廣電網(wǎng)絡(luò)公司整體資產(chǎn)評估方法.docx

廣電網(wǎng)絡(luò)公司整體資產(chǎn)評估方法一、價值類型及其定義依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。二、評估基準日本項目資產(chǎn)評估的基準日是 2013 年 6 月 30 日。此基準日是委托方在綜合考慮產(chǎn)權(quán)持有單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預計所需時間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。三、評估依據(jù)本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：（一）經(jīng)濟行為依據(jù)1、 XX廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司與XXXX視訊網(wǎng)絡(luò)有限公司于 2013 年 7 月簽訂的發(fā)行股份購買資產(chǎn)框架協(xié)議。（二）法律法規(guī)依據(jù)1、 中華人民共和國公司法（2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂）；2、 國有資產(chǎn)評估管理辦法（國務(wù)院第 91 號令，1991 年）；3、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第 12 號（2005 年 8 月 25 日）；4、 關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知（國資委產(chǎn)權(quán)2006274 號）；5、 中華人民共和國土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂）；6、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007 年修訂）； 7、 企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法（國資委、財政部令第 3號，2003 年 12 月 31 日）；8、 企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（國務(wù)院令 378 號，2003年 5 月 27 日）；9、 國務(wù)院國資委、財政部關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)2006306 號，2006 年 12 月 31 日）；10、 中華人民共和國證券法（2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂）；11、 上市公司證券發(fā)行管理辦法；12、 上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法（2011 年修訂）；13、 其他與評估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。（三）評估準則依據(jù)1、 資產(chǎn)評估準則基本準則（財企（2004）20 號）；2、 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則（財企（2004）20 號）；3、 資產(chǎn)評估準則評估報告（中評協(xié)2011 230 號）；4、 資產(chǎn)評估準則評估程序（中評協(xié)2007189 號）；5、 資產(chǎn)評估準則機器設(shè)備（中評協(xié)2007189 號）；6、 資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)（中評協(xié)2007189 號）；7、 資產(chǎn)評估價值類型指導意見（中評協(xié)2007189 號）；8、 資產(chǎn)評估準則企業(yè)價值（中評協(xié)2011227 號）；9、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南（中評協(xié)2011230 號）；10、 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見（會協(xié)200318 號）；11、 企業(yè)會計準則基本準則（財政部令第 33 號）；12、 資產(chǎn)評估準則利用專家工作(中評協(xié)2012244 號)； 13、 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則獨立性（中評協(xié)2012248 號）；14、 企業(yè)會計準則第1號存貨等38項具體準則（財會20063號）；15、 企業(yè)會計準則應(yīng)用指南（財會200618 號）。（四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1、 房屋所有權(quán)證；2、 土地使用權(quán)證；3、 機動車行駛證；4、 重要資產(chǎn)購臵合同或憑證；5、 其他參考資料。（五）取價依據(jù)1、 基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定（財建2002394 號）；2、 工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定（計價格200210 號）；3、 關(guān)于工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定有關(guān)問題的補充通知（計辦價格20021153 號）；4、 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定（發(fā)改價格2007 670 號）；5、 招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法（發(fā)改價格2011534號）；6、 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知（計價格2002125 號）；7、 全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額；8、 中華人民共和國廣播電影電視部發(fā)布的廣播電視傳輸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝工程預算定額 GY5212-2008；9、 國家計委和建設(shè)部發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定(計價格200210 號)； 10、 XX及武漢市建設(shè)工程行政事業(yè)性收費標準；11、 武漢市有關(guān)建筑工程市場造價信息資料；12、 XX建設(shè)工程價格信息（2013 年第 3 期）（雙月刊）及有關(guān)匯編文件；13、 XX建筑安裝工程費用定額(2008)年；14、 2008 年XX建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表；15、 2008 年XX安裝工程消耗量定額及單位估價表；16、 建筑工程投資估算手冊；17、 中華人民共和國車輛購臵稅暫行條例（國務(wù)院令2000第294 號）；18、 機動車強制報廢標準規(guī)定（商務(wù)部 2013 年 1月 14 日發(fā)布，2013 年 5 月 1 日起實施）；19、 2013 機電產(chǎn)品報價手冊（機械工業(yè)信息研究院）；20、 中國人民銀行貸款利率表2012 年 7 月 6 日起執(zhí)行；21、 企業(yè)提供的財務(wù)會計經(jīng)營方面的資料；22、 企業(yè)提供的未來年度經(jīng)營收益、預測等有關(guān)資料；23、 基準日近期國債收益率、同類上市公司財務(wù)指標及風險指標；24、 國家宏觀、行業(yè)、區(qū)域市場及企業(yè)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)；25、 wind 資訊金融終端；26、 中國統(tǒng)計年鑒分行業(yè)工業(yè)品出廠價格指數(shù)(國家統(tǒng)計局)；27、 其他參考資料。（六）其它參考資料1、 評估基準日會計報表及審計報告；2、 資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊（機械工業(yè)出版社 2011 年版）；XX廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司擬發(fā)行股份購買3、 投資估價（美Damodanran 著，加林謙譯，清華大學出版社）；4、 價 值 評 估 ： 公 司 價 值 的 衡 量 與 管 理 （ 第 3 版 ）（美Copeland，T.等著，郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社）；5、 工程建設(shè)有關(guān)技術(shù)資料及地質(zhì)勘查資料；6、 其他參考資料。四、評估方法（一）評估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預期獲利能力的量化與現(xiàn)值化，強調(diào)的是企業(yè)的整體預期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價估值對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于市場，估值結(jié)果說服力強的特點。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值。本次評估目的是發(fā)行股份購買資產(chǎn)，資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。產(chǎn)權(quán)持有單位主要經(jīng)營廣播電視傳輸業(yè)務(wù)，客戶較為穩(wěn)定、收費較為可靠，在未來年度其收益與風險可以可靠地估計，因此本次評估可以選擇收益法進行評估。綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估。（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負債評估值求得企業(yè)價值的方法。各類資產(chǎn)及負債的評估方法如下：1、流動資產(chǎn)（1）貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。對現(xiàn)金的評估，評估人員在對現(xiàn)金進行全面的實地盤點后，根據(jù)盤點金額情況和基準日期至盤點日期的賬務(wù)記錄情況倒推評估基準日的金額，全部與賬面記錄的金額相符。以盤點核實后賬面值確定評估值。對銀行存款的評估，評估人員對所有銀行存款賬戶進行了函證，以證明銀行存款的真實存在，同時檢查有無未入賬的銀行借款，檢查“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”中未達賬的真實性，以及評估基準日后的進賬情況。銀行存款以核實后賬面值確定評估值。對其他貨幣資金的評估，其核實與銀行存款的清查核實程序相同，對其他貨幣資金進行了函證，以證明保證金存款的真實存在。其他貨幣資金以核實后賬面值確定評估值。（2）應(yīng)收類賬款對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，應(yīng)收賬款采用個別認定和賬齡分析的方法估計評估風險損失，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為 0；對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或賬齡超長的，評估風險損失為 100%；對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參考企業(yè)會計計算壞賬準備的方法，根據(jù)賬齡分析估計出評估風險損失。經(jīng)評估人員和企業(yè)人員分析，并經(jīng)對客戶和往年收款的情況判斷， 評估人員認為，對關(guān)聯(lián)方、職工個人的往來款項，評估風險壞賬損失的可能性為 0；對外部單位發(fā)生時間 1 年以內(nèi)的發(fā)生評估風險壞賬損失的可能性為 5%；發(fā)生時間 1 到 2 年的評估風險壞賬損失的可能性應(yīng)收賬款為 50%、其他應(yīng)收款為 20%；發(fā)生時間 2 到 3 年的發(fā)生評估風險壞賬損失的可能性應(yīng)收賬款為 100%、其他應(yīng)收款為 50%；發(fā)生時間在 3 年以上評估風險損失為 100%。按以上標準，確定評估風險損失，以應(yīng)收類賬款合計減去評估風險損失后的金額確定評估值。壞賬準備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。（3）預付賬款對預付賬款的評估，評估人員在對預付款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時提供貨物等情況，以核實后賬面值作為評估值。（4）存貨存貨主要為原材料和在用周轉(zhuǎn)材料，其評估方法如下： 材料原材料主要為光纜、分配器、放大器及機頂盒等。對于光纜、分配器、放大器及機頂盒因耗用量大，周轉(zhuǎn)速度較快，賬面值接近基準日市價，故按賬面確定評估值。在用周轉(zhuǎn)材料在用周轉(zhuǎn)材料主要為辦公桌椅、檔案柜等，評估人員根據(jù)評估基準日在用周轉(zhuǎn)材料市場購買價，考慮一定的成新率確認評估值。2、非流動資產(chǎn)（1）固定資產(chǎn)房屋建筑物類資產(chǎn)基于本次評估之特定目的，結(jié)合委估建筑物及地埋管線等的特點，對房屋及自建合建（聯(lián)建）的地埋管線、桿路采用重臵成本法進行評估。重臵成本法是選取具有代表性、價值量較高、工程技術(shù)資料相對完整的建筑工程，根據(jù)其建安工程資料和竣工結(jié)算資料按建筑物工程量，以當?shù)噩F(xiàn)行定額標準、建設(shè)規(guī)費、資金成本計算出建筑物的重臵全價，并按建筑工程的經(jīng)濟使用年限和評估人員對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進而計算建筑工程評估凈值。委估建筑物評估凈值=重臵全價綜合成新率其他委估建筑物是在實地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮各項評估要素，確定重臵全價、綜合成新率并計算評估凈值。A、重臵全價重臵全價由建筑安裝工程造價、前期及其他費用、資金成本三部分組成。a、建安造價的確定建安工程造價一般包括土建工程、裝飾裝修工程、給排水、電氣、消防及配套信息系統(tǒng)工程的總價。土建、裝飾裝修工程造價采用預(決)算調(diào)整法進行計算，給排水、電氣、消防及配套信息系統(tǒng)工程造價按其在建筑工程的占比進行測算。評估人員現(xiàn)場工作期間，在取得有關(guān)計價依據(jù)的前提下，認真核對、測算有關(guān)建筑工程的技術(shù)參數(shù)、工程量數(shù)據(jù)等，嚴格按照計算規(guī)則計算土建工程造價以及給排水、電氣等安裝工程造價。b、前期及其他費用的確定前期及其他費用，包括當?shù)氐胤秸⑿袠I(yè)部門規(guī)定收取的建設(shè)費用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。根據(jù)資產(chǎn)所在地政府和相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，計算建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用。c、資金成本的確定資金成本系在工程建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準日中國人民銀行規(guī)定標準計算，工期按正常情況建設(shè)周期計算，為工程建設(shè)所投入資金按均勻投入考慮：資金成本=(工程建安造價+前期及其它費用)建設(shè)周期貸款利率50%貸款利率表項目年利率%一、短期貸款六個月（含六個月）5.6六個月至一年（含一年）6二、中長期貸款一至三年（含三年）6.15三至五年（含五年）6.4五年以上6.55B、成新率在本次評估過程中，按照建筑物的設(shè)計壽命、現(xiàn)場勘察情況預計建筑物尚可使用年限，并進而計算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）100%C、評估值的確定評估值=重臵全價成新率設(shè)備類資產(chǎn)根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點和收集資料情況，主要采用重臵成本法進行評估。評估值=重臵全價成新率A、重臵全價的確定a、機器設(shè)備重臵全價的確定重臵全價=設(shè)備購臵價+運雜費+安裝調(diào)試費+其它費用+資金成本、購臵價主要通過向生產(chǎn)廠家或設(shè)備商詢價及參照2013 機電產(chǎn)品報價手冊、慧聰網(wǎng)及阿里巴巴網(wǎng)等的相關(guān)價格信息，以及參考近期同類設(shè)備的合同價格確定；對少數(shù)未能查詢到購臵價的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價格變動率推算確定購臵價；對于自制設(shè)備的作價，按照自制設(shè)備所使用材料多少和工藝難易程度，按材料制作單價作價。、運雜費根據(jù)資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊劃分，運雜費率綜合按含稅購臵價的 1%-4%計取。、安裝調(diào)試費依據(jù)國家廣播電影電視總局 GY52122008廣播電視傳輸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝工程預算定額，工程費由直接工程費、間接費、計劃利潤及稅金等構(gòu)成，按照工程竣工決算資料中的工程量，結(jié)合本地區(qū)材料費綜合計算確定；或參照資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊按照設(shè)備的特點、重量、安裝難易程度，以設(shè)備購臵價為基礎(chǔ)，按不同安裝費率計取。對小型、無須安裝的設(shè)備，不考慮安裝調(diào)試費。、工程建設(shè)其它費根據(jù)設(shè)備的特點，根據(jù)國家廣播電影電視總局 GY52122008廣播電視傳輸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝工程預算定額、國家建設(shè)部和財政部相關(guān)規(guī)定選取。以設(shè)備購臵價為基礎(chǔ)，以工程總投資規(guī)模，按不同費率計取。、資金成本以單位整體工程建設(shè)合理周期為基礎(chǔ)，確定各設(shè)備合理工期，按資金均衡投入的原則，確定強度系數(shù)，貸款利息按評估基準日當天中國人民銀行公布的貸款利率計算。資金成本=（設(shè)備購臵價格+運雜費+安裝調(diào)試費+其他費用）貸款利率工期1/2 b、運輸車輛重臵全價的確定對車輛按基準日市場銷售價，參照車輛所在地同類車型最新交易的市場價格確定；對購臵時間較長，現(xiàn)不能查到原型號規(guī)格的車輛購臵價格時參考相類似、同排量車輛價格作為評估車輛購臵價，加上車輛購臵稅和其他合理費用（如牌照費等）來確定其重臵全價。即：車輛重臵全價=購臵價+車輛購臵稅+其他合理費用車輛購臵稅=購臵價/（1+17%）10%c、電子設(shè)備重臵全價根據(jù)當?shù)厥袌鲂畔⒓盎勐斏糖榈冉谑袌鰞r格資料，確定評估基準日的電子設(shè)備價格，一般生產(chǎn)廠家提供免費運輸及安裝，確定其重臵全價為含稅售價。另：部分電子設(shè)備采用市場法進行評估。d、光纜重臵全價的確定重臵全價=工程造價+前期費+資金成本、工程造價工程造價主要包括光纜材料費、人工費、所需鋼絞線價錢以及相應(yīng)熔接所需費用。其中，光纜材料費主要是通過向生產(chǎn)廠家或代理商詢價，以及參照最新的物資報價查詢系統(tǒng)來確定其光纜的材料費用；其人工、鋼絞線和熔接費用，則是根據(jù)各地區(qū)光纜資產(chǎn)情況的不同，套用相關(guān)施工建設(shè)定額子目來調(diào)整確定的。、工程前期費及其它費用根據(jù)不同地區(qū)光纜的特點，以其工程造價為基礎(chǔ)，按不同費率計取。共包括：建設(shè)單位管理費、工程設(shè)計費、監(jiān)理費、招標代理服務(wù)費及環(huán)境影響評價費等。、資金成本資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準日中國人民銀行規(guī)定標準計算，工期按建設(shè)工程合理建設(shè)周期計算，并按均勻投入的原則考慮：資金成本=（工程造價+前期及其他費）貸款利率合理工期/2對于分配網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)，在充分考慮各地特殊情況的條件下，在對全省各縣、市用戶分配網(wǎng)的不同類型統(tǒng)計的基礎(chǔ)上，歸納為六種不同用戶類型：城區(qū)雙向（含寬帶用戶）、城區(qū)單向（包含數(shù)字和模擬）、農(nóng)村雙向、農(nóng)村單向、副機用戶。經(jīng)統(tǒng)計分析后，對分配網(wǎng)各類用戶所需材料用量取定（見分配網(wǎng)各類用戶材料用量統(tǒng)計表），以材料用量套用廣播電視傳輸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝工程預算定額(GY5212-2008)，計算各類用戶的安裝工程費、前期及其他費用、資金成本，確定各類用戶的重臵價值。分配網(wǎng)各類用戶材料用量統(tǒng)計表B、成新率的確定、機器設(shè)備成新率對機器設(shè)備的成新率，參照設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限，并通過現(xiàn)場勘察設(shè)備現(xiàn)狀及查閱有關(guān)設(shè)備運行、修理及設(shè)備管理檔案資料，對設(shè)備各組成部分進行勘察，綜合判斷該設(shè)備其尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計算成新率 N，即：N尚可使用年限/（實際已使用年限尚可使用年限）100% 、車輛成新率對于運輸車輛，根據(jù)商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部聯(lián)合發(fā)布機動車強制報廢標準規(guī)定，計算行駛里程成新率及載貨汽車、專項作業(yè)車等車輛的年限成新率；對于未做年限規(guī)定的小轎車，按照核心部件經(jīng)濟使用年限計算其年限成新率；取其較小者為該車的成新率，即：使用年限成新率(1已使用年限經(jīng)濟使用年限)100%行駛里程成新率(1已行駛里程規(guī)定行駛里程)100%成新率Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當，則不進行調(diào)整。另：直接按二手車市場價評估的車輛，不再考慮成新率。、電子設(shè)備成新率成新率=（1-已使用年限經(jīng)濟壽命年限）100%另：直接按二手市場價評估的電子設(shè)備，無須計算成新率。、光纜成新率參照光纜的經(jīng)濟壽命年限，并通過現(xiàn)場勘察桿路與光纜的現(xiàn)狀，綜合判斷其資產(chǎn)的尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計算成新率 N，即：N尚可使用年限/（實際已使用年限尚可使用年限）100%C、評估值的確定評估值=重臵全價成新率（2）在建工程本次評估范圍內(nèi)在建工程的評估方法采用成本法。評估人員在現(xiàn)場核實了相關(guān)明細賬、入賬憑證等資料，查看了在建工程的實物，與項目工程技術(shù)人員等相關(guān)人員進行了座談，確認委估的在建工程項目進度是按計劃進行的，實物質(zhì)量達到了設(shè)計要求，實際支付情況與賬面相符，反映了評估基準日的購建成本。 建工程（土建）經(jīng)核查，在建工程（土建工程）賬面值為各工程的前期土地款、工程款、建設(shè)單位管理費等。對于其中未完工程的款項，因其基本反映了評估基準日的購建成本，以核實后賬面值加上資金成本作為評估值。資金成本按在建工程的合理工期、資金均勻投入確定。對于開工時間在三個月以內(nèi)的，按照核實后賬面值確認。在建工程（設(shè)備安裝）在建工程（設(shè)備安裝）為產(chǎn)權(quán)持有單位正在進行的技術(shù)改造工程，至評估基準日尚未完工。對于開工時間距評估基準日在六個月以內(nèi)且未完工的工程，以經(jīng)核實后的賬面值作為評估值。對于開工時間距評估基準日在六個月以上且未完工的工程，以經(jīng)核實后的工程支出加合理資金成本作為評估值。（3）無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)-土地估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，結(jié)合估價對象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當?shù)赝恋厥袌鰻顩r，本次評估主要選用以下方法：A、基準地價系數(shù)修正法：利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在評估基準日價格。B、市場比較法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算待估宗地客觀合理價格的方法。公式：V = VBABCDEF其中：V-估價宗地價格；VB-比較實例價格；A-待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)；B-待估宗地容積率條件指數(shù)/比較實例容積率條件指數(shù)；C-待估宗地估價基準日地價指數(shù)/比較實例交易期日地價指數(shù)；D-待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù)；E-待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)；F-土地使用年期修正。無形資產(chǎn)-其他其他無形資產(chǎn)主要為產(chǎn)權(quán)持有單位購買的管理軟件和用戶資源等。評估人員查閱相關(guān)的證明資料，了解原始入賬價值的構(gòu)成，攤銷的方法和期限，查閱了原始憑證。經(jīng)核實表明賬、表金額相符，對于辦公用管理軟件，以現(xiàn)行市場價格確定評估值。對于用戶資源，由于評估值已在分配網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)中反映，此處評估為零。（4）長期待攤費用對長期待攤費用，評估人員首先進行總賬、明細賬、會計報表及評估明細表的核對。其次，核實攤銷期限、金額計算是否準確，數(shù)字電視平移雙向主要為機頂盒費用，攤銷無誤，以核實后賬面金額確定評估值。（5）遞延所得稅資產(chǎn)對遞延所得稅資產(chǎn)的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬務(wù)記錄，以證實遞延所得稅資產(chǎn)的真實性、完整性。以核實后賬面金額確定評估值。3、負債檢驗核實各項負債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務(wù)人、負債額，以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。（三）收益法簡介1、概述現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）是通過將企業(yè)未來預期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)值，估計企業(yè)價值的一種方法，即通過估算企業(yè)未來預期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時價值，得到企業(yè)價值。其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來預期現(xiàn)金流的預測，以及數(shù)據(jù)采集和處理的客觀性和可靠性等。當對未來預期現(xiàn)金流的預測較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時，其估值結(jié)果具有較好的客觀性，易于為市場所接受。2、基本評估思路根據(jù)本次評估盡職調(diào)查情況以及企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點，本次評估的基本思路是以企業(yè)歷史經(jīng)審計的會計報表為依據(jù)估算其資產(chǎn)及相關(guān)負債的價值，即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF），估算企業(yè)廣電網(wǎng)絡(luò)整體資產(chǎn)價值，再加上基準日的其他非經(jīng)營性、溢余資產(chǎn)的價值，來得到企業(yè)的企業(yè)價值，并由企業(yè)價值經(jīng)扣減付息債務(wù)價值后，得出企業(yè)廣電網(wǎng)絡(luò)整體資產(chǎn)價值。3、評估模型（1）基本模型本次評估的基本模型為： 式中：E：評估對象的所有者權(quán)益價值；D：評估對象付息債務(wù)價值；B：評估對象的企業(yè)價值；P：評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)價值；=式中：Ri：評估對象未來第i年的預期收益（自由現(xiàn)金流量）；r：折現(xiàn)率；n：評估對象的未來經(jīng)營期；C：評估對象基準日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）的價值；式中：C1：基準日流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）價值；C2：基準日非流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）價值。（2）收益指標本次評估，使用企業(yè)的自由現(xiàn)金流量作為評估對象經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標，其基本定義為：R=凈利潤+折舊攤銷+扣稅后付息債務(wù)利息-追加資本 （5）根據(jù)評估對象的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展等，估算其未來預期的自由現(xiàn)金流量。將未來經(jīng)營期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)處理并加和，測算得到企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價值。（3）折現(xiàn)率本次評估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率r：式中：Wd：評估對象的長期債務(wù)比率；We：評估對象的權(quán)益資本比率；rd：所得稅后的付息債務(wù)利率；re：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本re；式中：rf：無風險報酬率；rm：市場預期報酬率；：評估對象的特性風險調(diào)整系數(shù)；e：評估對象權(quán)益資本的預期市場風險系數(shù)；u：可比公司的預期無杠桿市場風險系數(shù)；t：可比公司股票（資產(chǎn)）的預期市場平均風險系數(shù)；式中： K：一定時期股票市場的平均風險值，通常假設(shè)K=1；x：可比公司股票（資產(chǎn)）的歷史市場平均風險系數(shù)；Di、Ei：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。五、評估程序?qū)嵤┻^程和情況整個評估工作分四個階段進行：（一）評估準備階段1、2013 年 6 月中旬，委托方召集本項目各中介協(xié)調(diào)會，有關(guān)各方就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出本次資產(chǎn)評估工作計劃。2、配合企業(yè)進行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細表等工作。2013年 7 月中旬至 8 月中旬，評估項目組人員對委估資產(chǎn)進行了詳細了解，布臵資產(chǎn)評估工作，協(xié)助產(chǎn)權(quán)持有單位進行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。（二）現(xiàn)場評估階段項目組現(xiàn)場評估階段的時間為 2013 年 8 月下旬至 2013 年 10 月上旬。主要工作如下：1、聽取委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)人員介紹產(chǎn)權(quán)持有單位總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解產(chǎn)權(quán)持有單位的財務(wù)制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況。2、對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)清查評估申報明細表進行審核、鑒別，并與產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同產(chǎn)權(quán)持有單位做出調(diào)整。3、根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細表，對固定資產(chǎn)進行了全面清查核實，對流動資產(chǎn)中的存貨類實物資產(chǎn)進行了抽查盤點。4、查閱