城市商業(yè)中心規(guī)劃與設(shè)計(jì).doc

城市商業(yè)中心規(guī)劃與設(shè)計(jì)屬于人們的城市、商業(yè)、生活的和諧共同體城市商業(yè)中心是人們生活的城市客廳，是一個(gè)城市形象的代表。眾所周知，沒有工業(yè)化就沒有城市化，而沒有城市的發(fā)展也就無(wú)從談起商業(yè)的變革。城市化是商業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，反之，商業(yè)也是城市化的潤(rùn)滑劑和催化劑，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提。商業(yè)是城市商業(yè)中心最活躍的元素，商業(yè)的繁榮與否直接影響到一座城市的城市化進(jìn)程和城市商業(yè)中心的成敗，同時(shí)商業(yè)也是一種重要的城市生活形態(tài)。因此，探索城市商業(yè)中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、研究與開發(fā)必然從城市入手，研究屬于人們的城市、商業(yè)與生活，研究城市與商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)與城市生活之間的必然聯(lián)系。城市是人類在一定地域范圍內(nèi)營(yíng)造的一個(gè)生存空間，是人類文明的主要組成部分。構(gòu)成城市的基本要素：包括城市規(guī)模、城市功能、城市布局與城市交通等。而城市形態(tài)在這幾方面所發(fā)生的變化，都必然地會(huì)對(duì)城市的商業(yè)活動(dòng)帶來(lái)影響，促使其發(fā)生相應(yīng)的變革。但城市在歷史的變革和延續(xù)過(guò)程中一直保持著城市的三大特色元素：自然環(huán)境人工環(huán)境(業(yè)態(tài))人文環(huán)境 商業(yè)是城市化演變過(guò)程中的產(chǎn)物。在中國(guó)正進(jìn)入城市化的高速發(fā)展時(shí)期，隨著國(guó)外零售商業(yè)的不斷涌入，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，傳統(tǒng)的商業(yè)模式在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下自然除“莠”存優(yōu)，新生的及外來(lái)的商業(yè)模式不斷涌現(xiàn)。推動(dòng)了中國(guó)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段?？v觀國(guó)內(nèi)外成功的城市商業(yè)中心，打造成功的城市商業(yè)中心所必備的以下三個(gè)特色元素：1、歷史文化的沉淀為商業(yè)中心積累更多人氣。 城市商業(yè)中心除了投資外能作為一個(gè)城市的文化補(bǔ)充，實(shí)際首先為社會(huì)文化的開發(fā)，然后開始對(duì)新的商業(yè)業(yè)態(tài)和國(guó)際時(shí)尚的結(jié)合。每座城市都有與其自然景觀相適應(yīng)的歷史和人文特色已經(jīng)個(gè)性。其與眾不同的個(gè)性和特色，加上多年的文化沉淀，不用說(shuō)本地居民對(duì)其熱土有很強(qiáng)的認(rèn)同感、歸屬感；外地游客除感嘆優(yōu)美的景觀外，在精神與情感上也會(huì)產(chǎn)生一種落定的感覺。必然為城市商業(yè)中心積累更多的人氣。2、業(yè)態(tài)的多元化為商業(yè)中心積聚更多商氣。 按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP從1100到2000美金，城市化在45%以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均GDP從2000到4400美金時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。因此，業(yè)態(tài)的多元化不僅代表了一座城市的消費(fèi)水平，同時(shí)也推動(dòng)了城市商業(yè)中心的繁榮。3.良好的自然景觀與標(biāo)志性建筑為商業(yè)中心提供更多體驗(yàn)。 體驗(yàn)商業(yè)的核心就是增加人們購(gòu)物過(guò)程中的愉悅感，這實(shí)際上是人們生活水平提高后引起的消費(fèi)模式，是消費(fèi)需求變化帶來(lái)的產(chǎn)物。人們最基本的生活需求滿足了，就開始關(guān)注情感價(jià)值，需要感情上的愉悅享受，這就是體驗(yàn)。良好的自然景觀、標(biāo)志性建筑以及合乎尺度的建筑室內(nèi)外空間是這種體驗(yàn)式商業(yè)所必不可少的元素。生活形態(tài)首先是一種態(tài)度、一種方式。是人們面對(duì)生活環(huán)境表現(xiàn)出來(lái)的姿態(tài)與姿勢(shì)。一切空間形態(tài)都是由其基本的生活行為決定的，行為表達(dá)為形態(tài)便是空間的拓?fù)潢P(guān)系。商業(yè)是一種生活形態(tài)，不可簡(jiǎn)單理解為商業(yè)地產(chǎn)，也不可脫離其行為表達(dá)的規(guī)律，來(lái)進(jìn)行城市設(shè)計(jì)、形態(tài)設(shè)計(jì)、形象規(guī)劃。希望在城市空間的構(gòu)建中恢復(fù)創(chuàng)造生活方式的能力。城市與商業(yè)地產(chǎn)城市和商業(yè)有著天然的聯(lián)系。有人指出，“城市”的提法本身就包含了兩方面的含義：“城”為行政的概念，即人口的集聚地；“市”為商業(yè)的概念，即商品交換的場(chǎng)所。而最早的“城市”（實(shí)際應(yīng)為我們現(xiàn)在“城鎮(zhèn)”）就是因商品交換集聚人群后而形成的。而工業(yè)城市的出現(xiàn)，也同商業(yè)的變革有著直接的淵源關(guān)系。最初城市中的工業(yè)集聚，也是為了使商品交換變得更為容易（可就地加工、就地銷售）而形成的。在城市中直接加工、銷售相對(duì)于將已加工好的商品拿到城市中來(lái)交換而言，則正是一種隨著工業(yè)城市的出現(xiàn)而產(chǎn)生的一種商業(yè)變革。所以馬克思曾在資本論中指出：“城市工業(yè)本身一旦和農(nóng)業(yè)分離，它的產(chǎn)品一開始就是商品，因而它的產(chǎn)品的出售就需要有商業(yè)作為媒介，這是理所當(dāng)然的。因此商業(yè)依賴于城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展也要以商業(yè)為條件，這是不言而喻的”。一、商業(yè)設(shè)施的選址離不開宏觀城市系統(tǒng)的支持商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。同時(shí)根據(jù)商業(yè)設(shè)施的定位，應(yīng)有城市級(jí)或區(qū)域級(jí)市政設(shè)施作為支撐。例如在北京、上海等地建設(shè)一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，如果沒有與之相配套的城市道路交通體系，一旦投入運(yùn)營(yíng)，將會(huì)為周邊城市交通帶來(lái)很大壓力，同時(shí)，市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費(fèi)群體的支持，必然會(huì)影響到自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。因此，商業(yè)設(shè)施的開發(fā)需考慮周邊顧客群體支撐體系，包括周邊人口規(guī)模、收入消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、職業(yè)與知識(shí)結(jié)構(gòu)等。服務(wù)半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等都是影響商業(yè)設(shè)施的重要因素。二、基于區(qū)域需求，合理確定商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模目前，國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，寧波“天一廣場(chǎng)”可以說(shuō)是一個(gè)較成功的開發(fā)實(shí)例，建成后有許多城市想學(xué)習(xí)借鑒。但有的城市提出，我們的城市比寧波大三倍，城市新區(qū)里規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心建筑面積和中心廣場(chǎng)尺度也應(yīng)至少擴(kuò)大三倍，完全沒有考慮該城市已有大規(guī)模商業(yè)設(shè)施的存在，這種觀點(diǎn)是完全錯(cuò)誤的。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與規(guī)劃是由城市區(qū)域性需求所決定的，而不是由城市人口規(guī)?；虺鞘幸?guī)模來(lái)確定。脫離市場(chǎng)的盲目攀比只能使項(xiàng)目面臨越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)困難。三、尊重設(shè)計(jì)規(guī)律，成比例放大商業(yè)街空間尺度對(duì)于不同的建筑群體、商業(yè)空間，人們會(huì)產(chǎn)生不同的感受。目前中國(guó)處于一種經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)的時(shí)代，許多事物往往一味強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。但是，一棟4萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑，前面或許可以有1萬(wàn)平方米的廣場(chǎng)，但一個(gè)40萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑群就不能設(shè)計(jì)10萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)。10萬(wàn)平方米的廣場(chǎng)尺度已超過(guò)了商業(yè)建筑所需要的舒適的室外空間界限，不利于商業(yè)氣氛的形成和消費(fèi)者的購(gòu)物活動(dòng)。在這種情況下，以我們禾澤都林設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目為例，設(shè)計(jì)師通常采取化整為零的方式，規(guī)劃設(shè)計(jì)一系列尺度較小的廣場(chǎng)群。既保證足夠的城市開敞空間比例，又形成豐富多彩、宜人的街道廣場(chǎng)空間，規(guī)劃出充分的商業(yè)沿街店面，達(dá)到較好的效果。四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以尊重城市文化為前提文化是城市的靈魂，建筑是文化的表征。建筑藝術(shù)是所有藝術(shù)門類中最貼近人們生活的一種藝術(shù)。從藝術(shù)的角度看，在一定意義上說(shuō)，建筑是縮小的城市，城市是擴(kuò)大的建筑。建筑、城市都是文化、文明的載體和象征。商業(yè)項(xiàng)目多地處城市繁華地段，對(duì)城市形象、街道風(fēng)貌及城市文化的延續(xù)有著重要影響。因此在爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，應(yīng)充分重視商業(yè)建筑對(duì)城市文化和街道空間的貢獻(xiàn)。五、傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)寶貴的文化資源不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在這方面，上海新天地是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫(kù)門地區(qū)及殖民時(shí)代保存下來(lái)的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。而北京王府井商業(yè)街的重建則完全沒有考慮王府井原有的諸多百年老店、名店品牌特色，忽視了原來(lái)王府井商業(yè)街獨(dú)具風(fēng)采的建筑空間與形式，包括原有的古樹木也沒有得到保留，使聞名天下的王府井商業(yè)街在改造以后最終成為一個(gè)可以放在中國(guó)任何一座城市、缺乏特色的商業(yè)街，非常令人遺憾。當(dāng)然，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的更新，通常比推倒重建要復(fù)雜得多，需要開發(fā)商及設(shè)計(jì)師加倍悉心善待原有的城市肌理與空間，其開發(fā)與設(shè)計(jì)的工作量也成倍增長(zhǎng)。但如果設(shè)計(jì)成功，則不僅帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也是對(duì)城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。 商業(yè)與城市生活（以上海新天地為例）商業(yè)是一種生活形態(tài)，商業(yè)空間的構(gòu)建不可脫離其行為表達(dá)的規(guī)律。我們創(chuàng)造一種空間形態(tài)就是創(chuàng)造一種生活形態(tài)，因此在我們對(duì)商業(yè)空間進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，最重要的是確立創(chuàng)造生活形態(tài)的自信?；春Ｂ飞系男」?，結(jié)實(shí)陰涼的石庫(kù)門房子，歐陸風(fēng)情的古典建筑，一如上海的屬性：精致、優(yōu)雅和細(xì)膩。這是宋慶齡住過(guò)的公館、那是阮玲玉走過(guò)的青石路、這是張愛玲眺望過(guò)的窗、那是舊上海從不缺少傳奇和傳奇的故事，如今，你走在上海的街道上，當(dāng)和忙忙碌碌的人們擦肩而過(guò)的時(shí)候，也和這些孕育傳奇的建筑擦肩而過(guò)。無(wú)論天橋的車水馬龍，還是外灘的紙醉金迷；無(wú)論四合院的沉穩(wěn)大氣，還是舊式公寓的精巧奢華卻代表了一個(gè)時(shí)代的另一種生活風(fēng)尚。時(shí)代的更迭變遷，城市的發(fā)展繁榮，不曾改變的只有人們對(duì)美好生活的向往和期許，在不斷前進(jìn)的城市里，不斷刷新的生活風(fēng)尚和居住潮流中，用什么建筑犒賞我們所擁有的生活？或者說(shuō)，用什么建筑承載我們擁有的時(shí)代？過(guò)去上海舊區(qū)的里弄住宅，是在滿足當(dāng)時(shí)生活方式的需要時(shí)，逐步形成的一定的生活形態(tài)。在新形勢(shì)下，隨著地區(qū)改造的功能轉(zhuǎn)換與再開發(fā)，舊的生活形態(tài)也就不復(fù)存在。新天地地段的實(shí)踐為新的城市生活形態(tài)重建，探索與創(chuàng)出了理性的功能轉(zhuǎn)變和歷史延續(xù)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，這一城市再開發(fā)與生活形態(tài)重建的成功應(yīng)是歷史發(fā)展的必然。生活中有一些更重要的東西，是隱含的、延續(xù)的、時(shí)刻涌動(dòng)著的，是屬于人群的、更廣義的歷史行為，這才是真正意義上的需要保護(hù)、更新、發(fā)展的“原真形態(tài)”。上海新天地項(xiàng)目由于對(duì)地點(diǎn)、進(jìn)入方式、租戶組合、設(shè)計(jì)、管理、銷售和促銷等要素進(jìn)行了深入的綜合研究，組織多個(gè)開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)等方面完全利用國(guó)際化的平臺(tái)，特別是對(duì)承租商和項(xiàng)目的進(jìn)入機(jī)制進(jìn)行了有效的控制，商業(yè)策劃對(duì)設(shè)計(jì)的指向就更要明確得多。在設(shè)計(jì)運(yùn)作中，內(nèi)部街巷的走向和開口是方案修改的重點(diǎn)，大弄堂排開的商鋪和小弄堂深處的會(huì)所，依商業(yè)活動(dòng)的行為順序漸進(jìn)，設(shè)計(jì)預(yù)期達(dá)到的商業(yè)氛圍和實(shí)際的效果非常接近。對(duì)于都市生活形態(tài)的理解是它成功的關(guān)鍵，事實(shí)上它為城市營(yíng)造了，或者說(shuō)找回了，一種真正都市化的生活形態(tài)，通過(guò)集中的品牌效應(yīng)，讓城市生活充滿欲望和戲劇性的事件。新天地品牌的附加價(jià)值，其外延擴(kuò)大到都市的更新、文化的張揚(yáng)甚至形象于政治開明，這些外延又全部返回到了商業(yè)贏利。在這兒商業(yè)確實(shí)成為一種重要的城市生活形態(tài)。禾澤都林與城市商業(yè)中心的規(guī)劃與設(shè)計(jì)禾澤都林致力于打造商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的第一品牌，業(yè)績(jī)遍布北京、上海、合肥等三十余座城市。我們的設(shè)計(jì)將哲學(xué)、文化、藝術(shù)、商業(yè)于一體，在城市商業(yè)中心規(guī)劃與設(shè)計(jì)、城市研究以及各類建筑業(yè)態(tài)研究有獨(dú)特的理念與見解，而且我們的設(shè)計(jì)正在成為城市的地標(biāo)，影響著城市的發(fā)展。在此過(guò)程中，我們深刻地領(lǐng)悟到商業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)對(duì)設(shè)計(jì)的重要性；領(lǐng)悟到多專業(yè)合作的重要性；領(lǐng)悟到對(duì)城市原生態(tài)調(diào)查研究的重要性。大理南國(guó)城商業(yè)中心大理“南國(guó)城”方案以金墉名著天龍八部為靈感，提出龍脈、文脈、商脈，三脈傳承為主題。從區(qū)域、項(xiàng)目定位、文化內(nèi)涵多個(gè)角度來(lái)考慮，切合地方人文，傳承經(jīng)典歷史素材，對(duì)大理白族的建筑、人文、民俗等進(jìn)行充分地提煉與演繹，同時(shí)融入其他各民族的地方特色，從而體現(xiàn)出“南國(guó)城”的設(shè)計(jì)理念。從大的城市空間格局看，由西向東，從蒼山-崇圣寺三塔-大理古城南國(guó)城到洱海，形成由高到低的連續(xù)的空間界面，南國(guó)城成為連接蒼山與洱海的一個(gè)重要的結(jié)合點(diǎn)。從城市的空間肌理看，南國(guó)城已完全符合城市的空間格局，并已有機(jī)地融入周邊環(huán)境，是連接古鎮(zhèn)文化與現(xiàn)代城市的重要紐帶。從主要街道空間形態(tài)上看，南國(guó)城已具備典型的高原水鄉(xiāng)的特征-小橋、流水的自然景觀與建筑空間層次的有機(jī)融合。金港公元國(guó)際“金港公元國(guó)際”項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，開發(fā)量占老城區(qū)的三分之一。它的建成將直接影響城市的品位。我們更多地站在研究中國(guó)中小歷史文化城市發(fā)展的高度，力求使公元國(guó)際建成后使興化市為中國(guó)中小城市建設(shè)提供一些探索和依據(jù)。因此，在我們的設(shè)計(jì)中融合了商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、作家（文人）、建筑師（規(guī)劃師）、藝術(shù)家、政府官員的理念和思想，提出了“揚(yáng)水鄉(xiāng)風(fēng)情，贊板橋文化”為主題的興化城市中心規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體包括：第一代、第二代、第三代商業(yè)業(yè)態(tài)的融合與共生，滿足不同階層的人的需求。 一個(gè)廣場(chǎng)與城市的關(guān)系。 一條步行街與城市的關(guān)系。 一條河與城市的關(guān)系。 一個(gè)人（鄭板橋故居在興化城區(qū)）與城市的關(guān)系?？傊?，我們正在通過(guò)公元國(guó)際的設(shè)計(jì)與實(shí)踐來(lái)研究城市及商業(yè)的過(guò)程與結(jié)果，為中國(guó)的中小城市中心設(shè)計(jì)提供依據(jù)與探索。到今天為止，一期工程已經(jīng)投入使用，從商業(yè)經(jīng)營(yíng)到城市形象等各個(gè)層次都得到了非常良好的反響。已經(jīng)成為提升興化乃至周邊其他地區(qū)城市建設(shè)的標(biāo)桿。我們正抓緊第二期、第三期的設(shè)計(jì)工作，以不辜負(fù)當(dāng)?shù)厝藗兊母咭?。姜堰“月亮灣”商業(yè)中心在姜堰市“月亮灣”商業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)中，我們通過(guò)標(biāo)志性建筑與景觀、文化的融合，打造一個(gè)能作為姜堰城市品牌代表的，多樣性或混合性有機(jī)生長(zhǎng)的城市未來(lái)地標(biāo)區(qū)域。在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)點(diǎn)詮釋城市與城市商業(yè)中心的關(guān)系，力求打造一個(gè)完美、高貴、永恒的“月亮灣”城市商業(yè)廣場(chǎng)，旨在為姜堰市的城市品位、城市形象、城市魅力有所貢獻(xiàn)。提出了將歷史文化、自然景觀、多元化業(yè)態(tài)為一體的設(shè)計(jì)理念，具體包括：購(gòu)物看風(fēng)景將地塊周邊的水系引入，設(shè)計(jì)成具有夢(mèng)劇場(chǎng)式景觀空間“月亮灣”主題廣場(chǎng)，使自然景觀與購(gòu)物場(chǎng)所共生共融，將購(gòu)物、休閑、游樂融為一體，體現(xiàn)“情景體驗(yàn)消費(fèi)”為內(nèi)涵的理念，表達(dá)一種全新的消費(fèi)文化。多業(yè)態(tài)商業(yè)的多樣性是大型商業(yè)開發(fā)所不能回避的問(wèn)題。多風(fēng)情的，完美的都市夢(mèng)境各分區(qū)空間情趣化、主題化。建筑形象、空間形式豐富多彩，但卻服從于一個(gè)明確的主題，如巴黎、威尼斯、倫敦、阿姆斯特丹、加勒比濃縮了不同時(shí)間、空間的特征，令人耳目一新。合肥上城國(guó)際RBD商業(yè)中心此項(xiàng)目位于合肥市市區(qū)北部，東臨榮事達(dá)大道，西依合瓦路，南靠義井路，北側(cè)鳳臺(tái)路。該地區(qū)在歷史上是交通樞紐，商貿(mào)旺地。因而如何通過(guò)對(duì)建筑空間的組織,強(qiáng)調(diào)其多變性