酒店管理公司資產(chǎn)評估方法.docx

酒店管理公司資產(chǎn)評估方法（一）評估方法的選擇 依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估可以采用收益法、市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn)值化，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)估值對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于市場，估值結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的思路。 本次評估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從國內(nèi)市場的交易情況看，評估基準(zhǔn)日同類型的交易案例較少，因而很難獲得可用以比照的數(shù)個(gè)近期類似的交易案例，市場法評估賴以使用的條件受到限制，故不采用市場法。 被評估單位歷史年度經(jīng)營情況不理想，一直處于虧損，近兩年開始盈利，但由于被評估單位經(jīng)營的海南寶華海景大酒店的成立至今時(shí)間較長，近期租賃方和承租方對裝修、固定資產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模更新，年租賃費(fèi)有了大規(guī)模上升，為每年 1,680.00 萬元，租賃期限從 2012 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日，企業(yè)運(yùn)營成本中最大成本為租賃費(fèi)用，由于租賃方為承租方股東，且近 3 年租金變化較大，未來租金預(yù)測存在較大不確定性，故不適用收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。 綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹 資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評估對象相同的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)價(jià)值的方法。各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法如下：1、流動(dòng)資產(chǎn)（1）貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款。對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實(shí)后的賬面值為評估值，對幣種為外幣的貨幣資金按評估基準(zhǔn)日中間匯價(jià)折算評估。（2）應(yīng)收類賬款 對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，應(yīng)收類賬款采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法估計(jì)評估風(fēng)險(xiǎn)損失，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項(xiàng)等有充分理由相信全部能收回的，評估風(fēng)險(xiǎn)損失為 0；對有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長的，評估風(fēng)險(xiǎn)損失為 100%；對很可能收不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參考企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法，根據(jù)賬齡分析估計(jì)出評估風(fēng)險(xiǎn)損失。 經(jīng)評估人員和企業(yè)人員分析，并經(jīng)對客戶和往年收款的情況判斷，評估人員認(rèn)為，對關(guān)聯(lián)方、職工個(gè)人、集團(tuán)內(nèi)部的往來款項(xiàng)，評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性為 0；對外部單位發(fā)生時(shí)間 1 年以內(nèi)的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性為 5%；發(fā)生時(shí)間 1 到 2 年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性在 10%；發(fā)生時(shí)間 2 到 3 年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性在 50%；3 年以上評估風(fēng)險(xiǎn)損失為 100%。 按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評估風(fēng)險(xiǎn)損失，以應(yīng)收類賬款余額合計(jì)減去評估風(fēng)險(xiǎn)損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。（3）預(yù)付賬款 對預(yù)付賬款的評估，評估人員在對預(yù)付款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時(shí)提供貨物等情況，以核實(shí)后的賬面值作為評估值。（4）存貨各類存貨具體評估方法如下：1）原材料 原材料賬面值由購買價(jià)和合理費(fèi)用構(gòu)成，由于大部分原材料周轉(zhuǎn)相對較快，賬面單價(jià)接近基準(zhǔn)日市場價(jià)格，以實(shí)際數(shù)量乘以賬面單價(jià)確定評估值。2）在庫周轉(zhuǎn)材料 在庫周轉(zhuǎn)材料系企業(yè)生產(chǎn)使用的包裝袋與辦公家具，均為近期采購，在資產(chǎn)核實(shí)的基礎(chǔ)上，以核實(shí)后的賬面值確定評估值。對于其中庫齡較長周轉(zhuǎn)材料，按可回收凈值確定評估值。（5）其他流動(dòng)資產(chǎn) 對其他流動(dòng)資產(chǎn)的評估，核對與委估明細(xì)表是否相符，查閱款項(xiàng)金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬務(wù)記錄，以證實(shí)資產(chǎn)的真實(shí)性、完整性。在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，以核實(shí)后的賬面值確定為評估值。2、非流動(dòng)資產(chǎn)（1）長期股權(quán)投資本次納入評估范圍的全部為長期股權(quán)投資。 對長期股權(quán)投資，首先對長期投資形成的原因、賬面值和實(shí)際狀況等進(jìn)行了取證核實(shí)，并查閱了投資協(xié)議、股東會(huì)決議、章程和有關(guān)會(huì)計(jì)記錄等，以確定長期投資的真實(shí)性和完整性。 對納入本次評估范圍的被投資企業(yè)，根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，需對其進(jìn)行整體評估，然后根據(jù)對被投資企業(yè)持股比例分別計(jì)算各長期投資企業(yè)評估值。 評估中所遵循的評估原則、采用的評估方法、各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評估過程等保持一致，在評估中采用同一標(biāo)準(zhǔn)、同一尺度，以合理公允和充分地反映各被投資單位各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。長期股權(quán)投資評估值=被投資單位整體評估后凈資產(chǎn)持股比例（2）固定資產(chǎn)1）房屋建筑物 本次評估按照房屋建筑物不同用途、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和使用性質(zhì)分別采用成本法與市場比較法進(jìn)行評估。 房屋建筑物的市場比較法 市場比較法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生的同類房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（房地產(chǎn)的外部條件）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對照，以同類房地產(chǎn)的價(jià)格為基礎(chǔ)，做必要的修正，得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。運(yùn)用市場比較法按下列基本步驟進(jìn)行：A、搜集交易實(shí)例的有關(guān)資料；B、選取有效的可比市場交易實(shí)例；C、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；D、進(jìn)行交易情況修正；E、進(jìn)行交易日期修正；F、進(jìn)行區(qū)域因素修正；G、進(jìn)行個(gè)別因素修正；H、求得比準(zhǔn)價(jià)格，確定被評估建筑物（或房地產(chǎn)）的評估值。2）設(shè)備類資產(chǎn) 根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況，主要采用成本法進(jìn)行評估。評估值=重臵全價(jià)成新率1）機(jī)器設(shè)備及電子設(shè)備A、重臵全價(jià)的確定 機(jī)器設(shè)備重臵全價(jià)由設(shè)備購臵費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用和資金成本等部分組成。同時(shí)，按最新增值稅政策，該企業(yè)不滿足增值稅抵扣要求。重臵全價(jià)計(jì)算公式：重臵全價(jià)設(shè)備購臵費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用資金成本 評估范圍內(nèi)的電子設(shè)備價(jià)值量較小，不需要安裝（或安裝由銷售商負(fù)責(zé)）以及運(yùn)輸費(fèi)用較低，參照現(xiàn)行市場購臵的價(jià)格確定。 備購臵價(jià)的確定 向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商詢價(jià)，能夠查詢到基準(zhǔn)日市場價(jià)格的設(shè)備，以市場價(jià)確定其購臵價(jià)； 不能從市場詢到價(jià)格的設(shè)備，通過查閱2012年機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息等資料及網(wǎng)上詢價(jià)來確定其購臵價(jià)；運(yùn)雜費(fèi)的確定 設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝現(xiàn)場的運(yùn)輸費(fèi)用。運(yùn)雜費(fèi)率以設(shè)備購臵價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同，按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。如供貨條件約定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸和安裝時(shí)(在購臵價(jià)格中已含此部分價(jià)格)，則不計(jì)運(yùn)雜費(fèi)。安裝工程費(fèi)的確定參考資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊等資料，按照設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，以含稅設(shè)備購臵價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝費(fèi)率計(jì)取。對小型、無須安裝的設(shè)備，不考慮安裝工程費(fèi)。其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括管理費(fèi)、可行性研究報(bào)告及評估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，是依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本身設(shè)備特點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算。資金成本項(xiàng)目合理建設(shè)期為 1 年，資金成本率為 6.00%。資金成本=(含稅購臵價(jià)格+含稅運(yùn)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他費(fèi)用)貸款利率建設(shè)工期1/2B、成新率的確定 在本次評估過程中，按照設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場勘察情況預(yù)計(jì)設(shè)備尚可使用年限，并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）100% 對價(jià)值量較小的一般設(shè)備和電子設(shè)備則采用年限法確定其成新率。C、評估值的確定 評估值重臵全價(jià)成新率 對生產(chǎn)年代久遠(yuǎn)，已無同類型型號的機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備則參照近期二手市場行情確定評估值。2）運(yùn)輸車輛A、重臵全價(jià)的確定重臵全價(jià)=現(xiàn)行含稅購臵價(jià)+車輛購臵稅+新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等。現(xiàn)行購價(jià)主要取自當(dāng)?shù)仄囀袌霈F(xiàn)行報(bào)價(jià)或參照網(wǎng)上報(bào)價(jià)；車輛購臵稅分不同排量按國家相關(guān)規(guī)定計(jì)取；新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等分別車輛所處區(qū)域按當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T規(guī)定計(jì)取。B、成新率的確定 對于運(yùn)輸車輛，根據(jù)國經(jīng)貿(mào)經(jīng)1997456號文關(guān)于發(fā)布汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)的通知及2000年12月18日國經(jīng)貿(mào)資源20001202號關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知的有關(guān)規(guī)定，按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率，即：使用年限成新率（1已使用年限規(guī)定使用年限）100%行駛里程成新率（1已行駛里程規(guī)定行駛里程）100%成新率Min（使用年限成新率，行駛里程成新率） 同時(shí)對待估車輛進(jìn)行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當(dāng)，則不進(jìn)行調(diào)整。C、評估值的確定 評估值重臵全價(jià)成新率 對生產(chǎn)年代久遠(yuǎn)，已無類似車型的車輛則參照近期二手車市場行情確定評估值。（3）在建工程 評估人員核實(shí)過程中通過現(xiàn)場核實(shí)設(shè)備數(shù)量，核對領(lǐng)用記錄及付款憑證，取得購臵合同，核實(shí)無誤。由于以上工程均為近期開工的項(xiàng)目，主要設(shè)備、材料市場價(jià)值變化不大，其基本反映