案例出題-房地產(chǎn)經(jīng)營.doc

案例分析：上海YLM有限公司（以下簡稱“公司”）成立于2003年4月，是由香港OMTZ有限公司出資組建的港商獨(dú)資企業(yè)。公司注冊資本為286.95萬美元（折合人民幣2374.57萬元）。公司主要從事“上海YLM工業(yè)園區(qū)”（以下簡稱“該園區(qū)”）的開發(fā)及招商引資等事務(wù)，該園區(qū)已于2005年6月全面竣工并完成招商引資工作。公司開發(fā)并經(jīng)營的YLM工業(yè)園區(qū)位于市級開發(fā)區(qū)莘莊工業(yè)園區(qū)內(nèi)，位于上海市區(qū)的西南部，距市中心人民廣場約30公里。園區(qū)規(guī)劃占地面積63722平方米，與日本NEC、上海迪比特電子有限公司、廈門（上海）金龍客車有限公司等知名企業(yè)毗鄰。園區(qū)周邊的312、318、320國道連接國內(nèi)各大城市，且毗鄰莘莊立交。YLM工業(yè)園區(qū)總投資約9379.66萬元，占地約63722平方米，總建筑面積41244.22平方米，包括12幢標(biāo)準(zhǔn)化廠房（帶研發(fā)及辦公功能）。該園區(qū)于2003年動工，已于2005年7月完工，可租面積為40593.15平方米，近年出租率均為100.00%，公司收款方式為押三付三，提前三個(gè)月收取下一期租金。2011年公司租賃合同匯總統(tǒng)計(jì)表租戶名稱計(jì)費(fèi)面積租金金額=租金單價(jià)計(jì)費(fèi)面積365租期續(xù)展租金遞增額DMZLY有限公司791.94 2.178 元/天629,564.57 元/年2年2年每三年遞增10%PLMK有限公司1,730.68 1.03 元/天650,649.15 元/年3年3年每三年遞增12%WNH有限公司2,558.001.008元/天941,139.36元/年1年1年續(xù)展期內(nèi)租金為1.14元/天PLMK有限公司2,417.86 0.968 元/天854,278.30 元/年3年3年每三年遞增10%GMFM有限公司3,246.86 0.88 元/天1,042,891.43 元/年5年3年每三年遞增10%MFKNK有限公司2,810.41 0.95 元/天974,509.67 元/年3年3年每三年遞增10%KNK有限公司4,996.77 1.204 元/天2,195,880.54 元/年3年3年每三年遞增10%SGB有限公司4,996.77 0.95 元/天1,732,630.00 元/年6年3年每三年遞增8%LX有限公司1,966.53 0.908 元/天651,747.37 元/年3年3年每三年遞增10%SBJ有限公司2,809.48 0.90 元/天922,914.18 元/年5年3年每三年遞增10%FMKN有限公司5,001.56 0.95 元/天1,734,290.93 元/年3年3年每三年遞增10%FTW有限公司5,001.56 1.045 元/天1,907,720.02 元/年3年3年每三年遞增10%LX有限公司2,264.73 1.045 元/天863,824.64 元/年3年3年每三年遞增10%總計(jì)40,593.15 1.02 15,102,040.16 已知：1、2006年8月，公司為支付剩余工程尾款等，向商業(yè)銀行申請銀行借款（總額為5600.00萬元）；2、公司2010年扣除折舊和利息的日常開支約649萬元；3、2009年及2010年園區(qū)平均出租單價(jià)分別為0.93元/平方米/天和1.00元/平方米/天。請根據(jù)上述材料，結(jié)合行業(yè)環(huán)境對公司的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，判斷其對銀行借款的償還能力（結(jié)合銀行借款還款計(jì)劃進(jìn)行測算），并在此基礎(chǔ)上對該公司的信用優(yōu)勢和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析。附件1：公司20082010年比較財(cái)務(wù)報(bào)表比較資產(chǎn)負(fù)債表(單位：萬元)項(xiàng)目年份定比趨勢分析環(huán)比趨勢分析結(jié)構(gòu)分析2008200920102009201020092010200820092010資產(chǎn)流動資產(chǎn)：貨幣資金1191.00864.94468.85-27.38%-60.63%-27.38%-45.79%12.78%10.33%6.16%交易性金融資產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款41.9159.0240.83%0.50%0.77%預(yù)付款項(xiàng)14.0416.9420.66%0.16%0.22%應(yīng)收利息應(yīng)收股利其他應(yīng)收款239.7857.6617.89-75.95%-92.54%-75.95%-68.97%2.57%0.68%0.23%存貨一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計(jì)1430.78978.55562.70-31.61%-60.67%-31.61%-42.50%15.35%11.69%7.39%非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)持有至到期投資長期應(yīng)收款150.001.97%長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)7397.986929.006460.01-6.34%-12.68%-6.34%-6.77%79.41%82.81%84.93%固定資產(chǎn)487.00459.32432.93-5.68%-11.10%-5.68%-5.75%5.22%5.48%5.69%在建工程工程物資固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)0.080.00%開發(fā)支出商譽(yù)長期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)合計(jì)7884.987388.327043.02-6.30%-10.68%-6.30%-4.67%84.64%88.30%92.60%資產(chǎn)總計(jì)9315.768366.877605.72-10.19%-18.36%-10.19%-9.10%100.00%100.00%100.00%項(xiàng)目年份定比趨勢分析環(huán)比趨勢分析結(jié)構(gòu)分析2008200920102009201020092010200820092010負(fù)債及所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）流動負(fù)債：短期借款交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款8.629.642311.83%166.82%11.83%138.59%0.09%0.11%0.30%預(yù)收款項(xiàng)168.51239.29215.5442.00%27.91%42.00%-9.93%1.80%2.85%2.83%應(yīng)付職工薪酬5.899.561.29%-100.00%61.29%-100.00%0.06%0.11%應(yīng)交稅費(fèi)21.8440.824.5486.81%12.36%86.81%-39.85%0.23%0.48%0.32%應(yīng)付利息應(yīng)付股利其他應(yīng)付款1413.37684.9384.81-51.54%-72.77%-51.54%-43.82%15.17%8.18%5.05%一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債其他流動負(fù)債流動負(fù)債合計(jì)1618.23984.13647.89-39.18%-59.96%-39.18%-34.17%17.37%11.76%8.51%非流動負(fù)債：長期借款472041603500-11.86%-25.85%-11.86%-15.87%50.66%49.71%46.01%應(yīng)付債券長期應(yīng)付款專項(xiàng)應(yīng)付款預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債其他非流動負(fù)債非流動負(fù)債合計(jì)472041603500-11.86%-25.85%-11.86%-15.87%50.66%49.71%46.01%負(fù)債合計(jì)6338.235144.134147.89-18.84%-34.56%-18.84%-19.37%68.03%61.48%54.53%所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：實(shí)收資本（或股本）2374.572374.572374.570.00%0.00%0.00%0.00%25.48%28.38%31.22%資本公積165.03165.04165.040.01%0.01%0.01%0.00%1.77%1.97%2.16%減：庫存股盈余公積48.4672.9996.550.62%99.13%50.62%32.21%0.52%0.87%1.26%未分配利潤389.47610.14821.7256.66%110.98%56.66%34.68%4.18%7.29%10.80%外幣報(bào)表折算差額歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)2977.533222.743457.838.24%16.13%8.24%7.29%31.96%38.51%45.46%少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)2977.533222.743457.838.24%16.13%8.24%7.29%31.96%38.51%45.46%負(fù)債及所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)9315.768366.877605.72-10.19%-18.36%-10.19%-9.10%100.00%100.00%100.00%比較利潤表(單位：萬元)項(xiàng)目年份定比趨勢分析環(huán)比趨勢分析結(jié)構(gòu)分析2008200920102009201020092010200820092010一、營業(yè)收入（或營業(yè)總收入）1179.251287.841376.839.21%16.75%9.21%6.91%100.00%100.00%100.00%減：營業(yè)成本（或營業(yè)總成本）298.78373.33545.6824.95%82.64%24.95%46.17%25.33%28.98%39.63%營業(yè)稅金及附加140.9073.4270.25-47.89%-50.14%-47.89%-4.32%11.94%5.70%5.10%銷售費(fèi)用管理費(fèi)用176.95203.36203.2014.93%14.83%14.93%-0.08%15.00%15.79%14.75%財(cái)務(wù)費(fèi)用364.19316.26229.40-13.16%-37.01%-13.16%-27.46%30.88%24.55%16.66%資產(chǎn)減值損失10.450.75%投資收益（損失以“”號填列）其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列）198.43321.47317.8562.01%60.18%62.01%-1.13%16.82%24.96%23.08%加：營業(yè)外收入13.376.211.16-53.55%-91.32%-53.55%-81.32%1.13%0.48%0.08%減：營業(yè)外支出10.160.085.34-99.21%-47.44%-99.21%6575.00%0.86%0.00%0.38%其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額（虧損總額以“”號填列）201.64327.60313.6762.47%55.56%62.47%-4.25%17.09%25.43%22.78%減：所得稅費(fèi)用50.4182.4178.5863.48%55.88%63.48%-4.65%4.27%6.39%5.70%四、凈利潤（凈虧損以“”號填列）151.23245.19235.0962.13%55.45%62.13%-4.12%12.82%19.03%17.07%比較補(bǔ)充財(cái)務(wù)報(bào)表(單位：萬元)項(xiàng)目年份定比趨勢分析環(huán)比趨勢分析2008200920102009201020092010經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額417.50564.06502.4435.10%20.34%35.10%-10.92%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-0.40-1.55-3.15-287.50%-687.50%-287.50%-103.23%營業(yè)活動現(xiàn)金流入1180.181388.531425.5217.65%20.79%17.65%2.66%指標(biāo)值比較表行業(yè)類型：2011版-房地產(chǎn)經(jīng)營計(jì)算準(zhǔn)則：新準(zhǔn)則200820092010指標(biāo)值指標(biāo)值指標(biāo)值一、企業(yè)基本素質(zhì)二、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)5、凈資產(chǎn)與年末貸款余額比率100.00%63.08%77.47%98.80%6、資產(chǎn)負(fù)債率70.00%68.04%61.48%54.54%7、資本固定化比率120.00%264.82%229.26%203.68%三、償債能力8、流動比率150.00%88.42%99.43%86.85%9、現(xiàn)金比率10.00%73.60%87.89%72.37%10、非籌資性現(xiàn)金凈流入與流動負(fù)債比率10.00%25.77%43.23%61.19%11、經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入與流動負(fù)債的比率15.00%25.79%43.35%61.57%12、利息保障倍數(shù)31.5222.3313、擔(dān)保比率50.00%0.00%0.00%0.00%四、經(jīng)營能力14、營業(yè)收入現(xiàn)金率100.00%100.08%107.82%103.54%15、出租比率90.00%100.00%100.00%100.00%16、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度0.150.120.150.17五、經(jīng)營效益17、營業(yè)利潤率12.00%16.83%24.96%23.09%18、凈資產(chǎn)收益率10.00%5.07%7.91%7.04%19、總資產(chǎn)報(bào)酬率8.00%6.29%7.42%6.88%六、發(fā)展前景總分值附件2：公司銀行借款明細(xì)2010年末公司銀行借款情況表貸款銀行借款余額（萬元）利率（%）期限備注XX銀行3500.005.512006.8.9-2013.8.9房屋抵押銀行借款還款計(jì)劃表還款日還款金額（萬元）小計(jì)（萬元）2006年12月80.0080.002007年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日75.00300.002008年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日125.00500.002009年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日140.00560.002010年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日165.00660.002011年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日200.00800.002012年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日225.00900.002013年度3月20日、6月20日、9月20日600.001800.00合計(jì)5600.00附件3： 圖1：2009-2011年上海工業(yè)物業(yè)需求總量走勢圖圖2：2010及2011年上海工業(yè)物業(yè)區(qū)縣需求分布圖圖3：近年上海工業(yè)物業(yè)租金價(jià)格變動圖參考答案l 行業(yè)環(huán)境分析受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、國內(nèi)宏觀調(diào)控力度加大及自身結(jié)構(gòu)調(diào)整等眾多因素的影響，2011年上海工業(yè)企業(yè)對工業(yè)物業(yè)的擴(kuò)張需求有所下降。由圖1可以看出，2011年度上海工業(yè)物業(yè)需求市場起伏較大，2011年上半年處于需求旺盛的態(tài)勢，而下半年受外部環(huán)境的影響，制造企業(yè)擴(kuò)張需求放緩，因此2011年下半年工業(yè)物業(yè)總需求量呈下行態(tài)勢，第4季度表現(xiàn)尤為明顯。從上海市各區(qū)域需求看：從圖2可以看出，2011年上海市工業(yè)物業(yè)主力需求區(qū)域仍然集中在嘉定、浦東、閔行等產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境較好的區(qū)域，市場需求占比分別為13.09%，12.05%，11.42%；就閔行區(qū)域而言，其工業(yè)物業(yè)的需求占比均處于前列，2010及2011年分別位居上海工業(yè)物業(yè)需求占比的第一及第三，但隨著其他區(qū)域新興工業(yè)物業(yè)的增多，閔行2011年的市場需求占比由2010年的13.58%降至11.42%；而原南匯、松江、寶山等區(qū)域，市場需求逐步上升，其中原南匯地區(qū)的需求市場占比從2010年的6.80%升至2011年的10.34%。雖然外部經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定使得上海工業(yè)物業(yè)需求總量有所下降，但由于上海工業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)仍有較大缺口，供需的不平衡使得2011全年上海工業(yè)物業(yè)市場租金走勢仍呈上行態(tài)勢，但增長速度明顯放緩。由圖3可以看出，2011年度上海整個(gè)工業(yè)物業(yè)市場租金走勢呈上行態(tài)勢，但工業(yè)物業(yè)季度租金均價(jià)增長的幅度越來越小。上海工業(yè)物業(yè)季度租金均價(jià)由2010年第1季度的0.603元/平方米/天上升至2011年第4季度的0.649元/平方米/天，而增幅則在2010年第3季度達(dá)到最高值1.65%，雖然隨著市場需求的上升，上海工業(yè)物業(yè)租金價(jià)格不斷上升，但2011年受外部環(huán)境等影響，其增幅大幅放緩，2011年第4季度其增幅已降至0.46%?？傮w看，2011年上海工業(yè)物業(yè)較高的市場需求推動了工業(yè)廠房類物業(yè)租金不斷上漲，閔行區(qū)的工業(yè)物業(yè)需求在上海市居第三，市場需求依然較大，利于公司物業(yè)的經(jīng)營。但外部經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定使得上海工業(yè)物業(yè)需求總量有所下降，租金增幅有所減少，對公司物業(yè)出租情況的影響值得關(guān)注。l 公司經(jīng)營狀況分析公司經(jīng)營的YLM工業(yè)園區(qū)地處莘莊工業(yè)園區(qū)內(nèi)，位于上海市區(qū)的西南部，距市中心人民廣場約30公里。園區(qū)北臨主干道元江路，西靠華寧路，與日本NEC、上海迪比特電子有限公司、廈門（上海）金龍客車有限公司等知名企業(yè)毗鄰，地理位置相對較優(yōu)越。園區(qū)周邊的312、318、320國道連接國內(nèi)各大城市，且毗鄰莘莊立交，周邊交通較為便捷。YLM工業(yè)園區(qū)位于莘莊工業(yè)園區(qū)內(nèi)，依托莘莊工業(yè)區(qū)較完善的配套設(shè)施和優(yōu)惠政策，該園區(qū)招商引資情況較好。2010年公司園區(qū)的出租率為100.00%，入駐客戶均為外資企業(yè)，并與公司簽訂了中長期租賃合同，從而保證了公司未來租賃收入的穩(wěn)定性，公司未來的租賃收入將穩(wěn)步提升。另一方面，鑒于租賃的經(jīng)營定位使得園區(qū)投資回收期相對較長，公司面臨一定的償債壓力，此外，隨著租金價(jià)格的不斷上漲以及新興標(biāo)準(zhǔn)廠房的增多，公司面臨一定的租戶流失風(fēng)險(xiǎn)。l 財(cái)務(wù)分析1、得益于較高的出租率，公司的租金收入較穩(wěn)定，凈資產(chǎn)得以有效積累，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健性有所上升。YLM園區(qū)自2005年開始對外出租，近年來得益于較好的出租狀態(tài)，公司經(jīng)營效益穩(wěn)步提升，隨著利潤的不斷積累，公司凈資產(chǎn)實(shí)力逐步增強(qiáng)，2010年末凈資產(chǎn)為3457.83萬元，較上年末增加7.29%。園區(qū)出租步入正軌后，公司經(jīng)營穩(wěn)定，負(fù)債規(guī)模已逐年下降。至2010末，銀行借款余額已降至3500.00萬元?？傮w看，憑借穩(wěn)定的租金收入，公司凈資產(chǎn)得以有效積累，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健性有所上升，2010年末凈資產(chǎn)與年末貸款余額比率為98.80%，資產(chǎn)負(fù)債率為54.54%。2、公司租金回籠情況良好，現(xiàn)金流較穩(wěn)定。且公司與租戶的租約較長，并與大部分客戶約定租金逐年提升，未來收入有望穩(wěn)定增長。公司與承租企業(yè)一般簽訂3-6年的中長期租約，租金遞增幅度在8%-12%，公司收款方式為押三付三，提前三個(gè)月收取下一期租金，加之入駐企業(yè)整體質(zhì)量較好，公司租金回籠情況良好，2010年公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為502.44萬元，相應(yīng)的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入與流動負(fù)債的比率為61.57%，非籌資性現(xiàn)金凈流入與流動負(fù)債比率為61.19%，均處于較好水平，且未來公司仍有望保持較穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。公司主營業(yè)務(wù)收入為園區(qū)內(nèi)12棟標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金收入，2010年度標(biāo)準(zhǔn)廠房的平均租金由上年的0.93元/平方米/天上升為1.00元/平方米/天，園區(qū)整體租賃業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定。2010年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入主營業(yè)務(wù)收入1376.83萬元，較上年上升6.91%。公司與大部分客戶的租賃合同中約定廠房及商務(wù)中心的租金將以每3年8%-12%的幅度提升，其未來的租賃收入有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。3、公司的主營業(yè)務(wù)收入保持逐年增長，期間費(fèi)用規(guī)模控制較好，近兩年經(jīng)營效益尚好。從公司近三年的經(jīng)營效益情況看，2009、2010年依托收入的穩(wěn)步增長以及期間費(fèi)用的逐步下降，公司整體經(jīng)營效益水平較2008年有所提升。2010年公司管理費(fèi)用203.20萬元，基本與上年持平；隨著銀行借款規(guī)模的逐年下降，公司利息支出