銅山區(qū)盛世年華居住住宅轉(zhuǎn)讓報告.doc

設(shè) 計題目名稱：銅山區(qū)盛世年華居住住宅轉(zhuǎn)讓估價 姓 名：專業(yè)名稱：班 級：學 制：學 號：學歷層次：指導(dǎo)教師：評 閱 人：論文（設(shè)計）提交日期： 2014 年 5 月 30 日論文（設(shè)計）答辯日期： 2014 年 6 月 3 日二一四 年 月 日畢業(yè)設(shè)計成績評定書專業(yè)、班級 姓名 日期 2014年 月 日 1、設(shè)計題目 銅山區(qū)盛世年華居住住宅轉(zhuǎn)讓報告 2、設(shè)計指導(dǎo)（簽名） 3、設(shè)計評閱人（簽名） 評閱日期 年 月 日 摘要隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和進步，房地產(chǎn)交易也成為了重要的任務(wù)，房地產(chǎn)估價在人們的工作、生活中已成為必然的一項技術(shù)性、專業(yè)性工作。自國家實行了房地產(chǎn)估價制度以后，如何運用合理、正確的模型對房地產(chǎn)演化機理、價格的形成、價格評估及有效地抑制價格升降等已成為擺在我們面前的問題?，F(xiàn)在利用房地產(chǎn)的一些估價方法來解釋房地產(chǎn)價格形成及演化機制，并將平時所學、所實踐的房地產(chǎn)估價知識運用于房地產(chǎn)估價中，應(yīng)用了基本原則概念，研究了一些因素和方法內(nèi)容，應(yīng)用 “市場法、收益法、成本法”理論，將實際評估房地產(chǎn)價格時選取的可比案例以及權(quán)重確定的科學理論應(yīng)用于實際項目中，我們可以搜集一些交易實例，然后通過可比系數(shù)的修正來估算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格，這樣也會避免了一直以來對可比案例及權(quán)重選取標準的主觀隨意性問題。該理論對大宗房地產(chǎn)價格的評估具有廣泛的價值。在估價出單位建筑價格后，再與其同一類型比較，然后利用房地產(chǎn)理論估價出相對均穩(wěn)的價格。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價，比較法評估，抑制房價AbstractWith the constant development and progress of the real estate market in our country, the real estate transaction has become the important task, in the real estate appraisal in peoples work and life has become inevitable a technical and professional work. Since the state applies a system of the real estate appraisal, how to reasonable use and the right model for real estate evolution m- echanism, the formation of prices, price assessment and effectively restrain price movements and so on has become a problem we have before us. Now using elementary model to explain the real estate price formation and evolution mechanism, and the usual knowledge, the practice of real estate appraisal is applied to real estate appraisal, the application of the concept of basic principl- es, content and method to investigate the factors, the application of the theory of market method and income method, cost method, the actual assessment of real estate prices of comparable cases and the weight of a scientific theory is applied to actual project, we can collect some trade as an example, and then through the comparable coefficient of correction to estimate the variance of the transfer prices problem, avoid the has always been subjective randomness of comparable cases and weight selection standard problem. The theory of the real estate price evaluation has extensive value. After the valuation out the unit price of construction, with the same type, and then using the theory of real estate valuation out relatively stable prices. Key words: real estate appraisal Comparison method to evaluate Rein in property prices目錄1.致委托方函12.估價人員聲明23.估價的假設(shè)和限制條件33.1、估價的前提條件33.2、估價結(jié)果和估價報告的使用43.3、需要特殊說明的事實44.房地產(chǎn)估價結(jié)果報告64.1、委托方64.2、估價方64.3、估價概況與計算64.4、估價目的94.5、估價時點94.6、價值定義94.7、估價依據(jù)104.7.1法律法規(guī)依據(jù)104.7.2經(jīng)濟行為依據(jù)104.7.3取價依據(jù)104.7.4參考資料及其它104.8、估價原則114.8.1合法原則114.8.2最高最佳使用原則114.8.3替代原則114.8.4估價時點原則114.8.5供求原則114.8.6遵循獨立性、客觀性、公正性、謹慎性的工作原則124.9、估價方法124.9.1評估思路124.9.2方法選擇依據(jù)134.9.3所選方法的含義134.10、估價結(jié)果134.11、估價作業(yè)日期144.12、估價報告有效期144.13變現(xiàn)能力分析145.房地產(chǎn)估價技術(shù)報告165.1、個別因素165.2、市場背景分析175.3、估價依據(jù)原則195.3.1合法原則195.3.2最高最佳使用原則195.3.3替代原則195.3.4估價時點原則195.3.5供求原則195.3.6遵循獨立性、客觀性、公正性、謹慎性的工作原則205.4、估價方法205.4.1采用市場法進行測算205.4.2采用收益法進行測算255.5、估價結(jié)果確定335.6、最后結(jié)果336.附件357.參考文獻378.致謝381.致委托方函致xxx先生：承蒙貴方的委托，我們對位于銅山區(qū)盛世年華，6號樓1單元202室的房產(chǎn)建筑物以及所屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的情況價值進行評估。本次估價的對象銅山區(qū)盛世年華，6號樓1單元202，結(jié)構(gòu)為框架，建筑面積113平方米，設(shè)計用途為普通居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2072年6月8日。估價目的是為了房產(chǎn)委托人得用以估價對象進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易價格，此提供依據(jù)作為評估房地產(chǎn)交易價格參考。估價時點為2014年05月30日。在此次整個估價的過程，房地產(chǎn)的估價人員本著公正、公平、客觀等原則，在對現(xiàn)場進行實地的勘察后、又全面的經(jīng)過對目前估價對象信息和有關(guān)市場信息的基礎(chǔ)上，更進一步廣泛的解析了影響估價對象轉(zhuǎn)讓價值因素和公開市場價值的因素，根據(jù)國家相關(guān)的房地產(chǎn)評估的規(guī)則、房地產(chǎn)估價規(guī)范要求和特定的估價目的，運用市場法、成本法、收益法并運用科學的估價方法對該房地產(chǎn)進行評估。估價對象在估價時點2014年5月30日的轉(zhuǎn)讓的價值估價結(jié)果:房產(chǎn)土地面積：113平方米,房屋估價的總價：73.78萬元(人民幣)大 寫：柒拾叁萬柒仟捌佰整，估價單價：6530元/.(見表1)。表1.估價房屋的估價結(jié)果房屋所有權(quán)證號房屋坐落建筑面積（）單價（元/）總價（萬元）徐房字第050921銅山區(qū)盛世年華，北京路18號113653073.78 xxx房產(chǎn)估價公司 二一四年五月三十日2.估價人員聲明鄭重的聲明：（1）、此次我們在估價報告中陳述的事實是準確的和真實的；（2）、本評估報告中的意見、分析和結(jié)論是我們經(jīng)過自己公正的專業(yè)意見、分析和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。（3）、估價小組人員與委托人之間沒有任何利害關(guān)系，而且我們估價人員與關(guān)于房產(chǎn)的任何相關(guān)的當事人有任何的利害關(guān)系和偏見。我們會遵守“顧客就是上帝的原則”爭取把利益最大化。（4）、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291-2002房地產(chǎn)估價規(guī)范的報告和中國人民銀行、銀監(jiān)會、建設(shè)部三個部門聯(lián)合制定的房地產(chǎn)估價抵押轉(zhuǎn)讓指導(dǎo)意見進行分析和學習應(yīng)用，從而在一定的另論基礎(chǔ)上形成意見和結(jié)論，并全力的撰寫本估價報告。（5）、本公司的估價人員在2014年5月15號至2014年5月30號已對該本估價報告中的估價對象進行了實地的調(diào)查和研究。并對勘察的該區(qū)域的其他房產(chǎn)進行比較和總結(jié)。此次采集的數(shù)據(jù)都是真實可靠的，而且我們繼續(xù)本著公平、公正、客觀、真實來承擔這次估價的責任，但這次的現(xiàn)場勘察也有許多的不足，我們的估價對象只是針對于其外觀和使用狀況，對一些遮蓋的綠化帶難以接觸到的部分，沒有更好的處理和研究。（6）、估價小組人員也從委托人的手里接收到許多關(guān)于房產(chǎn)的材料，估價對象房屋所有權(quán)證、國有土地使用證。我們只是通過證書的信息了解基本信息，不對建筑結(jié)構(gòu)付任何責任。（7）、估價人員通過平時自己的看書和經(jīng)驗來進行這次的估價研究（8）、此報告中的估價結(jié)果僅作為委托方本次估價，不得用于其他用途，也不得以任何形式公開發(fā)表，否則后果自負。（9）、該報告由xxx房產(chǎn)估價公司負責解釋。（10）、參加本次估價的估價人員簽名。3.估價的假設(shè)和限制條件3.1、估價的前提條件（1）、此次估價假設(shè)估價對象現(xiàn)狀是在正常使用條件下、現(xiàn)狀用途即為最高最佳使用，估價對象按其現(xiàn)狀用途持續(xù)使用，并在可預(yù)計的未來不發(fā)生變化。此估價時點為2014年05月30日的轉(zhuǎn)讓價值。由于委托人的要求，提出在快速變現(xiàn)的情況下來估價出房屋及附屬土地的價值，但此報告中沒考慮快速變現(xiàn)可能發(fā)生時的時間對估價總價的影響等。（2）、本次估價假設(shè)產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)證及國有土地使用證，并以所確認的房屋和土地保持現(xiàn)有用途且持續(xù)使用。（3）、本次估價假設(shè)估價對象能合法享用各項權(quán)益及各項配套設(shè)施并可轉(zhuǎn)讓，不存在也不涉及任何法律糾紛、轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押和擔保等事項。（4）、本次估價假設(shè)估價對象能夠在公開市場上交易，估價對象技術(shù)經(jīng)濟指標說明：根據(jù)房屋所有權(quán)證（房產(chǎn)證編號：徐房字第050921），估價對象建筑面積為113平方米，房屋用途為普通居住用房。估價對象在估價時點與查勘日期的狀況一致。（5）、假設(shè)本次估價對象在估價時點估價的時候不存在任何權(quán)利限制，在公開市場也可以進行合法的轉(zhuǎn)讓。（6）、假設(shè)本次估價對象的在交易市場中買賣時是公平、公正、公開、平等、自愿的，委托人的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，而購買人也能更好的掌握必要的市場信息，有較充裕的時間查詢相關(guān)的價格和與自己所需的房產(chǎn)進行交易，不管什么樣的需求者，只要是能滿足一定的條件就可購買。（7）、本次估價假設(shè)國家宏觀經(jīng)濟政策和估價對象所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化；涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化；市場供求關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。此次對房屋只是做一般性查看，采集的數(shù)據(jù)都是真實可靠的，未對其建筑的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和裝飾及設(shè)施等內(nèi)在的質(zhì)量進行測試，不對該房屋是否有內(nèi)部缺陷而付任何的責任。而且我們繼續(xù)本著公平、公正、客觀、真實來承擔這次估價的責任。（8）、委托人和相關(guān)當事人提供的權(quán)屬證明文件、技術(shù)資料等相關(guān)資料是此次估價的重要依據(jù)，本次估價假設(shè)委托人和相關(guān)當事人提供的情況都是真實的，有關(guān)資料都是真實、完整、合法、有效的。（9）、本次估價假設(shè)只是對房屋以及附屬土地做一個合理的價格估算，如果委托人存在自愿銷售，不考慮任何特殊買家的額外出價和市場依據(jù)的話，買賣雙方可以有一段合理的洽談時間來交易房產(chǎn)，對目前的市場有充分的了解，通盤考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場情形進行議價。本估價報告是反映估價對象在本次估價時點、目的下的現(xiàn)行公允價格，未考慮到轉(zhuǎn)讓時可能會追加支出或減少價格的影響，如需轉(zhuǎn)讓交易時也還應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。（10）、委托方和房屋產(chǎn)權(quán)人非同一主體，本次評估以房屋產(chǎn)權(quán)人認可委托方委托評估為前提。因為此次估價并未考慮國家得一些宏觀經(jīng)濟政策、未來市場等諸多因素的變化以及遇自然力和不可抗力對估價對象價值所造成的影響。3.2、估價結(jié)果和估價報告的使用（1）、此報告至2014年5月30日起一年內(nèi)有效。（2）、如果本報告有效期內(nèi)，房地產(chǎn)當?shù)氐氖袌鰞r格由于其他的原因引起變化幅度較大時或政策等其他影響因素變化較大時，此估價結(jié)果需要做相應(yīng)的調(diào)整。（3）、本報告必須在買賣交易的時候完整使用方才有效，只針對于現(xiàn)房產(chǎn)的交易價值，如對僅使用本報告中部分內(nèi)容做出任何估價修改、引用所導(dǎo)致的可能損失，由使用方自行負責。（4）、本報告由房地產(chǎn)估價結(jié)果報告和房地產(chǎn)估價技術(shù)報告兩部分共同組成，估價方僅提供房地產(chǎn)估價結(jié)果報告給委托方來作為交易時的一個參考依據(jù)，房地產(chǎn)估價技術(shù)報告留作估價公司備案存檔及行業(yè)行政主管機關(guān)檢查。估價的有關(guān)技術(shù)和專業(yè)性問題由xxx房地產(chǎn)估價公司負責解釋。3.3、需要特殊說明的事實（1）、本估價報告所依據(jù)的一些法律文件和對估價對象的一些基本的信息均為委托人提供，我們只是根據(jù)一些基本的信息并沒有未向政府有關(guān)部門核實。（2）、本報告中的全部數(shù)據(jù)全部采用計算器、簡單的公式計算連續(xù)計算而得出，因為在這些數(shù)據(jù)類的報告中計算的數(shù)據(jù)舍取均按四舍五入的方法進行取整的，因此，在金額計算的時候可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況。但此種情況不會影響計算結(jié)果及最終估價結(jié)果的準確性和及時性。此估價對象條件符合保持現(xiàn)有用途且能夠持續(xù)使用，不存在且不涉及任何法律糾紛、轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押和擔保等事項，能夠正常使用和在房地產(chǎn)市場進行公開交易。（3）、此次估價并未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控和變化也未吧未來市場的諸因素的變化考慮進去。（4）、本估價報告僅供委托方在此次特定估價目的下使用，使用年限也有一定的限制并且僅委托人使用。未經(jīng)估價方同意，出現(xiàn)任何的糾紛和事故均由使用人承擔。（5）、本次評估估價人員未對建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查，僅限于其外觀和使用狀況的查看，本次評估假設(shè)無建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷或安全隱患等方面的問題。（6）、本次評估所依據(jù)的徐房權(quán)證銅山山字第144067號房屋所有權(quán)證、國有土地使用證復(fù)印件由委托方提供，估價人員未到產(chǎn)權(quán)部門核實。（7）、本次估價未考慮抵押、租賃等他項權(quán)利對估價結(jié)果的影響。4.房地產(chǎn)估價結(jié)果報告4.1、委托方（1）、名 稱：銅山區(qū)盛世年華，北京路18號盛世年華（2）、委托人：x x x4.2、估價方（1）、名 稱：xxx房地產(chǎn)估價公司（2）、估價人員：（3）、住所：徐州市泉山區(qū)學苑路26號4.3、估價概況與計算（1）、地理位置徐州盛世年華位于銅山新區(qū)北京路東、海河路南,距徐州師范大學新校區(qū)、銅山中學僅一站路，距中國礦業(yè)大學3站路，南臨徐州海寧皮革批發(fā)城。徐州盛世年華地理位置非常優(yōu)越，周圍有學校、醫(yī)院、商場、市場多處，交通非常方便。估價對象所在區(qū)域?qū)儆阢~山新區(qū)，距徐州火車站和徐州汽車總站約2.3公里，估價對象距公交站臺約400米，有11路、56路等共10路徐州公交車從小區(qū)西門經(jīng)過，到市區(qū)中心座公交僅20分鐘，開車15分鐘。此地理位置主要是以普通住宅為主，在靠近很近的西南方向，銅山新區(qū)正在建設(shè)當中，那么在未來發(fā)展的日子里，盛世年華也會成為人們選擇居住的一個好地方。（見圖1）圖1.估價對象所在區(qū)域位置圖（2）、待估物小區(qū)的狀況徐州盛世年華是由維維房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)，瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構(gòu)全程策劃代理，并特邀國際著名的建筑大師蔡家聲先生蒞臨指導(dǎo)，以國際的視野進行規(guī)劃設(shè)計。整個小區(qū)占地約50畝，建筑面積約8萬平方米，以多層、小高層、高層產(chǎn)品為主，以樹立徐州城南雅居典范為目標。（見圖2）圖2、待估物小區(qū)的狀況（3）、待估房地產(chǎn)權(quán)益具體情況根據(jù)委托方提供的一冊房屋所有權(quán)證及一冊國有土地使用證，房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人為王貴平，該房地產(chǎn)框架結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為6層，本次評估位于2層，待估房地產(chǎn)外墻涂料，入戶防盜門，室內(nèi)白色乳膠漆墻面，地磚地面，木包門，塑鋼窗，約建于2004年。具體信息：（見表2）表2、 估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證證載信息房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人房屋坐落登記時間總層數(shù)所在樓層建筑面積（）徐房字第050921X X X銅山區(qū)盛世年華，北京路18號盛世年華2004年5月20日62113（4）、估價對象土地狀況土地實物狀況：據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，結(jié)合委托方提供的資料，估價對象坐落在銅山新區(qū)的附近，屬于正在開發(fā)的地區(qū)。土地登記用途為居住用地，土地使用權(quán)總面積為27.23；土地形狀為規(guī)則的四邊形。估價對象宗地內(nèi)外達到通路、通電、通上水、通下水、通訊 、通氣、通暖及宗地內(nèi)場地平整的“七通一平”的開發(fā)程度，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較優(yōu)。宗地內(nèi)地勢平坦，地基承載力較優(yōu)。（5）、評估程序與委托方洽談，了解估價目的、估價對象及其范圍；到估價對象現(xiàn)場進行初步勘察，增加對估價對象的感性認識；制定初步估價作業(yè)計劃，想委托方列示本次估價所需材料，并對委托方提供的資料進行審查；與委托方簽訂評估合同，制訂詳細的估價作業(yè)計劃；以注冊房地產(chǎn)估價師和評估助理等人組成的評估工作小組在委托方的配合下對現(xiàn)場進行勘察，最后再重新對現(xiàn)場進行復(fù)查；估價組在市區(qū)進行了市場調(diào)查，并回到有關(guān)部門查閱了評估所需資料；估價組回公司對現(xiàn)場記錄、市場資料和委托方提供的其他評估資料進行分析，根據(jù)評估原則和評估方法進行了評定測算，得出評估結(jié)論；根據(jù)評估資料和測算結(jié)果以及評估結(jié)論，撰寫評估報告，最后出具評估報告書。（6）、估價對象的界定位于維維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬徐州市銅山新區(qū)盛世年華6號樓1單元（202室房屋建筑面積113平方米）（7）、估價對象概況現(xiàn)場勘察狀況。我小組于2014年5月20日派出估價人員和評估助理在委托方的陪同下對估價對象逐一進行了現(xiàn)場勘察。委托方確認事項。估價對象的現(xiàn)狀、用途、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)性質(zhì)得到委托方的確認。圖3、房屋的局部分布圖 圖4、房屋所在圖4.4、估價目的為委托房地產(chǎn)交易價格提供價格參考依據(jù)4.5、估價時點估價時點為2014年5月30日4.6、價值定義（1）本報告估價結(jié)果是反映估價對象在估價時點的房地產(chǎn)公開市場價格。該估價結(jié)果基于以下假設(shè)條件：估價對象以委托方確定并經(jīng)政府確認的用途持續(xù)使用，估價對象無他項權(quán)利限制和其他限制按估價目的的使用情形；未考慮未來市場變化風險、自然災(zāi)害和強制處分等非常因素對估價對象的影響。（2）估價對象房地產(chǎn)的用途為居住用房因此，本估價結(jié)果為估價對象在估價時點時滿足本估價報告中“估價的假設(shè)和限制條件”下的房地產(chǎn)所有權(quán)公開的市場價格。(單位：人民幣)4.7、估價依據(jù)4.7.1法律法規(guī)依據(jù) （1）、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2）、中華人民共和國城市規(guī)劃法 （3）、中華人民共和國物權(quán)法 （4）、中華人民共和國土地管理法（5）、中華人民共和國擔保法（6）、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（7）、江蘇省建筑與裝飾工程計價表和江蘇省建設(shè)工程工程量清單計價項目指引（2013年4月1日起實行）（8）、中華人民共和國國家標準（9）、GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范（10）、徐州市政函201248號關(guān)于同意調(diào)整我市中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準地價的批復(fù)（11）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（中華人民共和國標準GB/T18508-2001）（12）、國家土地管理局關(guān)于加強地價管理規(guī)范土地估價行為的通知（13）、徐州市人民政府文件發(fā)200351號，關(guān)于印發(fā)徐州市國有土地有償使用辦法的通知。4.7.2經(jīng)濟行為依據(jù) （1）、房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托書（2）、房屋所有權(quán)證（3）、國有土地使用證4.7.3取價依據(jù)（1）、徐州建筑工程預(yù)算基價及有關(guān)建筑工程造價指數(shù)（2）、最新房地產(chǎn)運營估價手冊4.7.4參考資料及其它 （1）、現(xiàn)場勘察記錄及搜集的相關(guān)資料（2）、委托方提供的相關(guān)資料4.8、估價原則4.8.1合法原則房地產(chǎn)估價應(yīng)首先遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分、合法交易的為前提進行估價、交易。循序合法原則，第一、要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)；第二，要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的；第三，要求估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分必須是合法的4.8.2最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循最高最佳使用原則，以估價對象的最高最佳使用為前提估價。此體現(xiàn)在房地產(chǎn)使用過程中。最高最佳使用必須是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，在估價的結(jié)論中得到多方人士的認可。4.8.3替代原則房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提。替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程，房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理的價值或價格，對房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應(yīng)當是在公開市場上最可能形成或成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價值或價格的。4.8.4估價時點原則房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。同一宗房地產(chǎn)在不同價值時點上往往會有不同的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)價格時，必須假定市場情況停止在價值時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況也是以其在該時點的狀況為準。4.8.5供求原則房地產(chǎn)估價同其它物品一樣，受供求關(guān)系的影響，估價時必須充分考慮到該地區(qū)的房地產(chǎn)的供求情況和可能導(dǎo)致供求關(guān)系變化的因素，才能對房地產(chǎn)價格的變化趨勢做出準確的預(yù)測。4.8.6遵循獨立性、客觀性、公正性、謹慎性的工作原則（1）、客觀性原則：一切從實際出發(fā)，認真進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握詳實可靠的資料和依據(jù)，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。（2）、獨立性原則：估價機構(gòu)和估價人員嚴格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)務(wù)當事人的影響，確保資產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性和公允性。（3）、謹慎性原則：在存在不確定因素的情況下，估價人員作出相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計估價對象在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。堅持謹慎原則應(yīng)遵守下列要求、在運用市場法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查看。、在運用成本法估價時，不應(yīng)該高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊。、在運用收益法估價時，不應(yīng)該高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。、在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)該高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤?？傊?，在估價過程中，以國家有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅持真實性、科學性和可行性原則，做到估價過程合理，估價方法科學，估價結(jié)果準確，嚴格保守在估價過程中知悉的委托方的商業(yè)秘密。4.9、估價方法4.9.1、評估思路一般而言，房地產(chǎn)估價方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。不同的估價方法是從不同的角度反映了房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及一定時點的價格水平，各種方法的適用條件、特點、對資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價目的、估價對象、市場情況選擇適宜的估價方法。4.9.2、方法選擇依據(jù) 本組估價人員根據(jù)估價對象的具體情況，在對其進行實地勘察。（包括對估價對象地理位置、周圍環(huán)境及估價對象的建筑、結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施等）和類似物業(yè)調(diào)查后，拍攝有關(guān)照片，按照評估程序，認真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素。估價對象為已建在用的房地產(chǎn)，不適合采用成本法和假設(shè)開發(fā)法；同一供求圈內(nèi)，與估價對象類似房地產(chǎn)的合法、有效的交易實例較多，可比案例較易收集，適合采用市場比較法；與其同一供求圈內(nèi)類似用途房地產(chǎn)租金案例較多，在可預(yù)見的未來有連續(xù)的凈收益，適合采用收益法；因而本次估價采用收益法和市場比較法對進行評估。4.9.3、所選方法的含義（1）、市場比較法，是將估價對象與價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算過程主要步驟如下：、搜集交易實例；、選取可比實例；、對可比實例的成交價格進行適當處理；、求取比準價格。（2）、收益法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算過程主要步驟如下：、搜集有關(guān)收入和費用的資料；、估算潛在毛收入；、估算有效毛收入；、估算運營費用；、估算凈收益；、選用適當?shù)膱蟪曷省⒃鲩L率；、選用適宜的計算公式求出收益價格。4.10、估價結(jié)果根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，遵循公認估價原則，按照為貴方提供該房地產(chǎn)市場價值咨詢參考的委托目的，我組估價人員依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，經(jīng)過綜合分析及認真測算，最終確定：（1）、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值確定：選用收益法和市場比較法，根據(jù)上述分析和測算過程，結(jié)合估價經(jīng)驗，確定該估價對象在價值時點2014年5月30日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：73.78萬元，大 寫: 柒拾叁萬柒仟捌佰整估價單價：6530元/ 。（2）、法定優(yōu)先受償款確定：根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價對象在價值時點2014年5月30日未設(shè)定抵押、出讓等它項權(quán)力，故法定優(yōu)先受償款為零。4.11、估價作業(yè)日期2014年5月15日至2014年5月30日4.12、估價報告有效期根據(jù)徐州市房地產(chǎn)市場行情綜合分析，本估價報告的有限期限自2014年5月30日至2015年5月30日，隨著時間的推移及市場情況的變化，該房地產(chǎn)的價值應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整甚至重估。4.13、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)、出讓權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。本次評估變現(xiàn)能力分析：（1）、通用性：通用性是指是否常見、是否普遍使用。通常某一類型的房地產(chǎn)只適合于一部分特定的購買者，若房地產(chǎn)的用途越專業(yè)化，使用者的范圍就越窄，越不容易找到買者，其變現(xiàn)能力越弱。估價對象現(xiàn)狀作為經(jīng)營性用房使用，通用性一般。（2）、獨立使用性：獨立使用性是指能夠單獨的使用而不受限制。一般的獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象存在一些公用樓梯等使用情況對價值的影響，獨立使用性較強。（3）、房地產(chǎn)的價值量的大小。一般的說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。估價對象的價值量較大，市場流通性較弱。（4）、可分割轉(zhuǎn)讓性：可分割轉(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開使用。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個價值量小的可以獨立使用的部分分別轉(zhuǎn)讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。根據(jù)估價對象的特點，比較適宜分割出租，故可分割性較強。（5）、變現(xiàn)能力：在當前市場條件下，由于受到行業(yè)限制，同類行業(yè)在市場上轉(zhuǎn)讓情況較少，綜合考慮估價對象的具體情況，預(yù)計估價對象短期內(nèi)變現(xiàn)能力較弱。（6）、快速變現(xiàn)價值：假定在價值時點強制處分估價對象，如拍賣或者變賣估價對象，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥、賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方?jīng)]有足夠的時間談判、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度等因素，將會產(chǎn)生一定的價值減損。（7）、變現(xiàn)時間、費用、清償順序等：變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)，一般來說，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本高。在按合法程序處置標的物時所發(fā)生的費用一般包括：訴訟費、保全費、司法鑒定（評估）費、執(zhí)行費、拍賣時發(fā)生的公告費、傭金、成交后辦理相關(guān)手續(xù)時賣方應(yīng)承擔的費用、適量的不可預(yù)見費等。5.房地產(chǎn)估價技術(shù)報告5.1個別因素承蒙貴方的委托，本估價報告對位于銅山區(qū)盛世年華，6號樓1單元202室的房產(chǎn)建筑物以及所屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的情況價值進行評估。（1）、待估房地產(chǎn)權(quán)益具體情況根據(jù)委托方提供的一冊房屋所有權(quán)證及一冊國有土地使用證，房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人為王貴平，該房地產(chǎn)框架結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為6層，本次評估位于2層，待估房地產(chǎn)外墻涂料，入戶防盜門，室內(nèi)白色乳膠漆墻面，地磚地面，木包門，塑鋼窗，約建于2004年。具體信息：（見表3）表3 ：估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證證載信息房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人房屋坐落登記時間總層數(shù)所在樓層建筑面積（）徐房字第050921X X X銅山區(qū)盛世年華，北京路18號盛世年華2004年5月20日62113（2）、估價對象土地狀況1）、土地實物狀況：據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，結(jié)合委托方提供的資料，估價對象坐落在銅山新區(qū)的附近，屬于正在開發(fā)的地區(qū)。土地登記用途為居住用地，土地使用權(quán)總面積為27.23；土地形狀為規(guī)則的四邊形。估價對象宗地內(nèi)外達到通路、通電、通上水、通下水、通訊 、通氣、通暖及宗地內(nèi)場地平整的“七通一平”的開發(fā)程度，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較優(yōu)。宗地內(nèi)地勢平坦，地基承載力較優(yōu)。（見表4）表4： 估價對象土地產(chǎn)權(quán)證證載信息房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人房屋坐落登記時間土地類型使用類型土地面積（）徐國字第051120X X X銅山區(qū)盛世年華，北京路18號盛世年華2002年6月8日居住出讓27.232）、地理區(qū)域位置徐州盛世年華位于銅山新區(qū)北京路東、海河路南,距徐州師范大學新校區(qū)、銅山中學僅一站路，距中國礦業(yè)大學3站路，南臨徐州海寧皮革批發(fā)城。徐州盛世年華地理位置非常優(yōu)越，周圍有學校、醫(yī)院、商場、市場多處，交通非常方便。估價對象所在區(qū)域?qū)儆阢~山區(qū)，距徐州火車站和徐州汽車總站約2.3公里，估價對象距公交站臺約400米，有11路、56路等共10路徐州公交車從小區(qū)西門經(jīng)過，到市區(qū)中心座公交僅20分鐘，開車15分鐘。3）、基礎(chǔ)配套設(shè)施情況、供水：估價對象所在區(qū)域由徐州市自來水總公司供水，供水條件較優(yōu)。、排水：估價對象所在區(qū)域排水采用雨污分流制，雨污水排入城市排水管網(wǎng)，排水設(shè)施完善，排水通暢，大雨后地面無積水現(xiàn)象，排水條件較優(yōu)。 、用電：估價對象所在區(qū)域由徐州市供電公司單回路供電，供電條件較優(yōu)。、通氣取暖：估價對象所在區(qū)域由徐州燃氣公司供氣、附近熱電廠供暖，狀況較優(yōu)。4）、環(huán)境質(zhì)量估價對象位于徐州中心城區(qū)境內(nèi)，區(qū)域內(nèi)基本無水污染，稍有大氣、噪音污染，綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。5）、公用設(shè)施狀況估價對象所在區(qū)域內(nèi)有中國銀行、彭城廣場等生活配套設(shè)施，公用設(shè)施狀況優(yōu)。6）、城市規(guī)劃限制根據(jù)徐州市總體規(guī)劃，估價對象所在區(qū)域主要以商業(yè)、辦公用地為主，規(guī)劃對估價對象利用類型及利用強度有一定限制。7）、自然災(zāi)害影響估價對象所在區(qū)域基本不受自然災(zāi)害影響。8）、相鄰區(qū)域土地利用情況估價對象相鄰區(qū)域以商業(yè)、辦公用地為主，土地利用強度較高。5.2市場背景分析（1）、城市建設(shè)狀況要進一步加強與各主城區(qū)、徐州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)和新城區(qū)的溝通對接，在廣泛征求社會各界意見和建議的基礎(chǔ)上，科學謀劃明年的城建重點工程，確定哪些工程由區(qū)里做，哪些工程列入市城建重點工程計劃，真正科學系統(tǒng)地建設(shè)工程，推動城市現(xiàn)代化建設(shè)再上新臺階。尤其是市區(qū)道路工程安排應(yīng)慎之又慎，除了抓好示范路建設(shè)外，要集中精力建好三環(huán)高架快速路等重大道路工程，切實提升道路工程建設(shè)的科學化、集約化水平 。要緊緊圍繞“四個聚焦”、優(yōu)先安排“八大中心”建設(shè)項目、“五大行動計劃”項目和棚戶區(qū)及城中村改造項目，（2）、交通狀況徐州交通便捷發(fā)達，隴海、京滬兩大鐵路干線縱橫交會，目前已經(jīng)開通的京滬高鐵、建設(shè)中的鄭徐高鐵將在徐州貫通；5條國道、20條省道、5條高速公路在徐州縱橫成網(wǎng)，高速公路通車里程達350公里，在中國地級市中位居前列；市區(qū)距離連云港國際港口僅200公里，并與高速公路相連，運河及海上運輸較為便利； 徐州觀音機場為國家一類開放口岸。已開通北京、上海、廣州、深圳、香港等國內(nèi)20多條航線；魯寧地下輸油管道縱貫徐州境內(nèi)，已經(jīng)形成了鐵路、公路、水運、航空、管道“五通匯流”的現(xiàn)代化立體交通體系。（3）、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況由于我國經(jīng)濟遠超預(yù)期的增長速度，城市規(guī)模膨脹的速度十分驚人，甚至遠遠快于城鎮(zhèn)人口的增長速度，據(jù)統(tǒng)計，2002-2011年，全國城市建成區(qū)面積從25973平方公里擴大到43603平方公里，增加了67.9%，而同期，城鎮(zhèn)人口從32924萬人增加到39807萬人，只增加了20.9%。城市的快速粗放式膨脹，以及建設(shè)規(guī)劃的落后，導(dǎo)致我國各大城市出現(xiàn)了大量僅僅過了二三十年就需要重新改造的區(qū)域，城市擁堵，城市內(nèi)欠缺區(qū)塊規(guī)劃，城市內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)滯后的問題近年來暴露無疑，以舊城區(qū)、舊廠房、城中村的改造為主的“城市更新”成為了各地政府著力推進的重點工作。（4）、金融政策及狀況政府將放寬準入門檻，有利于引導(dǎo)各種所有制資本進入金融租賃行業(yè)，深入推進金融業(yè)改革開放。適當擴大業(yè)務(wù)范圍，強化股東風險責任意識，實施分類管理，完善監(jiān)管規(guī)則，有利于促進金融租賃公司科學健康發(fā)展，充分發(fā)揮融資租賃特色優(yōu)勢。金融租賃是一種以融物代替融資，融物與融資密切相連的信用形式。它以融通資金為直接目的，以技術(shù)設(shè)備等動產(chǎn)為租賃對象，以經(jīng)濟法人企業(yè)為承租人，具有非常濃厚的金融色彩。（5）、房地產(chǎn)市場狀況徐州作為三線城市在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面有著很多優(yōu)勢：一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展離不開購買力的提升，隨著徐州市消費者購買力不斷提升，積累了足夠的購買力，而相對于一線城市而言，三線城市的商業(yè)供給不足，市場空白比較大，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求比較足，所以投資商業(yè)地產(chǎn)前景可期。二是徐州市的商業(yè)環(huán)境越來越好，日趨成熟與完善，金山橋開發(fā)區(qū)與新城區(qū)的快速崛起，使得徐州商業(yè)氛圍更加濃厚，體系更加完整，后續(xù)發(fā)展力有保障。三是政策利好，國家房地產(chǎn)調(diào)控主要針對的是住宅產(chǎn)品，對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響不大，而且一直以來，國家對于商業(yè)地產(chǎn)的政策一直都比較穩(wěn)定，鮮少有大的變動，徐州本地對于商業(yè)地產(chǎn)項目的的扶持也越來越多，包括吸引大的、有影響力的地產(chǎn)項目的入駐等。5.3、估價依據(jù)原則5.3.1合法原則房地產(chǎn)估價應(yīng)首先遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分、合法交易的為前提進行估價、交易循序合法原則，第一、要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)；第二，要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的；第三，要求估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分必須是合法的5.3.2最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循最高最佳使用原則，以估價對象的最高最佳使用為前提估價。此體現(xiàn)在房地產(chǎn)使用過程中。最高最佳使用必須是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，在估價的結(jié)論中得到多方人士的認可。5.3.3替代原則房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提。替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程，房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理的價值或價格，對房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應(yīng)當是在公開市場上最可能形成或成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價值或價格的。5.3.4估價時點原則房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。同一宗房地產(chǎn)在不同價值時點上往往會有不同的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)價格時，必須假定市場情況停止在價值時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況也是以其在該時點的狀況為準。5.3.5供求原則房地產(chǎn)估價同其它物品一樣，受供求關(guān)系的影響，估價時必須充分考慮到該地區(qū)的房地產(chǎn)的供求情況和可能導(dǎo)致供求關(guān)系變化的因素，才能對房地產(chǎn)價格的變化趨勢做出準確的預(yù)測。5.3.6遵循獨立性、客觀性、公正性、謹慎性的工作原則（1）、客觀性原則：一切從實際出發(fā)，認真進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握詳實可靠的資料和依據(jù)，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。（2）、獨立性原則：估價機構(gòu)和估價人員嚴格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)務(wù)當事人的影響，確保資產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性和公允性。（3）、謹慎性原則：在存在不確定因素的情況下，估價人員作出相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計估價對象在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。5.4估價方法（1）、市場比較法，是將估價對象與價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算過程主要步驟如下：、搜集交易實例；、選取可比實例；、對可比實例的成交價格進行適當處理；、求取比準價格。（2）、收益法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算過程主要步驟如下：、搜集有關(guān)收入和費用的資料；、估算潛在毛收入；、估算有效毛收入；、估算運營費用；、估算凈收益；、選用適當?shù)膱蟪曷?、增長率；、選用適宜的計算公式求出收益價格。5.4.1采用市場法進行測算（1）、調(diào)查案例案例A(盛世年華） 所處位置：銅山區(qū)盛世年華，北京路18號，居住在3號樓2單元4層402房間， 房型為三室 兩廳 兩衛(wèi)共達面積139平米 。此房產(chǎn)的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅，此房屋的成交日期：2013年10月。 案例B(盛世年華） 所處位置：銅山區(qū)盛世年華，北京路18號，居住在2號樓2單元3層301房間， 房型為三室 兩廳 兩衛(wèi)共達面積135平米 。此房產(chǎn)的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅，此房屋的成交日期：2014年2月。 案例C(盛世年華）所處位置：銅山區(qū)盛世年華，北京路18號，居住在6號樓1單元2層202房間， 房型為兩室 兩廳 兩衛(wèi)共達面積104平米 。此房產(chǎn)的建造年代是：2004年 ，使用用途：普通住宅此房屋的成交日期：2013年10月。 （2）、比較因素的選擇根據(jù)估價對象與可比實例的對比情況，我們選擇影響該對象的主要因素：、成交時日：根據(jù)房地產(chǎn)在交易時的價格指數(shù)，來進行相關(guān)交易期日修正。、交易情況說明：是否為公平、公正。誠實、正常、自愿的交易。、區(qū)域因素：主要指街道的條件、公共配套完備度、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度、有事基礎(chǔ)設(shè)施完善度環(huán)境優(yōu)劣度也是影響其的一個原因。、個別因素：主要指房建筑年代、結(jié)構(gòu)、臨街狀況