新規(guī)新政下復(fù)式產(chǎn)品研究.ppt

新規(guī)新政下 大面積產(chǎn)品總價過高 為什么突然要做小復(fù)式 9070政策放開 感覺溢價高 為什么認為復(fù)式溢價高 送的多 曾經(jīng)的贈送方式 項目 全盛紫悅龍庭建筑面積 125 拓展面積 約100 新規(guī)新政策 步入式凸窗搭板改建入戶花園兩層高陽臺 影響因素 容積率 贈送量 實用率 戶型多大值得做復(fù)式 什么樣的容積率可以做復(fù)式 提高梯戶數(shù)增加實用率 容積率 PARTONE 容積率與限高決定了場地的建筑密度 在相對緊湊的空間下 不吃面積的復(fù)式產(chǎn)品是否合適成為我們今天的議題 同樣的高度下 假設(shè)塔樓共30層 90 的平層 總建筑面積為2700 90 的復(fù)式 總建筑面積為1350 相差的1350 得通過增加產(chǎn)品面積段 或增加樓層的方式來消化 很多項目 面積段相對較為剛需 全為T6產(chǎn)品 導(dǎo)致花園相對較小 居住的舒適性有待進一步加強 平層產(chǎn)品能有效消化容積率 容積率與復(fù)式產(chǎn)品的關(guān)系 復(fù)式項目統(tǒng)計 容積率較低時 可根據(jù)定位 設(shè)置少量高低配產(chǎn)品及頂復(fù) 容積率較高時 如果高度有所限制 不建議做復(fù)式產(chǎn)品 會增加密度從而降低項目整體素質(zhì) 可以根據(jù)資源等級和定位 設(shè)置頂復(fù)產(chǎn)品 容積率與面積段 1 項目基本為百米內(nèi)高層建筑 結(jié)構(gòu)厚度對尺度影響較小 2 容積率較高時 建筑指標(biāo)較大 為保證項目整體素質(zhì) 復(fù)式產(chǎn)品面積隨容積率增加而增大 容積率小結(jié) 復(fù)式產(chǎn)品不吃容積率 低容積率 高資源型項目 可以設(shè)置高低配或頂復(fù)產(chǎn)品 高容積率 建筑高度有所限制時 建議盡量避免小面積復(fù)式產(chǎn)品 贈送量 PARTTWO 這里我們討論新規(guī)新政下復(fù)式產(chǎn)品的贈送量 與同面積平層產(chǎn)品贈送量的關(guān)系 研究面積做到多少時 值得我們設(shè)計復(fù)式產(chǎn)品 目前復(fù)式產(chǎn)品的空間拓展方式相對較少 主要通過陽臺和透空來實現(xiàn) 新舊建筑規(guī)范對比 A B 信義御城 下 上 原來能夠通過入戶花園 以及倒凸窗來進行贈送 室內(nèi)透空面積較大 F F E D D G C 89 復(fù)式贈送案例分析 舊規(guī) A B 下 上 F F E D D G C 現(xiàn)在僅能通過10 的陽臺和20 的室內(nèi)透空進行贈送 89 復(fù)式贈送案例分析 新規(guī) 復(fù)式產(chǎn)品是否還有溢價 小面積段平層or復(fù)式 面積段 90 實用率 80 陽臺贈送 20 面積段 90 實用率 80 陽臺贈送 10 室內(nèi)透空贈送 20 VS 平層 復(fù)式 90 復(fù)式與平層贈送量對比 贈送的陽臺面積 除陽臺之外的套內(nèi)建面 X 20 0 5 6 5 以90 為例 90 平層 套內(nèi)建筑面積 建筑面積 90 實用率 80 套內(nèi)建筑面積 除陽臺之外的套內(nèi)建面 X 0 1 0 5X 1 05X 計一半面積的陽臺面積 贈送面積 陽臺贈送面積 透空贈送面積 除陽臺之外的套內(nèi)建面 X 10 0 5 X 20 17 1 以90 為例 90 復(fù)式 90 復(fù)式 樓梯消耗空間 樓梯面積 250 18 900 2 8 1 實際贈送面積 贈送面積 樓梯面積 9 0 90 產(chǎn)品對比小結(jié) 新規(guī)后 復(fù)式 新規(guī)后 平層 由于贈送空間較多且規(guī)范的限制較少 贈送面積至少可達40 贈送面積減少至16 5 左右 在扣除因復(fù)式而產(chǎn)生的約8 1 樓梯面積后 贈送面積約9 0 在常規(guī)贈送條件下 陽臺贈送面積約為6 5 新規(guī)前 復(fù)式 戶型實用率 PARTTHREE 復(fù)式產(chǎn)品需要計算兩層核心筒的公攤面積 實用率與同梯戶比平層相比 實用率會明顯降低 新規(guī)前 由于贈送率較大 可抵消實用率較低的不利影響 但新規(guī)之后 實用率是什么 B 控制分攤公共建筑面積 核心筒 各梯戶比塔樓實用率 均為平層 T5塔樓 每層公攤面積 75 每層戶數(shù) 5戶電梯數(shù) 2部戶均公攤面積 15 T6塔樓 每層公攤面積 85 每層戶數(shù) 6戶電梯數(shù) 3部戶均公攤面積 約14 T8塔樓 每層公攤面積 100 每層戶數(shù) 8戶電梯數(shù) 2部戶均公攤面積 約12 5 戶數(shù)越多每層總公攤越大 但每戶公攤越小 復(fù)式對實用率的影響 戶數(shù)較少分攤量不變 設(shè)置復(fù)式產(chǎn)品 會增加所有戶型公攤數(shù) 梯戶比越低 每個戶型公攤相應(yīng)增加 全復(fù)式塔樓實用率 89 復(fù)式公攤面積為 25 兩梯八戶的全89 復(fù)式塔樓 公攤至少為25 以上 高梯戶比不能解決公攤大的問題 曾經(jīng)的復(fù)式因為極高的贈送率 可抵消實用率降低的不利影響 案例 百合盛世10 瓏禧3 4 4 新規(guī)下 不建議做全復(fù)式塔樓 實用率小結(jié) 綜上復(fù)式產(chǎn)品影響整棟樓戶數(shù) 從而導(dǎo)致實用率較低 30F 90戶 30F 180戶 如何提高實用率 局部復(fù)式 提高梯戶比 高梯戶比產(chǎn)品的日照 高梯戶比塔樓 如何兼顧產(chǎn)品日照 以及居住舒適性 塔樓形式 產(chǎn)品形式 X形塔樓 疊拼復(fù)式 T8 X字形 塔樓 根據(jù)搜集案例 塔樓呈X形布置時 各戶型均可以滿足日照 由于T8產(chǎn)品均為復(fù)式時 實用率大幅度降低 因此在T8的情況下 可局部布置1 2條腿的復(fù)式產(chǎn)品 經(jīng)過計算 T8塔樓全部為89 產(chǎn)品且有兩條腿的復(fù)式時 公攤約為14 3 接近T6全部89平層產(chǎn)品的公攤 疊拼復(fù)式 南北通透 利用疊拼的方式可以做到T9甚至更高梯戶比產(chǎn)品 產(chǎn)品在入戶層有純北房間 但在二層戶戶可以實現(xiàn)南北通透的布局 同樣 若全部設(shè)置成復(fù)式 實用率極低 因此在塔樓兩端設(shè)置平層產(chǎn)品 中間4戶型設(shè)置疊拼復(fù)式 由于有復(fù)式產(chǎn)品 設(shè)置三部電梯即可滿足每70戶一部電梯的配置 實用率小結(jié) 新規(guī)下無法拓展 實用率極低 不建議做全復(fù)式產(chǎn)品的塔樓 為保證實用率 建議在高梯戶比的前提下設(shè)置少量復(fù)式產(chǎn)品 戶型多大值得做復(fù)式 容積率在3 4時 可設(shè)置少量小戶型復(fù)式產(chǎn)品 容積率大于4時 若想設(shè)置復(fù)式產(chǎn)品 建議增加復(fù)式產(chǎn)品面積段 建筑為超高層時 由于結(jié)構(gòu)厚度 不建議做小面積段復(fù)式產(chǎn)品 解答