企業(yè)法律風險管理PPT課件.pptVIP

業(yè)主自治新規(guī)定 1 一 業(yè)主自治法規(guī)政策依據(jù) 1 物權(quán)法 2007年10月1日生效 2 物業(yè)管理條例 2007年10月1日修訂生效 3 最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 法釋 2009 7號 自2009年10月1日起施行 4 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 建房 2009 274號2010年1月1日起施行 2 二 業(yè)主自治權(quán)利來源 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有權(quán) 共有權(quán) 共同管理權(quán) 相鄰權(quán) 隱含 共同管理權(quán) 共同直接管理 共同間接管理共同間接管理 業(yè)主大會與業(yè)主委員會 其決定對全體業(yè)主發(fā)生效力 享有訴權(quán) 共同直接管理 不成立業(yè)主大會 3 三 業(yè)主自治法定形式 1 業(yè)主大會 業(yè)主代表大會 2 業(yè)主委員會3 業(yè)主管理規(guī)約4 業(yè)主大會議事規(guī)則5 業(yè)主大會決議6 業(yè)主委員會決定業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動 4 四 業(yè)主自治輔助監(jiān)督 1 政府指導 協(xié)助 監(jiān)督 1 區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門 2 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 二者具體職責分工 按各省 自治區(qū) 直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行 2 其他單位組織協(xié)助配合 1 社區(qū)2 建設單位3 物業(yè)服務企業(yè) 5 五 業(yè)主自治范圍 1 事項范圍 不得作出與物業(yè)管理無關的決定 不得從事與物業(yè)管理無關的活動 2 區(qū)域范圍 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會 一個物業(yè)服務企業(yè) 3 物業(yè)管理區(qū)域劃分標準和權(quán)限 省 自治區(qū) 直轄市另行規(guī)定 6 六 首次業(yè)主大會基本流程 1 成立籌備組 籌備首次業(yè)主大會2 召開首次業(yè)主大會 通過管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 選舉業(yè)主委員會3 召開首次業(yè)主委員會 推選主任 副主任任4 備案 刻印 運作 7 七 業(yè)主大會成立條件 成立業(yè)主大會條件 已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50 建設單位報送資料 按要求及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料 否則 政府有權(quán)責令建設單位限期改正 8 八 開發(fā)商應提交的資料 一 物業(yè)管理區(qū)域證明 二 房屋及建筑物面積清冊 三 業(yè)主名冊 四 建筑規(guī)劃總平面圖 五 交付使用共用設施設備的證明 六 物業(yè)服務用房配置證明 七 其他有關的文件資料 如 交付依據(jù) 9 九 籌備組人員構(gòu)成 1 由業(yè)主代表 建設單位代表 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表 居民委員會代表組成 2 人數(shù)應為單數(shù) 3 業(yè)主代表人數(shù)不低于一半 4 組長由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任 5 業(yè)主代表由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生 6 成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7 業(yè)主有異議 由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決 10 十 籌備組職責 1 確認并公示業(yè)主身份 業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積 2 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間 地點 形式和內(nèi)容 3 草擬管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則 5 制定候選人產(chǎn)生辦法 確定候選人名單 6 制定選舉辦法 7 其他準備工作 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作 11 十一 業(yè)主大會表決權(quán)數(shù)計算規(guī)則 兩類表決事項 過半數(shù) 過三分之二 計算原則 面積 人數(shù) 缺一不可 面積過但人數(shù)不過為不過 人數(shù)過但面積不過為不過 業(yè)主人數(shù)計算 開發(fā)商算一人 一室多人算一人 多室一人算一人 建筑面積計算順序 登記簿面積 產(chǎn)權(quán)證面積 測繪面積 合同面積 共有建筑面積 未參與表決的業(yè)主處理 其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票 由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定車位 攤位 在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位 攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積 12 十二 業(yè)主身份資格確認標準 房屋所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)證 法律文書 人民政府的決定 合法建造購房合同 交付 合法占有 交付 入住自然人 單位 開發(fā)商二手房買賣業(yè)主身份確認 產(chǎn)權(quán)登記 交付 13 十三 管理規(guī)約應當規(guī)定的事項 一 物業(yè)的使用 維護 管理 二 專項維修資金的籌集 管理和使用 三 物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配 四 業(yè)主共同利益的維護 五 業(yè)主共同管理權(quán)的行使 六 業(yè)主應盡的義務 七 違反管理規(guī)約應當承擔的責任 14 十四 需業(yè)主大會決定的事項 一 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 二 制定和修改管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員 四 制定物業(yè)服務內(nèi)容 標準以及物業(yè)服務收費方案 五 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) 續(xù)聘 六 籌集和使用專項維修資金 七 改建 重建建筑物及其附屬設施 八 改變共有部分的用途 九 利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用 十 法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項 作原告訴訟 15 十五 業(yè)主大會議事規(guī)則應當規(guī)定事項 一 業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域 二 業(yè)主委員會的職責 三 業(yè)主委員會議事規(guī)則 四 業(yè)主大會會議召開的形式 時間和議事方式 五 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法 六 業(yè)主代表的產(chǎn)生方式 七 業(yè)主大會會議的表決程序 八 業(yè)主委員會委員的資格 人數(shù)和任期等 九 業(yè)主委員會換屆程序 補選辦法等 十 業(yè)主大會 業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集 使用和管理 十一 業(yè)主大會 業(yè)主委員會印章的使用和管理 16 十六 業(yè)主共同管理權(quán)限制條款 業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定限制條款 1 業(yè)主拒付物業(yè)服務費2 不繳存專項維修資金3 實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為限制合理性 限制的形式 17 十七 業(yè)主委員會一般規(guī)定 由5至11人單數(shù)組成 應當是業(yè)主本人 每屆任期不超過5年 可連選連任 同等表決權(quán) 一人一票 備案 區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù) 訴訟主體資格 18 2020 1 15 19 十八 業(yè)主委員會職責 一 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議 二 召集業(yè)主大會會議 報告物業(yè)管理實施情況 三 與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 四 及時了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同 五 監(jiān)督管理規(guī)約的實施 六 督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用 七 組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用 八 調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用 維護和管理產(chǎn)生的糾紛 九 業(yè)主大會賦予的其他職責 20 十九 業(yè)主委員會應公布的情況和資料 一 管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 二 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定 三 物業(yè)服務合同 四 專項維修資金的籌集 使用情況 五 物業(yè)共有部分的使用和收益情況 六 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況 七 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況 八 其他應當向業(yè)主公開的情況和資料 21 二十 業(yè)主知情權(quán)應保障 司法解釋第13條 知情方式 公布 查閱 請求法院 知情內(nèi)容 維修資金 管理規(guī)約 議事規(guī)則 業(yè)主大會或業(yè)委會決定及記錄 物業(yè)服務合同 公共收支 車庫車位使用 公共物業(yè)處分等 22 二十一 業(yè)主大會業(yè)委會決定可撤銷 司法解釋第12條 效力 對全體業(yè)主具有約束力 撤銷 程序不符 內(nèi)容違法 程序不符 通知 公告不符合 表決不符 內(nèi)容違法 違反禁止性法律法規(guī) 侵權(quán) 房屋安全 強制標準 主體 業(yè)主 時效 一年 除斥期間 不能中止 中斷 知道應當知道 公布 23 二十二 業(yè)主委員會工作檔案要求 一 業(yè)主大會 業(yè)主委員會的會議記錄 二 業(yè)主大會 業(yè)主委員會的決定 三 業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約和物業(yè)服務合同 四 業(yè)主委員會選舉及備案資料 五 專項維修資金籌集及使用賬目 六 業(yè)主及業(yè)主代表的名冊 七 業(yè)主的意見和建議 24 二十三 業(yè)主委員會委員資格終止 1 自動終止 1 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓 滅失等原因不再是業(yè)主的 2 喪失民事行為能力的 3 依法被限制人身自由的 4 法律 法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形 2 決定終止 1 以書面方式提出辭職請求的 2 不履行委員職責的 3 利用委員資格謀取私利的 4 拒不履行業(yè)主義務的 5 侵害他人合法權(quán)益的 6 因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的 25 二十四 業(yè)主委員會換屆移交 1 委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一 2 任期屆滿 3 移交義務 4 公安協(xié)助移交 26 二十五 政府輔助監(jiān)督形式 1 宣傳教育 2 投訴建議處理 3 責令改正 4 撤銷決定5 協(xié)助參與 6 監(jiān)督社區(qū)直接代行 7 行政處罰 27 二十六 開發(fā)商不配合 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50 建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的物業(yè)所在地的區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責令建設單位限期改正 28 二十七 業(yè)委會不召開業(yè)主大會 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議 或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況 業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的物業(yè)所在地的區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開逾期仍不召開的 可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開 29 二十八 業(yè)委會印章違規(guī)使用 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定 擅自使用業(yè)主大會印章 業(yè)主委員會印章的物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正 并通告全體業(yè)主 造成經(jīng)濟損失或者不良影響的 應當依法追究責任人的法律責任 30 二十九 業(yè)委會不組織換屆選舉 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的 物業(yè)所在地的區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉 逾期仍不組織的 可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下 組織換屆選舉工作 31 三十 業(yè)委會不足法定人數(shù) 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前 可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下 代行業(yè)主委員會的職責 32 三十一 物業(yè)管理聯(lián)席會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集 由區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門 公安派出所 居民委員會 業(yè)主委員會和