昌平商業(yè)策劃報告.doc

1 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展情況1.1 昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀昌平區(qū)處于北京市的西北郊，是首都的農(nóng)副產(chǎn)品、工業(yè)和科研文教基地，旅游、度假、休閑療養(yǎng)區(qū)，也是首都山區(qū)綠化保護帶的重要組成部分。1.1.1 交通呈網(wǎng)狀分布，四通八達，給商業(yè)帶來無限商機。交通條件是商業(yè)發(fā)展的決定要素之一。昌平區(qū)商業(yè)的發(fā)展主要沿八達嶺高速路、湯立路東西兩條市區(qū)對外放射線發(fā)展。已建成的大秦鐵路、京包鐵路、京通鐵路、懷昌路、順沙路、沙陽路、公路六環(huán)等，貫穿昌平東部、南部等經(jīng)濟發(fā)達、人口密集地區(qū)，在昌平區(qū)各鎮(zhèn)之間及昌平與周邊地區(qū)之間建起了快捷的聯(lián)系通道，便于昌平以鐵路、公路為依托，建設(shè)各類物流配送區(qū)，成為北京市北部物流樞紐。規(guī)劃擬建的西直門至昌平的郊區(qū)鐵路、地鐵五號線以及2002年底已全線通車的城市鐵路，都為昌平社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了極佳的條件，同時也將為昌平的旅游、房地產(chǎn)業(yè)帶來無限商機，進而有力地刺激商業(yè)發(fā)展。1.1.2 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，新移民大量涌入等有力地拉動了商業(yè)需求。昌平區(qū)距北京中心最近距離僅11公里。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活居住條件的要求也不斷提高，昌平將逐漸承擔(dān)市區(qū)延伸的部分功能，成為市區(qū)遷移人口的主要接納地之一。事實上，近年來昌平對北京市民的巨大吸引力已顯現(xiàn)出來，新移民大量涌入，這為昌平房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的條件，目前全區(qū)已建成的居民住宅區(qū)有260多萬平方米。城內(nèi)舊房改造進度加快，商品房開發(fā)、康居工程、經(jīng)濟適用房全面啟動。西關(guān)、介山、松園等小區(qū)已初具規(guī)模，北七家、小湯山的小城鎮(zhèn)建設(shè)進展順利，東小口、回龍觀將開發(fā)兩個大型居住區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口迅速增加必然要求批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)能夠保持同步發(fā)展。此外，大批市區(qū)人口的遷入，也將為當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)和生活服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供難得的機遇。 1.1.3 旅游資源十分豐富，為旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景。昌平文物古跡眾多、旅游資源豐富，具有較大的開發(fā)潛力，旅游度假市場前景廣闊。2001年，旅游收入達6.4億元，已成為區(qū)內(nèi)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。傳統(tǒng)的旅游與近年興起的度假休閑、康復(fù)療養(yǎng)、觀光農(nóng)業(yè)、運動游樂等并舉，為本地商業(yè)的全面、持續(xù)發(fā)展提供了有力保障。1.1.4 大學(xué)城初見規(guī)模，教育產(chǎn)業(yè)和新的消費群體的形成為周邊商業(yè) 發(fā)展提供了新機遇。昌平境內(nèi)現(xiàn)有中國政法大學(xué)、石油大學(xué)等14所高校；北京航空航天大學(xué)、北京師范大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、北京郵電大學(xué)、外交學(xué)院等幾所著名大學(xué)也將落戶昌平；區(qū)內(nèi)職業(yè)、成人教育已初具規(guī)模；民營的吉利、卓達大學(xué)已完成一期工程建設(shè)，并開始招生。 大學(xué)城的建設(shè)為昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了新的機遇，主要表現(xiàn)在兩個方面：預(yù)計到2010年，整個昌平區(qū)高校在校學(xué)生將形成一個龐大的消費群體，要求商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的觸角延伸到大學(xué)城內(nèi)；此外，隨著我國高教體制改革的開展，高校后勤服務(wù)社會化已經(jīng)啟動，教育產(chǎn)業(yè)化逐漸成為趨勢，這必將有力地帶動高校周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.1.5 科技園發(fā)展迅速，將會促進當(dāng)?shù)厣虡I(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。中關(guān)村科技園區(qū)昌平園緊鄰中關(guān)村科技園區(qū)的核心-中關(guān)村地區(qū)，總面積40平方公里，首期開發(fā)面積5平方公里，1994年被批準(zhǔn)為國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。截止2001年底昌平園入員高新技術(shù)企業(yè)已達1290家，形成以生物制藥、電子信息、光機電一體化和新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在過去的幾年里始終保持著經(jīng)濟高速增長的勢頭，己經(jīng)成為北京市重要的科技成果的轉(zhuǎn)化基地和首都經(jīng)濟的有機組成部分。預(yù)計到2010年，園內(nèi)將聚集數(shù)千家高新技術(shù)企業(yè)，大批高新技術(shù)企業(yè)的擁入，形成對各類商務(wù)中心、企業(yè)配套服務(wù)設(shè)施的迫切需求。同時，這些企業(yè)的員工及其家庭也形成一個可觀的消費群體。另外，海淀科技園一些企業(yè)的員工也選擇在昌平區(qū)居住。由于他們收入和消費品位較高，具有較強的購買能力，也必然會拉動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。1.1.6 隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)民收入大幅度提高，農(nóng)民購買力顯著增強，廣闊的農(nóng)村市場將給全區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來新的增長點。 昌平區(qū)地理形勢優(yōu)越，土地肥沃，是首都主要的糧食、蔬菜和鮮果生產(chǎn)基地之一。目前，昌平的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整之中，具有時代特色和較高技術(shù)含量的設(shè)施農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)、旅游觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等正在興起。廣大農(nóng)村居民的收入不斷提高，購買力有所增強，這將為全區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來新賣點；同時，新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品形態(tài)要求建立新型的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和銷售體系。大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，具有一定組織化程度、暢通的農(nóng)產(chǎn)品流通體系的建設(shè)將成為昌平區(qū)商業(yè)的重要組成部分。1.1.7 申奧成功、中國入世，將為昌平的商業(yè)發(fā)展提供新的動力。2001年7月，北京成功地取得2008年奧運會的主辦權(quán)。按照北京市奧運規(guī)劃，奧運村的主體將建在距昌平僅幾公里的市區(qū)北部，環(huán)奧運經(jīng)濟圈、商業(yè)圈將覆蓋昌平東南部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。同時，北京市承諾在2008年前投資1800億元于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中相當(dāng)部分將用于發(fā)展近郊，包括昌平及臨近地區(qū)的道路交通設(shè)施，這將進一步改善昌平區(qū)投資與居住條件，為昌平商業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。此外，中國已于2001年底正式加入WTO，投資條件將逐步放開，我國商業(yè)將對外資全面開放，這也會為昌平商業(yè)發(fā)展提供新的動力。1.2 昌平商業(yè)發(fā)展存在的主要問題伴隨著世界經(jīng)濟一體化進程的不斷加快，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展不容忽視，昌平經(jīng)濟隨著改革的步伐不斷發(fā)展，發(fā)展的同時也暴露出很多不足，具體表現(xiàn)在：u 整體發(fā)展水平比較落后，商業(yè)設(shè)施總量不足、檔次較低、規(guī)模較小，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)有待進一步調(diào)整創(chuàng)新； u 居住區(qū)、居民小區(qū)、開發(fā)區(qū)雖初具規(guī)模，但配套商業(yè)設(shè)施發(fā)展相對滯后；u 昌平區(qū)的整體商業(yè)雖然具有一定的規(guī)模，但是由于設(shè)施總量不足，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)配套主要集中在幾家大的綜合類百貨商場，容易造成區(qū)域壟斷，缺乏競爭力，導(dǎo)致所在商圈商業(yè)發(fā)展緩慢，大型超市、便利店發(fā)展相對緩慢。u 批發(fā)交易市場、集貿(mào)市場檔次低，營業(yè)設(shè)施面臨進一步改造升級的問題；u 旅游景點沿線商業(yè)以小商品市場為主，設(shè)施較分散，缺乏特色，對游客吸引力較小。1.3 昌平商業(yè)發(fā)展規(guī)劃由于城市化進程的加快，昌平區(qū)政府依據(jù)昌平區(qū)域及區(qū)中心總體規(guī)劃（1995年至2010年）、昌平區(qū)十五時期社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等相關(guān)文件的內(nèi)容和精神，為了實現(xiàn)到2010年，將昌平區(qū)商業(yè)建成與北京國際化大都市商業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的現(xiàn)代衛(wèi)星城商業(yè)服務(wù)體系的總體目標(biāo)，制定符合昌平區(qū)域商業(yè)發(fā)展，到2010年要實現(xiàn)的經(jīng)濟指標(biāo)： 社會消費品零售額到2010年實現(xiàn)108億元，年增長率達到18.6%；其中餐飲營業(yè)收入實現(xiàn)8.6億元，年遞增23%； 商業(yè)總營業(yè)面積到2010年實現(xiàn)110萬平米，年增長率達到9.5%，人均零售業(yè)商業(yè)面積實現(xiàn)1.0平方米/人； 商業(yè)就業(yè)人數(shù)到2010年達到16萬人，年遞增17.3%。 批發(fā)零售餐飲業(yè)增加值占全區(qū)GDP的比重(%)到2010年實現(xiàn)18%。為促進經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)劃中的總體目標(biāo)，按質(zhì)按量的順利完成到2010年制定的經(jīng)濟指標(biāo)，昌平區(qū)政府按照人本化、層次化、網(wǎng)絡(luò)化、綠色化的規(guī)劃理念，從昌平區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，考慮未來社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，逐步確定其商業(yè)布局主要是依托東西兩線發(fā)展的，即形成西線商業(yè)帶和東線商業(yè)帶；確定商業(yè)發(fā)展的基本模式是：以生活服務(wù)商業(yè)系統(tǒng)為主體，以旅游商業(yè)、批發(fā)市場、再生資源回收業(yè)為輔助和新的增長點，以物流中心為依托,以信息化為支撐的現(xiàn)代商業(yè)架構(gòu)。1.3.1 西線商業(yè)帶和東線商業(yè)帶的發(fā)展布局1.3.1.1 西線商業(yè)帶（京張路沿線商業(yè)帶）區(qū)位：西線商業(yè)帶（京張路沿線商業(yè)帶），京張路是昌平西部貫穿南北的一條主線，穿過回龍觀、沙河、昌平、南口4個重點集鎮(zhèn)，重點商業(yè)設(shè)施將主要分布在其沿線，未來9年西線商業(yè)帶將發(fā)展成為昌平區(qū)的金色商業(yè)帶。1.3.1.2 東線商業(yè)帶（湯立路沿線商業(yè)帶）區(qū)位：湯立路是昌平東部主要交通干線，穿過東小口、北七家、小湯山3個主要集鎮(zhèn)，北通興壽鎮(zhèn)，未來9年東線商業(yè)帶將發(fā)展成為昌平區(qū)的“銀色商業(yè)帶”蕁庁瀀h5獢5獬5獸55獾5玈5玢5玬55珂5珆5珎5珴555琊5琎5琖5琤5琮5琸5琺51.3.2 “一個主體，三個增長點，一個中心”的發(fā)展模式1.3.2.1 主體生活服務(wù)商業(yè)系統(tǒng)通過對昌平區(qū)目標(biāo)市場的分析和商業(yè)發(fā)展模式分析，確定應(yīng)建立以衛(wèi)星城商業(yè)為核心，以兩條商業(yè)帶為主脈，以各中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)商業(yè)為基礎(chǔ)的生活服務(wù)商業(yè)系統(tǒng)。昌平衛(wèi)星城是全區(qū)政治、經(jīng)濟文化中心，2010年規(guī)劃人口28萬，是本地居民的主要聚居地，在此應(yīng)側(cè)重發(fā)展全區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)，建立多個商業(yè)中心點，滿足本地及周邊地區(qū)居民的集中購物和較高檔次消費的需求u 東區(qū)商業(yè)布局和功能配置 東區(qū)商業(yè)中心隨著衛(wèi)星城向東南方向發(fā)展，至2010年，東區(qū)規(guī)劃人口將達到15萬人，發(fā)展前景很好，結(jié)合老城區(qū)改造，有必要在東區(qū)建設(shè)能滿足當(dāng)?shù)?、周邊居民及培?xùn)休閑療養(yǎng)人員的集中購物和精品高檔購物需求，具有較高品位，集購物、休閑、娛樂于一體的大都市商業(yè)中心，以進一步促進東區(qū)發(fā)展，使之成為全區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)，并與老城區(qū)的商業(yè)中心區(qū)形成互補之勢，并輻射周邊地區(qū)。 老城區(qū)商業(yè)中心昌平衛(wèi)星城老城區(qū)中居民層次較高，消費能力較強，但傳統(tǒng)百貨店等業(yè)態(tài)形式和發(fā)展水平，已不能適應(yīng)居民日益提高的生活品質(zhì)的需求，需要調(diào)整、改造、升級，可采用加盟連鎖、引進國內(nèi)外知名企業(yè)投資等方式實現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。社區(qū)商業(yè)中心隨著昌平衛(wèi)星城城市化進程日益加快，2010年商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)與北京市整體水平相協(xié)調(diào)，應(yīng)根據(jù)昌平區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，比照北京市整體發(fā)展水平，以接近于市區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)在衛(wèi)星城各居民區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。 水屯農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場昌平區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品豐富，水屯批發(fā)市場是目前全區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，現(xiàn)以滿足本地消費為主，同對河北、山西、內(nèi)蒙等地有一定的輻射能力，今后應(yīng)進一步完善其市場功能，三期、四期工程要重點發(fā)展以信息技術(shù)為支撐的競價拍賣、網(wǎng)上交易等先進的交易方式和農(nóng)副產(chǎn)品配送中心，逐步提升整個市場的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化水平，提高對周邊市場的輻射力，并進一步增強其域外擴張的能力。u 西線商業(yè)帶商業(yè)布局及功能配置 北清 MALL據(jù)中關(guān)區(qū)科技園區(qū)海淀園商業(yè)規(guī)劃2001-2010，在史各莊建設(shè)一個融購物、娛樂于一體的大型多功能購物中心-北清MALL，其主要功能是作為作為北京市吸引全國乃至世界旅游人口，滿足中關(guān)村白領(lǐng)高消費階層和市區(qū)高消費人群休閑購物需求，體現(xiàn)北京大都市地位。 回龍觀地區(qū)性商業(yè)中心回龍觀地區(qū)位于京張高速路南部，是昌平區(qū)通往市區(qū)的西出口，回龍觀小區(qū)是北京市最大的人文社區(qū)，規(guī)劃人口28萬，人口密度極高，應(yīng)結(jié)合該地區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，建設(shè)一定規(guī)模的、以滿足當(dāng)?shù)丶爸苓吘用袢粘Ｉ钕M需求為主的地區(qū)商業(yè)中心，與北清MALL相互補充。 沙河新區(qū)（含大學(xué)城）商業(yè)中心沙河衛(wèi)星城與大學(xué)城毗鄰，規(guī)劃對其進行統(tǒng)一設(shè)計。區(qū)域內(nèi)有京昌高速路、京張鐵路、順沙路、沙陽路通過，交通發(fā)達。目前沙河衛(wèi)星城舊城改造正在進行中，中科院8個院所已進駐沙河工業(yè)小區(qū)，高校后勤服務(wù)社會化已經(jīng)啟動，商業(yè)發(fā)展前景良好。沙河鎮(zhèn)域2010年規(guī)劃人口9萬，人口以城鎮(zhèn)居民為主，具有一定的消費能力；大學(xué)城規(guī)劃人口10萬，在校大學(xué)生消費水平不高，平時主要在校園內(nèi)活動，具有分散消費的特點。目前沙河衛(wèi)星城內(nèi)商業(yè)服務(wù)業(yè)具有一定的基礎(chǔ)，規(guī)劃在新區(qū)建立地區(qū)性商業(yè)中心，以滿足當(dāng)?shù)鼐用?、科研院所科研人員及在校大學(xué)生集中購物需求。在大學(xué)城內(nèi)不再配備較大型商業(yè)設(shè)施，而將快餐店、小吃店，小型書店、網(wǎng)吧及各種綜合服務(wù)設(shè)施，呈分散式分布在學(xué)校各處。 建材市場房地產(chǎn)業(yè)是全區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，奧運經(jīng)濟圈形成后，將帶動京北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，未來發(fā)展空間十分巨大，規(guī)劃在西線改造、規(guī)范、建設(shè)2-3個具備一定規(guī)模和水準(zhǔn)的建材市場，逐步實行現(xiàn)代化規(guī)范化管理，以滿足昌平全區(qū)特別是西線及周邊地區(qū)對建材商品的需求。 再生資源回收市場在南口、昌平、沙河和回龍觀地區(qū)的適宜地帶各建一個3萬平方米以上的再生資源回收市場，作為西部、北部和中部地區(qū)再生資源回收總站。 社區(qū)商業(yè)中心居住區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施按社區(qū)商業(yè)模式配置，由于緊鄰大型多功能購物中心、地區(qū)性商業(yè)中心，因此人均營業(yè)面積可低于一般社區(qū)，按人均0.2-0.3m2進行配置。1.3.2.2 東線商業(yè)帶u 東小口地區(qū)性商業(yè)中心對東小口的規(guī)劃要注意消費人群的流向，作為北苑集團的重要組成部分，規(guī)劃時應(yīng)與北苑集團整體設(shè)計相適應(yīng)，要將其放在北苑集團內(nèi)進行綜合考慮。同時，因東小口處在奧運村經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，規(guī)劃時還要考慮到奧運村經(jīng)濟圈對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的輻射作用。東小口規(guī)劃人口30-35萬，是城市遷入人口的主要聚集地之一，是新興的大型生活社區(qū)。應(yīng)建有一定規(guī)模的地區(qū)性商業(yè)中心。u 旅游商業(yè)東線商業(yè)帶的旅游商業(yè)主要指小湯山休閑度假商業(yè)-療養(yǎng)休閑度假商業(yè)目前小湯山地?zé)釡厝Y源已得到初步開發(fā)，要進一步完善其商業(yè)服務(wù)功能，以提升其療養(yǎng)、度假的吸引力，在療養(yǎng)度假區(qū)配建快餐店、中西餐廳、便利店、各種娛樂設(shè)施及一個能提供各種商業(yè)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心，為游客提供全方位的便捷服務(wù)。-農(nóng)業(yè)園旅游觀光商業(yè)在小湯山農(nóng)業(yè)科技示范園內(nèi)配建農(nóng)產(chǎn)品配送中心及農(nóng)業(yè)園科技成果展示、銷售中心，將農(nóng)業(yè)園的成果轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益，并推進農(nóng)業(yè)旅游觀光業(yè)的發(fā)展，同時，考慮將來農(nóng)商業(yè)一體化的要求，配送中心與大型連鎖集團合作，不僅承擔(dān)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)品的配送，還將承擔(dān)全區(qū)地?zé)岵说呐渌?，并帶動周邊農(nóng)業(yè)及農(nóng)村菜市的發(fā)展，對于提高農(nóng)民收入，開拓農(nóng)村市場也將有一定的促進作用。u 建材市場奧運經(jīng)濟圈形成后，將帶動昌平東南部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，該地區(qū)應(yīng)該具備一定規(guī)模和水準(zhǔn)的建材市場，規(guī)劃對該地區(qū)建材市場進行改造、升級，進行規(guī)范化管理，以滿足周邊地區(qū)對建材商品的需求。u 汽車交易市場隨著汽車消費的快速增長和市區(qū)城市規(guī)劃功能的調(diào)整，充分利用昌平交通和土地資源優(yōu)勢，建設(shè)大型汽車交易市場是可行和必要的。u 再生資源回收市場規(guī)劃在東南部適當(dāng)?shù)貛Ы?-3個3萬平方米以上的再生資源回收市場，作為東線地區(qū)再生資源回收總站。u 其它小城鎮(zhèn)商業(yè)在人口較少，人均收入水平較低的小城鎮(zhèn)，比照社區(qū)商業(yè)的模式發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)，同時注意兼顧到為數(shù)眾多農(nóng)民的需求。小湯山、北七家是全國小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)，開發(fā)了大量的居民區(qū)，人口不斷增多，城市化進程較快。考慮到達東小口地區(qū)性商業(yè)中心和東區(qū)商業(yè)中心區(qū)都較方便，不宜再建大型地區(qū)性商業(yè)中心，可按人均0.8-1m2的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)中心，分別建設(shè)3-5個2萬m2以上的商業(yè)設(shè)施，并大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。陽坊鎮(zhèn)是北京市小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)，毗鄰海淀，緊靠中關(guān)村高科技園區(qū)，交通便利，發(fā)展環(huán)境良好，市場需求具有較大的潛力；馬池口鎮(zhèn)位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)前景較好，兩鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的安排應(yīng)略高于其他集鎮(zhèn)，可按人均0.8-1m2的標(biāo)準(zhǔn)進行配置；流村、百善、崔村、興壽、長陵、十三陵規(guī)劃人口較少，且以農(nóng)村居民為主，按人均0.6-0.8m2的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展小集鎮(zhèn)商業(yè)。在鎮(zhèn)中心或主要交通路口建立以一個中型連鎖超市和一個地方菜市場為主體的小城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)中心，輔設(shè)10-20家小型購物、餐飲、服務(wù)店鋪（其中一個店鋪具有物資回收功能），以及一定數(shù)量的農(nóng)貿(mào)市場。1.3.2.3 旅游商業(yè)系統(tǒng)旅游商業(yè)系統(tǒng)是為游客提供行、游、住、吃、購、娛全方位服務(wù)的生活服務(wù)子系統(tǒng)。旅游商業(yè)系統(tǒng)按游客的流動與消費特點，將其分為旅游景點商業(yè)和休閑度假商業(yè)。u 旅游景點商業(yè)昌平區(qū)有十三陵、居庸關(guān)等著名景觀，發(fā)展旅游景點商業(yè)要本著保護環(huán)境、適當(dāng)集中的原則，選擇適宜地點建設(shè)旅游商業(yè)中心區(qū)，完善旅游景點商業(yè)功能，提升旅游景點商業(yè)的吸引力。u 休閑度假商業(yè)主要是為療養(yǎng)度假區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光園進行商業(yè)配套，進一步完善其旅游服務(wù)功能。u 批發(fā)及專業(yè)市場系統(tǒng)批發(fā)及專業(yè)市場系統(tǒng)是昌平商業(yè)系統(tǒng)的重要組成部分，一是建立區(qū)域性的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，承擔(dān)全區(qū)農(nóng)產(chǎn)品集散功能，與各鎮(zhèn)的集貿(mào)市場共同構(gòu)成農(nóng)產(chǎn)品流通網(wǎng)絡(luò)；二是依托本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)大型的建材批發(fā)市場；三是以汽車消費快速增長和位于市區(qū)的大型汽車交易市場外遷為契機，發(fā)展京北大型汽車交易市場。u 再生資源回收系統(tǒng)再生資源回收系統(tǒng)以實現(xiàn)綠色商業(yè)、環(huán)保商業(yè)為目標(biāo)，以保持全區(qū)碧水青山的秀麗景觀為主旨，規(guī)劃將其分為兩級-再生資源回收站和再生資源回收市場。再生資源回收站是再生資源回收系統(tǒng)的基礎(chǔ)性設(shè)施，規(guī)劃不將其建設(shè)成為單獨的商業(yè)設(shè)施，而賦予各社區(qū)商業(yè)中心、小城鎮(zhèn)商業(yè)中心再生資源回收功能，因此它具有一定附屬性。再生資源回收市場是再生物資的集散地，回收站回收的資源都歸集到回收市場進行處理，本著便于集散、不影響地區(qū)整體面貌的原則，在遠離人群、地價適宜、交通便利處選址建設(shè)，同時，要搞好綠化美化。u 物流中心根據(jù)北京市物流發(fā)展規(guī)劃和昌平整體商業(yè)發(fā)展的需要，規(guī)劃在北七家地區(qū)建設(shè)一商業(yè)物流配送中心，作為全市北部為昌平及周邊地區(qū)服務(wù)的商業(yè)物流中心。交通位置：北七家鎮(zhèn)西有八達嶺高速公路可以連接華北、西北等地區(qū)，北有六環(huán)路將北京市的北部地區(qū)（包括海淀、昌平、朝陽、順義等區(qū)的全部或者部分地區(qū)）連接起來，湯立路從境內(nèi)穿過，拉近了與市區(qū)的距離。同時因北京2008年奧運會的主要場館集中在北京北部，北七家商業(yè)物流中心將是奧運會最佳的物流配送中心。市場定位：北京市商業(yè)物流中心。是外地進京貨物和本市發(fā)出貨物的集中地，是大型廠商在華北地區(qū)主要是北京地區(qū)分銷商品的物流場所。運作模式：兩套系統(tǒng)：物流作業(yè)系統(tǒng)和信息流通系統(tǒng) 建立一套以北京地區(qū)為核心，輻射華北部分地區(qū)，并與全國各大城市的運輸、配送網(wǎng)絡(luò)相貫通的物流網(wǎng)絡(luò)。以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點為原則，建設(shè)集國內(nèi)物流與國際物流為一體的具有可擴張性的物流示范中心，在承擔(dān)北京地區(qū)及華北部分地區(qū)物流功能的情況下，為全國其它地區(qū)的物流設(shè)施建設(shè)做示范。以先進的計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支撐，采用全程定位系統(tǒng)，以先進的物流設(shè)施、設(shè)備為載體，對物流信息資源開發(fā)和利用，整合社會物流要素，推動物流產(chǎn)業(yè)向高層次發(fā)展。體現(xiàn)政府規(guī)范市場行為，按照經(jīng)濟規(guī)律操作，成為華北地區(qū)運輸、儲運市場交易行為和發(fā)布價格信息、集約社會商業(yè)資源的場所。為外向型經(jīng)濟提供有力保障和配套服務(wù)設(shè)施，使之成為國際貨物的綠色通道和國際經(jīng)濟交流的窗口。1.4 小結(jié)從昌平區(qū)的商業(yè)規(guī)劃布局中，我們可以清楚的看到，本項目位于商業(yè)規(guī)劃中的“一個核心區(qū)”，該核心區(qū)也是昌平商業(yè)發(fā)展最好的區(qū)域；同時，本項目的綜合居住功能也使得本案有成為居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心（即規(guī)劃意見中的一個中心）的潛在機會。2 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研項目位于核心城區(qū)內(nèi)，處于核心商圈中心位置，因此，核心商圈成為本次研究的重點區(qū)域。在核心商圈內(nèi)，分布著百貨商場、超市、專業(yè)市場等各種商業(yè)業(yè)態(tài)，對本商圈的研究，將對本案商業(yè)物業(yè)的市場定位、多種業(yè)態(tài)組合以及商業(yè)物業(yè)的空間分布起到?jīng)Q定性的作用。該商圈的商業(yè)分布具有非常顯著的特點，概括來講，呈現(xiàn)出線狀分布、以點帶面的特點。從下圖中我們可以看到，以鼓樓（南/北）大街為該商圈的商業(yè)中軸，南北方向縱向延伸，同時輔以東西兩向的街道（鼓樓東西大街及政府街）橫向擴展；在業(yè)態(tài)分布上，形成了以國泰商場、陽光百貨、新世紀商場為商業(yè)核心的點狀分布，帶動周邊商業(yè)成片發(fā)展，形成了不同類型的專業(yè)市場，促進了商圈的繁榮發(fā)展。下面將分別介紹各主要商業(yè)類型的發(fā)展現(xiàn)狀及其商業(yè)物業(yè)情況。2.1 主要商業(yè)類型的發(fā)展現(xiàn)狀2.1.1 百貨店以國泰、陽光、新世紀為核心的商業(yè)中心點，在該區(qū)域具有較好的市場認知度，其購物環(huán)境、品牌檔次及聚集度、物價水平等基本能滿足昌平城區(qū)普通居民的購物需求；但是隨著人們生活水平的提高，對生活質(zhì)量的要求在逐漸改變，日益向更高的生活奢侈品看齊。因此，對于目前的市場的總體供應(yīng)情況將有所調(diào)整，具有較強市場競爭力、擁有強大品牌且目標(biāo)市場細分準(zhǔn)確的百貨公司，進入本區(qū)域市場會對百貨類商業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊，大幅度的調(diào)整現(xiàn)有市場的格局分布；2.1.2 超市超市主要選擇在商業(yè)中心聚集區(qū)及大型百貨商場的底層，目前較有規(guī)模的超市主要為昌平商業(yè)大廈（美廉美昌平總店）、北京新昌百商場（物美昌平城北店）、陽光百貨（華普超市）及新世紀百貨首層四個較大型的超市，這些超市具有較大的市場占有率；便利店的發(fā)展無論是從品牌化、連鎖化、規(guī)模化、大眾化方面而言都相對滯后。居民對日常消費品的便利性要求目前主要是以大型超市及社區(qū)附近的商業(yè)配套來滿足；位于昌平商業(yè)大廈的美廉美超市，面積約4300平米，為本區(qū)域目前的大型超市；2.1.3 專業(yè)市場2.1.3.1 餐飲類餐飲業(yè)在昌平的區(qū)域布局以鼓樓南大街和政府街兩個地區(qū)較為集中，中式中低檔餐飲（福華肥牛火鍋城、大鴨梨、黃記煌、老北京烤鴨等）及市場競爭力較強的西式快餐和休閑餐飲（麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、好倫哥等）在本地區(qū)的市場接受度較高；對于擁有自主品牌和市場接受度較好的大眾品牌餐飲店市場占有率比較高，比如目前市場上的成都小吃、美國加州牛肉面大王、百味小吃城等頗受消費者青睞，在用餐時間這些餐廳基本達到100%的上客率。昌平區(qū)消費者對餐飲業(yè)的綜合要求不高，這也反映出目前市場上能夠提供良好就餐環(huán)境及良好服務(wù)的品牌餐飲點并不是很多，盡管對餐飲業(yè)有很多的要求和期待，但從目前的市場發(fā)展情況來看顯然有很大的向上發(fā)展空間，因此未來的市場競爭會很激烈。2.1.3.2 服裝類昌平區(qū)域城區(qū)內(nèi)的服裝業(yè)發(fā)展較為滯后，主要表現(xiàn)在種類單一，檔次較低；休閑運動、時尚精品等支撐了目前昌平區(qū)域的整個服裝市場。這些服裝類型的目標(biāo)客群較為單一，比如休閑運動、時尚精品主要針對青少年。適合普通百姓家庭消費的影院、游樂場等幾乎沒有得到發(fā)展空間。2.1.3.3 其他專業(yè)市場以中低檔和低檔的建材、家具、家居、通訊、電器等為主；除國美、大中電器外，其他專業(yè)市場的購物環(huán)境普遍較為一般；這些專業(yè)市場由于與百姓居家生活消費相關(guān)，故生命力較強，聚集性特征非常明顯。2.2 主要商業(yè)物業(yè)的發(fā)展情況2.2.1 新新公寓商業(yè)規(guī)模：約3496平米；建筑形式：住宅底商；業(yè)態(tài)組合：餐飲、服裝服飾、文化休閑經(jīng)營狀況：較好底商銷售價格：均價6846元/平方米底商租賃價格：2-4元/平米.天底商空置狀況：無空置2.2.2 都市節(jié)奏商業(yè)規(guī)模：12620平方米建筑形式：住宅底商底商面積：200-300平米營業(yè)率： 100%業(yè)態(tài)組合：餐飲經(jīng)營狀況：良好銷售價格：11000元/平米租賃價格：23元/平米.天空置狀況：無空置2.2.3 第八街商業(yè)規(guī)模：4413平方米建筑形式：住宅底商及復(fù)式商業(yè)街底商面積：25-60平米業(yè)態(tài)組合：服裝、餐飲、美容、文化休閑、手機專賣經(jīng)營狀況：一般底商銷售價格：6620元/平米底商租賃價格：12元/平米.天底商空置狀況：10%左右空置分析：總體分為臨街店鋪和內(nèi)街店鋪，1-2層：本街面客流情況較好，但是整體購買力不強，店鋪的整體水平也較一般，商品檔次不高。臨街店鋪的經(jīng)營狀況好于內(nèi)街店鋪并且基本無空置，內(nèi)街的空置較多，多以美容、服裝等業(yè)態(tài)為主。2.2.4 小結(jié)住宅底商幾乎沒有主力品牌店，這主要是其物業(yè)很難適應(yīng)主力店的經(jīng)營需要，因此選擇適合的主力店鋪成為底商經(jīng)營的一個難點。目前來看，滿足要求的社區(qū)底商主要應(yīng)以一些品牌連鎖店為主。臨街店鋪和底商的層數(shù)大多未超過二層，除餐飲外均以一層為主、局部二層；底商的定位要有特色，分區(qū)明確，應(yīng)充分考慮到與主力店、與周邊環(huán)境和差異化和互補互動作用，避免業(yè)態(tài)的單一和重復(fù)設(shè)置；由于住宅底商大多以銷售的形式完成，因此底商的經(jīng)營狀況對開發(fā)商來講不會有太多影響，重點在于建造出合適大小面積的物業(yè)以利于銷售及后期商戶運營；2.3 區(qū)域主要商業(yè)項目分析本案位于鼓樓南大街北側(cè)，屬于鼓樓商圈的中心部位，隨著周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布的確定，本案將是鼓樓商圈的重要組成部分，并將與核心商業(yè)點的三大品牌商場和多家專業(yè)店等共同構(gòu)成“三角形”的商業(yè)陣容，推動本項目的商業(yè)與住宅的全面升值。2.3.1 國泰商場各樓層業(yè)種分布1F化妝品、珠寶、黃金、鐘表、煙酒、糖茶、糕點2F男女皮鞋、休閑服裝、內(nèi)衣、皮具箱包3F女正裝、淑女裝、少女裝4F男裝、羊絨、羊毛、褲子、羽絨服、床上用品、兒童用品、美容院5F運動休閑、家電、手機、數(shù)碼、電腦6F美食城開業(yè)時間：2004年規(guī)模：營業(yè)面積1.6萬平方米層高： 4.5米出入口：三個（東、南、北側(cè)）樓梯：滾梯一組二部、消防樓梯三個、直梯1組機動車停車位：100余車位租金水平：自營經(jīng)營狀況：在三家商場中位居榜首總體評價：在昌平城區(qū)當(dāng)?shù)鼐用裰姓J知度最高2.3.2 陽光百貨各樓層業(yè)種分布B1辦公用品、學(xué)生用品、體育用品、運動休閑服裝、名牌運動鞋系列1F大明眼鏡、藥店、超市2F化妝品、黃金珠寶、飾品、皮具、皮鞋、彩虹攝影、床上用品、日用百貨3F女裝、羽絨服、婦用針織、兒童服裝4F男裝、男女褲裝、牛仔系列、羊毛羊絨、皮衣、羽絨服、休閑裝5F家電、電腦耗材、圖書音像、燈具電料、通訊照材、健身器材開業(yè)時間：1999年建筑面積1.6萬平方米，營業(yè)面積1.44萬平方米層高： 4.5米出入口：二個（東、南側(cè)）樓梯：滾梯一組二部、消防樓梯二個、直梯1個機動車停車位：50-60多個租金水平：自營經(jīng)營狀況：較好總體評價：購物環(huán)境僅次于國泰商場，經(jīng)營狀況比之稍遜，總體市場認知度也較高，是昌平城區(qū)居民首選的百貨類購物場所之一；2.3.3 新世紀商場各樓層業(yè)種分布1F超市、藥店、茶葉2F化妝品、男女服裝、皮鞋、箱包3F音像制品、小家電4F珠寶首飾5F手機通訊專賣開業(yè)時間：1994年建筑面積1.48萬平方米，營業(yè)面積1.27萬平方米層高：5米出入口：二個（東側(cè)，面向鼓樓大街）樓梯：滾梯一組二部、消防樓梯三個機動車停車位： 100多個租金水平：自營經(jīng)營狀況： 一般總體評價：購物環(huán)境在昌平區(qū)三大購物場所里是較一般的，經(jīng)營狀況比之稍遜，但是由于其開業(yè)時間在三大商場中是最早的（1994年），因此總體市場認知度也較高，是昌平城區(qū)居民首選的百貨類購物場所之一；2.3.4 昌平商業(yè)大廈 各樓層業(yè)種分布1F超市、小吃、中老年服飾2F超市3F羽絨服、休閑服4F內(nèi)衣、床上用品、兒童服裝開業(yè)時間：2003年層高：4.8米出入口： 三個（南、西、北）樓梯：滾梯一組二部、消防樓梯三個機動車停車位：20個左右租金水平：7元/平米.天經(jīng)營狀況：一般總體評價：一、二層是昌平區(qū)最大的超市美廉美，物美價廉，客流量較大；三、四層服裝類基于商品的品牌檔次低、樣式老舊、價格相對同等水平的服裝街店偏高，因此經(jīng)營狀況不好。2.3.5 國美電器各層業(yè)種分布：1F手機區(qū)2F電腦區(qū)、數(shù)碼區(qū)3F小家電區(qū)、熱水器區(qū)、煙機灶具區(qū)4F冰箱區(qū)、洗衣機區(qū)5F空調(diào)區(qū)、碟機區(qū)、發(fā)燒音響區(qū)6F彩電區(qū)開業(yè)時間：2004年經(jīng)營面積：6500平米層高：4米出入口： 1個樓梯： 一部直梯，兩個消防樓梯總體評價： 規(guī)模較大，品牌較齊全，商品檔次在昌平區(qū)屬高端消費，購物環(huán)境較舒適、分區(qū)清晰2.3.6 大中電器各層業(yè)種分布1F數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、手機、電腦2F冰箱、洗衣機、油煙機、燃氣灶、熱水器、浴霸3F彩電、碟機、空調(diào)、家庭影院開業(yè)時間：2005年經(jīng)營面積：3000平米左右層高： 3.3米出入口： 2個樓梯：1個消防樓梯總體評價： 規(guī)模一般，品牌齊全，但是由于購物空間比較狹窄，物品擺放較集中、擁擠。2.3.7 華光通訊城開業(yè)時間：1992年地理位置：鼓樓南大街北段東側(cè)，本案以南；經(jīng)營面積：2000平米業(yè)態(tài)分布：一層通訊、二層電器、空調(diào)、手機租金水平：自營出租率：100%總體評價：檔次低、品牌種類少、購物環(huán)境一般2.3.8 新世紀商城家居廣場開業(yè)時間：2004年地理位置：鼓樓南大街南端東側(cè)經(jīng)營面積：4000平方米 經(jīng)營種類：一層：建材、家具 二層：家具建筑形式： 框架、可自由分割租金水平：1層：110元/平米.月（3-4元/平米.天）標(biāo)準(zhǔn)攤位：50平米左右出租率：90%總體評價：商品種類少、檔次一般、款式較陳舊，客流較少2.4 區(qū)域主要商業(yè)街的現(xiàn)狀分析2.4.1 鼓樓南北大街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次紫瑞園酒樓餐飲高老北京烤鴨店餐飲鐵鍋燉魚酒樓餐飲萬通狗肉館餐飲新村烤肉店餐飲廣龍酒家餐飲眾友家常菜餐飲福華肥牛餐飲家家美食餐飲瓊湘閣餐飲官達成餐廳餐飲永昌烤鴨餐飲菜雙揚餐飲杭州龍來發(fā)酒樓餐飲老北京褡褳火燒餐飲低高記菜館餐飲低福滿樓川菜餐飲香辣傳奇香鍋餐飲小肥羊餐飲鑫巴蜀餐飲稻草人服裝譚木匠服裝石頭記服飾高邦飾品服飾布意坊服裝都市貝妮服裝城服裝名尚前沿服裝城服裝兒童大世界服裝佐羅世家服飾服裝美特斯邦威服裝藍色平方服裝廣場服裝中七匹狼服裝中安踏體育服裝中動感運動館服裝中玉仙閣洗浴中心休閑100度健身休閑創(chuàng)業(yè)中心（KTV）娛樂2046網(wǎng)吧娛樂千龍網(wǎng)都娛樂藍色叢林網(wǎng)吧娛樂業(yè)態(tài)組合： 以中高檔餐飲、服裝店及大型的專業(yè)店為主，輔以部分輔助行業(yè)；租金水平： 鼓樓南大街1.5-2.5元/平方米/天;鼓樓北大街0.5-1元/平方米/天商業(yè)評價： 較好從整體來看，該區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)無論是從檔次、還是環(huán)境上都較好，特別是餐飲、服裝業(yè)，但是相對的娛樂休閑業(yè)在目前昌平居民的認知方面還處于一個較低級階段，同時昌平地區(qū)明顯缺乏有較好品質(zhì)的娛樂休閑業(yè)態(tài)；2.4.2 政府街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次龍地美玉館餐飲高唐人府餐飲高船工號子餐飲高明泉閣酒樓餐飲高九頭鳥餐飲高錦水芙蓉酒店餐飲高權(quán)金城燒烤餐飲高甜鴨梨家常菜餐飲中黃記煌餐飲中必勝客餐飲中野山菌餐飲中好倫哥餐飲中陽光鑫隆市場服裝中佳美佳鞋城服裝中駱駝戶外休閑服裝中萬變昌美戶外休閑服裝中耐克專賣服裝中柒牌男裝服裝中李寧專賣服裝中歌利來KTV娛樂中川王大浴場女子休閑高會館休閑中業(yè)態(tài)組合： 以中高檔餐飲及專業(yè)店為主租金水平： 1.5-2.5元/平方米/天商業(yè)評價： 較好從整體來看，該區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)無論是從檔次、還是環(huán)境上都較好，尤其該區(qū)域聚集著昌平區(qū)最好的兩大綜合百貨商場，臨近大學(xué)城，地處城區(qū)商業(yè)中心地帶，匯聚大量的人氣和旺盛的購買力，特別是餐飲、服裝業(yè)的檔次、品牌、規(guī)模都高于其他區(qū)域； 2.4.3 鼓樓東西大街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次海蘭江燒烤城餐飲中醬骨頭燉菜餐飲中北順和烤鴨店餐飲中美國加州牛肉面餐飲低阿里郎狗肉店餐飲低三點一線餐廳餐飲低重慶麻辣燙餐飲低千方圓火鍋餐飲低百味小吃城餐飲低千駭山韓式燒烤城餐飲低昌西排骨館餐飲低憨哥面館餐飲低雙星專賣服裝中木真了服飾服裝中勁霸男裝服裝中新郎希奴爾服裝中韓國青蘋果女裝服裝低柏仙多格服裝低東方李顏美容中艾盧化妝品美容店美容中巴黎新秀美容美發(fā)美容低嬌蘭佳人化妝品美容美容低勁暴點美容美發(fā)美容低中意化妝品美容美容低業(yè)態(tài)組合： 以中低檔服裝店及大型的電訊、美容專業(yè)店為主租金水平： 1-2元/平方米/天商業(yè)評價： 一般從整體來看，該區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、美容美發(fā)、通訊為主，無論是從檔次、還是環(huán)境上都較一般，特別是餐飲、服裝業(yè)，大部分經(jīng)營規(guī)模較小、檔次較低；但是相對的通訊行業(yè)在該區(qū)域的集中度以及市場占有方面還相對較好，同時昌平地區(qū)明顯缺乏有較好品質(zhì)的美容美發(fā)專業(yè)店。3 商業(yè)項目市場定位研究3.1 區(qū)域商業(yè)項目消費支出情況3.1.1 本地塊周邊居民消費性支出3.1.1.1 定量：2004年城市居民消費性支出對比表支出分類昌平區(qū)昌平城關(guān)相較幅度相差金額食品2866.93055.16188.2飲食服務(wù)（在外用餐）1058.61241.815183.2衣著1062.51297.018234.5家庭設(shè)備、用品及服務(wù)553.8635.01381.2醫(yī)療保健682.8727.3644.5交通及通訊492.2573.21481娛樂教育文化服務(wù)475.9567.91692居住565.7637.41171.7雜項商品及服務(wù)332.0362.3830.3消費性支出8190.49097-1006.6由表可知：城市居民的消費性支出主要由食品、衣著等八項支出組成。2004年，城關(guān)鎮(zhèn)居民的消費性支出與昌平區(qū)居民消費性支出相比較，相差13個百分點。其中在衣著支出、餐飲支出和娛樂教育文化服務(wù)三項支出方面相差幅度及相差金額較大，分別低于城區(qū)平均水平18%、15%、16%，人均相差金額為234.5元、183.2元、92元。并且在衣著支出項高出昌平區(qū)的平均水平很多，這表明在衣著服務(wù)方面，昌平區(qū)的消費者是有一定消費能力的。本著趨同性的原則,我們認為：衣著支出、餐飲支出、娛樂教育文化服務(wù)三者的消費今后的發(fā)展空間極大。3.1.1.2 定性通過對本地塊的調(diào)研及周邊居民的尋訪，可以明顯感覺到本區(qū)域缺乏大型的餐飲業(yè)，并且餐飲的種類也比較缺乏，從上表我們也可以看出，城關(guān)鎮(zhèn)在食品支出上是高于昌平區(qū)消費水平的，這也說明餐飲業(yè)有很大需求，并且有一定的消費能力。3.1.1.3 城關(guān)鎮(zhèn)主要商業(yè)設(shè)施調(diào)查分析類型名 稱大型餐飲福華肥牛、小肥羊、九頭鳥等購物新世紀商場、國泰商場、陽光百貨、美廉美超市、物美超市等金融電信建行儲蓄所、工行儲蓄所、農(nóng)行儲蓄所、聯(lián)通營業(yè)廳電信營業(yè)廳等醫(yī)療昌平醫(yī)院、昌平中醫(yī)院等修理零散汽配等眾多中小型維修店鋪體育昌平體育館娛樂文化馬華健身、金漢江健身俱樂部、新華書店從周邊商業(yè)設(shè)施情況我們可以看出，日常生活購物、金融電信、醫(yī)療、修理方面配套設(shè)施比較齊備，而對于大型餐飲、體育健身場所及文化方面的相關(guān)商業(yè)設(shè)施比較缺乏。3.1.1.4 主要商業(yè)街政府街的情況分析周邊商業(yè)業(yè)種較齊全，服飾和餐飲仍然占到了較大的份額3.1.1.5 主要商業(yè)物業(yè)新新公寓配套商業(yè)情況分析在社區(qū)配套方面看，人們已經(jīng)不單單滿足于基本的生活方面的配套設(shè)施，而是更加注重生活質(zhì)量方面的提高。通過定性和定量的論證，本地塊必備的經(jīng)營性業(yè)種應(yīng)包括：男女時尚服裝店、干洗店、交通工具展賣店、電信營業(yè)廳、電器專賣店、文化娛樂（音像、KTV、健身類、書店等）、美容美發(fā)店及大型餐飲。建議補充業(yè)種：攝影打印、郵局、銀行、藥店、藝術(shù)品長廊；主要業(yè)種為服飾與餐飲3.1.2 主要業(yè)種分析對于交通通訊、娛樂教育文化服務(wù)類，由于行業(yè)較特殊，種類也較單一，而對于餐飲和服裝類，種類較多，對于整體商業(yè)配套有較大影響，因此對于這兩種業(yè)態(tài)的選擇我們進行了簡要的分析。3.1.2.1 居民衣著支出分析：衣著支出在居民消費性支出的比例由表可知：連續(xù)三年來，衣著支出保持穩(wěn)定增長，年均增長幅度為10.1%。衣著支出占消費性支出的比例三年來保持穩(wěn)定。由走勢圖可知：近7年來人均衣著支出維持在9001100元之間，在200元的箱體內(nèi)進行整理。圖表顯示，居民的衣著支出自2003年至2005年間呈現(xiàn)直線上升的走勢，居民在衣著上的消費支出穩(wěn)定增長。因此，我們認為：衣著作為居民的必需品，受經(jīng)濟波動影響較小，在需求上保持穩(wěn)定。 不同收入者的衣著消費水平由走勢圖可知：根據(jù)家庭收入的高低，近3年來人均衣著支出低收入家庭在450-600元之間，高收入家庭則達到1500-2000元之間。我們認為：衣著作為居民的必需品，受經(jīng)濟波動影響較小，在需求上保持穩(wěn)定。高收入者穿著上崇尚名牌,講究款式、品質(zhì)和個性。在色彩方面,更注重純色、淺色及各種柔和的中間色調(diào)。選購衣著追求自然、舒適、浪漫。皮裝、休閑裝則更受歡迎。穿的消費檔次也逐年提高,面料講究柔軟、精細大方,穿著講究簡潔明快,以表現(xiàn)與眾不同的文化層次和氣質(zhì)。衣著支出的分析分類百分比比例（以男裝為1）服裝68%男式服裝27%1女式服裝38%1.41童裝3%0.11衣著材料2%0.07鞋帽襪及其他24%0.89衣著加工費6%0.22總計100%由表可知：居民在衣著支出中，服裝類和鞋帽襪類所占比例為92%。男式服裝、女式服裝、鞋帽襪的支出最大，三者比例為1：1.41：0.89。3.1.2.2 居民餐飲支出分析隨著人們生活水平的提高，餐飲業(yè)日益火爆，一批規(guī)模大、檔次高的大型餐飲設(shè)施拔地而起，成為餐飲消費的亮點。 據(jù)統(tǒng)計，昌平區(qū)2003年2005年恩格爾指數(shù)呈遞減的趨勢，人們的生活質(zhì)量得到了改善，而從上表我們可以看出，昌平區(qū)人均在外用餐的金額呈上漲之勢，人們越來越傾向選擇在外用餐這種省時省力的生活方式。本地塊周邊缺乏大型餐飲、現(xiàn)有餐飲經(jīng)營特色單一，周邊對大型餐飲的需求強烈。隨著生活水平的不斷提高,高收入群體的飲食觀念發(fā)生了轉(zhuǎn)變,消費檔次也逐年提高,糧食消費比重繼續(xù)走低,副食品消費比重逐年上升。在飲食方面,講究營養(yǎng)和風(fēng)味,講吃精、吃怪。由于生活節(jié)奏的加快和消費觀念的更新,高收入居民在外用餐支出明顯增加,支出占食品支出的30%。如果扣除在外就餐支出,高收入家庭的恩格爾系數(shù)就會更低。市場的需求分析是確定客戶構(gòu)成、了解購房主體特征和購房者的重要組成部分。針對本項目的幾個設(shè)定條件，對本地區(qū)及地塊周邊若干商戶、商業(yè)辦公客戶抽樣進行了問卷調(diào)查，就不同品牌對于商鋪需求、以及辦公用房客戶需求狀況進行樣本統(tǒng)計分析，從而總結(jié)出這類客戶的購房需求，并且進一步研究其主體特征、購買特征以及相應(yīng)的產(chǎn)品需求特征。3.2 商業(yè)客戶需求-數(shù)據(jù)分析3.2.1 客戶樣本現(xiàn)狀特征針對區(qū)域總體商業(yè)現(xiàn)狀，戴德梁行對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商戶進行了實地調(diào)查，并對樣本客戶進行了重點訪談。有效樣本總量20個。以下是對調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計和分析。u 在訪談商戶經(jīng)營的產(chǎn)品類型中，服裝類所占比重最大為38%，其次經(jīng)營鞋帽產(chǎn)品的占14%，經(jīng)營餐飲和箱包類的商戶各占5%。 u 從樣本商戶現(xiàn)有經(jīng)營場所面積看，有35%的商戶面積集中在60-90平方米，40平方米以內(nèi)的商戶占20%，80-120平方米和150-200平方米的營業(yè)面積各占15%。 u 大部分商戶的店鋪是租用的，占被訪者的90%，僅有少部分的商鋪為自有產(chǎn)權(quán)，可以看出，未來店鋪銷售市場具有一定潛力。 u 對于租用商鋪的客戶，在每月用于支付的租金花費中，每月支出4000-6000元和7000-8000元的商戶各占30%，每月支出15000-20000元和每月支出50000元的各占10%，根據(jù)經(jīng)營規(guī)模與位置差異，每月支出費用有所不同。 u 被訪商戶現(xiàn)在每天用于支付的商鋪租金，有接近半數(shù)的商鋪日租金在3.1-7.0元/天/平方米天之間，其中日租金3.1-5.0元及5.1-7.1元的商戶各占50%；日租金在2.1-3.0元的商戶占總數(shù)的18%。另外，日租金2.0元以下、7.1-10.0元和10.1-16.0元的商戶占到被訪商戶的比例各為12%。 3.2.2 商戶購買特征u 在被訪的商戶中，如果未來更新商鋪，有70%的客戶會選擇繼續(xù)租用；30%的客戶認為，在價位等方面條件滿意的情況下會選擇購買。 u 如果選擇租用商鋪，有45%的客戶可承受租金范圍在2元左右；30%的客戶希望在3-5元/天；有15%的商戶可承受6-8元/天的租金?？梢钥闯?，被訪商戶對未來租金水平預(yù)期不高。 3.2.3 產(chǎn)品需求特征針對樣本商戶的訪問，我們介紹了本案項目的基本情況，包括：綜合商業(yè)設(shè)置，項目所處昌平城關(guān)鎮(zhèn)鼓樓北大街位置、3萬平米商業(yè)規(guī)模，以及所包含的三星級電影院配套，并出示了項目位置圖。u 在被訪的商戶中，對本案商業(yè)項目所處位置的評價， 有35%的客戶認可本項目位置非常好；55%的客戶認為項目比較好；只有10%的被訪者認為位置不理想。總體上可以看出，絕大部分被訪者隊本案位置認可。 u 在對本商業(yè)項目在該地段適宜經(jīng)營何種商業(yè)類型的訪問中，有70%的客戶選擇綜合百貨；60%的客戶認可精品店中店；45%的客戶選擇休閑娛樂類型；有30%的受訪客