故率和違章率降為最低 經(jīng)費指標是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費工程經(jīng)費的指標 一般是指實際使用小修養(yǎng)護費用與計劃或預算小修養(yǎng)護費之比 第四節(jié)房屋維修管理的范圍 一 房屋維修范圍房屋維修范圍是指房管部門應負責修繕的公有出租的房屋工程項目的范圍 房屋維修范圍是劃分出租人 主要指產(chǎn)權人 或承租人承擔修繕責任 提負修繕費用的界限 從上述意義來講 某項工程是否應由房管部門來維修 其判定標準主要有以下三個 一 產(chǎn)權標準這是重要的標準 即由房管部門負責修繕的房屋必須是由房管部門所經(jīng)營管理的公產(chǎn)代管產(chǎn)或委托管理的房屋及其附屬設備 私產(chǎn) 包括單位自管房 或者是在公產(chǎn)房內(nèi)屬于用戶自己搭建的房屋 自添的設備 均應由用戶 或產(chǎn)權人 自行負責修繕 對已售出的房屋修繕 實行有償服務 同棟異產(chǎn)毗連的房屋 如直管房和私房結構相連 直管房和單位自管房結構相連等 其修繕范圍的劃分 除明確屬于各自單獨使用的部分由各自負責修繕外 對于涉及到雙方共同使用的屋面 樓層承重結構部分的維修 事先各方應訂立協(xié)議 原則上由各方按建筑面積分攤維修費用 二 損壞原因標準凡是屬于房管部門經(jīng)營或委托代管的房屋 由于自然損壞或因不可抗拒的事故 如震災 水災 火災 風災等造成的損壞 由房管部門負責修繕 凡是由用戶使用不當或故意破壞等責任事故而造成的損壞 不但應由用戶負責修繕 其情節(jié)嚴重者 還應追究其損壞公物的責任 并督促用戶或責任者限期修復 三 工程項目標準屬于房管部門經(jīng)營或代管的 又是屬于自然損壞的 原則上應由房管部門修繕 但又要根據(jù)該工程項目是屬于修繕項目還是屬于改善項目 分輕重緩急 區(qū)別對待 1 原有的建筑 裝修 設備損壞等 屬于必修項目應予以修復 2 屬于改善工程 應根據(jù)需要與可能適當安排 3 提高房屋結構能力的修繕有 加強房屋抗震能力 在房屋進行大修時 可以按抗震加固標準和采取抗震加固措施進行施工 注意蟻害的防治 對房屋定期進行蟻情檢查 發(fā)現(xiàn)蟻情 及時滅治和維修 注意房屋修繕與防火 防風 防洪 防雷等相結合 二 房屋維修質量管理 一 房屋維修質量管理的內(nèi)容房屋維修質量管理的具體內(nèi)容有房屋質量狀態(tài)的檢查與評定 為編制房屋維修計劃 進行房屋維修工程設計 繪制修繕工程概預算作出投資計劃提供依據(jù) 房屋質量狀態(tài)的檢查與評定大體上可分為房屋完損等級鑒定和房屋安全檢查鑒定 二 房屋完損等級鑒定房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞劃分的等級 即現(xiàn)有房屋的質理等級 評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標準 統(tǒng)一的項目 統(tǒng)一的評定的方法 對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好損壞等級評定 這項工作專業(yè)技術既有目觀檢測 也有定量 定性的分析 三 房屋建筑結構的分類房屋建筑結構依據(jù)不同的標準通?？捎腥N分類方法 1 按主要承重構件材料分類 可分為木結構 混合結構 鋼筋混凝土結構 鋼與混凝土結構 鋼結構以及其他結構 2 按結構布置情況分類 可分為框架結構 框架 剪力墻結構 框 筒結構 筒體結構 框 支結構 巨型 吊掛 結構 3 既考慮承重構件材料 又考慮結構布置情況的分類方法 四 房屋建筑構造房屋建筑構造一般是由基礎 墻體 梁 柱屋頂 樓地面 樓梯 高層設電梯 和門窗 陽臺 雨篷等部位組成 作為房屋完損等級評定時需鑒定的部位通常包括 1 結構部分 包括基礎 承重構件 非承重墻 屋面 樓地面等項目 2 裝修部分 包括門窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂棚 細木裝修等項目 3 設備部分 包括水衛(wèi) 電照 暖氣及特殊設備 如消防檢 避雷針裝置 電梯 等項目 對有些組成部分中尚不能包括的部分 如煙囪 樓梯等 各地可自行決定歸并入一個部分 五 建筑物基本構造建筑物的類型多種多樣 包括住宅 寫字摟 商場 工業(yè)廠房或倉庫等 概括起來 建筑物可以分為以下兩種民用建筑 含公共建筑 和工業(yè)建筑在實際操作中 可分別參考以下資料掌握各種房屋的建筑構造 以便更好地做好房屋的維修養(yǎng)護及修繕工作 這也是物業(yè)管理人員必須掌握的專業(yè)知識之一 一 民用建筑 含公共建筑 1 基礎 2 墻體 3 樓板 樓板包括結構層和天花 地面裝飾 4 屋頂 屋頂包括結構層 防水層和隔熱層 二 工業(yè)建筑工業(yè)建筑指廠房 貨倉塔架 坑池 煙囟等 1 廠房類型 貨倉除特殊物品貨倉以外 如冷庫 與廠房的建筑結構大致相同 2 單層廠房主要構件的形式 3 工業(yè)建筑的裝飾和其他 六 房屋完損標準的劃分 一 房屋完損的四個標準各類房屋完損標準是根據(jù)房屋的結構 裝修 設備三個組成部分的各個項目的完好或損壞程度來劃分的 將房屋完損狀況分成四個標準 1 完好標準 2 基本完好 3 一般損壞標準 4 嚴重損壞標準 二 房屋完損等級的分類根據(jù)各類房屋的結構 裝修 設備等組成部分的完好 損壞程度 房屋的完損等級即房屋質量評定分為以下五個等級 1 完好房 是指房屋的結構構件完好 裝修和設備完好 齊全完整 管道暢通 現(xiàn)狀良好 使用正常 或雖個別分項有輕微損壞 但一般經(jīng)過小修就能修復的 2 基本完好房 是指房屋結構基本完好 少量構部件有輕微損壞 裝修基本完好 油漆缺乏 設備 管道現(xiàn)狀基本良好 能正常使用 經(jīng)過一般性的維修能修復的 3 一般損壞房 是指房屋結構一般性損壞 部分構部件有損壞或變形 屋面局部漏雨 裝修局部有破損 油漆老化 設備管道不夠暢通 水 衛(wèi) 電照具和零件有部分老化 損壞或殘缺 需要進行中修或局部大修更換部件 4 嚴重損壞房 是指房屋年久失修 結構有明變形或損壞 屋面嚴重漏雨裝修嚴重變形 破損 油漆老化見底 設備破舊不齊全 管道嚴重堵塞水衛(wèi)電照的管線 器具和零件殘缺及嚴重損壞 需要進行大修或翻修 改建 5 危險房 是指房屋承重構件已屬危險構件 結構喪失穩(wěn)定和承載能力 隨時有倒塌可能 不能確保住用安全的房屋 詳見建設部頒發(fā)的 危險房屋鑒定標準 七 房屋完損等級評定方法 1 鋼筋混凝土結構 混合結構 磚木結構房屋完損等級評定 2 其他結構房屋完損等級評定 其他結構房屋是指竹 木 石結構 磚拱 窯洞 捆綁等類型的房屋 通俗稱簡易結構 此類結構的房屋 在評定完損等級時按以上兩種方法評定 八 評定房屋完損等級應注意事項 1 評定房屋完損等級是根據(jù)評定出房屋的結構 裝修 設備等組成部分的各項完損程度的基礎上 對整幢房屋的完損程度進行綜合評定 2 在評定房屋完損等級時 要以房屋的實際完損程度為依據(jù) 嚴格按建設部頒布的 房屋完損等級評定標準 中規(guī)定的方法進行 不能以建筑年代來代替 劃分評定 也不能以房屋的原設計標準的高低來代替評定房屋完損等級 3 評定房屋完損等級時 特別要認真對待結構部分完損程度的評定 這是因為其中地基基礎 承重構件 屋面等項的完損程度 是決定該房屋的完損等級的主要條件 若地基基礎 承重構件 屋面等三項完損程度不在同一個完損標準時 則以最低的完損標準來評定 4 完好房屋結構部分中各項一定都要達到完好標準 這樣做才能保證完好房屋的質量 5 評定房屋完損等級時 若超過允許的下降分項的范圍時 則整幢房屋完損等級可下降一個等級 但不能下降到危險房屋的等級 6 評定嚴重損壞房屋時 結構 維修 設備等各分項的完損程度 不能下降到危險房屋的標準 7 在遇到對重要房屋評定完損等級時 必要時應對地基基礎 承重構件進行復核或測試過后才能確定基完程度 8 正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評定 9 危險房屋的標準與評定方法另按建設部頒布的 危險房屋鑒定標準 進行 10 評定房屋完損等級時 遇到公私房交叉若公房無屋面 承重墻 基礎等 其評定方法不宜本方法進行 可視實際損壞的程度評定 九 評定房屋完損等級的基本做法房屋完損等級的評定可分為定期和不定期兩類 1 定期評定房屋完損等級 一般每隔 年 年 或按各地規(guī)定 對所管的房屋進行全面的逐幢完損等級評定 這種評定因其面廣量大 其基本做法大致可以分為組織準備 包括制定評定工作計劃 建立評定組織 評定人員進行培訓等 實施查勘 統(tǒng)計匯總等三個階段 2 不定期進行房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況 1 根據(jù)氣候特征 如雨季 臺汛 暴風雪 山洪等 著重對危險房屋 嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級 2 房屋經(jīng)過中修 大修 翻修和綜合維修竣工驗收以后 重新進行評定完損等級 3 接管新建房屋后 要進行評定完損等級 4 房屋安全檢查鑒定 房屋是長期耐用消費品 需要經(jīng)常維修保養(yǎng) 隨著年代增長 房屋結構的各部分構件 由于自然損壞和人為損壞因素 其強度會大大削弱 有些構件損壞到一定程度 就會產(chǎn)生危險點 如果不及時修理或加固 就會發(fā)生構件墜落或塌屋傷人事故 結構嚴重損壞的房屋 就稱為危險房屋 有的原屬一般損壞房屋 不進行維修保養(yǎng) 也會向嚴重損壞方面轉化 因此房屋檢查和危險房屋鑒定 就成為房屋維修管理的一項經(jīng)常性任務 十 造成房屋損壞的原因造成房屋損壞的原因是多方面的 大致可歸納以下幾種 1 自然因素房屋建筑物因在自然界中 經(jīng)常受到日曬雨淋 風雪侵襲及干濕冷熱等氣候變化影響 使其構件發(fā)生風化剝落和老化等侵蝕 質量引起變化 如木材的腐爛蛀朽 磚瓦的風化 鐵件的銹蝕 鋼筋混凝土的漲裂 塑料的老化等尤其是構件的外露部分更加損壞 2 人為因素人為因素是同自然因素相對而言 也可以解釋為由于人們有房屋內(nèi)生活和生產(chǎn)過程中使用不合理等而造成的房屋損