dcjianghu_1238120432_西安長(zhǎng)安北路寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃方案64頁(yè).doc

安長(zhǎng)安北路寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃方案目 錄第一部分 市場(chǎng)分析1、 2003年西安經(jīng)濟(jì)狀況2、 2003年西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)3、 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)概述4、 市場(chǎng)需求與發(fā)展趨勢(shì)5、 當(dāng)前市場(chǎng)面臨的問(wèn)題6、 城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)7、 長(zhǎng)安北路區(qū)域經(jīng)濟(jì)8、 項(xiàng)目的SWOT分析9、 產(chǎn)品的SWOT分析10、 項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議第二部分 項(xiàng)目定位11、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位12、 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位13、 項(xiàng)目的價(jià)格策略/定位14、 項(xiàng)目的目標(biāo)客層定位第三部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣15、 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)形象定位16、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的核心策略17、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)時(shí)機(jī)建議18、 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期規(guī)劃19、 項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略/售樓中心選址20、 項(xiàng)目的銷(xiāo)售規(guī)劃和目標(biāo)實(shí)施21、 項(xiàng)目的推廣策略22、 項(xiàng)目的案名建議/推廣主題 23、 項(xiàng)目的執(zhí)行策略長(zhǎng)安北還缺少什么從城市空間來(lái)講：長(zhǎng)安北缺乏一種巴黎香榭里拉大街的藝術(shù)特色和文化承揚(yáng)巴黎香榭里拉大街，享譽(yù)世界，是一條著名的商業(yè)街區(qū)，除過(guò)凱旋門(mén)，寬敞的8車(chē)道和香榭樹(shù)，還有一座座百年建筑留給現(xiàn)代人的啟示，長(zhǎng)安北的建筑缺乏一種文化經(jīng)典/文明傳承的大氣之美。從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)講：長(zhǎng)安北缺乏一種北京金融街的力量和精神金融街當(dāng)年曾與聞名世界的中關(guān)村擁有同樣的榮譽(yù)，近兩年，金融街的發(fā)展受到影響。困則思變，現(xiàn)在北京的金融街要變了從街區(qū)形象講：長(zhǎng)安北缺乏一種深圳華強(qiáng)北的時(shí)代精神和商業(yè)文明華強(qiáng)北路，5年前也是一條郁郁寡歡的街道，但現(xiàn)在已經(jīng)成為深圳商業(yè)的名片，它的成功在于資源的整合，但更在于運(yùn)營(yíng)思維和理念的大轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)安北是否明白自己是什么？自己應(yīng)該是什么？從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局講：長(zhǎng)安北缺乏復(fù)合型商務(wù)社區(qū)和個(gè)性化投資型商務(wù)樓宇從長(zhǎng)安北商務(wù)圈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和供應(yīng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，除過(guò)中信大廈和中誠(chéng)大廈，長(zhǎng)安北的高檔寫(xiě)字樓目前處于空白。第一部分 市場(chǎng)分析1、2003年西安的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況：2003年是西安經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一年，全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到823.46億元，同比增長(zhǎng)13.3%左右，超出全國(guó)和全省5.3和3.6個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為7110元， 同比增長(zhǎng)10.5%，全年全市固定資產(chǎn)投入為320多億元左右，同比增長(zhǎng)17%。消費(fèi)品市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺，人民生活水平不斷提高，投資環(huán)境不斷改善。2、2004年西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)：2004年西安全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度力爭(zhēng)達(dá)到14%，國(guó)民生產(chǎn)總值力爭(zhēng)達(dá)到938.5億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)8.5%，達(dá)到7714元，地方財(cái)政收入與GDP同步增長(zhǎng)，達(dá)到60.12億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)18.5%，達(dá)以400.5億元。由此可見(jiàn)，2004年西安經(jīng)濟(jì)仍將是持續(xù)快速發(fā)展的一年，政府將通過(guò)各種宏觀調(diào)控機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展，同時(shí)，一大批市政道路設(shè)施的建設(shè)也將為西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)眾多商機(jī)。3、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況概述：近幾年來(lái)，隨著市政建設(shè)步伐的加快以及城市經(jīng)營(yíng)理念的深入，給西安的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的上升空間，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與規(guī)范也極大的推動(dòng)著西安的城市化進(jìn)程。經(jīng)過(guò)近幾年的迅猛發(fā)展，西安的房地產(chǎn)業(yè)已向品牌化、生態(tài)化、人性化等方面發(fā)展，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：1） 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房售價(jià)總體呈上升趨勢(shì)，但增長(zhǎng)幅度已有所趨緩，較多開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求相悖，只是市場(chǎng)上的房屋控制率不斷遞增。2） 市場(chǎng)新項(xiàng)目不斷增加，市場(chǎng)供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，營(yíng)銷(xiāo)壓力陡增，致使缺乏自身特色的項(xiàng)目推案難度不斷加大。3） 市場(chǎng)強(qiáng)大的需求量，將使商品房購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面在今后幾年更為明顯。4） 隨著市場(chǎng)產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象加重，品牌已成為客戶(hù)購(gòu)房時(shí)的重要考慮因素。5） 西安道路交通方面的缺陷，致使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位發(fā)展及交通狀況很關(guān)注。6） 隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，消費(fèi)者已日趨理性，眾多消費(fèi)者都以觀望的態(tài)度來(lái)看待西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，等待著適合自己的產(chǎn)品出現(xiàn)。7） 城市格局更加明顯，如明德門(mén)小區(qū)、西高新商務(wù)區(qū)。政府對(duì)南郊建設(shè)力度的加大，致使南郊已成為西安市民購(gòu)房得首選區(qū)域，甚至長(zhǎng)安區(qū)的房?jī)r(jià)也是不斷上升。8） 小高層、高層將成為今后物業(yè)的主流，已漸漸被消費(fèi)者所青睞，在市場(chǎng)上具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。9） 人們生活水平的提高，社區(qū)環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)以被極為重視，高檔次的樓盤(pán)將引領(lǐng)潮流。10） 定位高、總價(jià)較高的大戶(hù)型，在市場(chǎng)上銷(xiāo)售普遍較慢，相反，方正實(shí)用的緊湊小戶(hù)型在市場(chǎng)上銷(xiāo)售狀況較好。11） 工薪階層的購(gòu)房已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主流，定位準(zhǔn)確的個(gè)性化物業(yè)倍受青睞。12） 精裝修的商品房已成為西安樓市的一大亮點(diǎn)，此類(lèi)物業(yè)也將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，目前也已被西安市民所接受。13） 城市化進(jìn)程的加快，郊區(qū)住宅有很大的市場(chǎng)空間，將直接影響西安的房地產(chǎn)格局。2) 寫(xiě)字樓物業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求據(jù)悉，西安寫(xiě)字樓超常增量期是在2001年，供應(yīng)量一下子比2000年猛增187.9%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前西安已建成和在建項(xiàng)目大約77萬(wàn)平方米，已建成的有35萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)高峰。造成目前上述現(xiàn)象的深層次原因：首先，前期寫(xiě)字樓供不應(yīng)求和高額利潤(rùn)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商盲目跟風(fēng)，市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩。據(jù)有關(guān)資料顯示，2001年至今，整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總量已經(jīng)達(dá)到150萬(wàn)平方米，消化量只有20%，表現(xiàn)最好的2001年市場(chǎng)銷(xiāo)售量?jī)H為供給量的57%。加上1999年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)出現(xiàn)巨大交易量，市場(chǎng)需求迅速釋放。最終導(dǎo)致今天市場(chǎng)平淡。首先是高新板塊，該區(qū)域目前共有在銷(xiāo)樓盤(pán)17個(gè)，其價(jià)格約有3200-8800元/平方米，均價(jià)在6000元/平方米。西安高新區(qū)經(jīng)過(guò)12年的發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭依然不減，除聚集了大量有錢(qián)有閑階層和產(chǎn)業(yè)新貴為住宅區(qū)的建設(shè)上起到了很大作用外，隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)浪潮的興起，高新區(qū)的寫(xiě)字樓也成為高新區(qū)發(fā)展建設(shè)的亮點(diǎn)。西安的另一個(gè)寫(xiě)字樓“板塊”就是南二環(huán)一帶，尤其集中在二環(huán)路上的朱雀路口到西二環(huán)以東至西一線，目前城南區(qū)域約有寫(xiě)字樓盤(pán)37個(gè)，其價(jià)格約在3500元/平方米5800元/平方米，均駕馭約為4800元/平方米左右。僅僅南二環(huán)玖從東到西集中了華融國(guó)際商務(wù)大廈、鵬豪園、藍(lán)溪科技大廈、煜源大廈、世紀(jì)星大廈、現(xiàn)代之窗、志城大廈、高科廣場(chǎng)、永安大廈、捷瑞大廈等，南二環(huán)寫(xiě)字樓的最大優(yōu)勢(shì)無(wú)疑是交通。城中板塊共有在銷(xiāo)樓盤(pán)35棟，寫(xiě)字樓占到一半的比例，其售價(jià)約為35006500元/平方米左右，這和城內(nèi)的中心區(qū)域地位和城市建設(shè)發(fā)展的歷程有關(guān)，比如南大街、和平路、西華門(mén)十字附近就聚集了（如凱愛(ài)大廈、金鑫國(guó)際、佳騰大廈、西華數(shù)碼大廈，和平銀座等）許多標(biāo)志型的寫(xiě)字樓在城區(qū)，幾年前開(kāi)發(fā)的高檔寫(xiě)字樓的中大國(guó)際取得了成功，帶動(dòng)了鬧市區(qū)中高檔寫(xiě)字樓的紛紛崛起，如今，城區(qū)內(nèi)已形成三個(gè)集中的寫(xiě)字樓街區(qū)：鐘樓附近，由中貿(mào)國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、金鐘大廈等構(gòu)成;和平路聚集了金鑫國(guó)際大廈、盛唐國(guó)際、佳騰大廈等許多新盤(pán)正在建設(shè)中，西大街，已完成拓寬改造，西大街的寫(xiě)字樓更被開(kāi)發(fā)商看好。同時(shí)，出于利潤(rùn)率的考慮，在一些商業(yè)繁華區(qū)（如西華門(mén)、南大街等區(qū)域）出現(xiàn)的寫(xiě)字樓大多是和商業(yè)功能結(jié)合的，城中寫(xiě)字樓不少的物業(yè)功能結(jié)合的，城中寫(xiě)字樓不少的物業(yè)大量被外地新進(jìn)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)吸納，而且不難預(yù)測(cè)，憑借城中板塊優(yōu)越的地理位置和旺盛人氣，一些實(shí)力更為強(qiáng)大的外地金融保險(xiǎn)、餐飲娛樂(lè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，定位于商業(yè)用途的樓盤(pán)大面積甚至整層整棟租購(gòu)寫(xiě)字樓的情況將會(huì)不斷發(fā)生。以新時(shí)代大廈/宏府大廈/金1）西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)幾大集中區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)狀況 一級(jí)商務(wù)圈： 鐘樓、長(zhǎng)安北商務(wù)圈：金鐘大廈/新時(shí)代廣場(chǎng)/中大國(guó)際/富城大廈/長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)為代表高新區(qū)CBD：高新國(guó)際商務(wù)中心/麗華科技大廈/創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)/華晶商務(wù)廣場(chǎng)/西部電子信息大廈等為代表南二環(huán)金腰帶商務(wù)圈：以世紀(jì)星大廈/高科廣場(chǎng)/華融國(guó)際大廈/旅游大廈/煜源大廈/志誠(chéng)大廈/西港國(guó)際大廈為代表二級(jí)商務(wù)圈：北經(jīng)開(kāi)發(fā)商務(wù)圈：以凱鑫國(guó)際大廈/云天大廈/經(jīng)發(fā)大廈/御道華庭/中環(huán)大廈為代表東關(guān)商務(wù)圈：以世貿(mào)大廈/招商局廣場(chǎng)/金鑫國(guó)際大廈/佳騰大廈/和平銀座為代表小寨商務(wù)圈：以西安國(guó)際貿(mào)易中心/百隆廣場(chǎng)/文化藝術(shù)大廈/鼎盛時(shí)代/世紀(jì)經(jīng)典2） 商務(wù)集中區(qū)的價(jià)格趨勢(shì) 一級(jí)商務(wù)圈： 鐘樓、長(zhǎng)安北商務(wù)圈：本商務(wù)板塊共有在銷(xiāo)樓盤(pán)35棟，其售價(jià)約為35006500元/平方米左右， 均價(jià)在4200元/平米。高新區(qū)CBD：高新板塊，該區(qū)域目前共有在銷(xiāo)樓盤(pán)17個(gè)，其價(jià)格約有3200-8800元/平方米，均價(jià)在5500元/平方米。南二環(huán)金腰帶商務(wù)圈：約有寫(xiě)字樓盤(pán)37個(gè)，其價(jià)格約在3500元/平方米5800元/平方米，均價(jià)為4800元/平方米左右。二級(jí)商務(wù)圈：北經(jīng)開(kāi)發(fā)商務(wù)圈：寫(xiě)字樓共有7棟，其售賣(mài)價(jià)格在35004500元/平米之間，均價(jià)在4200元/平米。東關(guān)商務(wù)圈：東關(guān)十字及東門(mén)以?xún)?nèi)聚集了10多個(gè)寫(xiě)字樓，其售賣(mài)價(jià)格在38004500元/平米之間，均價(jià)在4000元/平米。小寨商務(wù)圈：小寨作為西安的副都心，也形成了一個(gè)商務(wù)集中區(qū)，其售賣(mài)均價(jià)在4800元/平米之間。 6、城南區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀1）區(qū)域商務(wù)板塊現(xiàn)狀西安一家銀行在城南某寫(xiě)字樓買(mǎi)了幾層樓，欲將總部設(shè)在這里，盡管該銀行對(duì)傳媒保持了沉默，但在業(yè)界、在市場(chǎng)猶如一個(gè)重磅炸彈在寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)了鍋?！斑@是沖著城南的南二環(huán)商務(wù)大道的聚焦效應(yīng)去的”，更有人預(yù)言，2003年，隨著西安城市建設(shè)的加快及二環(huán)路的全線貫通，城南乃至南二環(huán)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。南二環(huán)貫穿西安經(jīng)濟(jì)交通命脈。經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，南二環(huán)沿線(雁塔路至昆明路路段)周?chē)劢沽吮姸喔邫n俱樂(lè)部、賓館、高尚住宅區(qū)。餐飲業(yè)、金融業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、商業(yè)紛紛搶灘南二環(huán)，形成濃厚的商業(yè)氛圍和高素質(zhì)的人文環(huán)境，業(yè)已被人譽(yù)為西安新經(jīng)濟(jì)的“金腰帶”，成為展現(xiàn)西安國(guó)際大都市日新月異城市建設(shè)最新風(fēng)貌的代表區(qū)域。絕佳的地理優(yōu)勢(shì)，便捷的交通條件，伴隨送走二環(huán)路的全線貫通，讓南二環(huán)的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成為焦點(diǎn)，也成為企業(yè)搶占市場(chǎng)的最佳商務(wù)制高點(diǎn)。 如今，南二環(huán)沿線聚焦了眾多寫(xiě)字樓項(xiàng)目。中高檔寫(xiě)字樓林立，高科廣場(chǎng)、志誠(chéng)大廈、華苑大廈、永安大廈、世紀(jì)星大廈、藍(lán)溪科技大廈、煜源國(guó)際、華融商務(wù)大廈、信息大廈、西部國(guó)際廣場(chǎng)等數(shù)十個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布其間，尤以去年開(kāi)盤(pán)的高科廣場(chǎng)、世紀(jì)星大廈以24小時(shí)辦公全力打造國(guó)際化商務(wù)平臺(tái)，其每?jī)蓪油ǜ叩闹型ゾ坝^，強(qiáng)大的信息基礎(chǔ)倡導(dǎo)無(wú)紙化辦公，大廈內(nèi)部無(wú)通訊盲區(qū)等特色配套和服務(wù)，蠃得市場(chǎng)、熱銷(xiāo)持續(xù)不減；高科廣場(chǎng)則以一個(gè)集商務(wù)、辦公、公寓、休閑會(huì)所為一體的高智能化綜合商務(wù)社區(qū)受到市場(chǎng)的追捧，開(kāi)盤(pán)數(shù)月就已銷(xiāo)售過(guò)半，煜源國(guó)際信托政府配套，西部國(guó)際商城以“西安不夜城娛樂(lè)”，同樣受到市場(chǎng)青睞。根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，南二環(huán)商務(wù)大道將與西安CBD聯(lián)成西安最大的經(jīng)濟(jì)商務(wù)圈，使西安在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)浪潮中真正成為輻射中西部、全國(guó)及至世界區(qū)域內(nèi)的CBD城市。 西部大開(kāi)發(fā)的深入，城市建設(shè)的加快，南二環(huán)上立交的破土動(dòng)工，高新區(qū)的二次創(chuàng)業(yè)，無(wú)不失去著南二環(huán)經(jīng)濟(jì)帶的騰飛、CBD商圈的蓬勃發(fā)展，南二環(huán)在西安大都市經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重，影響力與日俱增，南二環(huán)已經(jīng)成為商家必爭(zhēng)之地。加之南二環(huán)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目的上市以及可用于開(kāi)發(fā)土地的稀缺，大批企業(yè)將會(huì)紛紛在此安營(yíng)扎寨，搶占先機(jī)，提前占領(lǐng)西安最佳商務(wù)制高點(diǎn)，看來(lái)，2003年及至今后南二環(huán)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈2）城南寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查寫(xiě)字樓樓盤(pán)個(gè)案分析表世紀(jì)星大廈基本數(shù)據(jù)：樓盤(pán)名稱(chēng)世紀(jì)星大廈發(fā)展商老三屆集團(tuán)工地位置南二環(huán)與永松路交匯處東南角物業(yè)管理深圳天安物業(yè)公 開(kāi)日 期2002年工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房基地面積5畝規(guī)劃用途純商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積49121平米銷(xiāo)售率45%均價(jià)5300元/平米物業(yè)費(fèi)55元/平米 采暖、空調(diào)、 電費(fèi)、電梯費(fèi)另算、聯(lián)系電話88243030 88252828利多：位置優(yōu)越，交通便捷，商務(wù)氣氛形成，配套設(shè)施良好，廣告力度大、面廣。自稱(chēng)南二環(huán)路標(biāo)。利空：目前西安寫(xiě)字間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，其機(jī)會(huì)不佳，又臨高新區(qū)較近寫(xiě)字間商務(wù)樓集中等客觀原因影響其銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)主張：營(yíng)銷(xiāo)概念：數(shù)碼時(shí)代的商務(wù)先鋒配置：A. 24小時(shí)辦公，全新理念順應(yīng)超越巔峰的渴求 24小時(shí)-空調(diào)、熱水、直飲水到戶(hù)、物業(yè)服務(wù)、國(guó)際商務(wù)咨訊、商務(wù)會(huì)所全面開(kāi)放B.強(qiáng)大的信息基礎(chǔ)，承傳卓越的數(shù)字化空間 光纖導(dǎo)入、cisco提供路由器交換機(jī)、AVAYA提供的超五類(lèi)布線設(shè)備，IP直撥電話，電話容量2000門(mén)，最多可擴(kuò)展至8000門(mén)，語(yǔ)言增值功能全，手機(jī)無(wú)障礙系統(tǒng)全面覆蓋，大廈內(nèi)不無(wú)通訊盲區(qū)，可接收亞洲1號(hào)、2號(hào)衛(wèi)星，提供CNN等國(guó)際新聞商務(wù)頻道?；芈窡o(wú)間斷電力系統(tǒng)，總?cè)萘?750KVA,每平米電容量100W.C.高度舒適的辦公環(huán)境，全面滿(mǎn)足商務(wù)生活的人性需要每單元辦公空間設(shè)有自控式中央空調(diào)，新風(fēng)傳送量40-50立方米/小時(shí)6部國(guó)際品牌VVVF高速電梯，每戶(hù)預(yù)留行政衛(wèi)生間，每層設(shè)有公共洗手間，100-2000平米的自由組合寫(xiě)意空間，斥資2000萬(wàn)元打造全透明單元式熱反射中空玻璃幕墻D.獨(dú)特的增值服務(wù)系統(tǒng)，締造商務(wù)之旅的恒久伙伴遠(yuǎn)程會(huì)議系統(tǒng)，配備5種國(guó)際語(yǔ)言同聲傳譯系統(tǒng)；員工餐廳、健生房、商務(wù)吧；大廈設(shè)有自動(dòng)提款機(jī)、小型超市、彩色復(fù)印、工程曬圖；經(jīng)理人沙龍、經(jīng)濟(jì)論壇及員工培訓(xùn)；創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)基本數(shù)據(jù)：樓盤(pán)名稱(chēng)創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展商西安高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心、高新區(qū)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、西安留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園工地位置科技路中段物業(yè)管理西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)管理有限公司公 開(kāi)日 期2003/3/3工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)基地面積35畝規(guī)劃用途綜合商務(wù)寫(xiě)字間建筑面積856萬(wàn)平米主力戶(hù)型大開(kāi)間，自由分隔。主力面積A區(qū)156。93475。43平米、B區(qū)52。97448。93平米起價(jià)4960元/平米/均價(jià)5400元/平米銷(xiāo)售率20%聯(lián)系電話88312210 88313619利多：緊鄰唐延路，百米綠化帶成為其亮點(diǎn)，配套設(shè)施齊全建筑風(fēng)格很好。未來(lái)高新區(qū)的發(fā)展為其帶來(lái)很大空間利空：目前西安寫(xiě)字間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，其機(jī)會(huì)不佳，高新區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等客觀原因影響其銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)主張：營(yíng)銷(xiāo)概念：為企業(yè)發(fā)展加速配置：A.創(chuàng)業(yè)園發(fā)展10年傾獻(xiàn)創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)將創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心的優(yōu)越資源進(jìn)行有效的聚集整合，以全新的目標(biāo)作引導(dǎo)，為企業(yè)構(gòu)架最真實(shí)、最權(quán)威、最有意義的聚變平臺(tái)，幫助企業(yè)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。B.形象平臺(tái)，氣宇軒昂的建筑價(jià)值 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)占地35畝，由兩組裙樓與二十七層高層主體和地下停車(chē)場(chǎng)組成，建筑面積8.56萬(wàn)平米，分A,B,C,D四區(qū)，集商務(wù)、辦公、休閑會(huì)所等功能為一體。1830平米的大型室內(nèi)花園廣場(chǎng)，綠化率高達(dá)38%，整體建筑密度：39%，容積率：3.66。C.區(qū)域平臺(tái)，CDB核心 創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)地處西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科技路與高新路交匯處，矗立于CDB的核心區(qū)域，享受高新區(qū)技術(shù)、人才、政策等優(yōu)秀資源，無(wú)論是商務(wù)的周邊配套，都完善優(yōu)異，便利自然顯露，尊貴由內(nèi)而發(fā)。D.政策平臺(tái)，企業(yè)飛速的權(quán)威保障 在創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)享受到包括企業(yè)信貸擔(dān)保服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)配套資金、風(fēng)險(xiǎn)投資資金和房?jī)r(jià)優(yōu)惠等扶持政策，是企業(yè)進(jìn)取、發(fā)展、創(chuàng)造價(jià)值的最有力的政策平臺(tái)。E.管理平臺(tái)，伙伴型服務(wù)同心成就未來(lái)為企業(yè)提供扶持基金：項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目推廣、產(chǎn)品宣傳、市場(chǎng)開(kāi)拓等管理咨詢(xún)服務(wù)；同時(shí)指導(dǎo)企業(yè)建立健全的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)行投融資活動(dòng)，定期免費(fèi)培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)技能、熱點(diǎn)話題及最新政策等創(chuàng)業(yè)知識(shí)。F.硬件平臺(tái)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)金牌配置 5A級(jí)寫(xiě)字樓水平：千兆光纖接入，自控、安防系統(tǒng)嚴(yán)謹(jǐn)縝密，公共系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)均采用全方位實(shí)時(shí)監(jiān)控，安全便捷；13部名牌電梯，等候時(shí)間小于40秒，四管式中央空調(diào)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)金高科廣場(chǎng)基本數(shù)據(jù)：樓盤(pán)名稱(chēng)高科廣場(chǎng)發(fā)展商高科房產(chǎn)工地位置高新四路與南二環(huán)交匯處東南角物業(yè)管理高科物業(yè)公 開(kāi)日 期2002/9工程進(jìn)度現(xiàn)房基地面積34畝規(guī)劃用途綜合商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積87萬(wàn)平米主力戶(hù)型大開(kāi)間，自由分隔。銷(xiāo)售率50%均價(jià)均價(jià)6000元/平米物業(yè)費(fèi)14元/月/平米（內(nèi)含6元空調(diào)費(fèi)：3個(gè)月的制冷和4個(gè)月的采暖）聯(lián)系電話8471111 8472222 8311585利多：建筑風(fēng)格現(xiàn)代，外立面簡(jiǎn)捷明快，一氣呵成。交通便捷，高新區(qū)的北大門(mén)口，地理位置優(yōu)越。利空：目前西安寫(xiě)字間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，其機(jī)會(huì)不佳，又臨高新區(qū)較近等客觀原因影響銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)主張： 營(yíng)銷(xiāo)概念：酒店式.NET.商務(wù)區(qū)A.高科廣場(chǎng) 國(guó)際品質(zhì)商務(wù)空間B.高科廣場(chǎng) 揭示西安未來(lái)城市精神價(jià)值的第一要素，南二環(huán)路-今日西安之交通大動(dòng)脈，高新四路-西安高新區(qū)通往城區(qū)的口岸，高科廣場(chǎng)占據(jù)二者之黃金交點(diǎn)，雄踞高新區(qū)北大門(mén)，坐擁顯赫地段，貴如金鉆.C.歷練簡(jiǎn)約主義風(fēng)格 傳承建筑永恒價(jià)值整體線條簡(jiǎn)潔挺拔，A座主體高近百米，地面以上二十五層，每層建筑面積約1600平米，由建筑面積約1萬(wàn)7千平米的商業(yè)裙樓，具備現(xiàn)代化的商務(wù)及會(huì)議功能，5000平米的樓前大廣場(chǎng)，以及可容納400汽車(chē)的地下、地上停車(chē)場(chǎng)，光纖入樓的高速信息網(wǎng)絡(luò)的傳輸系統(tǒng)和酒店式的物業(yè)管理服務(wù)。氣宇軒昂，中空式大堂，寬敞氣派，休閑連廊，唯美自然的生態(tài)景觀，人性化的內(nèi)部空間，大廳中獨(dú)具匠心的觀光電梯，平添出一種節(jié)奏美感。D.現(xiàn)代辦公環(huán)境 全程商務(wù)服務(wù) 針對(duì)企業(yè)對(duì)商務(wù)配套及設(shè)施的需要，高科廣場(chǎng)為業(yè)主們提供細(xì)致入微的全程式商務(wù)服務(wù)，包括柜臺(tái)查詢(xún)，電梯引導(dǎo)，會(huì)務(wù)安排，協(xié)助辦理企業(yè)工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)手續(xù)、法律顧問(wèn)、代訂酒店、物流配送、培訓(xùn)講座等，有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提高公司形象品質(zhì)。完善的服務(wù)體系、便利的服務(wù)方式、輕松的服務(wù)體驗(yàn) 不用走得太遠(yuǎn)，在這里-展現(xiàn)。亞美偉博廣場(chǎng)基本數(shù)據(jù)：樓盤(pán)名稱(chēng)亞美偉博廣場(chǎng)發(fā)展商陜西亞美聚源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 工地位置南二環(huán)西高新四路對(duì)面物業(yè)管理第一太平戴維斯綜合顧問(wèn)有限公司公 開(kāi)日 期2003年4月工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)基地面積18771畝規(guī)劃用途商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積75563平米主力戶(hù)型三室二廳、大開(kāi)間，自由分隔主力面積138-200平米160-180平米）銷(xiāo)售率40%均價(jià)寫(xiě)字間5500元/m2物業(yè)費(fèi)12元/月/平米電梯0。1元/月/平米，每層加0。01元/平米/月聯(lián)系電話4249888 4246888利多：緊鄰規(guī)劃中西郊公園，位于二環(huán)與高新四路十字地理環(huán)境優(yōu)越。周遍交通便利，公交車(chē)六路利空：戶(hù)型較大，戶(hù)型分區(qū)合理，與市場(chǎng)相脫離、項(xiàng)目周遍寫(xiě)字樓較多，寫(xiě)字樓部分不好銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)主張：至高品質(zhì) 無(wú)上尊榮南二環(huán)核心地段，交通暢通快捷，板式高層，一提一戶(hù)，德國(guó)蒂森高速電梯、美國(guó)特靈戶(hù)式中央空調(diào)、意大利雷塔然氣壁掛鍋爐、裙樓頂部設(shè)有400平方米室內(nèi)陽(yáng)光游泳池、6000平方米綠色中庭。167227平方米七種戶(hù)型、2003年動(dòng)工興建“桃源湖畔”-超大規(guī)模西郊水景公園。高新國(guó)際商務(wù)中心基本數(shù)據(jù)：樓盤(pán)名稱(chēng)高新國(guó)際商務(wù)中心發(fā)展商高新地產(chǎn)工地位置高新路與科技路什字西北角物業(yè)管理自管公 開(kāi)日 期2002/10/18工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)基地面積33.4畝規(guī)劃用途綜合建筑面積140000平米主力戶(hù)型三房二廳三衛(wèi)，八套空中別墅（住宅）大開(kāi)間（商務(wù)）主力面積25134平米銷(xiāo)售率40%均價(jià)商務(wù)樓11000元/平米住宅樓8100元/平米物業(yè)費(fèi)15元/平米/月，采暖4.5元/月/m2聯(lián)系電話8211989 8311800利多：該項(xiàng)目位于西高新區(qū)中心地帶，交通便捷，西臨海星誠(chéng)信大廈，北靠高科大廈，東接高新路。是高新區(qū)內(nèi)規(guī)模最大，功能最完善的項(xiàng)目。外觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代氣息濃厚利空：戶(hù)型較大，戶(hù)型分區(qū)合理，與市場(chǎng)相脫離、項(xiàng)目周遍寫(xiě)字樓較多，寫(xiě)字樓部分不好銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)主張：營(yíng)銷(xiāo)概念：對(duì)接世界500強(qiáng)風(fēng)范之一：高新區(qū)最核心的地段和CBD中心輻射；風(fēng)范之二：國(guó)際豪邸、寫(xiě)字樓、大型購(gòu)物中心三位一體國(guó)際商務(wù)社區(qū)；風(fēng)范之三：國(guó)際化配置：天幕闊景國(guó)際豪邸、高新數(shù)碼大廈、高新購(gòu)物中心、國(guó)際商務(wù)俱樂(lè)部、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際宴會(huì)廳、經(jīng)理人沙龍、觀光回廊；風(fēng)范之四：全球最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)及投資管理公司仲量聯(lián)行提供物管服務(wù)；風(fēng)范之五：西北唯一配備樓頂停車(chē)坪的商務(wù)中心。未售樓盤(pán)概念新穎情況：1. 項(xiàng)目：長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)概念：交融歷史與未來(lái) 匯聚時(shí)尚與品位總建筑面積：258743平米、是一座集金融、商貿(mào)、國(guó)際會(huì)所、商住公寓智能化辦公一體的多功能綜合大廈群。亮點(diǎn)：A.100米高的酒店商住樓1-2號(hào)樓為連體酒店管理商住樓，14層以下設(shè)計(jì)為現(xiàn)代職能辦公，3A級(jí)寫(xiě)字樓，15層以上為商住樓B.85米高辦公樓3號(hào)樓，每層面積15002000平米，8部電梯C.12400平米商場(chǎng)/1000余輛車(chē)泊位2. 項(xiàng)目：紫薇-LIHO 概念 ：紫薇-LIHO成功營(yíng)造了“氣質(zhì)、靈魂、與眾不同”的特性緊靠南部高新板塊主干道，半小時(shí)內(nèi)可快捷抵達(dá)都市中心。融入西北第一大盤(pán)紫薇田園都市之中，周邊商業(yè)文化設(shè)施應(yīng)有盡有，國(guó)際建筑標(biāo)準(zhǔn)，從酒店式大堂、電梯、商務(wù)中心到建筑骨架的打造和外立面的裝修均按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)打造。建筑風(fēng)格引入國(guó)際潮流理念。88米的建筑高度。長(zhǎng)安路主要商務(wù)寫(xiě)字樓個(gè)案的具體情況表及分析圖：項(xiàng)目面積物業(yè)管理車(chē)位售價(jià)租價(jià)配套設(shè)施主訴求驪馬豪城100平方米2元多/月（電梯）600個(gè) 10-13萬(wàn)買(mǎi)斷4500元/平米共22層，只售不租，送柜機(jī)，掛機(jī)，廚房衛(wèi)生間用具。澳式風(fēng)格，其中驪馬名居為純板式住宅，一梯兩戶(hù)及兩梯兩戶(hù)；驪馬公寓為精致標(biāo)準(zhǔn)酒店式戶(hù)型，精修；驪馬中心為現(xiàn)代商務(wù)空間彈性空間。布局隨樓體（弧形）規(guī)劃，實(shí)用率較高，功能分區(qū)合理。小區(qū)內(nèi)有陽(yáng)光走廊、空中花園、梧桐走廊、草坪等。住宅入口有驪馬豪門(mén)造型。有會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童活動(dòng)區(qū)、大型地下車(chē)場(chǎng)等。飄逸大三通-通透、通暢、通風(fēng)世紀(jì)經(jīng)典160平米2.8元/平米 300元/位/月 12萬(wàn)買(mǎi)斷 地下兩層4100元/平米35元/平米/月基于INTERNET的大廈局域網(wǎng)絡(luò)。100兆光纖入樓，超五類(lèi)IBM ACS綜合布線，客廳臥室均配備DNN專(zhuān)線接口，每戶(hù)提供二個(gè)數(shù)據(jù)插座，配備“天堂2000”服務(wù)管理系統(tǒng)；大廈周?chē)兴氖鲃?dòng)式紅外電子墻，24小時(shí)閉路電視，門(mén)禁監(jiān)控系統(tǒng)，四層以上封閉式管理，對(duì)講系統(tǒng)，IC卡自由出入；壁掛式鍋爐，市政供電，配有自動(dòng)發(fā)電設(shè)備，天然氣管道入戶(hù)，100多個(gè)地下停車(chē)位，三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)，客戶(hù)管理系統(tǒng)古都首家5A智能酒店型公寓西安國(guó)際貿(mào)易中心108平米151平米61平米9.3元/月（水電另算）無(wú)固定車(chē)位6700元/平米40元/平米/月四部進(jìn)口日立電梯，一部客貨兩用電梯，采用雙制式大功率進(jìn)口開(kāi)立中央空調(diào)系統(tǒng)美國(guó)赫尼非爾消防報(bào)警系統(tǒng)，一千門(mén)IDD，全球信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶接入，采用美國(guó)MK綜合布線系統(tǒng)及樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)。采用進(jìn)口監(jiān)視系統(tǒng)，雙回路專(zhuān)業(yè)供電，700千瓦名牌發(fā)電機(jī)組，800立方米蓄水池一座，設(shè)熱力中心，CATV接入入駐小寨國(guó)貿(mào) 詮釋商務(wù)典范鼎盛時(shí)代121.67、216、住家1.44元/月、辦公4.85元/月108個(gè)租金待定4060元/平米不租戶(hù)式中央空調(diào)，壁掛式采暖，5部迅達(dá)高速電梯，-住戶(hù)、中央空調(diào)系統(tǒng)，8部迅達(dá)高速電梯-商務(wù)會(huì)所、中央空調(diào)，6部變頻扶梯-商業(yè)裙樓、沃爾沃柴油備用發(fā)電機(jī)組，每戶(hù)均選用三相五線制供電系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)，每戶(hù)2 個(gè)2M接口的寬帶網(wǎng)絡(luò)（中國(guó)電信）有線電視系統(tǒng)（中國(guó)廣電系統(tǒng)）每戶(hù)4個(gè)電話機(jī)接口（中國(guó)電信）100平米多媒體，遠(yuǎn)程視頻會(huì)議中心系統(tǒng)、商務(wù)會(huì)所管理系統(tǒng)、商務(wù)中心多媒體查詢(xún)系統(tǒng)，AS-III型智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、分戶(hù)可視對(duì)講系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，大廈紅外線周界防范系統(tǒng)，自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。商務(wù)先鋒-體會(huì)超然富城大廈120平米、140 平米13元/月（含中央空調(diào)）200元/個(gè)/月5900元/平米45元/平米/月美國(guó)奧的斯客梯三部，美國(guó)約克機(jī)組中央空調(diào)，地下車(chē)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)、寬帶網(wǎng)，衛(wèi)星電視保安電視監(jiān)控，10KV雙回路供電電源，GCS型柜，雙管路供水24 小時(shí)熱水供應(yīng)。中央電子安防系統(tǒng)，立體式防范系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，市內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，緊急電力供應(yīng)，消防報(bào)警。公寓式智能化寫(xiě)字樓百隆廣場(chǎng)109-361平米、2.9元/月、采暖6元/平米150元/個(gè)月地面50元/個(gè)/ 月4300元/平米20-25元/平米/月小寨什字東100余米，距省體育場(chǎng)僅一站路程，周?chē)咝：蜕藤Q(mào)人潮云集，有數(shù)條公交車(chē)在此停泊，省歷史博物館、大雁塔近在咫尺。商務(wù)空間的先鋒時(shí)代華融大廈戶(hù)型齊全10元/平米/月緊張5000元/個(gè)/平米50-60元/平米/月地下一、二層為水池，泵房、變配電房，停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)庫(kù)。地上一四層為多功能商業(yè)用房，四層裙房總高18.10米屋面層為空中花園、“水晶麗景”等，高速寬帶、中央空調(diào)系統(tǒng)及樓宇自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、煙感噴淋、安全防范等5A智能系統(tǒng)。古都魅力。震撼環(huán)宇。時(shí)代先鋒。華融大廈泛美大廈102-186 電費(fèi)：0.8元/度150元/個(gè)/月、4800元/平米30元/平米、（含全部）4部進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，程控電話插座及有線電視系統(tǒng)，天然氣，自備發(fā)電機(jī)組，蓄水池21世紀(jì)商住辦公新典范（表二）項(xiàng)目面積物業(yè)管理車(chē)位售價(jià)租價(jià)主訴求世家星苑108平米175 平米寫(xiě)字間：1.85元/噸（水費(fèi)）、采暖中央空調(diào)：6元/平米/月、物業(yè)：3元/平米/月商?。?.75元/噸（水費(fèi)）、0.98平米/度、壁掛式鍋爐地上150元/個(gè)/月、地上100元/個(gè)/月40元/平米/月（寫(xiě)字間）、30元/平米/月（商務(wù)）豪華、時(shí)尚的，與尊貴相逢高爾夫花園均有100元/月/戶(hù)（電梯費(fèi)以使用情況各戶(hù)分?jǐn)偅┚o張4100元/平米18-25元/平米快捷、休閑的辦公場(chǎng)所嘉匯大廈均是毛胚房中央空調(diào)6.7元/月物業(yè)：4.1元/月十幾個(gè)（已全被買(mǎi)斷）4700元/平米50元/平米商務(wù)時(shí)代3）長(zhǎng)安北入住情況調(diào)查據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)安北的市場(chǎng)供應(yīng)量累計(jì)已達(dá)到26.3萬(wàn)平方米，占到西安寫(xiě)字樓總供應(yīng)量的五分之一。但令人驚奇的是截止2002年4月中誠(chéng)大廈和中信大廈市場(chǎng)收盤(pán)后，沒(méi)有震撼力的高檔寫(xiě)字樓登陸長(zhǎng)安北。 目前竣工、在建的項(xiàng)目有絲綢大廈和奧林匹克大廈二期。絲綢大廈地塊屬于劃撥土地，權(quán)屬不清晰，只租不售。奧林匹克大廈一期成功銷(xiāo)售后，二期五證不全，銷(xiāo)售不很理想，目前定位為酒店重新設(shè)計(jì)包裝。樓盤(pán)名稱(chēng)入住率入住企業(yè)中陜國(guó)際大廈入駐企業(yè)38家，大樓入住率為80%以上律師事務(wù)所、進(jìn)出口公司、勞務(wù)輸出、科技公司、基礎(chǔ)工程公司、國(guó)際技術(shù)合作公司、培訓(xùn)中心、地產(chǎn)公司、經(jīng)銷(xiāo)代理公司分銷(xiāo)商、工貿(mào)公司、西北獵頭公司、交通工程公司、旅行社、智力咨詢(xún)、中陜國(guó)際公司辦公自留部分 。絲綢大廈入駐企業(yè)2家，大樓入住率為10%西部網(wǎng)通、餐飲、自用兩層。富城大廈中城大廈入住企業(yè)40家，中信大廈入住企業(yè)51家，大廈入駐率75%以上外資企業(yè)、環(huán)境科學(xué)設(shè)計(jì)研究院、機(jī)電制造、制藥、中石油、環(huán)境設(shè)備、生物科技、電子、裝飾公司、外地駐陜辦事處、印務(wù)公司、廣告公司、文化傳播公司、出入境公司、中信實(shí)業(yè)、建筑企業(yè)、管理機(jī)構(gòu)、工貿(mào)公司、科技公司、律師事務(wù)所、禮儀公司等 。泛美大廈大廈共入駐企業(yè)，近100多家，入駐率90%西安電視二臺(tái)、房地產(chǎn)、機(jī)電公司、電子公司、科技公司、工貿(mào)公司、投資管理公司、設(shè)計(jì)公司、廣告公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、國(guó)信證券、外地西安分公司、辦事處 。世家星苑大廈3-4層為純商務(wù)主樓均為商住商務(wù)，使用面積占80%，居住使用面積10%左右，項(xiàng)目入駐率為90%影視公司、文化傳播公司、影響器材、生物科技、展覽、貿(mào)易公司、旅游公司、食品機(jī)械、農(nóng)業(yè)科技、策劃公司、外地西安分公司、廣告公司等。長(zhǎng)興飯店項(xiàng)目為一家招待所因?yàn)樘厥獾奈恢靡殉蔀橹行∑髽I(yè)辦公駐地目前按照3、4、5寫(xiě)字間出租出租率為85%以上科技有限公司、華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、電梯公司、海派出國(guó)留學(xué)公司、法律事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、軟件公司、電子公司、旅行社、公證處、科技公司、禮品公司、美容實(shí)業(yè)公司、按摩減肥中心、醫(yī)療器械、快遞公司、票務(wù)公司、旅游公司等 。亞建高爾夫花園入駐企業(yè)50余，出租率85%展會(huì)、廣告公司、房地產(chǎn)公司、代理公司、律師事務(wù)所、電腦制版公司、物貿(mào)公司、體育用品公司、證券公司、出版社、科技公司、咨詢(xún)公司、工程公司，其中廣告公司占50%。太平洋大廈入駐企業(yè)23家，出租率100%證券公司、保奧林匹克大廈奧林匹克大廈一期入駐企業(yè)52家，出租率80%奧林匹克大廈二期，目前底商在招商，整體在做酒店裝修。（表三） （表四） （表五）長(zhǎng)安北路區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域現(xiàn)狀：定位于長(zhǎng)安路黃金中軸線高度智能化辦公空間。長(zhǎng)安中路經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了以服務(wù)行業(yè)企業(yè)為主體的功能區(qū)，其中又以中小型公司居多，這些事物型特色的公司，主要表現(xiàn)為腦力勞動(dòng)居多，對(duì)辦公空間的智能水準(zhǔn)要求較高，該地區(qū)市政配套齊全，人口密集商務(wù)氣氛較活躍，距城區(qū)繁華地段舉步之遙。大有一種鬧中取靜的感覺(jué)，是辦公的極佳地段，具有很好的發(fā)展空間，對(duì)辦公環(huán)境有一定要求的公司會(huì)首選該地段.。目前，長(zhǎng)安北路上寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需7大癥結(jié)：癥結(jié)一：長(zhǎng)安北缺乏代表中軸龍脈/金融街形象和精神需求的商務(wù)大廈癥結(jié)二：長(zhǎng)安北商務(wù)圈2001年2004年近3年的市場(chǎng)供應(yīng)空白期市場(chǎng)問(wèn)題地旺人旺樓不旺。癥結(jié)三：長(zhǎng)安北的寫(xiě)字樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次低，沒(méi)有定級(jí)寫(xiě)字樓、廣場(chǎng)式商務(wù)社區(qū)和主題樓宇，甲級(jí)寫(xiě)字樓只有富城大廈，最多的就是乙級(jí)寫(xiě)字樓和普通的準(zhǔn)寫(xiě)字樓。癥結(jié)四：長(zhǎng)安北的商務(wù)群體構(gòu)成存在斷層，大不大，小不小，寫(xiě)字樓的適應(yīng)度低。癥結(jié)五：長(zhǎng)安北特色的商務(wù)群體成長(zhǎng)在不是很特色的商務(wù)圈，缺乏個(gè)性樓盤(pán)和個(gè)性主題的樓宇。癥結(jié)六：長(zhǎng)安北缺乏真正屬于主流群體的商務(wù)環(huán)境，他們對(duì)軟硬件功能需求大，支付能力弱。癥結(jié)七：長(zhǎng)安北寫(xiě)字樓品類(lèi)單一，產(chǎn)品商業(yè)化開(kāi)發(fā)低，對(duì)整體市場(chǎng)的潛力估計(jì)不夠， 對(duì)新興的市場(chǎng)群體關(guān)注不夠，比如對(duì)寫(xiě)字樓投資型模式的忽略。8、項(xiàng)目的SWOT分析1） 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)：位于市中心長(zhǎng)安北是西安的龍脈是西安城市經(jīng)濟(jì)文化的中軸緊靠南梢門(mén)黃金十字土地資源稀缺，投資升值潛力大周邊城市配套完善商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。交通便利：位于西安市中軸線主干道，多達(dá)22條公交線路匯集，四通八達(dá)。人氣足：地處黃金地段，周邊辦公氛圍較好，未來(lái)投資升值潛力較大，是多數(shù)企業(yè)、投資者首選之地。濃厚的商業(yè)氛圍：該項(xiàng)目位于城市中心商務(wù)圈，屬西安為數(shù)不多的商業(yè)繁華地帶。2） 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析交通擁擠嚴(yán)重停車(chē)難度大長(zhǎng)安北的商務(wù)形象不鮮明突出長(zhǎng)安北寫(xiě)字樓品類(lèi)單一，產(chǎn)品商業(yè)化開(kāi)發(fā)低3） 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)西部大開(kāi)發(fā)，西安大發(fā)展的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)的市場(chǎng)啟動(dòng)為本案營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了很好的市場(chǎng)預(yù)熱市場(chǎng)雖有巨鱷出現(xiàn)，但2年來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)空缺為本案提供了良好的機(jī)遇長(zhǎng)安北的特色樓盤(pán)缺少，個(gè)性商務(wù)以及服務(wù)目前處于空白4） 項(xiàng)目的威脅點(diǎn)周邊新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)形成的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅城市化發(fā)展新興商務(wù)區(qū)的崛起龍脈長(zhǎng)安北商務(wù)形象的式微和現(xiàn)存的交通壓力城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的封閉性，大中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)滯后。寫(xiě)字樓商務(wù)市場(chǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境疲軟，市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩寫(xiě)字樓市場(chǎng)租大于售，以租為主的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)格局9、產(chǎn)品的SWOT分析1） 產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目樓前18米開(kāi)闊廣場(chǎng)樓層商務(wù)及配套功能規(guī)劃合理單層面積適度，大面寬小進(jìn)深可以自由分割5A智能配置/獨(dú)有的雙會(huì)所配置/中央空調(diào)/新風(fēng)增氧/立體消防安防系統(tǒng)地上地下停車(chē)位，保安全天監(jiān)控服務(wù)豪華大堂/大氣的電梯間每層都有可以進(jìn)行商務(wù)功能延伸的空間2） 產(chǎn)品的劣勢(shì)分析建筑體量小，無(wú)法形成商務(wù)社區(qū)效應(yīng)18層的建筑高度無(wú)法從城市形象上獲得一種認(rèn)同價(jià)值3） 產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn)建筑體量小，市場(chǎng)壓力小，去化能力強(qiáng)配套較齊全，適合該區(qū)域客層的商務(wù)辦公需求樓前18米廣場(chǎng)創(chuàng)造綠色辦公氛圍充足的停車(chē)位緩解了業(yè)主的停車(chē)?yán)щy可以自由組隔的辦公空間使業(yè)主有更多的置業(yè)選擇4） 產(chǎn)品的困難點(diǎn)道路擁堵嚴(yán)重，增加了商務(wù)辦公的通勤成本和時(shí)間成本，本項(xiàng)目的外立面無(wú)現(xiàn)代感本項(xiàng)目門(mén)廳與大堂較為狹窄，視覺(jué)的通透力較差10、項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議天際線的設(shè)計(jì)建議：天際線的設(shè)計(jì)要對(duì)天空有一定延伸，不要出現(xiàn)嘎然而止的視覺(jué)遺憾。在延伸中和18層功能進(jìn)行互動(dòng)，可以處理成空中花園的挑空挑高設(shè)計(jì)。建筑外立面的設(shè)計(jì)建議: 建筑外立面的設(shè)計(jì)不要追求現(xiàn)代建筑的玻璃幕，我公司認(rèn)為盡可能從西安人審美角度出發(fā)，13層的設(shè)計(jì)要達(dá)到典雅、大氣和通透感的效果。418層的設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔明快，有強(qiáng)烈的線條感，體現(xiàn)出德式的包豪斯大開(kāi)窗工業(yè)化特色風(fēng)格。 門(mén)廳與大堂的建議: 門(mén)廳的設(shè)計(jì)強(qiáng)化視覺(jué)的通透性，張揚(yáng)出現(xiàn)代主題商務(wù)的文化氣質(zhì)。大堂的設(shè)計(jì)是對(duì)門(mén)廳的一種延續(xù)，但要表現(xiàn)出一種內(nèi)斂的商務(wù)氣韻。物業(yè)配置規(guī)劃建議:1） 硬件部分l 24小時(shí)分戶(hù)計(jì)費(fèi)的中央空調(diào)l 1000M極速光纖規(guī)劃，適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高速發(fā)展，提供100M寬頻互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)l 專(zhuān)線直接證券交易所，尊享大戶(hù)室待遇l 一卡通管理自動(dòng)化系統(tǒng)、非接觸IC卡門(mén)禁管制系統(tǒng)l 設(shè)置GPRS系統(tǒng)，通訊無(wú)信號(hào)盲區(qū)l 電梯間內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏，播放商務(wù)信息、即時(shí)新聞，特設(shè)背景音樂(lè)系統(tǒng)，營(yíng)造輕松商務(wù)環(huán)境2） 5A智能l BAS樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng) 冷凍機(jī)組系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 變電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 公共廣播系統(tǒng) 三表自動(dòng)抄送系統(tǒng) 空調(diào)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)l OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 會(huì)議中心系統(tǒng)（多媒體、遠(yuǎn)程視頻會(huì)議） 會(huì)所管理系統(tǒng) 門(mén)廳多媒體查詢(xún)系統(tǒng)（交通旅館、車(chē)船票及時(shí)刻表等） 電子布告管理系統(tǒng)（天氣、本大廈通知、通告等） 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)l FAS消防自動(dòng)化系統(tǒng) 自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)l SAS安防自動(dòng)化系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 巡更系統(tǒng)（保安定時(shí)巡查）l CAS通信自動(dòng)化系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)寬頻 公用天線電視系統(tǒng) IC電話 樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)3） 物管系統(tǒng)除了實(shí)行一般商業(yè)大廈涉及職公共設(shè)施管理、服務(wù)工作外（安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、設(shè)備運(yùn)行管理、客戶(hù)服務(wù)、綠化管理、停車(chē)場(chǎng)及樓宇監(jiān)督和管理），還應(yīng)提供一系列的便民服務(wù)工作，主要有：1) 商務(wù)秘書(shū)服務(wù)2) 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)清潔服務(wù)3) 貼身辦公室維修服務(wù)4) 代定車(chē)、船、飛機(jī)票5) 代定報(bào)紙、雜志6) 代定郵政、特快專(zhuān)遞7) 代洗衣送衣服務(wù)8) 24小時(shí)空調(diào)計(jì)時(shí)收費(fèi)等9) 兒童托管中心10) 翻譯服務(wù)物業(yè)管理方式建議a) 品牌輸入 （引進(jìn)比如深圳天安、中海、上海東湖等國(guó)內(nèi)知名的酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)咨詢(xún)、培訓(xùn)、引導(dǎo)）b) 國(guó)華主導(dǎo)（國(guó)華企業(yè)成立國(guó)華物業(yè)的品牌對(duì)大廈進(jìn)行管理執(zhí)行） 項(xiàng)目的目標(biāo)客層定位實(shí)業(yè)公司：IT行業(yè) 、電子公司 、影視公司 、會(huì)展公司、房地產(chǎn)公司等。 智業(yè)服務(wù)公司：廣告公司 、策劃代理公司、商務(wù)咨詢(xún)代理 、經(jīng)紀(jì)公司 會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等 。金融企業(yè)：銀行、證券、保險(xiǎn)以及期貨公司其他：外地企業(yè)辦事處、商務(wù)服務(wù)公司 、貿(mào)易公司、形象藝術(shù)設(shè)計(jì)室 以及投資客戶(hù)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位長(zhǎng)安北核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓，是國(guó)際化、人性化、主題化、彈性化的商務(wù)大廈，是一個(gè)高品質(zhì)、價(jià)格適中的商務(wù)大廈。項(xiàng)目的產(chǎn)品定位國(guó)華大廈應(yīng)立足自身建筑品質(zhì)，以甲級(jí)配置，高檔品質(zhì)，中高檔價(jià)位，林立于長(zhǎng)安北商務(wù)環(huán)境的純寫(xiě)字樓。項(xiàng)目的價(jià)格策略/定位 國(guó)華大廈的價(jià)格策略及定位1) 保證開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的銷(xiāo)售總額基數(shù)不變。2) 執(zhí)行低開(kāi)高走的傳統(tǒng)價(jià)格策略3) 項(xiàng)目的銷(xiāo)售分三個(gè)階段，三個(gè)階段的價(jià)格定位如下：商務(wù)投資型物業(yè)：均價(jià)5480元/（含精裝修） 商務(wù)寫(xiě)字樓物業(yè)：均價(jià)5430元/（公共部分走廊裝修）商業(yè)面積（12層）：均價(jià)12000元/ 項(xiàng)目的層差為15元/平米，朝向差為30元/平米4）價(jià)格控制優(yōu)惠條款 先購(gòu)優(yōu)惠：每期推出寫(xiě)字樓先期購(gòu)買(mǎi)前幾套的優(yōu)惠1%2%（折后）（占先推出量的10%）； 展銷(xiāo)會(huì)期間優(yōu)惠：展銷(xiāo)會(huì)期間購(gòu)買(mǎi)樓宇的業(yè)主優(yōu)惠1%2%。 業(yè)主二次購(gòu)房?jī)?yōu)惠：國(guó)華大廈業(yè)主在投資型物業(yè)購(gòu)樓者，又購(gòu)商務(wù)寫(xiě)字樓物業(yè)可以享受：購(gòu)樓在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1%2%。第三部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣24、 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位產(chǎn)品形象定位：長(zhǎng)安北5A智能第一板。價(jià)值形象定位：全新OFFICEMALL復(fù)合商務(wù)模式25、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的核心策略 運(yùn)用復(fù)合型的差異營(yíng)銷(xiāo)模式策略，切入市場(chǎng)的空白點(diǎn)，將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化，同時(shí)減少市場(chǎng)阻力，短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)，把項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。針對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓的產(chǎn)品特殊性，該產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)最強(qiáng)烈的時(shí)候在主體封頂成準(zhǔn)現(xiàn)房并且項(xiàng)目的外立面正在形成的階段，但根據(jù)我們以往操作商務(wù)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)狀況來(lái)看，商務(wù)寫(xiě)字樓的準(zhǔn)現(xiàn)房階段卻是一種雙刃劍。根據(jù)長(zhǎng)安北的地段、樓宇體量、商務(wù)格局與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來(lái)判斷，我公司提出一種大膽、科學(xué)而創(chuàng)新的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路，提出以“地段”、“商圈”為主要訴求的投資模式營(yíng)銷(xiāo)，這樣就很好的避免了商務(wù)樓宇期房銷(xiāo)售的弱逝，避免了與強(qiáng)勢(shì)樓盤(pán)長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)的正面對(duì)沖，以獨(dú)特的銷(xiāo)售主張打擊該項(xiàng)目的市場(chǎng)“軟肋”，同時(shí)，又提前占領(lǐng)了市場(chǎng)先機(jī)，可謂是一種“一石二鳥(niǎo)”的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新。我公司認(rèn)為項(xiàng)目上市就以“長(zhǎng)安北，崛起商務(wù)財(cái)富風(fēng)暴”投資型物業(yè)快速啟動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。商務(wù)面積投資的可操作性運(yùn)作方略：26、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)時(shí)機(jī)建議 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)上市時(shí)間擬定為2004年5月中旬27、 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)間為12個(gè)月 項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)劃周期為2004年5月中旬2005年6月上旬28、 項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略/售樓中心選址 項(xiàng)目銷(xiāo)售的核心策略 本項(xiàng)目銷(xiāo)售有2大核心策略，其一就是投資營(yíng)銷(xiāo)：根據(jù)本項(xiàng)目的適度面積、較低總價(jià)和地段的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)而進(jìn)行投資式銷(xiāo)售。 其二就是組團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)：針對(duì)項(xiàng)目的周邊市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)大型企業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、大型集團(tuán)公司進(jìn)行組織和集團(tuán)性購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心選址的建議本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分2個(gè)階段進(jìn)行，第一階段：我們建議在長(zhǎng)安北路大型的寫(xiě)字樓物業(yè)群樓下做200平方米以上的營(yíng)銷(xiāo)中心。第二階段：利用項(xiàng)目一層的框架空間，布置一個(gè)新的150平方米左右的售樓中心。29、 項(xiàng)目的銷(xiāo)售規(guī)劃和目標(biāo)實(shí)施 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期的規(guī)劃和目標(biāo)實(shí)施我公司把項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分為兩個(gè)階段，銷(xiāo)售周期執(zhí)行分為六個(gè)階段，分別為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)入市期、強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期、擴(kuò)大銷(xiāo)售期、持續(xù)銷(xiāo)售期、尾盤(pán)銷(xiāo)售期。第一階段：商務(wù)財(cái)富投資內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期主要任務(wù)：依托長(zhǎng)安北的黃金地段和商機(jī)與人氣旺盛的商圈進(jìn)行訴求，使產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)淋漓盡致的呈現(xiàn)目標(biāo)客戶(hù)群體的視聽(tīng)系統(tǒng)，從而引發(fā)消費(fèi)者投資沖動(dòng)。執(zhí)行內(nèi)容：1、 完成各項(xiàng)銷(xiāo)售工具之發(fā)包、施工。2、 耳語(yǔ)傳播、醞釀。3、 確立企劃方案細(xì)化。4、 完成銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備。5、 平立面圖的確定。6、 現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)發(fā)包。7、 申請(qǐng)水電及工地電話。8、 廣告宣傳作業(yè)程序確定。9、 區(qū)域性布點(diǎn)。10、 定點(diǎn)看板制作。11、 完成銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)。12、 工地圍墻看板。13、 重點(diǎn)據(jù)點(diǎn)戶(hù)外看板內(nèi)容。14、 客戶(hù)的積累。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)目的：正式發(fā)售前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的作用是不可低估的，其目的在于：（一） 能從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中獲取客戶(hù)，從而更清楚掌握客戶(hù)的購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求；（二） 項(xiàng)目處于期樓階段，沒(méi)有現(xiàn)房、沒(méi)有樣板房不能給客戶(hù)目睹實(shí)在的東西，只得通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開(kāi)推介會(huì)等營(yíng)銷(xiāo)手段，讓社會(huì)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、了解項(xiàng)目，是正式銷(xiāo)售前期的必要工作； （三）在年初房地產(chǎn)熱銷(xiāo)時(shí)推出項(xiàng)目，可為項(xiàng)目起到初步宣傳的作用，為項(xiàng)目造勢(shì)； （四）是售樓員在培訓(xùn)中一個(gè)親臨現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)的好機(jī)會(huì)，可以運(yùn)用所學(xué)的知識(shí)、方法、技巧去接待客戶(hù)，回答客戶(hù)的提問(wèn)，從而不斷鍛煉售樓員，提高其業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為以后走向正式銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； （五）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，以最優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房給對(duì)我們項(xiàng)目有信心的客戶(hù)令其得到最大收益，同時(shí)聚集人氣。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2004年5月中旬2004年7月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)區(qū)域：內(nèi)